クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

>>80
何を軸に安いと言っているのか述べないと答えようがない。

[82: 匿名さん]

三井に訴訟起こして負けたWコンの住民達って、いまだにパークタワーのネガキャンしてんの？

[83: 匿名さん]

>78さんのように考える人は増えてきているかも
共用設備が充実していると資産価値が上がるというようにも言われますが、
年数が経てば経つほどその維持管理にお金がかかるようになりますから
いずれば困ったことになりかねないですし。
そういうのはシンプルで良いんじゃないですかね。

[84: 匿名さん]

立地を重視するならここは検討対象外でしょうか…
湾岸でも珍しい徒歩10分超物件ですしね

東雲エリアで徒歩10分超の物件ってプラウド位しかないですよね

[85: 匿名さん]

豊洲から一番近い物件だから325前後かもね。

[86: 匿名さん]

>>83さん
共用設備の維持費なんてたかが知れていますよ。
例えば共用施設が充実していて、何もない団地マンションより管理費・修繕積立金が将来的に月３万円高くなったとしても（こんなに差がつくことは普通あり得ないですが、極端な例として。）、10年で360万、30年で1080万円の差です。70m2の坪単価で考えれば50万円/坪程度。

上でパークタワー東雲の例がありましたが、その物件は平均坪220万の超お得物件でした。
仮に将来の管理費・修繕積立金が非常識なまでに高くなったとしても＋坪50万円＝坪270万円換算になります。

つまり、何もない団地型マンションで坪270万円以上出すなら、将来の維持費高騰を考慮してもパークタワー東雲を新築で買った方がお得だったことになります。

立地でも共用設備でも特に目立ったものがない本物件は価格で勝負しないと駄目だと思いますが、幾らで売り出すのか、期待しています。

[87: 匿名さん]

ウーン、それは負担増を滞納者なく積み立てられた場合の
話しでしょ。
充実した共用設備の維持費の負担増なら納得感はあるけど
負担増が駐車場などの附属設備の使用料不足が原因となると
もめるのは必定なので、平面駐車場のメリットは大きいと思う。

[88: 匿名さん]

坪単価300くらいだと思うよ。
タイムマシンが開発されるならパークタワー東雲買うなり、豊洲買うなりするけど。無理でしょ？

[89: 匿名さん]

坪200万円そこそこだったWコンは天カセエアコン、無垢フローリング、ディスポーザー、
タンクレストイレなどなど、いまのどの豊洲物件も太刀打ちできない設備でした。
そして立地はご存じのとおり東雲エリアでNO.1。
建材費の高騰で値段が上がってるとはいえ、ちょっとやる瀬ないですね。
ちなみに当時坪300万円出せば白金や恵比寿も検討の範囲でした。

[90: 匿名さん]

Wコンは坪150万ちょっとくらいでしょ。

[91: 匿名さん]

いまの半額か・・・。
でもちょっと潮目も変わってきたみたいだし、ここが300ってことはないんじゃない？

http://wangantower.com/?p=10797

[92: 匿名さん]

PHT値下げしたみたいね。
しょせん坪300が限界のまちって露呈したから、ここは220くらいででるんじゃないかな？

[93: 匿名さん]

Wコンの住人は何かと必死だな。

[94: 匿名さん]

ここは値下げされるようなことあるんでしょうか。
販売されてみないとわからないことでしょうけど。

駅は近くないけど、買い物便利ですし。
他にない良さもあると思います。

でも、高級路線には思えないですし、
特別な共有施設もなくてシンプルな感じなので
価格は控えめ路線なのではないかなと思っています。

ホームページの雰囲気からも、
あまり高くなさそうな気がするのですが、甘いでしょうか。

[95: 匿名さん]

Wコンの中古売出価格（スーモ）

82.08㎡　5,150万円（207万円）
82.08㎡　5,080万円（204万円）
81.11㎡　5,280万円（219万円）
86.69㎡　5,480万円（209万円）
82.45㎡　5,480万円（219万円）
86.06㎡　5,790万円（222万円）

築8年とはいえ、立地、仕様、規模すべてにおいてここを上回る東雲No.1物件のWコンがこの値段。
坪300万円とかあり得ないでしょ。

[96: 匿名さん]

築8年(・_・?)
いい加減すぎる

[97: 匿名さん]

>>92
元々他の部屋に比べて割高だった部屋に調整入っただけで、逆に値上げも入れてるから全体の坪単価は変わってない。
そして豊洲は新築、中古共にかなり前に300の壁は楽に越えている。今は350の壁を越えるかどうかの踊り場にいるというのが正確なデータです。
だからここが220万なんて淡い期待しても裏切られるのがオチですよ。てか220万なんてボランティア価格は100%ないね。

[98: 匿名さん]

Wコンは確か築11年ですね。内装の豪華さは未だに目を見張るものがありますが、流石に最近のタワマンと比較すると随所に古さが見えますね。

[99: 匿名さん]

ダブコンは豊洲から徒歩17分くらいでしょ？

普通に考えれば300超えてもおかしく無いかと。

[100: 匿名さん]

ある日の伊藤忠都市開発の会議議事録

綜合開発課長「70平米2LDKで5000万円が当物件のターゲットである年収800万円世帯の許容範囲です！」
総合開発事業部長「いまの東京五輪の盛り上がりなら70平米2LDK 6000万円もいけるんじゃないのか？」
綜合開発本部長「じゃ、間取って70平米2LDK 5500万円に決まり！」

というわけで、ここの坪単価は259万円に決定しました。

[101: 匿名さん]

そんなに安かったら2戸買うわ（笑）
どうせ300超えてくるだろ。

[102: 匿名さん]

>>95
WコンがNo.1物件と言うのはギャグか何かでしょうか？

[103: 匿名さん]

間取りを見ればターゲットは自ずと見えてきます。
71㎡3LDK、83㎡4LDKのプランで分かる通り、価格（広さ）を抑えてでも居室は確保して
なるべく都心の近くに住みたい不動産一次取得ファミリーです。
この層の世帯年収は800万円がボリュームゾーンで、物件予算は5000万円です。
となると71㎡3LDKは4800万円（坪223万円）、83㎡4LDKは6000万円（坪238万円）あたり。
話題の湾岸物件で5000万円切る価格はそれなりにインパクトありますし、
売主が云う「私にも買える価格！」のコピーにも違和感ありません。
なにより非タワーで立地条件も良いとは言えない物件はササッと売り切りたいのが売主の本音でしょう。

仮にここに坪300（70平米で6300万円！）出すなら、前述のダブコンの82平米2LDK5000万円で
駅近タワー生活（しかも1千万円以上も安くて10平米以上広い）を送ったほうが賢明です。
※当方、Wコン住人でも仲介業者でもありません

[104: 匿名さん]

>>103
そんな値段で出てくるわけないじゃん。
ここの土地の取得価額を考えるとどんなに薄利にしたって250以上であることははほぼ確定してます。そんな淡い期待しても無駄だよ。

[105: 匿名さん]

関係者から聞いた話だと、300位らしいですよ。

[106: 匿名さん]

300とか言ってる人は、近隣の中古の売主でしょう。
プラウドもビーコンも動き鈍いからね。たまに安いのが売れるけど。
実際にここが250前後で売り出されると近隣の中古にとっては逆風ですね。

[107: 匿名さん]

すでにパークタワー東雲は350で成約してるよ。

[108: 匿名さん]

坪単価330万いかないだろうけど、300は超えるよ。

[109: 匿名さん]

築1年のパークタワー東雲が坪250万なのに、
どういう理由で小規模板状のここが坪300万になるのか、誰か説明してください。
http://wangan-mansion.jp/property/27

[110: 匿名さん]

>>109
あんた、これだけ相場が動いたこの2年くらい寝てたの？

[111: 匿名さん]

>>109
築何年だろうと、中古は中古。
新築は、2割増しでしょ。

[112: 匿名さん]

>>106
250で売り出されることはまずないだろうし、
仮にそうなったら瞬間蒸発だと思うけど、
冷静に考えたら250でも十分高いよねｗ
僅か2、3年前の、しかも財閥系タワマンが坪220、30だからねぇ
相場は恐ろしい・・・

[113: 匿名さん]

＞111
＞新築は、2割増しでしょ。

ここが坪300になるという理由がこれか・・・。
まあ、説明できないだろうね。

[114: 匿名さん]

>>113
説明になってるじゃん。
ある断面での新築と中古を比較した場合、それが相場。

[115: 匿名さん]

＜パークタワー東雲＞　築1年　現在売出価格　72.85㎡／2LDK／5,980万円
【４１階】スカイラウンジ／ソラプラザビュー
【３６階】ソラプラザプレイ
【３０階】ソラプラザヒーリング
【２８階】スカイドッグラン／ゲストルーム２部屋
【２４階】ソラプラザギャラリー
【１８階】ソラプラザヘルス
【１２階】ソラプラザアトリエ
【３階】ライブラリラウンジ／コミュニティセンター／スタディルーム／ソラテラスサンライズ／ソラテラスサンセット／風光庵（茶室）
　○ 【１階】キッズプラザ／リビングラウンジ／ミニショップ／ベーカリーカフェ／ペット足洗場／バーベキューパーク／ファーマーズパーク／キッズパーク／フォレストパーク

＜クレヴィア豊洲＞　新築　予想価格　71.36㎡／3LDK／6,490万円
◎全戸南向き
◎平置駐車場（40台／133戸）

価格の高い理由は新築だからです！　by 114 （笑）

[116: 匿名さん]

>>115
あんたの世界ではこの数年で資材も土地も値段一緒だったのか？
ただのアホだろ

[117: 匿名さん]

＞116
あれ？新築だから２割増しなんじゃなかったの？
ロジックが破たんしてますな（笑）

[118: 物件比較中さん]

いずれ価格が出れば今までの議論にも決着がつきますね。
楽しみですね。

[119: 匿名さん]

坪280～290、高層階は300超えってところでしょう。

[120: 匿名さん]

価格の予想、楽しませていただいてます。発表が楽しみです。
人気が集中する部屋はどのあたりでしょう。
間取りは基本的な田の字が中心になるのか、それで2LDK～4LDKとなると家族構成で選択肢は限られてくるでしょうから、どんな世帯が多くなるかにもよりますか。
広くても83.44平米ということは、プレミアム住戸は特に無いということでしょうか

[121: 匿名さん]

そんなに安いかな？
伊藤忠って、そんなに弱気なの？

[122: 匿名さん]

それくらいになりますか。
低層階は意外とやすかったかな。
タワマンの低層なのであまりに高いと需要はなさそうですけれど…。
細かな価格が出てくるようになると議論にはならないだろうなと思います。
とにかく高くなる要素がありすぎるので、不安になるというのがあるのかも。

[123: 匿名さん]

東雲のマンションは殆どの物件で新築時より中古価格の方が高くなっているんですが、一件だけ新築時を下回り続けているのがあります。
それがビーコンタワーで、リーマン前のプチバブル時に分譲された物件です。
デザインも良いしスーゼネ施工の免震マンションなんですけどね。

物件の素性がよくても地域の相場というものは超えられず、加熱相場の時に買っちゃうとその先ずっと後悔するという典型例だと思います。

ちなみに、そのときの平均坪単価は260万円。これまで東雲エリアで分譲されたマンションの歴代最高額です。
仮にクレヴィア豊洲がこのビーコン坪単価を上回った時に果たして購入者が幸せになれるか...
売りたいときに売れないマンションは悲惨ですよ。

[124: 匿名さん]

>>116
笑える。
パークタワー東雲 が今新築なら、幾らと思ってるの？
まさか、当時と同じとか？www

[125: 匿名さん]

私には逆に高くなる要素が見当たりません。
「豊洲と東雲のいいとこ取り」とは言い得て妙で、裏を返せば「どちらにも遠い」ということ。
豊洲まで同じく12分のスカイズは坪単価250万で格安、かつタワー物件で人気を博しました。
豊洲東雲のマンション人気を牽引してきたのは手の届く価格でタワーマンションが買えたから。
最寄駅から10分以上かかり、タワーではなく豪華共有施設も眺望も期待できない14階建ての
東雲の板状物件にどの程度需要があるのでしょうか？
恵比寿や代官山のように、どうしてもここに住みたい！という立地でもありませんし。
私の予想では新築プレミアを加味しても71平米4,730万円（220万／坪）、Wコンフォートの
中古物件と同レベルの価格帯と予想します。（皆さんに叱られるかもしれませんが　笑）
もし伊藤忠がこれより高い価格で出した場合は苦戦必至、逆にこれより安く出した場合は
瞬間蒸発あっぱれです。

[126: 匿名さん]

いくらなんでもスカイズの坪250は超えないだろ…
これで250超えるようなら、ビーコンを超えた稀代の割高物件として語り継がれるだろうね。

[127: 匿名さん]

>>125
>>126
お説ごもっとも。私も適正価格はいくらか？と聞かれたら坪220と答えるでしょう。
しかし一方、他の人が言うように、不動産の相場が上がってるのも事実です。実際パークホームズ豊洲が高い高いと言われながらも着実に売れてますからね。相場が上がってなかったら有り得ないことが起きてるわけです。

というのも勘案して、予想価格は坪270としました。これくらいならパークホームズ豊洲との住み分けもできるんじゃないでしょうかね。

[128: 匿名さん]

東雲のタワマンが人気ないだけで（それでも上がってるけどね）今、220万で新築マンション欲しけりゃ、足立区か千葉、埼玉まで行かないと無理だよ。

[129: 匿名さん]

いま建材費高騰で仕様を抑えた新築買うより、東雲エリアなら坪200万ちょっとで中古の豪華タワーが
選り取り見取りです。しかも人手不足を補うために外国人労働者の受け入れ拡大を国が承認。
今後、建設現場では技能実習の名目で多くの「見習い」外国人労働者が派遣されます。
日本人技術者ですら問題が発生している昨今、言葉の通じない「見習い」の彼らを現場責任者が
どこまで徹底指導できるのでしょうか？
将来、東京五輪特需の時期に建てられたマンションは敬遠すべし、などという風評リスクも
頭に入れておきましょう。

[130: 匿名さん]

>>127
坪270だとプラウドやパークタワー東雲といった築浅中古で条件のいい部屋が買えてしまうので、あえて晴海通りの向こう側の低層マンションを買う人がそれほどいるとは思えません。
湾岸エリア特有の新しい整理された街並みとも無縁の場所ですし（DHLや第一貨物などの大規模な物流施設とも隣接しています）、最近の湾岸エリアの高騰を勘案しても坪220～240程度ではないでしょうか。