パークシティLaLa横浜の情報交換しましょう【６】

[匿名さん]

パークシティLaLa横浜についての情報を希望しています。

所在地：神奈川県横浜市 都筑区池辺町4035-13（地番）
交通：横浜線 「鴨居」駅から徒歩11分
総戸数：705戸
築年月 2007年11月
建物構造 鉄筋コンクリート造
敷地の権利形態：所有権
売主：三井不動産、明豊エンタープライズ
施工：三井住友建設

横浜都筑区 傾斜マンション問題
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584376/
三井不動産レジデンシャルですが・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78364/
旭化成建材の評判は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584508/
三井住友建設の評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47633/
前スレ（パークシティLaLa横浜の情報交換しましょう【５】）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9065/

【スレッド本文を修正いたしました 2015/10/20 管理人】

[334: 匿名さん]

第三者機関（委員会）って、あちこちで最近流行っているようだけれど、根本的問題はその委員を任命するのが事件の当事者なり利害関係者だってことなんだよね。だからと言ってもし完全な第三者である勝手連が組織を立ち上げて調査答申しても影響力ゼロだし。
だから第三者機関と言っても何ら公正中立な答えが出るわけない。

[335: 匿名さん]

>>334
ごもっとも。
なんだけど、さすがに会社側も、明らかに会社寄りとすぐバレるような人選はしないでしょ。たいていは大学の先生とか弁護士とかが中心になりますよね。さすがにそこまで抜け作ではないかと。

[336: 匿名さん]

>335

地所のケースだけど、南青山で問題が発覚した時、当初は補修して第三者機関でチェックして引き渡すと説明していた。その第三者機関として提示した団体は、施工会社の役員が理事に名をつられていた。第三者なんて言っても鵜呑みにできない。

[337: 匿名さん]

>>336
それは確かに抜け作だった。笑

[338: 匿名]

「今までで最も評価が高かった時の値段での買い取り」というと、2007年当時の評価になる。
3500万円だとすると、3500万円と慰謝料しか貰えない。
だが建て替えた場合は新築となるため、地価の関係から２割高い4200万円の物件となる。
仮に全戸買い取りとなると、２割分の差額700万円×705戸で49億3500万円。
建て替え費用自体は140億円の見込みなので、実質的には90億円の損失。
ただし建て替えの場合は空きスペースや階数を増やすなどして戸数を稼ぐこともでき、仮に210戸ほど増やしてしまえば90億円の穴埋めができトントンの計算。
実際にそこまで増やすのは難しいだろうが、可能な限り増やしてくるだろう。

[339: 匿名さん]

>338

容積率、建蔽率、高さ制限はすでにいっぱいに使ってるからそれは無理。

[340: 匿名]

>>339
それは嘘

[341: 匿名さん]

新築時に余裕をもって建てていたのなら三井はその時みすみす利益を捨ててたことになる。

[342: 匿名さん]

杭数本を交換する金も惜しい
というのだから

関係会社のどこにも、そんな余裕はあるわけねえ！

[343: 匿名さん [男性 40代]]

住民は２割値上がりしてると主張しているので３５００万の２割程度の上乗せがあるのでは？
２割といってるのは実際の中古の売買記録の実質取引額がもっとも高い時の差額のパーセンテージを使って算出してるんですかね。
確かに値上がりしてるマンションは値上がりしてるけど、ここはどうだったんですかね

[344: 匿名さん]

27日に補償額の提示があるようです。
三井と旭化成は、お前んとこが出せ！駄目だ、そんなには出せない！と激闘の最中でしょうか？

[345: 匿名さん]

>344

三井住友建設のミスも露見した。費用負担のバトルは、さらに混迷を深める。

[346: 匿名さん]

補償額を提示する説明会、また平日なんだね。ニュース見てると夜にやってるみたいだけど、説明会に参加するのに仕事を早く切り上げて帰らなきゃならない。そういった三井の対応っていかがなものかと思う。

[347: 匿名]

>>343
現在の場所に新築で建て替えた場合が約２割増しの評価になるので、今の中古の状態ままでは3500万円を3500万円で買うことが最大限の対応だとも言えるわけです。
交渉次第では、建て替え後に住む人に対して3500万円と慰謝料を払い、4200万円の物件を買わさせる形になることも考えられます。
(もし建て替え後も無償で住めるのなら、２年間家賃を補償されて別のマンションに住み、建て替えた新築に移ると同時に売ってしまえば、現時点で買い取られるよりもかなり得をします)

[348: 匿名さん]

>343

ここは値上がりしていないよ。それにミニバブル期の販売だったんで、市場全体の相場としても上がってるのは1割くらい。２割くらい上がってるのはミニバブル前との比較。

[349: 匿名]

今のご時世ファミリータイプで3500万円じゃまともなとこには住めないよ。

[350: 匿名さん]

もともとここ平均価格は４０００くらいだった。

[351: 匿名さん]

これ旭化成より、三井の方が悪くない？
三井レジの社長、今頃激怒してるだろうなあ。
「全棟再建費用は旭化成持ちに出来るって言ったじゃないかぁ！」

　横浜市都筑区のマンション傾斜問題で、施工主の三井住友建設が、くいの未到達が判明した場所の強固な地盤「支持層」が実際には深さ１６メートル付近にあるのに、設計段階で２メートル浅い約１４メートルと見込んでくいを発注していたことが２４日、同社への取材で分かった。
広報担当者は「横浜は地盤の起伏があり、支持層の把握が難しい。現場では急に深くなっている場所があったと思われる。想定が外れたのはうちの責任」とくいの長さ不足は設計した同社のミスと認めた。
http://m.sponichi.co.jp/society/news/2015/10/25/kiji/K2015102501138296...

[352: 匿名さん]

三井住友建設が旭化成建材にこれで納期までやれとプレッシャーを与えていたのが諸悪の根源。

[353: 匿名さん]

そもそも杭の長さが十分だったら、支持層まで打ち込まなかったら杭の頭が飛び出すことになる。

旭化成に責任を押し付けたときに、このことに気が付かないほうがおかしい。今回の報道、三井不動産にも火の粉は飛ぶよ、きっと。そして三井不動産、三井住友建設、旭化成で費用分担の押し付け合いのバトルが始まる。

[354: 匿名さん]

杭打ち会社の中では旭化成建材はコンプライアンスはいい方かも。
個人の資質に問題を誘導していくやり方が汚い

[355: 匿名さん]

>354

個人の資質・・・は同意するけど、データ改ざんする社員がいて、コンプライアンスはいい方なんてありえない。教育できてない訳だし。

[356: 匿名]

>>353
杭の長さが充分でわざと頭を飛び出させる奴はさすがにいないよ。
３社は常識的な話しができるからその点やりやすい、ダメでも司法決着すればいいだけだから結局そこそこ常識的な金額で決着することになる。

[357: 匿名さん]

短い杭を打ち込んで、支持層に届いていないからといって作業者に責任はないよね。なぜそこでデータ改ざんが行われたか。個人でやったことでなく、スケジュールを守るために組織的な隠ぺいがあったと考えるのが普通。調査が進むといろいろぼろが出てくるでしょ。

[358: 匿名]

支持層を確認する義務が仕事の一部だから責任はあるよ。

[359: 匿名さん]

>358

それだと最初の説明から虚偽でしょ。なんで誰も突っ込まなかったんだろう。

[360: 匿名さん]

買取を提示してきたけど、建て替えでまたそこに住む場合は、どうなるんだろうか？
また、その間の住居は？
まだ、そこまでは具体的にはない？

[361: 匿名さん]

>360

具体的な提示は27日になってるけど、三井が今までに提示しているのは、全棟建て替え、希望者への買い取り、仮住まい費用の補償。

ここに見切りをつけた人は三井に引き取ってもらってほかに移る。残りたい人たちで、建て替え決議して、決議が通ったら建て替え。その間は仮住まい。残っても建て替え決議が通らないこともあるので、その時にどうするかとかいろいろパターンを考えて判断しなきゃならないから住民はこれから頭を悩ますことになる。

[362: 匿名さん]

何となく短い杭を入れた時点で三井住友建設は知っていたのでは？
支持層に入ったかは音でもわかるらしいが。
その状態を放置できるのは普通なのかな？
これを常習的にやっている事と黙っているとしたら、この会社の施工建築物も調べないとおかしくないか？

[363: 匿名さん]

三井住友建設の担当者も三井不動産や旭化成の社長が早々と頭下げちゃったので
真相はこうですと
言い出しにくくなったのではなかろうか。

[364: 匿名さん]

>>361
買取の人を除いた住民の賛成が、規定数を達してればいいというわけではないのですね。
残った住民は、みんな建て替え賛成者ではない場合があるのですか？

[365: 匿名さん]

>364

問題のない（とされている）棟の住民にとっては建て替えで数年間の仮住まいはデメリットと思う人もいるはず。というか、テレビのインタビューで、そう答えてる人がいる。なので残った人の中から全棟建て替えには反対する人も出てくるはず。

[366: 匿名]

>>359
一応、設計が三井住友建設なので杭の設計責任も三井住友建設で合ってるけど実態はわからないよ。会見で旭が押されているから三井住友建設が「おい旭化成、杭工事やるから設計もやれ、全部お前の責任で丸投げじゃ、わかったな」それでできた図面に三井住友の抜け作が「はい合格」、三井不動産の抜け作も「責任はあんた達ね、図面はどうでもいい、はい満点」なんてことも想像できる。

[367: 匿名さん]

>364

買い取った分は三井に所有権が移るから、議決権は三井が行使することになる。

[368: 匿名]

>>362
三井不動産も三井住友建設も現地で支持層確認してれば当然わかるよ。
事務所でエロ動画観てるとわかんないわなぁ

だから、この抜け作２名の担当物件も調査しないと危ないよ。

[369: 匿名]

>>363
三井不動産も三井住友建設も他物件の品質管理状況を追及されることを避けているんだよ。
この件だけ、ごめんなさい責任とります、その他隠蔽作戦。

[370: 匿名さん]

今回の原因が実際どういうものだったかは分からないが、それはさて置き、
同様の問題がいつ起きても不思議ではないことが分かった。それは以下の
ような条件がそろったときに発生する。

・ 施工会社は、杭が支持基盤に届かないような設計ミスを起こすことがある。
・ 施工会社は、杭が届かなかった場合はコスト超過と大幅な工期遅延を想定
　しなくてはならないが、それをどうにか避けたいという意思が働く。
・ 杭打ちを担当する下請け会社は、杭が届かなかった場合は施工会社に報告
　しなくてはならないが、施工会社の機嫌を損ねたくないという意思が働く。
・ 両社の意思が明に、または暗に一致した場合、杭の打ち直しを回避する
　方策を探しはじめる。以上が「動機」となる。
・ 幸い（？）杭が届いているかどうかは第三者には分からないという性質
　がある。また、杭打ちデータは記録できなかったという言い訳が立ち、
　実際に改ざんするケースも多々ある。杭の隠ぺいはこうした「機会」に
　恵まれていることを認識する。
・ 施工会社も下請け会社も、販売会社から安く買い叩かれているため、これ
　以上赤字を増やすわけにはいかない、背に腹は代えられないとして隠ぺい
　行為を「正当化」しようとする心理が働く。
・ 以上の過程を踏まえ、杭が支持基盤に届いていなくてもそれが発覚する
　可能性は低く、また良心の呵責もそれほど感じる必要がないと判断する。
・ 事実が隠ぺいされる。

　これらはすべての施工会社、下請け会社において発生する可能性がある
「不正の構造」である。この構造を温存する限り、同じ問題は何度でも発生
すると予想される。

[371: 匿名さん]

>368

それが事実なら、データを偽造されたからわからなかったという説明は、根底から覆るね。改ざんの上に隠ぺいも加わる。

[372: 匿名]

業者としては建て替えのほうが簡単だし、住民としては資産価値で考えた場合に建て替えのほうがいい。補修という選択は現実的にないので、最終的にはどこかのタイミングで建て直しになるのでしょう。

[373: 匿名さん]

傾いてる棟は建て替えになるんだろうけど、それ以外の棟をどうするかは住民の判断次第でしょ。割れる意見の取りまとめを管理組合がいなきゃならない。理事は大変だろうな。

[374: 匿名さん]

全部まとめて建替えが
証拠隠滅で後腐れなしという意味で望ましい

[375: 匿名さん]

>374

どういう立場の方。

[376: 匿名さん]

建て替えのためと称して取り壊して証拠隠滅するために、高値買取して議決権を集める。

全棟建て替えや、高値買取の提案って極めて異例なんだけど、裏にそういう意図があったら相当悪質だな。

[377: 匿名]

そういうことになるね。
>>323さんの言われていることが正しい。先行杭の選定にあたって問題が生じそうなときは少し長めの杭を準備すればいいだけのことだけど、設計がまともだとそれもほとんど必要ない。あって１ｍ長くしといた方がいいかな程度。

[378: 匿名さん]

全棟建て替えということは上物はすべて産業廃棄物？
問題ない棟には問題なく住めるのにそんなもったいないことがよくできるな。
壊すんだったら俺にくれ。あるいは
東北地方の被災地に空輸しろ。
仮設に比べたらはるかにましだろう。

[379: 匿名]

↑　ごめんね。No.377は>>371さんへのアンサーです。

[380: 匿名さん]

>377

なんでマスコミってそういうところ追求しないんだろう。

[381: 匿名さん]

>378

空輸できるくらいなら、問題のある棟も曳家にして場所を移動、杭を打ち直しができるでしょ。

[382: 匿名]

>>378
もし、大した問題がないとしたら建て替えと言う考え方は私も反対。
私利私欲のために人としても考え方が傲慢だし、三井不動産も環境問題をどう考えているのかと思う。
補修できなくて命が危険なら仕方がないけど、そうでないなら住民も三井不動産もコミュニティーの一員としての説明を求めます。
未来や子供たちに恥ずかしい。

[383: 匿名]

>>380
それがマスゴミとよばれる所以だと思います。質の低さ。
それと、旭化成と三井だとマスコミや政界への実弾の物量が相当差があることも原因と考えています。

[384: 匿名さん [男性]]

家のマンションも三井が販売したマンションだけど管理組合に住人からこのマンションは大丈夫なのか調査の申し入れがあって住人間で大揉めしてる。
調べて何かあったら資産価値が下がるから調べるなという人たちと命に関わることだから安全を優先して調べろという人たち。
補償の問題もしらべてみなければはっきりしないし非常に悩ましい。

[385: 匿名さん]

>382
なるほど
そういう視点からの考え方もあるのですね

眼からうろこです
どうもありがとう

[386: 匿名]

>>384
まずは三井不動産が自社商品として安全性を保証して販売していますから、それが揺らいでいる以上、品質管理記録を開示して企業としての説明責任を求めてみてはいかがでしょう。一流企業として当然必要な対応だと思います。
そして三井不動産の品質管理に問題があると判断できれば調査を要求すればよいと思います。

[387: 匿名さん]

>>386
そりゃ無理だ。品質管理のノウハウは会社の重要な営業秘密ですよ。記録をそのまま開示しろというのは無理な要求ですね。

[388: 匿名]

>>388
当然ノウハウなど社外秘のものは説明を受けられないでしょう。しかしマンションは住民立ち会いの品質確認なども行われています。まずは当たり前のことを当たり前に確認したことを説明してもらえば良いのではないかと思います。それが納得できない、説明できない、怪しいとなれば自費で検査するしかないでしょう。

[389: 匿名さん]

386 387

現代の多段階・広範囲な「ものづくり」における品質保証方法はそう言う体系ではないです。
だから「ものづくり」から一番遠くに位置する、顧客への最終責任者である三井不動産レジデンシャルの品質管理記録を開示してもらっても大した意味はありません。

例えば、売主である旧三井不動産が、建物に使った鉄筋の、その鉄の成分・成績表、その鉄鉱石の生産情報、原産地情報など、全段階の情報を自ら管理しているわけがないでしょ。
これはそれぞれの材料・部品、作業・工事といった全てに共通する話です。
品質管理ではなく品質保証という概念です。

[390: 匿名]

>>388
確かに、あるゼネコンだけど、発注者に品質管理の方法や実施記録、社内の施工管理の方法や社内で作成する技術基準や注意ポイントなどいろいろ詳しく見せてくれた。お願いしたら個人で見るだけにしてくださいと言われたけど、技術基準をコピーしてくれた、堂々としていると安心する。

[391: 匿名さん]

三井物件を検討しています。
今よりも広い住戸に住み替えたいなと。

モデルルームで頂いたパンフレット類の中に、品質管理について書かれたパンフレットもありました。
TQPMについて書かれており、その中には施工段階ごとの品質管理であるKQIというものもありました。
さすがに杭が支持層に届いているかまではわからないんですかね。

今回のようなことがあると何だか淋しい気持ちになりますね。気に入った物件でしたし、検討は続けていますがテンションは下がり気味です。

[392: 匿名]

建築物の品質については国や学会で重要で標準的に確認が必要な部分が示されています。建築基準法も基準の一つです。それらがどうなっているか確認すれば良いと思います。建築物の品質保証の基礎部分です。それ等の説明に納得がいかなければ自費で検査をすればよいと思います。
貴方がおっしゃる「鉄筋の、その鉄の成分・成績表、その鉄鉱石の生産情報、原産地情報など、全段階の情報」はこれらに含まれませんのでマンションの品質管理に携わる方であれば管理の対象外ですという回答があるのではないかと思います。
対象外の部分が気になるのであれば所有者がサンプリングして自費で調査すれば良いと思います。

[393: 匿名]

>>391
心中お察しします。
本当は少し期間を開けられれば良い気がします。
このような問題が起きれば各社お客様への品質への対応や管理の質が上がるのではないかと想像します。せめて購入時に安心できる説明が受けらるようになればと思います。
がんばってください。

[394: 匿名]

>>389
要は法で保証が義務付けられている構造耐力上主要な部分を聞けばいいだろ
そっから外れたこと聞いても無駄

[395: 匿名さん]

>387

ノウハウがあったらこんな事態にならなかった。

公開できないのなら第三者検証を売主負担でして住民に提出すべき。

[396: 匿名]

>>389
No.392の鉄筋についての答えは、あくまでミルシートと製品整合を行った上での前提で答えていますので勘違いなさらないでください。それが信用できない場合、それに記載されていない物については対象外と言う意味です。

[397: 匿名さん]

>>393さま
391です。
くだらない内容に温かいお言葉ありがとうございます。

おっしゃるように少し間を置くのもアリかなと思ったりもしています。

[398: 匿名]

建て替えは証拠隠滅だという陰謀論めいた話が出ていますが、単純に算盤を弾いてみたら業者・住民双方とも建て替えのほうが現実的だったということなんでしょう。
証拠を残したところで実際には何か大がかりな調査ができるわけではないですからね。

[399: 匿名さん]

>398

そもそもまだ調査中なので、建物の強度がどの程度なのかも確定していない。なので、算盤をはじいたうえでの結論ってのはあり得ない、

[400: 匿名]

まだ調査中で問題点がはっきりしていないからね。

[401: 匿名]

>>397さん
　Good luck！

[402: 匿名]

問題点をはっきりさせたとして降って湧いたような災難に遭遇している住民に何の利益があるというの？
住民のみなさんの不利益解消が第一ですね。

問題点解消は証人喚問か何かで別途国会でお願いしたい。

[403: 匿名]

問題点をはっきりさせて理解するということは、購入者の方々が判断するための基礎となる情報を得るということだよ。
知は財産になると思います。

青信号で横断歩道を渡っていても車にはねられることがある。
不条理でも自分の頭に火の粉が降れば自分で払わなきゃならない時があるんだよ。

[404: 匿名]

知の財産？
ばか言ってんじゃないよ。
そんなことは住民にはどうでもよいし、不利益解消が本当に最優先。

[405: 匿名さん]

今のところ安全性には問題ないそうだ。
そうカリカリしなさんな。

それとも売りに出そうとした出鼻くじかれたの？

[406: 匿名]

>>403 >>404
いいぞーやれやれ！　朝から元気だな！
俺も
知識のある奴は得するし
無知は損すると思うぞ

[407: 匿名さん]

>>405
地震もないのにひび割れて傾いた建物が、震度7の地震でも安全？
どれだけの不正があったかも把握しきれていないのに安全宣言する不誠実な発言を信じるとは、のんきな人だなｗ

[408: 匿名]

金持ってんのは相手だからな。
いくら不満並べて金よこせとほざいたところで絶対出さんよ。
裏で舌出して取れるもんなら取ってみろって言ってるよ。
やっぱり知識をつけて、事実を突き付けて、交渉で勝ち取るしかねぇよ。

[409: 匿名さん]

＞第三者検証を売主負担でして住民に提出

昨今、どうしたわけか、意味不明の第三者何チャラが大流行りだけれど、どの第三者何チャラを取ってもろくなものはない。本質的に委員を決めた段階で結論ありきなのは自明の理。
費用売主負担の第三者何チャラが誰の利益のために行動するか考えるまでも無いし、住民側の利益で選んだ第三者委員の費用を売主が負担するはずも無い。

[410: 匿名さん [男性 60代]]

チョット気になっていたので記載します。

各報道の中で、この杭工事はダイナウイングだとなっていますが
これチョットおかしいです。

旭化成建材の「DYNAWING」のプレスリリースは、2006年4月20日です。
この工事が行われたのは、2005年12月からです。
辻褄が合わない！

誰か分かる人いたら、教えてください。

[411: 匿名さん [男性 60代]]

もう一点気になっているのが

杭工事の一次下請けのHHTの責任が何も、議論の対象になっていないのもおかしいです。

公共工事の入札及び契約の適正化の促進に関する法律（平成12年11月27日法律第127号）によって、
一次も二次下請けも行政処分の対象になるはずです。一次から二次への一括下請けは同法違反です。
若し、現場代理人を置いていたとしても、管理義務違反になるのでは？

更に言えば、発注者であるMHの業務内容を見ていると、一級建築士事務所登録をしていなくては出来ない内容が記載されていますので、多分（ネット確認しても登録番号見つからない！）登録しているのだと思われますが、そうだとすれば、地盤（地質）データは発注者が提示すべき項目であることは、自明です。そうでなくとも、大手不動産会社なので今回が初めてでは無いので、そんなことは分かっているはず。少なくと社会的・道義的責任は免れないはず！

後、元請け業者であるMSCの設計監理責任は、建築確認申請書類に記載の少なくとも工事監理者の責任、及び構造設計者の責任は、免れないと思います。まさに建築基準法及ぶ建築士法違反行為です。

このような事が起こってしまっているのも、設計施工が分離していないからです。

監督官庁も何をやっているのか？

[412: 匿名さん]

410さん、411さんはとても鋭いご指摘をなさっているなと感心してしまいました。
私は今の物件を買う時は売主と施工会社ぐらいしか見ず、あとは間取りが気に入って購入しましたが、やはり住宅は大きな買い物ですからもっときちんと勉強して買うべきだなと改めて思いました。
皆さんの書き込みは私には非常に勉強になります。

MHというのは三井不動産レジデンシャルのことでよろしいでしょうか？
仮にそうでしたら、1級建築士事務所登録の有無はわかりませんが、以前1級建築士の有資格者を中途採用枠で募集していたのを見たことはありますのでそれらしき専門家の方が社内にいらっしゃるのではないかと思われます。

あと、三井不動産レジデンシャルにおいては施工段階ごとのチェック項目の中に、サンプル調査ではあるようですが杭が支持層に届いているか等を社内でもチェックする仕組みがあるといった記載がパンフレットにもありました。

実際にそれらの業務を適切に行っていたのかが私も疑問ですが。
何よりも先にまずは住民の方への補償をしっかり行って頂きたいです。

[413: 匿名]

>>411丸投げ禁止法がすでに施行さんたあとの時期なのに責任だけ丸投げするのはおかしいし、下請け孫請けに責任がないとするのもおかしいと言ってます？
確かにその通りでしょうけどそれを正論と言うんだと思います、訴訟にでもなればそれが仇になり業者がお互いに責任をなすりつけ合い長引く原因になるだけと思いますよ。

[414: 匿名]

>>406
損得で語るなら700世帯にとっての得など個人の得になるとは過去の事例から見ても思えませんがね。
頭の中だけで大金持ちの焼け太りを妄想するのは自由ですが確実にお互いの不利益を解消していくのがベターな解決策でしょう、三井住友建設が潰れるのは仕方ないとして三井レジが疲弊し喜ぶ人はもっとヤバい物件建ててるかもしれないライバル会社だけ。

[415: 匿名]

あれだけカタログで品質を謳っていた三井レジですらこんな状況だと中小デベ物件など怖くて住めませんね。

[416: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

ここは将来大化けするかもな。
三井が横浜市に働きかけ再開発指定タワーで仕切り直しとかね。
そうなりゃ事業協力者住戸で数千万の得になる。

[417: 匿名]

>>416
申請あげてからタワー立ち上がるのに何年かかるかご存じですか？

[418: 匿名さん [男性 60代]]

>>413
訴訟にするのは、私の今現在の感覚では一番の愚策だと思います。

ですが、事件番号-平成 21(受)1019平成23年7月21日最高裁第一小法廷の判例があります。
通称別府マンション事件と言います。
http://nichijuken.org/pdf/20131211.pdf
今の最高裁の傾向としては、かなり消費者の感覚に近くなってきている傾向にあります。

ただ、だからと言って予断を許さないのは同意見ですが、訴訟は誰が誰にどの部分の損害賠償を請求するのか？
が、争点となると考えます。よって、その部分は切り離して考えられるのではないでしょうか？

>>412
ここで言っているのは、元々の売主を言っています。
MHLは2006年10月に組織替えによって、今回の物件を継承したという事ですよね？
なので、元々の売主を言っています。

[419: 匿名さん [男性 60代]]

参考までに、

別府マンション事件
http://roof-net.jp/index.php?%E3%80%8C%E5%88%A5%E5%BA%9C%E3%83%9E%E3%8...

http://kennchiku.xyz/

http://www.ritsumei.ac.jp/acd/cg/law/lex/11-3/matsumoto.pdf

等が、参考になると思います。

[420: 匿名]

>>418
最高裁の判例があって、杭がでたらめで、その他の管理もでたらめ、相手も認めているから裁判すれば完全に勝てるのではないですか。
詐欺と同じだから訴えたほうがいいのではないですか。

[421: 匿名さん]

>>418ありがとうございます。この判例が出ていると言うことは業者はタイル剥がれや倒壊のリスクが当面ないように補修すれば当座の責任は全うできちゃいますね。何年も何十年も責任などをトコトン追求するよりイメージダウンを最小限に止めたいというデベの弱みを利用してある程度の好条件を引き出せたらさっさと合意してしまうのが得策ですね。

[422: 匿名]

>>418
最高裁の判例なら間違いないし、裁判で一気に決着するのもありだな。

[423: 匿名]

>>421
その場しのぎの補修は一切拒否ですよ。

[424: 匿名さん [男性 60代]]

工期の考察

今回の物件は、鉄筋コンクリート12階建て4棟705戸

私の試算では下記の様になります。

整地及び準備工事等：1か月
杭工事　　　　　　：3か月
基礎工事　　　　　：1か月
躯体工事　　　　　：12か月（1階当たり1か月、型枠の存置期間は法令上3週間）
仕上げ+設備工事　 ：3か月
完了検査等　　　　 :2か月
計　　　　　　　　：22か月

これが、ほぼ妥当な工期だと考えます。

それが、2005年12月から2007年11月だとすれば24か月です。
決して、工期のない工事ではありません。むしろ、余裕があるくらいです。

何故、支持地盤が設計図書と異なっていたのに杭の再発注をしなかったのか？

答えは、どうも>>112の方や、三井住友建設の評判の>>158、>>165の方が言っていることが、真相のよう思えてなりません。

[425: 匿名さん]

>>415
大手は驕っているのではないでしょうか？

[426: 匿名さん [男性 60代]]

工事費の考察

最多価格帯4,650万円705戸

私の独断と偏見による工事費の考察です。

平均を4,500万円として705戸→4,500万円×705戸＝317.25億円
この当時のこの地域の地価が20.6万円/㎡で3万㎡
20.6万円/㎡×3万㎡＝61.8億円－正直もっと安く仕入れていると思いますが、とりあえず当時の地価で。

317.25億円/1.75※1（諸税+広告宣伝費+設計監理料+敷地調査費用等々+利益30％？）＝181.285億円

※1：私が国土法の届け出義務があった当時は1.54倍でした。デベロッパーの利益率を15％として。

181.285億円-61.8億円＝119.486億円（建物工事費、敷地造成及び造園等含め）

119.486億円/（705戸×85.0㎡）÷0.8（レンタブル比）＝119.486億円/74,906.25㎡＝15.95万円/㎡→52.73万円/坪です。

この当時の建設工事費は、RC造で60万円/坪でしたのでレンタブル比の外廊下、外階段等々を考慮すると、この52.73万円/坪という金額は無理な数字ではありません。

これを戸当たりに換算すると、15.95万円×85.0㎡+61.8億円/705＝1,355.75万円+876.66万円＝2,232.41万円→約2,235万円/戸

つまり、4,500万円の住戸の原価は2,235万円で原価率49.67％だという事です。

[427: 匿名さん]

>>424
>>426

ここらへんのことをより充実させた内容にして、ブログなどで公開してみてはいかがでしょうか？

非常に面白い試みですし参考になりました(^^)

[428: 匿名さん [男性 60代]]

裁判での決着は極力避けたほうが良いと思います。

三審まで行くのに、約10年は掛かります。

それと、自力解決はお金と精神的負担が大きいです。

今の流れから考えて、お勧めできません。

皆さんが冷静になられて、話し合いをしたほうが得策だと思います。

[429: 匿名さん [男性 60代]]

戸当たり以下の部分に間違いがありました！
訂正させていただきます


これを戸当たりに換算すると、15.95万円×85.0㎡/0.8+61.8億円/705＝1,694.6875万円+876.66万円＝2,571.3475万円→約2,575万円/戸

つまり、4,500万円の住戸の原価は2,575万円で原価率57.22％だという事です。

失礼いたしました。

[430: 匿名さん]

話し合いはいいんだけど、話し合ってどういう結果にもっていくかの合意形成が住人間ですら全く出来ていませんからなあ。これ今後何十年かかるんだろう。

[431: 匿名 [男性 60代]]

今回の傾きの原因ですが、

このページ等を見ていると、

①周辺地域の地下水の利用による圧密沈下と、
+②杭が支持層へ指示されていないことによる過荷重による沈下と、
+③杭のダイナウイング工法の拡底部セメント量不足によるポーラス化に伴う、
周辺泥土の拡底部への混入に拠っての①及び②による引っ張りが原因ではないかと
考えますが、いかがでしょうか？

素人の浅知恵なので、お分かりになる方がいたらお教え下さい。

[432: 匿名 [男性 60代]]

参考までに、

別府マンション事件
http://roof-net.jp/index.php?%E3%80%8C%E5%88%A5%E5%BA%9C%E3%83%9E%E3%8...

http://kennchiku.xyz/

http://www.ritsumei.ac.jp/acd/cg/law/lex/11-3/matsumoto.pdf

等が、参考になると思います。

[433: 匿名]

理事の友人に聞いたところ管理組合上層部は今回の件は裁判起こして司法の手に委ねる、という方向性で話を進めていくようです。

おそろしく時間はかかりますが、フェアで公的な結論を出すにはそれしかないでしょう。

裁判になれば、管理組合の理事達が嫌がってる建て替え路線も消滅しますし、賠償金も一人頭100万程度になってしまうでしょう。

しかし住民間の利害がこれだけ一致しないと一向に前に進めないまま、報道もそのうちなくなり、何もなかったことになります。

管理組合はそれだけは防がねばならないという姿勢ですから、とりあえず裁判というわけです。

それもこれも一部住民の強欲さが招いたこと。同じマンションの住民として情けなくなりました。

無許可ないし挙手せず、やたらと賠償金や資産価値の話でがなり散らしてばかりいる某氏のせいです。お願いですから黙ってください。