プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

[購入検討中さん [ 30代]]

プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
　　　東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)

下総中山にプラウド２棟目が登場しました。

[364: 匿名さん]

>>362 匿名さん

修繕積立金基金は修繕費の前払い分。
これがないと、毎月の修繕費が新築時から高くなるから、前もって集めるのです。

[365: マンション検討中さん]

>>364
毎月の積立だけだったものが、
最初に５０万～１００万の金をとる意味は。

それって、後払いでいいものを先払いするということですから。
購入者にとっては不利。誰の利益かは考えれば分かる。

[366: マンション検討中さん]

>>360 匿名さん
購入する層がまったく違うと思いますよ>東松戸

北総線って(笑)

[367: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん

それを後払いにすると、修繕費が5年毎に急激に値上げされる、もしくは１回目の大規模修繕で同じぐらいの一時金を要求されることになるのよ。
そうすると、値上げや一時金は嫌だと拒否する人が出てきたときに、管理組合が困る。
お金が貯まるまではマンションが劣化してても大規模修繕出来ないからね。

購入者にとって不利という話ではない。
どのみち必要になるお金を、揉める前に徴収するってことなので、逆にメリットなのです。
別に管理会社が懐に入れてる訳ではないのだよ。

販売側にもメリットはある。
毎月の修繕費を、最初の15年ぐらいは本当の必要額より安く見せることができて、ランニングコストが安いように錯覚させることで、販売促進になる。
でもそれは見せかけで、実は修繕積み立て基金として前払いしてるだけなんだけどね。

そんなことするなら、基金なんてせずに最初から均等積立にしとけよって感じですけどね。実質的な負担は変わらないんだから。

[368: 匿名さん]

管理費と修繕積立金を混同されてるのかもしれませんね。

[369: 匿名さん]

>>販売側にもメリットはある。
毎月の修繕費を、最初の15年ぐらいは本当の必要額より安く見せることができて、ランニングコストが安いように錯覚させることで、販売促進になる。

>>別に管理会社が懐に入れてる訳ではないのだよ。

これだけでも十分に購入者にメリットはない。
将来かかる資金を今払うことで、運用できた金利はどこへ
みせかけに騙されたことに変わりはない

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん
買う人全てが資金運用するのかな？
そんな人は少数だと思うが。

そこまで気にする人は、マンションは買えないね。きっとあなたはマンション反対派なんでしょうね。修繕積み立て金基金はどのマンションにもあるから。

[371: 匿名さん]

>>366 マンション検討中さん

では、ここはどういう層の人が購入するんですか。東京で買えない人？

[372: 匿名さん]

>>369 匿名さん

この物件を叩いているのか、マンション販売全体を叩いているのか、両方か、どちらなんでしょう？

[373: 匿名さん]

プラウド物件。東京都内勤務でもイケそうな気がします。千葉県内、千葉街道、京葉道路の間にある物件。

都内で買えない人というよりかは、車保有している人用のマンションかな。
都内だと車ナシで住む人が多いでしょうけれど、千葉だと車アリで住む人が多いのかと考えています。

TOHOシネマズ、ダイエーなどのショッピングセンターも近いです。

[374: 匿名さん]

車のある生活を前提とするなら、スーパー併設のようなマンションで、郊外の新しく静かな街に住みたい。私は世田谷区、新宿区、葛飾区と移り住んで、定年近くになったのでこれから千葉の郊外で駅近かつ車のある生活をしたいと考えて検討しています。

[375: 通りがかりさん]

ブランド物件なのに長谷工でマイナスイメージがあるか。それにして、千葉は、施工が長谷工の物件が多いな。

[376: 匿名さん]

そうですね。最近、大手ブランドでも長谷工の施工が増えて来ましたね。ファミリー向けマンションは長谷工というイメージです。

[377: マンション検討中さん]

長谷工マンションでも、２パターンあるように感じました。
洗面台の収納を見ると、長谷工マンションでもこだわっているマンションと、長谷工仕様で、一目で長谷工ですよねとわかるマンション。
こちらは残念ながら、後者で、安さを売りにしている別のマンションと同じ仕様でした。
(あくまで、部屋の見てわかる部分です)

[378: マンション検討中さん]

やっと、4期日程出ましたね。
まさかの、販売3戸(笑)

[379: 匿名さん]

これって、まさかの
完売御礼を出したいがための３戸販売
これぽっちであればすでに買ってくれる人が決まっているのだろう。

野村も竣工前の値引きは止めて、なるべく利益率を重視するのだという。
スミフみたく、何年でも在庫OKって会社ではないので
入居後というのが、値引きの開始ポイントになるのかな？

にしても、３戸だけっていままで販売の８０戸のなかの売れ～
（以下自粛）

[380: マンション検討中さん]

このペースだと、仮に80戸が販売済みだとして、毎月3戸ずつだと、入居時に、50戸近くが残ってしまいますね。

[381: 匿名さん]

洗面台の収納は普通のプラウド仕様のラクモアだよ。
もちろん、本当の高級物件には及ばないけど。
本当のコストカットの長谷工仕様だと三面鏡裏収納ではない普通の鏡。
ちゃんと調べてからネガろうね。

[382: マンション検討中さん]

三面鏡以下の仕様があるとは知りませんでした。
大体、長谷工でも、こだわりのあるところは、洗面台下の収納が多かったりするので、そちらを基準にしていました。
あと、お手洗いの収納ですね。
長谷工仕様だと、何が入るの？というサイズの収納しかありません。
これを見ると、ああ、長谷工だと思っていたのですが、今はそうではなくなってきているのですね。

[383: 匿名さん]

>>382 マンション検討中さん

お手洗いの収納はそうかもしれない。
あれは小さすぎ。

[384: 匿名さん]

単純に価格設定ミスですね。高過ぎです。30戸とか40戸の小さなマンションなら多少魅力が落ちても高くても売りきれたと思います。
新船橋のプラウド船橋は、戸数が多すぎたから何から何まで凄く立派に作って、更にめちゃめちゃ安くしちゃったから、もの凄い人気になっちゃった。
ここは規模が中途半端で魅力に欠けるものの、長谷工やら狭いやらだし高級感もなく、更にめちゃめちゃ高いときてるから、売れ残るのは検討者がちゃんと見てるってことだと思うよ。中途半端に戸数も多いから、値引き！というか、適正価格への価格引き下げをしないとかなり厳しいんじゃないかな。

[385: マンション検討中さん]

表面上の売れ行き情報はさておき、
現時点で売れた数は40戸ちょいらしいです。

[386: 匿名さん]

>>385
４０戸というのは確度の高い筋からの情報でしょうか。
３期までに８０戸（６０、１０、１０戸）販売と期売りしてきた戸数の
半分じゃないですか。

６０から、１０、１０ときて３戸ですから販売の自信のなさが読み取れますが
それにしても半分とは
あまりにも売れなさすぎで、少し怖くなりますね。

[387: マンション検討中さん]

いや、あの立地、あの仕様、あの価格では、健闘したのでは？

[388: 匿名さん]

4期締切日行ってきましたが、お客さんで賑わってましたよ。プラウドってだけあって素敵だったので、我が家では悩んでます。

[389: 購入経験者さん]

長谷工のマンション施工はひと昔前とは違っていますよ。
設備等は売主の意向によつて施工されますが、一流メーカーの製品を使用しています。
基礎工事等もマンション建築会社としては優秀で実績も国内大手ですよ！
購入後１０年以上になりますが、何の問題もありません。
野村不動産といいコラボだと思います。　施工会社で悩むことはありません。

[390: 匿名さん]

いまはコストダウンの塊ですよ。
７０㎡ちょうどは３LDKとしては狭いし
廊下からすぐ玄関とか貧相だと思います。

[391: 評判気になるさん]

市川駅近くとほぼ同じ値段設定。
強気だねー。
まー野村ブランドだし、それでも売れるのかな

[392: 匿名さん]

竣工時点で何戸残るか読めませんが
かなり残りそうですね。
割高な時期に買っても、その後に禍根を残すことになってもね、
少なくとも１年間は見送ります（当物件も含めて）

[393: 匿名さん]

四ヶ月前ぐらいかに見学して、値段の高さにばかばかしくてやめて他の物件買いましたが、今後の参考用に野村がこの物件をどうやって売るのかだけ気になる。

[394: 匿名さん]

野村はマーケティング力が優れていて、お客のニーズ、勘所をよく押さえていて、ここでこの価格では無理でしょというのを何度も覆してきたけど、ここはちょっと厳しいのかなあ。
最初のプラウド並の価格ならほぼ売れたと思うけど。。。

[395: マンション検討中さん]

前回のプラウドが一期目即完売という成果出しちゃったから、強気に出しすぎたのが仇となっていますね。
慌てて値下げしましたが、一旦出した予定価格のインパクトが強すぎて躊躇しています。

[396: 匿名さん]

私は都内で買ってしまいましたが、都内のプラウドが8千万で出してる中、この価格は割安と感じましたよ。素敵な仕様は都内も郊外も変わらないのがまたプラウドの良いところ。

[397: マンション検討中さん]

>>396
感覚が麻痺してるだけ

[398: 匿名さん]

都内と比べればそれはやすいとは思いますが、このエリアであるということだけを考えていくと、高いなと思う人が居るのもそりゃそうでしょ、とは思います。

ただ３９６さんのように感じられる方がいらっしゃるのは確かで、
そういう方がメインのターゲットになっていくのかもしれないですね。

広さや設備などは充実しているから、悪いか者にはならないでしょう。

[399: 匿名さん]

南側の目の前に同じ規模のマンションと
お見合い状態。
抜け感がゼロなので、対象から外しました。
あれだと前のマンションから視線を感じると思います。
立ち上がってくるとマンション同士の間隔が狭すぎると実感しました。

[400: 名無しさん]

>>390 匿名さん
浴室も飛び出しライトでしたね。あり得ない低仕様です。

[401: 名無しさん]

設備とか旧型だし、馬鹿にした企画だが、安くなれば欲しい立地物件です。

[402: 匿名さん]

正直周辺の不動産会社に比べたら全然プラウドの方が良かったですよ。

[403: マンション検討中さん]

どういうところでそう感じましたか？

[404: 匿名さん]

都内のマンション価格は適正かどうかはもうわからなくなりました。仕事など生活に支障が無ければ地方やこのあたりもゆったりしていていいなと思います、４ＬＤＫで2面採光、各部屋もそんなに狭くない、都内では4.5畳ってことも多いですから。

[405: 匿名さん]

総武線沿線にこだわる必要なし。

[406: 匿名さん]

駅徒歩４分のプラウド下総中山
これで４度目の値下げかあ
３００万円ダウンの４４９０万円まで下げてきました。
２か月待ったけど売れなかった。

売り出しがたしか５７９０万円とかだったかな～
半年前にいまの価格だったら売れたのにと思う。
マンション相場は都心以外は下落傾向が加速。

ディアージュを築浅で売却をする可能性を考慮すると…

[407: 匿名さん]

駅４分プラウドが築２年で新築時４７９０万が４４９０万円
まだ高いですが、
ディアージュは中層階中部屋が５３００～５５００万くらいなので
購入から２年で売り出すと、１０００万円以上下げないと売れないだろうね。

[408: 錦糸町在住]

野村が建てようが無名デべが建てようが下臭中山自体に資産価値無いからね。

[409: 匿名さん]

408さん

同感します。
プラウドプラウド言ってますが、直床や浴室飛び出し照明の時点で
プラウドとか関係ない感じがします。

4490万円でも売れない中古はプラウドの問題ではなく、
場所の問題な気がします。

錦糸町やせめて快速停車駅ならわかりますが。。。

[410: 通りがかりさん]

モデルルーム行きましたが、「絶対に」とか「他社と比べて一番」とか多用するかなり強引な口調でした。
そして、各日先着五名のイオン三千円券がもらえると思ったらもらえませんでした。
10時予約で各日に先頭だったのに…
イメージダウンです…

[411: 匿名さん]

今日はじめて行きました。
いろいろ書かれてますが、私はここの立地は良いと思いましたし、設備、というより外壁なんかの質感も明らかに周辺と比べて目立つほど、良かった印象でした。

ここ以外の選択肢で悩んでる方、他にどこと比較していますか？
周辺のものよりすごく良かったと思っているのですが…

[412: 匿名]

他人の意見なんて関係ないじゃないですか
ましてや匿名の掲示板ですし
自分が良いと思ったら行動に移さないと後悔しますよ

私は逆に冠水する道路に面している立地でダメでしたが

[413: 通りがかりさん]

>>411 匿名さん
市川駅の新築と築浅中古ですね。（築浅中古は時々めぼしいのも出てます。買い急いでませんので）
この物件と同じ価格か少し高くても確実にリセールバリューと交通の便が高いですから。
あくまでも個人的意見ですが。
市川にもプラウドありますよ。

[414: 通りがかりさん]

>>412 匿名さん
同感です。
こんなに高い買い物するなら、冠水時に見学することをお勧めします。
駐車場も全部屋根無し平置きですので、冠水で水に浸かる影響もあって耐久性が全然落ちてくると思います。
ディーラーが近いので車の買い替えは便利ですが。笑

[415: 匿名]

>>411 匿名さん
そりゃ、周辺のアパートより設備や質感は優れているでしょう。

もう少し近隣JR駅の南北環境を見ることをお勧めします。

[416: 匿名]

》410
わざわざ朝一予約してまで行ったんだから、もらえなかったその場で催促すれば良かったのに。家に帰って来てから匿名掲示板で文句書いても意味無いのでは。
商品券もらうつもりで行ったあなたも、普通のお客だと思って頑張って営業した担当者も、どちらも時間のムダだったですね。お気の毒です。

[417: 通りがかりさん]

>>416 匿名さん
別にもらうためだけに行った訳ではなくて、「普通のお客」ですよ。
ついでにもらえれば、くらいの感覚なので、別に先着何番目ですか？みたいな確認をするほどでもないのです。
ただし、この掲示板は検討中の多くの方が見ていますので、もらえない（渡さない？）ケースもあるということを知ってもらいたい意図で書き込んだだけです。

[418: ピコ二郎]

>>409
より駅近のプラウドの値下がり具合を担当者は明朗に説明してほしいです。

[419: 営業]

ピコ二郎様
お客様のご質問にお答え申し上げます。あちらの方が駅から近い物件ですが、
すでに中古物件でございまして一般的に中古になった時点で2割程度下落します。
ですので新築でございますこちらの物件の方が高値という形になっております。

[420: 匿名]

417さん
催促しなきゃもらえないこともあるよ、ってことですな。
見にきた人が全員キャンペーンを知ってるとも限らないし、必要ない費用は使わない、って判断かもですね。
でもまぁ、数千円ケチってこんな場所で晒されたんじゃ、割に合わないような(笑)
黙って渡しておけばそれで皆満足するのにね。
それとも 、よっぽどそれ目当ての人達が沢山来てるのかな？
先着５名ってわざわざ入れてるのは相手を見ての断り文句の為でしょうし。

[421: 匿名さん]

そういった類のものは、大概どこも自己申告制では…？
あのキャンペーンを見てきましたーっていったら貰える流れが普通な気もします。

[422: 名無しさん]

駅に近い方のプラウドはたしか思いきり線路沿いでしたから、住宅地としてはこっちの方が価値はありそう。

[423: 匿名]

>>422 名無しさん
大雨のときにより深く冠水するのを見ることができる、という付加価値ですな。

[424: 検討中]

不動産ポータルでキャンペーン掲げてる物件は普通は何も言わなくても渡して来ますけどね。
この物件は公式ページでもキャンペーン載せてるのに自己申告制なんですかね？少し不親切な気がしますね…
特に女性の身としては言いにくいです。

[425: 通りすがり]

>>423 匿名さん
座布団十枚です。
四年後の中古価格が駅近のよりも低くなってると思います。

[426: 匿名さん]

こういうネガティブキャンペーンも含めて、投稿の多い物件こそ人気物件の指標とよく聞きますけど、ここのネガティブキャンペーンは冠水って大したネガティブでもないですね！

[427: 匿名さん]

駅４分の中古はこれ以上値段が下がる前にそろそろ野村が買い取った方が良いのでは？

[428: 匿名]

>>426 匿名さん
魅力がないから誰も相手にしていない、という証明ですよ。

[429: マンション検討中さん]

川の氾濫とかならともかく、ちょっとの強い雨で冠水って、
生易しいネガティブ要因ではないと思いますが・・・

河川敷のホームレスの家じゃないんですよ。。

[430: マンション検討中さん]

“無理やりポジティブキャンペーン”が時々書き込まれる方がやばい物件の証です。
鑑定士してましたが、価格設定が強気過ぎますよ。
今後建てられる新築価格が同じ条件で500万下がるというのももうすぐですので、急いでいないなら当面は賃貸というのもベターかと思います。

これはネガティブキャンペーンではなく、あくまでも一つの考えです。
そもそも、こういう多様な意見が交わされるのが掲示板ですよね。

[431: 庶民]

>>429 マンション検討中さん
金銭感覚が麻痺してるんでしょうね。
車と歩道が冠水するなら、高くても4000万が妥当でしょう。

[432: 匿名さん]

歩道と駐車場が冠水する可能性があるなら
そこには住まないほうがいいのでは。

エレベーターは冠水すれば確実に停止して
復旧作業が必要になるし、ロビーは臭くて清掃が必要になりますからね。
実は駅南側ではそういうマンションがあります。
土地の高低でいうと低いのは替えようがないですから。
あと周囲に比べて、わずかに窪地のようになっている地形も関係します。

[433: 通りがかりさん]

買うつもりがないのに悪口をひたすら書き込むって、
競合されている会社さんでしょうね。
検討している人が書き込む内容じゃないし。。。www

[434: 匿名さん]

ネガティブ情報もポジティブ情報も
きちんと事実に基づいていれば
購入検討者には有益な情報です。

ただでさえ、平均年収は下がるのに
マンション価格は上がってるご時世なのですから、
購入検討者はあまりムードに流されず、
冷静になることが必要です。

よって、ネガも歓迎。
デマはだめよ！

[435: 通りがかりさん]

>>433
検討した結果を書くのはいいのでは？

[436: 匿名さん]

はい。この立地にしては割高に感じましたのでやめました。

[437: 匿名さん]

場所はまずまずなんですが、施工業者が長谷工じゃあね...。長谷工は外観がダサいので残念です。前に建ってるマンションはとても綺麗なんですが。

[438: 通りがかりさん]

住民版によると、コンクリ打ち直しだそうです

[439: 匿名さん]

賃貸ならともかく、プラウドですし周辺の分譲マンションよりもさすがに耐久性は大丈夫でしょう笑
ケチつけるだけの人って哀れですね
私は客観的にメリットデメリットを判断したいと思います。都内で買うことにしましたが。。

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
都内でも城東なんかに買うよりは、市川市や浦安市の方がまだいいよ。

[441: 通りがかりさん]

＞「ケチつけるだけの人」
褒めるだけの人 がいたら、それはそれでサクラとか営業とか言われるのでは？笑

それにしても、ここまでプラス面が書かれていないプラウドも珍しいですね。

[442: 下総中山好き]

割高新築ですが5000万以下の客層は買えず、住めない価格設定マンションなので、そこだけはいいですね。

[443: 匿名さん]

>>442 下総中山好きさん

下総中山は線路より北側の方が人気。北側で中古出ても、一般に出回る前に無くなる。

[444: 匿名]

>>439 匿名さん
どんなメリットデメリットを判断しました？

都内って言っても町田とか八王子とか青梅と比べても意味がないですよ。

[445: 通りがかりさん]

>>444 匿名さん
批判はやめましょう。
購入を見合わせた要因を書いても、あなたはどうせ批判するんでしょう。

[446: 匿名]

普通の会社員は買うと、破たん可能性が高い価格帯です。
築浅で買って中古市場に出しても１０００万程度残債が残ります。

夫婦共正社員共働きなら大丈夫でしょうが、子供ができて
保育園に入れるときに困ります。
市川から船橋へはまず入園できません。

リスクは十分考慮してから検討したほうがいいと思います。

どちらにしてもお買い得な時期ではなく、
物件でもないのかな、と個人的意見です。

[447: 匿名]

>>444 匿名さん

別人ですが、

メリット
大規模【100前後で検討中なので】
平置き駐車場
ブランドマンション
コルトン近い

デメリット
平置き駐車場に屋根無し
駐車場が近隣相場より高い
冠水リスクが大きい
素人目にも、価格が高過ぎる
最寄り駅が快速止まらない
リセールバリューが本当にあるのか不安
長谷工の施工
住民板での施工し直し書き込み
前後がマンションなので、部屋を選ばないと眺望が期待できない（いい部屋だと値段が跳ね上がる）

[448: 匿名]

下総中山で中古物件を検討していますが、
この古さでこの値段
この狭さでこの値段という感じのものが多く
その割に値付けがホントに高いです。

半年、１年売れない物件がほとんどです。
何回も何回も小刻みに値下げして
それでも売れない物件が多数あります。

調べてみると、中古マンションが半年以内に売れるのは
２割いかないくらいということでした。

売りやすいというのは中古戸建と比較してということらしいです。
業者買取や賃貸にまわす、あとはあきらめて住み続ける所有者が
多いということらしいです。

[449: 匿名]

この辺りは築20年くらいでも４千万とか平気で付けてる物件多いですよね…
そして売れ残り続けてる。

万が一コルトンが閉店でもしたら、ショップスは全く魅力が無いので、軽い買い物難民ですね

[450: 匿名]

市川駅、本八幡よりも駅力が劣る下総中山が
江戸川区の平井や小岩よりも中古価格が高くて
もう、どうなってるんでしょうね～。
東京２３区に住んでますと千葉県に住んでますじゃ
ずいぶんと違うと思う人が多いと考えるのだが。

[451: マンション検討中さん]

まぁ小岩から平井までの街の汚さガラの悪さを考えると多少東京から離れても市川〜下総中山のほうが落ち着きがあって住みやすく感じるけどね。あくまで主観だけど。

[453: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[454: マンション検討中さん]

鶏口となるも牛後となるなかれとも言う。

[455: マンコミュファンさん]

>>454 マンション検討中さん

その通りだと思います。小岩や平井は賃貸ならまだしも、マンションを買うには環境が酷すぎます。

[456: マンション検討中さん]

小岩や平井が「牛後」なのは同意するけど、下総中山は「鶏口」ではないね。

[457: マンション検討中さん]

下総中山が口じゃないとか房総半島舐めんなって感じですね。

[458: マンション検討中さん]

おーい、営業さん見てんだろ
どう考えても、売れないのは値段があわないことがいい加減わかっただろ
値段下げる気ないの？

[459: 匿名さん]

いやいや
最近こそこそ
値段下げましたよ
この前見た価格は
最初買った人には見せられないでしょうね
それでもエクセレントとかより
10～15％高いけど・・・

[460: 匿名]

第一期から第四期までのまとめ
１，６０戸
２、１０戸
３、１０戸
４、３戸
どれも完売御礼は出ていない＝どの期も売れ残りが出ている
過去レスに実際は４０戸ほどしか売れていないと主張するものがあった。

第５期は予告広告が数か月出ているが、ずるずると未定。
来年１月？

完売御礼が全く出ていないので、８０戸以上は売れていないのだろうな、
と推測するしかない。６０戸かもしれないし、５０かもしれない。

このへんは販売員もいいたくないだろうから、入居日まで待てば本当の
売れ残りが分かるということかな。

[461: 匿名さん]

先日伺った時に結構な金額のサービスを提案いただきましたが…
そこまでしないともう売れないのかと(笑)
いい金額になりしたが、立地を鑑み他の物件に決めました。

[462: マンション検討中さん]

４期2次は即日完売だと聞きましたよ！
販売戸数は多くなかったみたいですが。笑

[463: マンション検討中さん]

>>462 マンション検討中さん
３戸ですよね