パークシティLaLa横浜についての情報を希望しています。
所在地：神奈川県横浜市 都筑区池辺町4035-13（地番）
交通：横浜線 「鴨居」駅から徒歩11分
総戸数：705戸
築年月 2007年11月
建物構造 鉄筋コンクリート造
敷地の権利形態：所有権
売主：三井不動産、明豊エンタープライズ
施工：三井住友建設
横浜都筑区 傾斜マンション問題
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584376/
三井不動産レジデンシャルですが・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78364/
旭化成建材の評判は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584508/
三井住友建設の評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47633/
前スレ（パークシティLaLa横浜の情報交換しましょう【５】）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9065/
【スレッド本文を修正いたしました 2015/10/20 管理人】
[スレ作成日時]2015-10-19 18:21:59
現在の物件
パークシティLaLa横浜
- 所在地：神奈川県横浜市 都筑区池辺町4035-13（地番）
- 交通：横浜線「鴨居」駅から徒歩11分
- 総戸数： 705戸
パークシティLaLa横浜の情報交換しましょう【６】
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414:
匿名
[2015-10-26 10:39:04]
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415:
匿名
[2015-10-26 10:42:09]
あれだけカタログで品質を謳っていた三井レジですらこんな状況だと中小デベ物件など怖くて住めませんね。
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416:
ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん
[2015-10-26 11:04:00]
ここは将来大化けするかもな。
三井が横浜市に働きかけ再開発指定タワーで仕切り直しとかね。 そうなりゃ事業協力者住戸で数千万の得になる。 |
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417:
匿名
[2015-10-26 11:07:18]
>>416
申請あげてからタワー立ち上がるのに何年かかるかご存じですか？ |
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418:
匿名さん [男性 60代]
[2015-10-26 12:10:44]
>>413
訴訟にするのは、私の今現在の感覚では一番の愚策だと思います。 ですが、事件番号-平成 21(受)1019平成23年7月21日最高裁第一小法廷の判例があります。 通称別府マンション事件と言います。 http://nichijuken.org/pdf/20131211.pdf 今の最高裁の傾向としては、かなり消費者の感覚に近くなってきている傾向にあります。 ただ、だからと言って予断を許さないのは同意見ですが、訴訟は誰が誰にどの部分の損害賠償を請求するのか？ が、争点となると考えます。よって、その部分は切り離して考えられるのではないでしょうか？ >>412 ここで言っているのは、元々の売主を言っています。 MHLは2006年10月に組織替えによって、今回の物件を継承したという事ですよね？ なので、元々の売主を言っています。 |
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419:
匿名さん [男性 60代]
[2015-10-26 12:29:18]
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420:
匿名
[2015-10-26 12:31:09]
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421:
匿名さん
[2015-10-26 12:41:10]
>>418ありがとうございます。この判例が出ていると言うことは業者はタイル剥がれや倒壊のリスクが当面ないように補修すれば当座の責任は全うできちゃいますね。何年も何十年も責任などをトコトン追求するよりイメージダウンを最小限に止めたいというデベの弱みを利用してある程度の好条件を引き出せたらさっさと合意してしまうのが得策ですね。
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422:
匿名
[2015-10-26 12:56:39]
>>418
最高裁の判例なら間違いないし、裁判で一気に決着するのもありだな。 |
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423:
匿名
[2015-10-26 13:03:16]
>>421
その場しのぎの補修は一切拒否ですよ。 |
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424:
匿名さん [男性 60代]
[2015-10-26 13:24:23]
工期の考察
今回の物件は、鉄筋コンクリート12階建て4棟705戸 私の試算では下記の様になります。 整地及び準備工事等：1か月 杭工事 ：3か月 基礎工事 ：1か月 躯体工事 ：12か月（1階当たり1か月、型枠の存置期間は法令上3週間） 仕上げ+設備工事 ：3か月 完了検査等 :2か月 計 ：22か月 これが、ほぼ妥当な工期だと考えます。 それが、2005年12月から2007年11月だとすれば24か月です。 決して、工期のない工事ではありません。むしろ、余裕があるくらいです。 何故、支持地盤が設計図書と異なっていたのに杭の再発注をしなかったのか？ 答えは、どうも>>112の方や、三井住友建設の評判の>>158、>>165の方が言っていることが、真相のよう思えてなりません。 |
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425:
匿名さん
[2015-10-26 13:34:44]
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426:
匿名さん [男性 60代]
[2015-10-26 14:08:33]
工事費の考察
最多価格帯4,650万円705戸 私の独断と偏見による工事費の考察です。 平均を4,500万円として705戸→4,500万円×705戸＝317.25億円 この当時のこの地域の地価が20.6万円/㎡で3万㎡ 20.6万円/㎡×3万㎡＝61.8億円－正直もっと安く仕入れていると思いますが、とりあえず当時の地価で。 317.25億円/1.75※1（諸税+広告宣伝費+設計監理料+敷地調査費用等々+利益30％？）＝181.285億円 ※1：私が国土法の届け出義務があった当時は1.54倍でした。デベロッパーの利益率を15％として。 181.285億円-61.8億円＝119.486億円（建物工事費、敷地造成及び造園等含め） 119.486億円/（705戸×85.0㎡）÷0.8（レンタブル比）＝119.486億円/74,906.25㎡＝15.95万円/㎡→52.73万円/坪です。 この当時の建設工事費は、RC造で60万円/坪でしたのでレンタブル比の外廊下、外階段等々を考慮すると、この52.73万円/坪という金額は無理な数字ではありません。 これを戸当たりに換算すると、15.95万円×85.0㎡+61.8億円/705＝1,355.75万円+876.66万円＝2,232.41万円→約2,235万円/戸 つまり、4,500万円の住戸の原価は2,235万円で原価率49.67％だという事です。 |
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427:
匿名さん
[2015-10-26 14:17:42]
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428:
匿名さん [男性 60代]
[2015-10-26 14:23:04]
裁判での決着は極力避けたほうが良いと思います。
三審まで行くのに、約10年は掛かります。 それと、自力解決はお金と精神的負担が大きいです。 今の流れから考えて、お勧めできません。 皆さんが冷静になられて、話し合いをしたほうが得策だと思います。 |
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429:
匿名さん [男性 60代]
[2015-10-26 14:52:48]
戸当たり以下の部分に間違いがありました！
訂正させていただきます これを戸当たりに換算すると、15.95万円×85.0㎡/0.8+61.8億円/705＝1,694.6875万円+876.66万円＝2,571.3475万円→約2,575万円/戸 つまり、4,500万円の住戸の原価は2,575万円で原価率57.22％だという事です。 失礼いたしました。 |
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430:
匿名さん
[2015-10-26 15:27:52]
話し合いはいいんだけど、話し合ってどういう結果にもっていくかの合意形成が住人間ですら全く出来ていませんからなあ。これ今後何十年かかるんだろう。
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431:
匿名 [男性 60代]
[2015-10-26 15:45:18]
今回の傾きの原因ですが、 このページ等を見ていると、 ①周辺地域の地下水の利用による圧密沈下と、 +②杭が支持層へ指示されていないことによる過荷重による沈下と、 +③杭のダイナウイング工法の拡底部セメント量不足によるポーラス化に伴う、 周辺泥土の拡底部への混入に拠っての①及び②による引っ張りが原因ではないかと 考えますが、いかがでしょうか？ 素人の浅知恵なので、お分かりになる方がいたらお教え下さい。 |
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432:
匿名 [男性 60代]
[2015-10-26 15:46:55]
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433:
匿名
[2015-10-26 15:51:25]
理事の友人に聞いたところ管理組合上層部は今回の件は裁判起こして司法の手に委ねる、という方向性で話を進めていくようです。
おそろしく時間はかかりますが、フェアで公的な結論を出すにはそれしかないでしょう。 裁判になれば、管理組合の理事達が嫌がってる建て替え路線も消滅しますし、賠償金も一人頭100万程度になってしまうでしょう。 しかし住民間の利害がこれだけ一致しないと一向に前に進めないまま、報道もそのうちなくなり、何もなかったことになります。 管理組合はそれだけは防がねばならないという姿勢ですから、とりあえず裁判というわけです。 それもこれも一部住民の強欲さが招いたこと。同じマンションの住民として情けなくなりました。 無許可ないし挙手せず、やたらと賠償金や資産価値の話でがなり散らしてばかりいる某氏のせいです。お願いですから黙ってください。 |
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損得で語るなら700世帯にとっての得など個人の得になるとは過去の事例から見ても思えませんがね。
頭の中だけで大金持ちの焼け太りを妄想するのは自由ですが確実にお互いの不利益を解消していくのがベターな解決策でしょう、三井住友建設が潰れるのは仕方ないとして三井レジが疲弊し喜ぶ人はもっとヤバい物件建ててるかもしれないライバル会社だけ。