クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

まあ、それを言ってしまったらWコンフォートタワーズは分譲時は坪160万でしたしね。
今後東雲の制震タワーマンションの坪単価が160万台になることはないでしょうし、開発の進捗状況で相場は大きく変わると思います。

とは言っても、駅徒歩10分超の液状化リスクの高いエリアに位置する耐震板状マンションが坪300なんてのが適正とも思えませんが。

[22: 匿名さん]

12さんが書かれていた、その狙い目マンションの記事を読んでみました。
ふつうに本当のことが書かれていると思いますので、信用はできる記事じゃないかと思います。

そういうことがされている分、
物件価格自体も高くなってきてしまうかもしれないですが…。

ただ今はどこも高いから、湾岸地域は人気だから高いんだ、ということではなくて
きちんとコストをかけていますよ、ということなら良いんじゃないかしらと思いますよ。

ただここだと駅まで離れているのであまり高くすると大丈夫なのかしら？という気持ちはあります。

[23: 匿名さん]

湾岸は人気だと聞いているので、それほど価格が安くなくても
いいマンションだったらすぐ売れてしまうんじゃないでしょうか。
駅まで10分を超えるという条件がどう作用するかが気になるところです。
10分が分かれ目だという人もいるので、少しは価格に反映するのかどうか。

22さんのお言葉、湾岸だからではなくきちんとコストをかけていて高い、
それなら納得いきますね。

[24: 匿名さん]

豊洲の三井が坪320強、塩浜のゴクレが坪240強
三井豊洲が長谷工系だったと仮定すると坪280～290ぐらい？
間を取ってここは坪260～270ぐらいじゃない？
僅か130戸程度だし超強気できたとしても～280かなぁ？

これ以上だったら清水ダイブのつもりで三井買ったほうがいいと思うけど、
その三井豊洲も歴代最高値のチャレンジ物件だからねぇ・・・
それでもボチボチ売れてるみたいだし、こういうご時勢だし仕方ないね

[25: 匿名さん]

>>24
私もそれくらいの値段だと読んでます。

[26: 匿名さん]

なるほど、それくらいですか。
あとは希望の間取りとか階数でどれだけ違ってくるか。
まあ、間取りは8タイプから選んで更にアレンジできるということで、選びやすいかもしれないですが。
8タイプと言っても個性のある間取りではないようですし、部屋数で選んでしまうとそんなに選択肢は無さそうなので、価格次第かなとも思います。

[27: 物件比較中さん]

モデルルーム開くのは
いつくらいからですか？
年内ですかね？

[28: 匿名さん]

>>27
11/14のモデルルーム事前案内の連絡来てましたよ。

[29: 匿名さん]

プラウドが坪270〜280の相場になりつつあるから、それに便乗して新築を理由に290〜300が平均でしょうね。
条件悪い70平米で5500〜ってトコだと予想してます。

[30: 匿名さん]

もう少し高いと思うよ。
坪単価300だね。

例の杭騒動で、建築費が高くなるだろうし。

[31: 匿名さん]

もう請負契約済ませて着工してるから杭の問題で値上げはないな

[32: 匿名さん]

そう思います。
そもそも杭のことで値上がりというのはありえるのか、というのがありますし。正規の料金を払っているのだから、きちんとするのが前提だし。
いずれにせよ、今の時期というのは返って安心ではあると思います。

物件価格はそれくらいになってしまいそうな感じdスカ。
ううー、流石にしてきますね。
仕方がないといえば仕方がないですが。

[33: 匿名さん]

建築費の値上げですか～
てっきり風評被害のようなもので値下げがあるかも、
なんて思っていましたが。
買い控える人が増えたりはしないのでしょうか。
検討者さんたちも少しは慎重になっているとは思うのですが、
マンション全体の価格にまでは影響しないのでしょうね。
モデルルームオープンのお知らせはホームページには見当たらないですが、
資料請求か何かされた方が優先なのでしょうか？

[34: 匿名さん]

>>33
登録後送られてきた大きな葉書に14,15の事前案内会の予約方法が載っていました。
登録していないと予約できないかまではわかりません。

[35: [男性 30代]]

何にしても、56.37㎡の一番面積の狭い場所で４０００万超えるようなら見送りですね。
タワマンでもないこのマンションで、しかも駅まで１０分となると、そこまでの価値はないので・・

そして、坪単価３００なんてこの場所ではないと思いますけどね・・
ならブリリア有明ツインタワーあたりのほうがよっぽど良いので。

[36: 匿名さん]

コストが掛かれば。値段が高くなるのは当たり前では？

結局、買える人だけ買うので、住民層良くなるから、悪い事だけじゃないよ。

[37: 匿名さん]

>>36
それは明確に言えます。
例えばお隣の格安だったパークタワー東雲は、まさにそれが理由で会計が火の車です。
分譲価格が格安だったことで所得があまり高くない方が多く、元々板状物件と比べて割高なタワマンの修繕費と管理費の中でここはかなり高い部類に入るため、憧れのタワマン買ったけど代わりに車を手放した家庭が少なくなかったようで、既に駐車場利用率が50%を下回っていて元々高めの管理費、修繕費を更に上げないと厳しい状況に陥っています。
しかし、先の通りにギリギリ世帯が多いので容易に値上げなんていう決議は通らず、大規模修繕が今から不安な管理の波状問題を抱えたヤバマンションになっています。
そんな状況の中で、あれだけ豪華な共有施設付いてるのに多くが6時までしか使えないという負のスパイラルに陥っています。
そんな中でギリギリ層と余裕がある世帯とで共有施設の利用時間の延長で既に対立が起きていて、前回の利用時間の延長決議はものの見事に否決されたそうです。

[38: 匿名さん]

この程度のマンション買える程度の世代だと、修繕費で困るような人いないでしょ。

修繕費や管理費の滞納が問題になるのって、郊外の２０００万とか３０００万の物件のファミリー世帯ですよ。

[39: [男性 30代]]

万が一無理して買って、自己破産しても何も困らない独身もいますけどねｗ（私ですｗ）
管理費滞納って競売物件に書かれるんだろうねｗ

[40: 匿名さん]

既に近隣の中古は値引き合戦に突入している。

伊藤忠は完全に売り時を逸したね。

[41: 匿名さん]

新築価格高騰のピークは過ぎましたね。既に実需はついて行けない単価まで膨れあがっている上に投資需要も冷え込みつつあります。

一方で、建築費高騰は続いていますし今回の杭問題で検査の手間や工数が増えて価格は更に上がるでしょうから、価格を安くすることもできず、在庫が積み上がる時代に突入したのかも知れません。

それはそれとして上のパークタワー東雲の件ですが、その物件は仰るとおり管理費も修繕積立金も駐車場料金も高めな上に金を食う共用施設がミニショップくらいしかないはずですが、何故会計が火の車になっているのでしょうね？
インカムが優秀なので、アウトカムである管理委託費を見直せばあっという間に財政再建できるような気がしますが…。

アップルタワーは築７年超なのに修繕積立金も低く管理費も低く、駐車場は分譲形式にしたので管理組合には資金は殆ど入らず、分譲以外の駐車場料金も安いですね（会計状況については知りませんが）。

[42: 匿名さん]

のらえもんさんのブログで江東区湾岸地区の中古の不信が記事になってますね。
http://wangantower.com/?p=10797

値下げ物件が増えているにも関わらず成約事例が増えておらず、売り出しも増える最悪の循環のようです。豊洲バブルの崩壊は思ったより早まりそうです。

[43: 匿名さん]

>>41
パークタワー東雲はキャナルコートに属さないというのが鍵です。プラウド東雲を始めキャナルコート内のタワマンは皆自走式駐車場の設置が義務付けられています。
だから元々の駐車場利用料がパークタワーは突出して割高な設定になっています。さぁ、もう分かりますよね。ここは周りのタワマンと比較された時に維持管理費はなるべく安く見せる必要があります。当然初期の費用は駐車場の利用料が管理費に当てられる計算で算出されています。
現在はまだ大規模修繕は行われていないので、予算が足りないということではないですが、今の状況では先々厳しいことも明らかな状況ということを火の車と表現しました。
もともとギリギリの状態で購入された方が多いので、なかなか維持管理費の値上げは承認されないし、仮に承認されたとしても更に車を手放す家庭が増えるとい負のスパイラルに陥いります。

[44: 匿名さん]

１年以内には値下がりが止まると予想もされてますね。
ということは、この１年くらいがチャンスかしら。

[45: 匿名さん]

エレベーター方式の駐車場のメンテナンスや更新は莫大な費用がかかる。
駐車場からの使用料が50%を切るようであれば、駐車場のメンテナンス費用が
将来の建物修繕のための積立金を食いつぶす事になるだろうね。
全部が自走式の野村は修繕積立金のプラスに貢献するけど、パークタワー東雲は、かなり
ヤバイと思う。

[46: 匿名さん]

ちなみにパークタワー東雲を叩くのが目的でなくて、価格が割安な物件は背伸び層が集まるし、割高なところは所得に余裕がある層が集まるので、マンションは管理を買えと言われる通り、割高マンションだからって悪いことだけではないってことを言いたいだけなので悪しからず。

[47: 匿名さん]

割高という言葉は、実質より高いという事でしよ。
何で住民層を良くするために売り側に余計な利益を
提供しなきゃいけないの？
言ってるのかわからん。

[48: 匿名さん]

割高というのは同じ量で、他のものより高いという意味です。
何かの基準が必要なのよ。

不動産の場合は、坪単価という指標を、使います。

坪単価が高ければ割高。

[49: 匿名さん]

割高というのは、本来の価値よりも高いことをいいます。
絶対値が高いことではありません。

[50: 匿名さん]

割高でデベが儲かるほど客層が上がるというトンデモ理論

[51: 匿名さん]

違いますよ〜。同じ量で価格が高い事を言うのですよ。
辞書でご確認ください。

だって「本来の価値」って何ですかね。一般的なものなら分かるのですが、不動産は１つ１つ違うものですよね。

[52: 匿名さん]

上の方も言ってますが別にデベが乗せてる物件を割高といってるわけじゃあないですよ。分かりやすく言うと、この掲示板で割高、割安とユーザーが感じる評価だったり、周りの過去の新築売り出し価格と比べて高いか低いかという話です。

分かりやすい例で言うと、富久クロスは割安、シティタワー武蔵小杉は割高、パークタワー東雲は割安ってことです。
で、ここは300で出てきたら割高って評価されるし、250で出てきたら割安って評価される。そうなると購入者層が変わるのは想像つきますよね？

[53: 匿名さん]

意味わからない。

それは、単に自分の予算より高いという意味でしかないのでは？

[54: 匿名さん]

>>51

あほかと。坪単価が高い方が割高って・・・

八王子と港区のマンションは、無条件に港区が割高なのか？

買い手が割高と感じれば売れ残るし、割安と感じれば即完売。

だから、デベは値付けに頭を悩ます。

[55: 匿名さん]

まぁ上の例が全てじゃないし、別に分からないならそれでいいんでない。
分かりやすく坪単価挙げたけど、それだけで住民層の所得は決まらないしね。

[56: 匿名さん]

間違いなく言えるのは、ここが仮に250万で出てきたら世帯年収700万クラスの背伸び購入層が集まるよ。
ただ、ここが救いなのは維持費の掛かる共有設備がないのと駐車場も平置きって点だね。そこがパークタワー東雲との大きな違い。

[57: 匿名さん]

世帯年収700万クラスの人たちはここを狙わずビーコンタワー（坪220万）あたりを狙うんじゃないの？
免震だし自走式駐車場でPTS並の値段取っても95％くらい駐車場埋まってて組合の資金に余裕あるし

あと、所得層は坪単価じゃなくてグロス価格に影響されると思うけど
坪単価に依らず6,000万を超えると年収１本いかない人の食指が動かなくなる

[58: 匿名さん]

割高か割安かは坪単価でわかりますよ。

[59: 匿名さん]

最近は、７０００万の壁と呼ばれてます。
７０００万超えると、一般的なサラリーマンはほとんど買えなくなるからです。

[60: 匿名さん]

>>53
３億円がコンセンサスのマンションが２憶５千万円なら割安。
（別に坪単価換算してもいいけど。）

自分の予算とは関係ない。

[61: 匿名さん]

割高か割安なんて後から評価できる話しで
購買層の良し悪しは関係ないよ。

[62: 匿名さん]

>>61
ん？意味が分からないです。購入後の評価と販売時の割高割安の評価は全く別ですよ。
富久クロスやパークタワー東雲なんかは売り出し時から割安と言われていたし、ビーコンは割高と言われていた。Skyzなんかは売り出し後に割安だったよねと評価されたマンション。
結果、ビーコンとパークタワーの管理組合の懐状況は先に述べられた通りです。

[63: 匿名さん]

言われているだけで、それはあくまで予想だよね。
その時々の景気における心理面でも大きく変わるし。
パークタワー東雲なんか、大規模修繕をむかえる
頃も割安と思えるか？という話。

[64: 匿名さん]

>>62
たぶん、あなたの言っている事は正しいと思うけど
言葉として、それは割安、割高ではなく
割安感、割高感だと思う。

[65: 匿名さん]

辞書で調べたら？

[66: [男性 30代]]

年収７００万超の層はこんな所見向きもしないのでは？
私なら、DEUXやパークホーム豊洲の方に目を向けますね。

[67: 匿名さん]

>>66
ツリな気もするけど、真面目に返信すると仮に世帯年収800万だとした場合ここが250で売出したとしても約5500万です。一般的には年収の7倍は背伸びしての購入です。次に世帯年収1000万だったとしてもパークホームズもお部屋選べば買えなくはないが、やはり少し背伸びしての購入ですね。更に上のドゥトゥールはまともな金銭感覚持ってたら検討対象外ですね。

[68: [男性 30代]]

>>67
堅実に購入する人ばかりではないですよ？
金持ちは金持ちなりの見栄がありますし。そして、２５０って少し高めな気がしますけどね。良くても２２０程度では？
そうでもしないとタワマンでも駅チカでもなく、駐車場も平置とはいえ４割。更に共用施設も特に無し。
金持ちが買う要素が見当たりません。

一般的には今の世の中、年収６００万超えは早々多いものじゃないですよ？
ここが中間層より上の層をターゲットにして販売するとは到底思えないんですけど？

投資目的としても論外でしょうし。土地も資材も高いから高価。では下落傾向にある湾岸地区で、
魅力ある設備もないここが売り抜けるとは到底思えませんけど？

それとも貴方が購入希望者で、どうしてもここを高級そして購買層がまともな層が多い、としたいんですかね？

[69: 匿名さん]

坪３００万くらいだと予想されてるのに、悠長ですな。

[70: [男性 30代]]

まぁそれだと動きは鈍いでしょうから、良いんじゃないですか？