クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

前スレからの引継ぎになります。

前スレ>>1000
>月々の負担を安く見せかけるために修繕積立金を安くして10年後に一括で一時金数十万を徴収とかよくある手。で、当然徴収直前で引っ越す人が居ます。マンションは10年住んだら引っ越すというのはこれも理由。

そんなことがあるとは、知らなかったです。
10年住んで引っ越す場合、新しいマンションを購入するとかで、結局出費が増えたりしないものでしょうか。
修繕費で出費するより、新築に出費した方が気分的にも良いのかとは思いますが。

[2: 匿名さん]

修繕費や修繕積立金はマンション管理組合の共有財産であって、マンションの物理的価値を維持するための貯金と考えた方が適切かと思います。

タワーマンションでも板状マンションでも30年～35年間の長期修繕計画を考えるとザックリ考えても1m2当たり200円の修繕積立金は必要になります。70m2だと月額14,000円です。
値上げ時期が遅ければ遅くなるほど（積立金が積み上がっていないので）必要額、つまり値上げ幅は上がります。
また、前スレ>1000のように一時金が必要となったりします。

修繕費の初期設定については購入者が承知した上で購入したことになるのでトラブルにはなりませんが、これを後から値上げしようとすると「そんな話は聞いていない」「もうすぐ売るのに何故今値上げするのか」等のトラブルが起きることが多いです（このあたりは住民の民度にもよりますが）。

ので、上記200円/m2に近い修繕費を設定している事業者ほど良心的と言えますし、そこから遠ざかっていけば行くほど事業者が悪徳になっていくと思って間違いないです。

[3: 匿名さん]

金額の目安まで教えてくださってありがとうございます。どれくらいが適正価格なのかって全然わからないものですから。助かります。
ーー
ここから豊洲駅までとかってあまり近くないイメージ。
でも買い物はしやすかったり、
環境的には悪く無いかなとは思います。
あとは通勤の際、駅までが負担にならないかどうか、カナ。
勤務先が豊洲の人だったら歩いて通勤できちゃうから良いかもしれないですね。

[4: 匿名さん]

修繕費の将来的な値上げなどは確か、計画書のようなものがあって
事前に説明してもらえるのではなかったでしょうか。
いったいいくらくらになるのでしょう、ここの場合は。
幸い駐車場が平置きなので機械式のような維持費はかからないのが救いでしょうか。
駐車場にかかる費用は管理費と修繕費と両方から出るのでしたっけ？

[5: 匿名さん]

駐車場にかかる費用って修繕費に入っていないところもあるらしくて、
こちらのマンションはどうなっているのかというのは確認していく必要は出てくると思います。
駐車場に関してはかなりいいかと。
平置きだと、かかるコストはライン引きぐらいですので
さほど費用もかからない、ということになってくるのかしら、と。
機械式だとメンテナンスが毎月必要だし、数十年後には交換が必要。
自走式だと大規模修繕きちんとしていかないとならないです

[6: 匿名さん]

平置きはいいけど、全体で40台って足りるのかなと思います。
自家用車の所有率ってそんなものなのかな。

自分に合った間取りを作れるTSUKURIEに期待しましたが、思ったほど自由度はないなと思いました。
大幅に間取りを変えられるのかと思ったのですが、ほんの一部を変えるだけのようで、ちょっと期待外れでした。
収納の形はどのタイプが使いやすいのでしょうね。

[7: 匿名さん]

駐車場、足りるかどうか、と言われれば足りないでしょうね。
ただそこを無理して機械式にしなかった点は評価はできるのではないでしょうか。
機械式は出し入れに時間が掛かるという問題の他に、
毎月のメンテナンス、将来的な入れ替えに多額の費用がかかるなどデメリットも多いですから。
平置きなら少なくともそれらの心配はありません。

[8: 匿名さん]

最近の若い人は車買わないからね。

[9: 匿名さん]

そうなんですか。

子供がいる人だと持っている人が多いな−と思っていたのでこの辺りは車は子供がいる場合は必須かな、と思っていました
ないならないでも生活はできると思いますが
となると今度は駐輪場は？というお話になってきてしまうかと
なかなか駐車場も駐輪場もみんなが満足するくらい確保するというのは都内では特に難しいでしょうね。

[10: 周辺住民さん]

たとえば300万の車５年で乗り換えるとして、駐車場、保険、税金、整備等で年間１００万以上。
１０年ガマンで物件価格に1000万上乗せできる。
必要なときはレンタ、タクシーで十分な人も多いのかな・・・？

[11: 匿名さん]

毎日ガンガン車に乗るわけでもなく、
週に１回程度しか使わないよ、という人なら、必ずしも車は必須ではないのかも。
ここの場合は駅までの距離がありますので、どうなのか、というのはあるけれども。

カーシェアやレンタカーなど今はいろいろとありますし、
そういうものを利用していけばいいと割り切るのもありなのかも。

最近はカーシェアの利用者がとても多いという話ですのですが、
そういう考えの人が多いのでしょう。

[12: 匿名さん]

ホームページの下の方に、住宅評論家の゛狙い目マンションに認定されました！”というのをみつけました。

いいことばかり書いてあって、なるほどな、ほんとかなと思って読みました。
特に「液状化の発生が少ない地域」で「地区内残留地区」とかで、市街地大火が発生しにくいようにつくられた場所だとか。その上、建物倒壊危険度、火災危険度、総合危険度も低いとかで、立地面も安心・安全だとか。
ほんとにそうなら安心ですが。

それと、特定の業者のマンションへの出入りを管理できるセキュリティシステムを採用しているとかですが、怪しい人が成りすましで入ってきたりできないようになるのでしょうか。

[13: 匿名さん]

液状化については、東雲１丁目の晴海通りより西側（キャナルコードじゃないエリア）は残念ながら「液状化の可能性の高いエリア」に指定されています。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/

ただし、液状化は地下水位のほか地下５ｍくらいまでの地盤の影響で決まるので、サンドコンパクションパイルの打ち込み等の液状化対策を取れば大丈夫です。
ただ、建物直下についてはどの物件でも液状化対策をとりますが、敷地内でも駐車場等の建物の外側については対策を取らない物件もあるので、モデルルームでは確認した方が良いと思います。

また、豊洲・東雲等の湾岸一帯は道路が広く建物が密集しておらず木造建築物も少ないので、地区内残留エリアに指定されています。
http://www.bosai-koto.lg.jp/kotoHP/news/pc/maps/%E6%B1%9F%E6%9D%B1%E5%...

同様の理由で危険度ランクも低いです。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm

液状化すると資産価値が暴落して悲惨なことになりますが、液状化そのものの直接的原因で死ぬことはないので危険度ランクには反映されていないのでしょうね。

[14: 匿名さん]

ちょっと脱線しますが湾岸エリアではブリリア有明シティタワーは（立地的に液状化リスクはそれ程ないエリアだったにもかかわらず）庭も含めて敷地全体に液状化対策を施していて、それを売りにしていました。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1305_0007/Brillia_Ariake_CityT...

震災直後の物件ならではでしたが、この物件もそれくらいやってくれると将来にわたって安心ですね。

[15: 匿名さん]

液状化対策なんてあったんですか。この物件の場合はどうなんでしょう。
耐震か免震かとか構造に関しての情報は公式サイトには無いのでしょうか？
営業さんに聞くとか、資料を請求すると詳しいことがわかるのかな。
液状化で命の危険はなくても建物が傷んだりはしそうですよね？

[16: 匿名さん]

支持層まで杭が打ってあるので、仮になにも対策をしていなくてそうなった場合でも、躯体自体は大丈夫なんじゃないでしょうか。
支持層までの杭打ちってそういう効果はあると聞いたことがありますし…。
ただマンションの敷地だけ対策されていても、
周辺が全然何もされていないのならば、どうなっていくのかなぁというのはあります。

[17: [男性 30代]]

で、結局いくらぐらいになるんですかね・・・
駐車場が少ないので、月３万はとられるでしょうし、最多価格帯は３９００万～４２００万ぐらいですかね・・・

近隣のイオンの駐車場で月極で借りるという手もありそうｗ

[18: 匿名さん]

イオンの駐車場、月極もそういえばやっていると聞きました。
そういうところを借りて行くしかないのかもしれませんね。
確かそこまで高くなかったように記憶していますが、以前確認した時と比べて変わっているのかもしれないから確認しないと。
実際に現在もやっているのかどうかもふくめて。

[19: 匿名さん]

そんなに安い訳ないでしょう。
坪単価300だとすると、5000万は超えると思いますよ。

[20: 匿名さん]

豊洲の低層、田の字マンションで坪300か...港区湾岸タワー戦争で
坪240が高いと言っていたころが懐かしい。

[21: 匿名さん]

まあ、それを言ってしまったらWコンフォートタワーズは分譲時は坪160万でしたしね。
今後東雲の制震タワーマンションの坪単価が160万台になることはないでしょうし、開発の進捗状況で相場は大きく変わると思います。

とは言っても、駅徒歩10分超の液状化リスクの高いエリアに位置する耐震板状マンションが坪300なんてのが適正とも思えませんが。

[22: 匿名さん]

12さんが書かれていた、その狙い目マンションの記事を読んでみました。
ふつうに本当のことが書かれていると思いますので、信用はできる記事じゃないかと思います。

そういうことがされている分、
物件価格自体も高くなってきてしまうかもしれないですが…。

ただ今はどこも高いから、湾岸地域は人気だから高いんだ、ということではなくて
きちんとコストをかけていますよ、ということなら良いんじゃないかしらと思いますよ。

ただここだと駅まで離れているのであまり高くすると大丈夫なのかしら？という気持ちはあります。

[23: 匿名さん]

湾岸は人気だと聞いているので、それほど価格が安くなくても
いいマンションだったらすぐ売れてしまうんじゃないでしょうか。
駅まで10分を超えるという条件がどう作用するかが気になるところです。
10分が分かれ目だという人もいるので、少しは価格に反映するのかどうか。

22さんのお言葉、湾岸だからではなくきちんとコストをかけていて高い、
それなら納得いきますね。

[24: 匿名さん]

豊洲の三井が坪320強、塩浜のゴクレが坪240強
三井豊洲が長谷工系だったと仮定すると坪280～290ぐらい？
間を取ってここは坪260～270ぐらいじゃない？
僅か130戸程度だし超強気できたとしても～280かなぁ？

これ以上だったら清水ダイブのつもりで三井買ったほうがいいと思うけど、
その三井豊洲も歴代最高値のチャレンジ物件だからねぇ・・・
それでもボチボチ売れてるみたいだし、こういうご時勢だし仕方ないね

[25: 匿名さん]

>>24
私もそれくらいの値段だと読んでます。

[26: 匿名さん]

なるほど、それくらいですか。
あとは希望の間取りとか階数でどれだけ違ってくるか。
まあ、間取りは8タイプから選んで更にアレンジできるということで、選びやすいかもしれないですが。
8タイプと言っても個性のある間取りではないようですし、部屋数で選んでしまうとそんなに選択肢は無さそうなので、価格次第かなとも思います。

[27: 物件比較中さん]

モデルルーム開くのは
いつくらいからですか？
年内ですかね？

[28: 匿名さん]

>>27
11/14のモデルルーム事前案内の連絡来てましたよ。

[29: 匿名さん]

プラウドが坪270〜280の相場になりつつあるから、それに便乗して新築を理由に290〜300が平均でしょうね。
条件悪い70平米で5500〜ってトコだと予想してます。

[30: 匿名さん]

もう少し高いと思うよ。
坪単価300だね。

例の杭騒動で、建築費が高くなるだろうし。

[31: 匿名さん]

もう請負契約済ませて着工してるから杭の問題で値上げはないな

[32: 匿名さん]

そう思います。
そもそも杭のことで値上がりというのはありえるのか、というのがありますし。正規の料金を払っているのだから、きちんとするのが前提だし。
いずれにせよ、今の時期というのは返って安心ではあると思います。

物件価格はそれくらいになってしまいそうな感じdスカ。
ううー、流石にしてきますね。
仕方がないといえば仕方がないですが。

[33: 匿名さん]

建築費の値上げですか～
てっきり風評被害のようなもので値下げがあるかも、
なんて思っていましたが。
買い控える人が増えたりはしないのでしょうか。
検討者さんたちも少しは慎重になっているとは思うのですが、
マンション全体の価格にまでは影響しないのでしょうね。
モデルルームオープンのお知らせはホームページには見当たらないですが、
資料請求か何かされた方が優先なのでしょうか？

[34: 匿名さん]

>>33
登録後送られてきた大きな葉書に14,15の事前案内会の予約方法が載っていました。
登録していないと予約できないかまではわかりません。

[35: [男性 30代]]

何にしても、56.37㎡の一番面積の狭い場所で４０００万超えるようなら見送りですね。
タワマンでもないこのマンションで、しかも駅まで１０分となると、そこまでの価値はないので・・

そして、坪単価３００なんてこの場所ではないと思いますけどね・・
ならブリリア有明ツインタワーあたりのほうがよっぽど良いので。

[36: 匿名さん]

コストが掛かれば。値段が高くなるのは当たり前では？

結局、買える人だけ買うので、住民層良くなるから、悪い事だけじゃないよ。

[37: 匿名さん]

>>36
それは明確に言えます。
例えばお隣の格安だったパークタワー東雲は、まさにそれが理由で会計が火の車です。
分譲価格が格安だったことで所得があまり高くない方が多く、元々板状物件と比べて割高なタワマンの修繕費と管理費の中でここはかなり高い部類に入るため、憧れのタワマン買ったけど代わりに車を手放した家庭が少なくなかったようで、既に駐車場利用率が50%を下回っていて元々高めの管理費、修繕費を更に上げないと厳しい状況に陥っています。
しかし、先の通りにギリギリ世帯が多いので容易に値上げなんていう決議は通らず、大規模修繕が今から不安な管理の波状問題を抱えたヤバマンションになっています。
そんな状況の中で、あれだけ豪華な共有施設付いてるのに多くが6時までしか使えないという負のスパイラルに陥っています。
そんな中でギリギリ層と余裕がある世帯とで共有施設の利用時間の延長で既に対立が起きていて、前回の利用時間の延長決議はものの見事に否決されたそうです。

[38: 匿名さん]

この程度のマンション買える程度の世代だと、修繕費で困るような人いないでしょ。

修繕費や管理費の滞納が問題になるのって、郊外の２０００万とか３０００万の物件のファミリー世帯ですよ。

[39: [男性 30代]]

万が一無理して買って、自己破産しても何も困らない独身もいますけどねｗ（私ですｗ）
管理費滞納って競売物件に書かれるんだろうねｗ

[40: 匿名さん]

既に近隣の中古は値引き合戦に突入している。

伊藤忠は完全に売り時を逸したね。

[41: 匿名さん]

新築価格高騰のピークは過ぎましたね。既に実需はついて行けない単価まで膨れあがっている上に投資需要も冷え込みつつあります。

一方で、建築費高騰は続いていますし今回の杭問題で検査の手間や工数が増えて価格は更に上がるでしょうから、価格を安くすることもできず、在庫が積み上がる時代に突入したのかも知れません。

それはそれとして上のパークタワー東雲の件ですが、その物件は仰るとおり管理費も修繕積立金も駐車場料金も高めな上に金を食う共用施設がミニショップくらいしかないはずですが、何故会計が火の車になっているのでしょうね？
インカムが優秀なので、アウトカムである管理委託費を見直せばあっという間に財政再建できるような気がしますが…。

アップルタワーは築７年超なのに修繕積立金も低く管理費も低く、駐車場は分譲形式にしたので管理組合には資金は殆ど入らず、分譲以外の駐車場料金も安いですね（会計状況については知りませんが）。

[42: 匿名さん]

のらえもんさんのブログで江東区湾岸地区の中古の不信が記事になってますね。
http://wangantower.com/?p=10797

値下げ物件が増えているにも関わらず成約事例が増えておらず、売り出しも増える最悪の循環のようです。豊洲バブルの崩壊は思ったより早まりそうです。

[43: 匿名さん]

>>41
パークタワー東雲はキャナルコートに属さないというのが鍵です。プラウド東雲を始めキャナルコート内のタワマンは皆自走式駐車場の設置が義務付けられています。
だから元々の駐車場利用料がパークタワーは突出して割高な設定になっています。さぁ、もう分かりますよね。ここは周りのタワマンと比較された時に維持管理費はなるべく安く見せる必要があります。当然初期の費用は駐車場の利用料が管理費に当てられる計算で算出されています。
現在はまだ大規模修繕は行われていないので、予算が足りないということではないですが、今の状況では先々厳しいことも明らかな状況ということを火の車と表現しました。
もともとギリギリの状態で購入された方が多いので、なかなか維持管理費の値上げは承認されないし、仮に承認されたとしても更に車を手放す家庭が増えるとい負のスパイラルに陥いります。

[44: 匿名さん]

１年以内には値下がりが止まると予想もされてますね。
ということは、この１年くらいがチャンスかしら。

[45: 匿名さん]

エレベーター方式の駐車場のメンテナンスや更新は莫大な費用がかかる。
駐車場からの使用料が50%を切るようであれば、駐車場のメンテナンス費用が
将来の建物修繕のための積立金を食いつぶす事になるだろうね。
全部が自走式の野村は修繕積立金のプラスに貢献するけど、パークタワー東雲は、かなり
ヤバイと思う。

[46: 匿名さん]

ちなみにパークタワー東雲を叩くのが目的でなくて、価格が割安な物件は背伸び層が集まるし、割高なところは所得に余裕がある層が集まるので、マンションは管理を買えと言われる通り、割高マンションだからって悪いことだけではないってことを言いたいだけなので悪しからず。

[47: 匿名さん]

割高という言葉は、実質より高いという事でしよ。
何で住民層を良くするために売り側に余計な利益を
提供しなきゃいけないの？
言ってるのかわからん。

[48: 匿名さん]

割高というのは同じ量で、他のものより高いという意味です。
何かの基準が必要なのよ。

不動産の場合は、坪単価という指標を、使います。

坪単価が高ければ割高。

[49: 匿名さん]

割高というのは、本来の価値よりも高いことをいいます。
絶対値が高いことではありません。

[50: 匿名さん]

割高でデベが儲かるほど客層が上がるというトンデモ理論

[51: 匿名さん]

違いますよ〜。同じ量で価格が高い事を言うのですよ。
辞書でご確認ください。

だって「本来の価値」って何ですかね。一般的なものなら分かるのですが、不動産は１つ１つ違うものですよね。

[52: 匿名さん]

上の方も言ってますが別にデベが乗せてる物件を割高といってるわけじゃあないですよ。分かりやすく言うと、この掲示板で割高、割安とユーザーが感じる評価だったり、周りの過去の新築売り出し価格と比べて高いか低いかという話です。

分かりやすい例で言うと、富久クロスは割安、シティタワー武蔵小杉は割高、パークタワー東雲は割安ってことです。
で、ここは300で出てきたら割高って評価されるし、250で出てきたら割安って評価される。そうなると購入者層が変わるのは想像つきますよね？

[53: 匿名さん]

意味わからない。

それは、単に自分の予算より高いという意味でしかないのでは？

[54: 匿名さん]

>>51

あほかと。坪単価が高い方が割高って・・・

八王子と港区のマンションは、無条件に港区が割高なのか？

買い手が割高と感じれば売れ残るし、割安と感じれば即完売。

だから、デベは値付けに頭を悩ます。

[55: 匿名さん]

まぁ上の例が全てじゃないし、別に分からないならそれでいいんでない。
分かりやすく坪単価挙げたけど、それだけで住民層の所得は決まらないしね。

[56: 匿名さん]

間違いなく言えるのは、ここが仮に250万で出てきたら世帯年収700万クラスの背伸び購入層が集まるよ。
ただ、ここが救いなのは維持費の掛かる共有設備がないのと駐車場も平置きって点だね。そこがパークタワー東雲との大きな違い。

[57: 匿名さん]

世帯年収700万クラスの人たちはここを狙わずビーコンタワー（坪220万）あたりを狙うんじゃないの？
免震だし自走式駐車場でPTS並の値段取っても95％くらい駐車場埋まってて組合の資金に余裕あるし

あと、所得層は坪単価じゃなくてグロス価格に影響されると思うけど
坪単価に依らず6,000万を超えると年収１本いかない人の食指が動かなくなる

[58: 匿名さん]

割高か割安かは坪単価でわかりますよ。

[59: 匿名さん]

最近は、７０００万の壁と呼ばれてます。
７０００万超えると、一般的なサラリーマンはほとんど買えなくなるからです。

[60: 匿名さん]

>>53
３億円がコンセンサスのマンションが２憶５千万円なら割安。
（別に坪単価換算してもいいけど。）

自分の予算とは関係ない。

[61: 匿名さん]

割高か割安なんて後から評価できる話しで
購買層の良し悪しは関係ないよ。

[62: 匿名さん]

>>61
ん？意味が分からないです。購入後の評価と販売時の割高割安の評価は全く別ですよ。
富久クロスやパークタワー東雲なんかは売り出し時から割安と言われていたし、ビーコンは割高と言われていた。Skyzなんかは売り出し後に割安だったよねと評価されたマンション。
結果、ビーコンとパークタワーの管理組合の懐状況は先に述べられた通りです。

[63: 匿名さん]

言われているだけで、それはあくまで予想だよね。
その時々の景気における心理面でも大きく変わるし。
パークタワー東雲なんか、大規模修繕をむかえる
頃も割安と思えるか？という話。

[64: 匿名さん]

>>62
たぶん、あなたの言っている事は正しいと思うけど
言葉として、それは割安、割高ではなく
割安感、割高感だと思う。

[65: 匿名さん]

辞書で調べたら？

[66: [男性 30代]]

年収７００万超の層はこんな所見向きもしないのでは？
私なら、DEUXやパークホーム豊洲の方に目を向けますね。

[67: 匿名さん]

>>66
ツリな気もするけど、真面目に返信すると仮に世帯年収800万だとした場合ここが250で売出したとしても約5500万です。一般的には年収の7倍は背伸びしての購入です。次に世帯年収1000万だったとしてもパークホームズもお部屋選べば買えなくはないが、やはり少し背伸びしての購入ですね。更に上のドゥトゥールはまともな金銭感覚持ってたら検討対象外ですね。

[68: [男性 30代]]

>>67
堅実に購入する人ばかりではないですよ？
金持ちは金持ちなりの見栄がありますし。そして、２５０って少し高めな気がしますけどね。良くても２２０程度では？
そうでもしないとタワマンでも駅チカでもなく、駐車場も平置とはいえ４割。更に共用施設も特に無し。
金持ちが買う要素が見当たりません。

一般的には今の世の中、年収６００万超えは早々多いものじゃないですよ？
ここが中間層より上の層をターゲットにして販売するとは到底思えないんですけど？

投資目的としても論外でしょうし。土地も資材も高いから高価。では下落傾向にある湾岸地区で、
魅力ある設備もないここが売り抜けるとは到底思えませんけど？

それとも貴方が購入希望者で、どうしてもここを高級そして購買層がまともな層が多い、としたいんですかね？

[69: 匿名さん]

坪３００万くらいだと予想されてるのに、悠長ですな。

[70: [男性 30代]]

まぁそれだと動きは鈍いでしょうから、良いんじゃないですか？

[71: 購入検討中さん]

以前、公式HPに、「えっ？豊洲駅近物件が、予算内で買える！？」的な文言があったのが、消えているような気が…
やはり高くなるということでは…

[72: 匿名さん]

高いと言っても豊洲より高くなることは無いと思います。豊洲は325前後なので、それよりは安くなると思いますよ。

[73: 匿名さん]

>>68
なぜ今価格が高騰してるのか、そして何故ここご280前後と予測されているのかをこのスレ全て読み返すことを強くオススメします。

220何かで出したらデベはボランティア以下の足長おじさんになっちゃうよ。

[74: 匿名さん]

2012年当時なら坪220くらいでしょう。
2015年現在は280〜300と予想されています。
さて実際に販売される2016年にはいくらになるでしょう？
価格発表が楽しみですね☆

[75: 周辺住民さん]

いくら東雲でも年収600万程度でマンションをローンで買ったらカツカツで破綻してしまうのでは。。
釣りなら良いですが、他人事ながら心配になりました。
共稼ぎ？それとも頭金をガッチリいれる予定なでしょうか？
うちは世帯年収1300万超えてますがローン、管理費、税金等を払ってみると思ったほど手元に現金は残りません。以前のらえもんさんのブログで読者の世帯年収のアンケートがありましたがうちぐらいが平均値でしたし
ご近所と会話をしていても勤め先等から推定するとあながち間違いでないと思うので苦しいとおもいますよ。

[76: [男性 30代]]

>>75
ご心配には及びません。
私は独身者ですし、仮に破綻したら自己破産すれば良いだけなので。
破綻＝無職になる。ということを意味しますので。

頭金なんて対してないので、勿論３５年フルローンです。

連帯保証人を付けないで購入するので誰にも迷惑は掛かりません。
運良く途中で死ねば、団体信用保険でローンはチャラ。
相続人はいないので、国庫に入るのか、どうなるのかは知りませんけどね。

購入後は貯蓄もする予定はないので、月１５万程度なら支払いは余裕です。
老後破綻したとしても、最悪生活保護でやっていけばいいので。

難しく考え過ぎでは？失うものがなにもないと、そこまで慎重にはなりませんよ？

[77: 匿名さん]

>>74
似たような立地、規模のブランズ東雲が2012年販売で坪210だったのでまさにここも2012年だったら坪210～220位だったでしょうね。それが坪280～300となると、実にたった3年で30％増の換算。

更に、利益をギリギリまで削って今の単価なので（建築費が高騰し過ぎている）坪単価の割に仕様は良くないんですよね。
近隣の例で言えば、パークホームズ豊洲は坪320超なのに天井高はまさかの2,450mm、サッシ高は2,000mm未満？、スケルトンインフィルでもなく室内を共用配管がぶっ刺さっていて、ドア等建具もテカテカで高級感ないです。
プラウドタワー木場公園も坪330で天井高は2,500mm（下がり天井が随所にあり無理している）、サッシ高も同じく低く、各階ゴミ置き場までの間に附室もなく臭いが漏れそうな構造です。

どちらも、坪単価220万程度だったパークタワー東雲の仕様に遙か及んでいません。

一般論で言えば今の新築マンションは消費者にとっては真冬の時代なので、避けられるならば避けた方がよいです。
その一方で、クレヴィア豊洲はそんな割高マンションに埋もれるのか、それともキラリと光るものがあるのか、とても期待しています。

[78: 匿名さん]

私なんか、マンションの設備に仕様はあまり求めないタイプかな。
むしろ、立地を重視する。
また、将来の維持費が超増大しそうな設備のあるマンションはいくら仕様がよくても避ける。
その点、ここは立地駐車場が無く評価できそう。

[79: 匿名さん]

>>78
確かに、ここ1年位で分譲されたマンションの仕様は明らかに落ちてきてますね。だからこそ、マンションの絶対的な価値である駅近という条件が大切なのかもしれないですね。

[80: 匿名さん]

坪単価３００万くらいだったら、安いほうじゃないですかね。

[81: 匿名さん]

>>80
何を軸に安いと言っているのか述べないと答えようがない。

[82: 匿名さん]

三井に訴訟起こして負けたWコンの住民達って、いまだにパークタワーのネガキャンしてんの？

[83: 匿名さん]

>78さんのように考える人は増えてきているかも
共用設備が充実していると資産価値が上がるというようにも言われますが、
年数が経てば経つほどその維持管理にお金がかかるようになりますから
いずれば困ったことになりかねないですし。
そういうのはシンプルで良いんじゃないですかね。

[84: 匿名さん]

立地を重視するならここは検討対象外でしょうか…
湾岸でも珍しい徒歩10分超物件ですしね

東雲エリアで徒歩10分超の物件ってプラウド位しかないですよね

[85: 匿名さん]

豊洲から一番近い物件だから325前後かもね。

[86: 匿名さん]

>>83さん
共用設備の維持費なんてたかが知れていますよ。
例えば共用施設が充実していて、何もない団地マンションより管理費・修繕積立金が将来的に月３万円高くなったとしても（こんなに差がつくことは普通あり得ないですが、極端な例として。）、10年で360万、30年で1080万円の差です。70m2の坪単価で考えれば50万円/坪程度。

上でパークタワー東雲の例がありましたが、その物件は平均坪220万の超お得物件でした。
仮に将来の管理費・修繕積立金が非常識なまでに高くなったとしても＋坪50万円＝坪270万円換算になります。

つまり、何もない団地型マンションで坪270万円以上出すなら、将来の維持費高騰を考慮してもパークタワー東雲を新築で買った方がお得だったことになります。

立地でも共用設備でも特に目立ったものがない本物件は価格で勝負しないと駄目だと思いますが、幾らで売り出すのか、期待しています。

[87: 匿名さん]

ウーン、それは負担増を滞納者なく積み立てられた場合の
話しでしょ。
充実した共用設備の維持費の負担増なら納得感はあるけど
負担増が駐車場などの附属設備の使用料不足が原因となると
もめるのは必定なので、平面駐車場のメリットは大きいと思う。

[88: 匿名さん]

坪単価300くらいだと思うよ。
タイムマシンが開発されるならパークタワー東雲買うなり、豊洲買うなりするけど。無理でしょ？

[89: 匿名さん]

坪200万円そこそこだったWコンは天カセエアコン、無垢フローリング、ディスポーザー、
タンクレストイレなどなど、いまのどの豊洲物件も太刀打ちできない設備でした。
そして立地はご存じのとおり東雲エリアでNO.1。
建材費の高騰で値段が上がってるとはいえ、ちょっとやる瀬ないですね。
ちなみに当時坪300万円出せば白金や恵比寿も検討の範囲でした。

[90: 匿名さん]

Wコンは坪150万ちょっとくらいでしょ。

[91: 匿名さん]

いまの半額か・・・。
でもちょっと潮目も変わってきたみたいだし、ここが300ってことはないんじゃない？

http://wangantower.com/?p=10797

[92: 匿名さん]

PHT値下げしたみたいね。
しょせん坪300が限界のまちって露呈したから、ここは220くらいででるんじゃないかな？

[93: 匿名さん]

Wコンの住人は何かと必死だな。

[94: 匿名さん]

ここは値下げされるようなことあるんでしょうか。
販売されてみないとわからないことでしょうけど。

駅は近くないけど、買い物便利ですし。
他にない良さもあると思います。

でも、高級路線には思えないですし、
特別な共有施設もなくてシンプルな感じなので
価格は控えめ路線なのではないかなと思っています。

ホームページの雰囲気からも、
あまり高くなさそうな気がするのですが、甘いでしょうか。

[95: 匿名さん]

Wコンの中古売出価格（スーモ）

82.08㎡　5,150万円（207万円）
82.08㎡　5,080万円（204万円）
81.11㎡　5,280万円（219万円）
86.69㎡　5,480万円（209万円）
82.45㎡　5,480万円（219万円）
86.06㎡　5,790万円（222万円）

築8年とはいえ、立地、仕様、規模すべてにおいてここを上回る東雲No.1物件のWコンがこの値段。
坪300万円とかあり得ないでしょ。

[96: 匿名さん]

築8年(・_・?)
いい加減すぎる

[97: 匿名さん]

>>92
元々他の部屋に比べて割高だった部屋に調整入っただけで、逆に値上げも入れてるから全体の坪単価は変わってない。
そして豊洲は新築、中古共にかなり前に300の壁は楽に越えている。今は350の壁を越えるかどうかの踊り場にいるというのが正確なデータです。
だからここが220万なんて淡い期待しても裏切られるのがオチですよ。てか220万なんてボランティア価格は100%ないね。

[98: 匿名さん]

Wコンは確か築11年ですね。内装の豪華さは未だに目を見張るものがありますが、流石に最近のタワマンと比較すると随所に古さが見えますね。

[99: 匿名さん]

ダブコンは豊洲から徒歩17分くらいでしょ？

普通に考えれば300超えてもおかしく無いかと。

[100: 匿名さん]

ある日の伊藤忠都市開発の会議議事録

綜合開発課長「70平米2LDKで5000万円が当物件のターゲットである年収800万円世帯の許容範囲です！」
総合開発事業部長「いまの東京五輪の盛り上がりなら70平米2LDK 6000万円もいけるんじゃないのか？」
綜合開発本部長「じゃ、間取って70平米2LDK 5500万円に決まり！」

というわけで、ここの坪単価は259万円に決定しました。