クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[532: 匿名さん]

ここ、地震対策は聞かれた方いますか?
免震、制震、耐震のどれでしょうか?

[533: 匿名]

>>529
立地、周辺環境、眺望、共用部、デベのブランド力といった点においてプラウドの方がはるかに格上かと…。
特に周辺環境。少し前までキャナルコートに住んでたけど、キャナルコートと晴海通りの向こう側では、なんというか、別世界ですよ。

[538: 物件比較中さん]

>>525
524です。
私には価値は感じられませんでしたが、魅力を感じる人ももちろんいらっしゃるでしょうね。
PHTもランニングコストが安いですが、やはりこういったマンションに比べるとそれでもたかいので、将来的にそんなに払っていけないよ、と言う人には合ったマンションだと思います。
購買層もPHTとは違うはず。
どちらが良いとは一概に言えませんが、ランクとしては比較にならないと思います。

[539: 周辺住民さん]

>>394
それは94m2でグロスが張るので坪単価が安くなってる。
ビーコンは先日70m2北東が5080万@240で成約しているので、こちらを参考にすべきかな。

[540: 匿名さん [女性 40代]]

新築では、ゴクレ木場と競合か。

中古市場は落ち着いてきたし、市場を踏まえた相応価格かな。豊洲三井が相対的に高いという評価を利用できたこともタイミング的に良い。

豊洲三井からの流入組やゴクレ木場の検討者を取り込むのであれば、ある程度の妥協は見込めるので、販売規模からみて苦戦しないのではないか。

[541: 匿名さん]

>523
無知なのか釣りのどちらかだと思いますが、
ここを豊洲と思ってる人はいないと思いますよ。
住所も目の前のイオンも東雲の名を冠してるし、どこの駅にも遠くて、
その中でもたまたま一番近かったのが豊洲駅というだけです。
でもそれほど豊洲の名前が東雲より優れてるとは思えませんが・・・。

[542: 匿名さん]

プラウドタワー東雲はあの高さで耐震だし専有部の仕様も低いよ。
なら新築のここを買うか、もしくはパークタワー東雲かビーコンのほうがいい。

[543: 匿名さん]

>>541
そういう不動産の決まり事？は理解してると思うよ
ただ、一般論としてアドレスと物件名が異なる建物って立地が残念な場合が多いからね
もちろん一昔前の豊洲もそうだったし、湾岸物件もそういうの多かったけどね

[544: 匿名さん]

豊洲と東雲はお隣ではあるものの、認知度、ブランド力共にかなり差があるかと。東雲は湾岸界隈一歩出たら、とううん？って言われる街だよ。
あとたまたまっていってるけど、そのたまたま豊洲が最寄りだったてことが、ここにとって最も幸運だった要素かと。
これで東雲最寄りでクレヴィア東雲でしか売り出せなかったら、相当厳しかっただろうね。

[545: 匿名さん]

そう思ってるのは豊洲住民だけでしょ？
世間一般的には豊洲も東雲も大差ないですよ。

[546: 物件比較中さん]

>>541
最寄が豊洲駅なのは確かだし、「豊洲」と冠せるという事実が大事。
名前が理由で買う・買わないを決める人も中にはいるからね。
なにも物件の場所を隠してるわけじゃあるまいし、全部分かってる上で豊洲と名付けてるんだよ。

[547: 匿名さん]

幸運かどうかは完売してからだと思うなぁ。
豊洲駅が一番近くと言っても
あくまで豊洲駅の入口との比較だし、
別の表現すれば、どこからも遠い位置という
事でもある。
会議室で、そのような訴求性を過大評価しても、
現場を見れば、すぐに見抜けるから、豊洲云々
のメリットからくる価格設定なら順調な販売は
難しいと思う。
むしろイオン東雲前を訴求した方がいいと思うが
それにしても平均290は強気な価格設定だよな。

[548: 匿名さん]

>>545
大差あるからこその「クレヴィア豊洲」でしょ？
東雲のほうが有名だったら間違いなく「クレヴィア東雲」だよｗ

[549: 匿名さん]

>546
名前が理由で買う・買わないを決める人がいるって言うけど、
住所欄には「東京都江東区・・・」と書かなくてはいけないワケでしょう。
そっから先のアドレスに意味あるのかね？

[550: 物件比較中さん]

>>547
いや別に豊洲駅が近いとか強くアピールはしてないでしょ。
イオンは公式サイト内で凄く推してるし。
まさかクレヴィアイオン東雲前とかにしろってか？それはいくらなんでもなあ

[551: 匿名さん]

>>550
そうでは無くて、会議室で現実の豊洲エリアと
比較して価格設定したのであればという意味です。

[552: 匿名さん]

>>547
集客の問題でしょ？
東雲だと「どこ？」ってなるところを豊洲だと「あぁ！」ってなる
湾岸もイメージしやすいようにわざわざ「銀座○キロ！」をアピールするけど、
銀座が実際徒歩圏、生活圏かと問われると甚だ疑問だよねｗ

個人的にはこういった手法は何だかなぁ～と思うけど、
やっぱり喰い付きが全然違うんだろうね
もちろん将来貸すこと売ることまで考えると住民にとっても上記の通り、
全くメリットがないってこともない、個人的にはダサいと思うけどｗ

[553: 匿名さん]

まあ、辰巳の古いマンションには
晴海の名称のつくマンションもあるけど
個人的にはカッコ悪いなと思います。

[554: 匿名さん]

集客が必要なホテル名ならこのパターンもありだけど、
マンションの場合は後々ややこしくなるんじゃないかな。
例えば友達を家に招待する時「クレヴィア豊洲っていうマンションだけど場所は東雲だから」と
説明が必要だったり、年賀状を書いてくれる友達に「え？マンション名は豊洲って付いてるけど、
住所東雲じゃん」と思われるんじゃないかと気を揉んだり・・・。
考えすぎですかね（笑）

[555: 匿名さん]

>>554
友達招待するのには最寄りの駅名付いてる方が親切だと思うけどね。駅からちょっと歩くけど、直線でたどり着くから経路の説明もし易いし。
あと、最寄り駅と実際の住所が違うことなんて普通にあるから、そんなので分からなくなったり疑問を持つようなおバカな知人には、もう年賀状なんぞ送らなくていいんじゃない。

[556: 匿名さん]

>>545
そう思ってるのは東雲住民だけ（笑）

[557: 周辺住民さん]

昨日行きました。
見に来てる客層が…
近隣からの住み替えが多そうって営業が言ってたけど、絶対少ないと思う。

[558: 匿名さん]

>>554
実際、この辺の住人以外は、東雲も辰巳も知らなくて、この辺一帯を豊洲だと思ってるよ。
現にマスコミなんか、豊洲のタワーマンション群って、よくキャナルコートのタワー紹介してるでしょ。

[559: 匿名さん]

>>557
場所を理解している人はたしかに敢えてここに近隣から住み替えようとはおもわないな。よほど安ければ別だけど。よく知らない人が価格がまだ上がるとか言われて、かつなんとなく豊洲のイメージで買う感じかな。これくらいの戸数ならそれでさばけると踏んだかも。

[560: 匿名さん [女性 40代]]

全戸南向きは魅力的。
同時に全戸トヨペットビル向き。
眺望は10階以上から抜けるのかな？

[561: 匿名]

MR行ったけど、やっぱ上がる可能性の方が高いみたい。新築だし近場では他に建ってないし5900→6500ぐらいいくかな？かなり強気な感じがした。買えそうなら買って下さいみたいな。

[562: 匿名さん]

ここを買う人は毎日トヨペットを眺めながら資産価値の暴落を嘆くのか。胸が熱くなるな。

[563: 匿名さん]

>>557
近隣のタワマンからこんなとこに引っ越す人なんて殆どいないよ。値段と豊洲って名前に騙された埼玉千葉川崎あたりのマイルドヤンキーの溜まり場って感じかな。

[564: 周辺住民さん]

南向きにこだわりすぎるあまり？トヨペットとお見合いとはそれはそれで厳しいものが。
もうちょっとうまくできなかったものですかね…
低層は260くらいになるのかな？それでも割り切れない感じ。
PHTの坪単価やすいところ狙おうかな…

[565: 匿名さん]

豊洲までの距離で資産価値が決まるってことかな。
東雲のタワマンなんてぜんぜんダメ。

[566: 匿名さん]

>>565
ここと豊洲までの距離が同じで、ここより安くて質の高いタワマンが東雲にありますよ。

[567: 匿名さん]

南向きだと資産価値的に維持しやすいとかあるのでしょうか。
ただ単に南向きと言うと人気だからというのもあるのかもしれないですが。
ただ密接して建っているわけではないですので、まだ圧迫感は無くて良いのかな。
低層階だと景色が抜けるかどうかという大きな問題はあるのでしょうけれど。

[568: 匿名]

10階以上はギリギリでトヨペット抜けるらしいです。値段も当然上がります。10階までは70平米で5900万〜階数に応じて変動ですが、10階以上は3LDKは6300万〜、4LDKは80平米で8000万近いです。景色抜けたところでパチンコ屋もありますしね、見えるかどうか分からないけど。
南向きとは言っても、MRの模型はトヨペットの模型が透明のアクリルで、ライトを太陽に見立てて、ここは１日バンバン日が当たりますよー！的なトークになってたけど、あの模型が透明で無ければ、6階ぐらいまではトヨペットで日が陰りそうな気がしてならない。思ったほどトヨペットと距離がなくて心配。駐車場はもしかしたら日陰？
あの模型見て本当に大丈夫？と未だに心配。
後、MRはオプションシールが部屋の至る所に貼ってあって、標準だったらどうなるのか全然見当がつかず。かなりオプションで取られる気がしてなりません。ある程度住み心地よくするにはオプションで+400ぐらいは必要なのかなと。
買うにあたってこのトータルの値段は妥当なのか分からなくなってきました。3LDK希望、5900万+オプション400万+契約費用200万、計6500万。これだけの価値あり？
どなたかアドバイスをお願いします。かなり迷っています。

あ、今杭打ちしてるみたいです。

[569: 匿名さん]

>>568
南向き信者でなければ、6500万出せるなら迷わずパークホームズでしょ。私なら今週末に2期2次に駆け込みますな。
そもそもトヨペット壁が目の前のここで南向き信者もないと思うけど（笑）

[570: 物件比較中さん]

PHTは３期でも北西の新しい間取り出るみたいですよ。

[571: 匿名]

>>569
ですよね、南向きとはいえど建物が目の前だと建て売りではない為、正直建ってみないと分からない所ですよね。少し厳しいですね。だからと言ってすごく安い物件ではないですしね、値段がこのまま、上がるのであればやっぱりやめときます。

[572: 匿名さん]

>>568
PHだと6500万は低層階の60平米台なんで何に拘るか次第ですね
PHも20階以上くらいまでいかないと抜けませんしその階層は7000万越えます
オプションなんてそんなお金かけなくても自分でインテリアで拘ればいいのでは？

そもそも予算があって駅近でなくてもいいならそもそも豊洲にこだわる必要もないかと

[573: 匿名さん]

>>572
いやいや、普通ついてるエアコンや食洗機、食器棚なんかが全部オプションなら、自分で買う分割高でしょ。デベの営業じゃないんだから、なんでもオプションにして見せかけだけ安く見せるここの手法は擁護できない。批判されてしかるべきだと思う。
ここは坪295とかギリギリ200台にみせたり、あざといんだよね、売り方が。消費者を騙す気満々って感じ。

[574: 匿名さん]

>>568
情報ありがとうございます。前向きに検討していたのですが、購入を断念しました。

[575: 匿名]

>>572 ありがとうございます。実際予算はそんなにありません。インテリアというよりは、飾り棚とかがたくさんあって、どこまでがオプションでそうでないのか分かりませんでした。
そうですね、東雲にこだわることはないですね。
築地、オリンピックの有明に繋がる大通り、今より交通量も増えるでしょうし、しきりに築地にショッピングモールが出来るとか有明のオリンピックの施設が売りと言っていましたが、そうなると目の前の晴海通りが渋滞凄そうな感じです。
しかも、ここ１ヶ月半、東雲に引っ越してから私と子どもの咳がずっとひどくて一ヶ月続いていて辛いです。自転車でお台場に向かうと中国の黄砂の様な、空気が黄色くて少しこわかったです。
葛西にも物件見に行きましたが、すごく空気が澄んだ感じがしました。子どもの事を思えば空気がきれいな所がいいのかなとも思います。やっぱり再度探してみます。

[576: 匿名]

>>573 食洗機は付いてるそうですが、エアコンについては分かりません。何件か見学に行きましたが、水回りの仕様はどこもあまり変わらないぐらい使いやすそうだと思いました。
他も見てみたら、ここにしがみつく理由がなくなりました。

[577: 物件比較中さん]

実際に職場などの立地が目の前にビルやマンションがある所の場合、
それを思い出してみると良いと思います。案外そんなに、気にならないのでは？
同じく、住んでしまえばそれ程気にならない人もいるでしょうね。
まぁそういうものから駅距離から含めて、この値段ということです。

ただPH豊洲はさすがに良い場所をおさえてますね。
低層では眺望が抜けないとはいえ近接具合はそれ程でもありませんし、
周囲の建物も町並みも綺麗です。

個人的には方角より抜け感や景観を選びたいので、同じ金額を出すなら
低層でもPH豊洲の西や北西を選ぶかなぁ…
クレヴィアの方はまだ全貌がよく分かりませんが、PH豊洲は共用施設含めて凄いですしね。

[578: 匿名さん]

仕様については頑張ってるというかツボは押さえてあるんじゃない？
全室南向き、平置き駐車場、130戸規模にも関わらずディスポーザ、食洗機、床暖房、ミストサウナ等々
ま、最終的には値段とのバランスになるんだろうけどさ

[579: 匿名さん]

結構なお値段するんだな、と思うけれど、578さんが書いていらっしゃるとおり、仕様は頑張っているのはあります。
お値段に見合うのかどうかはわからないけれど、近づく努力はしているかなぁと。
あとはそれぞれの仕様のグレードがどれくらいのものを使っているかが大切かな。
いくらついていると言っても、グレードが低いとがっかりしちゃいますから。

[580: 匿名]

>>579 そうですね食洗機は5人用ですが、少し小さめ。4人用で考えていいと思います。食器棚はニトリの食器棚の仕様によく似ています。大きさ的にはそこまで大きくありません。横120ぐらいでしょうか？ お風呂は天井低め、うちはミストサウナいらない気がするんですが、そんなにいいものですか？

[581: 匿名さん]

>>580
サウナって響きに憧れてる人は少なくないと思うけど、
継続して使うかどうかは人それぞれだと思うｗ

ウチは全く使わなくなったし掃除も行き届かなくてカビ臭くなったりもするけど、
まあ一定のレベルの住宅には無条件で付いてたりもするから、
いるいらないって言うよりグレードの指標にはなるんじゃない？
床暖や食洗器もそうだけど、
個々の価値観でいるいらないってなるとスケルトン売りになっちゃうからねｗ