DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その30

[物件比較中さん [男性]]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についてのその30です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分 、山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579886/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[479: 匿名さん]

勝どき東、駅直結 3120戸。選手村ツインタワー、1000戸以上。
同時期にDTを売るとしても、利便性の勝どき東、眺望のツインタワーとの勝負ではどう考えても分が悪い。よほどいい条件の部屋でないと売却住み替えは厳しいか。賃貸かAirbnbでまわしながら新たに買いにいくぐらいの資金を貯めよう。

[480: 匿名さん]

>>478
駅直結って言いますけど、今の勝どき駅直結タワーの惨状もあるので、どうなるかはわからないんじゃないでしょうか。

[481: 匿名さん]

>>480
あそこと勝どき東を同一視するのはないでしょ。デベもブランドも中身も違いすぎる。
DTは選手村、勝どき東ができる前にリセールしたほうがいいよ。時期的に勝どき東はDTより安い金額で出る可能性が高いし、選手村は中古の引き渡しで供給戸数がすごいから、すごい激安ででる。三井かスミフの営業の話で相場の1割引だっけな？DTは勝どき東の1割引が相場になったら坪300ちょいでしか売れない可能性ある。すでに晴海勝どきエリアは供給多寡で中古もダブついてるから、勝どき東と選手村は致命傷になると思うよ。

[482: 匿名さん]

そういえば、高田馬場のタワーを見に行った時、スミフの営業が晴海エリアは絶対やめたほうがいい、供給が多くて暴落するっていってたの思い出した。
まぁ湾岸を検討してないっていったからリップサービスなんだろうけど、いま思うとフラグシップであるDTの販売中に他のエリアで晴海エリアの暴落を話すなんてひどい話だよね。

[483: 匿名さん]

>>481
儲けを追求し過ぎると微妙だけど、
これから10年住んで500-1000万円下がるくらいなら許容範囲でしょ、と思える富裕層なら痛くないリスクだね。
ひょっとすると維持できるかもしれないしね。

[484: 物件比較中さん]

まぁ多くの人間は住むために買うんだろうし、
あまり資産価値に拘りすぎるのも…ねぇ。
ドゥトゥールを気に入って資金力もあって、
家族のイベントが重なるとかそれなりの事情もあって…と言うのなら、
まだ不確定要素が多いことを待つよりも、早く新しい
所に移り住んで生活を楽しむ方が良いと思うけどなあ。
ホントいつ買ってもいいんです、っていう人は別だけどさー。

[485: 匿名さん]

そのような目的で持つか、にもよりますが484さんが書いておられるように自分で住もうと思って買われる方の割合は恐らく多いでしょうね。もちろん投資目的、という方も他の内陸の地域よりは多くなってくるとは思いますが。

そういえば今日は櫻井幸雄さんのセミナーがあったようですね。参加された方いらっしゃいますか？

[486: 匿名さん]

>>481
勝どき東に地権者が多いのもビュータワー、KTTと同じですけどね。 どうなるかはふたを開けてみないとわかりませんよ。あまり期待し過ぎるのもどうかと思います。

[487: 匿名さん]

私も同意見です。
そもそも地権者いるとこは揉めるとこ多いですね。KTTなんて完売したけど未だ竣工してないのに既にリセール物件が掲載されてたりしてますしね。地権者が売り出してるみたいだし。
3棟3000戸ってなってるけど、最後の黎明橋横は今あるマンション住人が入居されるでしょ？
地権者戸数除いたら、募集戸数は2000戸前後になるのでは？
賑わう商業施設上の住戸がいいか？川向かいここがいいか？個人的にはちょっと離れた場所を選択するかな。

[488: 匿名さん]

487だけど、
3棟3000戸は勝どき東の事です。

[489: 匿名]

>>482
同じデベさんですよね。場所は高田馬場の方がいいかもしれないけど、豪華さはこちらですよね。
不動産は需給と立地が大事なので営業さんの言うこともわからなくはないけど、あとは好みの問題だよね。

[490: 匿名]

不動産の素人なんですが、で真面目にお聞きしたいのですが、資産価値っていくら儲ければいい物件なんでしょうか？例えば5年住んで購入時の金額で売れた場合とかは資産価値がある物件になるのでしょうか？それとも、何百万、何千万も儲けて資産価値っていうのでしょうか？

[491: 購入検討中さん]

>>490
資産価値云々の前に、日本語が変ですよ。

[492: 匿名]

>>491
すいません(~_~;)
伝わりませんでしたね(*_*)この質問は流して下さい。

[493: 匿名さん]

内覧も始まったし四期は今年行われそうですね〜
もうファイナルにカウントダウンです

[494: 匿名さん]

櫻井幸雄さんのセミナーは、良かったです。

[497: 匿名さん]

本日のセミナーは賃貸管理の説明とか。DTも賃貸される部屋が多いのでしょうか。
昨日の資産価値についてのセミナーは、やはり旅行者のホテルのような利用法についての内容だったのでしょうか？


湾岸タワマン格付けはセミナーで語られたものなのではないのですか？
DTはAプラスとなると、かなり上のランクになるのですね。
価格面もランクに比例しているのでしょうか。

[498: 匿名さん]

そういう風に考えて契約している人は多いでしょう。
どちらかというと資産として持つ、ということや賃貸投資向けのものであって、
短期宿泊のためのものではないのでは？という風に思いますが…。
マンションの規約で、民泊ができなくなるような可能性だってありますから。

[499: 匿名さん]

ここは投資向きじゃないから賃貸に出す人はキャッシュ買いした人でないとリターンないでしょ？
居住用に購入した人が多いと思います。
民泊は管理規約にダメと盛り込まれますよ！多分ね。

[500: 匿名]

>>492
利回り5%が水準

[501: 匿名さん]

>>498
大ありだよ。民泊認めたらセキュリティゼロと同じだからね。民泊は古いアパートでやってもらえばいい。

[502: 匿名さん]

ここの1LDKタイプの部屋を購入してエアビーに出したら、利回り10%くらい行きそうな。

[503: 匿名さん]

場所が不便

[504: 匿名さん]

>>503
ここより不便な場所で友達が2週間で30万の収益だって。
賃貸出すより3倍以上の収益だって。
新築スパ付きなら5000万位の小さなとこで月40万以上いけると思うよ。
それぐらいいまエアビー熱いです。

[505: 匿名さん]

>>504
エアビーは排除しないとね。

[506: 匿名さん]

スパやお酒を飲める店もあるなら旅行客にも向いていると考えられなくもないですが、住民としてみれば旅行者に出入りされたら落ち着いて暮らせないと思います。
でも、セミナーをやるくらいだから想定内なのでしょうか。
ちなみにバーやフィットネスは住民専用ですよね？スパは当然そうだと思うのですが。
民泊は住民側からの反対もありそうな気がします。

[507: 匿名さん]

>>506
住民専用ですが、賃貸者も利用できます。
ということは、短期滞在者もできることになります。
バーはカードキー有れば入れますし、スパも身分証明書までは書きませんから、
住戸と住戸持ち主の名前さえ分かれば利用できます。

もちろん住民側の反対もあるし、規約にもNGとされても、
法的には違法ではないので、理事会に注意されても続けている人は多いみたいですね。
友達に貸していると言えば文句は言えないみたいで。
ここは投資目的で購入されている人も多いので、民泊多いのではないでしょうか。

[508: 匿名さん]

適当な事を書き込むのはその辺でやめときな。
誰でも自由に行き来出来るわけないでしょ(笑)
マンションのセキュリティ説明聞いてから発言しなよ。
規約に違反してたら退去させられますよ。
まあ組合規則でガチガチに縛られるから淡い妄想やめて他いきなさい。

[509: 匿名さん]

お酒飲める店？
そんな店なんてマンション内にないよ。
住人専用のラウンジならあるけどね(笑)
ホテルと勘違いしてませんか？

[510: 匿名さん]

506さん、知らないみたいだから教えてあげます。先日のセミナーは貴方が想像するエアビーのセミナーなんかじゃありませんよ！
そんな事入居前に斡旋するデベいませんから。
投資家向けマンションと自住向けマンションの違いを見極めてからコメントして下さい。

[511: 匿名さん]

>>508
なぜ行き来できないのですか？
例えばセキュリティカードを親にも予備で渡したとして、
親は住民じゃなくても行き来できますよね？

別にネガじゃないですよ、一般論として言ってます。
今住んでいるところも、友達にカード渡して全て利用できてますよ？
スパもきっと部屋番号と名前を書けば入れるでしょう。マーレ確かそうだったので。
何も分かってないのはあなたでは？
妄想ではありません、むしろ妄想してるのはあなたの方です。
私もエアビーには反対。でも、一般論として住民専用で縛るのは難しいですね。と言っています。

[512: 匿名さん]

今後はそういうことも含めて、管理規約をきちんと作っていかないとならないのですね。
エアビーができる前のマンションだと想定すらされていなかったでしょうけれど、
こちらはある程度の想定はできるのでまだ良いのかな。

恐らく自分で住む用に買われる方のほうが多いのでしょうけれど
若干手狭感を感じるような部屋の場合は資産としてもったり、
賃貸に出したりの需要向けなのかもしれません。

[513: 匿名さん]

511さん、ネガか否かはおいといて、ここセキュリティカード使って往来するの？違うよね？
自部屋のカギ使うんですよね。
カギさえあれば確かに往来は可能です。
が、基本エレベーターは自分の階にしか行けませんけどね。
スパも部屋番号申告しなくてはならないのと料金は後日管理費に上乗せで請求となります。
つまり、カギの有無前提に言ったら何でもありでしょ？
問題は民泊を許さない規約でしばるだけの事。

[514: 匿名さん]

自分のマンションがこうだから、ここも同じとか？タワマンを一括りにし過ぎ(笑)
ま、購入したら分かる事、検討段階または買わない人の意見より、実際の購入者の意見聞きたいね。

[515: 匿名さん]

え、ここ鍵で共有施設使う感じなの？ださくない？
普通カードキーだろうし、airb利用者ならどちらも普通受け取るよね。

[516: 匿名さん]

>>513
だから鍵とセキュリティカードあれば基本どこでも行けますよね？
そうでなければ住民はどうやって共有施設に行くのですか？
民泊の人も鍵とセキュリティカードを待つことになります。
スパは部屋番号とオーナーの名前を知ってればOKなわけです。
規約で縛っても実は完全には止められていないマンションが多いです。法律とは違いますから。
あとここは売り切るのにも時間掛かりそうですから、理事会の決議を取るまでも時間が掛かると思います。特に購入者の中にはエアビーを含めた投資目的で買った人も多いと思うので反対意見も出そうです。
なにせ都が認めてしまっているので、どのマンションでもエアビーは難しい問題だと思います。

[517: 匿名さん]

>>516

毎日違う外人が、コンシェルジュに共用施設の利用申し込みをしにくれば、直ぐに民泊はバレるということですね。
ようするに規約さえできれば、民泊者には共用施設の利用許可を出さないように制御可能ですね。
オーナーは、こっそり民泊運営をするには、民泊者には共用施設を使わないように言っておかないといけない。
ということで、すこし安心しました。

あとは規約を作れるかですが、エアビー目的の購入者の割合はたかが知れているので、議題に上がれば直ぐに成立するでしょう。

[518: 匿名さん]

>>517
民泊って1日単位で借りる人よりも、1週間、2週間とわりと長めに借りる人が多いんですよ。なので、ここは外人も多いと思うし、最初の数年は引越しも頻繁にあるでしょうから、民泊が新しく入居してきた人かは見分けるのは難しいと思います。

それと、住民専用でも、住民じゃない親や友達だけで使わせてあげたいということもあるでしょう。こういう人達と民泊の人、どうやって判断しますか？私の友人は民泊の人に何かあったら友達だと言うようにと指示してあるそうです。

あとスパはともかくバーは、エレベーターのセキュリティくらいしかないですから、カードキー有れば民泊の人だろうと使えてしまいます。要はゲストルームに泊まってる人と、民泊をどう見分けるかですよね。難しいですよね。

管理規約を改正するには、区分所有者の4分の3の決議が必要ですが、投資で買ってる人が多いとなかなかこれもハードル高いですね。

[519: 匿名]

そもそも民間って、そんなに気にすることなのでしょうか。
現在、DTよりも戸数の多いタワーマンションに住んでおり、特に民伯運用禁止の
規約もありませんが、民伯に関する問題は聴いたことありませんし、自分自身が
迷惑を被ったこともありません。

察するに、民伯運用している数が非常に少ない（又は全くない）か、節度をもった
運用がされていると思われます。
もし資産価値を下げるような大きな被害(迷惑）が出てくれば、直ぐに大多数の賛成
(投資の人を含め)で、規約を作ることも出来るでしょうし、そうなれば民伯がゼロに
ならないまでも、被害を大きく減らすことも可能かと思います。

将来は分かりませんが、現時点で過度な心配は不要かと思っています。

[520: 匿名さん]

>>519
そりゃあんた、創業が2008年で、
日本でエアビー耳にするようになったのは、ここ1年足らずだからねぇ・・・
ただ、マスコミも追いかけ始めたし、京都では業者が逮捕されたし、
急速に普及し始めてるのは間違いない
深刻な社会問題化が先か、法整備が先か、待った無しの状態だと思う
特に湾岸に限定すれば、
海外勢の爆買いが話題になり始めた2012年以降の新築物件はネット広告も目立つし、
現にクロノやスカイズは普通に募集してるし、ここも同じ状況に陥る可能性もある

法律がどうなるかは分からないけど、
短期の営利での民泊なんてーのは、そこで暮らしてる住民にとっては百害あって一利なし
可能な限り、禁止する方向で調整したほうが身の為だと思う

[521: 匿名さん]

>>518
＞管理規約を改正するには、区分所有者の4分の3の決議が必要ですが、投資で買ってる人が多いとなかなかこれもハードル高いですね

通常の規約で不特定多数の出入りや商行為を禁止してるマンションは少なくないし、
セキュリティの面からも住民の生活を脅かす危険性もあるし、
こっちの線から攻めるというか拡大解釈しても問題ない
有明のマンションも早々に禁止にしてるし（規約公開してある）、別にハードルは高くない

賃貸は法律で明文化された行為だけど、
短期の又貸し、民泊はグレーゾーンで脱法行為と言ってもいいと思う
あっち側の人間はホームステイがどうとか、友人や親も泊りにくるだろ？とか屁理屈言うけどさｗ

[522: 匿名さん]

ここのようにSOHO可で賃貸マンションだと規約に入っていないが
一般的な分譲マンションだと利用は居住に限定されてるのですでに規約違反
規約を破っても区分所有を取り上げるほどの効力が無い…
賃貸で又貸しでやってると賃貸借契約違反になるので所有者次第かな？

[523: 匿名さん]

旅館業法にも抵触する可能性大だし、
脱法行為と言い切って問題ないと思う
もちろんホテル不足や法改正の動きは承知してる

[524: 匿名さん]

SOHOが表立って有りだと規制は不可能ではないかな？
旅館業法があっても特区だし、都内のホテルは空前の稼働率更新中だし文句言わないよ

[525: 匿名さん]

どーにもエアビーやりたい人がいるみたいですね？徹底排除されるだけだからやりたきゃ大田区いきな！
ここは賃貸はでてもエアビーやるのは難しいよ。だってそんな商売するのには初期投資高いからね。違う人が出入りしてたら近隣はすぐ分かるしね。

[526: 物件比較中さん]

エアビーはオリンピックに向けて加熱するだろうね、
ドゥトールのある周辺なんてものすごい人気になるんじゃないか？

[527: 匿名さん]

通常、借用者と使用者は同じかと思いますが、仮にそうでなく、例えば家族や友達が借りる場合でも、ゲストルームを借りるときは、「居住者が借りる」というのが建前ですよね。
であれば、ゲストルームなどの施設を借りる時に、スポーツクラブのカードのように、レンタル用居住者カードを提示して借りるというのはいかがなのでしょうか？

カードに写真があれば、借りに来た人が違うとコンシェルジュなどにもわかりやすいでしょうし、借りる手続きするのは、居住者ということで。

もし、エアビーさせる人がいても、毎回自分が出向いて手続きするのはイヤになってしまうんじゃないですかね。

カードは、提示するため本人が持っているので、誰かに渡す訳でもないし。

レンタル自転車もおそらくカードみたいなのを作るでしょうから、共用施設用のカードがあっても良いかと思うのですが…。

もちろん、共有者がいればその人のカードもあるわけで。

長文ですみません。

[528: 匿名さん]

今度のネガネタはエアビーかw
お疲れ様

問題ないので非契約者は騒ぐな