変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[541: 匿名さん]

>>518～
>>521

>>523のいうとおりだ。よく読んでね。
それでも元利均等を勧める？

[542: 入居済み住民さん]

元金均等と元利金等で保証料が異なるとのことだけど、
どこの銀行の話？

何十万円も違うの？

普通に考えたら、元利金等で借りて、最低支払い金額を小さく抑えておきながら、
元金均等と同等の元金を減らせる繰上げ返済を自由にできる方が、支払えなくなるリスクは
軽減できると思う。

ローンを組む上での、最大のリスクは、毎月の支払額を小さく抑えることだからね。
安い物件を買うなり、頭金を入れるなり、金利を下げるなりして、毎月の支払額を可能な限り
小さくしておく。

そして、最低いくら払えばよいというのを余裕にしておき、
好きなだけ、返済額軽減の繰上げ返済をしていく

これが賢いやり方だと思う。

[543: 銀行関係者さん]

元利均等で返済額軽減繰上が一番だと強く勧めている人が1人（自演？）？複数？居るようだけど、本気なのかな？？？
てか、まさかそれを信じている人はいないよね？
心配になったので念のため。余計なお節介でした。さようなら。

[544: 入居済み住民さん]

http://www.karikae.biz/motori.html

しかし、あえて元金均等ではなく元利均等を選ぶケースもあります。たとえば、もし当初から元金均等返済が可能なレベルの収入があるのであれば、元利均等返済を選択したうえで返済期間を短縮してしまうのです。返済期間を短くすると支払利息だけでなく保証料も節約でき、トータルで支払総額を少なくできるのです。

このように、返済パターンはいろいろ考えられます。住宅ローンの返済条件を決定する際には、現在と将来の返済能力と支払総額をよくシミュレーションして検討するようにしましょう。納得がいくまで金融機関と相談することをお勧めします。

[545: 入居済み住民さん]

http://www.housingloan-hikaku.com/plan/hensai_ganri-gankin.html

一般論で言えば、資金に余裕があり、住宅ローンを設定するだけの十分な余裕がある方は元金均等返済を選んだほうが、支払利息総額や諸手数料が安く済みますので、おすすめといえるでしょう。

しかし、もう一つ考えるべき点もあります。元利金等返済の場合、返済額が一定になるという管理上のメリットがあります、そこで資金的に余裕がある方は元利金等返済を選んだ上で、返済期間を短縮するという手段も考えることができるでしょう。
住宅ローンは返済期間が短くなるほど返済総額は少なくてすみますし、諸手数料も同様です。そこで、本来は35年返済の元利金等払いを選択した上で、25年返済で済むように繰上返済を実施し返済期間を短縮することにより返済総額も減らすことができます

[546: 匿名さん]

>542
余裕を持った借入れをして、いかに速く完済するか考えるなら、元金均等＋繰上なんだよなあ。
あなたみたいな考えは、俗にいうギリギリの部類に入ってしまうよ。実際、多少の余裕はあるんでしょうけど、借入れ額自体が余裕の額じゃないよね。金利情勢や自分の減収状況の局面によっては、きつくなることもあるんじゃないの。
それから、元金均等は、毎月支払額が少しずつ下がっていくのは、当然ご存知ですよね。
３０００万円程度の借入れだったら、最初の時点でねそんなに差がないじゃない。ノン繰上でも３５年借入れだったら、１２年目から逆転するよ。

[547: 入居済み住民さん]

ただ早く返済するなら、返済期間を25年とか10年とかにして、元金均等で
返済をすれば良いが、
何が起こるかわからないリスクを考えて
35年で元利金等で組むのが良いと思うよ。

元金均等どころか、3パーセント相当の支払いを支払額軽減の繰上げ返済を
していけば、どんどん月の支払額が減っていく。

元金均等で、本当はあまり考えていない人が選んでしまったんだと思う。
残念・・・。

[548: マンション住民さん]

金利より、自分の年収ダウンの方が怖い。

[549: 匿名さん]

あーぁ、546さんが言っちゃった。いっぱいいっぱいの人が見ないふり・知らないふりをしている現実を。
おれはあえて黙ってたのに。
って、いろんな反論が返ってくるのかな。でも546さんのが真実だし。

ギリギリさんじゃなくて、それでもどうしても元利がいいって言う人は544さんの言うように借り入れ期間を35年ではなく20年とかにするだろうし。

[550: 入居済み住民さん]

548と同感。

ボーナスカット、年収ダウン、リストラ、解雇・・・
そっちの方が怖い。

そういうのを考えると、月の返済を減らしておいての、繰上返済
をしている人が、うらやましいです。

[551: 入居済み住民さん]

借り入れは35年で借りるのが基本でしょう？
3500万円を10年で返済せずに、35年で返済した方が、月の支払いは少ないし。
お金に余裕があるなら、繰上げ返済して10年にしてしまえばいい。
長く借りて、期間を短くするのは簡単だけど、
短く借りて、期間を後から長くするのは難しい。

[552: 銀行関係者さん]

平行線のようなので。
変動のお客様で、銀行として最も旨みがあるのは「元利均等＋返済額軽減繰上」のお客様です。
これでお察し下さい。
ごめんなさい、またお節介でした。さようなら。

[553: 匿名さん]

>>552
勿体つけた言い回しする必要ないんじゃないかい。
金融機関は利息で喰ってるから、より利息を取れるパターンが最強なだけでしょ？アホでも解るよ。
そんでもって、それじゃ借りる人は逆をいけばいいかと言うとそうでもないとこが実はミソ。

[554: 匿名さん]

マイナスのリスクは十分吸収出来る借り入れの場合、元利均等と元金均等、それぞれどんなメリットがあるか教えてください。ローン控除は全額もらえます。

[555: 匿名さん]

もう強がるのは止そう・・・・546さん鋭いです。参りました。
銀行員さんその通りですよね。
我々が繰り上げ繰り上げと喚いていたのは、それがギリ男としての唯一の心の支えだったのです。

>553
もう恥ずかしいだけだから・・・

[556: サラリーマンさん]

>554
マイナスのリスクを吸収できるなら借り入れしないことです。
極論承知ですが、変動だと翌月金利が１０％上がったらどうしますか？

[557: 554]

かなりきついが払えないことはない。
現金一括で購入できないのでローンを組むのは前提。そのうえで、以下に損せずローンする、つまり分割で返済することで得られる利益を最大限利用できるか考えています。

[558: 匿名さん]

１０％上がっても払えるほどなら、元金均等で短期借入がベスト。その上で期間短縮の繰り上げ返済まできればOK！
がんばって！

[559: 162]

色んな意見が聞けて、いい感じになってきましたね。

可処分所得に余裕があれば、変動＋元金均等＋繰上を選んでいると思います。
もしくは、20年固定＋繰上かな。

書き込みでは、繰り上げによって元利均等でも元金均等と同等のメリットを享受できることを書いていましたが、実際は繰り上げしてません。

私は、変動＋元利均等＋5年125%ルール適用で契約しました。
現在、金利が0.875%、住宅ローン控除1%もあるので、繰り上げせずに貯金してます。

色々な考え方があって、勉強になりますね。

[560: 匿名さん]

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

[561: 匿名さん]

＞変動はずっと変動だと思ってる固定派は頭固すぎ。

ついにこんな意見が出たよ。長かったなあ〜w

[562: 匿名さん]

>>546

本当に何も解ってないんですね。

いいですか、月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが
返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒なのです。
お願いですから、エクセルでもシミュレーションツールでも何でも良いので試しに比較してみて下さい。
全く差が無いのに何でわざわざ自ら短い期間にしたりとか月々の返済額を高くしたりするんですか？
保険料タダで手に入る特権なのに。

「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが
返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」

この部分を何で理解出来ないのでしょうか？

[563: 匿名さん]

>562
>月々の返済額が同じなら
論点がずれてるから、もういいよ。出てこなくて。

[564: 匿名さん]

>>562
こいつの言ってること解る人いる？
この書き方で何で理解できるのだろうか？

[565: 匿名さん]

562、ホントなんなんだ？？論点ずれてるレベルじゃないよ、これ。
今やっと、559さんが言うような現実的な話が出来る雰囲気になってきたのに。

[566: 匿名]

流しましょうよ

[567: 481]

>>564
>>562の記述は正しいですよ。
これが理解できないあなたのために>>496にグラフを貼っておいたのですが、それでも理解できませんでしたか。
あなた以外の人は>>562の記述はとっくに理解しており、その上で、実際に元金均等と同額の返済ができるのかという次のステップに話を進めているのでしょう。
しかし、>>562が未だに理解できないあなたは、他の皆さんと一緒に次のステップに進むことは無理ですね。

で、次のステップに話を進めると、
>>559
＞書き込みでは、繰り上げによって元利均等でも元金均等と同等のメリットを享受できることを書いていましたが、実際は繰り上げしてません。
ソースは？　元利均等選択者は繰上をしないという統計なり調査結果なりがあるのでしょうか？
ま、そういう人がいるとしても、それ故に変動（元利均等）が不利だということにならないのは言うまでもありません。

あと、>>544-545辺りで「期間短縮繰上」に言及されていますが、仮にその方が戻り保証料がいくらか多いとしても、繰上は返済額軽減で行うべきです。
私はかつて、まだローンについて不勉強というか思慮が浅かった頃に期間短縮で繰り上げてしまい、その後にそれによって大きく足を引っ張られたことがあります。大失敗でした。

[568: 匿名さん]

>>563
何を論点にしているかわからないけど、562が言っていることが
間違いじゃないことはわかっているのですよね？
であれば、562が言っていることは間違いじゃないけど
その上で自分の論点はそうじゃないと言えば良いんじゃないですかね。

>>564
私には562が言っていること理解できますよ。
当然で当たり前のことしか言ってないと思います。
繰上げ返済で調整して月々の返済額を同じにするという
前提条件が抜けてるけど。

[569: 568]

追加
金利が同じというのも前提条件として必要ですね。
当たり前すぎて書く必要すらないと思うけど。

[570: 匿名さん]

急に畳みかけるような自演ですね

って、ごめんなさい、流すべきでしたね。ついついｗ

[571: 568]

自分が自演するからといって他人も同じと思わないように。
ウソだと思うなら自演の理由で削除依頼してみたらどうですか？
絶対に削除されないから。

[572: 匿名さん]

>>563-564の自演は目に余るな。３９３を名乗っていたうちはまだしも、恥の上塗りに気がついた頃から自演作戦に移行して自分に同調する者が多数いるかのように必死に工作しているのは誰の目にも明らか。恥ずかしいぞ。

[573: 匿名さん]

そもそも562を何故理解出来ないのだろう？エクセルすら使えない？
検証すると自分の間違いを認めるから？

＊＊＊＊にはまった人みたいに盲信してるから？

[574: 匿名さん]

５６２さんの言ってることは
過去ログで散々語りつくされてきたこと。

５６３・５６４は何を今さらって内容ですね
まずはこのスレを最初から読みなさい。
それから書き込みお願いします。

[575: 匿名さん]

住宅ローンの2大勘違い

１．元金均等払いのほうが得
２．期間短縮繰上のはうが得

これって結構信じられていると思う。
でもこれは自ら期間の利益などを捨てる事であり、メリットが無い事はちょこっと計算すれば解る事なんだけど、
どうしても納得しない人が何故かいる。何故そこまで意固地になって反対するのか理解に苦しむけど、
理論上得でも何でも無いのでいくら納得出来なくても反論のしようが無いですよね。

金融機関ももっとこの辺をアピールすればいいのに。

[576: 匿名さん]

お知恵を拝借させてください。

提携金融機関の変動金利では
元利金等しか取り扱いがありません（優遇後0.875％）

繰上げ返済を頑張ろうと考えています。

35年返済ですが完済が定年を超えているので
まずは期間短縮で完済時期を定年前にし、
それ以後の繰上げは返済額軽減で
金利上昇の際の支払額増加に備えるのがベストでしょうか？

[577: 576]

元利金等←元利均等です。
すいません間違えました。

[578: 匿名さん]

>>576
俺ならローン初期は返済額軽減の繰上げで様子を見ながら元本を減らして、
その後、かなり高めの金利上昇の設定でも耐えられる返済額になった時点で期間短縮で繰上げする。

[579: 匿名さん]

もうここの自演さんは末期だねｗ
どうぞ、どんどん演じて下さいｗ

[580: 匿名さん]

>>576

勘違いしている人がまた一人

[581: 481]

>>576
３５年後は定年を超えているって当たり前のこと。そうじゃない人の方が圧倒的に少ないでしょう。２５歳までに借りなければならないのですから。普通は３５年で借りて、定年までに繰り上げるか退職金で完済します。
で、繰上方法ですが、逆です。残債が多いうちは定年にかかわらず返済額軽減とすべきです。
期間短縮は、残債がかなり減って「約定返済額＜＜繰上額」となってからにしてください。
>>567にも書きましたが、私はかつて安易に期間短縮をやってしまい、そのせいで後に困ったことがあります。

[582: 匿名さん]

過去レスにポツポツ話題出てるけど、雰囲気的にフラット-1.0％（デベによってはさらに小幅の優遇あり）を20年返済で借りる人が来年は勝ち組になりそうですね。
もうそれぐらいは素直に認めようよ！

[583: 匿名さん]

逆に

元金均等のメリットって、何？じょじょに返済額が減っていくから安心感があるくらい？
でも繰上前提だと意味ないし。むしろ元利均等の方が繰上計画立てやすいし。

35年を20年で借りるメリットって何？繰上手続きの煩わしさが有るか無いかだけでしょ？

なら元利均等35年＋繰上返済が一番リスクとしては低い安全な借り方。
無精な人でなければね。

[584: 匿名さん]

>>582

認めます。
でもそのくらいの人なら変動にしたほうが尚お得。

[585: 576]

相談してよかったです。
単純に、定年前に完済するのが第一だ。と思っていました。
まずは返済額軽減してから期間短縮だと覚えておきます。

皆さんから教えていただいた
返済額軽減してから期間短縮にするのはなぜですか？

借り換えを考えた時に期間が短いと選択肢が狭められるからでしょうか？
基本的な事かもしれませんが勉強し始めたばかりなので教えていただけると助かります。

[586: 匿名さん]

>>585

ポイントは返済額軽減で返済額が減った分も繰上するのです。
すると期間短縮と同じ効果が有るのです。
しかし、返済額軽減なので所得の減少とか急な出費が有った場合にも対応出来ます。

例（数字は適当）

月8万35年ローン
1年後期間短縮100万繰上た結果残り32年に短縮
1年後返済額軽減で100万繰り上げた場合の月々の返済額が6万円

さらに1年後
期間短縮100万円繰り上げ結果残り30年に短縮
返済額軽減は124万（月々の返済額が2万減った分の1年分）繰り上げた結果月々の返済額が4万円

数字は適当ですが、上のような事を繰り返していくと、年間に住宅ローン返済につぎ込むお金は
返済額軽減でも期間短縮でも同じなので、結果的に支払い利息も完済時期も一緒にるのです。
（厳密にはちょっとした誤差が出ます）

期間は一度短縮してしまうと二度と元には戻せませんが、返済額軽減＋繰上は繰上額の調整が可能で、
所得の減少や、急な出費などにも対応出来ます。

[587: 576]

>>586さん
　分かりやすい説明ありがとうございます。
期間短縮よりも返済額軽減と差額繰上げの方が良いと納得できました。
相談して良かったです。ありがとうございました。

[588: 匿名さん]

>>586
ちょびちょび期間短縮を入れてるようだが、その理屈でいったら、返済額軽減一本で行った方がいいんでないの？
期限の利益を残したまま、返済額を軽減すれば、それこそ何かあった時にリスケせずに済むでしょ？
総支払い額が結果一緒なら。
何でちょびちょび期間短くすんの？

[589: 481]

>>586=>>576
>>586さんが説明してくれましたが、

＞期間は一度短縮してしまうと二度と元には戻せませんが、返済額軽減＋繰上は繰上額の調整が可能で、所得の減少や、急な出費などにも対応出来ます。

これが極めて重要なことなのです。「期限の利益」で検索してみてください。
万一、所得の減少や急な出費があって一度でもローン返済が滞ってしまうと、その瞬間に優遇金利はすっ飛び、即時に残債を一括返済しろと言われても文句は言えないのです。一瞬のショートでも泣く泣く家を手放さざるを得ないことにもなりかねません。
返済額軽減だと、そういうリスクを軽減することが出来るというわけです。

ちなみに私の失敗はローンが払えなくなったというのではなく、２軒目を買うときに借入額が制限されたということです。期間短縮でなく返済額軽減にしていれば、さらに３千万円くらい多く借りられたのになぁ、という失敗です。

[590: 匿名さん]

ホントもういいよ。文体とか改行の仕方、名前の付け方、等々から同一人物って分かるから。
多くの方が我慢（無視？）してくれているうちに、もうホントやめときなよ。