変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[32: 匿名さん]

２．６９０％はフラット３５最低金利（優遇後）
０．９７５％は今の変動金利（優遇後）
変動がずっと０．９７５％ということはないにせよ、これを見て３０年固定を選択する人はすごいと思う。

[114: 匿名さん]

>>110

インフレ率より所得の伸び率が低いのはデフレ下だけ

[237: 匿名さん]

でも実際は物価上昇率より所得の伸び率が低いのはデフレ時だけですが？

[485: 481]

>>482
そういうアバウトな数字で例えて「同じだ」と言っても説得力ないな。
>>479には理屈を言っても無駄だよ。理解できないから。でも計算結果を示せば少しは納得するんじゃないか。

下は１千万円を３５年で借りた場合ね。金利はずっと１％として計算したが３％や５％に上がっても両者の関係は同じこと。
①元本充当額と②繰上額の合計（①＋②）は当然にどちらも１千万円となるが、元金均等と元利均等とで①と②の比率が若干違うことに注目。

[496: 481]

>>490
＞それって期間短縮繰上のグラフでしょう。
＞リスクを少なくするために繰上返済すると主張するなら、返済額軽減でのシミュレーションを出したらどうですか。

そうだったな。ついうっかり期間短縮で計算してしまった。
返済額軽減だと繰上毎にリセットされ計算が面倒なため年１回払い（繰上も年１回）としたが支障はなかろう。（総支払い利息額が３円違うのは計算上の誤差）
返済額軽減だと、約定の元本充当額と繰上額の比率がかなり違ってくるな。
オブリゲーションを低く抑えようと思うなら元利均等の方が圧倒的に有利だということがよくわかる。

[535: 481]

>>523
＞同じ金額借りて、同じ金額（変動金利に応じた増減は同じようにあり）を毎月返済しても、リスクの差だけの差は出るわけだ。

そのとおりだな。
だが自分は元金均等。５年後に金利が５％（店頭で６．４％）になっても問題なく、両者のリスクの差は自分にとってはあまり意味はないので。（下図）

[660: 匿名さん]

【元利均等＋返済額軽減繰上】シミュレーターをつくった。
「変動」の方は毎年の金利を任意に設定可能。
ちゃんと毎月返済で計算してますよ。
当初１０年マイナス１％の効果って大きいですね。

[743: 660]

シミュレータを改造しました。
変動／固定　→　ＳＩＭ１（返済額軽減繰上）／ＳＩＭ２（期間短縮繰上）
（どちらも金利は自由に設定できるので変動にも固定にも出来る）

返済額（繰上含む）が同じであれば、返済額軽減であれ期間短縮であれ、元本の圧縮ペースも支払い総利息も総返済額も同じです。
違うのは、グラフのとおり、返済額軽減は約定（義務的）返済額が年々減少しますが、期間短縮だとそうはならないということです。
明らかな誤解、誤りは正しておきたいので、いつものようにシミュレータのグラフで示させていただきます。

また、私はこれまでリスクヘッジの観点から返済額軽減を強く推奨しておりますが、グラフを見ればそれが良くお解りいただけるかと思います。

なお、返済額軽減で繰り上げた人が、実際に期間短縮の場合と同額の返済を維持することができるのかどうかといったことは別の話ですので、それについては言及を避けます。

[814: 743]

返済額軽減と期間短縮についての補足です。
>>743では金利を全期間固定としたことから期間短縮のリスクがわかりにくい例でしたが、下図は金利が上がっていくとどうなるかというシミュレーションです。

金利は、１０年目までは１％、１１年目から０．５％ずつ上がり１８年目以降は５％で高止まりという想定です。
また、返済可能額は借入１千万あたり35,000円／月とし、約定返済額と返済可能額との差額を毎月繰り上げるものとします。
金利が上がりはじめると当然に約定返済額も上がってきますが、それでもＳＩＭ１（返済額軽減）の方は返済可能額（借入１千万につき35,000円／月）の範囲に収まっています。
しかし、ＳＩＭ２（期間短縮）の方は、金利上昇前の繰上で返済期間を５年以上短縮してしまったために、金利上昇時には約定返済額があっけなく返済可能額を超えてしまい、金利が５％となってからは41,616円／月になってしまいました。

[875: 814]

>>847
＞月々の返済額72000円のところを、120000円返済していこうと考えています。

良いですね。そのペースを落とさずに行ければ楽勝でしょう。
私は、借入１千万円あたりに換算して５万円／月（６０万円／月）返済することが理想的（安心して良い水準）だと考えていますが、それに近い数字です。