パークシティLaLa横浜の情報交換しましょう【６】

[匿名さん]

パークシティLaLa横浜についての情報を希望しています。

所在地：神奈川県横浜市 都筑区池辺町4035-13（地番）
交通：横浜線 「鴨居」駅から徒歩11分
総戸数：705戸
築年月 2007年11月
建物構造 鉄筋コンクリート造
敷地の権利形態：所有権
売主：三井不動産、明豊エンタープライズ
施工：三井住友建設

横浜都筑区 傾斜マンション問題
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584376/
三井不動産レジデンシャルですが・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78364/
旭化成建材の評判は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584508/
三井住友建設の評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47633/
前スレ（パークシティLaLa横浜の情報交換しましょう【５】）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9065/

【スレッド本文を修正いたしました 2015/10/20 管理人】

[381: 匿名さん]

>378

空輸できるくらいなら、問題のある棟も曳家にして場所を移動、杭を打ち直しができるでしょ。

[382: 匿名]

>>378
もし、大した問題がないとしたら建て替えと言う考え方は私も反対。
私利私欲のために人としても考え方が傲慢だし、三井不動産も環境問題をどう考えているのかと思う。
補修できなくて命が危険なら仕方がないけど、そうでないなら住民も三井不動産もコミュニティーの一員としての説明を求めます。
未来や子供たちに恥ずかしい。

[383: 匿名]

>>380
それがマスゴミとよばれる所以だと思います。質の低さ。
それと、旭化成と三井だとマスコミや政界への実弾の物量が相当差があることも原因と考えています。

[384: 匿名さん [男性]]

家のマンションも三井が販売したマンションだけど管理組合に住人からこのマンションは大丈夫なのか調査の申し入れがあって住人間で大揉めしてる。
調べて何かあったら資産価値が下がるから調べるなという人たちと命に関わることだから安全を優先して調べろという人たち。
補償の問題もしらべてみなければはっきりしないし非常に悩ましい。

[385: 匿名さん]

>382
なるほど
そういう視点からの考え方もあるのですね

眼からうろこです
どうもありがとう

[386: 匿名]

>>384
まずは三井不動産が自社商品として安全性を保証して販売していますから、それが揺らいでいる以上、品質管理記録を開示して企業としての説明責任を求めてみてはいかがでしょう。一流企業として当然必要な対応だと思います。
そして三井不動産の品質管理に問題があると判断できれば調査を要求すればよいと思います。

[387: 匿名さん]

>>386
そりゃ無理だ。品質管理のノウハウは会社の重要な営業秘密ですよ。記録をそのまま開示しろというのは無理な要求ですね。

[388: 匿名]

>>388
当然ノウハウなど社外秘のものは説明を受けられないでしょう。しかしマンションは住民立ち会いの品質確認なども行われています。まずは当たり前のことを当たり前に確認したことを説明してもらえば良いのではないかと思います。それが納得できない、説明できない、怪しいとなれば自費で検査するしかないでしょう。

[389: 匿名さん]

386 387

現代の多段階・広範囲な「ものづくり」における品質保証方法はそう言う体系ではないです。
だから「ものづくり」から一番遠くに位置する、顧客への最終責任者である三井不動産レジデンシャルの品質管理記録を開示してもらっても大した意味はありません。

例えば、売主である旧三井不動産が、建物に使った鉄筋の、その鉄の成分・成績表、その鉄鉱石の生産情報、原産地情報など、全段階の情報を自ら管理しているわけがないでしょ。
これはそれぞれの材料・部品、作業・工事といった全てに共通する話です。
品質管理ではなく品質保証という概念です。

[390: 匿名]

>>388
確かに、あるゼネコンだけど、発注者に品質管理の方法や実施記録、社内の施工管理の方法や社内で作成する技術基準や注意ポイントなどいろいろ詳しく見せてくれた。お願いしたら個人で見るだけにしてくださいと言われたけど、技術基準をコピーしてくれた、堂々としていると安心する。

[391: 匿名さん]

三井物件を検討しています。
今よりも広い住戸に住み替えたいなと。

モデルルームで頂いたパンフレット類の中に、品質管理について書かれたパンフレットもありました。
TQPMについて書かれており、その中には施工段階ごとの品質管理であるKQIというものもありました。
さすがに杭が支持層に届いているかまではわからないんですかね。

今回のようなことがあると何だか淋しい気持ちになりますね。気に入った物件でしたし、検討は続けていますがテンションは下がり気味です。

[392: 匿名]

建築物の品質については国や学会で重要で標準的に確認が必要な部分が示されています。建築基準法も基準の一つです。それらがどうなっているか確認すれば良いと思います。建築物の品質保証の基礎部分です。それ等の説明に納得がいかなければ自費で検査をすればよいと思います。
貴方がおっしゃる「鉄筋の、その鉄の成分・成績表、その鉄鉱石の生産情報、原産地情報など、全段階の情報」はこれらに含まれませんのでマンションの品質管理に携わる方であれば管理の対象外ですという回答があるのではないかと思います。
対象外の部分が気になるのであれば所有者がサンプリングして自費で調査すれば良いと思います。

[393: 匿名]

>>391
心中お察しします。
本当は少し期間を開けられれば良い気がします。
このような問題が起きれば各社お客様への品質への対応や管理の質が上がるのではないかと想像します。せめて購入時に安心できる説明が受けらるようになればと思います。
がんばってください。

[394: 匿名]

>>389
要は法で保証が義務付けられている構造耐力上主要な部分を聞けばいいだろ
そっから外れたこと聞いても無駄

[395: 匿名さん]

>387

ノウハウがあったらこんな事態にならなかった。

公開できないのなら第三者検証を売主負担でして住民に提出すべき。

[396: 匿名]

>>389
No.392の鉄筋についての答えは、あくまでミルシートと製品整合を行った上での前提で答えていますので勘違いなさらないでください。それが信用できない場合、それに記載されていない物については対象外と言う意味です。

[397: 匿名さん]

>>393さま
391です。
くだらない内容に温かいお言葉ありがとうございます。

おっしゃるように少し間を置くのもアリかなと思ったりもしています。

[398: 匿名]

建て替えは証拠隠滅だという陰謀論めいた話が出ていますが、単純に算盤を弾いてみたら業者・住民双方とも建て替えのほうが現実的だったということなんでしょう。
証拠を残したところで実際には何か大がかりな調査ができるわけではないですからね。

[399: 匿名さん]

>398

そもそもまだ調査中なので、建物の強度がどの程度なのかも確定していない。なので、算盤をはじいたうえでの結論ってのはあり得ない、

[400: 匿名]

まだ調査中で問題点がはっきりしていないからね。

[401: 匿名]

>>397さん
　Good luck！

[402: 匿名]

問題点をはっきりさせたとして降って湧いたような災難に遭遇している住民に何の利益があるというの？
住民のみなさんの不利益解消が第一ですね。

問題点解消は証人喚問か何かで別途国会でお願いしたい。

[403: 匿名]

問題点をはっきりさせて理解するということは、購入者の方々が判断するための基礎となる情報を得るということだよ。
知は財産になると思います。

青信号で横断歩道を渡っていても車にはねられることがある。
不条理でも自分の頭に火の粉が降れば自分で払わなきゃならない時があるんだよ。

[404: 匿名]

知の財産？
ばか言ってんじゃないよ。
そんなことは住民にはどうでもよいし、不利益解消が本当に最優先。

[405: 匿名さん]

今のところ安全性には問題ないそうだ。
そうカリカリしなさんな。

それとも売りに出そうとした出鼻くじかれたの？

[406: 匿名]

>>403 >>404
いいぞーやれやれ！　朝から元気だな！
俺も
知識のある奴は得するし
無知は損すると思うぞ

[407: 匿名さん]

>>405
地震もないのにひび割れて傾いた建物が、震度7の地震でも安全？
どれだけの不正があったかも把握しきれていないのに安全宣言する不誠実な発言を信じるとは、のんきな人だなｗ

[408: 匿名]

金持ってんのは相手だからな。
いくら不満並べて金よこせとほざいたところで絶対出さんよ。
裏で舌出して取れるもんなら取ってみろって言ってるよ。
やっぱり知識をつけて、事実を突き付けて、交渉で勝ち取るしかねぇよ。

[409: 匿名さん]

＞第三者検証を売主負担でして住民に提出

昨今、どうしたわけか、意味不明の第三者何チャラが大流行りだけれど、どの第三者何チャラを取ってもろくなものはない。本質的に委員を決めた段階で結論ありきなのは自明の理。
費用売主負担の第三者何チャラが誰の利益のために行動するか考えるまでも無いし、住民側の利益で選んだ第三者委員の費用を売主が負担するはずも無い。

[410: 匿名さん [男性 60代]]

チョット気になっていたので記載します。

各報道の中で、この杭工事はダイナウイングだとなっていますが
これチョットおかしいです。

旭化成建材の「DYNAWING」のプレスリリースは、2006年4月20日です。
この工事が行われたのは、2005年12月からです。
辻褄が合わない！

誰か分かる人いたら、教えてください。

[411: 匿名さん [男性 60代]]

もう一点気になっているのが

杭工事の一次下請けのHHTの責任が何も、議論の対象になっていないのもおかしいです。

公共工事の入札及び契約の適正化の促進に関する法律（平成12年11月27日法律第127号）によって、
一次も二次下請けも行政処分の対象になるはずです。一次から二次への一括下請けは同法違反です。
若し、現場代理人を置いていたとしても、管理義務違反になるのでは？

更に言えば、発注者であるMHの業務内容を見ていると、一級建築士事務所登録をしていなくては出来ない内容が記載されていますので、多分（ネット確認しても登録番号見つからない！）登録しているのだと思われますが、そうだとすれば、地盤（地質）データは発注者が提示すべき項目であることは、自明です。そうでなくとも、大手不動産会社なので今回が初めてでは無いので、そんなことは分かっているはず。少なくと社会的・道義的責任は免れないはず！

後、元請け業者であるMSCの設計監理責任は、建築確認申請書類に記載の少なくとも工事監理者の責任、及び構造設計者の責任は、免れないと思います。まさに建築基準法及ぶ建築士法違反行為です。

このような事が起こってしまっているのも、設計施工が分離していないからです。

監督官庁も何をやっているのか？

[412: 匿名さん]

410さん、411さんはとても鋭いご指摘をなさっているなと感心してしまいました。
私は今の物件を買う時は売主と施工会社ぐらいしか見ず、あとは間取りが気に入って購入しましたが、やはり住宅は大きな買い物ですからもっときちんと勉強して買うべきだなと改めて思いました。
皆さんの書き込みは私には非常に勉強になります。

MHというのは三井不動産レジデンシャルのことでよろしいでしょうか？
仮にそうでしたら、1級建築士事務所登録の有無はわかりませんが、以前1級建築士の有資格者を中途採用枠で募集していたのを見たことはありますのでそれらしき専門家の方が社内にいらっしゃるのではないかと思われます。

あと、三井不動産レジデンシャルにおいては施工段階ごとのチェック項目の中に、サンプル調査ではあるようですが杭が支持層に届いているか等を社内でもチェックする仕組みがあるといった記載がパンフレットにもありました。

実際にそれらの業務を適切に行っていたのかが私も疑問ですが。
何よりも先にまずは住民の方への補償をしっかり行って頂きたいです。

[413: 匿名]

>>411丸投げ禁止法がすでに施行さんたあとの時期なのに責任だけ丸投げするのはおかしいし、下請け孫請けに責任がないとするのもおかしいと言ってます？
確かにその通りでしょうけどそれを正論と言うんだと思います、訴訟にでもなればそれが仇になり業者がお互いに責任をなすりつけ合い長引く原因になるだけと思いますよ。

[414: 匿名]

>>406
損得で語るなら700世帯にとっての得など個人の得になるとは過去の事例から見ても思えませんがね。
頭の中だけで大金持ちの焼け太りを妄想するのは自由ですが確実にお互いの不利益を解消していくのがベターな解決策でしょう、三井住友建設が潰れるのは仕方ないとして三井レジが疲弊し喜ぶ人はもっとヤバい物件建ててるかもしれないライバル会社だけ。

[415: 匿名]

あれだけカタログで品質を謳っていた三井レジですらこんな状況だと中小デベ物件など怖くて住めませんね。

[416: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

ここは将来大化けするかもな。
三井が横浜市に働きかけ再開発指定タワーで仕切り直しとかね。
そうなりゃ事業協力者住戸で数千万の得になる。

[417: 匿名]

>>416
申請あげてからタワー立ち上がるのに何年かかるかご存じですか？

[418: 匿名さん [男性 60代]]

>>413
訴訟にするのは、私の今現在の感覚では一番の愚策だと思います。

ですが、事件番号-平成 21(受)1019平成23年7月21日最高裁第一小法廷の判例があります。
通称別府マンション事件と言います。
http://nichijuken.org/pdf/20131211.pdf
今の最高裁の傾向としては、かなり消費者の感覚に近くなってきている傾向にあります。

ただ、だからと言って予断を許さないのは同意見ですが、訴訟は誰が誰にどの部分の損害賠償を請求するのか？
が、争点となると考えます。よって、その部分は切り離して考えられるのではないでしょうか？

>>412
ここで言っているのは、元々の売主を言っています。
MHLは2006年10月に組織替えによって、今回の物件を継承したという事ですよね？
なので、元々の売主を言っています。

[419: 匿名さん [男性 60代]]

参考までに、

別府マンション事件
http://roof-net.jp/index.php?%E3%80%8C%E5%88%A5%E5%BA%9C%E3%83%9E%E3%8...

http://kennchiku.xyz/

http://www.ritsumei.ac.jp/acd/cg/law/lex/11-3/matsumoto.pdf

等が、参考になると思います。

[420: 匿名]

>>418
最高裁の判例があって、杭がでたらめで、その他の管理もでたらめ、相手も認めているから裁判すれば完全に勝てるのではないですか。
詐欺と同じだから訴えたほうがいいのではないですか。

[421: 匿名さん]

>>418ありがとうございます。この判例が出ていると言うことは業者はタイル剥がれや倒壊のリスクが当面ないように補修すれば当座の責任は全うできちゃいますね。何年も何十年も責任などをトコトン追求するよりイメージダウンを最小限に止めたいというデベの弱みを利用してある程度の好条件を引き出せたらさっさと合意してしまうのが得策ですね。

[422: 匿名]

>>418
最高裁の判例なら間違いないし、裁判で一気に決着するのもありだな。

[423: 匿名]

>>421
その場しのぎの補修は一切拒否ですよ。

[424: 匿名さん [男性 60代]]

工期の考察

今回の物件は、鉄筋コンクリート12階建て4棟705戸

私の試算では下記の様になります。

整地及び準備工事等：1か月
杭工事　　　　　　：3か月
基礎工事　　　　　：1か月
躯体工事　　　　　：12か月（1階当たり1か月、型枠の存置期間は法令上3週間）
仕上げ+設備工事　 ：3か月
完了検査等　　　　 :2か月
計　　　　　　　　：22か月

これが、ほぼ妥当な工期だと考えます。

それが、2005年12月から2007年11月だとすれば24か月です。
決して、工期のない工事ではありません。むしろ、余裕があるくらいです。

何故、支持地盤が設計図書と異なっていたのに杭の再発注をしなかったのか？

答えは、どうも>>112の方や、三井住友建設の評判の>>158、>>165の方が言っていることが、真相のよう思えてなりません。

[425: 匿名さん]

>>415
大手は驕っているのではないでしょうか？

[426: 匿名さん [男性 60代]]

工事費の考察

最多価格帯4,650万円705戸

私の独断と偏見による工事費の考察です。

平均を4,500万円として705戸→4,500万円×705戸＝317.25億円
この当時のこの地域の地価が20.6万円/㎡で3万㎡
20.6万円/㎡×3万㎡＝61.8億円－正直もっと安く仕入れていると思いますが、とりあえず当時の地価で。

317.25億円/1.75※1（諸税+広告宣伝費+設計監理料+敷地調査費用等々+利益30％？）＝181.285億円

※1：私が国土法の届け出義務があった当時は1.54倍でした。デベロッパーの利益率を15％として。

181.285億円-61.8億円＝119.486億円（建物工事費、敷地造成及び造園等含め）

119.486億円/（705戸×85.0㎡）÷0.8（レンタブル比）＝119.486億円/74,906.25㎡＝15.95万円/㎡→52.73万円/坪です。

この当時の建設工事費は、RC造で60万円/坪でしたのでレンタブル比の外廊下、外階段等々を考慮すると、この52.73万円/坪という金額は無理な数字ではありません。

これを戸当たりに換算すると、15.95万円×85.0㎡+61.8億円/705＝1,355.75万円+876.66万円＝2,232.41万円→約2,235万円/戸

つまり、4,500万円の住戸の原価は2,235万円で原価率49.67％だという事です。

[427: 匿名さん]

>>424
>>426

ここらへんのことをより充実させた内容にして、ブログなどで公開してみてはいかがでしょうか？

非常に面白い試みですし参考になりました(^^)

[428: 匿名さん [男性 60代]]

裁判での決着は極力避けたほうが良いと思います。

三審まで行くのに、約10年は掛かります。

それと、自力解決はお金と精神的負担が大きいです。

今の流れから考えて、お勧めできません。

皆さんが冷静になられて、話し合いをしたほうが得策だと思います。

[429: 匿名さん [男性 60代]]

戸当たり以下の部分に間違いがありました！
訂正させていただきます


これを戸当たりに換算すると、15.95万円×85.0㎡/0.8+61.8億円/705＝1,694.6875万円+876.66万円＝2,571.3475万円→約2,575万円/戸

つまり、4,500万円の住戸の原価は2,575万円で原価率57.22％だという事です。

失礼いたしました。

[430: 匿名さん]

話し合いはいいんだけど、話し合ってどういう結果にもっていくかの合意形成が住人間ですら全く出来ていませんからなあ。これ今後何十年かかるんだろう。