DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その30

[物件比較中さん [男性]]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についてのその30です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分 、山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579886/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[794: 匿名さん]

戸数が多いからできる技ですかね？小規模でミズモノは無理ですしね。

[795: 匿名さん]

共用設備の変更は管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。お荷物になるとわかっても簡単にはいかない。

[796: 匿名さん]

スパはいいと思いますよ。戸数が多い分一戸あたりの管理費もそんなにかからないですね。何もないのにここより管理費が高いところはざらにありますよ。ちゃんと比べてから意見を言うべし。

[797: 匿名さん]

>>796
確かに水物がなくてここよりも管理費高いところはあります。しかしながら、あれだけのスパを抱えながら管理費を抑えているカラクリを調べてから意見すべし。DTより戸数が多くても高いところはあります。戸数が多いからの問題ではありません。

[798: 匿名さん]

>>797
DTより戸数多くて管理費高いところなんてあるの？？
ってかDTより戸数多いなんてあるんでしたっけ？？

[799: 匿名さん]

>>797
これだけの豪華共有施設を持っていて、この管理費ではおかしい、とでも言いたげですね。管理サービスもばかじゃないんだから、赤字になる管理計画は立てていないでしょう。それとも、あなたは何かそのカラクリとやらを知っているとでも言うんですか？

[800: 匿名さん]

管理費って、管理会社しだいというか、セキュリティーとかの関係もあるのではないですか？
何はともあれ、赤字になる計算はしないでしょうし、どちらかといえば多めの計算だと思うのですが。
いくらだったか物件概要で確かめたかったのですが、第五期に更新されていて未定となっていました。

[801: 匿名さん]

管理費はデフォルトの設定だと、
かなり余裕が有るように設定されているところが多いと聞いたことが。
むしろ削減しようと思えばできるみたいな箇所もあるそうです。
それでも高かったら管理会社の乗り換えも考えて
やっていけばいいだけですし
管理費で赤字、それはさすがにないでしょう。

[802: 匿名さん]

豪華な教養設備で管理費赤字って日綜商法として有名。特に水物は金食い虫。あと、未販売住戸が多くて、駐車場稼働率が低いと管理組合の収入が減って、これまた赤字要因となる。

[803: 匿名]

>>802
駐車場はそのとおりだが、未販売住戸分は、すみふが払うんじゃない？
お風呂の回収率をどの位見込んでいるかわかりませんが、全体に占める割合からすれば たいしたことないのかな？

[804: 匿名さん]

駐車場もそうですし、未販売住戸分は売主の住不が払う訳だから、竣工売を視野に、はなから完売を目指していなければ管理費は抑え目にして見た目を優しくするでしょうね。売り切って売主から手が離れる頃合いに管理費アップじゃないですか？それまでの抑え目な管理費は住民にとっていいし、何より住不にとってコストを抑えられる。管理費を払ってでもいつもの強気な価格で捌ければ余裕でペイできるでしょうし。10年スパンの買替組には管理費の低い時期を過ごせる。永住者と中古購入者が水ものに見合った管理費を支払い続ける。こんな感じじゃないですか？

[805: 匿名さん]

未販売住戸の分はスミフも駐車場抽選に参加するのでスミフが当選すると
売れるまで毎月の駐車場代はスミフ側の負担になる。

[806: 匿名さん]

>>804
修繕積立金は傾斜式にして年々上がるのは普通だけど、管理費はずっと同じでは？うちのマンションはそうだけど。
住友不動産ってそんなひどい商売の仕方してるの？

[807: 匿名さん]

>>806
管理費じゃなくて修繕積立金だったわ、すまないね。、

[808: 匿名さん]

>>807
どこのマンションでも多かれ少なかれある話で、管理組合が早い時期にうまく予算の組み替えが出来るかどうかじゃないですかね。

[809: 匿名さん]

新築分譲マンションって、管理組合による自治が機能するまでしばらくかかる。それまではデベの作成した計画に従うってのが普通。なので、管理計画は費用内訳も含めて要確認。こちらから依頼しないと出てこないんだよね、そういった資料って。

あと、管理計画での駐車場の想定稼働率とモデルルームでの駐車場利用希望アンケートの集計結果も。これが乖離してると計画通りにいかなくなる。

[810: 匿名さん]

モデルルームで確認しましたが、スケールメリットを活かしきった管理費設定になっているようです。しかも光ケーブルのインターネット利用料まで含まれていました。

他社マンションでよく地権者住戸がたくさんあり、合意書によって一般購入者住戸より管理費が割安設定になっているマンションとは違うようです。

[811: 匿名さん]

805さん、そういうのあるんですか。
駐車場って、購入者が優先的に先着順とか、抽選とかするわけではなく、
未販売住戸の分まで抽選されてしまうんですか。
後から購入する人の分も駐車場が残っているのはいいかもしれないですが、
購入者が抽選もれしたら不満が出るのでは。
希望者全員分の駐車場があれば問題ないでしょうが。

[812: 匿名さん]

>>810
住友のSUISUIネットは遅すぎていらいらさせられるので有名ですよ。
無料＝ほとんどの住民が使うので、住民が使う時間帯は遅くて動画なんて見れたものではないです。とくにSOHOとも共有してますのでお察しです。

そもそも仕様のベストエフォート100Mって･･･今日家電やさんですら宣伝してないような過去の遺物です･･･。一度スペックの確認をなされた方がよろしいかと思います。

営業さんに確認しましたが、光ケーブルはマンションまでで、各部屋にくるのはいわゆるLANケーブルです。)これは将来的に増速する際お金がかかりやすいのです。
なのであまり増速するマンションもなくて･･･つかえないのにひたすらお金が取られる＝将来売るときに不利になるかもしれないです。

フラグシップマンションなのできっと大丈夫なんだと思いますが不安点なんですよね。ここ。

[813: 匿名さん]

現在マンションフレッツを使っていますがそれより遅くなるんですね？