変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[821: 匿名さん]

>>804さん、>>812さん

現在私は変動で返済しております。

ただ必ず変動が正しいとも当然思っていなく、固定が有利と感じれば、
今後固定に変更する事も視野に入れています。

そこで伺いたいのですが、読まれた本では、どのような理由で固定を奨めていたのでしょうか？

後学の為に是非教えていただきたいです。

よろしくお願いします。

[822: ４８６]

>>820
ＥＸＣＥＬはＡＣＣＥＳＳの補助道具で使っていますよ。
ＶＢＡのリストやマクロも作ります。

＞なにがわかるのかな？
あなたが何も理解していないだけでしょう。
あなたは何がどうわかっていないのですか？
具体的に説明してください。

[823: 匿名]

>821
本くらい自分で読みなさい。
それくらいの努力はしなさい。

[824: 匿名はん]

固定のスレにも書きましたが、変動と固定とどっちが良いかというのは、
それぞれの人の属性によって異なります。


（１）将来、収入（給料等）が上がることが（あまり）期待できない人
（２）余裕資金があったら、何よりも生活費や教育費等を最優先するしかない人
（３）将来、インフレや好景気になったとしても、それが収入増に結びつきにくい人
（４）インフレになった場合、生活にダメージをただちに受ける人
（５）繰り上げ返済などの余裕がなく、長期間にわたって、細く長く返済していくしかない人

・・・などの条件がある人は、固定の方がいいでしょう。


そうでない人は、変動がいいでしょう。

[825: 匿名さん]

>>821
今よんでも通じる事は少ないですよ。
読むにしても最新の本をよんだ方がいいです。

>>824
うざい。
私は変動派だけど、こういう煽りのような発言は邪魔だ。恥ずかしい。

[826: 匿名さん]

>821さん

本は改訂版で2009年12月10日発行のものです。
つまり最新版。

変動金利の危険性としていつ金利があがるかわからないというのは周知のとおりですが、この本では「日銀が金利を上げなくても、銀行が収益確保のために金利をあげる可能性がある」ということをいってます。


また、参考までに、購入後に負担をかけない返済額の見つけ方として以下を提示してます。
現在の年間家賃＋現在の年間貯蓄額＝A
A－購入後の予定年間貯蓄額－ローンの返済額以外の住居費（固定資産、管理費、修繕費、駐車場等）（年間）＝年間返済額の目安　B


そして、無理なく購入できる物件価格として
B÷借入額100万円あたりの年間返済額（下記表参照）×100万＝無理のない借入額の目安　C
C＋頭金＝購入できる物件目安


（表）元利金等返済　借入金100万あたりの年間返済額表（期間35年の場合）
２．００％　39,744
２．３０％　41,616
２．５０％　42,888
２．８０％　44,844
３．００％　46,176
３．３０％　48,204
３．５０％　49,584
３．８０％　51,696
４．００％　53,124

[827: 入居済みさん]

825さんへ

私は８２４さんではないですが別にうざくないでしょう。

偏っていないまともな意見だと思いますよ。

変動のほうが今は総合的に有利ですが、落とし穴もあるので８２４さんの定義した条件に当てはまる人は固定のほうがいいと私も思います。

このことがうざいと思うとは８２５さんも落とし穴にはまるかも？

[828: 812]

821さん

上で説明してくださったのでこちらからは省略させていただきますね

[829: 匿名さん]

>820
そのとおり実行できるだけの資力が必要

[830: 入居済み住民さん]

824のどこか煽りなの？
何が恥ずかしいの？
825さんの意味がわからん

[831: 入居済み住民さん]

2006年ごろは、みんな金利3パーセントで固定して失敗をしました。
その頃の本なら、金利3パーセントで全期間固定を正としていたのでしょうね。

今は、変動金利で、元利金等で、3パーセント相当の差額を毎月繰り上げ返済の支払額軽減が
最大のリスクヘッジです。

返済額軽減の繰上げ返済をできない銀行や、繰上げ返済手数料がかかる銀行で借りた人は
残念ですが、

ちゃんと考えて借りたならば、大丈夫でしょう。

期間短縮の繰上げ返済しかできない銀行で借りたのなら、それはかわいそうとしか言いようが
ありませんが、返済額軽減で返せる人は、そのメリットを味わいましょう。

[832: サラリーマンさん]

返済額軽減型の繰上げ返済は、
1ヶ月の5万円を1年で12回で繰り上げ返済するのと、1年で60万円を繰り上げ返済するのとを
比較すると、1回5万円を12回で繰り上げ返済した方が、元金がどんどん減り、支払い利息が多く減る。

繰り上げ返済にはいろんなタイミングがあり、

1)1月にまとめて繰り上げ返済をする
　→控除対応
2)約定の変わる月の前に、まとめて繰り上げ返済をする
　→金利上昇対応
3)毎月こつこつ繰り上げ返済をする
　→次の月から元金分が増え、利息が減り、さらに繰り上げ返済スピードをUPさせる方法

というのがある。

控除対応は、所得税をそもそもいくら払っているかなので、
3000万借りていても、所得税を15万しか払っていないなら、残り1500万になるまでは気にしなくて
良い

約定の変わる月というのは、そんなにメリットがあるかどうかわからない

最も抜群の効果をだすのは、
毎月こつこつ、少しでもいいから返済額軽減で繰り上げ返済をすることでしょう。
次の月から、効果がでて、繰り上げ返済スピードがどんどん加速する。

・あらかじめ支払額をプラスして契約する
・インターネットで毎月自動的に返済する
・毎月ログインして手動で繰り上げ返済する

と、やり方はいろいろあるけど、賢い人はみんな返済額軽減で繰り上げ返済をしているね。

・住友信託の自動返済
・みずほの支払額を高めに設定して、毎月繰り上げ返済をする方法

ちょっと勉強すれば、いくらでも良い方法がある。

[833: 購入経験者さん]

元金均等と同じ支払いは、元利金等＋返済額軽減の繰上げ返済をすることで
同じ支払いにできる。

しかし、ぴったり同じ支払いにする必要はなく、理論的にできるだけで、わざわざ元金均等
と同じ支払いをする必要はない。

それより、3パーセント相当の支払いをしていくのが面白い。

変動：元利金等で月10万円
変動：元金均等で月13万円※こちらは毎月支払額が変わる
固定：元利金等で15万円

だとしたら、元金均等と同じ効果なんて、論理的にできるが、わざわざやる必要はない。

毎月15万支払って、差額の5万を返済額軽減の繰上げ返済をしていくだけだよ。

元金均等の人は、頭が悪いから元金均等にしたんだろうけど、
元金均等とぴったり同じ金額で支払えるわけがないと言う。

面白いけど、それは、アスペルガー症候群だよ。

ぴったりにできることと、実際にぴったりにすることは意味が違う。

誰かが丁寧に書いてくれたけど、
元利金等が13万5643円という数字だったら、元利金等は、14万円とかを支払ってしまうのよ。

そもそも元利金等以上の元金を減らすやり方で、繰上げ返済していくのよ。

アスペルガには、理解できないと思うけどね。

文字の奥にある意味がわからないんだよね。

他の人はみんなわかっているんだよ。

[834: 匿名さん]

>>832
>>833

私もこれを数年前から実践しております。変動9万銀行の自動繰上サービスで月々12万。
（実際は3%差額よりも多めに繰上返済しております）
今年短期固定が明けて月々7.5万まで下がりましたが、繰上額を増やして同じように月々12万にしています。
次の更新まで金利が変わらなければ月々4万円台まで下がるようです。

私はこの方法はリスク面でも支払い利息面でもかなり良い方法だと考えておりますが、否定をされる
方はどの辺がダメなのでしょうか？また、他に良い選択肢が有れば是非聞いてみたいですね。
この方法のメリットデメリット、他の方法のメリットデメリット。

[835: 匿名さん]

>>827=>>830

同一人物による自作自演だな。

[836: 匿名]

>824
煽りは止めなさい。偏見も混ざってるし。
そんな偏見の煽りをすると、変動はギリギリでいっぱいいっぱいにローンを組む人って言われるのと同じ。


>833
差別用語が混じってますね。ローン以前に人として最低ですね。

[837: 匿名さん]

なんか深夜になると元金や期間短縮と元利ネタを引っ張ってきて、元金や期間短縮の根拠を出せ！のような発言を繰り返す人いますね。

深夜に来るお一人さんの自作自演なのか、ちょっと執着し過ぎじゃない？

結局また堂々巡りに戻らされるし。

[838: 匿名さん]

結局反対意見がない件

深夜の書き込みとか自演とか、悔しかった反論しればいいのに。何でしないの？虚しくならない？そんな批判しかできなくて。

[839: 匿名さん]

私は変動ですが、中立に意見します。

ここで言われている元利均等、支払額軽減型の話は固定3%との比較ですよね？

もう固定も低金利が出始めてるようですし、固定1.6%との比較に変更された方が公平ではないでしょうか？
公平を謳われてるのですからなおさらに。

フラット、固定ともにもう少し金利は下がりそう（今までが高すぎた）な雰囲気ですが、とりあえず今月の実行での1.6%でどうでしょう？

[840: 匿名]

>>838

いや、837の言うことも的を得てる部分はありますよ。
何かわざわざ話を引張っている節はないとは言えないなと感じていました。

[841: 匿名さん]

認識違いだったらごめんなさい。

変動って、125％ルールっていうものがありますよね。
変動幅に制限が設けられている、という。
金利が上昇しても5年間は支払額が同じで、ただ6年目に1.5倍を上限に差額分を帳尻あわせする、という。

でも5年の短期固定の場合、上限設定されているわけじゃないので、金利上昇時6年目に負担額が増加するということですよね？

って考えると、金利上昇時のことを考えると、変動金利の方が全然よくないですか？
5年固定って存在意義があるのか？と思えるほど。

[842: 匿名]

841さん勘違いです

[843: 匿名さん]

>>824と、それに同調している人達、単なる煽りで無ければ、常識に欠けていますよ。
偏見も甚だしい。

あたま、大丈夫ですか？

[844: 匿名さん]

>>843さんへ


>>824のどこが常識に欠けているのでしょう？

たとえば、「繰り上げ返済ができず、長期間少しずつ返していきたい人」ってのは、
まさに変動ではダメで、固定向きですよね？

また、「将来、好景気やインフレになっても、給料が上がりにくい職業の人」ってのも、
変動ではなく固定でこそメリットがある人ですよね？


>>843さんは、>>824のどこに異論があるのでしょうか？

繰り上げ返済できない人も変動にすべきということですか？
インフレでも給料が上がらない人も変動にすべきということですか？

[845: 匿名さん]

２０年固定がが１．６％前後で組めるなら、そっちでもいいかな？
それで支払額軽減型の繰上げができる銀行があれば自分にとっては最高なんだけどな・・・。

[846: 契約済みさん]

私もNo.834さんに同感です。

毎月同じ額（返済額よりもちろん多め）を住宅費として引き落とし口座に入れておき、銀行によって自動設定できるかどうはありますが、毎月その差額分を返済額軽減型の繰り上げ返済として続けていく。

それが一番楽かな？？と思っています。

この方法の前提は、平行して多少なりの預貯金は残してあることだと思います。
もしぎりぎりいっぱいの繰り上げ返済をしてしまうと、それこそ金利上昇の際や急な出費に対応できない可能性もありますし、所得とローン残高によっては、住宅ローン控除との折り合いで損を出してしまうかもしれません。

厳密に損得の計算をすると、半年に一度金利の動向を見ながら繰り上げ返済を検討したり、控除との折り合いを検討したり、という絡みも出てくるとは思いますが、私は将来のリスクヘッジとして、借金をある程度の範囲まで縮小しておくことが大事だと考えています。

おそらくこちらでは変動金利の善し悪しや繰り上げ返済の方法についての議論がなされていてとても勉強になるのですが、個々のローン残高や年間預貯金、所得によって、なにがベストかは変わってくると思うので、それも開示して頂けるとより有益な情報になると思います。

[847: 契約済みさんNo.846]

連続投稿失礼します。

ちなみに私は、
・ローン残高　2500万（変動0.975％　35年）
・37歳　年収　620万（普通の会社員）
・家族　妻・5歳・1歳
・預貯金300万　子供分300万

月々の返済額72000円のところを、120000円返済していこうと考えています。

いかがでしょうか？？

[848: 匿名さん]

いいんじゃないですかね。
自分は3年前3100万借入年収600万でスタートして現在残が2600万まで減り、年収は800万まで上がった。
当時フラットと悩んだけどフラットにしなくて良かったとつくづく思う。フラットだったらまだ2900万くらい
残ってたはずだから。

[849: 匿名さん]

偏見や差別、下品な言葉、人を蔑む態度が目に余ります。なんか変動金利の掲示板に来る変動さんって人として難ありですね。
同じ変動ユーザーとして本当に残念です。

[850: 匿名さん]

>>839
単純に固定よりもお得に……という考え方だと1.6%で計算してもいいかと思います。

でも本来の目的としては、「変動金利を怖くなくする」のが目的ですので、そこの数字を変える必要はかならずしもないのではないでしょうか？

変動金利を怖くなくする観点からみれば、もともとあった3%というのは一つの基準としてあってもいいと思います。

もちろん固定1.6とどちらを選ぶかという観点でいけば、1.6%と比べていけばいいと思いますが、返済の方法論としては3%との差額でいいんじゃないでしょうか？

[851: 匿名さん]

＞848さん

そういう実例をいただけると勇気づけられます！
今後、私もがんばって返済していきたいと思います。

[852: 匿名さん]

偏見や差別的な書き込みが多いのはどちらかと言うと固定さんに多いように思いますが？

[853: 購入検討中さん]

うちも全額変動だけど、別に自分の家計状況によって繰り上げ金額決めりゃいいんじゃね？
5万とか10万とか
10年、20年固定されてるものと比べてもなんか意味なくね？
エクセル見て自己満足してるだけっぽい感じ

[854: 匿名]

>853
そうですよ。人を蔑む自慰行為をしている自己満足スレッドですから。

[855: 匿名さん]

毎月のEXCELとにらめっこして繰上返済するのが趣味というのはいただけない。

[856: 匿名さん]

>>850
変動と固定の月々の支払差額を繰上としていて、その差額を変動0.8%と固定3%の差額で算出している訳だから、すでに固定が下がり始めている（今後さらに固定が下がっていくと予想されている）今、もう現実的な比較じゃないよね。
3%との差額で短縮出来る完済年数と、1.6%との差額で短縮出来る完済年数はまったく違う訳だし。

[857: 匿名さん]

>852
私は中立に読んだつもりですが・・、

固定に攻撃的な態度であったり、元利・返済額軽減の人が説明の中で下品な言葉を使ったり、

どう読んでも、変動の人が差別的や攻撃的、下品な言葉を使っていると思いますが・・。

もちろん変動のみなさんがそうでないのは理解していますよ。

犯人捜しをするというより、同じ変動として、変動派の人がそんな下品な行動を止めて、もっと広い心で意見尊重し合う雰囲気になってくれたら。

[858: 匿名]

派とかやめません？


党にしません？

[859: 162]

824さんの
「・・・などの条件がある人は、固定の方がいいでしょう。」
は、その通りだと思いますが、
「そうでない人は、変動がいいでしょう。」
に反論のある方もいらっしゃるのかと思います。

将来の返済のゆとりは、名目金利ではなく、実質金利に依存します。
少し乱暴かもしれませんが、分かりやすく表現するなら、デフレ下での収入減などにより、生活費に占める返済額の割合いが、ゆとりがあるのか、苦しいのかが、ポイントだと思います。

変動か固定かどちらを選ぶかの基準を、損得ではなくリスクの最少化で考えるなら、収入が経済情勢に連動しやすいなら変動、連動しにくいなら固定をベースに、個々人独自の他のリスクを評価して、リスク軽減策を講じれば、考えやすいと思います。

あくまで、ひとつの考え方なので、こうすべきというコトではなく、こんな考え方もあるという、参考程度に。

[860: 162]

855さん、さすがに毎月、返済予定表を見るのは、少数派だと思いますよ。
ただ、変動を選択したからには、ある程度の節目では、見直す必要があると思います。
853さんのおっしゃる通りですね。

逆の言い方をすれば、それができない人が変動を選ぶには、余程の資金力か楽観視できる必要があると思います。

[861: 匿名]

というか、固定を叩く意味が分からない。

もともとは、変動派閥内の元利と元金、期間短縮と返済額軽減の論争だったのにね。

このスレッドを読むとこの何日かで急に固定まで叩く雰囲気出てないか？

[862: 匿名さん]

>>856
だから別に必ずしも固定と比較する必要はないと思うのですが。
固定との比較という事であれば、1.6%との差額返済でいいと思いますし、それで確認してどうするか決めればいいでしょう。

ただ実際に3%で支払っている人もいるわけで、3%を一つの目安としてその金額を繰り上げ返済していけば変動の危険が少ないという事になると思います。

なぜどうしても固定と比べるのでしょう？
私は3%が普通だったころから固定は否定していません。あくまで変動の低金利をより効率よく味わい、金利変動リスクを減らすための3%との差額返済だと思うのですが。別にもちろん1.6%との差額でもいいですよ。でも可能なら3%で考えていた方が変動リスク軽減の為にはいいと思います。

全員が固定とくらべてどうこうしようとしている訳ではないのです。
何度もいってますが、固定1.6%と比べてどちらが得かを考えたいなら、1.6%との差額でいいと思います。しかし固定が1.6%になったからといって、変動の人のリスクが下がる訳ではありません。リスク軽減の為に3%といっているだけです。

もちろんそこで固定に乗り換えるのはぜんぜんありですよ。私も視野にはいれていますよ。
しかし変動のままで、実際の返し方を変える必要はないのではないですか？

[863: 匿名さん]

このスレに限って、はっきりしている事は、
固定を叩きたい人は、ギリ変に見えると言う事。

[864: 匿名さん]

というか、1.6とか言えるのはこれから借りる人。

もう借りちゃった人は借入時点の固定金利で比べないと。とくに固定は借り換え出来ないんだから。

どうせここに書き込みしてる奴ってすでに高値固定で借りちゃった奴ばかりなんだろ？1.6なんかで借りられないくせによく言うわ。

[865: 匿名さん]

863みたいな書き込みが荒れる原因だと思います。

[866: 匿名さん]

固定党のわたすが来ますたよ～＾＾

[867: 変動借入中]

最近固定さんが叩かれ始めたのも、固定で1%台とか来月からフラット1.5%程度になるって分かってからです。

正直に言いますと羨ましいのですよ。1%台で固定の安心感を手に入れられる人のことが。そりゃね。

私は正直に言いましたよ。これも世の流れと自分に言い聞かせております。

[868: 変動検討]

すでに話題出てるけど、確かに3%固定と比べてもなあ。いつの話ってことになるし、これから借りる人もたくさんここを訪れてるから、しっかり「今」と「これから」を見て欲しいよね。

まして862の発言なんて、また自慰行為と言われても仕方ない程、自分に都合がいい発言だよね。

[869: 匿名]

新フラットは確かに魅力的だけど、十年過ぎるとローン控除とフラット特約が同時に無くなって実質0.6から2.6になるんだよね？ 私みたいな庶民の長期ローンでは最初の十年では元金も大きく減ってないので旨みが少ない気がします。

[870: 匿名さん]

>>867
たぶんそうでしょうねぇ。私も20年1.6%はいいなーとは思います。

まぁ、フラットの場合は借り換えできないでしょうが、銀行の固定だったら借り換えも視野にいれてもいいとは思いますけどね。

けど私としては、まぁそれでもまだ変動の方が安い訳で、今のところはまだ気にせず3%との差額返済を続けようと思います。

[871: 匿名さん]

>>868
882ですけど、別に私はこれからしばらくは固定有利って事でいいと思っていますけど？
なんで否定されるのですか？　これから借りる人は1.6%との差額返済で検討すればいいといってるではないですか。

でもすでに借りている人がどういう風に返済していくかは、その時点の内容で考えていかないとしょうがないんじゃないですか？　なんで今の固定と比べるんですか？

これからの人はこれからの人で新たに検討すればいいことだと思うのですが、なぜ今までの方式を変えなくちゃいけないのですか？　そこが疑問でなりません。

そもそも変動金利を怖くなくする事＝固定の否定ではないと思うのですが。

これからの固定は羨ましいと思いますよ？　でもそれとすでに借りた人がお得に返す方法とは全く関係ないでしょう。

まぁそもそも個人的にはフラット35Sの-1%は10年後に2.6%に戻る事を考えるとそれほどいいとも思わないのですが。20年1.6%はかなりいいなと思いますけど。

[872: 匿名さん]

>>869
繰上返済を視野に入れていないような書き込みですが、ここでは繰上返済しない人は叩かれる傾向にありますから、注意してください。

私も過去に繰上返済しない変動さんとして、返済額軽減さんにだいぶ叩かれました。

[873: 匿名さん]

>871
以前、1%台と比べるのはナンセンス、3%と比べてナンボ、との感じで言い張る元利・返済額軽減さんがいましたからねー。たぶん持論が弱くなることを恐れてだったと思いますが、そういう経緯があってじゃないですかね？

[874: 匿名さん]

今月変動で今月変動で実行しちゃったけどタイミングさえ合えばフラットにしたかもなあ。
まあ、今更どうこう言ってもしょうがないから、とりあえず低利を享受できているうちに繰り上げ頑張ろうっと。
そのうち銀行がフラットに対抗して優遇幅を増やした商品とか出し始めたら乗換えもありかな。

[875: 814]

>>847
＞月々の返済額72000円のところを、120000円返済していこうと考えています。

良いですね。そのペースを落とさずに行ければ楽勝でしょう。
私は、借入１千万円あたりに換算して５万円／月（６０万円／月）返済することが理想的（安心して良い水準）だと考えていますが、それに近い数字です。

[876: 匿名さん]

変動がんばれ！　うひょひょひょ。

[877: 匿名さん]

変態ガンバ。

[878: 847]

No.875 by 814さん、ありがとうございます。

これから子供の教育費もかかってきますし、昇給の見込みもこの時代不透明ですが、ひとまず月120000円の返済は最低限まもって行きたいと思っています。

[879: 162]

住宅ローンの新規契約や借り換えを検討することと、繰上をどの程度行うかは別議論ですよね。

検討中の人は、20年1.6%という選択肢もあるということ。

変動で借りている人、借りようとしている人が、金利変動リスクに備えて、どれくらいのペースで繰上もしくは貯蓄していくかは、別の議論だと思います。

今までは、固定金利と繰上混みの返済額との両方の目安として、3%がイメージしやすかっただけだと思います。

前にも書きましたが、固定金利についてはまだ下がる可能生もあると思っているので、要注目ですね。
これから組まれる方は、固定に切り替え可能な変動で契約して、頃合いを見て固定に切り替えてもイイですね。

ところで、匿名掲示板では、煽りなどは仕方がないと思います。
自分の意図とはズレて、他の方に嫌な想いをさせてしまうかもしれません。
大事なコトは、書かれた方が何を意図しているのか、考えてみることではないでしょうか？
あきらかに煽る意図しか感じられなければスルーすればよいと思います。

同様に、自分にとって意義のないレスもスルーしてしまえば、荒れていても苦になりません。
ただし、自分への真摯な意見だと感じれば、例え自分にとって意義がなくとも、相手の意図を咀嚼してみるのは価値があると思います。
自分のレスで正しく意図を説明できていなかった可能生もありますし、気付かずに他人を傷つけてしまっている可能生もありますから。

煽りを楽しみにしている人もいるでしょうから、またやってるなぁ、と思って流してみるのも一興です。

[880: 814=875]

>>878
預貯金もだいぶ残しておられるようですし、返済率から見ても十分やっていけると思います。頑張りましょう。

>>879
＞住宅ローンの新規契約や借り換えを検討することと、繰上をどの程度行うかは別議論ですよね。
そのとおりです。>>862さんは当然のことを言っています。これからの固定が何％になろうが、今の変動のリスクが減るわけではないですから。

>>660にグラフを貼りましたが、当初１０年１．６％、その後２．６％だったら、私も変動よりはそっちを選ぶだろうと思います。

[881: 匿名さん]

ていうか、フラット以外の固定なら今変動の人は数多くある選択肢の一つってだけじゃん。すでにフラットで借りちゃった人は身動きとれず、泣きながら高い金利払い続けて下さい。

[882: 匿名さん]

フラットで35年2.79ですが借り換えたほうがよいかな

[883: 匿名さん]

それは借り換えるべき

[884: 匿名さん]

883に激しく同意

[885: 匿名さん]

皆さん、ローンがキツい様ですね。

借りすぎなんじない？

[886: 匿名さん]

変動がんばれ！　うひょひょひょ。

[887: 匿名さん]

別にきつくないけど明らかに無駄な金利は払いたくないよね。

[888: 匿名さん]

>>879>>880
>住宅ローンの新規契約や借り換えを検討することと、繰上をどの程度行うかは別議論ですよね。

その通りですね。
単純に今までフラットの３％っていう誰の目にもわかりやすい基準があったからこそ、３％という話が出てきた訳であって、余裕がある人なら４％との差額を繰り上げしていくでもいいでしょうし、ちょっと厳しい人が２％との繰り上げをするのは全くダメだという訳ではないと思います。

まぁ、それをもって固定はダメだとか煽る人がいたから、何で１．６％と比べないんだと言われるのも、わからなくもないですが、その辺は本来の目的から離れた話ですね。

正直３％固定は高いと思いますが、１．６％があれば始めからそちらを契約したかもしれません。
自分の借りている銀行で優遇後２０年１．６％が出るなら、固定に変更するかもしれませんね。
ただそれは別次元の話であって、３％との差額繰り上げは変動リスクの軽減のための方法に過ぎませんね。

[889: 匿名さん]

質問なんですが、変動で借りている人は、いつでも固定に切り替えられますよね？
固定20年1.6％に借り換えたければ、すぐに借り換えられるということですよね？

すみません、まだローン実行1ヶ月目なので、稚拙な質問だとは思うのですが。

優遇金利は通期でもらっていて、固定に切り替えてもそれは適用されるという話でした。
超長期は、ローンを組む始めの時期にしか借りられませんと言われたのですが、20年ってこっちですか？

[890: 匿名さん]

>889
大抵、変動→固定切り替えよりも、新規で借入される人の方が優遇幅は大きいです。
今話に出ている固定１％台やフラット-１％は新規借り入れですので、それと同じ金利は難しいと思います。

[891: 契約済みさん]

4月に変動35年2000万のローンを組む予定で、今いろいろ勉強中です。
繰り上げ返済ですが、期間短縮は手数料無料、返済額軽減の方は5,250円かかってしまいます。
手数料がかからないのなら、3％で借りた場合の差額分を毎月
返済額軽減で繰り上げしていくのがベストなのでしょうが
このような条件の場合どういった方法をとるべきでしょうか？
土地担保の関係で銀行を選べないので、この条件は変えられません。
アドバイスいただきたいです。
宜しくお願い致します。

[892: 814=875]

>>891
＞期間短縮は手数料無料、返済額軽減の方は5,250円かかってしまいます。

珍しい金融機関ですね。私なら有料となっても返済額軽減で、ただし手数料節約のため繰上頻度を抑えます。（どのくらいの頻度が良いのかは、繰上を遅らせることで余計に支払うこととなる利息額を試算してみないとわかりません。）

[893: 162]

891さん、私なら、優遇後金利が1%を切っていて、住宅ローン控除が満額適用なら、金利が上がるまでは繰上資金として貯蓄しておきます。
繰り上げる時は、手数料がかかっても返済額軽減にします。

[894: 162]

889さん、変動から固定への切り替えは契約によって実行可否が決まります。
ただ、行員に変更できると言われているなら、大丈夫なのでしょう。
超長期というのが何を意図されているか分かりませんが、選択できる固定期間も契約次第です。
例え、その銀行が長期固定や長期全期間固定を提供していても、契約のローンで選択できる選択肢に入っていないと、変更できません。
契約書や説明書などをご確認ください。
契約期間が残り19年で20年固定を選べるのであれば、残りの全期間を固定することもできるはずです。

[895: 162]

889さん、890さんのおっしゃる通り、優遇金利は確認してください。
最近の大手銀行の契約なら、固定に切り替えても優遇金利幅は変わらないと思いますが、金利コース変更で優遇金利など、契約時の有利な条件が改められることもあります。
まともな行員なら、契約者にとって不利益になり得ることは重要事項説明されているとは思いますが。

もし、優遇金利やその他の条件が他行の新規契約と比べて不利になってしまうのであれば、借り換えも視野に入れていることを踏まえて銀行と相談してみましょう。
有利な条件で再契約してもらえるかもしれません。

[896: 購入経験者さん]

2000万円の変動金利とのことですが、
1パーセントの住宅ローン減税で10年間戻る控除は、
最初の年が20万円で、それから、どんどん減っていきます。

今、お支払いの所得税はいくらでしょうか？

おそらく、繰上げ返済をしなくて良いパターンだと思います。
10年間貯金をして、10年後に、期間短縮か、返済額軽減かを考えてみてはどうでしょうか。

[897: 購入経験者さん]

変動金利で、金利3パーセントと比較をするのには、2つ意味があります。

・2006年の固定3パーセントで借りて失敗した人たちとの比較から、優位性を確認するため
・世の中は、金利の上昇は、3パーセントまでという理論値があり、その3パーセント以上
　の上昇をしても、返済に耐えられるかどうかのリスクヘッジをするため

固定1.6と比較しても、金利は3パーセントぐらいまではいつか上がる可能性があるので、
リスクヘッジできません。

なので、変動で借りる人のリスクヘッジとしては、1.6と比較するのは無意味です。

ただし、
0.9で借りている人が、1.6との差額を繰り上げ返済したとして、1.6より多く元金が
減ることは減ります。

しかし、金利3パーセントやそれ以上の金利上昇リスクには耐えられない可能性がでてくるので
おすすめしません。

[898: 購入経験者さん]

まあ、1.6の固定で借りたい人は、別のスレで論じれば良いでしょう。
私は、全く興味がわきません。

変動金利0.8未満で、借りて、3.3パーセント支払いをしてガンガン元金が減っているので
1.6で固定なんかしたら、当初予定の元金大量減らし計画がずれこみます。

4000万円借りたとして、
0.8の金利で、年間利息は、32万円
1.6の金利で、年間利息は、64万円
3.0の金利で、年間利息は、120万円

私なら、120万も利息を払うぐらいなら、元金で120万使いたいし
64万も利息を払うぐらいなら元金で64万使いたいです。

変動の金利が、いつ1.6や3.0まで上がるかわかりませんが、
それまでに、元金を減らせるだけ減らしたいです。

1パーセントで借りて3パーセント支払いをしていると10年で3分の1を返済できます。

つまり、10年後は、4000万で借りた人ならば、
2800万ぐらいまで元金が減ります。

すると、年間利息は
0.8の金利で、年間利息は、22万円
1.6の金利で、年間利息は、44万円
3.0の金利で、年間利息は、84万円

ここまで元金が減ったら、1.6固定でも良いと思うかもしれません。

ちなみに固定3パーセントで借りた人は、10年で5分の1しか元金が減りません。

つまり、10年後は、4000万で借りた人ならば、
3200万ぐらい元金が残っています。

すると、年間利息は
3.0の金利で、年間利息は、96万円

毎年100万近くずっと利息を支払うことになります。

[899: 814=875]

>>891
>>892の補足です。
最適頻度（月数）Ｍは
金利＝Ａ％、繰上額＝Ｂ円、繰上手数料＝Ｃ円　とすると
Ｍ＝2400Ｃ／ＡＢ＋１
という式で与えられます。
例えばＡ＝１（％）、Ｂ＝1,000,000（円）、Ｃ=5250（円）　を代入してみると
Ｍ＝2400ｘ5250／1,000,000＋１ ＝ 13.6（月）　となります。

[900: 近所をよく知る人]

SMBCはただですよ＾＾
計算いりません、　単純明快。　
変動正解

[901: 814=875]

たびたびすみません。
「繰上額＝Ｂ円」→「１年間当たりの繰上額＝Ｂ円」に訂正します。

[902: 匿名さん]

>>899
分子の２４００のうち１２００は、金利を月利換算するのとパーセントの換算ですね。（実質の乗数は２）
だけど、これが最適頻度とは思えない。

Ｃ：手数料がゼロだとＭ＝１となり、毎月１００万円でも１０万円でも、金額を問わず繰上するのが最適という解になります。
何かおかしいですね。

なぜ、これが最適頻度になるのでしょうか？

[903: 匿名さん]

>898

898さんが言われる64万、120万を元金に充てるというのは間違いですよ。
元金と利息に充てることになる訳だから、898さんの期待値ほど元金の減りは出ませんね。

あと、文面から思うに、変動が1.6%になると元金の減りは固定1.6%よりも落ちる事実にも気付いておられないかなと。

それに1.6%というのは非常に現実的な数字で、金利上昇で有り得る数字なのです。

固定1.6%なら変動より固定がいいと意見している人が多いのは、そんなとこからですよ。私も固定1.6%になら間違いなくそちらを選択します。

[904: 匿名]

>>898
細かいようですが、金利0.8%で利息32万と金利1.6%で利息64万の比較ですと、利息差額32万が繰上に使える額です。またその繰上32万は元利＋利息に消えます。
3%の時との比較も同様です。
ですから1.6%との比較で64万、3%との比較で120万を元金返済にとの考えは大きな勘違いです。
これは気をつけないと、見通しが非常に甘くなりますよ。

[905: 匿名さん]

>>903
64万120万は誤りで、32万86万ですかね。
ただ変動が1.6%になると固定1.6%よりも落ちる事実、というのはどういう事でしょう？
125%ルールの話ですか？

[906: 匿名さん]

5%～8%だったころを考えたら2%台後半の固定は、利息を安心料としてみると低い金利ではないでしょうか…？
変動で1%を切る金利の方が金利が低いうちは元本を早く減らせられるというのは承知していますが…。。
固定で新規で2%を切る金利が出ているなら迷わずそちらを選びます。
変動のみなさん本当に当初の返済計画通り返済は進んでいますか？

[907: 891]

892,893,896,897さんアドバイスいただきまして
有難うございます。
とにかく繰り上げを頻繁にするのが有利だとばかり
考えていましたが、借り入れ金額にもよるのですね。
住宅ローン減税額は20万なので住民税と合わせ全額控除となる計算です。
どういった繰上げの仕方がベストなのか
自分の知識はまだまだ足りないようです。
4月までまだ時間がありますので、ここの人たちの書き込みを
見ながら、勉強していきます。

[908: 匿名さん]

>>905
＞細かいようですが、金利0.8%で利息32万と金利1.6%で利息64万の比較ですと、利息差額32万が繰上に使える額です。

これ理解出来ます。

＞またその繰上32万は元利＋利息に消えます。

これ理解できません。
繰上げって純粋に元本に充当されるんじゃないの？？俺の理解が間違ってる？？

[909: 匿名さん]

＞繰上げって純粋に元本に充当されるんじゃないの？？俺の理解が間違ってる？？

そのとおり。あんたが正しい。

[910: 899]

>>902
＞Ｃ：手数料がゼロだとＭ＝１となり、毎月１００万円でも１０万円でも、金額を問わず繰上するのが最適という解＞になります。
＞何かおかしいですね。
＞なぜ、これが最適頻度になるのでしょうか？

>>901に訂正を入れておりますが、Ｂは１年当たりの繰上額です。
>>899の式は、
　　Ｃ＝ＡＢ（Ｍ－１）／2400
を　Ｍ＝　に変形したものです。上の式の意味は
　「繰上手数料＝繰上頻度をＭヶ月毎とした場合に（毎月繰上の場合より）増える支払利息の額」　です。
右辺にＡ＝１、Ｂ＝１００万円、Ｍ＝１２（１年毎）を代入してみると4,583円となります。
「毎月繰り上げることで年に１回繰り上げる場合より得する利息は4,583円」だということです。
手数料5,250円の方がまだ高いので、もっと頻度を下げないとマイナスです。
しかし、頻度を下げすぎるとこんどは余分な利息の方が増えていきます。
計算上は「13.6ヶ月毎」が最適となります。
手数料がゼロだと毎月繰り上げることが最適となります。

[911: 匿名]

>906
固定1%台はかなりの好条件だと思います。今月の情報にあった固定2.2%も安心感を含めると十分に好条件です。
数年前に変動が3%台にいった事実から考えても、2%半ばくらいまでの固定は十分検討対象になると思います。

あとは個人で好みがあるでしょう。

変動の繰上は流動資金だから、時に思うように繰上返済できないときがあり、必ずしも予定通りはいってません。

強い意思と強制的な引き落としが必要だなと痛感しております。

でもこれも人それぞれでしょうけど。

[912: 匿名さん]

>908
ちがう。元金と利息に充当。

[913: 匿名さん]

>911
基本的な内容自体はわかるんですが、ここ数年で変動で3%のったことないですよ。2007年～2008年始めの2.875%が最高です。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html

優遇1.6とすると3%だとして1.4%。1%台の固定はもちろん検討の価値ありと思いますが、2%半ばだとどうでしょうね。

[914: 匿名さん]

>>908>>912
ボーナス払いがある場合は利息にも充填されますが、ない場合には純粋に元金が減ります。

[915: 914]

なおボーナス払いの点に関しては、ボーナス払いの月以外にボーナス払い分に充填した場合です。

[916: 匿名さん]

なんかみんな繰り上げ前提なんだな。
変動金利は怖くない、昨今の経済情勢などから金利は今後も大して上がらないと言っているのに
必死に貯金をはたいて元本減らしをしている。まるで見えない敵と戦っているような感じ。
ギリ変とかそういうのじゃなくて繰上げしないで上がったらその時に考えるという人はいないのかね？
あと上がってもマージンがあるから別に気にしないという人とか。
金利を銀行に貢ぐのは嫌という気持ちはわかる。
でも借りた時点で銀行には貢いでいるんだよ。住宅ローンを借りるのは強制ではなく個人の自由だからね。
賃貸を借りたりある程度貯まってから買うという選択肢だってある。
繰上げが人生の全てみたいなら最初から現金たまってから買うか賃貸の方がいい気もしないでもない。
結局返し終わったって固定資産税やらマンションなら管理費などで消えていくお金はあるのだからさ。
賃貸時代より明らかにカツカツ生活じゃ家買った意味がなくなるよ。

[917: 匿名さん]

>>916
それは当然ですよ。もしも金利が急騰した場合に大変な事になる可能性があるのが変動金利です。
そうなる前に何かしたらの対策を打つのは当然です。

ただ３％との差額の返済程度の繰り上げで、生活がかつかつになるんでしょうか？
そうだとすると固定３％で借りている人は必ずかつかつだと思いますが、実際のところそんなこともないと思いますよ。

ただ実際に毎月必ず繰り上げしてる人が全てかというとそんなことはないでしょう。
あくまでそこは理論であって、別に実際に繰り上げするのは金利があがる直前や住宅ローン減税が終わった後でもいいし、あるていど溜まってからでもいいわけです。

なのでうちでは実際に毎月繰り上げをしているわけではなく、毎月差額分だけ通常の貯金とは別に貯金してますよ。金利があがってきたらまとめて繰り上げするつもりですよ。

[918: 917]

訂正。
＞そうなる前に何かしたらの対策を打つのは当然です。
＞そうなる前に何かしらの対策を打つのは当然です。

[919: 匿名さん]

別に繰上前提ではないですよ。変動1％切っている現状では実質無利息で数千万も借入出来ているわけですから。10年後にまとめて繰上でもいいわけです。

ただ、負債の大きさ=リスクの高さと考えると、他のリスクとのバランスを考えながら効率よく負債を減らす方法を模索しているだけです。

そして繰上資金=貯蓄資金と考えられるのでその割合は各自の判断だと思います。

元々の発想が3％で借りる所をあえて1％以下の変動で借りて浮いた分を繰上に回したらって発想ですから。

[920: 購入経験者さん]

数千万円のお金を借りているのだから、少しでも利息を安くすることを考えるのが普通でしょう。

4000万円借りて、元金が減らなければ、1パーセントの金利でも、毎年40万円の利息を払う
ことになります。
元金が減らなければ、10年で400万円の利息です。

金利3パーセントで借りたら、1年で120万円、10年で1200万円です。

私は、そんなにお金もちではないので、少しでも多く元金を減らし、支払う利息を少なくしたいです。

変動金利で0.8未満で借りています。そして3パーセントまでUPしても、支払えます。

しかし、利息を何百万円も払う気持ちになれません。

なので、3パーセントの差額の、2.2パーセント分を元金を減らす方に払っています。

4000万円借りた場合の2.2パーセントは、88万円です。

年間88万円は、繰上げ返済をすると、次の年からは、利息はもっとへり、元金の減り方がどんどん増えて
いきます。

私の場合は、毎月自動的に繰り上げ返済をしているので、面倒さはありません。

ちゃんと勉強してから銀行を選ぶことをお勧めします。

・変動金利の優遇金利後で1パーセント以下になること
・返済額軽減の繰上げ返済を手数料無料で実施できること

この2つを組み合わすことができる銀行を探しました。

繰り上げ返済手数料が無料でも、金利自体が高くては無意味です。
また、金利が安くても、繰上げ返済手数料があると、ちょっと面倒です。

そこは、このスレを振り返るとちゃんと良い方法が書いてありますので参考にしましょう