タイトルを！！から！？に戻しました。
[スレ作成日時]2009-12-01 20:21:49
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない！？その１４
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461:
入居済み住民さん
[2009-12-12 01:23:21]
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462:
入居済み住民さん
[2009-12-12 01:30:08]
Mixしている人は、リスクヘッジをしているように見えて、ただの優柔不断か知識不足か勉強不足です。
Mixで借りている人は、繰上げ返済をどうすれば良いかわからない人が多い。 固定が良いという思い込みがあるのに、固定の方を繰り上げ返済したり、 変動でせっかく低金利で借りているのに、変動を先に繰り上げ返済して高い金利の固定を無駄に 残したりする。 それなら、初めから変動金利で借りて、MIXで借りたときの差額分を、返済額軽減の繰上げ返済を した方が、よっぽど元金がどんどん減り、月の支払額も減り、リスクヘッジできる。 高い金利で安心を買う？なんて発想がそもそも頭が悪くて、元金を1円でもさっさと減らすのが 賢いです。 |
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463:
匿名さん
[2009-12-12 01:38:44]
>>462さんに激しく同意
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464:
匿名さん
[2009-12-12 01:45:53]
>>459
家庭環境や住宅ローン減税がどれくらいあるかにもよると思いますが、例えば自分が病気になって半年くらい働けなくなった時にひとまず何とか支払いが出来る程度残しておけばなんとかなるんじゃないでしょうか。 私だったら300万くらいでしょうか。 |
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465:
匿名さん
[2009-12-12 04:18:01]
変動35年3000万借入の場合、元金均等だと460万の利息。元利均等だと480万の利息。
初回の月々の返済額の差たった1万円。どうでもいいレベルだが、差額繰上を 前提として比較してみると（現実的ではないという話は別として） 元金均等 元本71000円＋利息22000円＝93000円 5年後 元金71000円＋利息19100円＝90100円 元利均等＋差額返済 元金71000円（元々の元金61000円＋繰上返済10000円）＋利息22000円＝93000円 5年後 元金71000円（元々の元金64000円＋繰上返済7000円）＋利息19100円＝90100円 金利が今のままとしたら全く同じ。（あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別） これはエクセルでも使って計算すれば誰でもわかる事。どちらが有利かとか考えるとほぼ一緒（差額繰上しないと しても大して変わらないと思う）だけど、あえて言わせてもらうと、やはり差額繰上はいつでもやめられるのだから 長いローン人生、リストラや会社倒産などで無職になった場合、再就職先が見つかる間は数千円でも節約したいなんて 場面もあるかもしれないので断然元利均等が有利。さらに初回で1万しか差が出ないならば月々プラス1万の自動繰上 でも行ったほうが利息面でもリスク面でも元利均等のが有利になる。 次に5年125%ルール ↑は元利均等元金均等の比較の為に元金均等の返済額に合わせているけど、ここでの変動繰上の王道と思われる 3%相当繰上を行った場合、 当初から3%固定 元金40500＋利息75000円＝115500円 3%差額繰上 元本93500（元々の元金61000円＋差額繰上返済32500円）＋利息22000円＝115500円 まず5年ルール。半年間金利変動が無いというルールに従うと、次の金利見直し時期（半年とする）までに 変動が3.075まで上昇しないと未払い利息は発生しない。もし1年間今の金利が継続すれば1年後に3.15まで 変動金利が上昇しないと未払い利息は発生しない。 当初から3%固定の1年後の元本残高2950万円 変動差額返済した場合の1年後の元本残高2887万円 2887万円を34年で払うと金利が3.15まで上昇しないと未払い利息は発生しない。 よって、低金利（変動が3%に到達しない期間）が長ければ長いほど、元本は減っていくので未払い利息発生 金利はどんどん高くなり、そのリスクはどんどん減っていく。 そう考えると1年以内に変動が3%超えるか、3～5年の間に変動金利が4～5%を超え、さらにその状況が継続すると 思うのならば未払い利息が発生するリスクがあるので変動での借入はやめたほうがよいとなる。 同じように125%ルールも83000円の125%なので5年後に増える可能性のある月々の返済額は104000円。 金利相当でだいたい2.3%。仮に5年間繰上を一切しなかったとしても変動が2.3以上上昇して初めて125%ルール内に 収まらない金額に到達する。ましてや差額繰上で115500円毎月返済しているとなると、125%ルールによって未払い利息が 発生する為の金利はもっと高くなっているはず。 むしろ、変動は5年125%ルールのおかげで向こう10年間の返済額の上限が決められているので現在の返済額の25%増しを 頭に入れておけばほぼ返済額を固定出来ているのであり、急激な金利上昇でも無い限り、このルールはメリットである。 このルールが無ければ金利変動が起こるたびに対応を検討する必要があるけど、このルールのおかげで10年間という 長いスパンでトータル的に検討すればよいのであり、元本が多く、低金利のうちに対策をとっておけばよいとなる。 |
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466:
匿名さん
[2009-12-12 04:25:17]
※補足
借入金融機関の都合で月々の自動繰上やインターネットを使った簡単な繰上返済が出来ない人が 差額繰上を１年に１度まとめて行うとすると 32500×12=39万円なので、1年間、この39万円に対して月々繰上する人より多く利息を払う事になるので だいたい1800円くらい多く払う事になる。いずれにしても毎月が毎年になってもわずかな差なので どっちでもいいとは思う。 もちろん手数料タダなのも前提だけど、繰上前提で借入るならばその辺も借入先選定で考慮しておくべき。 |
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467:
匿名さん
[2009-12-12 09:57:12]
あらら、ホントゆとりローンの時と同じ臭いがするね。
「～損しないでしょ」「～得でしょ」論争 |
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468:
匿名さん
[2009-12-12 10:19:03]
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469:
匿名さん
[2009-12-12 10:19:37]
>>467
これだけ分かりやすく解説されていても分からない（理解力が無い）のではもう何言っても無駄ですね。 おそらくあなたを理解させる事は不可能でしょう。 それとも反論が有るのであれば、ゆとりローンと同じという根拠を今の変動との比較で論じて頂けます でしょうか？それともそんな気がするだけですか？ |
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470:
匿名さん
[2009-12-12 10:29:43]
>>468
>＞金利が今のままとしたら全く同じ。 >だから、それが論理のすり替えだって、何度も言ってるじゃない。 >あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別 と言ってるように元金均等と元利均等を比較しやすくする為にあえて断っているんだが？ 別に金利を上昇させても結果は同じだよ。ただややこしくなるから分かりやすくしてるだけなのに。 もしかして本当に読解力が無いのか？大丈夫か？ |
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471:
459
[2009-12-12 11:36:27]
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472:
匿名さん
[2009-12-12 12:10:25]
>470
①同じ額を同じタイミングで繰上返済 ②全く繰上なし だと、同じでないだろ。 だったら、一方繰上し一方繰上しない比較は、論理のすり替えだって言うことが、理解出来ないのは、あなたなんじゃない。プ～ |
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473:
匿名さん
[2009-12-12 12:11:31]
おまけに、元利均等のみある５年ルール無視でな。
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474:
匿名さん
[2009-12-12 12:11:38]
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475:
匿名さん
[2009-12-12 12:12:28]
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476:
匿名さん
[2009-12-12 12:14:31]
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477:
匿名さん
[2009-12-12 12:18:12]
>>472
おいおい。本当にあれなのか？ 一方を繰り上げし、一方を繰り上げしない、じゃないだろう？ どちらも毎月同じ金額を返すように調整すれば、という前提だろ？ 別に元金均等も繰り上げしたっていいんだぜ。 元利均等と同じ金額だけ繰り上げる事になるがな。 一年間で同じ金額を返すようにすれば、どういう差があるかって話だろ。 俺は正直元金均等と元利均等に何で拘るのかわからないし、たいして差はないだろと思ってるけど、それはただの言いがかりだろう。 |
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478:
匿名さん
[2009-12-12 12:32:44]
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479:
匿名さん
[2009-12-12 13:10:52]
>476
>月々の返済額を同じにするんだから 本当に○カだな。 返済額一緒だなんて誰が決めた。 一緒なのは、借入れ額と借入れ年数だけだ。 スタートから、元本返済額と利息額は違うんだよ。 差があるんだよ。 どっちが得かは、明白だろ。その後、同じ人間が同じように繰上していってもしなくてもね。 |
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480:
匿名さん
[2009-12-12 13:14:28]
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スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
その多い分を、繰上げ返済(支払額軽減)でするので、リスクヘッジです。
万が一、会社が倒産したり、解雇になったときには、繰上げ返済をせずに、
少ない支払いでしのぐ。
万が一がこなければ、元金均等と同額以上の繰上げ返済をしていく。
好きなように支払いをコントロールできるのが、元利金等の返済です。
固定で3パーセントで支払っている人で、さらにボーナス支払いとかしている人が
支払いに苦しんでいる。
変動で元利金等は、そういうリスクヘッジをしているのです。
デフレで、不景気で、倒産、解雇、年収減に対応できるので、変動金利。
インフレ、好景気、年収アップ、金利UPに対応できるのは、変動金利。
5000万借りて3パーセントの金利は、150万円の利息を1年に払わないといけない。
1パーセントなら、50万円ですむ。
無駄にたくさん利息を払うのが固定の趣味。
125パーセントになるときって、どれぐらい金利がUPしたときですか？
そもそも、こんなルールあっても、金利が上がらないので味わえないですな。
あはは。