変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[341: 入居前さん]

338さん、レスありがとうございます。でも初期費用を少しでもおさえたい身としては、目先にとらわれます（汗）

[342: 匿名さん]

希望の立地なら上物付きでも中古物件が買い得

使い古しは嫌だからすぐ建替えたけどね。

[343: 匿名さん]

>>341

初期費用を抑えたいのに借入初期に負担が高い元金均等って矛盾してないか？

[344: 匿名さん]

変動組が静かになったな。うひょひょ。

[345: 匿名さん]

元金均等=最強
これ、借金の鉄則。
変動なら、なおさらね。

[346: 匿名さん]

>>325

>悔しいのはわかるよ。

>大丈夫？アタ○

>あなたこそ大丈夫？

ここでは、意見の異なる考え方に対しては、自分の不安を隠すために素人が必死に経済予測してみたり
上みたいな、嘲り
そんなのばかり。
ほとんど根拠のないことを、だいたいの現状の延長性で考えてるだけだろ。
なんか、理屈めいたことを考えているようで、所詮はそんなしか拠り所にしかできてないし

いくら借りたって構わないと思うが
いかに繰上返済するだとか、元金均等だとか手段の話しは、当然のことなのでもう十分
同じ事を何度も繰り返されてもうんざりする
借入なので、どう考えても収入と借入のバランスがとれて、しかも一定の収入が期待できる残存期間を
語ることなしに、議論してる方がまやかし

だから固定であれば年120万円、変動であれば年40万円といった比較は意味がない。
325が年収500万ならお話しにならない。
逆に年に120万支払っても年収1000万なら問題ないだろ。繰上含めて年200万円返済すればいいだけのこと


あとは、不動産価値に対してローンの債務超過でないこと、頭金０だなんて論外
そんな奴がかなり変動でローン借りてるから、やばいってこと

もう総論的な話しや、当たり前の計算結果、素人の経済予測で学んだつもりになっている人たち
何度も同じは話しなのでもういらないと思う。
でも、おそらく不安なんですよね？

[347: 匿名さん]

>>344

346みたいな低レベルな言いがかり言ってくる人がいないと静かなんだよ。もう固定がいかに不利で変動が
いかに有利かの決着がついているからね。ただ、新しいフラット35など、有利な商品も出てきそうなので
これから借りる人は変動との比較する価値はあるとは思うけど。

>>345

元金均等より元利均等のほうが有利なしっかりした論理が展開されているのに一言「鉄則」って言われても？
もしかして勘違いして元金均等で借りちゃったからそれを認めたく無い人ですか？

>>346

結局何がいいたいのかよく分かりません。たぶん、「変動で借りている人はみなギリ変です」とまた
無理矢理結論づけたい人なのでしょうけど、しかもあれが何で煽りかよく分からないし、間違った認識を
正してあげた親切な人にしか見えませんが。そもそもあなたはここに何しに来ているの？
おそらく一番必死で不安なのはあなたですよね？批判ばかりで自分の意見が無く、根拠の無い思いこみで
勝手に結論づける。不安と自信のなさの現れです。

[348: 匿名さん]

>そんな奴がかなり変動でローン借りてるから、やばいってこと

なんでこの結論にｗ
固定で借りる人は頭金沢山入れて年収1000万以上の人しかいないみたいな言い方ですね。

[349: 匿名さん]

引きこもりニートだから仕方ないよ。許してあげて〜。

[350: 匿名さん]

オレは変動で借りたんだけど、今からの35Sは確かに興味ある。
でも、また変動金利に対しての優遇や条件が変わる可能性が高いので、もう少し様子見たほうがいいと思う。

って言うかさ、みんな「固定」か「変動」で物件を買うわけ？？

「良い物件」を見つけた段階で「ベストな金利」を選ぶだけなのに、固定がいいとか変動がどーとか、そういう問題かねと思う。

実際に買うときに、デベや仲介不動産と協議して進めていくので、そこで短期間で決断していくなかで、事前に「固定がどーだ」「変動がどーだ」と言っても仕方ないと思う。

オレの場合、もともと固定で行こうとしていたけど、良い物件を見つけ、予定より１５００万くらい高かったんだけど、固定だと、頭金を入れる率を上げないと意味なかったので、あきらめて変動にした。

最初は怖いと思ったけど、よく計算すると2%程度の開きがあり、今から10年で2%の開きが埋まらないと判断したわけ。
じゃー金利が高騰して払えなくなったらどうするんだ！と言う家族での会議があったんだけど、そのときはスパっと売却しようとなった。

そこで、不動産屋さんに、その意味合いを相談し「もし急ぎで裁きたかった場合の最悪の売り方での価格」を相談したら、10年後予測で3割減が提示されました。

で、計算したら10年後に払えなくなって任意売却したらトントンかなって感じでした。

まあ、買うときに最悪を想定して、ベストの金融商品を選ぶだけだと思うんだけどな。

[351: 匿名さん]

↑　異議無し。本日の授業おわり。

[352: 匿名さん]

>>350
私は変動派だけどその通りだと思う。
別に「変動」か「固定」かで選ぶ訳ではなく、そのときのベストで選ぶべき。

先日までのように変動2.475%(優遇-1.4～1.7)。フラット35が3%だったら、変動しかないと思う。
ただ新しいフラットの10年-1%、かつ今の2.6%なら、検討する価値がある。

私はもうすでに借りた後なので、借り換え等はしないけども、今から借りる人はどちらを借りるかは検討すべき。ただし実際に実施されれば、また違う優遇等が出てくる可能性もあるから、状況はよくみるべき。

そもそもまともな変動の人は、別に固定を否定してはいない。
ただ変動の方が得になる可能性が非常に高く、またどのようにすれば変動がより得になるかという方法論をいっているだけのこと。

比較対象として固定を持ち出しているだけであって、固定を否定しているわけではない。
固定によって精神的安定がえられる人。実は現金で買えるくらい経済的に余裕がありまくって、金利の差が全く気にならない人。将来の事は少しでも確定したい人は固定でもよい。

[353: 匿名さん]

フラットに関していうと、団信が別だから、入ると+0.28%かかるのは忘れたらいけないね。
もっとも保証料がいらないから、銀行の場合は保証料を金利にいれると+0.2%が多いので、0.08%の差かもしれないけど。

ここ１０年がどうなるかはわからないけど、ここ数年のうちは今の金利が続くだろうし、視野には入れるけど、まだ変動でもいいかなぁ、という気はする。

あと-1%の対象になるのはフラット35Sだけだしね。

[354: 匿名さん]

9,000万円、20年変動、元金均等です。
20年なら間違いなく変動の方が支払額が少ないです。
賭けてもいいです。

[355: 匿名さん]

>>354
その根拠は？

[356: ビギナーさん]

なんで？

[357: ビギナーさん]

テス

[358: 匿名さん]

賭けてもいいって、何を賭けるんだろうか？

まさか、命？

ハズレたら・・・ってことか？

[359: 匿名さん]

10年先の事も分からないのに20年先って

[360: 特命]

少なくとも2、3年先ならともかく10年先の景気なんてわからんな。好転の可能性もないわけではない。
20年だと、、、俺なら賭けられないな。

[361: 匿名さん]

釣りか、単なるお○鹿ですね。

[362: 近所をよく知る人]

金融マンはほとんど変動型を選ぶらしいね。

[363: 匿名さん]

変動組が静かになったな。うひょひょ。

[364: 匿名さん]

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

[365: 匿名さん]

>>347
>元金均等より元利均等のほうが有利なしっかりした論理が展開されているのに一言「鉄則」って言われても？
>もしかして勘違いして元金均等で借りちゃったからそれを認めたく無い人ですか？
元金均等と元利均等のスレ見てみれば、わかるよ。
結論は、明白だよ。
それとも、あなた、もしかして元利均等でしか借りれなかったかた？（笑）

[366: 匿名さん]

それから、しっかりした論理って何？
月々の返済額の大小？
元金と利息の割合は、よく見た？
元金の減り具合、よく見た？
同じ額(元金分だよ、当然)を同じタイミングで繰上したら、どっちが有利？
計算してみてね。

[367: 匿名さん]

５年ルールも、元利均等の場合のみあるから、ネックだね。

[368: 物件比較中さん]

変動組が静かになったな。おほほほほほほほほほほ。

[369: 匿名]

↑ごめんね、忙しくて朝の通勤時間しかのぞけないんだ

というか、ちょっと飽きてきたの

[370: 匿名さん]

>対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件

中古でもこれを満たせばOK?

[371: 匿名さん]

中古がいいはずないだろ。どこが景気浮揚につながるんだよ？

[372: 匿名さん]

↑
中古でもOKですよ。

僕は築40年以上の中古を買いましたけど
耐震診断とバリアフリーなどでOKが出たので、新築と同じ条件で
全て通りました。

税金もすべて新築と同じ。

思うんだけど、みんな減税とか税遇処置は新築しか対象にならないと
思う人が多いのですが、中古でもちゃんとすれば全て対象になりますよ。

ただ、努力が必要です。

例えば、耐震診断は「売主の申請」が必要なので、売買契約などをする前に
人様の為に代わりに診断して御金はらって、ローンを組むので、
ローンが通らなかったりすると、人の為に御金払う事になります。

[373: 匿名さん]

>>368

固定の人が○鹿に見えるから辞めて欲しい。
別に変動さんが静かになってないと思うよ。
やっと固定が金利で追いついただけだからさ。

ちなみに、国の期間が10年間を1.6%にするってことは、ある意味10年間ほどの短プラ（変動）は
コントロールするぞと言っているようなもん。
それから、今までの固定金利ではとにかく相手にされないからやむをえない処置、って事でない？
デベの金利優遇だと、1.6%だったとしても、差は0.6%以上はある分けだから、結構な金額になるよ。
固定にしたかったら、黙って固定にして済ましたらいいんでないか？

余裕ない人だね、ニートさん

[374: 匿名さん]

今回の35S 10年間で1.6%ってさ、これのおかげで短期の固定金利が
ガクガクって下がらないかな？

選択の余地があるから、結構たのしみ

[375: 匿名さん]

>373
さんは、元利均等・５年ルールでしか借りれない変動さんだな。
ガンバレ、借金返済！！

[376: 162]

元金均等も元利均等もそれぞれメリットがあります。
とにかく早く残債を減らしたいなら、元金均等が簡単です。
ただし、元利均等でも、元金均等と同額を繰り上げ返済していけば、同じくらい残債は減っていきます。
違いは、保証料額が高くなること繰上手続き＆手数料が必要なことだと思います。
ただし、保証料は繰り上げ時に返金されますし、繰上手数料が無料だったり、手続きも自動設定できる銀行もあります。

反面、金利変動リスクや収入低減リスクに備えるなら、元利均等にしておくのも有効です。
普段は元金均等と同等額以上を繰上返済し、不測の事態には、繰上ペースを落とすことで、滞納のリスクを軽減できます。

長短は裏返しで、個々の状況によって、長短の捉え方は逆転することもあります。

5年125%ルールも同様に長短ありますので、個々人の状況に応じて選択すればよいと思います。

総括すれば、月々の債務額は低く設定しておいて、実際の返済額は高く返せば、固定金利や元金均等や5年125%ルール未適用と同等の効果を得られます。
ただし、手間はかかります。
収入低減リスクの少ない方や借入額の少ない方で、手間を少なくするには、よい選択だと思います。

[377: 匿名さん]

でも、元金均等のほうが有利でしょ。同じ手間をかけたら尚更。
少しでも利息が少ないほうが、｢得」と考える変動さんにとってはね。

もともと利息が違うんですから。
多少でも金利上昇があった場合には、特にね。下降の場合は元本割合が増えるから逆だけどね。
だから、銀行だって、特定のところでしかやっていないし、特定の与信的に問題のない人・担保価値が借入額より高い物件を所有している人にしか、勧めないし、貸さない。

[378: 匿名さん]

>>375

ちょっと釣られてみるけど、固定って審査甘いと思っていたんだけど、
変動のほうが審査あまいんかな？
それとも固定は高いから、リッチだと勘違いしてるんかな。
不動産屋さんは、「固定のほうは絶対に通るから、変動金利で金利優遇の大きいほうを引き出しましょう」
と言われましたが。

あ、ニートだから実態は知らないのか。失礼。

ちなみに、おれは両方審査通ってるんだけど。
両方どころか、条件違う銀行2箇所と固定金利。

今日明日には、どれにしようかと決めようと思ってる。
僕は無事「いろいろ選択できる」借入なのでどの条件がいいのか悩んで借金します。

375君、借金返済の応援ありがとう

[379: 匿名さん]

>>371

対象には「新築」であることの記述は無いですよ。
中古でも全く問題なくできます。

ただ、知識と勇気が必要なのと、さらに不動産屋さんにメリット無いので普通は「出来ません」といわれます。
そんな事を言う不動産屋さんはシバいてください。

ちなみに、住宅ローン控除も築数の記述がありますが「耐震診断」などをクリアすれば、満額受けれます。
ようするに診断書が無い場合は築年数は判断基準になるだけです。

ちなみに木造だと10～15万程度で一級建築士からのお墨付きがもらえます。
RCでも出来ますがマンションは中々難しいですが、戸建てのRCは可能です。
ただ戸建てのRCの耐震診断をしてくれる建築事務所はかなり少ないです。
RCだと40万～60万くらいが今の相場です。
RCだと 40ページくらいの資料を作ってくれますよ。
新築でもこんな資料は見たことないですけどね。

それからフラット35Sについては「築年数」は関係なく「耐震強度」「バリアフリー」
をクリアするかどうか、現地調査があるので それさえクリアすれば問題ありません。耐震診断は壁や柱の太さとか１Fと２Fの重量などを計算して判断します（当然クラックなども）
よって、破壊検査はありません。これは住宅ローン控除の耐震診断も同様です。
よくｺﾝｸﾘｰﾄの酸性化などでコア抜きとかの破壊検査が必要な事を聞きますがあれはウソです。
要するに役所としては「一級建築士の許可」さえられば、国策にもなっている古いものを生かしていこうと言う政策にのって、問題なく審査が通ります。

僕は築30年のRC買いましたが35Sと耐震診断もクリアして住宅ローン控除も適用になりました。
新築と同じレベルで、取得税も固定資産税も安くなりましたよ。

みなさん、良い中古物件を探しましょう。

[380: 匿名さん]

>>377さん

>もともと利息が違うんですから。


元金均等でも、元利均等でも利息は元本に対して支払うものです。

元金均等の方が支払いの初期に元本を多く払うので利息分が早く減るだけの事ですよね。

元利均等で元金均等と総返済額を同額にするには
繰上で調整して、毎月、元金均等の場合と同額支払い続ければ、
毎月の元本と利息の割合も一緒で、総返済額も同じになりますよね。
勿論、繰上や保証料変換な手数料が無料というのが条件ですが。

いつか急な出費があるかも知れませんし、返済額を調整出来る分、元利均等の方が個人的には好きです。

損得で考え、元金均等より総返済額を減らしたければ、支払初期に元金均等より支払額を増やせばいい訳で。

ただ私の場合、実際は毎月繰上するのが面倒で、半年に一度余剰資金をまとめて繰上してますが、、。

手間を惜しまなければ、元利均等の方がメリットがあると思います。

[381: 匿名さん]

銀行は変動を勧めてきますね、なんで？

[382: 匿名さん]

↑
変動は、自前の債権で利息が得れるから。
自前の３５年の固定って無かったんでないかな？
いまあるフラットは団信が保証しているだけで、銀行は取り次ぎしているだけになるので
うまみが無いからです。

ちなみに、企業への融資は「緊急融資(５号認定)」しか進めてきません。
なぜならば、住宅みたいに担保になったり回収率が高くないから。

それだけの事です。

逆にSBIなどは３５年の固定をガンガンすすめてきますね。
後発の銀行なんで、そんな手しかないわけだ。
不動産やデベとのコネクションも無いしね。

[383: 匿名さん]

>>381さん
銀行や営業マンによってじゃないのですかね。
でも月々の支払額は低くできるから借りやすさは変動の方だと思うので銀行も勧めるのでしょう。
稀に優遇などの違いで短期固定の方が金利が安い逆転現象も見受けられますが・・・。

[384: 匿名さん]

固定で変動はどうかなああ

[385: 匿名さん]

別のスレで金利が上がっているというのを見ましたがどうおもわれますか

[386: 匿名さん]

金利にもいろいろあるから

[387: 匿名さん]

変動組が静かになったな。うひょひょ。

[388: 匿名さん]

変動ってどーゆー人が選ぶの？おほほ。

[389: 匿名]

フラットは確かに好条件。でも優遇1.6なら変動でしょ。

[390: 匿名さん]

10年は低金利だろうな