変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[201: 契約済みさん]

↑長文ご苦労様です。

全く反対の意見もあるので参考までに。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/kouza/a_guide/ag080625.htm

[202: 匿名さん]

>>201

全く理解されていませんね？ポイントは返済額軽減にしても返済額を変えないという部分。
ようするに繰上返済の方法は「返済額軽減」というタイプを選ぶというだけで実際の返済額は
軽減していないという事。

リンク先の比較は返済額軽減で繰り上げて実際返済額を減らしてしまっています。
比較する意味がありません。

[203: 匿名さん]

>>194さん
確かに金利と景気はそのような関係だと思いますがリーマンショック前の資源高による
瞬間的なスタグフレーションも忘れてはならないと思います。
景気が悪いのに原材料高で値上げラッシュ。1年程度でしたので金利面や国債までには影響はあまり出ず
これでも軽症で済みましたがこれが資源を輸入に頼りっきりの今の日本では
（石油だけでなく食べ物系統などもほとんどが輸入に頼っていたのが露呈された）
近い将来に普通の緩やかなインフレよりも起こる可能性が高いと感じています。
それに今のデフレは為替面の影響がかなり大きいのでそのあたりも考慮しないといけないと思います。

[204: 匿名さん]

＞それを・・はじめから10年返済にして、1年に350万円ずつ返すのは、
＞万が一1年でも340万円しか返せなければそのとき、返済が滞り、物件を手放すことになります。

そんなことはないです。途中で返済がきつくなったら残債分を他行で借り替えることでいくらでも
返済期間は延ばせます。

たとえば、３０００万を２０年ローンで返済していると１６万くらいの返済額ですが、月々９万しか
しはらえなくなったとすれば、残債が仮に２４００万だとすれば、それを３０年の１．７％変動に
借り替えれば余裕で払えます。さらに生活が苦しくなったら、７９歳－３５年　４４歳までは
３５年ローンで残債を借り替えていけばもっと日々のローンは軽減できます。

ただし、これには大きな条件があって、物件の担保掛目を残債が下回っていないとダメ。
それと借り手の属性がよいことが条件になります。

つまりは、物件が目減りしないものであるか。自己資金が豊富に投入されているか
所得が安定しているか。あたりが借り換えの条件です。

＞借り換えをするときも、基本的には残りの年数を同じにして借り換えをするので、
他行で借り替えたら、全然大丈夫。

例えば
「新生銀行のパワースマート住宅ローンは、あなたの借り換えニーズに応えられる商品です。

【月々の返済額を下げる事ができる！】
期間は最長35年　借入中の住宅ローンの残存期間に関わらず可能。
家計が苦しいときこそ毎月の住宅ローン返済額を抑えましょう。 」
なんてのが普通。

ただし、何度もいうように担保掛目を残債がしたまわっていること。

[205: 匿名さん]

>>203

資源高でインフレになったとして、政策金利を上げたら資源高は収まると思いますか？
原料コストが上がった所に金利の上昇が起きれば企業はさらに経営が厳しくなり、逆効果だと思います。
スタグフレーション時は企業金融支援の為に政策的にはむしろ金利を下げようとするんじゃないでしょうかね。

実際去年の資源高で一時CPIは2%を超えましたが利上げするなどと言う話は全く出ていませんでしたし、
リーマンショックが仮に起きなかったとしてもあのまま資源高が続いていれば景気はさらに悪化し、物は
売れなくなり、いずれ物価は下がって来るか、企業倒産が増えるだけだったでしょう。去年のあの時期
身近でガソリンスタンドが沢山廃業していましたし。

よって、資源高による物価上昇では政策金利の引き上げは難しいのではないかと思います。

[206: 匿名さん]

この人の予想だいたい当たってるね

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/339

No.339 by 匿名さん 2008-08-07 20:43
２年後の予想
①アメリカの負った傷は深く、政策金利は１％を割る水準にまで低下。
②ドル安の結果生産国は、輸出減に悩まされる。（世界的に景気悪化）
③資源エネルギー価格は需要が減る事によって落ち着く。
④エネルギー価格の落ち着きにより、資源国の景気も悪化
⑤日米英などは世界的な地位が下がる。
⑥結果、お金が集まるのは人口が多く内需成長の余地の大きいインド・中国などアジア。
⑦日本では不景気の中、政権交代が起きるが、財政の窮状は変わらず国債価値下がり始める。

[207: 匿名さん]

>>206
うん、見事だ。このレスを書かれた方、是非、今後数年の金利予想をご披露いただきたい。

[208: 匿名さん]

おみごと

[209: 匿名さん]

>みなさんは3年で150万円も貯金できますか？
>私にはできません。
>変動金利で0.9で借りて、3パーセントの支払い返済額軽減型で繰り上げ返済を毎月してください。
>このスレの固定の変人に自慢できます。

まさにギリ変って感じだな。

[210: 匿名さん]

>>209

やっとギリ変誘導さん来ましたね。最近来なかったから寂しかったですよ。
また最初から始めます？固定さんの低レベルの書き込みを論破されるのを見るのはおもしろいものです。

[211: 匿名さん]

では変動の魅力の説明をお願いします。内容が重複してもかまいません。良い書き込みを期待します。

[212: 匿名さん]

>>211

過去スレ読めよ。自分で調べる事すら出来ないから固定？

[213: 入居済み住民さん]

固定の人は、頭をあまり使いたくないんだと思う。

・金利を気にしたくない
　→これからの金利がどうなるか？に、頭を使いたくない

・返済額を計算したくない
　→頭を使いたくない

・固定と変動のシュミレーションをしない
　→頭を使いたくない

・金利というものは、5パーセントや8パーセントに上がるから3パーセントに固定しておきたい
　→どういう条件で上がるのかがわからない→頭を使いたくない

考えることを拒否し、頭を使うことを拒否した人たちがいるってことだと思う。

[214: 匿名さん]

これから、金利が本当に上がらなかったら言えよ。
このボケー。

[215: 匿名さん]

長期固定さんは金利の動向を気にせずに済むはずだったのに
金利の動向が気になって仕方がないようですね

[216: 入居済み住民さん]

普通の頭の人ならば、

■固定と変動で返済シュミレーションをする。
　
■変動金利が何に影響して動くのかを調べる

　・日銀の政策金利
　　http://www.fx-kyc.com/contents/market/market_04_01.php

・短期プライムレート
　　http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

　・変動金利
　　http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm

これを見ると、変動金利は、短期プライムレート＋1パーセント
短期プライムレートは、変動金利＋1.375パーセント

※ただし、銀行の体力によっては、変動金利には差があるので、実力のある銀行の方が
金利が低いことを知る

■上記から、日銀の政策金利の上下が、変動金利に関係あることがわかる。

■日銀の政策金利が上昇するときは、どういうときかを調べる
　・失業率が下がり、誰もが給与UPする場合
　・景気が良いと誰もが思う状態

■過去に金利が高かったときは、どういうときか、今、金利が高いインドや中国はどういう状態か
　・土地の値段がどんどん上がる。朝4000万円が夕方6000万円になる状態
　・日経平均株価が30000円の状態(今は9000円代)
　・子供がどんどん増えて、働き手が増えるし、仕事もあふれる状態
　

判断基準は人それぞれなので、難しいことがわからない、考えるのが面倒な場合は、
下記にすると良いです。

☆変動金利で優遇金利1.5～1.7パーセントをもらい、0.795～0.975ぐらいの金利で35年借りる
☆毎月、繰り上げ返済(支払額軽減)できる銀行で借りる
　・繰り上げ返済をプラスした支払額で固定できる銀行(みずほ)
　・自由に毎月支払える銀行(住友信託)
☆できるだけ、金利3パーセントで借りた場合と同等の返済を5年続ける

この3つができれば、あとは何も考えなくても、固定3パーセントで35年全期間固定より、はるかに
ローリスクで返済できます。

では、固定3パーセントで借りる人よりも危険になる場合ですが

★借り入れ5年以内に、金利が3パーセント以上になった場合
　※ただし、これは支払額が増えても、実質金利は減って、生活がかなり楽になっています。

変動金利を増やすと、企業は利息の支払いが増え、経営を圧迫します。
それでも、日銀が金利をUPさせるとしたら、余程国民の給与が増え、企業がもうかり、設備投資を
バンバンしている状態です。

0.5％程度のUPなら、一部の企業だけの景気UPで上がるかもしれません。
しかし、1パーセントや2パーセントもUPとなると、全企業、全国民の収入が増えるぐらいに
ならないと難しいでしょうね。

　
日銀は、日本全部を見て、金利を決めるので、自分の会社はそんなに景気が良くない、自分は給与
が増えないと思う人がいるならば、金利は3％もUPしないでしょうね。

[217: マンコミュファンさん]

皆さん希望的観測とか幻想を抱くのがお好きなようで・・・
金利上昇は景気上昇局面だけではないのでもっとよく勉強してね。

[218: 匿名さん]

＞金利上昇は景気上昇局面だけではないのでもっとよく勉強してね

って言ってるくせにそれがどんな状況か説明出来ないんでしょ？
それともまた財政破綻とか出します？

[219: 匿名さん]

>215
そうなんですよね。金利を過払いしてしまうリスクを
リスクと認めたがらない。だけど心のどこかでは
「損をしているのではないか」と心配でたまらない。

[220: 匿名さん]

変動の人は、すんごく少しでも金利が下るとすごく喜ぶよね。
どんだけー違うって言うのかな。
それが、また滑稽だよね。

[221: 匿名さん]

>>220

金利が下がればだれでも喜ぶよ。
努力しなくても支払う金額が減るんだから
あたりまえじゃないの

金利を下げるために毎日１時間祈りをささげていたら
そりゃ滑稽だけどね

[222: 匿名さん]

>>219

そういうのはリスクといいません。
コストといいます。

リスクヘッジするためにコストを支払っているわけです

[223: 匿名さん]

216は今後テンプレにした方がいいな

[224: 匿名さん]

＞金利を下げるために毎日１時間祈りをささげていたら
そりゃ滑稽だけどね
もしかしたら、いるかもね。
なんだか、いそうだね。

[225: 匿名さん]

現状の政策金利は0.1％なので、再びゼロ金利に戻したとしてもその差は0.1。

昨今の銀行は優遇幅を拡大して貸し出しを行う傾向があるので、更なる優遇をすれば今変動で借入して「安い、安い」って
喜んでいる連中もあっという間に劣等感を感じ出す。しかし、固定組は更なる劣等感を感じるのだが・・・。

ただ、これだけはいいたい。
本当の富裕層は、変動であれ固定であれ、3000万円程度は10年で返します。
私のようにね・・・。

[226: 匿名さん]

◆日本銀行法
第２条 日本銀行は、通貨及び金融の調節を行うに当たっては、
物価の安定を図ることを通じて国民経済の健全な発展に資することをもって、その理念とする。

第３条 ２項 日本銀行は、通貨及び金融の調節に関する意思決定の内容及び過程を
国民に明らかにするよう努めなければならない。

第４条 日本銀行は、その行う通貨及び金融の調節が経済政策の一環をなすものであることを踏まえ、
それが政府の経済政策の基本方針と整合的なものとなるよう、常に政府と連絡を密にし、
十分な意思疎通を図らなければならない。


●ゼロ金利は異常では？

名目金利がゼロでも、そこから物価上昇率を差し引いた実質金利が、投資をするか
どうかの分水嶺である均衡実質金利より高ければ、金融引き締めだと言えます。
定義上当然ですが、実質金利はデフレ下ではゼロになる事はなく、逆に物価の水準に
よってはマイナスに転じたりします。後者はアメリカ等で時折見られた（る）現象です。

名目金利だけを見て異常とする主張は、救急車に搬送された患者が身じろぎしない
のを見て「なぜ急いで病院に連れて行かないのか？」と憤慨するに等しい行為です。
実際には搬送している救急車の速度を見なければ、急いで救おうとしているかどうかを判断できません。
同様に景気の実勢や預金利回りを考える際は、実質金利を見ないと事実上無意味でしょう。

また通常ゼロ金利とは政策金利（銀行間の短期金融市場の金利）を指し、より長い期間の
金利は、たとえ名目金利であってもゼロとなった事はありません。よって名目長期金利を
より低く抑える金融政策を採用する事で（cf.量的緩和の時間軸効果）、たとえ名目政策金利が
ゼロでも景気刺激できます。

[227: 匿名さん]

テンプレにするなら以下を訂正してからにしてくれ

＞短期プライムレートは、変動金利＋1.375パーセント

人生経験の浅い子供らが好き勝手妄想するのは自由ですが・・・
不動産バブルの時代、このまま地価上昇が続くと考えた人が大半だったように
超低金利の続いたここ１０年、このまま低金利が続いて当然と考えるのは無理もない。
資産デフレは１９９３年から続いていますが、ＣＰＩベースの物価はデフレと呼ぶにはあまりに
小動き。ましてやゼロ金利はここ十数年の動きで、１９９４年まで金利は相応に高かった。
http://ameblo.jp/yukarig/image-10185091050-10124763102.html

物価の上昇に賃金の上昇が追いつかない、そういう経験をした世代は今６０歳を超えています。
バブル経済は知っていても、オイルショックのようなインフレを知らない人がほとんどです。
１９９３年以降わが国は慢性的不景気でとはいえ、デフレというにはあまりに少ない物価の変動
のなかで生きてきています。
実際に激しかったのは資産デフレで、住宅価格という物差しではかるとこの１８年間でお金の
価値はずいぶん増大したことになります。

インフレの実体験のない方々が、やれ固定が安心、変動で大丈夫などととやかく言うこと自体
滑稽なのですが、忘れてほしくないのは、スタグフレーションなどという言葉も人口に膾炙していない
頃円高不況とオイルショックが重なり７４年以降の日本は不景気下のインフレが続いていたという
事実です。

インフレが起きれば日銀は政策金利を上げます。
これは過去の１９７４年あたりのことを思い起こせば容易にわかります。

[228: 匿名さん]

ただ、これだけはいいたい。
本当に資産を考える人は、変動であれ固定であれ、物件の半額以上はキャッシュで入れます。
これはもしものときの借り換えを自由にするためとインフレヘッジです。
キャッシュで買うか、ローンが有利か見きわめるのは、デフレが続くか否かの判断。
全額キャッシュで買ったらインフレになったら損。借金はインフレほど有利。
ことに住宅ローン金利は歴史的低金利。短プラ連動といいながら短プラ並みの金利で借りられる。
これでデフレが続いてもこれ以上の利下げはない（マイナス金利でもない限り）わけで
変動で借りておけばデフレＯＫ。インフレ懸念になれば物件評価もあがるから必要に応じ
１０年程度の固定に借り換え。急激なインフレがありえないのは大方の見方に同じ。

[229: 匿名さん]

>インフレが起きれば日銀は政策金利を上げます。
>これは過去の１９７４年あたりのことを思い起こせば容易にわかります。

１９７２年公務員初任給42000円。
１９７３年オイルショック発生
１９７４年公務員初任給70000円。
１９７０年代のオイルショックを例に出すなら例え政策金利が数パーセント上昇しても所得も大きく上昇して
いるので負債は大きく目減りし、住宅ローンを持っている人は皆助かりますよ？
物価上昇率より所得の伸び率が低いかもしれませんが、当時それでも所得はたった1年で1．6倍ほど増えています。

年収400万の人が1%の金利で2000万の物件を買ったとします。月々56000円です。
来年いきなり金利が5%になったとします。月々10万円です。しかし、年収は400万から700万に一気に増えています。
73年オイルショックとはそういう時代です。それなら日銀が利上げするのも分かるでしょう。物価の上昇とは
そういう事です。もう少し勉強しましょう。

[230: 匿名さん]

>>227

債務問題：日本が背負う重荷2009.12.01（Tue）　The Economist
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/2252
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/2252?page=3
問題は、国の借金については落ち着いた態度を崩さない向きですら、日本経済の他の側面に
ついては非常に悲観的なことだ。ドイツ銀行は、財政赤字、経常黒字、円高、デフレ、低い
名目金利、景気停滞で構成される「鉄の六角形（iron hexagon）」について言及している。

　同行系列のドイツ証券でチーフエコノミストを務める松岡幹裕氏は「日本経済がたどる最も
現実的な道筋は、破綻ではなく、持続的な衰退か冬眠状態だ」と述べている。

冬眠状態に陥る日本経済とデフレの脅威
　冬眠状態は何も目新しいことではない。1991年以降、名目GDPは年間0.1％ずつ成長してきた。
2009年第3四半期（7～9月期）には、日本の実質GDPは前期比1.2％増と、G7諸国の中で最も
大幅な成長を見せたが、その一方で名目成長率はデフレの致命的な影響を受け、前期比0.1％減となった。

　デフレは別の逆風も引き起こしている。厳しい景気後退から抜け出したばかりの国にしては、
実質金利が異常なほどに高くなっているのだ。このデフレ状態が続く限り、GDPに対する債務
比率は今後も着実に悪化するだろう。

　これが意味しているのは、当局は昏睡状態の経済に刺激を与え、円を安くし、経済を再膨張
させる思い切った対策を取るべきだ、ということだ。しかし奇妙なことに、日銀は穏やかなデフレの
汚名よりもインフレの再燃の方が、自らの信用を傷つける危険性が高いと考えているようだ。
デフレスパイラルが起きない限り、経済はいずれ自然に回復すると日銀は信じているのだ

[231: 匿名さん]

>>230

債務問題：日本が背負う重荷 　JBpress(日本ビジネスプレス)
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/2252

やはり財政規律は守る方向は堅持しないと市場からは信任されなくなり、
金利が上昇していく危険は避けたいところなのは誰もが一致した見方だとは
思うよ。その条件がついた上で、財政健全化の見通しをつけながらインフレ
率２％に持っていって成功させないといけないわけだから、これが至難の業
になるわけだよね。これでないと制御可能なインフレターゲットにならない
からだろうから。

[232: 匿名さん]

明日の朝目覚めたらいきなり金利が数倍に！なんてありえないから。

毎日新聞見て金利チェックしてれば全く問題ないと思うぞ。

変動金利は政策金利連動なんで、国の借金が膨れがっている現状で
金利アップは非常に困難、それにローンの金利が大幅アップのとき
預金金利もあがるから、お金の使い方を考えればよい。

当面、変動で利息負担をおさえるべし。

[233: 匿名さん]

戦後生まれが戦争体験語ってら（爆笑）

[234: 匿名さん]

>>229
これだから、実体験のない奴は困る。
まず初任給の指標は物価の後追い。
http://www.777money.com/torivia/daisotu_syoninkyu.htm
公労協って知ってるか？とにかく８０年代までは公務員給与が一番安かったんだよ。
オイルショックの時期には賃上げの闘争やって生活を守るために大変だったんだよ。
それまでの重厚長大産業は生産を合理化してコストダウンしながら対応してきた。
物価が上がれば給与を上げなければ組合はストで対抗する。これが７０年代だ。
沈まぬ太陽でも見て実感してくれ。
消費者物価というのは、世界経済の要因のなかでいくらでも上昇しうるのだよ。
物価が上がったら、企業は賃金を上げざるを得ない。上げても決して従業員の
生活が楽になるわけではない。上げないと生活できないから要求されて上げるのだよ。
もちろん首切りリストラも起こるが、賃金闘争もある。
メイデーとか賃上げデモって見たことないだろ？
賃金が上げられないから物価上昇なんてないとか、のんきなこと言ってんじゃないよ。
もう少し勉強しましょう。 というか勉強しても体験しないことはあなたには理解できないでしょう？

[235: 匿名さん]

>>229
これだから、実体験のない奴は困る。
まず初任給の指標は物価の後追い。
http://www.777money.com/torivia/daisotu_syoninkyu.htm
公労協って知ってるか？とにかく８０年代までは公務員給与が一番安かったんだよ。
オイルショックの時期には賃上げの闘争やって生活を守るために大変だったんだよ。
それまでの重厚長大産業は生産を合理化してコストダウンしながら対応してきた。
物価が上がれば給与を上げなければ組合はストで対抗する。これが７０年代だ。
沈まぬ太陽でも見て実感してくれ。
消費者物価というのは、世界経済の要因のなかでいくらでも上昇しうるのだよ。
物価が上がったら、企業は賃金を上げざるを得ない。上げても決して従業員の
生活が楽になるわけではない。上げないと生活できないから要求されて上げるのだよ。
もちろん首切りリストラも起こるが、賃金闘争もある。
メイデーとか賃上げデモって見たことないだろ？
賃金が上げられないから物価上昇なんてないとか、のんきなこと言ってんじゃないよ。
もう少し勉強しましょう。 というか勉強しても体験しないことはあなたには理解できないでしょう？

[236: 匿名さん]

よく読ませたいから二重投稿しておいた。

[237: 匿名さん]

でも実際は物価上昇率より所得の伸び率が低いのはデフレ時だけですが？

[238: 匿名さん]

＞１９７０年代のオイルショックを例に出すなら例え政策金利が数パーセント上昇しても所得も大きく＞上昇しているので負債は大きく目減りし、住宅ローンを持っている人は皆助かりますよ？
にいちゃん、なに寝言ぬかしとんねん。
当時はサラリーマンはほぼ全員が住宅金融公庫固定金利。
もともと変動金利より公庫の固定が一番安かった。
http://www.city.yokohama.jp/me/machi/housing/seisaku/jijou/2-1.files/i...
http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/kinri/suji_kikouyushi.html
１９７５年の公庫基準金利は５．５％。おまけに返済期間は最長３０年だ。
住宅買っても当面は元金は減らずに利息だけを払っているような状況。
インフレになれば、なにをおいても変動でないと支払い不能になることもある。
給与が順調にあがるのはまさに「公務員（笑）」などの安定職業。
物価上昇で借金が目減りしたと喜ぶ前に、所得が増えるというデフレボケをなんとか
したほうがいい。

[239: 匿名さん]

>>234
>>235

リンク先を見ると変動が（というか、ローン抱えてる人が）物価が上昇すればいかに安全かが良く分かる資料にしか見えないんだが、結局あなたは何がいいたいの？

>消費者物価というのは、世界経済の要因のなかでいくらでも上昇しうるのだよ

例えば2006年のアメリカ住宅バブルを中心とした世界的な金融バブルの中でも日本だけ物価も金利も上がってませんし、70年代オイルショックは物価も上がったけど所得も上がってるので、例え所得上昇が物価上昇の後追いだったとしても負債は目減りしているので問題ないし、2008年の原料高騰時は物価は上がっても所得が上がらず金利も上がらずでしたが。他に世界経済の要因って何が有りますかね？日銀が利上げに動かざるを得ない要因とは？

[240: 匿名さん]

＞でも実際は物価上昇率より所得の伸び率が低いのはデフレ時だけですが？
まともな教育受けてますか？
所得の伸び率＞物価上昇率
というのこと自体、物価が上がるから給与も上げざるを得ないということを示しています。
景気がいいから給与を余計に出す、人手不足だから賃金が上がる・・・それって
中卒が金の卵といわれた６０年代までの話。
７０年以降ゼロ成長の時代、つねに給与は不足し物価上昇が先行し、８０年代は
地価の上昇から住居コストが高騰し給与に占める住居費の割合があがったのですよ。

[241: 匿名さん]

>>238

当時のサラリーマンは公庫30年5.5で皆家買ってるのに何故今買えないのかね？今後金利が5.5が
当たり前の時代になれば同じようにサラリーマンはそれが当たり前と普通に家買うんじゃないの？
そんな状況で価格も金利も安い時期に買った今のサラリーマンが何で困るの？

それに当時は物価はも地価も上がる物。73年ってたった35年前。長期が繰上しなきゃ完済する年月。

74年銀行員・初任給・大卒（７４，０００円）
84年銀行員・初任給・大卒（１２５，０００円）

10年でこれだけ上がれば数パーセントの金利上昇なんて屁でもないでしょう。

[242: 匿名さん]

>>240

ようするに今後地価の上昇から住居コストが高騰し給与に占める住居費の割合があがったとしても低価格低金利の時に買った人は困らんでしょ。

[243: 匿名さん]

＞リンク先を見ると変動が（というか、ローン抱えてる人が）物価が上昇すればいかに安全かが良く＞分かる資料にしか見えないんだが、
物価上昇と不動産インフレを混同しています。
物価が上がって景気低迷していた時代のほうが過去においては長い。
景気が低迷しながら物価上昇することを「ありえない」と言い切ることが危険。

＞70年代オイルショックは物価も上がったけど所得も上がってるので、
マクロはそうだけど個人の懐は千差万別。みんなが公務員でもなければ仮に公務員
でも所得が安定して伸びるとは限らないのがこれからの時代。
なにしろ景気が悪いまま物価が上がるということが前提なんだから。

＞2008年の原料高騰時は物価は上がっても所得が上がらず金利も上がらずでしたが。
すばらしい経験則ですね。

＞他に世界経済の要因って何が有りますかね？日銀が利上げに動かざるを得ない要因とは？
不況下のインフレだと申し上げています。
不況下のインフレとは、人民元の切り上げ。急激な円安の進行。いくらでもあります。

[244: 匿名さん]

俺は都内の不動産屋なんだが、聞き流す程度に聞いてくれ。
はっきり言って、これから購入の奴は変動の一択だろ。
銀行に利益をもたらす固定選ぶ奴はアホだ。
ソースとか言いだしそうだから一応理由を書いておく

固定金利は銀行からすれば利益(金利)が確定する。
だから固定を勧めてくる。

が、現在変動金利は2.475%。HP上だと通期で0.8%優遇と謳っているが
ちょいちょい話をすれば頭金無しでも1.6%優遇になる。
これで実質0.875%の金利。(さらに減税で所得税から1%バック)

戦後から一昨年までの平均変動金利が約4%(バブルを含む)
なので、貸出限度額は金利4%(銀行によっては3.5%)で返済比率35%までで計算される

逆に言えば、今後またバブルが起きても4%止まりなわけ
4－1.6＝2.4%
これよりフラットや超長期固定は安いかい？
もしも固定にしたいなら、4月10月の変動見直しを予測して3月9月に固定特約つけりゃいい

繰り上げ返済の手数料を気にするなら
三井住友のネット利用。5万でも10万でもある時すぐにちょいちょい繰り上げ。
これがベスト。
まぁ聞き流してくれ。

[245: 匿名さん]

>不況下のインフレとは、人民元の切り上げ。急激な円安の進行。いくらでもあります

政策金利を上げる事で解消出来るの？

[246: 匿名さん]

変動を選ぶか固定を選ぶかの分岐点は5年以内に不況下での政策金利上昇が有るか無いかって事ですね。

固定さんの主張もっと聞いて見たいです。

[247: 匿名さん]

＞当時のサラリーマンは公庫30年5.5で皆家買ってるのに何故今買えないのかね？
当時は皆が家買えた時代ではないですよ。まずは安い賃貸や社宅でせっせと頭金２割
貯めて、中古の戸建や２ＤＫ買って、それを売って住み替える。そういう手順でした。
今だって、みなさん１ＬＤＫとか買って住み替えればいいのに、買えないのは、このまま
不動産価格が下落し続けると想像するからでしょう。
それと、賃金水準が下がっている。
平均所得の概念が７０年代と２０００年代では大きく違う。平均所得は７００万でも
中央値、最頻値は４００万くらいで、所得格差が大きく開いている。
昔はほとんど共産主義と揶揄されるほど平等社会だったわけです。

＞そんな状況で価格も金利も安い時期に買った今のサラリーマンが何で困るの？
いや、ですからね。あなた、変動のままだったら今の支払額が増えるでしょって。
言いたいのはそれだけ。
今は、死ぬほど貧しい国になっているわけで、かつては上向きの貧しさ。今は
下向きの貧しさなんですよ。そこであなたが「スタグフレーションはありえない」と
宣言しても意味ないわけですよ。

[248: 匿名さん]

>>不況下のインフレとは、人民元の切り上げ。急激な円安の進行。いくらでもあります

>政策金利を上げる事で解消出来るの？
不況下のインフレの原因が人民元の切り上げ、急激な円安の進行だと申し上げている。
その結果起きるのは、国内物価の上昇。消費者物価の上昇を抑えるには、貨幣の
流通量を抑える＝政策金利の引き上げという話になります。
あなたは、原因となる元の切り上げを政策金利の引き上げで対処せよとおっしゃるの？

[249: 匿名さん]

まず、物価上昇と景気は無関係。ここポイントです。いいですか？試験に出ます。
景気が悪くても物価は上がります。

物価が上がれば給与が上がるというのも間違い。物価が上がっても不景気なら給与は
あがりません。むしろ企業倒産が増えます。あなたの会社もつぶれます。
不動産デベに限らず倒産は増えます。しかし企業は経営統合で存続を図ろうとします。
強い会社が弱い会社を吸収しさらには人員整理を行います。
物価が上がれば、売上が増える業種と値上げしてさらに売上が減る業種と分かれます。
ここでおきるのが産業の構造転換です。

消費者物価の高騰は平均給与の伸びとリンクしているように見えますが、給与の伸びが
物価を押し上げているだけで、実質所得は増えない。１００円のパンが１３０円になったら
とてもじゃないが繰り上げ返済などできない。
安値を謳歌しているデフレのピークはまるでバブルの時期の狂騒を思わせます。
いつまでもあるとと思うな人民元の実質固定レート。
確かに負債の価値はインフレで目減りするけど、月に１５万払う事実は変わらない。
ベースアップは景気が悪くても確実にあるものではない。
ユニクロが値上げ宣言する時期がこないとも限らない。そのときはトイレットペーパーの
買占め（オイルショック時の有名な出来事です）のようにヒートテックを買い占める人が
出てくるかもしれません。
中国内需が成長すれば、（すでにしていますが）わが国は中国に省エネや環境技術輸出を
することで生きていくことになるでしょう。その際、現地製販なら人民元払い。人民元が安い
ままがいいのか高いほうがいいのか。香港ドルと円とのレートにもよりますが明白な話。
欧米も中国から安い物資が入ることでデフレ傾向が強まっているわけで人民元の切り上げ
は賛成でしょう。
なにしろ、すでに生産拠点として中国の人件費は高騰し、カンボジア、スリランカがコスト面
でも優位に立っています。中国製品は今後質の格差でこれらと対抗していく段階にきています。
ドルが機軸通貨としての地位を失いかけているのが現実の姿。
その過渡期のイレギュラーな状況が今の日本経済。
円安に大きくふれるのは簡単です。日本がゼロ金利、量的緩和を続ければ、金利の安い
日本円を売って金利の高い外貨（人民元？）を買う動きもでてきます。
グローバル企業においては、海外に工場を建設するために外貨を必要とします。自動車、精密機器メーカーなどは海外に製造拠点を持つことは、製造コストを削減するための経営戦略の一つです。
これらの企業から両替を依頼された銀行は、外貨の調達が必要となります。調達は外国為替市場を通じて行われます。
これにより大量の外貨買い/円売りが生じるため、結果的に円安になるわけです。

[250: 匿名さん]

>>249

あんたは家をローンで買うなと言っているの？
固定有利な要素がゼロなんですが？

[251: 匿名さん]

私は、固定有利などとはいてませんぜ、旦那。
先の坊やが、得意げに金利があがらない、不景気ならインフレがない。そういうから反論したまで。

[252: 匿名さん]

とにかく、私が申し上げたいのは一点。
未来は誰にも断定できない。
そのためには、各自の条件にあったシナリオを考えるしかない。

①今後の収入の安定性
②購入物件の将来価値
③自己資金の多い少ない

ここでたからかに自説を謳い上げる人は、ご自身の条件を
敷衍化しようとする点に無理があるのでは？

①はＯＫとします
②変わらず③多い
ならば、余裕で変動。とにかく残債が少なければいつでも有利な
借り換えができるのですから

②変わらず③少ない
思い切り繰り上げできる低金利の借り入れにして、残債を減らすのが
リスク管理の要諦になります。

②下落③多い
変動でも固定でもどちらでもお好きな方を
そもそも物件選びで間違ってますから

②下落　③少ない
絶対に固定にすべき。それも無理のない額の返済で。ある程度の
時期で残債を借り替えるなどすれば支払いは続けられます。
そのうち運良くまた不動産バブルがおきないとも限りません。

>>250
たしかにこの不景気の最中にローン組んでまでマンションや建売買うのは酔狂な話かも。

[253: 匿名さん]

みなさん。金利がどうなるかでなく、インフレかデフレかを読まなくちゃだめでしょう。

デフレが深刻化していますよね。消費者物価が今後も対前年２．５％マイナスで
推移すると５年で１割、１０年で２割物価は下がります。
逆に見れば、現金はただ持っているだけで５年で１１％１０年で２６％価値が増す。
今日の１０００万円をマンションの頭金にしたらそのままですが、キャッシュで持って
いたら１０年後は１２６０万の価値になる計算です。
今１万円の日経平均が、今後１０年間で１２６００円になる可能性はもっと高い。
だから、繰上げ返済などするより日本株でも買っておくほうが賢い。

変動で繰り上げを得意げに吹聴する輩は、自身の論理矛盾に気がついていません。

[254: 匿名さん]

>>251

では、あなたは、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57866/res/224
↑に対してはどうなるとお考えでしょうか？不況でも金利も物価も上がると得意げな人は何か終末論を語る人に似ています。

金利1%上昇分の利払＝消費税5%分の税収=10兆円と考えた場合、
不況下でそれが起きた場合、国家予算はどうなるとお考えでしょうか？

1.さらなる赤字国債発行
2.増税
3.予算削減

1は金利が下がらない限り破滅へ一直線。1,2年ならそれで持ちこたえるかもしれませんが、後は日本終了でしょう。
2は国民全員が苦しくなる。例えば今消費税5%から10%なれば年間消費する金額が今の生活水準で5%費用
増えるわけですから、家計はかなり厳しい状態になるでしょう。不況はよりいっそう深刻化するはずです。
3が一番影響が少なそうですが、例えば福祉や医療、景気対策費を削減されれば2と同じです。

こう見ると国民にとって不況下の金利上昇は百害あって一利なしな状況であり、金利が固定だの変動だのは
実はもうどうでも良いような状況になっているような気がします。

>>253

もちろんあなたの言う通りですよ。繰上するしないはその人の自由。繰上分を手元資金に残すやり方は全然
有りだと思います。特に減税1%がある10年間は。ただ、変動固定の違いは金利変動のみと考えた場合、同じ
返済額で比較し、繰上した場合に比較がしやすいのでそうしているだけです。ですから、3年後の元本の差では
なく、3年後の貯蓄の差でも良いわけです。

[255: 匿名さん]

>>254
でたらめの無知な意見になにをコメントしろとおっしゃるのでしょう。
http://www.iicp.co.jp/library/pdf/kokusai_full.pdf
短絡的だなぁ。
不況下の金利上昇がいけないのではなく、不況下のインフレがいけないのです。
でも７３年から８５年まで輸出依存のわが国はニクソンショック依頼プラザ合意まで
為替レートの仕組みが変わるたびに円高不況にみまわれてきたのです。
この間ずーーーーーーーっと不況だったわけです。ことに１９８０年頃は今とまるで
同じくらい建設不況でさらには地価高騰でマイホームも手に入らない時代。

でも実はまだ赤字国債など発行していなかったし消費税もなかった。なぜならインフレ
だったから。デフレになれば、負債の価値は増す。これ道理。
借金してたらインフレで実質価値は目べりします。
それとかろうじてＧＤＰは１％～２％伸びていたから。
さて、国が政策金利を上げることで円が為替市場で買われてドルが下落することは
あっても国債の利率が変わることは考えにくい。
国債は９０％が国内の個人や金融機関など機関投資家が保有しています。
国債の金利とは債権価格が暴落して高騰するものです。誰かが売り浴びせたら
たしかに下落しますが、果たしてそれを誰がするのでしょう。
債権の価格が高騰するのは、デフレにおいてです。価格が高騰したら利回りは下がる。
インフレになれば債権の価値は下がるから国債の利回りも下がります。

[256: 匿名さん]

>今１万円の日経平均が、今後１０年間で１２６００円になる可能性はもっと高い

唖然.....デフレになるんだから、7400円になるんじゃないの?

[257: 入居済み住民さん]

頭が悪い人には、結局何が良いか分からないんだなぁ。

私は、このスレで何が良いか分かった。

そして、これから借りる人が、失敗しないようにアドバイスをした。
それで良い選択ができた人もいて嬉しく思う。

良いことができて嬉しい。

生きていたら、少しでも人の役に立ちたいですね。

[258: 匿名さん]

>まず、物価上昇と景気は無関係。ここポイントです。いいですか？試験に出ます。

これは大きな間違いです。インフレとは需要と供給のバランスが崩れて発生します。
欲しい人（需要）より売りたい人（供給）が多ければ価格は下がるわけです。これを
ディマンドプルインフレといいますが、同じ需給のバランスが崩れるでも供給側
が減って起きるのはインフレではなく、スタグフレーションと定義されます。
またはコストプッシュインフレともいいます。
そもそもここで議論しているのはインフレーション（語源は英語で「膨張」）
であり、景気が悪い状態の物価上昇は厳密にはインフレではありません。
例えば、原油や食料品の高騰により、国内景気が悪影響を及ぼすような状況になったら
どのような対策をとりますか？企業は当然赤字では経営が成り立たないので原料高騰分を
価格に転嫁するか、コストをさらに下げる（人件費削減）するかを行います。所得が
下がり、ものの値段が上がれば当然さらに物は売れなくなります。
そこで日銀は利上げをしますか？利上げは企業による資金調達コストを押し上げるので
社内努力で何とか踏みとどまっている企業を崖から突き落とすような行為です。
70年代オイルショック時はそもそも政策金利はもともと10%近くあり、オイルショック以前は
日本はまさに高度経済成長時代でした。ちなみに1975年のGDP成長率は17.6%もあります。
我が国は94年頃にGDP500兆円を達成後15年間ほとんど成長しておらず、今回の金融危機で
460兆くらいまで落ち込んでおります。いうなれば40兆円分供給過剰状態なわけです。
物価が需給のバランスで変動する物であるとするならば、この40兆円のぽっかり空いた
穴を埋めて初めて物価下落が止まり、それを超えて初めて物価が上昇し出すという事です。
いくら原料食料品を輸入に頼る日本だとしてもこのような状況でコストプッシュインフレが
発生すれば、需要はさらに悪化し、今騒がれている物価下落が悪いほうに作用する
デフレスパイラルよりもさらに悪い状況に日本は陥る事になります。

>物価が上がれば、売上が増える業種と値上げしてさらに売上が減る業種と分かれます。
>ここでおきるのが産業の構造転換です。

これも大きな間違い。通常の需要インフレのみに当てはまる事です。
そもそも需要が無いところに原価率が上がるのですから全業種に悪影響があります。
もちろん、そのような中でも業績を伸ばす会社もあるでしょうが、それはコストプッシュ
インフレだからではありません。


>円安に大きくふれるのは簡単です。日本がゼロ金利、量的緩和を続ければ、金利の安い
>日本円を売って金利の高い外貨（人民元？）を買う動きもでてきます。

そんな話初めて聞きました。そもそも人民元は市場で自由に取引出来ないはずなんですが？
それに日本がゼロ金利量的緩和を続けても他先進国も同じような低金利であり、特にドルに
対しては金利差が逆転しており、円高ドル安が進んでおります。ようするに日本は基軸通貨で
あるドルの金利、FFレートよりも常に低い金利状態でなければ成り立たないという事になります。
FRBは時間軸政策により、当面ゼロ金利を維持すると言っており、日本も追従しております。

>グローバル企業においては、海外に工場を建設するために外貨を必要とします。
>自動車、精密機器メーカーなどは海外に製造拠点を持つことは、製造コストを削減するための経営戦略の一つです。

確かに今のような円高では輸出企業は人件費の高い国内で生産するより拠点を海外に持って行ったほうがいいと
考えますし、事実その傾向は強いようです。しかし、それは国内のさらなる雇用の悪化に繋がり、需要を
大きく減退させる要因であり、日本経済にとってはマイナスです。最近の傾向を見てもわかる通り、円高が進むと
株が売られ、債権が買われます。政府も日銀も円高株安阻止のためにさらなる金融緩和を行っております。
2006年の円キャリーの円安時代、日本は好況でした。円安が進めば海外から企業は戻ってくるでしょう。

ようするに日本企業の製品が中国やインドなど新興国の製品より高い付加価値で売れる以上、円安はプラスであり、
勝間和代もドル円が120円になればほとんどの事が解決すると言ってます。もちろん日本企業が日本の国そのものを
捨てるとなれば話は別でしょうけど。円安になって困るのは日本製品が新興国に性能でも価格でも追い抜かれた時です。
いずれそのような日が来るかもしれませんが、短期間にそのような事が起こるとは考えにくいですし、政策的にも
そうならないような政策を行うでしょう。（事業仕分けで一部ノーベル賞受賞者が反発したのはそのような理由です）
そしてその日は同時に日本が先進国では無くなる日でもあります。

為替に関しては↓のような本がおもしろいですよ。
http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4492393978.html
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/e/76b3cd46b718cbcf69d04e574e6e3563

[259: 匿名さん]

×欲しい人（需要）より売りたい人（供給）が多ければ価格は下がるわけですこれを ディマンドプルインフレといいますが

○売りたい人（供給）より欲しい人（需要）が多ければ価格は上がるわけですこれを ディマンドプルインフレといいますが

[260: 匿名さん]

1.さらなる赤字国債発行
2.増税
3.予算削減

＞1は金利が下がらない限り破滅へ一直線。1・・、後は日本終了でしょう。
無知蒙昧の極み。
赤字国債を発行し続けても、国民の保有する金融資産１４００兆円が増えるだけで
国が国民から借金をしている構図に変わりはありません。
米国のように中国や日本が大量の米国債を買っている図式とはまるで異なります。

＞2は国民全員が苦しくなる。
増税は景気浮揚策を先行させないとむずかしいですが、国債の利払いのため
増税するのでなく世の中がインフレに向かえば自然に税収額は増えて国債の
利払い負担は軽減されていきます。
政策金利を上げてもそれが国債の利払いに連動しません。国債の利率と政府の
誘導する無担保コール翌日物金利とは直接の関係はありません。

３が正解で今、仕分けやってますよね。
それと、予算の中に景気浮揚策というのがあるのはご存知ですよね。
金をばら撒いてでも個人消費を上げたい。これが政府の考えですよ。

＞こう見ると国民にとって不況下の金利上昇は百害あって一利なしな状況であり、
あはは、何度も書いちゃうけど不況下のインフレが百害あって一利なしですが
利上げは対処策なんですよ。
いいですか、癌で手術するのは百害あって一利無しというのと同じ。
不況下の物価上昇は一種の癌のようなもので、利上げは抗がん剤。
だいたいみなさん、インフレってものの実態を知らないから過剰に恐れてる。
デフレ大好き人間ばかりがデフレのいいとこ取りをしたがっている。

[261: 匿名さん]

＞>今１万円の日経平均が、今後１０年間で１２６００円になる可能性はもっと高い

＞唖然.....デフレになるんだから、7400円になるんじゃないの?

株式市場は、日本のマネーで動いていません。外国人が半分以上投資している。
日々大きな変動があり消費者物価と連動はしない。
むしろ消費者物価は為替の影響を受けて輸入品で下がり続け、ユニクロの株価や
三菱商事の株価を押し上げる。

[262: 匿名さん]

>赤字国債を発行し続けても、国民の保有する金融資産１４００兆円が増えるだけで

へー、じゃ、財政赤字なんてどうでもいいんじゃん。必死に国債発行額を抑えようとしたり
事業仕分けで無駄を無くそうとしてる民主党がアホなだけなのか。そもそも不況で金利が上がるって
国債の信任が衰えるからって理屈じゃ無かったの？あなたの理屈だと国債発行額が1億兆円になっても
日本は大丈夫って事になりますな。ならばいっそ消費税もガソリンの暫定税率も廃止しちゃえばいいのに。
金利が上がって赤字国債発行しても大丈夫ならば金利という支払いで消える前に子供手当でも高速道路無料化
でも高校まで学費無料でも何でもやり放題じゃないの？

>増税するのでなく世の中がインフレに向かえば自然に税収額は増えて国債の 利払い負担は軽減されていきます。

それは良いインフレ。不況下や資源高でのコストプッシュインフレでは税収は増えないでしょう？そのような
場合の金利上昇時の財源を聞いているのだよ。

>不況下の物価上昇は一種の癌のようなもので、利上げは抗がん剤。

不況下の物価上昇が利上げにより納まる理屈を説明していただきますか？私には癌で苦しんでる患者に
検討違いの劇薬を投与して死期を早めているようにしか見えませんが？

[263: 匿名さん]

>むしろ消費者物価は為替の影響を受けて

GDPデフレーターについて勉強しましょう

[264: 匿名さん]

＞欲しい人（需要）より売りたい人（供給）が多ければ価格は下がるわけです。これを
＞ディマンドプルインフレといいますが、

価格が上がる。価格が上がるのがインフレ。物価上昇。それだけでいい。
ここを書き間違えるようじゃ、かなり知識も怪しい。

＞であり、景気が悪い状態の物価上昇は厳密にはインフレではありません。
インフレがどーのこーのでなく、私は物価の上昇を話しています。

＞例えば、原油や食料品の高騰により、国内景気が悪影響を及ぼすような状況になったら
＞どのような対策をとりますか？

企業は当然赤字では経営が成り立たないので原料高騰分を
価格に転嫁するか、コストをさらに下げる（人件費削減）するかを行います。所得が
下がり、ものの値段が上がれば当然さらに物は売れなくなります。

＞そこで日銀は利上げをしますか？

何度言ったらわかるのかね。利上げが問題じゃなく不況期の物価上昇がありうると
いう事実を申し上げているのです。えーーーーん、わかって頂戴。
そこで利上げするかどうかは食料の国庫買い入れや関税引き下げやらいろんな
手があることくらい誰でも知ってる。
とはいえ、連鎖的に物価は上がる。それで国民が貧乏暮らしを強いられる時代を
俺たちは実際生きてきたんだ。知識だけでえらそうに言うな！

＞70年代オイルショック時はそもそも政策金利はもともと10%近くあり、
公定歩合のこと？うそだぞ。うそだ。瞬間的に９％になったけど
そのまえもあとも戻っているよ。

あのさ、別に私が政策金利あげたがっているわけじゃないですよ。
ただ、不景気で物価上昇するのはＧＤＰが高く個人消費が活発だったからではない
ですよ。国外から安い製品が入らなくなったら必然的にモノは高くなる。
ただし、誰もが買えなくてもかまわない、ただ値段だけが高くなる。

今の都内のマンションがまさにそうでしょう。供給が減った。でも値段は
さがらない。これが資本主義市場です。
消費がなけらば値を下げるしかない・・・そういう発想自体傲慢な消費者主権妄想
ですよ。
市場が縮退し高級化する。そういう市場の存続の仕方だってあるのです。

。

>そもそも需要が無いところに原価率が上がるのですから全業種に悪影響があります。

そうですよ。だけどオイルショックのような事態は今後も起こりうるのです。
そこで金利があがるあがらないは知りませんよ。

為替に関してあなたの意見と私の意見は全く食い違いはないです。
ただ、中国が今後どういう動きをするか、ドル機軸の仕組みが今後どう変わっていくか
はさまざまな仮説があります。

[265: 匿名さん]

>赤字国債を発行し続けても、国民の保有する金融資産１４００兆円が増えるだけで

＞へー、じゃ、財政赤字なんてどうでもいいんじゃん。

だって、奥さんの実家から借金しながら赤字の商売続けている旦那みたいなもんで
それ自体よいとはいえないけど、大仰に国家破綻だのいう必要はないですよ。
銀行から借金している皆さんとは大違い。




＞そのような場合の金利上昇時の財源を聞いているのだよ。
政策金利が上がっても国債の利払いは増えないって何度言えばわかるの？
国債の価格は債権市場できまる。
日銀が決めるわけではない。国債発行額が増えたら利払いの総額が増えるけど
こんどは償還期間の長いものや短いものいっぱいだして（これを償還の多様化などと
財務省はほざいているが）しのぐんだよ。超長期国債があるの知ってる？

＞不況下の物価上昇が利上げにより納まる理屈を説明していただきますか？
物価上昇に対してはマネーサプライを抑える。出回るマネーを抑制すれば
貨幣：モノやサービスのバランスが変わって物価上昇は収まる。

そもそも需給のアンバランスで物価上昇が起きたにせよ、原油価格や原材料の
高騰により物価が上昇したにしろ貨幣の価値が下がってモノやサービスの
価格が上がるわけだから、貨幣の価値（つまり貸し出し金利）を上げて抑制すれば
価格は下がる。
いけないいけないというのなら、逆にどうするのか教えてくれたまえ。

[266: 匿名さん]

えーと、スレの趣旨的に金利が上がるかどうかが議論の大前提で有って、物価が上がろうと金利が上がらない
のならばそもそも議論の意味が無いんじゃない？ここは変動金利は怖くないのスレですので。

というか、発端は景気と金利の相関性であって、不況でも金利が上がるという反論から来てるのに。

[267: 匿名さん]

物価があがった経験のない諸君よ。物価抑制にはマネーサプライの抑制しかない。
マネーサプライの抑制＝貸し出し金利の上昇

物価が上がれば確実に金利は上がる。最初から俺そう言ってる。
不況でも金利が上がる。これが俺の言いたいこと。不況だから金利があがらないなんて
甘い考えはありえない。
そもそもスタグフレーションはインフレではないなんて妙な屁理屈やめてくれ
不況下のインフレをそう呼ぶようになったのは実際７０年代に不況で低成長で
思い切り物価が上がって金利も公定歩合が９％から８％
公庫金利だけ政策的に鬼のように低かった５％から７％の時代があってから
かなり後の話だ。

金融の抑止が物価を下げるというのは、今まさに悪い見本で行われようとしている
のが改正貸金業法
総量規制で所得制限を設けることは一見消費者保護のように見えて一方で
個人消費に大きな枠をはめて物価のさらなる下落を招く。

世の中金融＝広い意味の貸し金で動いていますから、おかねの蛇口をひねる
かどうかで物価は変わるはずなんです。一円も金貸さなきゃ経済は縮退します。
逆にどんどんタダで金使わせたらその金で一儲けしようという人がよってくる。
でもそれが日本人とはかぎらない。儲けは全部海外にいってしまう。
投資が国内に残ればまだましで米国バブルのような結果になったりするわけで
デフレ対策のほうがよほど難しい。

ただ長く人間やってきて思うのはデフレのあとはインフレがこないと帳尻が
あわないだろうという思い。それと物価上昇もよくないが物価下落の経済縮退
のほうが悲惨な末路が控えているという予感。

[268: 匿名さん]

>だって、奥さんの実家から借金しながら赤字の商売続けている旦那みたいなもんで

ではあなたは財政再建は必要なく、国債金利が上昇しても国内で消化しきれるから問題無いと言いたいわけ？

>政策金利が上がっても国債の利払いは増えないって何度言えばわかるの？
>国債の価格は債権市場できまる。
>日銀が決めるわけではない。国債発行額が増えたら利払いの総額が増えるけど

ようするに仮に国債の買い手がいなくて長期金利が上昇しだしても政策金利は上がらないって事でしょ？
それと国債の利回りは政策金利に影響されるでしょう？今回だって利上げはしてないけど金融緩和で
10年債は1.2割ったんだから。国債の期間を多様化して凌ぐってどんな理屈？そもそも買ってくれる人が
いないと意味無いと思うが？

>物価上昇に対してはマネーサプライを抑える。出回るマネーを抑制すれば
>貨幣：モノやサービスのバランスが変わって物価上昇は収まる。

何を当たり前な事を。それは需要インフレ時の対応。不況下と言ってるんだが？
不況下＝コストプッシュインフレ。どういう理屈で利上げすると原油価格が下がるのか？
日銀が利上げするとWTI相場が下がるとでも？原料価格が上昇しているのにマネーサプライを
増やしても意味が無いでしょう。これは海外要因なんだから日本の政策でどうなる事じゃない。
コストプッシュインフレは金融政策ではどうしようもない。どちらかというと政治的対応が重要でしょう。
インドなどでは去年、政府が原油価格に税金を投入して価格高騰を抑えてましたね。
ようするに不況下での政策金利を上げる事の意味が見いだせない。白川総裁も去年、一次産品の物価上昇は
経済にマイナスで有り、利上げ要因とはならないと会見で言っていたし。

[269: 匿名さん]

不況下で利上げって？？？

土地や株が上がらないと銀行の資産が増えないので金利なんか上げようがないんだよ。
戦後日経平均はバブルの頂点までに ４００倍、土地は２５０倍になったんだよ。だから銀行は高い
利子払えたんだからね。つまり資産インフレがないと銀行は高い 利子払いようがないの。
不況下で資金需要が無いのに金利上げたら銀行は皆潰れるだろ？

金利を上げろと言うことは今の市中より、日銀がお金を吸い上げる事を意味する。
物価を下げる為に企業を片っ端からぶっつぶせ、失業者を世にあふれさせよと言うのなら理解できるのだが？？？

不景気下で金利上げて景気回復した例があるなら挙げてみろアホ

[270: 匿名さん]

だいたい大きく意見の食い違いはなくなってきたみたいだな。
この歳になると若者と知識比べを楽しむ余裕もなければ、プロのエコノミストでもない素人と
主観の相違で議論するのもしんどい。

何度もどうどうめぐりしているのは、あんたが原因を取り除くための利上げの有効性を
問うのに対して、私は物価上昇は循環的総合的現象で、仮に原油価格の上昇に起因しても
ひとたび物価が上昇しはじめたら総合的に社会の循環のなかで上がるものだから対症療法で
効くものではないと申し上げている。
そもそも一次産品が上がった時点で対処できれば利上げは必要ない。そういう知恵は過去の
経験則と国際協調のなかで培われたもの。
しかし一旦コストプッシュインフレが防げない場合、他の諸費者物価まで転嫁するという
ことがありうるのですよ。これは経験論だからね。言ってもわからんだろう。
とにかく、中東危機とかさまざまな要因で原油価格の急騰によるインフレの脅威に常に
さらされてきた結果の現在があるわけで、今後のコスト要因はまさに地球環境問題とか
ＣＯ２排出枠買い取りなどさまざまな要因が潜んでいると思うよ。
意見だからさ、君　いちいち噛み付いてこられても。こればっかりは正解ないんだし。

これくらいでいいか？

[271: 匿名さん]

>>270

ようするに今後またコストプッシュインフレが起きる可能性は十分にある。（不況下のインフレ）
しかし、一次産品のみの物価高騰では利上げの効果は無いしむしろ逆効果である。
この物価上昇が二次産品にも波及し、コアコアCPIまでもが上がり出せば政策金利を引き上げる可能性もあり得る。
しかし、二次産品とは当然個人所得も入っているので（個人所得も人件費という物の値段である）
住宅ローンという観点から考えると、二次産品の上昇による金利上昇が仮に有ったとし、物価上昇率に
所得の上昇率が追いつかなかったとしても、負債自体は目減りするので怖くはないと言う事になる。
が、そのほかのいろいろな要因は国民生活を圧迫し、決してプラスとは言えないとは思う。

[272: 匿名さん]

＞不景気下で金利上げて景気回復した例があるなら挙げてみろアホ

不況下で金利を上げて景気回復した例は、わが国の田中角栄列島改造政策。
そもそも金利といっても公定歩合を引き上げながら住宅ローン金利を抑えて人々を
住宅取得に駆り立て、中小企業には公益法人や国庫補助、農協など通じて安い
特別金利で政策的に助成した。

さらには中曽根内閣の内需拡大政策。円高不況のどん底で物価上昇が続く中
公営企業の民営化で得た資金を無利子融資で開発プロジェクトに融資。
消費者物価の上昇率に見合う金利を設定しながら地価だけが高騰する結果に
なった。地価の上昇率に比べて消費者物価の上昇はきわめて小幅で金利政策は
消費者物価の抑制には効いていながらも一方で金融市場の金は大半が不動産に
流れ込んで資産効果で景気回復。

金利は消費者物価を抑制するために上げて、一方で産業活性化のために特別融資枠を
設ける。あるいは減税や税制優遇措置などで投資を誘導する。
利下げしないと景気回復につながらない・・・そういう妄想はやめてください。

[273: 匿名さん]

>ではあなたは財政再建は必要なく、国債金利が上昇しても国内で消化しきれるから
>問題無いと言いたいわけ？

ドーマー条件を満たしていれば問題ありません

[274: 匿名さん]

>そもそも一次産品が上がった時点で対処できれば利上げは必要ない。そういう知恵は過去の
>経験則と国際協調のなかで培われたもの。
>しかし一旦コストプッシュインフレが防げない場合、他の諸費者物価まで転嫁するという
>ことがありうるのですよ。これは経験論だからね。言ってもわからんだろう。

↓便バーナンキさんの意見です。

今日では石油価格の上昇は、金融政策の引き締めではなく、一段の金融緩和政策の検討を促す可能性の方が大きいのです。
理由は非常に簡単で、家計の収入が一定（つまり給料が上昇しない状態）の時に、コストプッシュ型インフレ*1が発生すると、家計が圧迫され（なぜなら給料が上昇しないので）、その他の商品の買い控えが起こり、それは最終的にはデフレ要因になるからですね。

http://d.hatena.ne.jp/koiti_yano/20080130

[275: 匿名さん]

＜資源消費国・日本に可能な政策対応の選択肢＞
最近の「原油１バレル１００ドル」によって象徴される資源価格の高騰に対して、日本の政策当局はどのように対応すべきなのだろうか。

　もし、日本経済がその潜在力をほぼ完全に発揮しているとすると、もはやできることはほとんどない。資源価格の上昇は、そのまま日本から資源産出国への所得移転を意味する。つまり、程度の差はあれ、日本人は少しずつにせよ、貧しくならざるを得ないのである。
だが、最悪期には５％を超えていた失業率が３％台にまで低下しても賃金が上がらないことによって示されているように、労働力はまだ十二分に余っている可能性が高いのである。もしそれが事実なら、資源価格の上昇に対する正しい処方せんは、驚くことに金融緩和ということになる。

＜金融緩和で上昇する生産物価格、国内の閉そく感和らげるカギに＞
第２次石油危機に際して、日本は強力な金融引き締め政策を取り、第１次石油危機前後の大インフレーションの記憶がよみがえるのを阻止した。だが、それと同時に政府は「新価格体系への移行」をスローガンにして、資源価格上昇を国民一般に浅く広く負担させた。これらが功を奏して、日本は世界的に見て最もうまく第２次石油危機を乗り切ることに成功したのである。このため、今回も金融引き締めが望ましいと考えるのも無理はないかもしれない。

　だが、当時は３％前後のインフレが正常と見なされていたことを思い出さねばならない。強力な金融引き締めは、この予想インフレ率が、第１次石油危機前後と同様に２０％とか３０％に上昇するのを阻止するために必要だったのである。

　しかし、個別商品はともかく、日本の生産物価格や賃金が５％あるいは１０％と上昇していくと考える消費者が今、いるとは思えない。おそらく多くの勤労者は、資源価格の上昇による企業の収益圧迫によって賃金が低下することを懸念していると考えるべきだろう。そうであれば、必要なのは、日本の生産物価格がある程度上昇し、資源価格上昇を社会全体が広く負担することである。

　しかも、こうした調整は、相対的に資源依存度の低い産業にとっては生産拡大のインセンティブを生み出すが、そうした産業こそ不完全にしか利用されていない日本の資源、つまり労働力を集約的に利用する産業なのだ。こうした価格上昇の条件は、現在の日本では金融緩和によってもたらされるのである。

http://jp.reuters.com/article/forexNews/idJPnTK006128020080201

[276: 匿名さん]

＞ドーマー条件を満たしていれば問題ありません

不況下の金利上昇って国債の買い手がいなくなる事による国債暴落金利上昇なんだからドーマーの条件満たさないだろうよ。

[277: 匿名さん]

＞不況下の金利上昇って国債の買い手がいなくなる事による国債暴落金利上昇なんだから
ちがうよ。国債関係ない。
不況下で物価が上昇して金融引き締めするんで政策金利（無担保コール翌日物）を上方に
誘導することを言っている。
債権市場はインフレで価格が下がって結果国債の利回りが上がる。しかし物価が下がり
はじめれば国債の利回りの高さから国債の買い手も出てきて価格が上昇し国債の利回りも
下がる。
物価上昇の世界観そのものが欠落しているんだね。

[278: 銀行関係者さん]

話が難しすぎてよくわからん。

結局金利は上がるの？上がらないの？

[279: 匿名さん]

たかだか、月々４～５万円の支払いの差にバーナンキだとかエコノミストの
論文持ち出して、もはや何を言いたいのかわからなくなっているようだな。

みんな願望とあるべき論の重なるところに権威ある人の言説を重ねて信じたがって
いるようだ。それを信念と呼んでも論理や知性とは呼ばんのだがまあいい。
いいでしょう。もう不景気になっても利上げはない。ありえないことにしておきます。

重要なのは、残債がいつまでにどこまで減っていてその時点で売却価値がいくらに
なっているか、ということじゃないのか？
もっと簡単に言えば、今後資産インフレが起きるかどうか。
この辺は、金利がどうこうよりも重要じゃないの？

このままデフレが続けば負債を抱えていること自体が大損。
年率２．５％の強烈なデフレに対していくら変動優遇金利１％内外で
さらにローン控除１％加えて実質ゼロ金利でも１０年デフレが続いたら
支払い総額の２０％は無駄金になる計算だろう。

どこかで資産インフレ復活してもらわないと不動産買っていること自体
間違い。そうなるよね。
定住するから関係ないみたいなこと言ったけど、もし何かの原因でそこに
住むことが不都合になったらどうするのだろう。我慢して住み続ける？

１０年後の周辺の家賃は二割下がっていて賃貸とローンの支払い額も
差がなくなってきてマンション価格は２割＋経年劣化で３割以上下落。
かつて６５００万だった都心部の物件が５０００万で売り出されている。
そうなったら買ったこと自体失敗という話になろう。

そうではなく内心、自分の物件はデフレでも価格は下がらないと信じて
いるはず。違いますかね。
底値と思って買ったのが底値でないと知った時のほうがショックだし
今固定の人を思考停止と笑う人も、物件が残債割れ（評価がローン残高を
下回る）になっていたら、思考停止するしかないだろう。
あきらめずにせっせと繰り上げて損切して買い換える財力があるとは思えない。

変動金利が怖くないという背景には、消費者物価の上昇はない＝住宅ローン
金利はあがらない。一方で資産インフレは起きる可能性が高い。
そういう想定がありそうだ。

固定金利がいいという背景には、いつかくるであろう資産インフレの影響で
資産効果から消費者物価も持ち直す。そうなれば景気回復（１０年周期で
景気はめぐるという大雑把な思い込みも含め）し金利も上がる。
デフレで生活しやすいのはいいが、景気が回復してほしいという切なる
願望が含まれているのだろう。

[280: 私は]

総支払額を一円でも少なくしたいだけです。ちなみに変動で勝負し10～15年で完済を目指します。

[281: 匿名さん]

>>279

もう変動とか固定とかどうでも良くなってるよね。でも見てておもろい。

[282: 匿名さん]

ちょっと話題を変えますが
変動金利の方は元利均等返済で組んでいますか？それとも元金均等返済で組んでいますか？
今の変動金利の低金利なら元金均等の方がいいかなと単純に考えてしまいますが
控除面など含めるとどうなのですかね？

[283: 匿名さん]

↑
普通は、元利均等返済ですが、元金均等返済にしたくても出来ない商品が
あります。
特に条件のいい商品は元金均等返済が対象外だった記憶があります。

それか、元金均等返済にすると金利優遇が悪くなったのもありました。

たぶん、条件によるんだと思いますよ。

[284: ビギナーさん]

人口が増えない未来は決まっているのに
不動産？もはや資産でも何でもないでしょ。
総需要が減るんだから、不動産は不良債権でしかない。

家族と共有出来る時間を買う　その価値に毎年100－300万円？位
の金をドブに捨てることができるか？
損得考えたら家は買えないっす。
クルマ買うのと一緒ですよ。

[285: 匿名さん]

>>284

意味分からん。
車は買わずにレンタカーがお得ですよって言ってるのか？

[286: 匿名さん]

貧乏だから、仕方ないよ。

[287: 匿名さん]

人口減少により、確実に土地の価額は下落するでしょうね。
平成17年ごろから、人口は減少し続けているよ。

[288: 匿名さん]

>>287
人口減少により、土地の価額は上昇あるいは維持する場所があると思いますよ。
いわゆるブランド地域の相場は落ちないですよ。
今後は、地域による人間の棲み分け・格差がますます広がりますよ。

[289: 匿名さん]

>>288

同意です。

ただ、どの地域が下落しないのか気になりますね。

各地方都市などは横ばいらしいですが、少し郊外に出ると
大変な下落らしいですね。下落と言うより値が付かない、売れない
との事です。

まあ、全て噂であって自分が取引したわけで無いからわかりませんが。

[290: 匿名さん]

>>284,>>287
下落に歯止めがかからない郊外や駅から遠い物件は、買うと損する可能性は高いですが、
>>288さん指摘のとおり、ミニバブル以前から地価は２極化が進んでおり、都心部の高級住宅地としての評価が定着しているところは、2004年頃の底値に戻らないうちに下落に歯止めがかかり、既に上昇に転じているところもあります。
また、仮にキャピタルロスがあるとしても、それが賃貸した場合の賃料に比べて小さいならば買った方が得だと言えます。都心部では、これから先、キャピタルロスより同等の部屋を借りた場合の家賃の方が安いということはないでしょう。
ちなみに私の場合、今のところキャピタルロスはほとんどなく（むしろゲインがありそう）、あっても１０年後に１千万下がる程度と予想（ミニバブル前に買った都心物件）。管理費や固定資産税を加えても１０年で２千万を超えることはないと見ていますが、他方、同等の部屋を借りた場合の賃料は３５万円／月くらいですので、１０年間で４２００万円。
さらに言えば、残債が購入額の半分くらいなので、月々のローン返済額はわずか１２万円ほど（想定される賃料の１／３）。

[291: 匿名さん]

キャピタルロスって何ですか？

[292: 匿名さん]

実質ゼロ金利が、５年や１０年、あるいはもっと続いた国ってあるのですか。

[293: 匿名さん]

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

[294: 匿名さん]

フラットかなりいいな。

[295: 匿名さん]

これなら、変動との差は無いな。

魅力的だね。

[296: 匿名さん]

最初の10年間でガンガン繰上げして元金減らし、残りの10年間ぐらいを2.6%で返す・・・

これ、最高じゃん？

[297: 契約済みさん]

フラットの方が10年固定なんかよりよくなるな。

[298: 匿名さん]

この対象となる優良住宅を買う人は、住宅ローン控除に加え、住宅版エコポイントまで実施されれば、すごいおいしいな～
今年買っちゃったよ・・・

[299: 匿名さん]

やはり2006年超長期組が一番タイミング悪かったって事で。

[300: 匿名さん]

↑
負けず嫌いな変動さん、見っけ！

[301: 匿名さん]

ところで変動さん達、フラット35はどうよ？

[302: 匿名さん]

形勢逆転じゃ！　うひょひょひょ

[303: 匿名さん]

捕らぬ狸の....。

[304: 匿名さん]

↑
金利が確定しているから、それには当てはまりませんね。
マジ、魅力的。

[305: 匿名さん]

>> 302

ばっかでない？

まだ国会を通過していない＆必ず銀行は対策案を出してくる。
それに借り換えは出来ないなど、まだまだハードルはいっぱいある。

形勢逆転っていってる時点で、今までだったら超え地は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
おれ固定派だけど気分滅入るわ

そんな条件が出てもまだ固定か変動か決めかねている＆その前に物件自体がそもそも対応していないと
買えないし、建物の基準が高いので意味も無く上物が高くなる傾向なので、土地主義の僕としては興味の対象外。

上物が上昇しない、いい意味での審査基準が上がる内容であればいいんだけどね。

結局は建築業界まで儲かる為の政策なので、将来の物件評価としては下がる一方なのでもう少し策は無いものかな。
その前に不動産価値が、どんなにいい建築物でも20年で0円になる、変な基準を改正する法律を儲けて欲しい。
そのほうがフェアだと思うんだけどな。


たのむから　うひょひょとか言うなよな。
あ、釣られたかな

[306: 匿名さん]

この法案通ったら、短期固定金利が下がったりしないのかな？
でないと民業圧迫もいいところだな。

まあ、日銀も量的緩和で政策金利（無担保コール翌日物）と同じ年０．１％で期間３カ月とか出してるから
そういうのも予測済みなのかな。

この量的緩和が長期で行うとか宣言してくれれば短期固定も安くなるんだけどな。

そしたら、いまの変動をその短期固定に変えるんだけどな。
でもなーー、どう考えても今の変動が上がるような市況でないからなーーー。
もう半年か1年、このまま変動で行こうかな。

それよか、国が民間の保証人になって、銀行からバンバン貸付させて市場の活性を促して欲しいな。

[307: 匿名さん]

305です。

タイプミス発見

>>形勢逆転っていってる時点で、今までだったら超え地は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
>>おれ固定派だけど気分滅入るわ

　↓

形勢逆転っていってる時点で、今までだったら固定は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
おれ固定派だけど気分滅入るわ



肝心な部分がタイプミス。

[308: 匿名さん]

いまいち変動の良さ（魅力）が分からん。

[309: 匿名さん]

ま、でも対象物件であればやっと変動と対等に比較出来る長期固定が出てきたって感じですね。
今までは事実上変動一択でしたので、法案成立し、来年実行で対象物件の人は迷いどころだとは思います。

私は変動派ですが、今回のフラット35はなかなか良い商品に思います。ただ、35Sのみが対象というのは
やはり少し引っかかりますが。

[310: 匿名さん]

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

[311: 匿名さん]

実は買うタイミングってのがすごく重要なわけだな。
おそらく今年以降数年の間に購入した人たちが一番有利なのかなと思う。価格にしろ金利にしろ。
もしかしてもっと不況が深刻になってもっと有利な商品が出るのかもしれないけどそれでも長い目で見れば
ここまで購入者に有利な条件はそう無いでしょう。政策がうまくいけば地価は上がり出すでしょうから、
来年あたりが底値の可能性高いですよね。

しかし、あの2006,2007のプチバブルは何だったのでしょう？

[312: 匿名さん]

景気が悪いと金利は安くなるが、いい物件が見つからない、、、そんな気しませんか。
私は２００７年に買いましたが、後悔してません。未だに家を超えるいい物件ないですもん（価格見合いでね）。

[313: 契約済みさん]

今価格が安いとはいえ、（全ての物件ではありませんが）その分グレードを落としてきていたりして、安いゆえの理由も色々あるように思います。
そんなこともあり、やっぱり「買いたい時が買い時」っていうことなのかなーと思います。
しかも、312さんのように「ずっと後悔してない」って言えるってうらやましい！
私はつい最近契約しましたが、2年後、3年後にそう言えるかどうか楽しみですー

[314: 匿名さん]

新しい家には、1年でも早く住みたいしね！！

[315: 匿名さん]

地価が低ければ、土地売っても儲けが少ないから、当然、えきちかのよい物件は出難くなるでしょう。

[316: 匿名さん]

無理矢理自分の買った時期を正当化しようとしてない？
本当は今年来年買う人がうらやましいんでしょ？
後悔はしてませんなんて言ってるのは自分に暗示掛けて現実逃避してるだけ

[317: 匿名さん]

全然（笑）。
家買ってみたら？掲示板で現実逃避してるのはおまえww

[318: 匿名さん]

後悔してません

[319: 匿名さん]

私は後悔してますよ。
3年前、駅5分の新築物件が約7000万。モデルルーム行ったけど高値の花と諦めてすぐそばの中古物件3500万と
駅15分の4000万の物件を検討して新しいほうがいいと駅15分で妥協して買いました。

当時は金利もマンション価格も今後どんどん上がる、買うなら今が最後のチャンスとデベの営業マンに
背中押されました。

その後1年、某デベが同じ立地の駅徒歩5分圏内にさらに豪華なマンションを売り出し、当時7000万程度の
同じ条件の部屋がなんと8000万！確かにゲストルームとかフィットネスとか豪華な感じでは
あったけど、短期間でそこまで価格上がるの？って感じでした。

が、結局そこは売り出しのタイミングが悪かったのか、3年前の物件は完成前に完売だったのがそこは建物出来て
もう人が住み始めているのにまだ現地モデルルームやってます。買う気は無いけど一度見に行ったら、
その後何度も営業から電話があり、内緒で2000万引くとか家具代100万円分つけるとか、本当に売れてないんだな
と思いました。

もうちょっと待てば金利も価格もより有利な物件を買えたなと思う反面、もっと高値で買ってしまった人も
いるんだなとほっとする部分も有ります。いずれにしても個人が最良な時に買う事は無理だと思いますので
後悔もしてますけど、諦めもついてます。それに住めば都ではありませんが、ここにして良かったと
思える面も沢山ありますし、私が購入した物件はこの不況の中でも意外と値下がりしていないのも救いでしょうか。

でもやはり同じ資金で今買っていたら・・・と考えてしまう時もあります。

[320: 匿名さん]

昔ステップ返済ってあってな。当初の一定期間安い金利で釣ってある時から普通に変わる。これかなり悪名馳せたが、またやるんかよ。
所得制限ついなら、日本版サブプライムローンかも。

[321: 匿名さん]

10年で資産インフレおきたら安全だが資産デフレが続いたら金利が1％元に戻った時点で担保価値が残債を下回っていたら安い変動に借り替え出来ない

[322: 匿名さん]

ステップ返済ってのはバブル前の物価や金利を基準に考え出された方法なわけでしょ？
まさかバブル崩壊後これほど長くデフレが続くとは誰も思わなかったわけですよ。
バブル前の10年を見ると確かに物価も上がってますが所得も約倍になってますからね。
同じまではいかなくても常にインフレな状態が10年続いていればここまで悪名を馳せる事は無かったでしょう。
そういう意味では15年続いたデフレがあと10年続く可能性は十分あるわけで。特に今回は日本だけでなく
世界的に不況。日本の90年代よりも状況は悪い気がします。

そう考えると3%という金利が低いと思う理由はバブル前を基準にしているからであって、90年以降を基準に
考えたら決して低くないとも言えるわけで、何パーセントが高くて何パーセントが低いなんてその時そのときの
時代背景次第なのだから長期間にわたって金利を固定してしまうのはやはりリスクなのかもしれません。

[323: 入居済み住民さん]

元金均等と元利金等のどちらが良いか

元利均等の方が良いです。

元利金等を選択しておいて、元金均等と同じぐらいの繰り上げ返済をすれば
元金均等と同じ効果になります。

たとえば、
元利金等で月に10万円支払い
元金均等で月に14万支払い

だとしたら

元利金等にして、14万円(4万円は繰り上げ返済の支払額軽減型)
とすれば、同じ支払いになります。

初めから元金均等にして、支払いがきつくなるのが困るなら
元利金等にしておいて、元金均等と同じ支払いを目指しながら調整してみればよいです。

・繰り上げ返済手数料無料
・支払額軽減型

この2つができる銀行ならば、いろんなやり方ができます。

[324: 匿名さん]

これまでずっと変動派で、来年のローン決済も変動でやると決めてたけど、フラットの
金利が当初10年間1.6%になるなら悩むなあ...
＃これまでと違って、日銀叩きが顕著になってきたから

逆に言うと、2%以上の金利だと話にならない。

[325: 入居済み住民さん]

4000万円の物件の
金利3パーセントは、120万円
金利1パーセントは、40万円

年に120万円も利息払ったら、頭悪すぎだよ～～～。

私は、金利1パーセントで借りて、3パーセントで借りたと思って返済しているので
1年で80万円も多く元金が減って嬉しいわ

固定3パーセントで借りている人がいるからこそ、自分と比較できる人がいて、

すごくはげみになるわ。

[326: 匿名さん]

フラット万歳ですな。
変動の様に、焦って繰り上げする必要も無いしね。

[327: 匿名さん]

>>326

空気読めてませんね？変動は繰上してるかもしれないけどフラットと返済額は一緒ですよ？

[328: 匿名さん]

悔しいのはわかるよ。

[329: 匿名さん]

>元利金等にして、14万円(4万円は繰り上げ返済の支払額軽減型) とすれば、同じ支払いになります。

大丈夫？アタ○

[330: 匿名さん]

>>329

あなたこそ大丈夫？
返済額軽減より期間短縮が有利と勘違いしてる人と同じ理屈なんですよ。元利均等も元金均等も返済額を
同じにすれば支払い利息は同じになるのです。違いは元利均等はあくまでプラス繰上の形を取るので
その部分を状況に合わせて減らす事も出来る。よって元金均等より有利になるわけです。

[331: マンション投資家さん]

自分の知識をこんなところでアピールしなくても・・・
こんなところくらしか、アピールできる場がないってか～
がんばれ～
でも、喧嘩はダメよ！

[332: 匿名さん]

自分の知識を書かなかったら掲示板に何書くんだよ？

[333: 匿名さん]

>330
どうやっても、同じにならんよ。机上の空論だね。

[334: 匿名さん]

どうやっても同じにしかならんけど

[335: 匿名さん]

>>333
一円単位までいえば同じにするのは難しいが、ほぼ差はないんじゃない？

[336: 入居前さん]

元金均等に変更したら、ローン保証料がかなり安くなりました。

[337: 匿名さん]

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

[338: 匿名さん]

>336

完済したら戻ってくるから結局同じ。

[339: 匿名さん]

>>337
変動派だけど、これはありだよね。固定でこの金利なら十分安いと思う。
何が何でも変動にしたいという事もないし。３％となら断然変動だけど、当面が１．６％程度だったら固定ありだよね。
１０年後にいきなり１％上がるのだけは要注意しておかないといけないけど。

[340: サラリーマンさん]

まあ、このまま銀行さんも今のままにはしないでしょう。
と言うか、そうにまでしないと固定になびかなくなっているのかな。
どちらにせよ、買う人が有利な時代ですね。
3年後のみなさんの意見が楽しみですわ

オレは3ヶ月前に買ったけどね。
この3ヶ月、ほとんど物件が出ていないわ。
不動産が動いていない。
今後、どうなるか分からないけど、今より下がる物件て欲しい内容とは限らない。
今の家で、とても満足しています。

なんせ、企業社長の社宅物件で、すぐ現金化したかったらしく、3人の順番待ちで買えた物件でした。
当分この手のものは出てこないだろうな。
その3人は、みんなローンが通らなかった。お医者さんも2名いたのに。

世の中、わからないもんですな

[341: 入居前さん]

338さん、レスありがとうございます。でも初期費用を少しでもおさえたい身としては、目先にとらわれます（汗）

[342: 匿名さん]

希望の立地なら上物付きでも中古物件が買い得

使い古しは嫌だからすぐ建替えたけどね。

[343: 匿名さん]

>>341

初期費用を抑えたいのに借入初期に負担が高い元金均等って矛盾してないか？

[344: 匿名さん]

変動組が静かになったな。うひょひょ。

[345: 匿名さん]

元金均等=最強
これ、借金の鉄則。
変動なら、なおさらね。

[346: 匿名さん]

>>325

>悔しいのはわかるよ。

>大丈夫？アタ○

>あなたこそ大丈夫？

ここでは、意見の異なる考え方に対しては、自分の不安を隠すために素人が必死に経済予測してみたり
上みたいな、嘲り
そんなのばかり。
ほとんど根拠のないことを、だいたいの現状の延長性で考えてるだけだろ。
なんか、理屈めいたことを考えているようで、所詮はそんなしか拠り所にしかできてないし

いくら借りたって構わないと思うが
いかに繰上返済するだとか、元金均等だとか手段の話しは、当然のことなのでもう十分
同じ事を何度も繰り返されてもうんざりする
借入なので、どう考えても収入と借入のバランスがとれて、しかも一定の収入が期待できる残存期間を
語ることなしに、議論してる方がまやかし

だから固定であれば年120万円、変動であれば年40万円といった比較は意味がない。
325が年収500万ならお話しにならない。
逆に年に120万支払っても年収1000万なら問題ないだろ。繰上含めて年200万円返済すればいいだけのこと


あとは、不動産価値に対してローンの債務超過でないこと、頭金０だなんて論外
そんな奴がかなり変動でローン借りてるから、やばいってこと

もう総論的な話しや、当たり前の計算結果、素人の経済予測で学んだつもりになっている人たち
何度も同じは話しなのでもういらないと思う。
でも、おそらく不安なんですよね？

[347: 匿名さん]

>>344

346みたいな低レベルな言いがかり言ってくる人がいないと静かなんだよ。もう固定がいかに不利で変動が
いかに有利かの決着がついているからね。ただ、新しいフラット35など、有利な商品も出てきそうなので
これから借りる人は変動との比較する価値はあるとは思うけど。

>>345

元金均等より元利均等のほうが有利なしっかりした論理が展開されているのに一言「鉄則」って言われても？
もしかして勘違いして元金均等で借りちゃったからそれを認めたく無い人ですか？

>>346

結局何がいいたいのかよく分かりません。たぶん、「変動で借りている人はみなギリ変です」とまた
無理矢理結論づけたい人なのでしょうけど、しかもあれが何で煽りかよく分からないし、間違った認識を
正してあげた親切な人にしか見えませんが。そもそもあなたはここに何しに来ているの？
おそらく一番必死で不安なのはあなたですよね？批判ばかりで自分の意見が無く、根拠の無い思いこみで
勝手に結論づける。不安と自信のなさの現れです。

[348: 匿名さん]

>そんな奴がかなり変動でローン借りてるから、やばいってこと

なんでこの結論にｗ
固定で借りる人は頭金沢山入れて年収1000万以上の人しかいないみたいな言い方ですね。

[349: 匿名さん]

引きこもりニートだから仕方ないよ。許してあげて〜。

[350: 匿名さん]

オレは変動で借りたんだけど、今からの35Sは確かに興味ある。
でも、また変動金利に対しての優遇や条件が変わる可能性が高いので、もう少し様子見たほうがいいと思う。

って言うかさ、みんな「固定」か「変動」で物件を買うわけ？？

「良い物件」を見つけた段階で「ベストな金利」を選ぶだけなのに、固定がいいとか変動がどーとか、そういう問題かねと思う。

実際に買うときに、デベや仲介不動産と協議して進めていくので、そこで短期間で決断していくなかで、事前に「固定がどーだ」「変動がどーだ」と言っても仕方ないと思う。

オレの場合、もともと固定で行こうとしていたけど、良い物件を見つけ、予定より１５００万くらい高かったんだけど、固定だと、頭金を入れる率を上げないと意味なかったので、あきらめて変動にした。

最初は怖いと思ったけど、よく計算すると2%程度の開きがあり、今から10年で2%の開きが埋まらないと判断したわけ。
じゃー金利が高騰して払えなくなったらどうするんだ！と言う家族での会議があったんだけど、そのときはスパっと売却しようとなった。

そこで、不動産屋さんに、その意味合いを相談し「もし急ぎで裁きたかった場合の最悪の売り方での価格」を相談したら、10年後予測で3割減が提示されました。

で、計算したら10年後に払えなくなって任意売却したらトントンかなって感じでした。

まあ、買うときに最悪を想定して、ベストの金融商品を選ぶだけだと思うんだけどな。

[351: 匿名さん]

↑　異議無し。本日の授業おわり。

[352: 匿名さん]

>>350
私は変動派だけどその通りだと思う。
別に「変動」か「固定」かで選ぶ訳ではなく、そのときのベストで選ぶべき。

先日までのように変動2.475%(優遇-1.4～1.7)。フラット35が3%だったら、変動しかないと思う。
ただ新しいフラットの10年-1%、かつ今の2.6%なら、検討する価値がある。

私はもうすでに借りた後なので、借り換え等はしないけども、今から借りる人はどちらを借りるかは検討すべき。ただし実際に実施されれば、また違う優遇等が出てくる可能性もあるから、状況はよくみるべき。

そもそもまともな変動の人は、別に固定を否定してはいない。
ただ変動の方が得になる可能性が非常に高く、またどのようにすれば変動がより得になるかという方法論をいっているだけのこと。

比較対象として固定を持ち出しているだけであって、固定を否定しているわけではない。
固定によって精神的安定がえられる人。実は現金で買えるくらい経済的に余裕がありまくって、金利の差が全く気にならない人。将来の事は少しでも確定したい人は固定でもよい。

[353: 匿名さん]

フラットに関していうと、団信が別だから、入ると+0.28%かかるのは忘れたらいけないね。
もっとも保証料がいらないから、銀行の場合は保証料を金利にいれると+0.2%が多いので、0.08%の差かもしれないけど。

ここ１０年がどうなるかはわからないけど、ここ数年のうちは今の金利が続くだろうし、視野には入れるけど、まだ変動でもいいかなぁ、という気はする。

あと-1%の対象になるのはフラット35Sだけだしね。

[354: 匿名さん]

9,000万円、20年変動、元金均等です。
20年なら間違いなく変動の方が支払額が少ないです。
賭けてもいいです。

[355: 匿名さん]

>>354
その根拠は？

[356: ビギナーさん]

なんで？

[357: ビギナーさん]

テス

[358: 匿名さん]

賭けてもいいって、何を賭けるんだろうか？

まさか、命？

ハズレたら・・・ってことか？

[359: 匿名さん]

10年先の事も分からないのに20年先って

[360: 特命]

少なくとも2、3年先ならともかく10年先の景気なんてわからんな。好転の可能性もないわけではない。
20年だと、、、俺なら賭けられないな。

[361: 匿名さん]

釣りか、単なるお○鹿ですね。

[362: 近所をよく知る人]

金融マンはほとんど変動型を選ぶらしいね。

[363: 匿名さん]

変動組が静かになったな。うひょひょ。

[364: 匿名さん]

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

[365: 匿名さん]

>>347
>元金均等より元利均等のほうが有利なしっかりした論理が展開されているのに一言「鉄則」って言われても？
>もしかして勘違いして元金均等で借りちゃったからそれを認めたく無い人ですか？
元金均等と元利均等のスレ見てみれば、わかるよ。
結論は、明白だよ。
それとも、あなた、もしかして元利均等でしか借りれなかったかた？（笑）

[366: 匿名さん]

それから、しっかりした論理って何？
月々の返済額の大小？
元金と利息の割合は、よく見た？
元金の減り具合、よく見た？
同じ額(元金分だよ、当然)を同じタイミングで繰上したら、どっちが有利？
計算してみてね。

[367: 匿名さん]

５年ルールも、元利均等の場合のみあるから、ネックだね。

[368: 物件比較中さん]

変動組が静かになったな。おほほほほほほほほほほ。

[369: 匿名]

↑ごめんね、忙しくて朝の通勤時間しかのぞけないんだ

というか、ちょっと飽きてきたの

[370: 匿名さん]

>対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件

中古でもこれを満たせばOK?

[371: 匿名さん]

中古がいいはずないだろ。どこが景気浮揚につながるんだよ？

[372: 匿名さん]

↑
中古でもOKですよ。

僕は築40年以上の中古を買いましたけど
耐震診断とバリアフリーなどでOKが出たので、新築と同じ条件で
全て通りました。

税金もすべて新築と同じ。

思うんだけど、みんな減税とか税遇処置は新築しか対象にならないと
思う人が多いのですが、中古でもちゃんとすれば全て対象になりますよ。

ただ、努力が必要です。

例えば、耐震診断は「売主の申請」が必要なので、売買契約などをする前に
人様の為に代わりに診断して御金はらって、ローンを組むので、
ローンが通らなかったりすると、人の為に御金払う事になります。

[373: 匿名さん]

>>368

固定の人が○鹿に見えるから辞めて欲しい。
別に変動さんが静かになってないと思うよ。
やっと固定が金利で追いついただけだからさ。

ちなみに、国の期間が10年間を1.6%にするってことは、ある意味10年間ほどの短プラ（変動）は
コントロールするぞと言っているようなもん。
それから、今までの固定金利ではとにかく相手にされないからやむをえない処置、って事でない？
デベの金利優遇だと、1.6%だったとしても、差は0.6%以上はある分けだから、結構な金額になるよ。
固定にしたかったら、黙って固定にして済ましたらいいんでないか？

余裕ない人だね、ニートさん

[374: 匿名さん]

今回の35S 10年間で1.6%ってさ、これのおかげで短期の固定金利が
ガクガクって下がらないかな？

選択の余地があるから、結構たのしみ

[375: 匿名さん]

>373
さんは、元利均等・５年ルールでしか借りれない変動さんだな。
ガンバレ、借金返済！！

[376: 162]

元金均等も元利均等もそれぞれメリットがあります。
とにかく早く残債を減らしたいなら、元金均等が簡単です。
ただし、元利均等でも、元金均等と同額を繰り上げ返済していけば、同じくらい残債は減っていきます。
違いは、保証料額が高くなること繰上手続き＆手数料が必要なことだと思います。
ただし、保証料は繰り上げ時に返金されますし、繰上手数料が無料だったり、手続きも自動設定できる銀行もあります。

反面、金利変動リスクや収入低減リスクに備えるなら、元利均等にしておくのも有効です。
普段は元金均等と同等額以上を繰上返済し、不測の事態には、繰上ペースを落とすことで、滞納のリスクを軽減できます。

長短は裏返しで、個々の状況によって、長短の捉え方は逆転することもあります。

5年125%ルールも同様に長短ありますので、個々人の状況に応じて選択すればよいと思います。

総括すれば、月々の債務額は低く設定しておいて、実際の返済額は高く返せば、固定金利や元金均等や5年125%ルール未適用と同等の効果を得られます。
ただし、手間はかかります。
収入低減リスクの少ない方や借入額の少ない方で、手間を少なくするには、よい選択だと思います。

[377: 匿名さん]

でも、元金均等のほうが有利でしょ。同じ手間をかけたら尚更。
少しでも利息が少ないほうが、｢得」と考える変動さんにとってはね。

もともと利息が違うんですから。
多少でも金利上昇があった場合には、特にね。下降の場合は元本割合が増えるから逆だけどね。
だから、銀行だって、特定のところでしかやっていないし、特定の与信的に問題のない人・担保価値が借入額より高い物件を所有している人にしか、勧めないし、貸さない。

[378: 匿名さん]

>>375

ちょっと釣られてみるけど、固定って審査甘いと思っていたんだけど、
変動のほうが審査あまいんかな？
それとも固定は高いから、リッチだと勘違いしてるんかな。
不動産屋さんは、「固定のほうは絶対に通るから、変動金利で金利優遇の大きいほうを引き出しましょう」
と言われましたが。

あ、ニートだから実態は知らないのか。失礼。

ちなみに、おれは両方審査通ってるんだけど。
両方どころか、条件違う銀行2箇所と固定金利。

今日明日には、どれにしようかと決めようと思ってる。
僕は無事「いろいろ選択できる」借入なのでどの条件がいいのか悩んで借金します。

375君、借金返済の応援ありがとう

[379: 匿名さん]

>>371

対象には「新築」であることの記述は無いですよ。
中古でも全く問題なくできます。

ただ、知識と勇気が必要なのと、さらに不動産屋さんにメリット無いので普通は「出来ません」といわれます。
そんな事を言う不動産屋さんはシバいてください。

ちなみに、住宅ローン控除も築数の記述がありますが「耐震診断」などをクリアすれば、満額受けれます。
ようするに診断書が無い場合は築年数は判断基準になるだけです。

ちなみに木造だと10～15万程度で一級建築士からのお墨付きがもらえます。
RCでも出来ますがマンションは中々難しいですが、戸建てのRCは可能です。
ただ戸建てのRCの耐震診断をしてくれる建築事務所はかなり少ないです。
RCだと40万～60万くらいが今の相場です。
RCだと 40ページくらいの資料を作ってくれますよ。
新築でもこんな資料は見たことないですけどね。

それからフラット35Sについては「築年数」は関係なく「耐震強度」「バリアフリー」
をクリアするかどうか、現地調査があるので それさえクリアすれば問題ありません。耐震診断は壁や柱の太さとか１Fと２Fの重量などを計算して判断します（当然クラックなども）
よって、破壊検査はありません。これは住宅ローン控除の耐震診断も同様です。
よくｺﾝｸﾘｰﾄの酸性化などでコア抜きとかの破壊検査が必要な事を聞きますがあれはウソです。
要するに役所としては「一級建築士の許可」さえられば、国策にもなっている古いものを生かしていこうと言う政策にのって、問題なく審査が通ります。

僕は築30年のRC買いましたが35Sと耐震診断もクリアして住宅ローン控除も適用になりました。
新築と同じレベルで、取得税も固定資産税も安くなりましたよ。

みなさん、良い中古物件を探しましょう。

[380: 匿名さん]

>>377さん

>もともと利息が違うんですから。


元金均等でも、元利均等でも利息は元本に対して支払うものです。

元金均等の方が支払いの初期に元本を多く払うので利息分が早く減るだけの事ですよね。

元利均等で元金均等と総返済額を同額にするには
繰上で調整して、毎月、元金均等の場合と同額支払い続ければ、
毎月の元本と利息の割合も一緒で、総返済額も同じになりますよね。
勿論、繰上や保証料変換な手数料が無料というのが条件ですが。

いつか急な出費があるかも知れませんし、返済額を調整出来る分、元利均等の方が個人的には好きです。

損得で考え、元金均等より総返済額を減らしたければ、支払初期に元金均等より支払額を増やせばいい訳で。

ただ私の場合、実際は毎月繰上するのが面倒で、半年に一度余剰資金をまとめて繰上してますが、、。

手間を惜しまなければ、元利均等の方がメリットがあると思います。

[381: 匿名さん]

銀行は変動を勧めてきますね、なんで？

[382: 匿名さん]

↑
変動は、自前の債権で利息が得れるから。
自前の３５年の固定って無かったんでないかな？
いまあるフラットは団信が保証しているだけで、銀行は取り次ぎしているだけになるので
うまみが無いからです。

ちなみに、企業への融資は「緊急融資(５号認定)」しか進めてきません。
なぜならば、住宅みたいに担保になったり回収率が高くないから。

それだけの事です。

逆にSBIなどは３５年の固定をガンガンすすめてきますね。
後発の銀行なんで、そんな手しかないわけだ。
不動産やデベとのコネクションも無いしね。

[383: 匿名さん]

>>381さん
銀行や営業マンによってじゃないのですかね。
でも月々の支払額は低くできるから借りやすさは変動の方だと思うので銀行も勧めるのでしょう。
稀に優遇などの違いで短期固定の方が金利が安い逆転現象も見受けられますが・・・。

[384: 匿名さん]

固定で変動はどうかなああ

[385: 匿名さん]

別のスレで金利が上がっているというのを見ましたがどうおもわれますか

[386: 匿名さん]

金利にもいろいろあるから

[387: 匿名さん]

変動組が静かになったな。うひょひょ。

[388: 匿名さん]

変動ってどーゆー人が選ぶの？おほほ。

[389: 匿名]

フラットは確かに好条件。でも優遇1.6なら変動でしょ。

[390: 匿名さん]

10年は低金利だろうな

[391: 匿名さん]

変動は利息の先払いに陥る可能性があるから怖いよね

[392: 162]

377さん、何を以って「有利」「得」と仰られているのか分かりませんが、返済額が同じなら、元利均等も元金均等も残債の減り方に大きな違いはありませんから、総支払利息もあまり違いは出てこないと思いますよ。
繰上返済をする前提であれば、元金均等のメリットである「手間なし」が損なわれるので、元利均等にして、返済の自由度を担保しておいた方が、安心だと思いますよ。
固定金利の場合は、金利変動リスクはケアしなくてもよいので、収入低減リスクがケアできる債務月額になるなら、元金均等にしておいた方が、安心かもしれません。
繰り返しになりますが、個々人の状況次第です。

381さん、私が契約した3ヵ月前頃は、銀行は変動を勧める感じでは無かったです。
デベ営業は変動を勧めてきました。
デベ営業もＦＰも銀行も、私の条件なら変動でも大丈夫でしょう、という感じでした。
ただし、銀行は、くどいくらい変動金利のリスクを説明してくれましたが。

デベやHMの営業は、契約した時点で売上げになりますが、銀行は完済してもらって利益が確定するので、破綻しそうな人には無理なローンを勧めないと思います。
381さんが銀行に変動を勧められるのは、変動でも大丈夫そうな条件なのではないでしょうか。

[393: 匿名さん]

>>392
あなたは、住宅ローン自体をよく理解されていませんね。
３７７ではありません。
まず、前提が間違っています。

>返済額が同じなら、元利均等も元金均等も残債の減り方に大きな違いはありませんから、
>総支払利息もあまり違いは出てこないと思いますよ。
返済額は当初からかなり違います。３７７さんが元本均等は限られた条件でないと借入させてくれないと書いたのはそのとおりです。（財住金は唯一の例外）
元金均等の方が当初支払い金額は多いのです。
残債の減り方は返済期間が長いと、かなり違います。

自分でシミュレーションをしてみな。
返済額がどのくらい違って、元金の減り方も異なりことが、理解出来るはずだよ。
こんなの常識であって、だからどっちが得かは一概に言えない。

つまり、元金均等だと最初から支払額が多いんだから、それなりの財力がないと駄目だが、金利がどんな変わり方をしてもたいした問題はない。元利金等だと、当初の支払額がかなり少なくて済むが、５年２５％ルールは先送りでの負担増になる。

[394: 匿名さん]

>>393
＞自分でシミュレーションをしてみな。

横レスですが、あなたの方こそ次のシミュレーションをしてみてください。
借入額、返済期間、金利は同じとして、
元金均等→返済２回目以降は初回返済額との差額を繰上返済する
元利均等→元金均等の初回返済額との差額を毎回繰上返済する
つまりどちらも元金均等の初回返済額を維持する（差額は繰上）
元本の減り方、支払い利息、完済までの期間は同じになります

[395: ３９３]

>>394
そのような繰上返済について、さんざん書かれているのはあなたでしょうね。
理論上はあり得ますけど、それだけの繰上返済を実際出来る人は、どれだけいるんでしょうか？
まずないね。だいたいが、最初の数年は手持ち資金を確保するような行動をするよ。
頭で考えて出来ることと、実際に手元資金を考えて資金運用をすることとは違います。

株式を想像で売買することと、実際に売買する違いを考えれば、実際にやった人は理解出来ます。

[396: 匿名さん]

分かりやすく説明すると（数字はアバウトですが）
元利均等だと元本7万円金利3万円で計10万円が初回返済額とする
元金均等だと元本12万円金利3万円の15万が初回返済額とする。

元利均等は元金均等の差額を繰上るとする。
すると元々の元金7万＋利息3万+繰上5万（元金が減る部分）=元金12万+利息3万となり、
元金均等=元利均等＋（元金均等－元利均等）となり、利息と元金の内訳は同じになる。

では2回目の支払いは？
元金均等は2回目の支払額が149500円になってるとする。そこで元利均等は10万円プラス49500円を繰上。
これで2回目の元金と金利の数字は一緒。それを完済まで続けていけば完済日も支払い利息も一緒。
5年ルールとか125%ルールも関係無い。ひたすら元金均等と同じ返済額を繰り返せば結果はそうなる。
唯一の違いは元金均等は一度それで結んでしまえば変更は不可能だけど、元利均等＋繰上にしておけば
月々の返済額は同じで金利負担も完済時期も同じなのに繰上分はバッファとして自由に調整出来る。
当然そのバッファを減らせば支払い利息も完済時期も延びるけどその代わり、最悪の事態を避けられる
可能性も有るわけ。言うなればタダで入れる保険みたいなもん。だから元金均等で払える人は
元利均等＋繰上が最高であり、元金均等にするメリットはゼロ。あるとすれば繰上する手間だとか、それくらい。
しかし、面倒な人でも年一や半年に一度まとめて繰り上げれば、わずかな利息を払うだけでリスクを軽減出来る。

[397: 匿名さん]

>>393

392ではないですが、、

>自分でシミュレーションをしてみな。
>返済額がどのくらい違って、元金の減り方も異なりことが、理解出来るはずだよ。

ん〜、、支払額が元金均等と同じ額になるように、元利均等で繰上額を調整すれば、支払利息も元金の減りも一緒ですよね。

利息は残債に対して発生し、利息以外は元本に充当されますよね。

なので元利均等でも支払額を元金均等と同じになるように毎月繰上すれば、支払利息も元金の減りも一緒ですよ。

元金均等と比べた場合の元利均等のデメリットは繰上の手間位かと。

なので私は392に同感です。

[398: 検討中]

固定と変動とをミックスで借りている人っていませんか？

[399: 購入検討中さん]

いやいや、変動・元利均等のリスクは凄いんですよ？？？
もちろん銀行で十分に、十分に説明をされたとは思いますが。

５年２５％ルールのからくり知ってますか？
それが>>391の言われていることだと思いますよ。

金利１％で借りたとして、今後１．５％～にでもなってみてください。十分あり得る範囲の金利でも、元金なかなか減りませんよ。

[400: ３９３]

>>396
>>397
理屈ではそのとおりになりますよ。
それは元々元金均等払いでローンが組める資金力がある人が出来ることでしょう。
元利金等で組む人は、そういう余裕がある人ばかりではないでしょう。
資金繰りがやっとでなんとか元金均等と同等の繰上返済を続けられる人って、どれだけいるの？
金持ちがやれることと、借入者一般がやれることは異なるんだよ。
あなたがたは、どうなのよ。

私は財住金の元金均等払いローン。元本は５年目で５００万円くらいだ。