変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[701: 匿名さん]

とか言いながら最近は1.7優遇とか出てますね。

[702: 匿名さん]

>701
でも、変動はほぼ限界にきてるのは事実だよ。
だからフラット対策？で今月に1.6～2.2%の20年固定が出始めてる。こんな数字ここ数年で見たことない。
フラット対策なら変動より固定の方だね。客層を考えても。

[703: 匿名さん]

てことはまず短期固定が下がってくる可能性ありますね。2年3年固定が変動と同等かそれ以下になれば要検討ですね。

[704: 入居済み住民さん]

変動の元利金等＋返済額軽減の繰上げ返済の良さというのは
10年や17年で完済をすることが目的ではありません。

固定3パーセントで35年借りる場合より、楽に返済するプランです。

金利優遇をもらえば、約1パーセントの変動金利をもらえます。
しかし、変動にはリスクがあるように思う。

固定3パーセントの方が良いのではないか？と思う人もいるかと思う。
※今はいないでしょうが、昔は固定が良いと思っている人がいました

そこで、変動金利1パーセントで借りておきながら、固定3パーセント支払いの同額
を毎月繰り上げ返済していくと、元金がどんどん減って、25年ぐらいで返済が終わって
しまうというのが、このプランの良さです。

変動がこのまま5年間を1パーセントを維持されると、5年後に金利が5パーセントになっても
最初から35年を3パーセントで借りた人より、楽に返済ができます。

最初の10年が1パーセントのままだと、10年後には、元金の3分の1が返済されてしまい
残り25年で最初の借りた金額の3分の2を返済すればよいことになります。

つまり、35年で3000万円を借りた人は、残り25年で2000万円まで元金が減っているのです。
すると、残り25年で2000万円を払えばよいので、非常に月の返済は減っています。
※返済額を軽減しているので
それでも、当初の3000万を3パーセント固定で借りたと思って、差額を繰り上げ返済して
いると、いつのまにか、25年目ぐらいで完済をしてしまうということです。

これが、この変動金利＋繰上げ返済(支払額軽減)のプランです。

なので、変動金利＋繰上げ返済をしてきた人には、10年後は、すでに楽な返済が約束
されているので、いつまでも3パーセント支払いを35年続けていかないといけない
人とは、世界が違うのです。

固定3パーセントで10年払っても、最初の10年は利息ばかりを払うので元金が全然減っていません。
この人たちは、残り25年で多大が元金を地道に払っていくのです。

それが、金利2パーセントの差です。

Mixを考えている人は、固定で余計な利息を払うお金が少しでもあったら、返済額軽減で元金を
減らす方を考えた方が良いです。

10年固定で1.9パーセントで、残り25年でいくら元金が残るのでしょうか？
残り25年金利がUPしていることを考えると、元金を減らして、金利がUPしても支払額が増えない
ようにしておく方が賢いでしょう。

4000万円借りていたら、年の利息は40万円です。
この金を元金返済に使う方が良いでしょう。

利息のために支払ったお金は、一日でも早く変動の金利があがらないと、その差額はすべて
損失となります。

[705: 入居済み住民さん]

フラットに興味なし。
フラットは、フラットのスレに書き込みすればいいのでは？

ここは、変動金利で借りて、どうリスクヘッジをするかを考えるスレでは？

[706: 匿名さん]

確かに10年1.6でも10年後には戻るからね。
なら銀行で優遇後10年1.6とかで今後出てくればそっちのほうがおいしいかも。
優遇前金利が4%超えないとフラットは得にならないからね。
しかもフラットSって結局割高で修繕費とか多く掛かる可能性の高い物件でしょ？
意外と需要が無いのかもしれない。

結局先の事が解らない今の時代（良くなる見通しがあまり無い）に金利を先の先まで固定してしまうのは
逆に怖い気がする。

[707: 匿名さん]

三菱地所の新築マンションが大幅値下げみたいですね。
財閥系まで陥落するようでは、金利が上がるなんて夢のまた夢か。
むしろ資産デフレが怖い所かも…。

[708: 匿名さん]

>706
それはフラットS50の方ですよ。
通常の35年フラットSは今の新築マンションは大方大丈夫です。

[709: 匿名さん]

このスレでは704のような方法がベストな書かれ方だけど、どの出版社の住宅ローンの本を読んでも、その方法はベストじゃないんだよねー。
どちらが嘘（勘違い）ついてるのか。。。
もし住宅ローンの本の方だと、どの出版社も詐欺ですねｗｗ

[710: 匿名]

>709
しょせんは自分のやり方が一番だと吹聴したい人の、オ○ニーみたいなもんだから。掲示板なんて。

[711: 匿名さん]

>>709

最近は変動を勧める住宅ローン本も多くなってますよ。住宅ローンの新常識などがそうですね。
どちらかというと低金利時期に固定を推奨する系は一昔前の本のような気がします。

それと、FPとか本の著者は絶対安全な事を書きがちな気もしますね。万が一の時に責任取れと言われても
困るでしょうし。

ALL ABOUTなんかの記事読んでるとうわべだけの人とかたまにいますし。
あとは自分で判断するしか無いでしょう。

[712: 匿名さん]

>変動がこのまま5年間を1パーセントを維持されると、

これが保証されているわけではないから、固定を選ぶ人がいるんでしょ。
そこそこ低い金利だったら固定した方が精神衛生上いいやってね。

[713: 匿名さん]

専門家の書いた本なんかは
①名前が出てる分、予測が外れた時のクレームが怖いからへたな事を書けない
②企業の利益にもからんでくるのでへたな事を書けない
③結局何かの宣伝がからんでいるからへたな事を書けない

こういった掲示板では、そのへんの専門家より詳しい人が
多々いますので、そっちを参考にした方がよっぽどおもしろい。
その中から自分に合った選択をしていく方がいい。

[714: 匿名さん]

>>709
その住宅ローンの本を書いた人間がどれだけ金利決定メカニズムを知ってるかだが、大半は白痴に近い。
All aboutなんか見ても、馬 鹿の一つ覚えのように変動金利は金利上昇がリスクって言ってるだけのFPだらけ。
細かく計算し、蓋然性が高いシナリオの元では、必ずしも変動金利が危ないというわけではない。
もちろん、今の優遇付きの変動金利で貯金できないようなローンは問題外だが。
ちなみに、時々八百屋が人参を、あるいは不動産屋がマンションを値上げするかのように、銀行が金利を上げられるかのような書き込みが見られるが､無知蒙昧も甚だしい。政策金利は景気に連動する。
仮に、不景気のもとでフリーハンドで銀行が大きく金利を上げたところで、利ざや上昇をそれ以上の不良債権増加の効果で打ち消すだろう。
短期金利連動の変動住宅ローン金利は、政策金利に連動する。最近のような、国債増発懸念による財政プレミアムが増大する状況では、金利上昇は長期ゾーンでのことであり、短期にはあまり大きな影響がないことが大半。

[715: 匿名さん]

>>712

確かに。
でもそうすると状況証拠で検証するしか無いわけだが日銀は
2011年までデフレが続く
デフレが続く限り緩和的金融政策を維持する（時間軸効果）
との事から3年は低金利が続く可能性が高いと見る。

さらにバブル崩壊後の好景気、ITバブル、いざなみ景気時の金利上昇は0.25と0.5。
戦後最長の好景気でさえ5年が限度。今年の2月が底と見れば次の好況がどんなに長くても2013年頃まで。
それまでに政策金利が上がる要素を考えるとかなり限定的。上がったとしても次の不況でまた下がる事もある。
少子高齢化、労働人口の減少、新興国の台頭と、今後も厳しい経済が続く事が予想される。
変動3%（優遇前4.5）の世界が想像しにくい。

唯一有るかもしれない、財政赤字国債暴落は住宅ローン以前に中小企業の存続も危ぶまれるし、そもそも
日本の国家予算自体が成り立たなくなるのだから、国民全員終わり。

こういう事書くと都合のいい考えとか、希望的観測とか、捕らぬ狸とか言う人いるけれど、おそらく
日本国民のほとんどの人が皆そう思ってる。だから、皆消費にお金を回さず、貯蓄する。この考えは
いわば、日本人の標準的な考えだと思う。かといって今の政権に過大な期待も出来ないし。

金利上昇シナリオを描いている人はどんな将来の日本像を描いているのか是非聞いてみたいもんです。

[716: 匿名さん]

>711
固定推奨とも変動推奨とも言ってないのが大半だけど（消費者が自分のライフプランに合わせて選択するというニュアンス）、変動の繰り上げ返済では期間短縮を推奨している本が大半ですよね。

[717: 匿名さん]

どちらにしても、ゆとりローン破たんを除く最近のローン破たんの多くは、「家賃並み支払」のふれこみに踊らされて変動借入した、変動さん達とのことです。
金利が上がらなくてもそうなんだから、今後金利が上がったら一気に変動さんが倒れていくのでしょうね。
私含めてここに来る人は勉強している（しようとしている）変動さんだから、そんな無理な借入はせず、35年のローンを10年くらいで返される方ばかりでしょうから、大丈夫だと思いますが。

[718: 匿名]

>716
期間短縮型繰上返済の方が支払利息は少なくて済みます。
将来収入が減らない・今の返済額を維持出来るのであれば、期間短縮型を選択される方がお得なのは間違いないです。

支払額軽減型は将来リストラに遭う不安があるような人のリスクヘッジです。説明は以前に何度も書かれています。

結局は家計の体力があるかないかなんです。

[719: 匿名さん]

>>717

間違いですね。そんなソース無いですよね？
事実はフラット系の住宅金融支援機構で競売が急増してますから。さらに金利上昇局面と言われた2006年
借入組の破綻者が多いとのデータも有ります。従って、実際は、2006年に今後金利が上がると無理をして
全期間固定にした人の破綻が一番多いようです。

>>718

あなたも間違いですね。
>>562　の
「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが
返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」
を理解できない人ですか？

[720: 匿名さん]

同じ額を繰り上げ返済する場合、期間短縮の方が利息軽減額は大きいです