クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[651: 匿名さん]

正式な価格が出るまではなんとも言えないんじゃないでしょうか>>649さん
まだまだ反応を見ているのでは。
大体、これくらいで行く、みたいな枠はできているとは思いますが…。
どうなるのでしょう。
この価格でだと強気だなぁという印象を受けてしまいますが。

[652: 匿名さん]

うちもMR行ったけど、70平米5900万ぐらいで固まってるらしいよ。問い合わせや希望のお客さんが多くて、下がる事はないかもしれない、正直上がる可能性が高いって。それ聞いてちょっと買う気が失せた。まだ詳細は出てないけど、清澄白河の新築の方が気になりだした。

[653: 匿名さん]

>>652
下で平米単価８５万円くらいでしょ。
いまじゃあ、横浜でも珍しくない。
都内ならそんなもんじゃない。
川崎の武蔵小杉は、もっと高いし。

[654: 匿名さん]

ここより安い新築無いじゃん

[655: 匿名さん]

小さな子供がいる方ならどの小学校に入れるかを考えた方が良いですよ。学校によって中学受験率違うと思うので。因みにSAPIX豊洲は新2年生までしか受けいれません。

[656: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？

[657: 匿名 [男性 40代]]

同感です。（笑）豊洲とか湾岸はゴチャゴチャしていなく好きなのですが高層は苦手です。まあ価値観いろいろですよね

[658: 物件比較中さん]

>>653
同感です。
23区外とか、川崎とかの東京近郊でも坪270とか珍しくないです。
豊洲〜東雲は都心から遠くないですし少なくとも
オリンピックまでは盛り上がっていく地域ですし、
そりゃ高くなるでしょ。

[659: 匿名さん]

自分も高層が苦手です。ここの規模くらいが上限かなという感じです。
かといって低層よりちょっと高い位置がいいかななんて、贅沢というか中途半端な考えだったりします。
ただ、湾岸の場合、ひとつの魅力は眺望だったりするのでしょうから、そのあたりは物足りなさを感じなくもないです。
ここの場合、間取りの広さと価格とのお得感がないと魅力に欠けるのではないかとも思うのですが、買いたい人が多いと価格はアップしていくのでしょうか。

[662: 匿名さん]

早速、東雲の中古が動き出したね。
安く買えるのは今年度いっぱいまで。（笑）

中古値上がり始まった。

[663: 匿名さん]

勝どきザタワー買っておけばよかった。

[664: 匿名さん]

え？エリアも違うし、同じ時期なら価格帯も全然違うのでは？

[665: 匿名さん]

勝どきザタワーの1期を購入しようか迷い撤退した者です。
坪300でもかなりの選択肢がありました。今さらですがここより良かったなと。

[666: 匿名さん]

タイムマシン開発されない限り無理ですよね。シティタワー品川なんて、もっと安かった訳で。。。

でも、もしもが許されるなら、日経平均六千円の頃に買いまくって、2万円で売ったら大儲けだな。
その金で豊洲のタワーマンション買いたい。

[667: 匿名さん]

今から買うのなら、ここも良い選択肢だよ。
タワーマンションの余計な心配も不要だし、今から暫くは値上がりしていくでしょうし。

[668: 匿名さん]

>>667
タワーだと管理や修繕に不安で、小規模低層なら安心という発想はなんなんだろう？
管理や修繕に失敗して悲惨な低層マンションなんていくらでもあるんだけどね。タワーよりも多いと思うよ。
むしろ規模が小さい分組合の資金に余裕がなくて悲惨。タワーの大規模修繕には思ったよりお金がかからないのも佃のタワーが実証したし、管理や修繕面でのメリットで低層を買うっていう価値観はあと10年で無くなると思う。

[669: 匿名さん]

>>667
値上がりはないだろー。

[670: 匿名さん]

>>668
低層マンションというか、戸数が2桁とかの少ないマンションですよね。
周りがタワーばかりだから小さい部類に感じるけど、ここは小規模ではないと思いますよ。むしろ丁度いい規模かと。

[671: 匿名さん]

そう思います。
タワーでこそ無いけれど、規模はありますから、修繕や管理費などに対してのスケールメリットは働きます。
タワーは修繕費がとてもかかるという話を聞きますが
こちらだったら従来のマンションと同じような感じになるかと。
パット見、タワーじゃないのは見劣りするかもしれませんが、
長い目で見てみると悪く無いと思いますよ。

[672: 周辺住民さん]

東雲の中古はほとんど動いてないなぁ。
値引きしても売れてないから心配だ。
先週売れてのはWコンとキャナルファーストの安い部屋だけ。

[673: 匿名さん]

動くのはこれからだと思いますよ。
新築のここの価格が見え始めたので、これから天秤にかけるところでしょう。

[674: 匿名さん]

>>672
東雲のタワマンは有り得ない値付けで出してくるからそりゃ売れないよ…
不動産屋も専任取りたくて高めに査定出してるんだろうけど。

[675: 匿名さん]

これ、相当値上がりするんじゃ無いの？

[676: 匿名さん]

>>675 値上がり多分しますね、、このままの値段か少し安くなれば買おうと思ってたんですが、中古物件見てたら上がる気がしてます。元々営業も強気みたいだし、300ぐらいは上がってくるのかな…。一般サラリーマン家庭には優しくない東雲になりましたね。

[678: 匿名さん]

買いたい人だけ買えば良いのでは？100戸しかないしね。

[679: 匿名さん]

>>672
東雲中古、十分動いていると思いますが。。。

[680: 匿名さん]

そもそもさ、豊洲駅１１分の駅遠でアドレスも東雲、湾岸マンションの資産価値で一番大事な共有施設や眺望もない、おまけに派手な冠水歴のある立地の中小デベの板状マンションが坪２９５とか本当に資産価値維持できますかね？

最新のデータではもう、不動産のプチバブルは弾けたサインがこちらの有名ブログでも解説されていますし。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2128

のらえもんさんのブログでのもちょい前に出てたし
http://wangantower.com/?paged=3

どこ買うも個人の責任だが、今このタイミングってどうなんだろう。その下がってきた相場を少し見る方が正解と個人的には思いますが。

[681: 匿名さん]

のらえもんブログみると、1年くらいでまた上がりだすと予想されてますね。
買うなら今のうちって事かな？

値上がりする前が買うチャンスでもあるしね。

[682: 匿名さん]

>>680
各スレにドヤ顔でコピペ貼って宣伝ご苦労様です

[683: 匿名さん]

まあ、もうブランド化しちゃったし、そんな工作しても無駄じゃないかなあ？

[684: 匿名さん]

中古が値上がり始まったね。安く買うなら今が最後のチャンスかな。

[685: 物件比較中さん]

>>680
あなたPHTスレにもいたね！湾岸買いたいのに買えないの？

[686: 匿名さん]

昼過ぎに通ったら、ここの敷地、全て日陰になっていて暗い感じがしました。

[687: 匿名さん]

>>686
この時期、太陽が低いですからね。西陽が入らなくていいかも。

[688: 匿名さん]

そうですね、ただ、東側もタワーマンションなので朝日も入らないのでは。

[689: 物件比較中さん]

ひょえー。一日中暗いのか！

[690: 匿名さん]

そうなの？ 南向きがウリじゃなかったっけ？

[691: 匿名さん]

ちゃんと希望の部屋の日照時間は確認いた方がいいでしょうね。
特に冬至の頃の太陽は貴重だけど、その時期の低層階は1日中、日照は期待できないと思う。

[692: 匿名さん]

>>690 全ての南向きが陽が入るとは限らないんですよね。前にもスレで見かけましたが、土地が分かる人は一目瞭然、ここら辺は陰が多いです。日当たり重視なら10階以上、ですが価格が6300万からとか見かけましたが厳しいですな。

[693: 匿名さん]

南向きなのに日が入らないなんて、全く意味ないよね。超割高で駅遠、日も入らない、共用施設もない。いったい誰が買うんだろう…

[694: 匿名さん]

南向きでも日当たり良くないんですか？てっきり低層でも日当たり良いのかと思ってました。
公式のトップページの画像のイメージが強くて。
でも、全戸南向きで100％ALL SUNNY SIDEとかってうたってますけど、それってまずいんじゃないでしょうか。
どなたか写真アップお願いしたいです。どこかのタワマンみたいに写真のブログは無いみたいなので。

[695: 匿名さん]

>>694 きちんと設計されてるとは思いますが、トヨペットと建物がどれぐらい離れてるかによりますね。写真だとトヨペットが写って無いので、何とも言えませんよね。ツクリエは建てる前にパソコンのシュミレーションでいろいろ決めていくのではないかなと思います。建て売りでは無いみたいなので、建ってからのお楽しみですね！

[696: 匿名さん]

今時Googleマップ見れば大体分かりますよ
南西にあるBeCITYが冬場の午後は日光を遮りそうですね
トヨペットはそんなに高くないですしある程度離れてるので南からの日は期待できるかも

[697: 匿名さん]

>>696
おっと、場所を勘違いしました
確かに低層はトヨペットの影が結構来そうですね

[698: 匿名さん]

そもそも南向きってのは直射日光当たらないものなんだが。。。

[699: 匿名さん]

直射日光が良いのなら西向きや東向きの方が良いですよ。
そもそもそも太陽は東から西へと向かうので。

でも、現代だと直射日光なんてのは皮膚ガンの原因でしかありませんけどね。

[700: 匿名さん]

>>698
いやいや、南向きは直射日光入りますよ。太陽がいちばん高い南中高度でも55度くらいですから。それも春分秋分で。これが冬至となると30度ちょっとしかありませんよ。

[702: 匿名さん]

直射日光が入らず明るいのが南向きのメリットでは？

[703: 匿名さん]

>>700
直射日光入ると眩しくてカーテン必要ですよね。
そうすると、結局暗いですよ。。。

[704: 匿名さん]

今すぐ買える人は中古が安い。
恐らくだか、ここの価格をみて中古価格を決める動きが出てくるので、中古が上がってくるぞ。
豊洲でも同じような動きがあった。

[705: 匿名さん]

上層部が日当たり良いのかな？

[706: 匿名さん]

1期は上層階の取り合いになりそうな予感。

[707: 匿名さん]

この物件は杭は大丈夫ですか？

[708: 匿名さん]

偽装問題あった直後に偽装するやついるわけ無いだろ。
あんな酷い目に遭ってるのに。

寧ろ、杭チェックに費用がかさむようになり、価格が上がると予想してる。こっちの方が買い方としては心配だけどな。

[709: 匿名さん]

コストは嵩む可能性は高いですかね。
デベ側が第三者機関に頼む可能性もありますし。
ただでさえ建築コストが嵩んでいるのにそこまでできるのかな？という疑問はありますが。
きちんと建てられているのが前提ですので、
その辺りはいずれにせよしっかりしていただかないとなりませんが。

[710: 匿名さん]

「100%太陽の向き」広告しているけど、
ほとんど会議室で作られたキャッチコピーだよね。
周辺の建物で日照が大きくさえぎられるのに、「100%太陽の向き」でアピール。
嘘では無いからＯＫか？

[711: 匿名さん]

直射日光浴びたいなら西向きでも買えば？

[712: 匿名さん]

姉歯の後もコスト増で結局マンション価格上がりましたからね。

[713: 匿名さん]

何か問題が起これば、相応のコストを払うのは仕方が無いよね。
ただ、問題は結局のところコストを払うのは消費者だって事。

[714: 物件比較中さん]

新築買うなら今出てるものまでな気がしますね。これ以上様々な要因が嵩んだら広い間取りは庶民には望めなくなる。

[715: 匿名さん]

今なら中古も安い。

[716: 購入検討中さん [男性 30代]]

そう、ここは高い。

[717: 匿名]

ブランズは安かったけど完売までは竣工後1年近くかかった。
ここは133戸だけど高いからどうかな。
「たった133戸だから」この価格でも売れるとは思わない方がいいかも。
タワマンじゃないから100戸規模でも簡単には完売しないと思うよ。

[718: 匿名さん]

タワマンの方が売れているということですか。
湾岸のタワマン単純にカッコよくもあり他にはない眺望も魅力ですけど、
暮らしやすさを考えるとどうかなとも思います。

ここは高いですか。高いとなると、ここの魅力は何なのかと考えてしまいます。
完売にも時間がかかりそうというご意見もなんとなくそうかなと思ったり。
とはいえ、普通が一番と思う人も多そうな気がします。

[719: 匿名さん]

高いか安いかでいうとここは確実に安いです
ただこの地で数年、人によっては永住するだけの魅力がまだ街に足りない

だから安いんですけどね

[720: 匿名さん]

>>719
すみませんスレ間違えました
無視して下さいませ

[721: 匿名さん]

近隣にここより安くて良いマンションは無いという事から、ここは妥当なところかもしれません。
横浜や川崎でさえ350万超えてますからね。みなとみらいは坪単価は400万超えとか。

[722: 匿名さん]

>>721
ここよりプラウドタワー東雲のほうが全然安いし、質も高いよ。新築原理主義じゃないならここ買うより近隣中古買ったほうが間違いなくいい。ここは買った途端に坪240までダウンするから。

[723: 匿名さん]

ランドプランを見てみると、ゆったりと作られている点はいいのではないか、というふうに感じます。
何よりもやはり駐車場が平置きタイプというのも大きい。
機械式駐車場ってかなりせっちすると圧迫感がありますから。
そういう点ではいろいろとこちらの場合は考えられているのかな、という風には感じます。
ただ、あまり安くならないのなら、どうなのかなぁという面はあるかと。

[724: 匿名さん [女性 30代]]

プラウドタワー東雲の中古物件は、比較の対象にならない。

晴海は無理、豊洲はやや高いと思う県外からの検討者が、ちょっと頑張れるかな？とは考えると思う。

[725: 匿名さん]

中古じゃん。

タワーを中古で買うなんて罰ゲームだよ。

[726: 匿名さん]

>>725
なんでバツゲーム？
タワーの中古は値下がり率が低い、つまりよく売れるんだが… ここの中古買うほうがよっぽどバツゲームだろ。プラウドタワーと比較してここが優れてるところはどこ？新築とか中古とかなしでさ。管理費修繕積立金の差っていう人もいるけど、月2万違くても10年でたった240万、プラウドタワーは坪230位で買えるからここより1000万は安く買える。しかもここより開放感があって日当たり良くて、共用施設が充実した高級感のある物件が。 駅や周辺へのアクセスはここと全く同じ。
管理費修繕積立金を考慮してもよほどいい買い物だと思うんだけど。論理的な反論できる人いる？

[727: 匿名さん]

東雲の板状マンションなんて中古で売れるの？
転勤とかで住めなくなった時に、賃貸の借り手もない、売却しようにも売れない、売れたけどローンの残債が残って身銭きるしかない。いずれにしても悲惨な目にあう姿しか想像できん。長年豊洲界隈のマンションをみてきた豊洲住民だが、このマンションを買うのはおせっかいだがやめたほうがいいと思う。さすがに割高すぎ。

[728: 匿名さん]

>>721
横浜・川崎でもそれだけ高いのは武蔵小杉の駅近とか元々高い所。

[729: 匿名さん]

タワーは10年で買い換えるもの。
なんで、罰ゲーム受けなきゃいけないんだよ。

タワーの暮らしにくさや、危険性は他のタワースレで確認してください。

[730: 匿名さん]

>>727
ここより割安な新築、近くにありますか？
ここより高いマンションだらけですよね？

中古のタワーなぞ、罰ゲームとしか思えませんが。
修繕費が溜まってないのなら、後で足りなくなって大幅な値上げされて終了です。

[731: 匿名さん]

その、だらけの他の新築は大手デベの
大手ゼネコン物件じゃないの？

[732: 匿名さん]

>>730
ちゃんと管理修繕計画とか取り寄せて見た上で話してるの？もしただの想像なら、自分は修繕積立金が将来足りなくなるかも判断できない無能って晒してるのと同義だけど。

[733: 匿名さん]

そもそもここは永住思考の人以外はハナからターゲットにしていないと思いますよ

なので永住するのに中古のタワーが罰ゲームなのは同感です

[734: 匿名さん]

>>733
永住思考でも、長い人生で転勤や親の介護やら、まともな社会人ならここに住めなくなるリスクも想定するでしょ。利益を出すのを目的とするんじゃなくて、いざという時最低でも残債割れしないような物件を買うのは永住思考でもマスト。

[735: 匿名さん]

>>733
思い入れ満載の注文住宅でもあるまいし、
マンションのメリットでもある流動性をハナから放棄するとか損でしょ
立地環境が気に入って、結果的に永住ってのとは訳が違う

[736: 匿名 [男性]]

上でも話題になってますが、プラウド東雲よりもこちらが有利なポイントってどこですかね？
豊洲勤務ですが、豊洲駅近に割高感を受けてます。程よく歩く東雲は魅力ですが新築はもう選択肢がなく…

[737: 匿名さん]

>>736
駐車場が安い、管理修繕費が安い、エレベーターの待ち時間が比較的短い、築年数が新しい。
それしかありません。ほかは全てプラウドのほうがいいので、ここの中古価格がプラウドを上回ることはないでしょう。買った途端に坪240になります。危険ですよ。

[738: 匿名さん]

管理修繕費が安いのは大きな魅力ではあるし、EVの待ち時間が短いのも毎日細かなストレスを貯める必要がなくって良いなとは思います。
ただ物件価格は高いなぁという感じがどうしてもしてきてしまいますね。
たった数年前の相場とは並べて比較することが出来ない状態になるので、
その物件単体で魅力的かということが最大のポイントに今後はなってくるのかもしれません。

[739: 購入検討中さん]

プラウド東雲、友達が住んでいるので見せてもらいましたが、あの質感、重厚感はさすが大手のタワマンだなぁ、と羨ましく感じました、新築であそこを買いたかったです、正直。

[740: 匿名さん]

>>738
今の市況における周辺中古との比較が大切です。
プラウドタワーは分譲時坪236でした。
当時と比べるとバブルといえるほど周りは高騰しているにもかかわらず、
東雲の中古の値上がり率は都内最低レベルです。
東雲は基本的には値上がりしない町ということです。
今後バブルが拡大しても、東雲の中古は対して値上がりしないでしょう。
一方新築物件は高騰していきます。ここが坪290ということは、周辺の坪240程度の
中古価格から大きく逸脱します。
しかも、周りは大手デベのタワー、ここは中小デベの板状マンションです。
大損は間違いなし、残債割れもほぼ間違いないと思います。
ここを買うのであれば、新築ならPHTにしたほうがいいでしょう。
東雲がほしいのであれば、あまり値上がりしていない中古がお勧めです。
ここを買うのであれば竣工後まで待ちましょう。
売れ残った物件の値下げ交渉が可能でしょうから。

[741: 匿名さん]

>>740
キャナルコートは強気価格ではまず売れてないしやはり駅距離がネックかな。
一番辰巳に近いWコンでも辰巳桜橋がこれからの時期風でかなり寒いし。

[742: 匿名さん]

いろいろな意見があるものですね。
単純にタワーがいやだったり、こういうタイプのマンションが
希望だったりする人が選ぶだけのことなのかと思っていました。
740さんのおっしゃるように、完成後に売れ残ったのが値下げされる
可能性って高いでしょうか？
それなら待つかいもありそうですが、早々に売れてしまう可能性は
ないのでしょうか？
販売開始から竣工まで一年ちょっとあると思うのですが
それまで希望する部屋が残っているのだろうかとも思います。

[743: 匿名さん]

100戸しかないですし、ここより後の物件は値上がりすると思うよ。

[744: 匿名さん]

タワーなんか、買っちゃうと大変なことになるよ。

[746: 匿名さん]

>>740
二割程度上がっているので都内最低レベルということはないと思いますが。

[747: 物件比較中さん]

>>726
プラウド、間取りやばいですよね。
共有部も安っぽいし…
中古見に行き、確かに安かったけどそれだけの価値しかないなと思いました。

[748: 匿名さん]

ほんとに物件比較しているの？
他のマンションの誹謗しても営業にもならないよ。

[749: 購入検討中さん]

プラウドが安っぽいというなら、豊洲の住友のツイン位しか他に選択肢ないよ。プラウドもパークタワーも東雲の中では秀逸よ。プロの評価もそうなってるよ。ちなみに住民ではないのであしからず。客観的に発言してます。

[750: 匿名さん]

東雲の中では、プラウドとパークはともに新しいタワーマンションなので仕様は
いいのでしょう。また免振装置を持つパークの方が、スペックはより魅力的かも
しれません。

ただ、この両者、駐車場の形態が将来の命運を分けると思います。

ここは機械式駐車場を持たないと聞いていますので、プラウドと同じ余裕の管理と維持
ができるベースがあります。
今はあまり注目されませんが、将来は、個々のマンションの貯蓄量（修繕積立金）が
物件比較の大きな要素になると考えています。
大規模修繕計画なんてものは絵に描いた餅です。近い将来、竣工後何年目、修繕の履歴、
修繕積立金残高の細部のデータでマンションを比較する時代がくると思います。
その点は、このマンションは評価できるのですが、坪290以上としたら、それは頂けない。
アウトです。