変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[361: 匿名さん]

釣りか、単なるお○鹿ですね。

[362: 近所をよく知る人]

金融マンはほとんど変動型を選ぶらしいね。

[363: 匿名さん]

変動組が静かになったな。うひょひょ。

[364: 匿名さん]

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

[365: 匿名さん]

>>347
>元金均等より元利均等のほうが有利なしっかりした論理が展開されているのに一言「鉄則」って言われても？
>もしかして勘違いして元金均等で借りちゃったからそれを認めたく無い人ですか？
元金均等と元利均等のスレ見てみれば、わかるよ。
結論は、明白だよ。
それとも、あなた、もしかして元利均等でしか借りれなかったかた？（笑）

[366: 匿名さん]

それから、しっかりした論理って何？
月々の返済額の大小？
元金と利息の割合は、よく見た？
元金の減り具合、よく見た？
同じ額(元金分だよ、当然)を同じタイミングで繰上したら、どっちが有利？
計算してみてね。

[367: 匿名さん]

５年ルールも、元利均等の場合のみあるから、ネックだね。

[368: 物件比較中さん]

変動組が静かになったな。おほほほほほほほほほほ。

[369: 匿名]

↑ごめんね、忙しくて朝の通勤時間しかのぞけないんだ

というか、ちょっと飽きてきたの

[370: 匿名さん]

>対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件

中古でもこれを満たせばOK?

[371: 匿名さん]

中古がいいはずないだろ。どこが景気浮揚につながるんだよ？

[372: 匿名さん]

↑
中古でもOKですよ。

僕は築40年以上の中古を買いましたけど
耐震診断とバリアフリーなどでOKが出たので、新築と同じ条件で
全て通りました。

税金もすべて新築と同じ。

思うんだけど、みんな減税とか税遇処置は新築しか対象にならないと
思う人が多いのですが、中古でもちゃんとすれば全て対象になりますよ。

ただ、努力が必要です。

例えば、耐震診断は「売主の申請」が必要なので、売買契約などをする前に
人様の為に代わりに診断して御金はらって、ローンを組むので、
ローンが通らなかったりすると、人の為に御金払う事になります。

[373: 匿名さん]

>>368

固定の人が○鹿に見えるから辞めて欲しい。
別に変動さんが静かになってないと思うよ。
やっと固定が金利で追いついただけだからさ。

ちなみに、国の期間が10年間を1.6%にするってことは、ある意味10年間ほどの短プラ（変動）は
コントロールするぞと言っているようなもん。
それから、今までの固定金利ではとにかく相手にされないからやむをえない処置、って事でない？
デベの金利優遇だと、1.6%だったとしても、差は0.6%以上はある分けだから、結構な金額になるよ。
固定にしたかったら、黙って固定にして済ましたらいいんでないか？

余裕ない人だね、ニートさん

[374: 匿名さん]

今回の35S 10年間で1.6%ってさ、これのおかげで短期の固定金利が
ガクガクって下がらないかな？

選択の余地があるから、結構たのしみ

[375: 匿名さん]

>373
さんは、元利均等・５年ルールでしか借りれない変動さんだな。
ガンバレ、借金返済！！

[376: 162]

元金均等も元利均等もそれぞれメリットがあります。
とにかく早く残債を減らしたいなら、元金均等が簡単です。
ただし、元利均等でも、元金均等と同額を繰り上げ返済していけば、同じくらい残債は減っていきます。
違いは、保証料額が高くなること繰上手続き＆手数料が必要なことだと思います。
ただし、保証料は繰り上げ時に返金されますし、繰上手数料が無料だったり、手続きも自動設定できる銀行もあります。

反面、金利変動リスクや収入低減リスクに備えるなら、元利均等にしておくのも有効です。
普段は元金均等と同等額以上を繰上返済し、不測の事態には、繰上ペースを落とすことで、滞納のリスクを軽減できます。

長短は裏返しで、個々の状況によって、長短の捉え方は逆転することもあります。

5年125%ルールも同様に長短ありますので、個々人の状況に応じて選択すればよいと思います。

総括すれば、月々の債務額は低く設定しておいて、実際の返済額は高く返せば、固定金利や元金均等や5年125%ルール未適用と同等の効果を得られます。
ただし、手間はかかります。
収入低減リスクの少ない方や借入額の少ない方で、手間を少なくするには、よい選択だと思います。

[377: 匿名さん]

でも、元金均等のほうが有利でしょ。同じ手間をかけたら尚更。
少しでも利息が少ないほうが、｢得」と考える変動さんにとってはね。

もともと利息が違うんですから。
多少でも金利上昇があった場合には、特にね。下降の場合は元本割合が増えるから逆だけどね。
だから、銀行だって、特定のところでしかやっていないし、特定の与信的に問題のない人・担保価値が借入額より高い物件を所有している人にしか、勧めないし、貸さない。

[378: 匿名さん]

>>375

ちょっと釣られてみるけど、固定って審査甘いと思っていたんだけど、
変動のほうが審査あまいんかな？
それとも固定は高いから、リッチだと勘違いしてるんかな。
不動産屋さんは、「固定のほうは絶対に通るから、変動金利で金利優遇の大きいほうを引き出しましょう」
と言われましたが。

あ、ニートだから実態は知らないのか。失礼。

ちなみに、おれは両方審査通ってるんだけど。
両方どころか、条件違う銀行2箇所と固定金利。

今日明日には、どれにしようかと決めようと思ってる。
僕は無事「いろいろ選択できる」借入なのでどの条件がいいのか悩んで借金します。

375君、借金返済の応援ありがとう

[379: 匿名さん]

>>371

対象には「新築」であることの記述は無いですよ。
中古でも全く問題なくできます。

ただ、知識と勇気が必要なのと、さらに不動産屋さんにメリット無いので普通は「出来ません」といわれます。
そんな事を言う不動産屋さんはシバいてください。

ちなみに、住宅ローン控除も築数の記述がありますが「耐震診断」などをクリアすれば、満額受けれます。
ようするに診断書が無い場合は築年数は判断基準になるだけです。

ちなみに木造だと10～15万程度で一級建築士からのお墨付きがもらえます。
RCでも出来ますがマンションは中々難しいですが、戸建てのRCは可能です。
ただ戸建てのRCの耐震診断をしてくれる建築事務所はかなり少ないです。
RCだと40万～60万くらいが今の相場です。
RCだと 40ページくらいの資料を作ってくれますよ。
新築でもこんな資料は見たことないですけどね。

それからフラット35Sについては「築年数」は関係なく「耐震強度」「バリアフリー」
をクリアするかどうか、現地調査があるので それさえクリアすれば問題ありません。耐震診断は壁や柱の太さとか１Fと２Fの重量などを計算して判断します（当然クラックなども）
よって、破壊検査はありません。これは住宅ローン控除の耐震診断も同様です。
よくｺﾝｸﾘｰﾄの酸性化などでコア抜きとかの破壊検査が必要な事を聞きますがあれはウソです。
要するに役所としては「一級建築士の許可」さえられば、国策にもなっている古いものを生かしていこうと言う政策にのって、問題なく審査が通ります。

僕は築30年のRC買いましたが35Sと耐震診断もクリアして住宅ローン控除も適用になりました。
新築と同じレベルで、取得税も固定資産税も安くなりましたよ。

みなさん、良い中古物件を探しましょう。

[380: 匿名さん]

>>377さん

>もともと利息が違うんですから。


元金均等でも、元利均等でも利息は元本に対して支払うものです。

元金均等の方が支払いの初期に元本を多く払うので利息分が早く減るだけの事ですよね。

元利均等で元金均等と総返済額を同額にするには
繰上で調整して、毎月、元金均等の場合と同額支払い続ければ、
毎月の元本と利息の割合も一緒で、総返済額も同じになりますよね。
勿論、繰上や保証料変換な手数料が無料というのが条件ですが。

いつか急な出費があるかも知れませんし、返済額を調整出来る分、元利均等の方が個人的には好きです。

損得で考え、元金均等より総返済額を減らしたければ、支払初期に元金均等より支払額を増やせばいい訳で。

ただ私の場合、実際は毎月繰上するのが面倒で、半年に一度余剰資金をまとめて繰上してますが、、。

手間を惜しまなければ、元利均等の方がメリットがあると思います。

[381: 匿名さん]

銀行は変動を勧めてきますね、なんで？

[382: 匿名さん]

↑
変動は、自前の債権で利息が得れるから。
自前の３５年の固定って無かったんでないかな？
いまあるフラットは団信が保証しているだけで、銀行は取り次ぎしているだけになるので
うまみが無いからです。

ちなみに、企業への融資は「緊急融資(５号認定)」しか進めてきません。
なぜならば、住宅みたいに担保になったり回収率が高くないから。

それだけの事です。

逆にSBIなどは３５年の固定をガンガンすすめてきますね。
後発の銀行なんで、そんな手しかないわけだ。
不動産やデベとのコネクションも無いしね。

[383: 匿名さん]

>>381さん
銀行や営業マンによってじゃないのですかね。
でも月々の支払額は低くできるから借りやすさは変動の方だと思うので銀行も勧めるのでしょう。
稀に優遇などの違いで短期固定の方が金利が安い逆転現象も見受けられますが・・・。

[384: 匿名さん]

固定で変動はどうかなああ

[385: 匿名さん]

別のスレで金利が上がっているというのを見ましたがどうおもわれますか

[386: 匿名さん]

金利にもいろいろあるから

[387: 匿名さん]

変動組が静かになったな。うひょひょ。

[388: 匿名さん]

変動ってどーゆー人が選ぶの？おほほ。

[389: 匿名]

フラットは確かに好条件。でも優遇1.6なら変動でしょ。

[390: 匿名さん]

10年は低金利だろうな

[391: 匿名さん]

変動は利息の先払いに陥る可能性があるから怖いよね

[392: 162]

377さん、何を以って「有利」「得」と仰られているのか分かりませんが、返済額が同じなら、元利均等も元金均等も残債の減り方に大きな違いはありませんから、総支払利息もあまり違いは出てこないと思いますよ。
繰上返済をする前提であれば、元金均等のメリットである「手間なし」が損なわれるので、元利均等にして、返済の自由度を担保しておいた方が、安心だと思いますよ。
固定金利の場合は、金利変動リスクはケアしなくてもよいので、収入低減リスクがケアできる債務月額になるなら、元金均等にしておいた方が、安心かもしれません。
繰り返しになりますが、個々人の状況次第です。

381さん、私が契約した3ヵ月前頃は、銀行は変動を勧める感じでは無かったです。
デベ営業は変動を勧めてきました。
デベ営業もＦＰも銀行も、私の条件なら変動でも大丈夫でしょう、という感じでした。
ただし、銀行は、くどいくらい変動金利のリスクを説明してくれましたが。

デベやHMの営業は、契約した時点で売上げになりますが、銀行は完済してもらって利益が確定するので、破綻しそうな人には無理なローンを勧めないと思います。
381さんが銀行に変動を勧められるのは、変動でも大丈夫そうな条件なのではないでしょうか。

[393: 匿名さん]

>>392
あなたは、住宅ローン自体をよく理解されていませんね。
３７７ではありません。
まず、前提が間違っています。

>返済額が同じなら、元利均等も元金均等も残債の減り方に大きな違いはありませんから、
>総支払利息もあまり違いは出てこないと思いますよ。
返済額は当初からかなり違います。３７７さんが元本均等は限られた条件でないと借入させてくれないと書いたのはそのとおりです。（財住金は唯一の例外）
元金均等の方が当初支払い金額は多いのです。
残債の減り方は返済期間が長いと、かなり違います。

自分でシミュレーションをしてみな。
返済額がどのくらい違って、元金の減り方も異なりことが、理解出来るはずだよ。
こんなの常識であって、だからどっちが得かは一概に言えない。

つまり、元金均等だと最初から支払額が多いんだから、それなりの財力がないと駄目だが、金利がどんな変わり方をしてもたいした問題はない。元利金等だと、当初の支払額がかなり少なくて済むが、５年２５％ルールは先送りでの負担増になる。

[394: 匿名さん]

>>393
＞自分でシミュレーションをしてみな。

横レスですが、あなたの方こそ次のシミュレーションをしてみてください。
借入額、返済期間、金利は同じとして、
元金均等→返済２回目以降は初回返済額との差額を繰上返済する
元利均等→元金均等の初回返済額との差額を毎回繰上返済する
つまりどちらも元金均等の初回返済額を維持する（差額は繰上）
元本の減り方、支払い利息、完済までの期間は同じになります

[395: ３９３]

>>394
そのような繰上返済について、さんざん書かれているのはあなたでしょうね。
理論上はあり得ますけど、それだけの繰上返済を実際出来る人は、どれだけいるんでしょうか？
まずないね。だいたいが、最初の数年は手持ち資金を確保するような行動をするよ。
頭で考えて出来ることと、実際に手元資金を考えて資金運用をすることとは違います。

株式を想像で売買することと、実際に売買する違いを考えれば、実際にやった人は理解出来ます。

[396: 匿名さん]

分かりやすく説明すると（数字はアバウトですが）
元利均等だと元本7万円金利3万円で計10万円が初回返済額とする
元金均等だと元本12万円金利3万円の15万が初回返済額とする。

元利均等は元金均等の差額を繰上るとする。
すると元々の元金7万＋利息3万+繰上5万（元金が減る部分）=元金12万+利息3万となり、
元金均等=元利均等＋（元金均等－元利均等）となり、利息と元金の内訳は同じになる。

では2回目の支払いは？
元金均等は2回目の支払額が149500円になってるとする。そこで元利均等は10万円プラス49500円を繰上。
これで2回目の元金と金利の数字は一緒。それを完済まで続けていけば完済日も支払い利息も一緒。
5年ルールとか125%ルールも関係無い。ひたすら元金均等と同じ返済額を繰り返せば結果はそうなる。
唯一の違いは元金均等は一度それで結んでしまえば変更は不可能だけど、元利均等＋繰上にしておけば
月々の返済額は同じで金利負担も完済時期も同じなのに繰上分はバッファとして自由に調整出来る。
当然そのバッファを減らせば支払い利息も完済時期も延びるけどその代わり、最悪の事態を避けられる
可能性も有るわけ。言うなればタダで入れる保険みたいなもん。だから元金均等で払える人は
元利均等＋繰上が最高であり、元金均等にするメリットはゼロ。あるとすれば繰上する手間だとか、それくらい。
しかし、面倒な人でも年一や半年に一度まとめて繰り上げれば、わずかな利息を払うだけでリスクを軽減出来る。

[397: 匿名さん]

>>393

392ではないですが、、

>自分でシミュレーションをしてみな。
>返済額がどのくらい違って、元金の減り方も異なりことが、理解出来るはずだよ。

ん〜、、支払額が元金均等と同じ額になるように、元利均等で繰上額を調整すれば、支払利息も元金の減りも一緒ですよね。

利息は残債に対して発生し、利息以外は元本に充当されますよね。

なので元利均等でも支払額を元金均等と同じになるように毎月繰上すれば、支払利息も元金の減りも一緒ですよ。

元金均等と比べた場合の元利均等のデメリットは繰上の手間位かと。

なので私は392に同感です。

[398: 検討中]

固定と変動とをミックスで借りている人っていませんか？

[399: 購入検討中さん]

いやいや、変動・元利均等のリスクは凄いんですよ？？？
もちろん銀行で十分に、十分に説明をされたとは思いますが。

５年２５％ルールのからくり知ってますか？
それが>>391の言われていることだと思いますよ。

金利１％で借りたとして、今後１．５％～にでもなってみてください。十分あり得る範囲の金利でも、元金なかなか減りませんよ。

[400: ３９３]

>>396
>>397
理屈ではそのとおりになりますよ。
それは元々元金均等払いでローンが組める資金力がある人が出来ることでしょう。
元利金等で組む人は、そういう余裕がある人ばかりではないでしょう。
資金繰りがやっとでなんとか元金均等と同等の繰上返済を続けられる人って、どれだけいるの？
金持ちがやれることと、借入者一般がやれることは異なるんだよ。
あなたがたは、どうなのよ。

私は財住金の元金均等払いローン。元本は５年目で５００万円くらいだ。

[401: 394]

>>396
＞唯一の違いは元金均等は一度それで結んでしまえば変更は不可能だけど、元利均等＋繰上にしておけば
＞月々の返済額は同じで金利負担も完済時期も同じなのに繰上分はバッファとして自由に調整出来る。

当初の返済額は「元金均等＞元利均等」ですが、途中で逆転しますよ。
ま、どちらも「返済額軽減」で繰り上げすればどんどんバッファが増えますので、たいした違いはないでしょうけど。

[402: 匿名さん]

>>400

今は払えるか払えないかの精神論を述べているのではなく、元金均等が得というのは間違いで、
月々の返済額が同じなら元利均等も元金均等も完済時期と支払利息は同じであるって事を言いたいだけです。
そして同じならば元金均等を得だから選ぶというのは間違いであるって事。

[403: 匿名さん]

>金利１％で借りたとして、今後１．５％～にでもなってみてください。十分あり得る範囲の金利でも、元金なかなか減りませんよ。

それでも初めから全期間３％で借りるよりは遙かに早く元金は減りますけどね。
0.5の利息の差って月々６～７千円の差です。普通に繰上してれば気にもならないでしょう。

[404: 匿名さん]

>403

そう単純にならないのが変動なんだよー。利息の先払いだから。
399の金利上昇で考えたら、5年後以降の返済金は実質利息ばかり。元金は一向に減らないです＾＾；
もちろん皆さんの超優良的な繰り上げ返済が滞りなく行われたらそこまでの心配も無用ですが。

[405: 404]

連続でごめんなさい。
「一向に」ではなく「思うように」の間違いです。間違って入力しました＾＾；

[406: 397]

>>393=>>395=>>400

397です。
完全に論点が変わってますよね。

あなたが>>393で、↓↓のように書いたから誤りを指摘させていただいただけです。

>自分でシミュレーションをしてみな。
>返済額がどのくらい違って、元金の減り方も異なりことが、理解出来るはずだよ。

他の方も、誤りを指摘したのであって、私と一緒だと思いますよ。

その上で、あなたの400に対して答えますね。

色々書かれていますが、どうしても元金均等を選ぶ要素が読み取れません。

メリットは繰上の手間がない事ですか？

元金均等で支払える余力がある人なら、元利均等で収入減などのリスクにも備えた方がいいと思います。

収入減や急な出費などの心配がない人なら元金均等でも元利均等でもどちらでもいいです。

元金均等を選べる余力がない人は、当たり前ですが当然元利均等を選ぶしかないですね。

>あなたがたは、どうなのよ。

私は貯蓄重視で、年間の貯蓄額を決めていて、余剰分を返済額軽減で繰上してますが、
支払額は元金均等の支払額よりは多いですよ。


>私は財住金の元金均等払いローン。元本は５年目で５００万円くらいだ。
すごいですね。正直うらやましいです。
私は2年目ですが、まだ2000万以上残ってます。

子供の教育費がどこまでかさむかも解らないので、やはり私は貯蓄重視で、返済額軽減でこつこつ頑張ります。

[407: 匿名さん]

>>404

横槍ですみません。

>そう単純にならないのが変動なんだよー。利息の先払いだから。

ん？利息の先払い？
固定だろうが、変動だろうが、元利均等だろうが元金均等だろうが、
利息はその時点の元本で計算されるだけですよね。

利息の先払いって何ですか？変動特有のそんなのあるんですか？

言いたい事がよくわからないです。

[408: 匿名さん]

変動

利息は半年ごと、5年間で計10回の見直し

1.25倍を超える利息になった場合は、返済元金減らして返済利息を増やす

つまり30年変動なら、30年後に完済しない恐れも

借り換えを考えた時にも予想以上に元金が残っていてビックリ

細々書くのが面倒だし、あとは銀行の担当さんに聞いてください

前提は金利上昇時ですから。まあ30年前後金利がそう変わらない＆繰り上げ計画的なら大丈夫

[409: 入居済み住民さん]

元金均等のグラフとか、返済表だけ見て、これが良いと勘違いしちゃった人がいるんだと思う。

元利返済で借りるのが基本。
元金返済と同額だろうが、それ以上の繰上げ(このスレでは、金利3パーセント相当の返済額軽減の
繰り上げ)をしていけば、
誰も困らずどんどん元本が減ります。


あと、金利1パーセントで借りて、3パーセント相当の返済が5年できれば、
あとから金利が5パーセントまで上がっても、最初から3パーセントで借りるより
少ない返済になるので大丈夫です。

125パーセントルールなんて、そもそも計算できない人が恐怖しているだけで、
こんなのいくわけないです。

誰かこの数年で125パーセントルールにいった人いますか？

[410: 入居済み住民さん]

金利が上がらない理由が、おとといぐらいの日経に書いてありましたね。

・個人資産1200兆円が、銀行に流れている
・銀行は企業にお金を貸さずに、国債を買う
・国債が買われることで、長期金利が2パーセント以下を常に維持することになる
・長期金利が小さいから、政府は、国債の償還ができるので、経済対策をまじめにやらない
・銀行のお金が企業に行かないから、企業が設備投資にお金が回らず、結局お金をあまり使わない
・景気が良くならない。
・なので、日銀が政策金利をず～っと0.1％を維持するしかない。


これを打破して金利をUPさせるには、

・個人が銀行にお金を預けるのを止めて株とかに投資をする。
・株価が上がり、景気が良くなる
・銀行が国債を買えなくなって、長期金利が上昇する。
・景気が良くなるから、日銀が政策金利を上昇させる。


つまり、政策金利と連動する変動金利は上がる要素がありません。

[411: 匿名さん]

>月々の返済額が同じなら

元利均等と元金均等が同じ繰上額を同じタイミングで行なったら、どうなのよってとこから、始めたのに、
どんどん論理がすり替えられていくぅ～。
ここは、変動・元利均等しか選べない○リ変ワールドだ。

[412: とくめい]

今まで（意図的に）目を向けられなかった変動・元利のリスクについて、せっかく情報が出始めたのにね。

今は十分低金利の恩恵受けられるから、変動なら元金均等にするか、10年以上の期間固定にしとくのがベターだな。

やっぱ、↑上でも議論されたように利息割増先払いは怖いわ。

[413: 匿名さん]

>411

変動元利均等以外選ぶメリットが無いからね。
なんでもかんでもギリ変に結びつける意図はやはり嫉妬？

>やっぱ、↑上でも議論されたように利息割増先払いは怖いわ。

金利が何パーセントまで上昇したらそうなるかとかシミュレーションしてやってないでしょ？
やったら怖いとか一切思わないはず。

[414: 匿名さん]

125ルールは支払額の上限ルールであって、利息の上限ルールではないから、極端に言えば支払額が全額利息という事態にもなりえる


可能性の話だけどね

ま、これくらいは当然理解して変動で借金してるだろうけど

[415: 407]

>>404

408で書いてある↓↓のことを利息先払いと言ってたんですね。
ようは、支払額が利息だけの支払になってしまう状態。

>1.25倍を超える利息になった場合は、返済元金減らして返済利息を増やす
ただ返済額軽減で半年に一度、いくらでもいいから、繰上してれば、ほぼ起こりえないですね。

返済額軽減で繰上すれば、5年ではなく、その時点で支払額が再計算されますので、1度の利上げで、この状態は皆無ですね。

そもそも繰上しなくても、私は起こりえないと思いますが。f^_^;

[416: 匿名者]

まあ変動派からしたら金利は上がらないと信じるほかないよね

[417: 匿名さん]

>>411

>元利均等と元金均等が同じ繰上額を同じタイミングで行なったら、どうなのよってとこから、始めたのに、

そんなところから始まったんでしたっけ？
レス番教えてもらっていいですか？

多分あなたの読み違いだと思いますよ。f^_^;
私の読み違いなら、すみません。

それとも繰上効果の話をしたい人ですか？

元利均等だろうか、元金均等だろうが、その時点の残額が一緒なら同じじゃないですか？

残額が一緒になるように元利均等が繰上で調整していることが前提になります。

[418: 匿名さん]

>>412

>今は十分低金利の恩恵受けられるから、変動なら元金均等にするか、10年以上の期間固定にしとくのがベターだな。

繰上が面倒な人は、あなたの言う元金均等でいいんじゃないですかね。
ただ繰上してれば、元利均等で同じ効果を得られる事や、
先の金利や収入がどうなるか分からないからこそ、私は元利均等ですが。


>やっぱ、↑上でも議論されたように利息割増先払いは怖いわ。

125%ルールは、良い制度だと思いますよ。

金利は景気と連動しますが、景気がよくなり金利上昇しても、
自分の収入が即上がるか分かりませんし、
そのタイムラグを埋めてくれる物と考えてます。

そもそも125%ルールのデメリットってあります？

支払額のうち、元金未払いになる可能性がデメリットなら、
こまめに返済額軽減で繰上すればいいわけですし。。

[419: 匿名]

変動派閥の頑なさもなかなかですね。ここまで議論にならないのも、ある意味面白いですねw

私はミックスですが、125%ルールは怖いと思いますし、気にならないと言えず嘘になります。
借りる人にその理解が薄いのは間違いないと担当の行員さんは言ってました。デベ営業が無責任に誰にでも変動勧めて、安くみせようとするのがそもそもの問題だとも。そして単純にそれに乗る方も。

[420: 匿名さん]

政策金利と連動する変動金利は上がる要素がありません。w

[421: 匿名さん]

変動金利　＝　短プラ。
短プラ　＝　民間のプロパの貸付金利
民間の貸付金利が上昇　＝　利益がほとんど出ない企業は利息で債務超過に陥る
利益がほとんど出ない企業は利息で債務超過に陥る　＝　倒産
倒産　＝　高い失業率に追い討ちを掛ける　＝　税収が減る

まあ、住宅ローンの変動金利の前に　短プラをあげれないのは
あなたたち変動金利の為ではなく、企業を防衛するために、あげれないわけだ

よって、変動さんは企業の業績が安定して税収が伸び始め、全体の企業の
体力が上がり始めたら変動金利が調整されると思ったほうがいいと思う。

いまのこの不況が何年で脱せられるかですが、ここ１０年以上は2.3%～2.8%
をうわまったこと無いので、まず考えにくいです。

過去１０年を思い出して欲しいのですが
１．ＩＴバブルありましたよね。
２．リーマン前までは好景気として活性していましたよね。
３．リーマン直前の２年前は「新価格として不動産が高騰」していましたよね。

よって、多少景気がよくなったり、プチバブルがあっても変動金利は上昇
しなかったのです。

だから、今回の固定金利を1.00% も下げる＆現状でも2.6%金利と言う固定
でも信じられないほどの低金利になるのは、変動もあげにくいし、あがらない
と判断している証拠です。

まあ、いまから１０年はこの状態でしょう。

米国ですら低金利を維持すると言ってるので、日本だけ金利があがることは
国際上でもありえない政策です。

暴走しないかぎり、ないでしょう。

[422: 匿名さん]

↑
あるとしたら、市場で金利が上がるのでなくて
政策や国際的な圧力でしか、金利はあがらないでしょうね。

日本で御金を借りて、その御金で海外通貨で投資すると言う
現象が一時期ありましたが、それはリーマン前の事で、
国際世論がかなり警戒していましたが、いまは他国が金利下げて
いるから文句も出てないですしね。

何より米国が低金利を宣言しているから、なおいっそう金利を
あげれないですしね

[423: 匿名さん]

優遇はこれからまだ上がりますかね？
今は1.5%～1.7%ですよね

[424: 418]

>>419

>変動派閥の頑なさもなかなかですね。ここまで議論にならないのも、ある意味面白いですねw
>私はミックスですが、125%ルールは怖いと思いますし、気にならないと言えず嘘になります。

あのですね、、頑なとかそういう問題じゃなくて、125%ルールがある事のデメリットはなんですかね？

返済額軽減で繰上しててもデメリットになる要因ってあります？

デベがどうとか、銀行員がどうとか言ってますが、あなた自身の持論を是非お聞かせて下さい。

数千万の借入で、あなたも人の言いなりで、
固定、変動、元利均等、元金均等を決めた訳じゃないですよね？

それとも荒らしたいだけですか？釣られちゃいましたかね？f^_^;

[425: 匿名さん]

繰上げの計画がある方が変動で借りれば良いんです。

変動に不安がある人は、多少高くても安心の固定にすれば。。。

[426: 匿名さん]

理解力がない人が固定でいいと思う。

[427: 匿名さん]

固定なら安心ｗ

[428: 162]

393さん、前提は前のレスで書いておいたので、債務額（約定返済額）と繰上返済を含めた実返済額のことは、省略してしまいましたが、誤解を与えてしまったようですね。
すみませんでした。
私の言いたかったことは、その後のレスで皆さんが仰られていることと同じですので、省略します。

また、繰上返済の計画実施の可否と、繰上返済と手持ち資産の優先順位について示唆されてますが、そもそも、元金均等払いにすると、元利均等払いとの差分は、手持ち資産にできない訳ですから、可処分所得の自由度という面で元金均等のデメリットになります。

411さん、「元金均等と元利均等が同じ繰上額を同じタイミングで行なったら」とのことですが、それまでの書き込みではその前提を読み取れていませんでした。
すみません。
確かに同じ繰上額なら、元金均等が得ですね。

ただ、実際にローンを検討する際には、自分の可処分所得やローン返済可能額の上限を見定めて、金利タイプや元金均等／元利均等などを選択すると思います。
繰上額を決めてから金利や支払方法を決めることはないと思いますから、ご提示いただいた前提での議論は、残念ながら、他の方の参考にはならないと思います。

[429: 匿名さん]

攻撃的・高圧的な人ばかりでビックリw

上では、計画的に繰り上げ返済できたらいいけど、計画通りいかず金利も上がったら最悪、元本残るリスクあるって話だよね？

だから、それを承知で全額変動だよって返事でよくないか？

オレもミックスだが、リスク承知です。だからミックスにした面もあります。

[430: 匿名さん]

↑
変動でリスクを理解せずに契約する人は最悪だよな。

ところでＭＩＸで繰り上げする場合、どちらからしますか？？

[431: 匿名さん]

海外では３５年の固定金利ってあるんですか？？

[432: 162]

ちなみに、393さんと411さんに質問です。

393さん、ご自身が借入を検討される場合で、元金均等払いにしてしまうと手元資金への充当が手薄になってしまう場合、どうされますか？
元利均等にして手元資金への充当額を増やしますか？
手元資金への充当をあきらめて元金均等にしますか？
それとも購入物件を諦めるなど、借入自体を再検討しますか？
何が知りたいかというと、元金均等を選択する優先度についてです。

411さん、ローン支払額の上限が決まっているとすると、元金均等と元利均等のどちらを選びますか？
上限額や約定返済額、その他の条件によって、選択が変わるのであれば、適当な条件を付けていただいても構いません。

私も他の皆さんと同じように、どういう条件や考えで元金均等が選択されるのかを知りたいと思います。

以前、書き込まれていたのは、借入額が収入に比べて小さく、金利変動リスクや収入低減リスクをケアできる方が元金均等を選んでいる例がありました。
残念ながら、私はそこまでの余裕がないので、参考にはなりませんでしたが、他に参考になる事例がないか、知りたいです。

[433: 162]

5年125%ルールもクローズアップされてきましたね。

デメリットは未払利息発生リスクでしょう。
皆さんが書かれているように、5年間は金利が変わっても約定返済月額が変わらない、また、5年後にも最大で125%までしか約定返済月額が上がらないことにより、元本が減らない可能性があります。

メリットはその裏返しです。
急な金利上昇でも5年おきにしか約定返済月額は上がりませんから、その間に対策を打つことができます。
また、ちょうど更改のタイミングで金利が上がったとしても125%までですので、これも、対策を練る時間を与えられます。

つまり、メリットと感じるか、デメリットと感じるかは、想定するリスクと個々人の状況次第でしょう。

私は、銀行に5年125%ルール非適用を勧められましたが、適用で契約しました。
期限の利益同様のメリットがあると判断したためです。

当然、未払い利息は怖いですが、未払い利息が発生しない程度に繰上返済していけば、ケアできると考えています。
急激な金利上昇が起きるかもしれませんが、その場合は、5年125%ルールの恩恵にあやかりたいと思います。
未払い利息が継続的に発生するような、収入増を伴わない金利上昇の長期化は、発生確率がかなり低いと考えています。
つまり、リスクを許容してます。
いざとなれば資産整理です。ならないと思いますが。

[434: 匿名さん]

433さんのように、きちんとメリット・デメリットを理解されてる方ばかりだと、このスレはもっと有意義な議論や情報交換が出来たのにね。

ていうか、5年125%を理解していない人がこんなに多いことにびっくりした。

[435: 匿名]

1.25倍ルールは個人の好みな気がする。 未払い利息が発生した場合、結局いつか払うのだから。 私は非適用を選択しましたけど適用もありですよね。

[436: 匿名さん]

>>434

横槍ですみません。

>ていうか、5年125%を理解していない人がこんなに多いことにびっくりした。

最近どっかに理解してないと思われる発言ありました？

私が気付かないだけなら、すみません。
最近のレスは理解している発言に読み取れましたが、、。

いつものパターンだと、適当な発言から、勝手に変動は理解不足にして、
ギリ変とか言い出す人が現れるので、どのレスか指定するなどの根拠がなければ、荒れる元になりますよ。

[437: 匿名さん]

変動が計画的に繰り上げ返済できないような状況の場合、固定にしてたらもっと早くアウトだろうが。
固定派は自虐的だなあ。

[438: 匿名]

荒れて欲しくないし、荒れさせる気はないけど、横槍。

>437
恐らく、変動での未払い利息のリスクを言っていると思うよ。

[439: 匿名さん]

>>438さん

返済額軽減で、半年に一度、額にこだわらず返済額軽減で繰上すれば未払い利息は発生しないと思います。

支払額が再計算されるので。

それでも5年125%ルールはリスクですかね？

[440: とくめい]

なら、普通に利率が見直されるね。
手数料も馬鹿にならないよね。

[441: 162]

銀行によって違うかもしれませんが、変動を選択した場合、固定を選択した場合に比べて、繰上返済の手数料は低く設定されてるみたいです。

また、変動を選択する方の多くは、繰上を前提にしていると思いますので、繰上手数料もシビアに調べていると思いますよ。

固定を選択された方も、同じように繰上を検討されて契約すると思いますので、手数料を調べてから契約していると思いますが。

[442: 匿名さん]

長プラまた下がりましたね

変動万歳

[443: 匿名さん]

>>440

>なら、普通に利率が見直されるね。

変動金利なら利率が変わるのは、当たり前ですよね。
未払い利息をリスクと考える人は、返済額軽減で繰上すれば、
未払い利息は発生しないというリスク回避の話をしているのです。

>手数料も馬鹿にならないよね。

私は三井住友ですが、繰上手数料と保証料変換手数料は無料ですよ。

なので、ちょくちょく繰上してますよ。

確かに手数料がかかる人は、まとめて繰上するなど、よく考えて繰上したほうがいいですね。

[444: 匿名さん]

125%ルールは甘くみてもいいが、
５年ルールは、甘く見てると後で大変なことになるよ。
だから、元金均等なんだよ。それがないからね。
元利均等で適用外は、かなり稀にしかないよ。

[445: 匿名さん]

>417
番号忘れたけど、私が始めたんだから、確かだよ。
>元利均等と元金均等が同じ繰上額を同じタイミングで行なったら
どうなのよ、答えてみてね。
どっちが、有利かって話なんだからね。少しでも損をしたくない変動さんなんでしょ。
おまけに、５年ルールで金利上昇があったら、元金の減り方が鈍るのは、元利均等のみだよ。
双方
>同じ繰上額を同じタイミングで行なったら
が前提条件だから、論理すり替えないでね。

[446: 匿名さん]

>432
元金払いで繰上出来ない額は、借入れないこと。
以上。

[447: ３９３]

>>432
>ご自身が借入を検討される場合で、元金均等払いにしてしまうと手元資金への充当が手薄になってしまう場合、
>どうされますか？
物件価格が５７００万円で、借入が７００万円でしたから、特に問題はありません。

>元利均等にして手元資金への充当額を増やしますか？
増やしません。流動資産が借入直後でも２０００万円くらいありましたから。
本来だと５００万円くらい残す予定でしたが、５年前くらいの購入時に支払い前まで５０００万円くらい株式で運用していて１０００万円以上儲かったから、そのようになりました。

>手元資金への充当をあきらめて元金均等にしますか？
上記の理由で元金均等にしました。

>それとも購入物件を諦めるなど、借入自体を再検討しますか？
購入物件についてはあきらめません。自分の持っている不動産（貸家で賃料を稼いでいる）から４００ｍくらいの分譲マンションだったのです。
資金的にはなんら問題ないので、借入自体も見直しする必要はありませんでした。

>何が知りたいかというと、元金均等を選択する優先度についてです。
財住金だと元金均等が問題なく選択できますので、元利金等にはしませんでした。

なお、事業用のローン（アパートローン）では、逆に元利均等を常に選択してますよ。
現在、残債額が１億円と１４００万円のローンを持っていますが、これは出来るだけ税金払いたくないから当然です。

[448: 匿名さん]

私は元金均等の変動です。
元利均等のメリットは既に指摘されているとおりで、そのことに全く異論はありません。

他方、デメリットは、>>444-445の指摘のとおり、金利が上がっても５年間は約定返済額が変わらないことから、そのままでは返済額に占める利息の割合が増えるため、元本の減り方が鈍ってしまうということです。
そう言うと、その分繰り上げれば良いのだと反論されそうですが、繰上手数料が無料だとしても毎月数万円ずつ繰り上げる人っていないでしょう。私の場合、繰上は１００万円単位で行うので年に１回、多くても２回です。
しかし、その間の通常の返済時も元本圧縮ペースを落としたくないのです。
それで元金均等にしました。

そもそも変動を選んだ人はそれなりに繰上余力があるでしょうから、元利均等の５年ルールや１２５％ルールなんてほとんど関係ないでしょう。

[449: ３９３]

>>448
>繰上手数料が無料だとしても毎月数万円ずつ繰り上げる人っていないでしょう。
それが普通の人が考える常識。
ところが、このスレでは、理論繰上マニアが居座っていて、必ず反論するんだな。
実際に元利均等返済を選択する人は、元金均等相当の繰上返済が出来る人なんて、殆どいないんですよ。

どうしてかというと、返済能力があるなら、まずは返済期間を短くする元利均等を選択するからです。
だいたいが、「金利を払うのがもったいない。」と普通は考えているから。
元金均等では、同じ資金力では返済期間を短くすることは出来ないですから、当然の選択です。
それから、次に余裕が出来たら、繰上返済を考える。これも、「金利を払いたくないから、期間短縮を選択する。」のが大半。

で、マニアの言い分は、リスク管理。
出来るだけ支払いは後回しの返済計画を建てて、それに基づいた借入をする。
余裕が出来るから繰上返済をする。そういう論法です。
言いたいことは理解出来るし、そのとおり実行出来る資金力があるなら、それでも問題は無い。
このスレはそういうことです。

あとは資金力が無い人は、元利均等で返済期間を出来るだけ長くする。
それでいいのです。

[450: 匿名さん]

５年２５％ルールですけど、何でそんなに恐れるのでしょう？？？
基本的に全く問題はないですよ。

もしも金利ががんがんあがってきたとして、返済額軽減型で繰り上げ返済すればいいだけですよ。
別に多額の繰り上げ返済する必要はなく、１０００円でもいいんです。

手数料０円の銀行も多いし、変動の繰り上げ返済なんて払ったってたかだか３０００円くらいでしょう？　別にフラットみたいに１００万以上の制限がある銀行なんてまずありませんし。

１０００円を軽減型で繰り上げれば、軽減型といいつつも実際には支払額は増えるでしょうけど、それでその時点の金利を元にして再計算されますよ。

それに恐れている人は基本的に５年１２５％ルールで未払いになるのって、何％あがればそうなるんだかちゃんと計算した事があるのでしょうか？　そうなるのって相当金利があがらないとあり得ませんよ。

そもそも当然金利はいつかはあがるでしょうが、３５年間金利があがりっぱなしなんて事もまずないと思いますが。

[451: 匿名さん]

正直、元金均等でも元利均等でもどっちでもいいんじゃないかと思うんですが……。


毎月繰り上げる人がいないっていうのは確かにその通りだと思います。面倒くさいですし。

銀行によっては返済額を月いくらってきめて、自動的に繰り上げ出来るサービスなんかもあるみたいですから、そーいうのが利用出来る人はすればいいんだろうな、とは思います。

ただまぁ、別に本当に毎月繰り上げしなくてもいいのでは？
その差額分貯金しておいて、１月にまとめて繰り上げでもいいとは思います。
もちろん元金均等の方がより得で、多少の損は出ると思いますけど、そこまで多額の差が出るかというとそれほどには変わらないのではないかと思います。


逆にいえば、いまだと3000万借りて、0.875%だとして元利均等が82,949円。元金均等が93,303円。
固定との差ならともかくも、何かあった時に生活が楽になる！！　というよーな額でもないですよねぇ。何年か払えば、大差なくなり、さらにすすめば元金均等のが最低支払額は小さくなる訳ですから、元金均等でいいんじゃないですか。


正直どっちでもいいですよ。熱くなって語るほどの差があるとは思えません。

全く繰り上げできない変動の人なんていないと思うし、いたらそもそも４％で審査通ってる訳ですから、その人は生活を見直すべきだと思います。

毎年、それなりに支払額軽減額で繰り上げてれば、元金均等でも元利均等でも、たいした差はでないと思います。

ついでにいえば５年１２５％ルールを恐れる必要も全くないと思います。

[452: 匿名さん]

結局４５０みたいなのが出てきて、堂々巡りだね。
金利１．５％でも上がってみたら、元金の減りは大幅ダウン

[453: 匿名さん]

>>452
なんでそんなに必死なのかｗ

[454: 匿名さん]

＞452
なるほど。政策金利が６回も上げられるほど景気がよくなれば、元金の減りが大幅ダウンなんですね。わかります。

[455: 448]

>>449
＞ところが、このスレでは、理論繰上マニアが居座っていて、必ず反論するんだな。
元利均等でも元金均等との差額を繰り上げれば結局同じだということを理解していない人が多かったから（あなたも誤解していたようですが）、それを説明していただけでしょ。ただし、繰上頻度が少なければ差が出ますが。

＞実際に元利均等返済を選択する人は、元金均等相当の繰上返済が出来る人なんて、殆どいないんですよ。
それはあなたの思い込みでしょう。一部にギリ変はいるかも知れませんが、変動の多くは、元金均等だろうが元利均等だろうが、それなりに繰上余力はあるでしょう。

＞どうしてかというと、返済能力があるなら、まずは返済期間を短くする元利均等を選択するからです。
＞だいたいが、「金利を払うのがもったいない。」と普通は考えているから。
それはあなたの思い込みでしょう。元利均等でも、まずリスクを減らすため「期限の利益」を最大限に得ておいて、その上で繰上返済しますよ。せっかくの「期限の利益」を失わないよう期間短縮ではなく返済額軽減でね。私は、元利均等が固定並にアタマを使わない人たちだとは思いませんね。いや、むしろ賢いからこそリスクヘッジの一つの手法として元利均等を選択するのでしょう。

＞で、マニアの言い分は、リスク管理。
あなたも認めているとおり、それはそれで理にかなっているし間違ってはいないですよね。私も>>448で
＞元利均等のメリットは既に指摘されているとおりで、そのことに全く異論はありません。
と書いていますが。
しかし、私の唯一の疑問は、一定の繰上余力がある人たちが、そこまでリスクヘッジをする必要があるのかな？ということだけですね。
ま、一定の繰上をする前提ならどっちも大差ないですから、熱くなって議論するほどのことではありませんね。

[456: ３９３]

>>455
>一定の繰上余力がある人たちが、そこまでリスクヘッジをする必要があるのかな？
そうですよ。余力があればそこまでリスクヘッジなどしません。

実際にするのか、自分は出来なくともリスクヘッジするように慫慂するのがここに居座るマニアです。

審査では４％で査定されて、実際にはある程度の余裕があるはずなのに、いざ資金が手元に残ると使ってしまうか貯金はするが繰上はしない人は、今のご時世では意外と多いのです。
将来への不安が多いので、そう簡単には手持ち資金を取り崩しません。

その反対に資金力があるのに、むやみやたらと必要以上のリスクヘッジする人も、あまりいませんよ。

[457: 匿名はん]

なんかゆとりローンが流行った時と同じ雰囲気だな

[458: 匿名さん]

変動さんが静かだな、うひょひょひょ。

[459: 匿名さん]

この秋、変動金利でローン（３６００万）を組んだものです。

今度の１月に、さっそく繰り上げ弁済を行おうと思っているのですが、
みなさん、どの程度の手元流動性を確保し、繰り上げ弁済を行うのでしょうか？

現預金が、ざっくりと６００万程度あるので、２００万程度は残して
返済額は４００万くらいかな？と考えているのですが、
月々のキャッシュインもそれなりにあるので、もう少し返済しても大丈夫な気もするし、
万が一のため、もう少し手元流動性が必要かな？などと悩んでいます。

率直なご意見ください。

[460: 入居済み住民さん]

毎月繰り上げ返済をするのが常識かと思います。

私は、金利0.8パーセント未満で借りていますが、このスレにしたがって、金利3パーセント
で借りたと思って、毎月、支払額軽減型の繰上げ返済をしています。

繰り上げ返済は、元金が多くて、支払い期間が長いときに、支払額軽減をすると、
どんどん毎月の利息が減っていきます。

毎月実行するのが面倒な銀行もあるのでしょうが、
住友信託や三井住友は、毎月無料で繰り上げ返済ができるし、
みずほだと、自分の支払う額を決めれます。

たとえば、月の10万円の元利金等支払いでも、毎月15万円払うと決めると
毎月15万円ずつ引き落とされます。差額の5万円は、返済額軽減の繰上げ返済に
なりますので、次の月の利息は、さらに減り、さらに元金部分が多く減っていきます。

100万円をまとめて一回で繰り上げ返済をするより、少しでも先にどんどん返済額軽減で
繰り上げ返済をした方が、得です。