京都桂川つむぎの街マークスクエアに行ってみた − モデルルーム見学記

[匿名さん]

敷地を出て、マンションの角にある横断歩道を渡ると、そこにイオンの別棟入り口と東急オアシスフィットネスが入っています。雨の日でも、イオンまでほぼ濡れずに行けるのがこのマンションのいいところです。また、敷地専用の感覚でプール付の大規模フィットネスがあるのは、体を動かすのが好きな人やリタイアされて、すぐ横に体を毎日使うところが欲しいという人にはぴったりではないでしょうか。こうした施設併設に近い本格的フィットネスセンターが片道1分未満の範囲にあるのは、近畿地方では、西宮北口再開発エリアとこちらぐらいではないでしょうか。

ＭＲ（モデルルーム）と現地の最寄り駅は、徒歩4-6分のJR西日本の京都線「桂川」駅と徒歩4-5分の阪急京都線の「洛西口」駅になります。二つの駅に、5分程度というマンションはなかなか出ないので、家族がメインとなる交通機関が異なる家庭にはとてもいいマンションではないでしょうか。JR桂川駅は、出張で新幹線を使う際に京都駅のすぐ近くで便利です。桂川駅は、京都市内になるので、ぎりぎり新幹線の回数券で追加料金を払わなくてよいらしいです。阪急洛西口駅京都の繁華街である河原町や祇園、オフィス街である烏丸、出張の際は伊丹空港にモノレールで1本です。大阪への通勤はJR・阪急ともに駅までの距離を含めて約30分強。途中駅で降りる人の顔さえ覚えれば、途中の出入りの駅で吸われますし、電車の本数も多いですし、とても便利です。あまり言われていないですが、マンションの目の前から、洛西口・桂川・京都市内に向かうバスも出ていますので、京都市内の電車が通じていないところにも、バスで行けちゃいます。意外とほんとに便利ですよ。

マンションの目の前の道路を東に向かって2-3分進むと国道171号線が走っています。 国道171号線は神戸・大阪・京都を結ぶ幹線道路で、途中から国道1号線や京滋バイパス、
これによって京都・神戸・大阪と三都をスムーズに車で行く事が可能になっています。

マンションから車で10分程度の場所には名神高速道路の京都南インターがあります。
これによってより快適に近畿圏内へのアクセスも可能になってきます。

モデルルームは、JRからイオンを通り抜けた洛西口駅側にありました。新しいイオンだけあって、便利で催し物も多く、活気があって、子供がいる家族には本当に便利な立地でした。

モデルルームでは、まず受付の方からアンケート用紙を頂き、必要事項を書きました。

１.シアタールーム（１０分）




２.ジオラマ模型説明（5分）

３．モデルルームの見学

４．簡単な商談
といった感じでした。

シアタールームでの内容は、力を入れて映像を作っているなぁと感じる力作でしたが、(1)立地のよさ、(2)町ぐるみの総合開発、(3)マンションとしての作り込みの良さ、をアピールするものでした。

ジオラマは、マークスクエアの模型とつむぎの他の二棟・イオンそして洛西口周辺一帯の再開発をミニチュア化したものの二つで、シアタールームの内容が立体模型で再確認できるようになっていて、新しい街であることと総合開発の大きさが手に取るようにわかる内容でした。

また、これとは別にマンションの1/80模型があり、自分たちが購入しようとしている部屋の様子がよくわかります。この辺は通常のマンションと同様です。

モデルルームは二つあり、一つはKタイプ（南東角側）を2LDKにカスタマイズした高級タイプで、子供が大きくなって出ていって、趣味を生かした人生を楽しむ高所得層向け。もう一つは部屋タイプは忘れましたが一般的なマンション間取りで3LDKで明るい北欧風、30代の夫婦で子供ができたばかりをターゲットにした造りでした。

桂坂周辺から交通便利な駅前に移ってくるシニア層と、子供とともに新しい生活をここで始めようとする20代後半から30代がメインターゲットであることがわかります。

最初に、Kタイプの高級な方から見せてもらいましたが、部屋のいたるところがオプションでカスタマイズされていて、「この部屋を作るのに、オプション代はいくらぐらいかかるの？」「800万円は超えると思いますので、参考程度に見てください・・・すいません。」と正直に答えていただけました。廊下も木張りで高級感あふれる造りになっています。クロスの貼り方などは、かなり参考になるものでした。仮にオプション無しの骨組みだけの部屋図面を想像しても、構造として無駄な空間がないよく考えられた構造になっていると感心しました。角部屋がかなり効率的に作り込まれていてお得感を感じる物件でした。

次に、3LDKタイプの標準的な間取りを拝見しました。上記したようにモダンな北欧風の白を基調とした明るいインテリアで、「この部屋を作るのに、オプション代はいくらぐらいかかるの？」「100万円は超えませんので、現実的に正直に作りました。」とのことでした。確かに、広くない間取りなりに、備え付けの家具でスペースを消したりして、かなり考えているなぁと感じました。高級な方の部屋も同じでしたが、廊下が広くて車いす対策もばっちりなのと、玄関がセンサー式ライトになっていること、クローゼットが大きく収納面に関してはかなり気を使っていること、風呂・洗面の収納もかなり考えられている造りでした。
キッチンは広く明るく、食洗機が標準装備。コンロはガスが標準なのも心強いですね。

モデルルームを見た後に、いよいよ商談になりました。売れ行きが好調の物件なので、値引きとかオプションサービスとかも特に言われることもなかったのですが、ローン金利がかなり安いものを提携する地方銀行と信用金庫から提示されました。正直、ここまで低いのは見たことがなかったです。

管理費＋修繕積立金は約11000円～20000円（面積により変動）です。
かなり安い設定になっていますが、30年間の計画がしっかりとあり、そこには立体式駐車場のメンテナンス費用も相当しっかりと計算されていたので、計画よりも高い上げ幅になる確率は低そうだと感じました。京都市は準備しなければならない駐車場の数が戸数に対して100%ではないので、駐車場で赤字が発生することはなさそうでした。162件の物件で共用施設に無駄がないため、管理費自体も安く設定されていました。そういう意味でも効率的なマンションだと思います。

こちらのマンションを拝見した結論としては、強く買ってよい、という結論でした。阪急とJRに等距離で歩いて5分以内というマンションは資産価値として簡単に値崩れしないですし、洛西口と桂川の間の新規供給は、つむぎの3棟目でむこう10年ないと思います。コストカットがみられるブライトスクエアと比較をすると、こちらのマンションの良さが明らかでした。また選考のグランスクエアが大規模・JRに近いが、阪急に遠い、という立地を考えると、阪急・JRに等距離で中規模マンションのこちらは高い有意性を持っていると感じました。