クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 匿名さん]

そんなに安いかな？
伊藤忠って、そんなに弱気なの？

[122: 匿名さん]

それくらいになりますか。
低層階は意外とやすかったかな。
タワマンの低層なのであまりに高いと需要はなさそうですけれど…。
細かな価格が出てくるようになると議論にはならないだろうなと思います。
とにかく高くなる要素がありすぎるので、不安になるというのがあるのかも。

[123: 匿名さん]

東雲のマンションは殆どの物件で新築時より中古価格の方が高くなっているんですが、一件だけ新築時を下回り続けているのがあります。
それがビーコンタワーで、リーマン前のプチバブル時に分譲された物件です。
デザインも良いしスーゼネ施工の免震マンションなんですけどね。

物件の素性がよくても地域の相場というものは超えられず、加熱相場の時に買っちゃうとその先ずっと後悔するという典型例だと思います。

ちなみに、そのときの平均坪単価は260万円。これまで東雲エリアで分譲されたマンションの歴代最高額です。
仮にクレヴィア豊洲がこのビーコン坪単価を上回った時に果たして購入者が幸せになれるか...
売りたいときに売れないマンションは悲惨ですよ。

[124: 匿名さん]

>>116
笑える。
パークタワー東雲 が今新築なら、幾らと思ってるの？
まさか、当時と同じとか？www

[125: 匿名さん]

私には逆に高くなる要素が見当たりません。
「豊洲と東雲のいいとこ取り」とは言い得て妙で、裏を返せば「どちらにも遠い」ということ。
豊洲まで同じく12分のスカイズは坪単価250万で格安、かつタワー物件で人気を博しました。
豊洲東雲のマンション人気を牽引してきたのは手の届く価格でタワーマンションが買えたから。
最寄駅から10分以上かかり、タワーではなく豪華共有施設も眺望も期待できない14階建ての
東雲の板状物件にどの程度需要があるのでしょうか？
恵比寿や代官山のように、どうしてもここに住みたい！という立地でもありませんし。
私の予想では新築プレミアを加味しても71平米4,730万円（220万／坪）、Wコンフォートの
中古物件と同レベルの価格帯と予想します。（皆さんに叱られるかもしれませんが　笑）
もし伊藤忠がこれより高い価格で出した場合は苦戦必至、逆にこれより安く出した場合は
瞬間蒸発あっぱれです。

[126: 匿名さん]

いくらなんでもスカイズの坪250は超えないだろ…
これで250超えるようなら、ビーコンを超えた稀代の割高物件として語り継がれるだろうね。

[127: 匿名さん]

>>125
>>126
お説ごもっとも。私も適正価格はいくらか？と聞かれたら坪220と答えるでしょう。
しかし一方、他の人が言うように、不動産の相場が上がってるのも事実です。実際パークホームズ豊洲が高い高いと言われながらも着実に売れてますからね。相場が上がってなかったら有り得ないことが起きてるわけです。

というのも勘案して、予想価格は坪270としました。これくらいならパークホームズ豊洲との住み分けもできるんじゃないでしょうかね。

[128: 匿名さん]

東雲のタワマンが人気ないだけで（それでも上がってるけどね）今、220万で新築マンション欲しけりゃ、足立区か千葉、埼玉まで行かないと無理だよ。

[129: 匿名さん]

いま建材費高騰で仕様を抑えた新築買うより、東雲エリアなら坪200万ちょっとで中古の豪華タワーが
選り取り見取りです。しかも人手不足を補うために外国人労働者の受け入れ拡大を国が承認。
今後、建設現場では技能実習の名目で多くの「見習い」外国人労働者が派遣されます。
日本人技術者ですら問題が発生している昨今、言葉の通じない「見習い」の彼らを現場責任者が
どこまで徹底指導できるのでしょうか？
将来、東京五輪特需の時期に建てられたマンションは敬遠すべし、などという風評リスクも
頭に入れておきましょう。

[130: 匿名さん]

>>127
坪270だとプラウドやパークタワー東雲といった築浅中古で条件のいい部屋が買えてしまうので、あえて晴海通りの向こう側の低層マンションを買う人がそれほどいるとは思えません。
湾岸エリア特有の新しい整理された街並みとも無縁の場所ですし（DHLや第一貨物などの大規模な物流施設とも隣接しています）、最近の湾岸エリアの高騰を勘案しても坪220～240程度ではないでしょうか。

[131: 匿名さん]

>>129
東雲エリアも結構高騰してますよ。
坪200なんて、キャナルコートではWコンの低層くらいしか買えないと思いますよ。

[132: 匿名さん]

>>130
でも日本人は新築好きだからね。坪30～40ぐらいのプレミアムついても不思議じゃないよね。

[133: 匿名さん]

>>130
ここが塩浜のクレストシティ(坪244)より安くなるとは到底思えませんが…

[134: 匿名さん]

キャナルコート住民さんに「晴海通りの向こう側」の評価を聞いてみたいですね。

[135: 匿名さん]

>>133
お隣り倉庫でいい勝負じゃない。向こうは木場とヨーカドー使えて便利だし。

[136: 物件比較中さん]

>>123
売りたい時に売れるというのは、

ローン残債＜中古販売価格

という状況と考えていますが・・・
幾らなんでも今のバブル時期に買ったものが
売却時により高く売れるとは思っていません。

[137: 物件比較中さん]

パークホームズより高く出さないのは確かだと思うので、
高い部屋で坪300をちょっと越えるか、位でしょうかね。

でも過去レスにありましたが、公式サイトのトップページにあった
「予算内で買える！？」的な売り文句が消えているのが気にかかりますね。

[138: 匿名さん]

駅からの距離やオール南向きといった点で、プラウドタワー清澄白河と似てますが価格帯はどうでしょう

[139: 匿名さん]

そんな回りくどい比較しなくても、ここより少しばかり南側の開放感のあるブランズ東雲の中古価格
の坪単価に20万くらいプラスすれば、おのずと予想できると思うけど。
240万くらいでしょうね。

[140: 匿名さん]

>>139
なるほどね。それいい線かも。

[141: 匿名さん]

マンション市場の何が怖いって、坪単価が高くなって物件価格が5年前より1,000万円高くなったにも関わらず、マンションの構造、共用部、専有部の品質は同じどころか5年前より落ちているということですね。
自動車や家電製品の市場ではあり得ないことだと思うのですが…。

更に、景気が良くなれば良くなるほど施工会社が工期に追われて工事も杜撰になりがちです。
本物件に限らないですが、これから新築マンションを狙うときには品質の見極めはとことん追求した方が良いと思います。

[142: 匿名さん]

>>134さん

東雲１－９以外の東雲エリアってバス車庫、トラック車庫、物流施設と都営住宅しかないイメージです…。

[143: 匿名]

>>127
仰る内容に賛成です。土地取得価格は調べてませんが、その程度でないとデベとして成り立たない気がします。日本人は新築信仰が強いのも事実ですし、260-270と予想します。豊洲駅徒歩10分が売りになるのではないでしょうか？順調に売れるかは別ですが、130戸程度ならある程度はけると思います。これが400戸となると全く別の話ですが。

[144: 匿名さん]

そんなに安いとは思えませんがね。
300は超えてくると思います。

[145: 物件比較中さん]

>>139
これが一番説得力あると思うけどなあ。
ほぼ同条件の築浅中古価格で成約が多いものがそこのニーズなわけで、
それに新築とか共用施設とかの分を上乗せしたものが適正価格でしょう。
デベがけっこう強気に来ると仮定しても300は行かないんじゃないですかね。

[146: 匿名さん]

>>145
意味がわからない
土地取得価格に建築原価と販促費乗せて、利益出ると思ってるの？
回りの中古価格なんて新築には関係ないよ、赤字で売ってくれるデベが存在するとでも思ってるんだろうか？

[147: 匿名さん]

周辺のマンションに比べ、そんなに高い値段で
土地をかっちゃったの？
それがほんとなら
検討者にとってはドン引きの話しだね。

[148: 匿名さん]

>>147
そうだね、240とかで買いたい人は江戸川区とかに行けばいいよね

[149: 匿名さん]

パークホームズ豊洲の価格判明前と同じスレ状態になってますね。あのときも坪280だとか250とかの低価格予想から、300は越えて320あたりだと言う人、坪350は余裕に越えて400とかいうお馴染みの高値煽りと色々でしたがフタ開けたら325でしたね。

今の市況では素人の中古相場分析があまり意味をなさない気がします。デベはまず利益確保、それも郊外より高値で売りやすい都心に近い物件でより利益確保し、郊外の採算悪化を補てんしているという噂もありますし、限界まで高値を狙うでしょうから。

中古相場からしたら坪250と言いたいところですが、坪290くらいは充分有りうると思います。販売時期もPH豊洲とバッティングしないようにしてますし140戸位なら捌けるんじゃないかな。webサイトの豊洲が予算内！とかいう煽りもいつの間にか消えてますし(笑)

[150: 匿名さん]

149ですが捕捉。PH豊洲はクレヴィアと比較して
三井スーゼネ 5%
免震 5%
規模、共用施設 5%
駅距離 10%
と25%ほど価格上げる要素があると思いますが、クレヴィアは全戸南向きという強みがあり、ツクリエ、完全アウトフレーム、アルコープ備えた余裕あるプランニング、戸数少なめなど価格上げる要素があるので、トータルでは10%から15%位しか下がらないと思います。で、強気10%マイナスなら坪290かなと。

しかしツクリエなかなか良さげですね。

[151: 匿名さん]

>>150
そのデンで言うと、クレヴィアが上がる要素は
・イオンが近い　　3%
・全戸南向き　　　2%
・ツクリエその他　1～2%

ぐらいで、差引するとPHTからは18～19%ぐらいの下げになるんじゃないでしょうか。強気で行っても坪270ぐらい。

[152: 匿名さん]

149です。
それだと南向きが過小評価され過ぎかなと。PH豊洲の場合、南は北より１割程度上乗せされていますから、全戸南のプレミアは１割程度、少なくとも5%は乗せる必要があると思います。

別の見方だとPH豊洲は南に限ると平均単価340位でその八掛けで坪272かな。あれ、強気でも290は厳しいか。。280に訂正しますw

[153: 物件比較中さん]

デベがいくら利益を確保しなければならないといっても
あまりに頓珍漢な値付けは自分の首を絞めますからね。
駅歩を含め色々な点でPH豊洲とは条件が違いますし
それより高くは出せないでしょうから、
やはり強気でも坪300弱程度というのがリーズナブルに感じますね。

まぁ価格が出るまでが一番盛り上がりますよね 笑

[154: 匿名さん [ 40代]]

そうそう。どんなに高値で仕入れようが
近隣の近似の施工や立地のマンションの価格
からどれだけ新築プレミア分で上げられるかですよ。
ここなら比較対象はブランズ東雲しかない。
いくらなんでもブランズ東雲の中古より1000万以上
も高値で売り出せるなんて考えないでしょ。
そんな事しても誰も買わないよ。

[155: 匿名さん]

やはり平均で坪280～290くらいに収まりそうですね。

[156: 匿名さん [ 40代]]

70m2ちょっとで近隣の中古マンションとの価格差
で1000万を越えるラインは坪270万くらい。
これが上限と思う。

[157: 匿名さん]

>>141
同感です。
ですが、品質の見極めをとことんしたいものの、あまり詳しくないのでよくわからないかもしれません。
近隣の中古などと見比べてみると良いのかな。

ディスポーザーやら食洗器やら、サーモバス、サーモフロア、節水ローシルエットトイレなどなど、カタカナが並ぶ設備も整っているし、新築で奇麗なら安易に納得してしまいそうです。

[158: 購入検討中さん]

坪290なら検討します。
中古は興味ありません。

[159: 匿名さん [ 40代]]

中古に興味なくても、
買った瞬間に中古になる事を考えてないのかな。
坪290だと、買った瞬間に1500万以上の評価損
になるんだよ。

[160: 匿名さん]

隣接するビーシティキャナルウィングのここ5年の販売価格は坪145万円～175万円です。
築16年、長谷工物件と単純には比較はできないかもしれませんが、同じ立地、全戸南向きの物件が
70平米、2000万円台で買えることを考えると、その２倍の値段を出すほどの違いがあるのか・・・。

また、ビーシティが賃貸に出した場合の表面利回りは5.3％～7％とのことで、仮にここを坪300万で
購入すると、表面利回りはなんと2％台にまで落ちてしまいます。
キャピタルゲインも考慮して、最低ラインである5％の利回りを得ることを考えると、
物件価格は4,000万円、坪188万が上限ラインです。

さすがに坪200万を切ることはないでしょうが、本来の適正価格はこのあたりかも知れませんね。

[161: 匿名さん]

ありえないでしょ（笑）

近隣中古ですら300万超えてるのに（笑）

[162: 匿名さん]

売り出し価格と成約価格の違いが分かってない人

[163: 購入検討中さん]

>>159
御助言ありがとうございます。
でもウチの場合リセールは二の次です。
(予算内で)希望の間取りと自由にオプションを選べる方が優先ですので。ツクリエ良いですね！

イオン目の前で豊洲にもそこそこ近いので、長く快適に暮らせそうな点も気に入ってます。

[164: 匿名さん]

逆にイオンしかないのが嫌だという人もいると思う（ウチの嫁）
まあ、豊洲のAOKIまで行けば良いだけの話だけどね。

[165: 匿名さん]

>>164
サカガミもビバの文化堂もありますよ～。うちは外出先によってスーパーを使い分けてます。

[166: 匿名さん]

>161
その近隣中古（というか隣接）が坪200万切ってるんだが・・・。
キャナルコートの物件とは立地、規模が異なるので比較できないでしょう。
晴海通りのこっち側と向こう側って、多摩川を挟んだ二子玉川と二子新地くらいのインパクトがあるよ。

[167: 購入検討中さん]

>>164
その気持ちも分かりますよ。まぁ贅沢な不満なんでしょうけどね(笑)

[168: 匿名さん]

豊洲のタワーの中古は坪300万近いので、PH豊洲が坪325でも、まあ、そんなもの。
でも、ここは東雲。ブランズ東雲は坪225万くらいだし新築でも坪250万くらいでしょ、
ツクリエで1000万も払う殊勝な方はそうはいない。
デベを勘違いさせる事無いと思うけどなぁ。

[169: 匿名さん]

まあ、期待するのは自由だけど、300は超えるよ。
仕入れ値が豊洲と変わらないし、わざわざ安売りする必要も無いだろうし。

しかも、例の杭事件でコストもかさむから、価格に載ってきますよ。

[170: 匿名さん]

近隣中古ですら300万以上で成約してるのに、ここだけ激安で売られるわけが無い。
デベはボランティアでは無いのだよ。