変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[761: 匿名さん]

>>756
例えば都銀なら三菱東京UFJ銀行はインターネット無料、店頭3150円ですね。
例えば地銀なら千葉興業銀行は3150円です。

インターネット無料の銀行も多いと思いますし、固定の繰り上げ手数料は高いですが、変動の手数料は低いところが多いと思います。

確かに「繰り上げ額」を同じにすれば当然元金の方が沢山減りますね。
しかし繰り上げ額でなく、返済額を同じにするのです。固定３％の金額が目安です。

3000万円の借入として、固定3%で11万強　変動0.875%で元金均等９万強　元利均等で８万強ですので、元金均等だと初回２万、元利均等だと３万を繰り上げ返済します。

なぜそうするかといえば同じ人が一月に支払える額は固定を選ぼうが変動の元金・元利を選ぼうが変わりませんよね。なのでこの場合、最大に支払う額は固定３％ですので、固定を選んだと思って支払額を決める訳です。

[762: 匿名さん]

>>758
手数料がタダなら毎月繰り上げ可能なので、毎月繰り上げすれば一円も変わりませんね。
実際タダのところもあるので間違っていません。

[763: 匿名さん]

完全にお互いの前提がずれてるので、なかなか噛み合いませんね。

期間短縮と返済額軽減の比較について、
>>756さん、>>758さんの前提は「繰上額が一緒」
つまり、毎月繰上する前提で下の3項目を比較すると、、
■月々の約定返済額
期間短縮 > 返済額軽減
■月々の繰上額
期間短縮 = 返済額軽減
■月々の支払額
期間短縮 > 返済額軽減

当然、月々の支払額が期間短縮の方が多いので、
元本分に充当される額が多くなり、総利息が少なくなります。


その他の方の前提は「月々の返済額が一緒」
■月々の約定返済額
期間短縮 > 返済額軽減
■月々の繰上額
期間短縮 < 返済額軽減
■月々の支払額
期間短縮 = 返済額軽減

こちらは、月々の支払額が毎月同じなので、期間短縮も返済額軽減もどちらで繰上してても元本に充当される額は同じになり、総利息は一緒になります。


>>756さん、>>758さん
当たり前ですが利息は、その時点の残高と金利で計算されます。
なので、毎月の支払額が一緒なら、支払い方（元利均等、元金均等、期間短縮、返済額軽減）に関係なく、総利息は一緒で総支払額が一緒になります。

[764: 匿名さん]

返済額軽減を使って
返済額が11万→10万に減額された

減ったけど
相変わらず毎月必ず11万払う

その後何度も返済額軽減をして月々の返済額が減っても
毎月11万払い続ければ

繰上げ金額が同じなら
期間短縮と返済額軽減の総支払額は一緒。
と考えてよいですか。

[765: 匿名さん]

>>764
最後の繰り上げ額が同じというのが、毎月の支払額が同じで、それ以外に繰り上げた場合を意味しているのであれば正しいです。

違う場合には最後の「繰り上げ金額が同じなら」は返済額軽減型にしてる以上、月々の支払い最低額は減るため「繰り上げ額は期間短縮よりも増える」事になります。

ただ繰り上げ額が増えても、家計への負担はどちらでも同じです。

[766: 761]

蛇足ですが、しかし三菱東京UFJ……いつの間にかインターネット無料になっていたんですね。

[767: 匿名さん]

元利均等と元金均等の返済額を繰上返済で同じにするって前提が現実離れしているよ。
こんなこと実行する人はいないし、それぞれのメリットを消して、それで返済額は
同じですよって、当り前でしょ？
今は元金均等を選択できる数少ないチャンスですよ。

[768: 契約済みさん]

来月からローン開始です。
大変勉強になります。有益な情報をありがとうございます。

35年変動で借りています。
借り入れ額の大きいローン実行直後に、低金利の恩恵を享受したいと思ったからです。

ただ、子供が５歳と０歳でこれから教育費がかかります。

繰り上げ返済を期間短縮で、ローン期間を20〜25年に短くしようと考えていたのですが、こちらのスレを拝見して、返済額軽減を取り入れてリスクを回避しようと思います。


具体的には、来年満期になる定期預金があるのですが（ローン金利よりもやや高金利なので）、その繰り上げは期間短縮に。
繰り上げ手数料無料の銀行なので、毎月、もしくは2ヶ月に一度の繰り上げは返済額軽減にしようと思います。

これなら月に住宅費にかかる費用を一定で見積もれますし、管理も楽かな？と思っています。

上記の考えで間違っていることはないでしょうか？？

[769: 匿名さん]

なら元利均等で元金均等以上の返済額にすればいいじゃん。別にぴったり同じにする必要ないし。

チャンスも何も全くメリットがない返済方法をあえて選ぶ理由が分からない。

[770: 匿名さん]

>>767
別にもともとは変動派の誰も元金均等の分を繰り上げ返済で同じにしようとなんてしてませんよ。

一部の人が変動金利で借りるなら元金均等でないと意味がない、ような事を言い出したので、元金均等にしなくても同じ事は出来る、といっているだけです。

そもそもが、ここでの持論は固定３％との差を毎月繰り上げ返済する、なのですから、元金と元利の差なんて微々たる差は本来意味がありません。

[771: 匿名さん]

>>768
最初の定期分も軽減型でいいと思います。
まぁ、支払いが定年を割る分だけ期間短縮にするというのは意味がなくもないのですが、リスク回避の意味では軽減型の方が対処しやすいです。

例えば思っていた以上に教育費がかかった場合。例えば冠婚葬祭が重なって急な出費が激しくなった場合。

最初から軽減型にしておけば、繰り上げする額を減らせば対応しやすいです。
もちろんその場合はその分の利息を多く払う必要がありますが、月々の生活が苦しくならずに済みます。

そしてまた教育費がかからなくなったら、支払額を元に戻す、ないし余裕分をさらにつぎ込めばいいのです。

もちろん想定の範囲内であれば、毎月元々と同じだけ支払っていってください。

[772: 771]

>>768
書き忘れましたが、そうやって払っていっている以上は最終的には期間短縮をした場合と同じ年月で支払いが終わりますから、期間短縮を選ぶメリットは特にありません。
軽減型にした場合には期間短縮と同じメリットを得る可能性をもった上で、いざという時には完済を先延ばしにする選択の自由が得られるのです。

[773: 匿名さん]

>770
現実的でない机上の空論をしているという意味では
同じこと。
毎月繰上返済とはご苦労様です。
そのエネルギーは収入増に充てたいですね。
そこが金持ちになれるかどうかの分かれ目です。

[774: byNo.768]

No.771さん、ありがとうございます！
再度シミュレーションしてみました。

毎月一定金額を、返済額との差額分繰り上げていくと子供の教育費のかさむピーク時に、かなり返済額が減っていることがよく理解できました。

この「毎月の支払額を一定に」というところが重要ですね。

これで迷いなく返済していけそうです。

[775: 匿名さん]

毎月繰上返済って最初に設定すればあとは勝手にやってくれるけどね。

収入増にばかりエネルギー注ぎすぎて無駄な支払いが多くなってしまっては意味がないですね。両方に目を配らないと。

[776: 匿名さん]

>>768さん
変動とは言え半年ごとに更新ですし5年間支払額が一定ルールや支払額は２５％以内ルールがありますから
子供がいるのにむやみに手持ち現金を減らすのは疑問に思います。
それとローン減税効果も大きく受けられません。
金利は非公開ではなく毎月公開していますからその動向を見て毎月～2月ごとではなく
金利更新のある半年～1年位を目処に少しずつ返し残りは貯金をしていくのがベストかなと感じています。
金利が変わらなかったり逆に下がる場合も無いとはいえないのですからね。
定期は万が一の急上昇の際に使うべきだと思います。

[777: 匿名]

>773

いくら言ってもここの人には伝わらないよ。


・将来的に不安定な仕事に就いてる人

・日々の返済にカツカツな人

・自分の考え以外は一切排除したい人


こんな人が、自分の考えのみを吹聴している、ある意味オ○ニースレッドになってるからｗ

[778: 匿名さん]

>>776
そんなこと言ったら、自慰行為の邪魔になると、また叩かれて排除されるって！
776さんの意見も正しいけど、ここでは正論はただ一つ限定なんだから！

[779: 匿名さん]

将来の仕事に不安がない人なんているのか？試しにどんな職種か教えくれ。

皆不安に思っているから備えを話し合っているだけなのに。

[780: 匿名さん]

繰上の話をしているんだからギリはいないんじゃね？

[781: byNo.768]

>>776さん

>変動とは言え半年ごとに更新ですし5年間支払額が一定ルールや支払額は２５％以内ルールがありますから・・・

この部分については理解はしているつもりなのですが、引き続き教えて頂いて宜しいでしょうか？

・金利については、これ以上下がることはないだろうとの読みで、金利が低いうちにローン残高を減らしたいと考えていたのですが、違ってますでしょうか？

・住宅ローン控除ですが、当方会社員で額面年収620万程で、借入2500万なので、住宅ローン控除の恩恵を存分に受けるより、 ローン残高を減らすことが金利上昇時のリスク回避になるのかな？と考えていたのですが、いかがでしょうか？？

手元に資金をおいておく必要性もありますよね。
どの位必要なのかも再検討したいと思います。

[782: 匿名さん]

>>773
インターネットでちょちょっと手続きするだけのことがそんなに面倒でしょうか？
すごく面倒くさがりなんですね。

計算だって一円単位まで同じにする必要もなく、ちょっと多めにして曖昧な金額をすればいいだけですよね。仮に差額が１２３４５円だったら、１３０００円繰り上げればいい訳で。

それに実際に毎月やんなくてもいいんですよ？　だいたいそれくらいの金額を貯金しておいて一年まとめてでもいいんですよ？　多少は損しますが。

[783: 匿名さん]

早速776潰しの臭いがしてきましたね。

いつも、とりあえず自分の意見にそぐわないと、否定から入りますね。

[784: 匿名]

あらら、773さんも潰され始めましたか？


しかし、782さんは、「多少は損しますが」と損する事実を少し認めている点で、進歩してる方ですね。

ホントちょっと前までは、少しも認めず、「損はない、違いはない」の一点張りでしたから。

[785: 匿名さん]

意見の違いが有るならしっかり反論すればいいだけ。空論とかどうせ無理とか自分の意見を押し付けたいだけとか、批判だけして意見で返して来ないから荒れる。

批判してる人は自分の意見がないの？反対の意見ならより説得力ある説明をすればいいだけ。

[786: 匿名さん]

>>781
773や777をみていたら分かるように、ある意味でここは他人の考えを認めない人達ばっかですから、人の言うことを鵜呑みにせず、あくまで参考にして、最後はちゃんと自分で判断する事が大事です。ちなみに私は771です。

さて金利が低いうちにローン残高を減らすという考え方そのものは、間違ってはいないと思います。
ただもしも手元の現金を全て使うという事でしたら、現金もある程度は残しておいた方がいいですよ。

また低金利のうちはあえて繰り上げして残すというのも選択肢です。

変動金利とはいっても普通の銀行は実際に変動するのは半年に一度です。その前の月までに金利があがる傾向が見えたら、自分の金利があがる前に繰り上げする事が可能です。

例えば８月９月と金利があがったとしても、実際に変わるのは１０月なら、９月に繰り上げすれば低金利のうちに繰り上げ出来ます。それに上がってしまった後に繰り上げしても、１月分くらいなら大した事はありませんよ。

また住宅ローン減税に関しては、いま変動ですと１％以下になっていると思いますので、控除額の方が大きい可能性があります。

ただご自身の所得税と住民税を照らし合わせて、控除額の方が大きければ繰り上げしない方が、その現金は、いざというときの備えにもなります。そのまま定期貯金にでもいれておけば、その利息分くらいはお得になるでしょう。

その場合は金利があがってきたり、住宅ローン減税が終わった時に繰り上げするって事ですね。

[787: 匿名さん]

>>783>>784
782ですが、意見があるなら否定するしかしないのでなく、きちんと代案を出してください。
まともな議論をする気がないのは否定しかしない貴方達の方です。

どちらの意見が正しいかなんていうのは見た人が判断すればよい事で、貴方が違うと思うのは自由ですが、貴方達はただ否定してるだけで他の人にとって何の意味もありません。

そして「手数料が無料で毎月差額をきちんと繰り上げする」という条件はありますが、やり方次第で損も違いもありません。それが出来るか出来ないかは個人の問題。貴方達が出来ないと思うのは勝手ですが、他の人も出来ないとなぜ決めつけるのですか？　ネットの繰り上げ返済の手続きなんて、大した時間かかりませんよ？　貴方達はインターネットから手続きできないのかもしれませんが、出来る人もいるのです。

また手数料が有料であったり、毎月払うのが難しい人は多少は損をするというのは、ずっと以前から出ている話です。今になって始めて出てきた話ではありません。しかし大した金額ではありません。

ちゃんと何人もの人が根拠をだして違わない、といっています。
違うといわれるのであれば、どうしたらどう違うという根拠を出してください。

[788: 匿名さん]

何十年も毎月繰上返済をする人なんて本当にいるんですか？
システム設計した人の想定外の行動でトラブル起きたりして？
苦笑いするしかないですね。

[789: 匿名さん]

金利上昇するって言ってる人のブログの大半が
フラットのアフィとか宣伝のページな件

こういうのを見ると萎える

[790: 匿名さん]

>>787
もういいじゃん。ほっておきましょうよ。繰り上げ返済が嫌いな人だって
いるかもしれないし。一度言い出したらもう引っ込みがつかないんだって。

[791: 匿名さん]

>>788
例えば毎月、親や子に仕送りする人はいないと思いますか？
ネットの繰り上げ返済の手続きなんて、ネット振り込みするのと大して変わりませんよ。
まぁ、一月くらい忘れる事もあるかもしれせんが、そしたら次の時に二ヶ月分おこなえばいいですし。

何度もいってるように差額を貯金しておいて、まとめてでもいいんですよ。
１００％同じにする必要なんてないんです。

ちなみにシステム屋としてはそれくらいで不具合が起きる銀行システムがあったら指さして笑いますケドね。

[792: 匿名さん]

根拠を示しても、根拠を示せと言われてるww
目茶苦茶だなww

[793: 匿名さん]

下のサイトで下記条件でシミュしたけど、元金と元利でこんな感じになったけど。

http://loan.mikage.to/loan/

借入：3000万
金利：0.875%
毎月返済額：15万
元利利息計：2,445,024円
元金利息計：2,443,862円
支払期間：18年に短縮


その差1,162円

ビミョ～。

[794: 匿名さん]

初です。

なんかさー、フラット優遇-1.0%（20年実質1.55%）や20年固定1.6%が話に出ても、固定3.0%との差額を繰上って時点で都合よくしてない？

事実、ここでフラット-1.0%と固定1.6%の話が出たときに、安心感含めてそちらの優位性を認めてた人って一人だけっぽいし。
私は正直羨ましく感じました。

意見出し合うって言っても、なんか閉鎖的な雰囲気は拭えないなぁ。

[795: 匿名さん]

>>794
別に3%との差額を繰り上げ返済自体を否定する必要はないのでは？

もともと変動金利で、どうすればリスクを低く抑えられるかとか、お得に返せるかって話なので、もともと別に固定自体を否定してる訳じゃないですから。ただ単に比較の対象として、当時の固定３％があった訳ですよね。

まぁ、中には妙に固定さんを馬鹿にする人とか、その逆とかいますけど。そういう人はおいといて。

私はフラットで-1.0%は魅力的だと思いますよ。もしかしたら結果的にその方がお得に返せるかもしれませんから、今までほど変動有利ではないと思います。

ただ3%との差額返済自体は、もともとの目的はリスクヘッジですよね。

[796: 匿名さん]

>>792
おいおいｗ　いつ誰がだしたんだよｗ
具体的に示してみろよｗ

[797: 匿名さん]

>794
はい。それだけの低金利（恐らく２０１０年限定かな？？）でしたら私も固定を選択していました。
ほとんど変動を選択する意味が無くなります。
私も２０１０年実行の方々を羨ましく思いますよ。正直な感想を書かせていただきました。

[798: 買いたいけど買えない人]

変動万歳　勝ち組

[799: 匿名さん]

問題は普通のフラットじゃなくてフラットSって点かと。

マンションでフラットS適用できる物件は現時点でほとんど無いし
団信分の上乗せもある。かといえ、昔の固定３％とかと比べたら当然お得だが。

[800: 匿名さん]

>798
ここまで徹底してるとさすがに引くわｗ

[801: 768＝781]

有益な情報をありがとうございます。

変動なので、実行金利0.975％です。1％きってます。
ということは、控除を考えれば繰り上げ返済する理由ってなくなってきますよね・・

金利の動向見ながら、タイミングを見計らって繰り上げるべきですよね。
この低金利の間は・・・

[802: 匿名さん]

>799

>マンションでフラットS適用できる物件は現時点でほとんど無いし

それはフラット５０だって。今回のフラット優遇適用予定のマンションは多いよ。検討先のデベに聞いてみれば分かる。


>団信分の上乗せもある。かといえ、昔の固定３％とかと比べたら当然お得だが。

それ言うと、変動では保証料がって話になるから、藪蛇になるからやめといた方がいいって。

[803: 匿名さん]

＞799
フラット-1.0％適用が難しいマンションが多いのでなく、住宅エコポイント適用が難しいマンションが多いと予想されていますよ！

[804: 匿名さん]

3000万円を35年で借りた年収650万の者です。
今月出版された「住宅ローンはこうして借りなさい／ダイヤモンド社」を読んで愕然。
自分はそもそもこんなローンを組める身分ではかったのでは、と。
事前に勉強しなかった自分が悪いということで、今になっていろいろ勉強しここにたどり着きました。

この本も含めて、住宅ローンに関する本は変動全否定です。
自分は変動1本で借り来月から返済スタートですが、変動から固定にするタイミングについて、アドバイスをお願いします。

今後は皆さんを見習って、いろいろ勉強していきたいと思います。

[805: 匿名さん]

804さん
釣りですか？
支離滅裂ですよ？？？

[806: 匿名さん]

久しぶりに固定スレが上がってたから何かと覗けば・・・
明らかに変動の人が固定を荒らしに行き始めたようで・・・
変動スレにちょくちょく来る身としては恥ずかしい・・・

[807: 匿名さん]

804
それがわかってたらみんな変動を選ぶよ。
まあ変動金利が上がる半年前には固定金利の方が先に上がるけどね。
あまくないよ～

[808: 匿名さん]

まぁ、フラット35Sはまだ本格決定でないから、導入まではひとまず様子見ですね。
あと-1%は10年間限定で、そのあと元に戻るところと、フラットは繰り上げが100万以上からなので、その点も少し気になります。
20年固定1.6%が出てきているって話ですが、そちらの方がどちらかというと魅力的ですね。

実際に導入される直前あたりにはかなりいい固定も出てくるんじゃないでしょうか？

私は基本的に変動派ですけど、それは金利が変動するのがいい訳ではないんですよね。
全期間固定３％との比べれば断然変動の方がいい、というだけで。

変動よりもちょっと金利があがるくらい程度の固定があるのであれば、乗り換えます。
常に動向は見守っておきたいところです。

[809: 匿名さん]

フラットは予算案に正式に入りましたし、その予算案が衆参両院で否決されることはまずないでしょうから、様子見ですがまあ間違いないでしょうね。

[810: 匿名はん]

>806
見てきました。
確かにあれはいただけない。ただの挑発としか見れないですね。
あんなことすると、変動派は下品だなんだと言われても仕方なくなります。