クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: 匿名さん]

マンション市場の何が怖いって、坪単価が高くなって物件価格が5年前より1,000万円高くなったにも関わらず、マンションの構造、共用部、専有部の品質は同じどころか5年前より落ちているということですね。
自動車や家電製品の市場ではあり得ないことだと思うのですが…。

更に、景気が良くなれば良くなるほど施工会社が工期に追われて工事も杜撰になりがちです。
本物件に限らないですが、これから新築マンションを狙うときには品質の見極めはとことん追求した方が良いと思います。

[142: 匿名さん]

>>134さん

東雲１－９以外の東雲エリアってバス車庫、トラック車庫、物流施設と都営住宅しかないイメージです…。

[143: 匿名]

>>127
仰る内容に賛成です。土地取得価格は調べてませんが、その程度でないとデベとして成り立たない気がします。日本人は新築信仰が強いのも事実ですし、260-270と予想します。豊洲駅徒歩10分が売りになるのではないでしょうか？順調に売れるかは別ですが、130戸程度ならある程度はけると思います。これが400戸となると全く別の話ですが。

[144: 匿名さん]

そんなに安いとは思えませんがね。
300は超えてくると思います。

[145: 物件比較中さん]

>>139
これが一番説得力あると思うけどなあ。
ほぼ同条件の築浅中古価格で成約が多いものがそこのニーズなわけで、
それに新築とか共用施設とかの分を上乗せしたものが適正価格でしょう。
デベがけっこう強気に来ると仮定しても300は行かないんじゃないですかね。

[146: 匿名さん]

>>145
意味がわからない
土地取得価格に建築原価と販促費乗せて、利益出ると思ってるの？
回りの中古価格なんて新築には関係ないよ、赤字で売ってくれるデベが存在するとでも思ってるんだろうか？

[147: 匿名さん]

周辺のマンションに比べ、そんなに高い値段で
土地をかっちゃったの？
それがほんとなら
検討者にとってはドン引きの話しだね。

[148: 匿名さん]

>>147
そうだね、240とかで買いたい人は江戸川区とかに行けばいいよね

[149: 匿名さん]

パークホームズ豊洲の価格判明前と同じスレ状態になってますね。あのときも坪280だとか250とかの低価格予想から、300は越えて320あたりだと言う人、坪350は余裕に越えて400とかいうお馴染みの高値煽りと色々でしたがフタ開けたら325でしたね。

今の市況では素人の中古相場分析があまり意味をなさない気がします。デベはまず利益確保、それも郊外より高値で売りやすい都心に近い物件でより利益確保し、郊外の採算悪化を補てんしているという噂もありますし、限界まで高値を狙うでしょうから。

中古相場からしたら坪250と言いたいところですが、坪290くらいは充分有りうると思います。販売時期もPH豊洲とバッティングしないようにしてますし140戸位なら捌けるんじゃないかな。webサイトの豊洲が予算内！とかいう煽りもいつの間にか消えてますし(笑)

[150: 匿名さん]

149ですが捕捉。PH豊洲はクレヴィアと比較して
三井スーゼネ 5%
免震 5%
規模、共用施設 5%
駅距離 10%
と25%ほど価格上げる要素があると思いますが、クレヴィアは全戸南向きという強みがあり、ツクリエ、完全アウトフレーム、アルコープ備えた余裕あるプランニング、戸数少なめなど価格上げる要素があるので、トータルでは10%から15%位しか下がらないと思います。で、強気10%マイナスなら坪290かなと。

しかしツクリエなかなか良さげですね。

[151: 匿名さん]

>>150
そのデンで言うと、クレヴィアが上がる要素は
・イオンが近い　　3%
・全戸南向き　　　2%
・ツクリエその他　1～2%

ぐらいで、差引するとPHTからは18～19%ぐらいの下げになるんじゃないでしょうか。強気で行っても坪270ぐらい。

[152: 匿名さん]

149です。
それだと南向きが過小評価され過ぎかなと。PH豊洲の場合、南は北より１割程度上乗せされていますから、全戸南のプレミアは１割程度、少なくとも5%は乗せる必要があると思います。

別の見方だとPH豊洲は南に限ると平均単価340位でその八掛けで坪272かな。あれ、強気でも290は厳しいか。。280に訂正しますw

[153: 物件比較中さん]

デベがいくら利益を確保しなければならないといっても
あまりに頓珍漢な値付けは自分の首を絞めますからね。
駅歩を含め色々な点でPH豊洲とは条件が違いますし
それより高くは出せないでしょうから、
やはり強気でも坪300弱程度というのがリーズナブルに感じますね。

まぁ価格が出るまでが一番盛り上がりますよね 笑

[154: 匿名さん [ 40代]]

そうそう。どんなに高値で仕入れようが
近隣の近似の施工や立地のマンションの価格
からどれだけ新築プレミア分で上げられるかですよ。
ここなら比較対象はブランズ東雲しかない。
いくらなんでもブランズ東雲の中古より1000万以上
も高値で売り出せるなんて考えないでしょ。
そんな事しても誰も買わないよ。

[155: 匿名さん]

やはり平均で坪280～290くらいに収まりそうですね。

[156: 匿名さん [ 40代]]

70m2ちょっとで近隣の中古マンションとの価格差
で1000万を越えるラインは坪270万くらい。
これが上限と思う。

[157: 匿名さん]

>>141
同感です。
ですが、品質の見極めをとことんしたいものの、あまり詳しくないのでよくわからないかもしれません。
近隣の中古などと見比べてみると良いのかな。

ディスポーザーやら食洗器やら、サーモバス、サーモフロア、節水ローシルエットトイレなどなど、カタカナが並ぶ設備も整っているし、新築で奇麗なら安易に納得してしまいそうです。

[158: 購入検討中さん]

坪290なら検討します。
中古は興味ありません。

[159: 匿名さん [ 40代]]

中古に興味なくても、
買った瞬間に中古になる事を考えてないのかな。
坪290だと、買った瞬間に1500万以上の評価損
になるんだよ。

[160: 匿名さん]

隣接するビーシティキャナルウィングのここ5年の販売価格は坪145万円～175万円です。
築16年、長谷工物件と単純には比較はできないかもしれませんが、同じ立地、全戸南向きの物件が
70平米、2000万円台で買えることを考えると、その２倍の値段を出すほどの違いがあるのか・・・。

また、ビーシティが賃貸に出した場合の表面利回りは5.3％～7％とのことで、仮にここを坪300万で
購入すると、表面利回りはなんと2％台にまで落ちてしまいます。
キャピタルゲインも考慮して、最低ラインである5％の利回りを得ることを考えると、
物件価格は4,000万円、坪188万が上限ラインです。

さすがに坪200万を切ることはないでしょうが、本来の適正価格はこのあたりかも知れませんね。

[161: 匿名さん]

ありえないでしょ（笑）

近隣中古ですら300万超えてるのに（笑）

[162: 匿名さん]

売り出し価格と成約価格の違いが分かってない人

[163: 購入検討中さん]

>>159
御助言ありがとうございます。
でもウチの場合リセールは二の次です。
(予算内で)希望の間取りと自由にオプションを選べる方が優先ですので。ツクリエ良いですね！

イオン目の前で豊洲にもそこそこ近いので、長く快適に暮らせそうな点も気に入ってます。

[164: 匿名さん]

逆にイオンしかないのが嫌だという人もいると思う（ウチの嫁）
まあ、豊洲のAOKIまで行けば良いだけの話だけどね。

[165: 匿名さん]

>>164
サカガミもビバの文化堂もありますよ～。うちは外出先によってスーパーを使い分けてます。

[166: 匿名さん]

>161
その近隣中古（というか隣接）が坪200万切ってるんだが・・・。
キャナルコートの物件とは立地、規模が異なるので比較できないでしょう。
晴海通りのこっち側と向こう側って、多摩川を挟んだ二子玉川と二子新地くらいのインパクトがあるよ。

[167: 購入検討中さん]

>>164
その気持ちも分かりますよ。まぁ贅沢な不満なんでしょうけどね(笑)

[168: 匿名さん]

豊洲のタワーの中古は坪300万近いので、PH豊洲が坪325でも、まあ、そんなもの。
でも、ここは東雲。ブランズ東雲は坪225万くらいだし新築でも坪250万くらいでしょ、
ツクリエで1000万も払う殊勝な方はそうはいない。
デベを勘違いさせる事無いと思うけどなぁ。

[169: 匿名さん]

まあ、期待するのは自由だけど、300は超えるよ。
仕入れ値が豊洲と変わらないし、わざわざ安売りする必要も無いだろうし。

しかも、例の杭事件でコストもかさむから、価格に載ってきますよ。

[170: 匿名さん]

近隣中古ですら300万以上で成約してるのに、ここだけ激安で売られるわけが無い。
デベはボランティアでは無いのだよ。

[171: 匿名さん]

豊洲は400万オーバーの成約がちらほら。
徒歩13分の物件ですら350万で成約してる。

[172: 匿名さん]

売り側論理炸裂の奇天烈な高騰を期待している方が奇異な感じがするけどなぁ。

[173: 匿名]

ここは坪300は有り得ないと思いますよ。パークタワー豊洲の中古の方が安く買えちゃいます。

[174: 匿名さん]

＞169
仕入値を知ってるの？購入時期も？

[175: 匿名さん]

全戸南向きと言っても１０階くらいまでは東京トヨペットとお見合い・・・。
坪300万、70平米で6,500万円払って毎日TOKYOTOYOPETの文字見ながら生活するって、どうよ？
4000万円でもちょっと考えちゃうよ。

[176: 匿名さん]

>>175
坪300なら見送りですが70平米4000万なら0.26秒も考えずに即決します。文字なんて慣れ。

[177: 匿名さん]

自分は慣れるかも知れないけど（慣れたくはないけど）、人を呼べないじゃん。
ホームパーティーとかしたいじゃん。

[178: 匿名さん]

300超え確実かと。

[179: 匿名さん]

リョウショクリカーの看板のある建物のある土地です。
300越えしないとペイしないくらい高額でこの土地を買っちゃったの？

[180: 匿名さん]

>>168
1000万円あればツクリエどころか間取り全部含めてフルリノベできますね。
壁も床もキッチンもトイレもお風呂も新品になるので、新築信仰のある人はブランズあたりの中古買ってフルリノベしても良いかもしれないですね。（まだ5年も経ってない物件なので個人的にはもったいないと思うけど）

>>170
近隣中古という言葉で丸めちゃ駄目ですよ。東雲では晴海通りの西側と東側では全然違いますから。
豊洲2丁目・3丁目と豊洲4丁目とを同列に比較してはいけないのと同じです。

[181: 匿名さん]

ブランズは豊洲から更に遠くなる上に、お隣りはトヨペット以上の嫌悪施設の巨大なパチ屋で友人呼び難いから嫌かな。
あとはTHE逆梁って感じのひと昔前の外観デザインはフルリノベしても変えられないから、ごめんなさいかな。

[182: 匿名さん]

時代の流れでパチ屋は放っておけば潰れると思うけどね。てかトヨペットは嫌悪施設なのか…

[183: 匿名さん]

>>182
失礼しました。書き方悪かったですね。正しくはトヨペットの壁より、リアルに嫌悪施設のパチ屋が横の方が•••です。

[185: 匿名さん]

300以下なら嬉しいね。

[186: 匿名さん [ 40代]]

南側直前にそそりたつトヨペットの壁面
がなくなったら、
もろベランダからパチンコ屋という
位置のマンションと、北側がパチンコ屋の
マンションで、友達が
呼べる呼べないの違いはあるのかな。

[187: 匿名さん]

>>186
勝手にトヨペット無くさないでください。しかもトヨタなくてもまだ間にビルある上にかなり距離は離れてるから（笑）
ちなみに、豊洲から歩いたらパチ屋は見ないで家に着きますね。

[188: 物件比較中さん]

駅歩表示ですが、実感としては8分位からちょっと遠いなと感じ始めるように思います。
10分を越えるとけっこう疲れます。たまに歩く位なら良いですけど、
通勤などで毎日使うとなると仕事で特に疲れている日などは辛いですし、
悪天候が重なったら更に辛く感じます。
個人的には駅歩10分を越えたら検討対象から外すことが殆どですが、
当然間取りや環境、価格によっては考えます。
ここは坪300越えないで欲しいですね・・・
豊洲で駅歩10分越えで300いったら世も末かと思いますよ。

[189: 匿名]

>>178
スカイズの高層階を坪245 万で買って、既に賃貸に出している私は勝ち組でしょうか。

[190: 匿名さん]

>189
スカイズは立地がキツイ。
豊洲・東雲買っちゃうとこのエリアから抜け出せなくなる。
（ただし投資用にキャッシュで買って、8％以上の利回りで賃貸が付いてるなら別）
オレみたいに恵比寿に居住用に買って、海外転勤でローン月額の3倍の賃料で貸せてる人は勝ち組。