変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[601: 匿名さん]

３９３に始まって一貫してこの人がやっているのは「ギリ変誘導」ということからして、この人がギリ固定であることは間違いないですね。ご愁傷様。

[602: 匿名さん]

諦めます。はい、実はギリ固定でした。必死に自分を慰めてました。ごめんなさい。

[603: 匿名さん]

>597
今日一時期いい感じで意見が出し合える雰囲気になったのに、そこで元利＋返済額軽減さんが、オマエラおかしい的な発言を繰り返すからこうなっちゃいましたよねー。


せっかく皆さんでやっと意見交換出来そうになってきたかなと思ったのに。

[604: 匿名さん]

600さんはいいこと言ってると思うけどなあ。

本当に人それぞれなのに、元利均等でも元金均等でも変動でも固定でも。

なのに、ここんとこ「こんなことも理解できないのか馬鹿」のような高圧的な書き込みが続いてましたよね。

あれではちょっと。人それぞれだし、もう少し柔軟に対応してはどうですか？
きっとその方が有意義になりますよ！

[605: 入居済み住民さん]

・固定3パーセントの元利金等のシュミレーション
・変動1パーセントの元利金等のシュミレーション
・変動1パーセントの元金金等のシュミレーション

その他繰上げ返済のシュミレーションをいろいろやりましたが

変動1パーセント以下で借りて、3パーセントの支払いとの差額を
返済額軽減型で繰り上げ返済をするのが一番リスクヘッジできました。

いざというときに少ない支払いで乗り切るというのも重要だし、
普段から元金均等返済以上の支払いもしていくと良い。

みずほ銀行は、毎月の支払額を、自分の好きな金額で固定できるので
元利金等で借りて、元金均等以上の支払いをすると、毎月どんどん
元金が多めに減っていきます。

止めたいときは、いつでも止めれるので、
支払いがきつくなったら、支払額が減った額で乗り切ります。

元金均等よりも約定を守れる可能性が高く、元金均等以上の元金を減らすことも
できるので、わざわざ元金均等にする意味がわかりません。

[606: 匿名さん]

「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが
返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」

この部分を何で未だに理解出来ないのでしょうか？
ここを理解した上で元金均等のメリットを是非語って欲しいです。

自演とか必死とかギリ変とかで返してはぐらかさないで下さいね。

[607: 匿名さん]

人それぞれは人それぞれ。
当たり前。
ただ、住宅ローンはちょっと難しく、慣れてない人にはとっつき難いのは事実。
元金均等優位説さんの理屈を理解できない人が多いのはわかりますが、この辺は理解しといて損はないと思う。
その上で自分にとってベストを選択すればいいだけ。
勉強しとくと得もあると思うよ。

[608: 匿名さん]

>606
まだその話引っ張るの！？

しつこいよ！今の空気読んでよ！

[609: 匿名さん]

>元金均等優位説さんの理屈を

？？？
元金均等の優位性が無い事は証明されてますが、具体的にどの辺が優位なのでしょうか？

[610: 481]

>>606 に全面的に同意します。
確かに、計画的に堅実に繰り上げられる人にとっては、元金均等にするメリットはあまりないですね。
私は、こまめな繰上が面倒＋自分にとっては元金均等と元利均等のリスクの差は問題ではないことから、元金均等にしましたが、素直に元利均等でも良かったかなとは思います。

[611: 匿名さん]

>>608

今の空気読んで反論してみてはいかがでしょうか？

一言
何故反論しない？

以上

[612: 匿名]

だいぶ前のレス勝手にまとめるわ。
2010年は変動とフラット、二者択一の年になりそうです。（期間20年ができる人限定かな？）

[613: 608]

あの～。私は何も異論を唱えてませんが？？

ただ荒れてるのをやめて欲しいだけで、話題の蒸し返しに嫌気がさしただけです。

明日は荒れませんように。おやすみなさい。

[614: 匿名さん]

>>613
ごもっとも。
＞「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」
については、若干１名を除いて理解しているはずなので、その１名を無視して進めた方が良いですね。

[615: 匿名はん]

614さん！その人を馬鹿にしているような余計な一言がダメなんですよ。

「ごもっとも」と意見してるのに、感心しませんねー。よくないですねー。

[616: 匿名さん]

>612

どなたかも言ってたように、その二者択一を20年で組める体力ある人が2010年の勝ち組みたいなものですね。
さらに繰り上げ返済で少しでも負担をさらに軽減できる方は羨ましい限りです。

[617: 匿名さん]

人ってさ、手持ちがあると使いたくなっちゃうもんでしょ？
確かに６０６さんの理屈は正しいんだけど、これ実践できる？
元金均等ー元利均等＝２万と仮定して、この２万をプールできる人がどれだけいるかな。
そこんとこが問題だよね、実際は。
収入が多い人が必ずしも金持ってないのと一緒で、あるとそれなりの生活するからね。
かなり意思の強い人じゃないと理屈通りいかないんではないかな。

[618: 匿名さん]

600さんの意見で終了。

[619: 匿名さん]

>>617さん
元金均等のメリットがあるとすれば、まさにあなたみたいな人が退路を断つために厳しい条件の契約を行うということじゃないですか。もちろんそのままの契約で継続すれば後々楽になります。
元利均等のメリットは後での返済額や期間の調整代が大きいという部分であって、逆にいえば自己規制できないと厳しい条件での契約を続けることになるわけですよね。ちゃんと余剰金を残し、繰上返済していかないと大変なことになるでしょう。
私は元利均等35年で契約してますが、口座を分割し、月々20年で完済し終わる額を入金しています。で、年に一回返済されずに積み上がった額を繰上返済しています。最初からそのような計画で考えているので苦にはなりませんよ。

[620: 匿名さん]

>>619
>年に一回返済されずに積み上がった額を繰上返済しています。
ってことはずいぶん前にローンの契約した人ですかね。何年たってもこんなところが気になるものなんですか？

さすがにそうだとは考えにくいのでローンをはじめて1-2年なら、
今後も今と同じことが続けられるかどうかはわからないでしょう。
1回、2回はできたかもしれませんが。計画しても、できないことはあるものでしょう。
まして計画を進めるだけのギリギリした生活するのにも疲れるでしょうから
617さんがいうのはなかなか計画的にばかりいくとは限らないということですよ。
617さんは退路を断つなんて言っているわけではないと思いますよ。
退路を断つなんて表現する限り、まさにギリギリなのかもしれませんけど。

もう少しラクに考えましょうよ。

[621: 匿名さん]

>>617さん
＞人ってさ、手持ちがあると使いたくなっちゃうもんでしょ？
お気持ちはわかりますが、そんなことでは繰上返済できませんよね。
大体、元利均等でも元金均等でも当然繰上しますよね。
このスレでの標準的な繰上は固定３％との差額分ですよね。
そのような理屈では割高になっても固定を選んだほうが良い気がしますが。

[622: 匿名さん]

>>620さん
「手持ちがあると使いたくなっちゃう」というところから、
「意志が弱くて繰上や貯金ができない」と理解したので、
「やってみたらそんな難しくないですよ」と言っただけです。
人ってそんなものという感じの表現だったので。
私事ですが、確かにそんな年数は経ってませんが、
とりあえず今年の終わりで半分くらいの返済が完了します。
もちろん今後何があるか分からないので、比較的ゆとりをもって
計画していました。生活もギリギリではないですよ。

で、（今の）本論ですが、
退路を断つという表現は語弊があったかもしれませんが、
何かあって計画的に行かなかった際、
先に厳しい状況になるのは元金均等であることは間違いないと思いますよ。

[623: 匿名さん]

>>617

よく頭金貯められましたね。
そんなこと思う人は希だと思いますよ。
普通は手持ちが有っても使わず頭金貯めるし、繰上もするのです。

あなたの人生は今まで貯蓄を一切せずに全部浪費して来たのですか？

[624: 匿名さん]

一晩中ご苦労様だね。

結局、元利均等で返済額軽減に意見統一しようとしてる人がまだいるよね。
何度も、「いろいろな意見を尊重し合う」ような方向の話が出てるのに。
これだけ反発があったのは、正論とか反論とか異論じゃなく、その人を小馬鹿にした押し付けがましい態度にあるっていうのに。
何人もコメントでそのこと指摘してるんだし、そろそろ控えた方がいいんじゃないかな？

こんなこと言うと、次の標的は私になるんですかね？？

[625: 匿名さん]

>>624

「いろいろな意見を尊重し合う」とか言いながら「元利均等で返済額軽減以外の返済方法」のメリットを
誰も書いて無いですからね。今まで出たのはギリ変だからとか有るだけ使っちゃうとかあなたの言うように
小馬鹿にした押し付けがましい態度だからとか、そんなのばかり。

別に小馬鹿にしているわけでも押しつけているわけでも無いですよ。
ただ、「元利均等で返済額軽減以外の返済方法」について、こんな場合に有利とか、そういう意見が聞きたい
だけです。「それだったら元金均等期間短縮繰上を選んだ方が有利だね」って意見を書けばいいだけ。
それが議論だと思います。反論出来る人がいないから一方的に見えてしまうのでは？

[626: 匿名さん]

まだ元利均等と元金均等でやってるんですか？
変動金利で借りているんですから、どっちも大差ないですよ。

元金均等の初回分と同じ金額になるように繰り上げていたら、途中から差が殆どなくなります。
元利均等にするメリットも元金均等にするメリットも大差ないって事です。


期間短縮型よりも返済額軽減型の方がいいのは確かですけど。

誰かが使っちゃうみたいな事をいってましたが、そんなに意志が弱い人は殆どいないでしょう。
まぁ、万が一仮につかったとしても、それはそれで人生を楽しんでていいんじゃないですか？

[627: 匿名さん]

えっ？元金のメリットも（一部では2010年版フラットのメリットも）書かれていますよ。
私の読み間違い？

私が読む限り、そのたびに元金の話をした人などは馬鹿扱いされてますよ。

[628: とくめい]

確かに。


「元金均等の話が出る」⇒「理解しろよバカ」

「変動・固定とか人それぞれ考えありますよね」⇒「元利均等返済額軽減の反論書けよバカ」


この2～3日はホントこんな展開続いてるよね。

[629: 匿名さん]

結局元金均等のメリットって何？アンカー貼ってもらえますか？

[630: 購入検討中さん]

元金均等扱っている金融機関が無い（少ない）ので現実的じゃないです。
ただ議論見て勉強にはなりました。
もしかしたら元金均等で借りれるのかな？私の信用度の問題なのか・・・ｗ

[631: 匿名さん]

あれ、ここのスレタイは「元金均等は怖くない！？」でしたっけ？


住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

[632: 匿名さん]

フラット35Sと元金均等は関係無いでしょうに。で、元金均等のメリットって何？

[633: 匿名さん]

私は変動＋元利均等で返済額軽減で繰上してます。
理由は皆さんが書かれている通り、収入減や病気等の急な出費に備えるためです。

ですが、最近のレスから客観的に変動＋元金均等のメリットを考えてみました。

元利均等が元金均等と同等のメリットを生み出すには、必ず繰上が必要になります。

なので、元金均等でメリットを生み出すなら、
繰上なしで、繰上や保証料変換の手数料を節約できる事ですかね。

当然繰上してしまっては、元利均等に比べてメリットがなくなってしまうので、
期限の利益は捨て、借入期間も余計に取らないという事になります。

つまり、繰上手数料や保証料変換手数料が有料の人で、かつ繰上を行わない人が対象となります。

また、期限の利益を捨てるので、収入減や急な出費にも耐えられる人(共働きの人など)でないと厳しいかもしれないですね。

[634: 162]

629さん、アンカー貼るのは面倒ですので、要約します。
繰上を前提としない場合、元利均等よりも早く残債が減ることでしょう。
また、保証料が安いことでしょう。
多分、把握されてますよね。

元金均等払い＋繰上と比較した場合、繰上手続き＆手数料や保証金返戻手数料が不要なことでしょう。
これは、銀行もしくは契約次第で、手間も手数料も掛からない場合があります。

私は、元利均等の方がメリットが大きいと考えていますが、人によっては、元金均等の方がメリットを感じるのでしょう。

今まで、元金均等を選択された方の検討内容を具体的に説明いただけた方は、収入に対して債務が少ない事例でした。
確かに、自分がご提示いただいた条件であれば、元金均等を選択していると思えました。
羨ましいとは思いましたが、考えが間違っているとは思いませんでしたよ。

ディベートと同じで、自分の意見とは逆の立場でメリット•デメリットを考えてみると、気付いていなかったことに気付くこともあります。

以上、参考になれば。

[635: 匿名さん]

前にもありましたけど、3000万円かりて、しょっぱなでたかだか1万弱の差でしょ？
そうぎゃあぎゃあいうほどの差じゃないし、私は元利でいいと思います。元金にするメリットは大してないと思いますが、元金にしたらデメリットだらけって訳でもない。どっちも大差ない。

変動金利は元金均等でなければ意味がないみたいな変な事をいいだした人がいたからこういう話題になった訳ですけど、どちらも大差ないんだから、もういいでしょ？

元金均等のメリットは繰り上げしなくても最初に多めに減るから繰り上げ手数料等がかからない事ですよ。最初に少し多めに返せるけど、繰り上げするまでには至らない人や、住宅ローン減税の間は繰り上げするつもりがないけど、多少は減らしておきたい人とかが選べばいい。

軽減型で繰り上げしてしまえば、もうどっちでも同じになるので、どーでもいい。

変動と固定ほどの差があるわけじゃない。いい加減、別の話しましょうよ。

私は変動金利ですが、フラット35Sの10年-1%は気になります。
その辺の話をしてる方がよほど有意義です。

[636: 匿名さん]

>繰上を前提としない場合、元利均等よりも早く残債が減ることでしょう

「繰上を前提としない場合」という前提自体がそもそもおかしいです。
元金均等にするか元利均等+繰上にするか迷うとしたら迷わず元利均等+繰上と結論が出るはずです。
それとも元利金等を選んだ為に発生した余剰資金は浪費してしまうとお考えですか？
ならば、正確な言い回しは、月々の返済額の負担は元金均等でも問題無い人が元利金等を選ぶと
余剰資金を繰り上げに回さず、浪費してしまうので、浪費を防ぐ事が出来るというメリットが有る。と、なります。

保障料に関しても、元金均等と元利金等+繰上げとを比較した場合、どの程度の差が出たのでしょうか？
そこまで追求しないとどの程度のメリットが有るのかさっぱり分りません。人それぞれですが、この差額が
5万程度なら元利金等+繰上のほうがメリットが有ると考える人もいるかもしれません。20万以上なら初めから
元金均等を選らんだほうがいいと思うかもしれません。あなたはどうお考えでしょうか？

[637: 162]

フラット35S、確かに魅力的になりそうですね。
どちらかというと、日銀や政府の介入や金融政策の方が気になります。
長期金利も下がる可能性がありますし。

また、銀行のフラット対応策も気になりますね。
長期固定や全期間固定の金利と優遇金利にも、よい影響があることを期待します。

正直、われわれ消費者が新フラットの具体的な検討をするには、時期尚早だと感じます。
この件のレスが盛り上がらないのは、そういうことなのではないでしょうか？

[638: 633]

>>636さん

横槍ですみません。

>保障料に関しても、元金均等と元利金等+繰上げとを比較した場合、どの程度の差が出たのでしょうか？

私も同じ事が気になってました。

間違ってたら、どなたか指摘してをお願いします。

保証料は借入額と借入期間による元本の推移によって計算されていると思っています。

繰上をすると、今後の元本の推移が変わる為、その差分が返還され、
元金均等の方が初めに支払う保証料が安いのは、繰上しない前提だと完済までの元本の推移が元利均等と違うためだと思っています。

何が言いたいかと言うと、元利均等と元金均等で毎月の支払額が同じになるように繰上を行うと、
元本の推移が同じになり、返還された分もを加味して支払った保証料を
計算すると元利均等と元金均等で一緒になると思っています。

なので元利均等と元金均等の保証料に関する差は繰上による手数料だけかと。

詳しい方いましたら、誤りなど指摘していただけると嬉しいです。

[639: 匿名さん]

>>638
考え方としては正しいのですけども、実際にはちょっと違ってます。

と、いうのも、保証料の返還にも手数料がかかる事が多いからです。
そうした場合、毎月繰り上げを短いスパンで行った場合には保証料の返還は手数料以下でしょうから、基本０と思っていいと思いますので、保証料分の差が出ると思います。

これがかからなければ同じで、かかるようであれば保証料の分の差が出てしまいますね。

とはいっても、借入額にもよるでしょうが、何十万って差はないでしょう。
何万円かは違うかもしれませんが、長いスパンで考えた時にそれほどの差は出ないでしょうね。

[640: 162]

638さん、その通りだと思いますよ。
実際には、返戻手数料が必要ですから、その分はマイナスになります。
私は繰上手数料も返戻手数料も掛からないですし、手間も惜しまないので、元利均等を選択しました。
ただし、返戻率の関係で、元金均等よりは不利になるでしょう。
返戻保証料の計算方法は、契約している保証会社が掲示していると思います。

636さん、私は何度も書いているように、元利均等の方がメリットが大きいと考えてますし、契約もしてます。
ただ、元金均等にメリットを見出すという人もいるというだけのことではないでしょうか？
置かれている状況は人それぞれです。
万人に適用できる解はないということ。
あなたも私も、元利均等にメリットを感じ、多分、他の多くの方も同じだと思います。
ただ、全員ではないのでしょう。
回答になってますでしょうか？

[641: 匿名さん]

今日もまた夜中になると、元利の口が悪いお下品さん出てくるのかな？
もう来ないで欲しいね。

[642: ４８６]

>>638
>>何が言いたいかと言うと、元利均等と元金均等で毎月の支払額が同じになるように繰上を行うと、
>>元本の推移が同じになり、返還された分もを加味して支払った保証料を
>>計算すると元利均等と元金均等で一緒になると思っています。

保証料は、同じ額に近くはなりますが、経済価値まで考えると同じとは言えません。
既に上の方で私が投稿していますが、

同額を毎月返す（金利が変わったらその上下分も繰上げ額で調整する）と、
固定金利でも変動金利でも保証料の少ない順で

元金均等＋期間短縮繰上
元金均等＋返済額軽減繰上
元利均等＋期間短縮繰上
元利均等＋返済額軽減繰上

となります。
支払った額から戻ってくる額を差し引いてみると、殆ど変わらない金額にはなりますが、

当初の支払い金額が元利均等の方が多いことと、期間短縮と返済額軽減では繰上後の時間×残債額の面積が異なるためです。
勿論、手数料がゼロでの話です。

[643: 匿名さん]

話題を変えていいですか？

変動＋変動のミックスでローンを組もうと思っています。
現在金利が低いのでそのメリットを生かしつつ、将来金利に対して不安がでてきたら片方を10年固定（にするかわかりませんが）に変えて、というようなかたちにしようかと。
最初から全部変動にしていて途中から固定に変更や、変動と固定のミックスよりもフレキシブルに対応できるかと思ったのですが・・・。

この考え方って変でしょうか？
あまり聞かない方法なので、ちょっと不安になり質問してみました。

[644: 匿名さん]

あれ、ここのスレタイは「元金均等は怖くない！？」でしたっけ？

固定への借り換え検討はいかが？

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

[645: 匿名さん]

＞変動＋変動のミックスでローンを組もうと思っています。

お好きにどうぞ。意味がわからんが。

[646: ４８６]

>>643
既に上の方（５３４投稿）にも書いたけど、変動から固定に切替するのは、金利上昇局面ではかなり難しいですよ。
２つに分けても、判断出来るの？
まだはもうなり、もうはまだなり、って考えて、結局借換出来ないのがオチ。
あなたのように２つに分けて、状況を見てなんて、決断が出来るとは思わないな？

[647: 匿名さん]

逆にフラットSが10年1.6になったってことは
国が低金利のお墨付きを与えたようなもんだと思うが。

[648: 匿名さん]

マンションでフラット35Sの適用される長期優良マンションは非常に数が少ないので
今後、マンションの買い控え→戸建への移行が行われそうな気が・・
今、マンション購入を考えてる人は少し待った人がいいかもしれませんね

[649: ４８６]

>>644
８日の新聞記事を何度流すんだね。

現状で２０年間０．３％優遇もあるけど、その点についての記事内容がどちらの投稿にも抜けてるね。

[650: 匿名さん]

この低金利、借りなきゃ損ですな。利息は国に払ってもらってゆっくり返済。そのぶん定期にするなり堅い投資をするなり、車や他の消費に回すなりなんでもできますな。

[651: 匿名さん]

結局全期間固定3%前後で借りてしまった人たちが高値掴みだったわけですね。

あ、でもみんな変動に借り換えてそんな人ほとんどいないかもしれませんね。

[652: 162]

643さん、実は私も同じです。
約1：2で、2本に分けてます。

ただ、他の方が指摘されている通り、固定への切り替えタイミングは、図りにくいです。
損得を考えずに、固定金利が何％になったら金利タイプを変更するとか、閾値を決めておくとよいと思います。
私の場合は、繰上資金含め返済に充てる月額相当まで10年固定金利が上がったら、２／３の方の契約を10年固定に切り替えようと思っています。
実際には、そこまで上がる前に、手を打つかもしれませんが。
まぁ、繰り上げで残債を減らしていけば、そこまでの事態にはならないだろうと予想してますが。

住宅ローンは損得で考えない方がよいと考えてます。
重要なことは、定期的にリスクを見直すこと。
見直した際に、自分にとって、リスクを最少化できる方策を執ればよいと考えてます。

ただし、2本に分ける意味合いは、様子見するため以外にありませんが。
やっぱり、住宅ローンは怖いってコトですね。

[653: 匿名さん]

リスクばかり目を向けても仕方がないよ。小手先の知識やテクニックを使っても大差ない。払えない状況になればどうあがいても無駄。身の丈に合った借り入れが大事。住宅以外も豊かな生活を送ろうよ。

[654: 匿名さん]

自分は固定への切り替えタイミング待ってますよ。
数年前のように3年固定などが優遇後変動より低くなれば即切り替えるつもり。

基本は景気と連動する変動1本ですが、変動はこれ以上下がっても0.1。でも短期固定は
過去の例からいってもっと下がる可能性もある。

ましてや日銀がさらなる金融緩和とか言っているのだからあり得ない話じゃないですからね。

[655: 匿名さん]

>654
アンカー付けませんが↑上で既に、20年固定1.6%～2.2%が出ている模様です。
来年は1年限定でフラットも-1.0%ですし、2010年は固定を検討に入れれる年だと思います。

[656: 匿名]

しかし難しいな、住宅ローンは！
勉強不足を痛感・・・
いろいろ参考になります。

[657: 匿名]

変動＋変動のミックスは金利動向が不透明な時期はありかと。 私は変動×3本のミックス(将来的に変動＋短期固定＋長期固定)です。 金利の上下で固定に切り替えますよ。 ポイントは上がった時の切り替え金利と下がった時の切り替え金利を事前に設定しておく事です。

[658: 入居済み住民さん]

変動＋変動というのは、昔考えたことがあります。
3000万円のローンなら、1500万円×2本の契約をして、
金利が上がり始めたら、片方を固定にしてしまうという考え方ですね。

もっというと、100万円の35年ローンを、30本借りておいて、どれから繰り上げ返済
したり、固定にするか、とか。

いろいろ考えてみましたが・・・。

しかし、結局固定にする人は、いないというのが結論です。

変動で借りておきながら、その時の金利より高い固定にするというのは、メリットはありません。

固定にした方が良いと思ったら、その固定の金利との差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済すれば
良いです。

0.9で借りている変動が、1.4になったとして、その時の固定が1.5でしょうか？
おそらく、10年固定でも、2.4ぐらいになっているのではないでしょうか？
1.4と2.4では、1パーセントの差があるので、
3000万円借金があれば、1年間で30万円利息が違います。

それなら、30万円を繰り上げ返済で使って、月の支払額を減らした方がメリットがあります。

そのうち、また変動が0.9に戻れば、また楽に返済していけば良いです。

では、変動がどんどん上がる場合どうするか？

その前に、変動がどんどん上がるとどうなるか？

日本の企業が片っ端から倒産するか、
倒産しないとしたら、今まで味わったことがない好景気状態で、僕らの給料がバンバン増えているので
金利を気にする必要はないです。

万が一3パーセントぐらいで固定にして、その後、デフレになって今と同じような低金利に戻ったら
今の固定さんのように支払いがきつくて大変になります。

実質金利が増えないので、わざわざ固定にする必要はありません。

[659: 匿名さん]

以前みたいに変動よりも安い短期固定がでてくれば当然借り換えるなぁ。
あるいは今よりちょっとばかり上の長期固定が出てくれば、それはそれで借り換えるかな～。

３％は保険料としては高すぎだと思うけど、安くなれば当然固定も視野にいれるなぁ。

[660: 匿名さん]

【元利均等＋返済額軽減繰上】シミュレーターをつくった。
「変動」の方は毎年の金利を任意に設定可能。
ちゃんと毎月返済で計算してますよ。
当初１０年マイナス１％の効果って大きいですね。

[661: 匿名さん]

その前に、変動がどんどん上がるとどうなるか？

日本の企業が片っ端から倒産するか、
倒産しないとしたら、今まで味わったことがない好景気状態で、僕らの給料がバンバン増えているので
金利を気にする必要はないです。

^^　うける
＾

[662: 匿名さん]

>660
まだその話題引っ張るのか！？
やっと今日スレの雰囲気が変わってきて、落ち着いてきた様子だったのに！

[663: 匿名]

>661

オレもそこの表現おかしいと思った。

[664: 660]

>>662
＞まだその話題引っ張るのか！？

フラット当初１０年マイナス１％の話題はもううんざりですか。ではやめましょう。

[665: 購入検討中さん]

>660
そのシュミレーターいいな・・

[666: 匿名さん]

フラットS１％優遇決定前固定組が金利１％以上分の高値掴みしたのが、1番悲惨な気がする。

3000万の住宅ローンで年１％違うと支払いが年30万違う。
10年だと300万、もちろん残金が減れば多少は減るだろうけど
いずれにしても相当の差はありそうな。

変動組は仮にプチバブルぐらいの景気になっても
優遇あればせいぜい、フラットS＠１％優遇の金利水準まで上がる程度だし
まさに高みの見物かと。そこまで戻るのすら10年程度で戻るかどうか。

[667: ４８６]

>>660
なぜか、タイトルが間違っています。

○　均等
×　金等

自分も時々間違えているけどね。

>>665
手作りでしょうよ。タイトル間違えているから。
ただ、繰上で段が出来るところは、少し工夫が必要なんだな。

[668: 匿名]

>666

でも変動を0.8%で借入したとして、金利が1.0%以上になると元本の減りは少なくなっていくからね。
そのため繰上返済をするとかは当然だけど。
ここでは元本と金利の関係で書いた。1.0%と数字で見たらけっこう現実的だなって。

[669: 匿名さん]

>>664
たぶん660での元利・返済額軽減のことはもういいってことだと。
そのはなしで荒れ始めてたからね。
オレももう何度も同じこと繰り返さなくていいと思うわ。とりあえず。


>>668
一応、理論上は0.1でも上がれば5年間は元金が減る割合はどんどん少なくなりますね。それが変動だから。で、安い分、繰上に励むんです。

[670: 入居済み住民さん]

新生銀行やソニーは、変動金利をいつでも固定にできるけど、
金利上昇局面で、あわてて固定にした人は、今の低金利を一切味わえないで損をしているよ。

2007年ごろ
新生は、固定にしたいときに、＋1パーセントで固定にできたんだけど、
1パーセントの変動が1.1とか1.2になったときに、
あわてて2.1や2.2に固定にしていた。

金利は、上がり続けることなどなく、絶対に上がったり下がったりするものなのにさ。

変動金利は、政策金利に連動している。
政策金利をばんばんUPさせるこなどありえない。

よって、変動を選択した人たちは、1パーセント上昇したぐらいでは、絶対にあわてて
固定にしてはいけない。

0.975や0.875や0.775の金利が、1.975や1.875や1.775になるまでは、
社会の様子を伺いましょう。

日銀が1パーセントも金利をUPさせるには、2～3年を必要とする。
その間に、考える時間はあるし、経済状況、自分の収入、雇用等をみてみましょう。

ここまで金利が上がる状況では、長期金利も上がっているし、株価も20000円ぐらいまで
上がっているかもしれません。

100万人を超えるニートが就職もしていることでしょう。

そういう実感のある景気状態になれば、変動金利はどんどんUPしていくことでしょう。

そのとき、この景気がまだまだ続くなら＋1パーセントか2パーセントで固定にすれば
良いし、また、今年のような不景気がくるなら、
しばらくしたら、また金利1パーセント以下に戻ります。

優遇金利1.4～1.7というのは、固定に変更すると失う契約もあるかと思います。

なので、わざわざ固定にする必要はないでしょう。

[671: 匿名さん]

>669
ここに来ている人は皆さん勉強しているし、大丈夫だろうけど、そうでない、変動をギリギリで借りちゃう、余裕のない人がヤバイよね。
低金利の今借りてるからこそ、最悪なら期限がきても元本が残ってるなんてことも。
低金利で支払額の少なさに踊らされて、無理して買っちゃう人がまだまだ沢山居るようだから・・・・。
まぁ、口先うまいデベの営業の責任でもあるけども。

[672: 入居済み住民さん]

変動金利＋返済額軽減の繰上げ返済が最強なのは、昔からどこにでも書いてあって
わかりきっていることでしょう。

ろくに勉強もしないで、元金均等にしてしまった奴のことはほっとけ。

やっちまったなぁ～

ぷ

[673: 入居済み住民さん]

固定で借りると、返済額軽減の返済ができない場合が多いと思います。
フラットは、返済額軽減の返済はできるのでしょうか？

ちなみに、フラットが安くなると、銀行の固定も安くなります。

なぜなら、銀行はフラットと取引をしているからです。

すると、変動金利の優遇金利も1.5ではなく、1.8や1.9というのがでてくるかもしれませんね。

銀行は、変動で貸した方が得でしょうから、変動も安くしてそちらに目がいくようにするかもしれません。

そして、借りるほうも変動で借りた方が得ですが。

これが、難しくて、間違うところだけどね。

[674: 銀行関係者]

↑確かに貸す立場からすると、銀行的においしい（言葉は悪いですがすみません。）お客様は変動の方がたですね。

[675: 匿名さん]

銀行の利益は金利収入なんだから変動は利益率低くでしょう。最近は変動のリスクばかり煽って貸したがらないらしいし。短中期固定を勧めてくるよね。

[676: 匿名さん]

>>675
最近は短期金利参照の変動ばかりでデュレーションがかなり短期化してるでしょうからね。
利ざやを手っ取り早く伸ばすには、借り手の金利参照の期間を長期化させないと。
まあ、金利スワップである程度管理可能でしょうが

[677: 匿名さん]

いろいろ勉強になります。

で、なんとなくですが、みなさんの書き込み見てると、変動＋固定のミックスは気休めのように思えてきます。
ちゃんと金利の動向をみれていれば、変動１本でいいような。
やっぱり変動１本だと怖い、というのは幻想でしょうか？

[678: 匿名]

>677
繰上返済を頑張って10年程度の短期で完済するなら、変動一本でも大丈夫じゃないかな。
でも長期になりそうならリスクはある。

[679: 足長坊主]

大本営発表。「現行の住宅ローン減税適用を来年3月までの入居とす。4月以降、同減税は廃止とす。同時に4月から12月入居の場合、住宅版エコポイントを大幅拡充する」。

[680: 匿名さん]

マンションを選ぶことに一生懸命で、ローンは銀行から提示された元金均等で7月に契約しました。
確かに利息が厳しく貯金を切り崩して返済していますが、お金にルーズな私としては着実に減り、将来の返済額が少なくなる元金均等で安心しています。
また、元金均等にしたお陰で保険料も10万円ですみ、変動金利も現在1バーセント、上限金利3パーセント固定となっており、トータルでは元金均等を選んで正解だったと思っています。

[681: 匿名さん]

＞変動金利＋返済額軽減の繰上げ返済が最強なのは、昔からどこにでも書いてあってわかりきっていることでしょう。

受ける〜w

[682: 匿名さん]

>680

その文面のみで判断すると、いい判断だったと思います。

[683: 匿名さん]

>>681

ちゃかす奴って何故反論しないの？
出来ないからちゃかすしかないのか？

[684: 匿名さん]

>>677
フラットＳが10年1.6％になるというのは、国がもう当分は低金利ですよ
と言ってるのに等しい。国が銀行に損させる施策なんてのは有り得ないから。
下手すると変動金利は今後さらに下がる可能性も有るし（量的緩和政策）優遇も
フラットＳとの対比から、さらに恵まれるケースも増えてくると思われる。

つまり、金利が下がる心配（？）はする必要はあるが上がる心配は当分必要無い、という見解が正しいかと。

[685: 匿名さん]

>680

貯金を切りくずしてって・・・。
元金均等にする人って余裕がある人だと思ってたけど。

こういう無理してる人もいるんだな

[686: 匿名さん]

>>677
MIXはリスク管理等にならず、ただ単に中途半端なだけだと思いますよ。
例えば繰り上げ返済する時にどちらから繰り上げます？

繰り上げ効果から言えば、金利が高い固定から返すべきです。しかしそれでは固定を入れた意味がなく金利変動リスクは下がりません。

かといって変動から返すと金利変動リスクは下がりますが、繰り上げ効果は低くなります。

金利上昇面では変動側の方の金利上昇が気になり、金利下降面では固定側の金利の高さが気になるようになり、精神的な安定もありません。

そういう事からしても、借りた後に何かにつけてどうしたらいい？　という悩みばかりが増える気がします。変動一本にするか固定一本にした方が、実際には落ち着くのではないでしょうか？

早いうちにある程度繰り上げ出来そうであれば変動一本がいいと思いますし、金利上昇を気にしたくないならせめて１０年固定辺りを選んだ方がいいんじゃないでしょうか？

[687: 匿名さん]

>>677

個人的にはですが、ローンは1本がいいと思っています。

私もローン実行時に、2本で組むのも検討しました。
私の場合、今は変動が有利と思ってましたので、
リスクの分散というより、計画性の観点で検討しました。

子供の大学等まとまった教育費がかかる時に片方のローンだけになるように、
１方を集中的に繰上げして、早期に完済させるといった内容です。

ただあくまで計画性の問題で、1本のローンでも返済額軽減でやっていけば
ほぼ同じような事が出来るのでやめました。

[688: プランナー]

>>686
>>687
何もわかってないようなので分かり易い例を一つ。
借り入れ時に手元にはないが期待できるお金がある。何があるかわからないので諸費用と家具などの予算を多めにとっている場合。
住み始めてみて生活がギリギリでないことが感じられれば繰り上げしたい。その分を変動で組んでおく。最初から借りなければいいってだけでなく、ローンは安全を重視したほうが良いですよ。

[689: 匿名さん]

>>688

687です。

>何もわかってないようなので分かり易い例を一つ。

自分自身の時を例に挙げて「個人的には」と、あくまで所感を書いただけですが、手厳しいコメントですねf^_^;

せっかくなので、もう少し分かりやすく解説してもらってもいいですか？

レスの流れ的に、固定と変動のMIXの良さを書かれているのですよね？

いまいち>>688さんの内容から、固定と変動のMIXがいいように読み取れませんでした。

688さんはプランナーと言う事で、きっと説明にも慣れている事と思いますので、後学の為に是非素人にも分かるようにお願いしますf^_^;

[690: 匿名さん]

元利均等、返済額軽減でここで何度も繰り返し書かれているメリットを出すには、35年借入を17、8年で完済するのが前提ですよ。

それは当然分かってるだろうで常に話が進んでますが、知らない素人さんは知らないまま単純に元利、返済額軽減を選んでしまいますよ。
それで結局25年完済とかになっちゃうと、想像より利息を多く払うハメになるし、万一金利上昇局面にでもぶつかったらそれこそ。

ま、変動でも固定でも、ローンは無理して借りないってことになるんだけど。

[691: 匿名さん]

メリットを言ったら人それぞれで1円でも安ければメリットと感じる人もいるでしょうし、1年でも短く完済出来ればメリットと感じる人もいるでしょう。

金利上昇リスクは最初の5年低金利ならほぼなくなりますらね。どちらにしても平均20年で完済している人が多いようなので金利タイプがどうであれ、そのくらいで完済するのは普通でしょう。

[692: 匿名さん]

>>688
686です。

まぁ、言われている事はわからなくもないですよ。
基本が固定でいくとして、例えば途中でお金が入ってくる事がわかっている場合には変動にしておけば利息が安くすむ、といわれているのですよね。

しかしそれはいくら入ってくるか、あるいはいつ入ってくるかにもよるかもしれませんが、金利上昇リスクの排除的にも、金利的にもそれほど大差ないですね。単純な話、大金が近いうちに入ってくる事が確実であるのなら、その時まで買わない、という選択肢もあるかと思います。
これをもってMIXの利点とは言えないと思いますが、いかがでしょう？

諸費用分などで多めに借りたとして。それをMIXで借りるのはなぜですか？
変動一本、固定一本ではなぜダメなのですか？　それに対してどういうメリットがあるのですか？
一本の場合のデメリットはどこですか？

そして何よりも仮にこういう特定の場合にMIXの利点があったとしても、その辺の事情は各々の個人的な事情であり、677さんがMIXにしようかな、と悩んでいる理由とは異なるかと思いますが……。その点はいかがですか？

書いてある内容から、677さんは単純に変動一本だと金利上昇リスクが怖いので、MIXにした方がいいのかなぁと考えていた事が伺われます。従って、この理由では、それに対する答えにはなりえないと思います。

金利上昇リスクが怖いという理由なら固定一本にした方がいいと思います。
低金利を存分に味わいたいなら変動一本にした方がいいと思います。
MIXにする事により、どちらのメリットも得られますが、逆にいえばどちらのデメリットも受けます。


個人的には変動金利で低金利が５年ほど続けば、金利変動リスクはかなり下がりますので、変動かMIXかで悩んでいるのでしたら、変動の方を選んでいて良かったと思う可能性は高いとは思います。
もちろん未来の事は誰もわからないので、最終的には自己責任ではありますが。

[693: 匿名さん]

>>690
ここでいってるメリットは安く返すってことだけではなくて、どちらかというと自由度の高さを言われているのではないかなと思います。

例えば病気になったり、会社から解雇されたりした時に、５万円なら払えるけど、８万円は払えない……という自体は考えられると思います。しかし返済額軽減型で絶対に支払わなければならない金額を下げておけば、そういう時に耐えられる可能性は高くなります。

ですので利息的には結果として損をしたっていいかと思います。いざという時の対応しやすさが一番高くなると思います。それが変動・返済額軽減型で繰り上げしていくメリットだと考えています。

もちろん何事もなく早めに返せるのがベストですが、その場合は期間短縮型と比べてそれほど損せずにすみます。

[694: 匿名さん]

>693
そういう意味でいくと、正直来年はフラット-1.0%を使ってより安心感を得る、公務員夫婦や優良企業夫・公務員妻の夫婦が勝ち組だね。


低金利の恩恵と安心感の両方を得られて、派遣のオレからしたらかなり羨ましいわ（笑

[695: 匿名]

来年はフラットで決まり！

[696: 匿名さん]

>>694>>695
いやいや、まだ分かりませんよ。

銀行がフラット対策で、もっといい固定が出てくる事も考えられますし、変動も優遇幅がもっと広がる可能性もないとは言えませんね。またまだ案の時点なので、結局出来ないという事もないとは言えませんね……。

もっともフラット35の-1%はなかなか魅力的なのは確かです。ただフラット35Sは全ての住宅に適用出来る訳でもないので、必ずしも選択肢にいれられる訳ではない難点もあります。


あと公務員夫妻等が勝ち組なのはローン云々にかかわらず元々からですからｗ

[697: 購入検討中さん]

フラットだと団体信用生命保険料を　年80,000円　支払いますよね
民間だと　0円ですね
同じ金利なら民間，フラットが民間より0.6％近く低ければ　フラット
と思うけど

[698: 匿名さん]

>>697
フラットだと団信はいりますが、変わりに保証料はいりませんね。
通常、団信が0.28%。保証料は0.2%くらいなので、0.08%くらいしか差はないと言えます。

[699: 匿名さん]

>698
元本減れば逓減していくしね

[700: 購入検討中さん]

>>696
変動の優遇幅はこれ以上広がる可能性は薄いそうですよ
知り合いの銀行員から聞きました

[701: 匿名さん]

とか言いながら最近は1.7優遇とか出てますね。

[702: 匿名さん]

>701
でも、変動はほぼ限界にきてるのは事実だよ。
だからフラット対策？で今月に1.6～2.2%の20年固定が出始めてる。こんな数字ここ数年で見たことない。
フラット対策なら変動より固定の方だね。客層を考えても。

[703: 匿名さん]

てことはまず短期固定が下がってくる可能性ありますね。2年3年固定が変動と同等かそれ以下になれば要検討ですね。

[704: 入居済み住民さん]

変動の元利金等＋返済額軽減の繰上げ返済の良さというのは
10年や17年で完済をすることが目的ではありません。

固定3パーセントで35年借りる場合より、楽に返済するプランです。

金利優遇をもらえば、約1パーセントの変動金利をもらえます。
しかし、変動にはリスクがあるように思う。

固定3パーセントの方が良いのではないか？と思う人もいるかと思う。
※今はいないでしょうが、昔は固定が良いと思っている人がいました

そこで、変動金利1パーセントで借りておきながら、固定3パーセント支払いの同額
を毎月繰り上げ返済していくと、元金がどんどん減って、25年ぐらいで返済が終わって
しまうというのが、このプランの良さです。

変動がこのまま5年間を1パーセントを維持されると、5年後に金利が5パーセントになっても
最初から35年を3パーセントで借りた人より、楽に返済ができます。

最初の10年が1パーセントのままだと、10年後には、元金の3分の1が返済されてしまい
残り25年で最初の借りた金額の3分の2を返済すればよいことになります。

つまり、35年で3000万円を借りた人は、残り25年で2000万円まで元金が減っているのです。
すると、残り25年で2000万円を払えばよいので、非常に月の返済は減っています。
※返済額を軽減しているので
それでも、当初の3000万を3パーセント固定で借りたと思って、差額を繰り上げ返済して
いると、いつのまにか、25年目ぐらいで完済をしてしまうということです。

これが、この変動金利＋繰上げ返済(支払額軽減)のプランです。

なので、変動金利＋繰上げ返済をしてきた人には、10年後は、すでに楽な返済が約束
されているので、いつまでも3パーセント支払いを35年続けていかないといけない
人とは、世界が違うのです。

固定3パーセントで10年払っても、最初の10年は利息ばかりを払うので元金が全然減っていません。
この人たちは、残り25年で多大が元金を地道に払っていくのです。

それが、金利2パーセントの差です。

Mixを考えている人は、固定で余計な利息を払うお金が少しでもあったら、返済額軽減で元金を
減らす方を考えた方が良いです。

10年固定で1.9パーセントで、残り25年でいくら元金が残るのでしょうか？
残り25年金利がUPしていることを考えると、元金を減らして、金利がUPしても支払額が増えない
ようにしておく方が賢いでしょう。

4000万円借りていたら、年の利息は40万円です。
この金を元金返済に使う方が良いでしょう。

利息のために支払ったお金は、一日でも早く変動の金利があがらないと、その差額はすべて
損失となります。

[705: 入居済み住民さん]

フラットに興味なし。
フラットは、フラットのスレに書き込みすればいいのでは？

ここは、変動金利で借りて、どうリスクヘッジをするかを考えるスレでは？

[706: 匿名さん]

確かに10年1.6でも10年後には戻るからね。
なら銀行で優遇後10年1.6とかで今後出てくればそっちのほうがおいしいかも。
優遇前金利が4%超えないとフラットは得にならないからね。
しかもフラットSって結局割高で修繕費とか多く掛かる可能性の高い物件でしょ？
意外と需要が無いのかもしれない。

結局先の事が解らない今の時代（良くなる見通しがあまり無い）に金利を先の先まで固定してしまうのは
逆に怖い気がする。

[707: 匿名さん]

三菱地所の新築マンションが大幅値下げみたいですね。
財閥系まで陥落するようでは、金利が上がるなんて夢のまた夢か。
むしろ資産デフレが怖い所かも…。

[708: 匿名さん]

>706
それはフラットS50の方ですよ。
通常の35年フラットSは今の新築マンションは大方大丈夫です。

[709: 匿名さん]

このスレでは704のような方法がベストな書かれ方だけど、どの出版社の住宅ローンの本を読んでも、その方法はベストじゃないんだよねー。
どちらが嘘（勘違い）ついてるのか。。。
もし住宅ローンの本の方だと、どの出版社も詐欺ですねｗｗ

[710: 匿名]

>709
しょせんは自分のやり方が一番だと吹聴したい人の、オ○ニーみたいなもんだから。掲示板なんて。

[711: 匿名さん]

>>709

最近は変動を勧める住宅ローン本も多くなってますよ。住宅ローンの新常識などがそうですね。
どちらかというと低金利時期に固定を推奨する系は一昔前の本のような気がします。

それと、FPとか本の著者は絶対安全な事を書きがちな気もしますね。万が一の時に責任取れと言われても
困るでしょうし。

ALL ABOUTなんかの記事読んでるとうわべだけの人とかたまにいますし。
あとは自分で判断するしか無いでしょう。

[712: 匿名さん]

>変動がこのまま5年間を1パーセントを維持されると、

これが保証されているわけではないから、固定を選ぶ人がいるんでしょ。
そこそこ低い金利だったら固定した方が精神衛生上いいやってね。

[713: 匿名さん]

専門家の書いた本なんかは
①名前が出てる分、予測が外れた時のクレームが怖いからへたな事を書けない
②企業の利益にもからんでくるのでへたな事を書けない
③結局何かの宣伝がからんでいるからへたな事を書けない

こういった掲示板では、そのへんの専門家より詳しい人が
多々いますので、そっちを参考にした方がよっぽどおもしろい。
その中から自分に合った選択をしていく方がいい。

[714: 匿名さん]

>>709
その住宅ローンの本を書いた人間がどれだけ金利決定メカニズムを知ってるかだが、大半は白痴に近い。
All aboutなんか見ても、馬 鹿の一つ覚えのように変動金利は金利上昇がリスクって言ってるだけのFPだらけ。
細かく計算し、蓋然性が高いシナリオの元では、必ずしも変動金利が危ないというわけではない。
もちろん、今の優遇付きの変動金利で貯金できないようなローンは問題外だが。
ちなみに、時々八百屋が人参を、あるいは不動産屋がマンションを値上げするかのように、銀行が金利を上げられるかのような書き込みが見られるが､無知蒙昧も甚だしい。政策金利は景気に連動する。
仮に、不景気のもとでフリーハンドで銀行が大きく金利を上げたところで、利ざや上昇をそれ以上の不良債権増加の効果で打ち消すだろう。
短期金利連動の変動住宅ローン金利は、政策金利に連動する。最近のような、国債増発懸念による財政プレミアムが増大する状況では、金利上昇は長期ゾーンでのことであり、短期にはあまり大きな影響がないことが大半。

[715: 匿名さん]

>>712

確かに。
でもそうすると状況証拠で検証するしか無いわけだが日銀は
2011年までデフレが続く
デフレが続く限り緩和的金融政策を維持する（時間軸効果）
との事から3年は低金利が続く可能性が高いと見る。

さらにバブル崩壊後の好景気、ITバブル、いざなみ景気時の金利上昇は0.25と0.5。
戦後最長の好景気でさえ5年が限度。今年の2月が底と見れば次の好況がどんなに長くても2013年頃まで。
それまでに政策金利が上がる要素を考えるとかなり限定的。上がったとしても次の不況でまた下がる事もある。
少子高齢化、労働人口の減少、新興国の台頭と、今後も厳しい経済が続く事が予想される。
変動3%（優遇前4.5）の世界が想像しにくい。

唯一有るかもしれない、財政赤字国債暴落は住宅ローン以前に中小企業の存続も危ぶまれるし、そもそも
日本の国家予算自体が成り立たなくなるのだから、国民全員終わり。

こういう事書くと都合のいい考えとか、希望的観測とか、捕らぬ狸とか言う人いるけれど、おそらく
日本国民のほとんどの人が皆そう思ってる。だから、皆消費にお金を回さず、貯蓄する。この考えは
いわば、日本人の標準的な考えだと思う。かといって今の政権に過大な期待も出来ないし。

金利上昇シナリオを描いている人はどんな将来の日本像を描いているのか是非聞いてみたいもんです。

[716: 匿名さん]

>711
固定推奨とも変動推奨とも言ってないのが大半だけど（消費者が自分のライフプランに合わせて選択するというニュアンス）、変動の繰り上げ返済では期間短縮を推奨している本が大半ですよね。

[717: 匿名さん]

どちらにしても、ゆとりローン破たんを除く最近のローン破たんの多くは、「家賃並み支払」のふれこみに踊らされて変動借入した、変動さん達とのことです。
金利が上がらなくてもそうなんだから、今後金利が上がったら一気に変動さんが倒れていくのでしょうね。
私含めてここに来る人は勉強している（しようとしている）変動さんだから、そんな無理な借入はせず、35年のローンを10年くらいで返される方ばかりでしょうから、大丈夫だと思いますが。

[718: 匿名]

>716
期間短縮型繰上返済の方が支払利息は少なくて済みます。
将来収入が減らない・今の返済額を維持出来るのであれば、期間短縮型を選択される方がお得なのは間違いないです。

支払額軽減型は将来リストラに遭う不安があるような人のリスクヘッジです。説明は以前に何度も書かれています。

結局は家計の体力があるかないかなんです。

[719: 匿名さん]

>>717

間違いですね。そんなソース無いですよね？
事実はフラット系の住宅金融支援機構で競売が急増してますから。さらに金利上昇局面と言われた2006年
借入組の破綻者が多いとのデータも有ります。従って、実際は、2006年に今後金利が上がると無理をして
全期間固定にした人の破綻が一番多いようです。

>>718

あなたも間違いですね。
>>562　の
「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが
返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」
を理解できない人ですか？

[720: 匿名さん]

同じ額を繰り上げ返済する場合、期間短縮の方が利息軽減額は大きいです

[721: 匿名はん]

>>719
相変わらずこのスレでは一つの主張限定なのかな？

いろんな意見や情報を出し合って有意義なのに変わろうって話になってた気がするけど、変わらないねー。

[722: 匿名さん]

>>720

同じ額を繰上じゃなくて同じ額を月々返済する場合を考えてください。
でないと比較になりませんから。

[723: 匿名さん]

>>721

いろんな意見も何も間違いは間違いと教えてあげないとかわいそうですよ。
明らかに「間違い」なんですから。

それでも間違いではないと主張するならばそれなりの説明をすればいいだけです。

[724: 匿名さん]

>722
つまり、同じ額を月々支払い、同じ額を繰り上げ返済するなら、期間固定の方がだいぶ利息を軽減できますね。

比べると言うのではなく、いかに支払利息を減らすかを考えたら、718さんが仰るように家計の体力ですね。

[725: 匿名さん]

>>721

私は>>719ではありませんが、いいんじゃないですか？

データや計算で表される事実については、誤りを指摘しても。

でないと議論になりませんし、参考にも出来ないです。

ライフプランに関わる事や、不安等の精神的な部分は、お互い尊重しあえばいいのでは。

あとは相手を煽るような書き方さえ控えれば、スレは荒れないと思いますよ。

[726: 匿名さん]

>>724
その通りです。
期間固定で早くに完済すればするほど、それができる人が一番支払利息は少なく抑えられます。
余裕ある人が更に余裕を生むんですね。格差社会です(笑)

[727: 匿名さん]

>>724

最終的には家計の体力なのは間違いないけど、返済額軽減も期間短縮もどちらも変わらないのが確かなのも事実。

[728: 匿名さん]

期間短縮が有利と信じてる人が未だにいた事にびっくりした

[729: 匿名さん]

>>717

実際は全期間固定にすれば安心安全と勘違いして無理な借り入れをした人達の多くが破綻しているようです。
変動にも無理をして破綻している人も確かにいるようですがそれ以上に長期固定の破綻が多いのです。

[730: 匿名さん]

「月々同じ額の支払いでスタート＋同じ額の繰上返済」⇒これだと期間短縮の方が完済年数も早く、断然支払利息は少なくて完済できます。
ただし、完済が早い分、早くからまとまったお金を返済に回すわけです。

結局、>726の言うとおり、格差社会です＾＾；

[731: 匿名さん]

>>724

横槍で失礼します。

>つまり、同じ額を月々支払い、同じ額を繰り上げ返済するなら、期間固定の方がだいぶ利息を軽減できますね。

724さんの前提だと、毎月の支払額が期間短縮の方が多くなるので、当然、総利息が少なくなります。

ただ722さんは、返済額軽減で毎月浮いた額も繰上すれば、同じになると言ってるのだと思います。

>比べると言うのではなく、いかに支払利息を減らすかを考えたら、718さんが仰るように家計の体力ですね。

家計の体力として住宅ローンに当てられる額を全て月々の支払＋繰上で毎月使うなら、
繰上が期間短縮でも返済額軽減でも、支払う利息が一緒になり総支払額は一緒になりますよね。

[732: 匿名さん]

>731
同じにはならないよ。近くはなっても。特に借入して早い年数のうちにどんと期間短縮しちゃうと差は出る。
支払った利息は戻らないから。

[733: 匿名さん]

>>732

なるっつーの。早い年数に期間短縮しなくても返済額軽減で減った分も繰上すれば全く同じ。
支払った利息は戻らないも何も支払った利息は期間短縮も返済額軽減も一緒だし。

何で理解出来ないのですか？試しにエクセルでやってみて下さい。
返済額軽減も期間短縮も月々の返済額が同じなら利息は一緒になりますから。

[734: 匿名さん]

>733
月々の返済額は同じにならないでしょ？
だって返済額軽減は月々の返済額が減るんだから。

月々の返済額の差分は元本の減り（つまり支払利息分）に影響します。それとも毎月返済額軽減分を繰上返済する？

[735: 匿名]

>>734

ホントだ！返済額軽減で浮いた分を貯めて繰り上げ返済のタイミングが遅れる程利息が増えた！

毎月繰り上げ返済したら手数料も馬鹿にならないし・・・

[736: 匿名さん]

＞金利上昇シナリオを描いている人はどんな将来の日本像を描いているのか是非聞いてみたいもんです。

可能性の問題として上昇することはあること、今が固定を含めて底に近いこと、自分の置かれている状況（仕事とか貯金とかもろもろね）、をみて、まあ、固定でいいんじゃないって判断する人多いんじゃないですか。まさに、「固定」するってところに価値があるわけで。必ずしも具体的なシナリオは必要ないと思います。自分の場合、経済の予想ってだいたい裏切られるんで。

[737: 匿名さん]

結局は利息の割合が非常に多い当初10年程のうちに、期間短縮でドカンと繰上返済できる人が一番お得なんです。できればそのまま10年完済くらいで。
しかし、それは非常に大きな一時負担を強いることになるので、それが実現する人は現実的になかなかいない訳です。

[738: いつか買いたいさん]

ま、2010年についてはフラット優遇の恩恵を受けて、さらに金利優遇期間の10年をメドに完済できる人が一番いい選択なんだろうね。
1.5％程度の金利で安心も買えるのは大きいと思う。正直羨ましい気もする。
予算通るだろうし、変動はとりあえず2011年からの巻き返しかな。もっと変動金利が落ちてくれればいいんだけど、これ以上はもうほとんど望めないし・・・。

[739: 匿名さん]

>>734

だから返済額軽減で減った分も繰上するんです。何で理解出来ないのですか？変動は5年ルールがあるから
返済額は固定で利息と元本の割合がけが変わります。毎月プラス数万（例えば3%差額）繰上して5年後の
見直し時に返済額軽減にして月々の返済額が減った分繰上額増やせばいいだけです。
そもそも返済額軽減で繰上した人は返済額が減った分のお金がどっか消えて無くなるわけではないでしょう？

>>735

仮に毎月の繰上が金融機関の都合で出来なかったとしても（年間100万一括繰上したとしても）
その100万に掛かる金利はたった4000円ほどです。
毎月83000円繰上する人と年に1度100万繰上する人の利息の差が4000円。誤差の範囲と思いますが？

>>586　あたりを何故理解出来ないのですかね？

過去に誰かが言ってましたが、期間短縮が有利というのは住宅ローンの最大の勘違いだと思います。

[740: 162]

677さん、変動＋固定のMIXでもいいと思いますよ。
自分なりのポリシが重要です。
例えば、全額を変動にした場合で、ご自身の想定する変動金利の上昇シナリオでは返済が厳しいと感じるなら、そのリスクを軽減するために、固定をMIXするとか。
重要なことは、他の方も書かれてますが、どちらを先に繰り上げていくか、考えられているか、ということですね。
繰上時にこんな状況になってたらこっちから、とかでもいいと思います。

忘れてはいけないのは、両方のメリットだけでなく、デメリットも包含しているということ。
どちらかだけにした時よりも、リスク軽減策は練りにくくなります。

ただ、現在の情勢の中で、どちらかだけにしてしまうにはリスクがあるとお考えなら、リスク判断をするタイミングを先延ばしにするために半々にするというのも、アリだと思います。
ただし、情勢が明らかになった時には、どちらか半分が、致命的にならないように、気をつけないといけませんが。

[741: 匿名さん]

次スレは

「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが 返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」

↑をテンプレとして貼っておくべきだな。そしてこれを理解出来ない人は書き込むべからず。
毎回勘違い君が出てきてレスを無駄に消費する。

[742: 匿名さん]

住宅ローンの2大勘違い

１．元金均等払いのほうが得
２．期間短縮繰上のはうが得

[743: 660]

シミュレータを改造しました。
変動／固定　→　ＳＩＭ１（返済額軽減繰上）／ＳＩＭ２（期間短縮繰上）
（どちらも金利は自由に設定できるので変動にも固定にも出来る）

返済額（繰上含む）が同じであれば、返済額軽減であれ期間短縮であれ、元本の圧縮ペースも支払い総利息も総返済額も同じです。
違うのは、グラフのとおり、返済額軽減は約定（義務的）返済額が年々減少しますが、期間短縮だとそうはならないということです。
明らかな誤解、誤りは正しておきたいので、いつものようにシミュレータのグラフで示させていただきます。

また、私はこれまでリスクヘッジの観点から返済額軽減を強く推奨しておりますが、グラフを見ればそれが良くお解りいただけるかと思います。

なお、返済額軽減で繰り上げた人が、実際に期間短縮の場合と同額の返済を維持することができるのかどうかといったことは別の話ですので、それについては言及を避けます。

[744: 匿名さん]

>740
ミックスを肯定すると、ここではまた叩かれますよｗ

[745: 入居済み住民さん]

期間短縮はする必要ないよ。


毎月10万円支払いの元利金等の場合、
毎月11万円支払いの1万円を返済額軽減の繰上げ返済をするとすると
次の月は、9万9900円の支払いになります。
そこで、その月も11万円の支払いをし、差額の1万100円を返済額軽減の
繰り上げ返済をすると、
その次の月は、9万9800円の支払いになります。

実際は、10万円の支払いは5年間変わらないので、元金部分が多くなり、利息部分が
減ることになります。

これを続けていくと、
毎月11万円払っていくだけで、どんどん元金部分が多く減り、利息部分が少なくなり
どんどん返済額が軽減されていきます。

結果的には、
・10万円の支払いに戻したとき、元金の減り方が早くなっている。→繰り上げ返済が進む
・金利上昇をしても支払額が増えない。
・金利が増えない場合は、どんどん元金が減る。

というメリットがあります。

期間を短縮すると、35年目の最後の月が無くなるかもしれませんが、
それは、普段の支払いの別のお金を使って期間を減らさなくてはいけ
ないし、
期間を減らすと、金利上昇時に、月の支払いが増えるというデメリット
があります。

あと、可能であれば、固定で3パーセントで借りたと思って、その差額を
返済額軽減で繰り上げ返済していきましょう。

これだとどんどん元金が減り、利息が減り、繰上げ返済部分が増えて、
支払いが楽になっていきます。

[746: 660]

あれ、ＳＩＭ２の総返済額がおかしいな。直しておきます。

[747: 匿名さん]

>738
それには全くもって異論はありません。

[748: 匿名さん]

上限金利が設定されている変動金利でローンを組んでいる人は少数派でしょうか？

[749: 匿名さん]

743さんへ
教えて下さい。
何で、この表で、返済額軽減と期間短縮の完済期間が同じ２２年なんですか。
３５年ローンではないのですか。
初歩的なことですみません。
また、５年ルールのしばりによることと、実際に毎月毎月このような繰上方式が可能なのか、繰上手数料が全く０のところがあるのか、また、手数料がかかったら金利分として計算した場合に結構な負担となるのか、など心配になるのですが、総合的に考えると、本当に返済額軽減がよいのかと、当初１０年程度は元金の減り方が早い元金均等はなぜダメなのか、と思いますが、いかがでしょうか。
なんか、まとまりのない文章ですみません。

[750: 匿名さん]

>>744
別にMIXだからって叩く訳じゃないですよ。ちゃんとした根拠やメリット・デメリットをしめさずにいうから叩かれるのです。私は先の686ですが、740さんの言われている事は間違ってはいないと思います。

ただ740さんが言われているようにメリット・デメリットをどちらも受ける事は事実で、私はそれによって判断がMIXの方が難しくなるし、メリットも中途半端だと思うので、お勧め出来ないと思うだけです。

[751: 660=743]

>>749
当初３５年ですが、繰り上げた結果、どちらも２２年で完済となるのです。

５年ルール、１２５％ルールについては、シミュレータには組み込んでいません。その点、現実とは異なる計算になっていますが、一定額（＞約定返済額）を毎月返済する（繰上がある）前提としており、実際の約定返済額と５年ルール等を無視した計算値との差額は繰上額で調整されますので、実質的には問題ありません。

繰上手数料は、変動については無料（インターネット）としている金融機関が多いと思いますが、仮に手数料がかかる場合には、あまり頻繁に繰り上げるとマイナスが大きくなりますので注意が必要です。

元金均等と元利均等については少し前に議論になっていましたが、これも繰上を含め同額を返済する場合には元金の減り方は同じです。そうすると元利均等の方が約定（義務的）返済額が低くなるので、リスクヘッジの観点からは有利になります。しかし、同額の返済をするためには元利均等の方が繰上額が多くなりますので、繰上手数料が有料となる場合には注意が必要です。

[752: 匿名さん]

>>749
私は743ではないですが、簡単にお答えします。

仮に返済額軽減して、月々の支払いが５万だったものが３万になったとしても、毎月の返済額は変えない＝最初の支払い額との差額の２万円は繰り上げ返済する、のです。

そうすると毎月返済してる額は変わらないので、繰り上げをやめない限りは期間短縮した場合と同じ期間で終わります。（例えば最終的には月の支払いが１０００円で繰り上げが４９０００円になる、という様な形になっていく訳です。そうすると４９ヶ月分払った事になりますから、最後には期間がなくなる訳です）

また繰り上げ時の返済額軽減型には５年ルールの縛りは全く関係ありません。あれは金利が変動した時にのみ関係するのであり、返済額軽減型は単純にその時点での残債と残期間で再計算しなおすだけですから元の支払額は全く関係ありません。

実際に毎月この繰り上げ方法が可能かは銀行によっては可能です。繰り上げ手数料が無料の銀行であればそのまま可能ですし、銀行によっては自動的に繰り上げしてくれる銀行もあります。

手数料が有料の銀行の場合は毎月繰り上げすると手数料が馬鹿になりませんが、別にその差額分は実際には貯金しておいて、ある程度溜まったところで繰り上げすればいいのです。その場合は多少期間短縮よりも利息はふえますが、その差額は１００万円だったとしても１年４７００円。手数料が３０００円としても、一年８千円くらい。極端な差がある訳ではありません。とはいえ期間短縮の方がお得にはなります。

しかし期間短縮の場合は絶対に最初の金額分払わなければなりませんが、返済額軽減型の場合は支払いの最低金額は減っていますので、例えば月の収入が減った時などには毎月繰り上げをやめればいいだけなので、生活が苦しくならずにすむというメリットがあります。つまり８０００円はいざ、という場合にそなえる保険のようなものと考える事が出来ます。繰り上げ手数料無料であれば、タダで保険に入られるということです。

また金利方式は元金均等でも構いません。

ただここでの提案は基本的には固定３％との差額を毎月繰り上げしましょう、ですので、元金均等だろうが元利均等だろうが、結局は月々の支払額は変わりません。なのであまり意味はありません。ただもし早い段階で月の収入が減ったような場合には、最低の支払額が小さいので生活が苦しくにならずに済む可能性もある、というくらいです。ただ元金均等は取り扱っていない銀行も多いので、あまり現実的な選択肢ではない事もあります。

[753: 匿名]

>749
あれは理論上の理想論です。
手数料云々含めて749さんの言うように実際は誤差はもっと出ます。
その辺の指摘も以前からちらほら出ています。

あとは支払能力含めて個人の好みです。

[754: 匿名さん]

>>709
すでに84でＦＰが同じ事をいっているというコメントがあるわけだが。

> プロの人もここのスレで言われている内容とほぼ同等の事をいってますね。
> http://article.home-plaza.jp/article/money/025/

[755: 752]

書き忘れましたが、なお実際には同じ時期に期間短縮と返済額軽減型によって出る金利の差は一年だと本当に微々たるものですので、実質的には殆ど手数料だけの差になるかと思われます。

[756: 匿名さん]

752さんへ
ありがとうございました。
749ですが、２点ほど疑問があります。
①繰上手数料が１回３０００円というところがあるのですか。随分安いと思うのですが、どこの金融機関なんですか。支払額一定返済みたいな方式のところは、無料なのはわかりますが。
②最後の部分何ですが、元金均等で元金の減り方が早い初期のうちに、繰上額を多くして返済していけば、元本にかかる利息が軽減出来ると思っていたのですが、間違いですか。
同じ時期に同じだけ繰上額をしても、元利均等ですと元本の減り方が遅いので、その分多く利息がかかると思っていたのですが。

[757: 660=743]

>>756

５年ルールと繰上の関係については、私は良く承知していないのですが、>>752さんの説明が正しいのだろうと思います。
①については、私は知りません。
②については、元金均等も元利均等も、繰上額を含めた返済額が同じ場合には（繰上額が同じではありません）元本の減り方は同じです。繰上額を同じにした場合には、返済初期には元金均等の方が返済額が大きくなりますので、その分、元本の減り方が速くなります。

[758: 匿名]

元金均等や期間短縮の方が支払利息と手数料は少なくて済みます。
これは間違いない事実です。

ただし、圧縮できる支払利息・手数料額はタイミングや金額によって変わってきます。
また、その月1万前後の圧縮額を誤差とみるか、有益とみるかは人それぞれです。

注意しないといけないのは、このスレッドの常駐さんは、元利も元金も期間短縮も支払額軽減もどれも全く変わらないと言い切ってしまうところで誤解を生んでいるところです。

[759: 匿名さん]

>>756

いいですか、前提が「月々の返済額が一緒なら」なので、繰上金額が一緒では元金均等のほうが
月々の返済額が多くなるので当然元金が早く減ります。しかしそれでは元金均等のほうが負担が
大きくなるので比較になりません。しかし、「月々の返済額が一緒なら」月々の掛かる負担は
一緒なので同等です。当然元利均等の方が繰上額は多くなりますが、住宅ローンの負担という
意味では同等です。これは返済額軽減と期間短縮の関係でも同じです。

違うのは、「月々の返済額が一緒」なのに、その内訳の繰上部分の割合です。
期間短縮を選んでしまうとゼロです。もし10年後に大不況が再び来て、会社が倒産し、失業した場合、
住宅ローンの返済額の繰上部分をカットすれば破綻は免れるかもしれません。しかし期間短縮を
しているとこれは不可能です。

ようするに返済額軽減＋繰上は実際は返済額を軽減しないで繰上によって返済額水準をキープする事に
よって、期間短縮と同じ効果が得られるという事です。

ネックは手数料、繰上の煩わしさ、保証料にわずかな差が出る事だけです。
手数料タダの銀行で毎月自動で繰上してくれる所では期間短縮との差はゼロです。

[760: 匿名さん]

>>758

>注意しないといけないのは、このスレッドの常駐さんは、元利も元金も期間短縮も支払額軽減もどれも全く変わらないと言い切ってしまうところで誤解を生んでいるところです。


手数料がタダならば全く変わりません。エクセルで計算してみて下さい。利息というのはその月の返済が完了し、
残った元金に対して計算されます。

もし違うというのならば計算結果を貼って貰えますでしょうか？全く変わらない計算結果を貼ってくれた方が
いましたが、それを見て何故理解出来ないのでしょうか？

[761: 匿名さん]

>>756
例えば都銀なら三菱東京UFJ銀行はインターネット無料、店頭3150円ですね。
例えば地銀なら千葉興業銀行は3150円です。

インターネット無料の銀行も多いと思いますし、固定の繰り上げ手数料は高いですが、変動の手数料は低いところが多いと思います。

確かに「繰り上げ額」を同じにすれば当然元金の方が沢山減りますね。
しかし繰り上げ額でなく、返済額を同じにするのです。固定３％の金額が目安です。

3000万円の借入として、固定3%で11万強　変動0.875%で元金均等９万強　元利均等で８万強ですので、元金均等だと初回２万、元利均等だと３万を繰り上げ返済します。

なぜそうするかといえば同じ人が一月に支払える額は固定を選ぼうが変動の元金・元利を選ぼうが変わりませんよね。なのでこの場合、最大に支払う額は固定３％ですので、固定を選んだと思って支払額を決める訳です。

[762: 匿名さん]

>>758
手数料がタダなら毎月繰り上げ可能なので、毎月繰り上げすれば一円も変わりませんね。
実際タダのところもあるので間違っていません。

[763: 匿名さん]

完全にお互いの前提がずれてるので、なかなか噛み合いませんね。

期間短縮と返済額軽減の比較について、
>>756さん、>>758さんの前提は「繰上額が一緒」
つまり、毎月繰上する前提で下の3項目を比較すると、、
■月々の約定返済額
期間短縮 > 返済額軽減
■月々の繰上額
期間短縮 = 返済額軽減
■月々の支払額
期間短縮 > 返済額軽減

当然、月々の支払額が期間短縮の方が多いので、
元本分に充当される額が多くなり、総利息が少なくなります。


その他の方の前提は「月々の返済額が一緒」
■月々の約定返済額
期間短縮 > 返済額軽減
■月々の繰上額
期間短縮 < 返済額軽減
■月々の支払額
期間短縮 = 返済額軽減

こちらは、月々の支払額が毎月同じなので、期間短縮も返済額軽減もどちらで繰上してても元本に充当される額は同じになり、総利息は一緒になります。


>>756さん、>>758さん
当たり前ですが利息は、その時点の残高と金利で計算されます。
なので、毎月の支払額が一緒なら、支払い方（元利均等、元金均等、期間短縮、返済額軽減）に関係なく、総利息は一緒で総支払額が一緒になります。

[764: 匿名さん]

返済額軽減を使って
返済額が11万→10万に減額された

減ったけど
相変わらず毎月必ず11万払う

その後何度も返済額軽減をして月々の返済額が減っても
毎月11万払い続ければ

繰上げ金額が同じなら
期間短縮と返済額軽減の総支払額は一緒。
と考えてよいですか。

[765: 匿名さん]

>>764
最後の繰り上げ額が同じというのが、毎月の支払額が同じで、それ以外に繰り上げた場合を意味しているのであれば正しいです。

違う場合には最後の「繰り上げ金額が同じなら」は返済額軽減型にしてる以上、月々の支払い最低額は減るため「繰り上げ額は期間短縮よりも増える」事になります。

ただ繰り上げ額が増えても、家計への負担はどちらでも同じです。

[766: 761]

蛇足ですが、しかし三菱東京UFJ……いつの間にかインターネット無料になっていたんですね。

[767: 匿名さん]

元利均等と元金均等の返済額を繰上返済で同じにするって前提が現実離れしているよ。
こんなこと実行する人はいないし、それぞれのメリットを消して、それで返済額は
同じですよって、当り前でしょ？
今は元金均等を選択できる数少ないチャンスですよ。

[768: 契約済みさん]

来月からローン開始です。
大変勉強になります。有益な情報をありがとうございます。

35年変動で借りています。
借り入れ額の大きいローン実行直後に、低金利の恩恵を享受したいと思ったからです。

ただ、子供が５歳と０歳でこれから教育費がかかります。

繰り上げ返済を期間短縮で、ローン期間を20〜25年に短くしようと考えていたのですが、こちらのスレを拝見して、返済額軽減を取り入れてリスクを回避しようと思います。


具体的には、来年満期になる定期預金があるのですが（ローン金利よりもやや高金利なので）、その繰り上げは期間短縮に。
繰り上げ手数料無料の銀行なので、毎月、もしくは2ヶ月に一度の繰り上げは返済額軽減にしようと思います。

これなら月に住宅費にかかる費用を一定で見積もれますし、管理も楽かな？と思っています。

上記の考えで間違っていることはないでしょうか？？

[769: 匿名さん]

なら元利均等で元金均等以上の返済額にすればいいじゃん。別にぴったり同じにする必要ないし。

チャンスも何も全くメリットがない返済方法をあえて選ぶ理由が分からない。

[770: 匿名さん]

>>767
別にもともとは変動派の誰も元金均等の分を繰り上げ返済で同じにしようとなんてしてませんよ。

一部の人が変動金利で借りるなら元金均等でないと意味がない、ような事を言い出したので、元金均等にしなくても同じ事は出来る、といっているだけです。

そもそもが、ここでの持論は固定３％との差を毎月繰り上げ返済する、なのですから、元金と元利の差なんて微々たる差は本来意味がありません。

[771: 匿名さん]

>>768
最初の定期分も軽減型でいいと思います。
まぁ、支払いが定年を割る分だけ期間短縮にするというのは意味がなくもないのですが、リスク回避の意味では軽減型の方が対処しやすいです。

例えば思っていた以上に教育費がかかった場合。例えば冠婚葬祭が重なって急な出費が激しくなった場合。

最初から軽減型にしておけば、繰り上げする額を減らせば対応しやすいです。
もちろんその場合はその分の利息を多く払う必要がありますが、月々の生活が苦しくならずに済みます。

そしてまた教育費がかからなくなったら、支払額を元に戻す、ないし余裕分をさらにつぎ込めばいいのです。

もちろん想定の範囲内であれば、毎月元々と同じだけ支払っていってください。

[772: 771]

>>768
書き忘れましたが、そうやって払っていっている以上は最終的には期間短縮をした場合と同じ年月で支払いが終わりますから、期間短縮を選ぶメリットは特にありません。
軽減型にした場合には期間短縮と同じメリットを得る可能性をもった上で、いざという時には完済を先延ばしにする選択の自由が得られるのです。

[773: 匿名さん]

>770
現実的でない机上の空論をしているという意味では
同じこと。
毎月繰上返済とはご苦労様です。
そのエネルギーは収入増に充てたいですね。
そこが金持ちになれるかどうかの分かれ目です。

[774: byNo.768]

No.771さん、ありがとうございます！
再度シミュレーションしてみました。

毎月一定金額を、返済額との差額分繰り上げていくと子供の教育費のかさむピーク時に、かなり返済額が減っていることがよく理解できました。

この「毎月の支払額を一定に」というところが重要ですね。

これで迷いなく返済していけそうです。

[775: 匿名さん]

毎月繰上返済って最初に設定すればあとは勝手にやってくれるけどね。

収入増にばかりエネルギー注ぎすぎて無駄な支払いが多くなってしまっては意味がないですね。両方に目を配らないと。

[776: 匿名さん]

>>768さん
変動とは言え半年ごとに更新ですし5年間支払額が一定ルールや支払額は２５％以内ルールがありますから
子供がいるのにむやみに手持ち現金を減らすのは疑問に思います。
それとローン減税効果も大きく受けられません。
金利は非公開ではなく毎月公開していますからその動向を見て毎月～2月ごとではなく
金利更新のある半年～1年位を目処に少しずつ返し残りは貯金をしていくのがベストかなと感じています。
金利が変わらなかったり逆に下がる場合も無いとはいえないのですからね。
定期は万が一の急上昇の際に使うべきだと思います。

[777: 匿名]

>773

いくら言ってもここの人には伝わらないよ。


・将来的に不安定な仕事に就いてる人

・日々の返済にカツカツな人

・自分の考え以外は一切排除したい人


こんな人が、自分の考えのみを吹聴している、ある意味オ○ニースレッドになってるからｗ

[778: 匿名さん]

>>776
そんなこと言ったら、自慰行為の邪魔になると、また叩かれて排除されるって！
776さんの意見も正しいけど、ここでは正論はただ一つ限定なんだから！

[779: 匿名さん]

将来の仕事に不安がない人なんているのか？試しにどんな職種か教えくれ。

皆不安に思っているから備えを話し合っているだけなのに。

[780: 匿名さん]

繰上の話をしているんだからギリはいないんじゃね？

[781: byNo.768]

>>776さん

>変動とは言え半年ごとに更新ですし5年間支払額が一定ルールや支払額は２５％以内ルールがありますから・・・

この部分については理解はしているつもりなのですが、引き続き教えて頂いて宜しいでしょうか？

・金利については、これ以上下がることはないだろうとの読みで、金利が低いうちにローン残高を減らしたいと考えていたのですが、違ってますでしょうか？

・住宅ローン控除ですが、当方会社員で額面年収620万程で、借入2500万なので、住宅ローン控除の恩恵を存分に受けるより、 ローン残高を減らすことが金利上昇時のリスク回避になるのかな？と考えていたのですが、いかがでしょうか？？

手元に資金をおいておく必要性もありますよね。
どの位必要なのかも再検討したいと思います。

[782: 匿名さん]

>>773
インターネットでちょちょっと手続きするだけのことがそんなに面倒でしょうか？
すごく面倒くさがりなんですね。

計算だって一円単位まで同じにする必要もなく、ちょっと多めにして曖昧な金額をすればいいだけですよね。仮に差額が１２３４５円だったら、１３０００円繰り上げればいい訳で。

それに実際に毎月やんなくてもいいんですよ？　だいたいそれくらいの金額を貯金しておいて一年まとめてでもいいんですよ？　多少は損しますが。

[783: 匿名さん]

早速776潰しの臭いがしてきましたね。

いつも、とりあえず自分の意見にそぐわないと、否定から入りますね。

[784: 匿名]

あらら、773さんも潰され始めましたか？


しかし、782さんは、「多少は損しますが」と損する事実を少し認めている点で、進歩してる方ですね。

ホントちょっと前までは、少しも認めず、「損はない、違いはない」の一点張りでしたから。

[785: 匿名さん]

意見の違いが有るならしっかり反論すればいいだけ。空論とかどうせ無理とか自分の意見を押し付けたいだけとか、批判だけして意見で返して来ないから荒れる。

批判してる人は自分の意見がないの？反対の意見ならより説得力ある説明をすればいいだけ。

[786: 匿名さん]

>>781
773や777をみていたら分かるように、ある意味でここは他人の考えを認めない人達ばっかですから、人の言うことを鵜呑みにせず、あくまで参考にして、最後はちゃんと自分で判断する事が大事です。ちなみに私は771です。

さて金利が低いうちにローン残高を減らすという考え方そのものは、間違ってはいないと思います。
ただもしも手元の現金を全て使うという事でしたら、現金もある程度は残しておいた方がいいですよ。

また低金利のうちはあえて繰り上げして残すというのも選択肢です。

変動金利とはいっても普通の銀行は実際に変動するのは半年に一度です。その前の月までに金利があがる傾向が見えたら、自分の金利があがる前に繰り上げする事が可能です。

例えば８月９月と金利があがったとしても、実際に変わるのは１０月なら、９月に繰り上げすれば低金利のうちに繰り上げ出来ます。それに上がってしまった後に繰り上げしても、１月分くらいなら大した事はありませんよ。

また住宅ローン減税に関しては、いま変動ですと１％以下になっていると思いますので、控除額の方が大きい可能性があります。

ただご自身の所得税と住民税を照らし合わせて、控除額の方が大きければ繰り上げしない方が、その現金は、いざというときの備えにもなります。そのまま定期貯金にでもいれておけば、その利息分くらいはお得になるでしょう。

その場合は金利があがってきたり、住宅ローン減税が終わった時に繰り上げするって事ですね。

[787: 匿名さん]

>>783>>784
782ですが、意見があるなら否定するしかしないのでなく、きちんと代案を出してください。
まともな議論をする気がないのは否定しかしない貴方達の方です。

どちらの意見が正しいかなんていうのは見た人が判断すればよい事で、貴方が違うと思うのは自由ですが、貴方達はただ否定してるだけで他の人にとって何の意味もありません。

そして「手数料が無料で毎月差額をきちんと繰り上げする」という条件はありますが、やり方次第で損も違いもありません。それが出来るか出来ないかは個人の問題。貴方達が出来ないと思うのは勝手ですが、他の人も出来ないとなぜ決めつけるのですか？　ネットの繰り上げ返済の手続きなんて、大した時間かかりませんよ？　貴方達はインターネットから手続きできないのかもしれませんが、出来る人もいるのです。

また手数料が有料であったり、毎月払うのが難しい人は多少は損をするというのは、ずっと以前から出ている話です。今になって始めて出てきた話ではありません。しかし大した金額ではありません。

ちゃんと何人もの人が根拠をだして違わない、といっています。
違うといわれるのであれば、どうしたらどう違うという根拠を出してください。

[788: 匿名さん]

何十年も毎月繰上返済をする人なんて本当にいるんですか？
システム設計した人の想定外の行動でトラブル起きたりして？
苦笑いするしかないですね。

[789: 匿名さん]

金利上昇するって言ってる人のブログの大半が
フラットのアフィとか宣伝のページな件

こういうのを見ると萎える

[790: 匿名さん]

>>787
もういいじゃん。ほっておきましょうよ。繰り上げ返済が嫌いな人だって
いるかもしれないし。一度言い出したらもう引っ込みがつかないんだって。

[791: 匿名さん]

>>788
例えば毎月、親や子に仕送りする人はいないと思いますか？
ネットの繰り上げ返済の手続きなんて、ネット振り込みするのと大して変わりませんよ。
まぁ、一月くらい忘れる事もあるかもしれせんが、そしたら次の時に二ヶ月分おこなえばいいですし。

何度もいってるように差額を貯金しておいて、まとめてでもいいんですよ。
１００％同じにする必要なんてないんです。

ちなみにシステム屋としてはそれくらいで不具合が起きる銀行システムがあったら指さして笑いますケドね。

[792: 匿名さん]

根拠を示しても、根拠を示せと言われてるww
目茶苦茶だなww

[793: 匿名さん]

下のサイトで下記条件でシミュしたけど、元金と元利でこんな感じになったけど。

http://loan.mikage.to/loan/

借入：3000万
金利：0.875%
毎月返済額：15万
元利利息計：2,445,024円
元金利息計：2,443,862円
支払期間：18年に短縮


その差1,162円

ビミョ～。

[794: 匿名さん]

初です。

なんかさー、フラット優遇-1.0%（20年実質1.55%）や20年固定1.6%が話に出ても、固定3.0%との差額を繰上って時点で都合よくしてない？

事実、ここでフラット-1.0%と固定1.6%の話が出たときに、安心感含めてそちらの優位性を認めてた人って一人だけっぽいし。
私は正直羨ましく感じました。

意見出し合うって言っても、なんか閉鎖的な雰囲気は拭えないなぁ。

[795: 匿名さん]

>>794
別に3%との差額を繰り上げ返済自体を否定する必要はないのでは？

もともと変動金利で、どうすればリスクを低く抑えられるかとか、お得に返せるかって話なので、もともと別に固定自体を否定してる訳じゃないですから。ただ単に比較の対象として、当時の固定３％があった訳ですよね。

まぁ、中には妙に固定さんを馬鹿にする人とか、その逆とかいますけど。そういう人はおいといて。

私はフラットで-1.0%は魅力的だと思いますよ。もしかしたら結果的にその方がお得に返せるかもしれませんから、今までほど変動有利ではないと思います。

ただ3%との差額返済自体は、もともとの目的はリスクヘッジですよね。

[796: 匿名さん]

>>792
おいおいｗ　いつ誰がだしたんだよｗ
具体的に示してみろよｗ

[797: 匿名さん]

>794
はい。それだけの低金利（恐らく２０１０年限定かな？？）でしたら私も固定を選択していました。
ほとんど変動を選択する意味が無くなります。
私も２０１０年実行の方々を羨ましく思いますよ。正直な感想を書かせていただきました。

[798: 買いたいけど買えない人]

変動万歳　勝ち組

[799: 匿名さん]

問題は普通のフラットじゃなくてフラットSって点かと。

マンションでフラットS適用できる物件は現時点でほとんど無いし
団信分の上乗せもある。かといえ、昔の固定３％とかと比べたら当然お得だが。

[800: 匿名さん]

>798
ここまで徹底してるとさすがに引くわｗ