クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

新築価格高騰のピークは過ぎましたね。既に実需はついて行けない単価まで膨れあがっている上に投資需要も冷え込みつつあります。

一方で、建築費高騰は続いていますし今回の杭問題で検査の手間や工数が増えて価格は更に上がるでしょうから、価格を安くすることもできず、在庫が積み上がる時代に突入したのかも知れません。

それはそれとして上のパークタワー東雲の件ですが、その物件は仰るとおり管理費も修繕積立金も駐車場料金も高めな上に金を食う共用施設がミニショップくらいしかないはずですが、何故会計が火の車になっているのでしょうね？
インカムが優秀なので、アウトカムである管理委託費を見直せばあっという間に財政再建できるような気がしますが…。

アップルタワーは築７年超なのに修繕積立金も低く管理費も低く、駐車場は分譲形式にしたので管理組合には資金は殆ど入らず、分譲以外の駐車場料金も安いですね（会計状況については知りませんが）。

[42: 匿名さん]

のらえもんさんのブログで江東区湾岸地区の中古の不信が記事になってますね。
http://wangantower.com/?p=10797

値下げ物件が増えているにも関わらず成約事例が増えておらず、売り出しも増える最悪の循環のようです。豊洲バブルの崩壊は思ったより早まりそうです。

[43: 匿名さん]

>>41
パークタワー東雲はキャナルコートに属さないというのが鍵です。プラウド東雲を始めキャナルコート内のタワマンは皆自走式駐車場の設置が義務付けられています。
だから元々の駐車場利用料がパークタワーは突出して割高な設定になっています。さぁ、もう分かりますよね。ここは周りのタワマンと比較された時に維持管理費はなるべく安く見せる必要があります。当然初期の費用は駐車場の利用料が管理費に当てられる計算で算出されています。
現在はまだ大規模修繕は行われていないので、予算が足りないということではないですが、今の状況では先々厳しいことも明らかな状況ということを火の車と表現しました。
もともとギリギリの状態で購入された方が多いので、なかなか維持管理費の値上げは承認されないし、仮に承認されたとしても更に車を手放す家庭が増えるとい負のスパイラルに陥いります。

[44: 匿名さん]

１年以内には値下がりが止まると予想もされてますね。
ということは、この１年くらいがチャンスかしら。

[45: 匿名さん]

エレベーター方式の駐車場のメンテナンスや更新は莫大な費用がかかる。
駐車場からの使用料が50%を切るようであれば、駐車場のメンテナンス費用が
将来の建物修繕のための積立金を食いつぶす事になるだろうね。
全部が自走式の野村は修繕積立金のプラスに貢献するけど、パークタワー東雲は、かなり
ヤバイと思う。

[46: 匿名さん]

ちなみにパークタワー東雲を叩くのが目的でなくて、価格が割安な物件は背伸び層が集まるし、割高なところは所得に余裕がある層が集まるので、マンションは管理を買えと言われる通り、割高マンションだからって悪いことだけではないってことを言いたいだけなので悪しからず。

[47: 匿名さん]

割高という言葉は、実質より高いという事でしよ。
何で住民層を良くするために売り側に余計な利益を
提供しなきゃいけないの？
言ってるのかわからん。

[48: 匿名さん]

割高というのは同じ量で、他のものより高いという意味です。
何かの基準が必要なのよ。

不動産の場合は、坪単価という指標を、使います。

坪単価が高ければ割高。

[49: 匿名さん]

割高というのは、本来の価値よりも高いことをいいます。
絶対値が高いことではありません。

[50: 匿名さん]

割高でデベが儲かるほど客層が上がるというトンデモ理論

[51: 匿名さん]

違いますよ〜。同じ量で価格が高い事を言うのですよ。
辞書でご確認ください。

だって「本来の価値」って何ですかね。一般的なものなら分かるのですが、不動産は１つ１つ違うものですよね。

[52: 匿名さん]

上の方も言ってますが別にデベが乗せてる物件を割高といってるわけじゃあないですよ。分かりやすく言うと、この掲示板で割高、割安とユーザーが感じる評価だったり、周りの過去の新築売り出し価格と比べて高いか低いかという話です。

分かりやすい例で言うと、富久クロスは割安、シティタワー武蔵小杉は割高、パークタワー東雲は割安ってことです。
で、ここは300で出てきたら割高って評価されるし、250で出てきたら割安って評価される。そうなると購入者層が変わるのは想像つきますよね？

[53: 匿名さん]

意味わからない。

それは、単に自分の予算より高いという意味でしかないのでは？

[54: 匿名さん]

>>51

あほかと。坪単価が高い方が割高って・・・

八王子と港区のマンションは、無条件に港区が割高なのか？

買い手が割高と感じれば売れ残るし、割安と感じれば即完売。

だから、デベは値付けに頭を悩ます。

[55: 匿名さん]

まぁ上の例が全てじゃないし、別に分からないならそれでいいんでない。
分かりやすく坪単価挙げたけど、それだけで住民層の所得は決まらないしね。

[56: 匿名さん]

間違いなく言えるのは、ここが仮に250万で出てきたら世帯年収700万クラスの背伸び購入層が集まるよ。
ただ、ここが救いなのは維持費の掛かる共有設備がないのと駐車場も平置きって点だね。そこがパークタワー東雲との大きな違い。

[57: 匿名さん]

世帯年収700万クラスの人たちはここを狙わずビーコンタワー（坪220万）あたりを狙うんじゃないの？
免震だし自走式駐車場でPTS並の値段取っても95％くらい駐車場埋まってて組合の資金に余裕あるし

あと、所得層は坪単価じゃなくてグロス価格に影響されると思うけど
坪単価に依らず6,000万を超えると年収１本いかない人の食指が動かなくなる

[58: 匿名さん]

割高か割安かは坪単価でわかりますよ。

[59: 匿名さん]

最近は、７０００万の壁と呼ばれてます。
７０００万超えると、一般的なサラリーマンはほとんど買えなくなるからです。

[60: 匿名さん]

>>53
３億円がコンセンサスのマンションが２憶５千万円なら割安。
（別に坪単価換算してもいいけど。）

自分の予算とは関係ない。

[61: 匿名さん]

割高か割安なんて後から評価できる話しで
購買層の良し悪しは関係ないよ。

[62: 匿名さん]

>>61
ん？意味が分からないです。購入後の評価と販売時の割高割安の評価は全く別ですよ。
富久クロスやパークタワー東雲なんかは売り出し時から割安と言われていたし、ビーコンは割高と言われていた。Skyzなんかは売り出し後に割安だったよねと評価されたマンション。
結果、ビーコンとパークタワーの管理組合の懐状況は先に述べられた通りです。

[63: 匿名さん]

言われているだけで、それはあくまで予想だよね。
その時々の景気における心理面でも大きく変わるし。
パークタワー東雲なんか、大規模修繕をむかえる
頃も割安と思えるか？という話。

[64: 匿名さん]

>>62
たぶん、あなたの言っている事は正しいと思うけど
言葉として、それは割安、割高ではなく
割安感、割高感だと思う。

[65: 匿名さん]

辞書で調べたら？

[66: [男性 30代]]

年収７００万超の層はこんな所見向きもしないのでは？
私なら、DEUXやパークホーム豊洲の方に目を向けますね。

[67: 匿名さん]

>>66
ツリな気もするけど、真面目に返信すると仮に世帯年収800万だとした場合ここが250で売出したとしても約5500万です。一般的には年収の7倍は背伸びしての購入です。次に世帯年収1000万だったとしてもパークホームズもお部屋選べば買えなくはないが、やはり少し背伸びしての購入ですね。更に上のドゥトゥールはまともな金銭感覚持ってたら検討対象外ですね。

[68: [男性 30代]]

>>67
堅実に購入する人ばかりではないですよ？
金持ちは金持ちなりの見栄がありますし。そして、２５０って少し高めな気がしますけどね。良くても２２０程度では？
そうでもしないとタワマンでも駅チカでもなく、駐車場も平置とはいえ４割。更に共用施設も特に無し。
金持ちが買う要素が見当たりません。

一般的には今の世の中、年収６００万超えは早々多いものじゃないですよ？
ここが中間層より上の層をターゲットにして販売するとは到底思えないんですけど？

投資目的としても論外でしょうし。土地も資材も高いから高価。では下落傾向にある湾岸地区で、
魅力ある設備もないここが売り抜けるとは到底思えませんけど？

それとも貴方が購入希望者で、どうしてもここを高級そして購買層がまともな層が多い、としたいんですかね？

[69: 匿名さん]

坪３００万くらいだと予想されてるのに、悠長ですな。

[70: [男性 30代]]

まぁそれだと動きは鈍いでしょうから、良いんじゃないですか？

[71: 購入検討中さん]

以前、公式HPに、「えっ？豊洲駅近物件が、予算内で買える！？」的な文言があったのが、消えているような気が…
やはり高くなるということでは…

[72: 匿名さん]

高いと言っても豊洲より高くなることは無いと思います。豊洲は325前後なので、それよりは安くなると思いますよ。

[73: 匿名さん]

>>68
なぜ今価格が高騰してるのか、そして何故ここご280前後と予測されているのかをこのスレ全て読み返すことを強くオススメします。

220何かで出したらデベはボランティア以下の足長おじさんになっちゃうよ。

[74: 匿名さん]

2012年当時なら坪220くらいでしょう。
2015年現在は280〜300と予想されています。
さて実際に販売される2016年にはいくらになるでしょう？
価格発表が楽しみですね☆

[75: 周辺住民さん]

いくら東雲でも年収600万程度でマンションをローンで買ったらカツカツで破綻してしまうのでは。。
釣りなら良いですが、他人事ながら心配になりました。
共稼ぎ？それとも頭金をガッチリいれる予定なでしょうか？
うちは世帯年収1300万超えてますがローン、管理費、税金等を払ってみると思ったほど手元に現金は残りません。以前のらえもんさんのブログで読者の世帯年収のアンケートがありましたがうちぐらいが平均値でしたし
ご近所と会話をしていても勤め先等から推定するとあながち間違いでないと思うので苦しいとおもいますよ。

[76: [男性 30代]]

>>75
ご心配には及びません。
私は独身者ですし、仮に破綻したら自己破産すれば良いだけなので。
破綻＝無職になる。ということを意味しますので。

頭金なんて対してないので、勿論３５年フルローンです。

連帯保証人を付けないで購入するので誰にも迷惑は掛かりません。
運良く途中で死ねば、団体信用保険でローンはチャラ。
相続人はいないので、国庫に入るのか、どうなるのかは知りませんけどね。

購入後は貯蓄もする予定はないので、月１５万程度なら支払いは余裕です。
老後破綻したとしても、最悪生活保護でやっていけばいいので。

難しく考え過ぎでは？失うものがなにもないと、そこまで慎重にはなりませんよ？

[77: 匿名さん]

>>74
似たような立地、規模のブランズ東雲が2012年販売で坪210だったのでまさにここも2012年だったら坪210～220位だったでしょうね。それが坪280～300となると、実にたった3年で30％増の換算。

更に、利益をギリギリまで削って今の単価なので（建築費が高騰し過ぎている）坪単価の割に仕様は良くないんですよね。
近隣の例で言えば、パークホームズ豊洲は坪320超なのに天井高はまさかの2,450mm、サッシ高は2,000mm未満？、スケルトンインフィルでもなく室内を共用配管がぶっ刺さっていて、ドア等建具もテカテカで高級感ないです。
プラウドタワー木場公園も坪330で天井高は2,500mm（下がり天井が随所にあり無理している）、サッシ高も同じく低く、各階ゴミ置き場までの間に附室もなく臭いが漏れそうな構造です。

どちらも、坪単価220万程度だったパークタワー東雲の仕様に遙か及んでいません。

一般論で言えば今の新築マンションは消費者にとっては真冬の時代なので、避けられるならば避けた方がよいです。
その一方で、クレヴィア豊洲はそんな割高マンションに埋もれるのか、それともキラリと光るものがあるのか、とても期待しています。

[78: 匿名さん]

私なんか、マンションの設備に仕様はあまり求めないタイプかな。
むしろ、立地を重視する。
また、将来の維持費が超増大しそうな設備のあるマンションはいくら仕様がよくても避ける。
その点、ここは立地駐車場が無く評価できそう。

[79: 匿名さん]

>>78
確かに、ここ1年位で分譲されたマンションの仕様は明らかに落ちてきてますね。だからこそ、マンションの絶対的な価値である駅近という条件が大切なのかもしれないですね。

[80: 匿名さん]

坪単価３００万くらいだったら、安いほうじゃないですかね。

[81: 匿名さん]

>>80
何を軸に安いと言っているのか述べないと答えようがない。

[82: 匿名さん]

三井に訴訟起こして負けたWコンの住民達って、いまだにパークタワーのネガキャンしてんの？

[83: 匿名さん]

>78さんのように考える人は増えてきているかも
共用設備が充実していると資産価値が上がるというようにも言われますが、
年数が経てば経つほどその維持管理にお金がかかるようになりますから
いずれば困ったことになりかねないですし。
そういうのはシンプルで良いんじゃないですかね。

[84: 匿名さん]

立地を重視するならここは検討対象外でしょうか…
湾岸でも珍しい徒歩10分超物件ですしね

東雲エリアで徒歩10分超の物件ってプラウド位しかないですよね

[85: 匿名さん]

豊洲から一番近い物件だから325前後かもね。

[86: 匿名さん]

>>83さん
共用設備の維持費なんてたかが知れていますよ。
例えば共用施設が充実していて、何もない団地マンションより管理費・修繕積立金が将来的に月３万円高くなったとしても（こんなに差がつくことは普通あり得ないですが、極端な例として。）、10年で360万、30年で1080万円の差です。70m2の坪単価で考えれば50万円/坪程度。

上でパークタワー東雲の例がありましたが、その物件は平均坪220万の超お得物件でした。
仮に将来の管理費・修繕積立金が非常識なまでに高くなったとしても＋坪50万円＝坪270万円換算になります。

つまり、何もない団地型マンションで坪270万円以上出すなら、将来の維持費高騰を考慮してもパークタワー東雲を新築で買った方がお得だったことになります。

立地でも共用設備でも特に目立ったものがない本物件は価格で勝負しないと駄目だと思いますが、幾らで売り出すのか、期待しています。

[87: 匿名さん]

ウーン、それは負担増を滞納者なく積み立てられた場合の
話しでしょ。
充実した共用設備の維持費の負担増なら納得感はあるけど
負担増が駐車場などの附属設備の使用料不足が原因となると
もめるのは必定なので、平面駐車場のメリットは大きいと思う。

[88: 匿名さん]

坪単価300くらいだと思うよ。
タイムマシンが開発されるならパークタワー東雲買うなり、豊洲買うなりするけど。無理でしょ？

[89: 匿名さん]

坪200万円そこそこだったWコンは天カセエアコン、無垢フローリング、ディスポーザー、
タンクレストイレなどなど、いまのどの豊洲物件も太刀打ちできない設備でした。
そして立地はご存じのとおり東雲エリアでNO.1。
建材費の高騰で値段が上がってるとはいえ、ちょっとやる瀬ないですね。
ちなみに当時坪300万円出せば白金や恵比寿も検討の範囲でした。

[90: 匿名さん]

Wコンは坪150万ちょっとくらいでしょ。