プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

[購入検討中さん [ 30代]]

プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
　　　東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)

下総中山にプラウド２棟目が登場しました。

[324: 匿名]

公園は現地に行った方なら分かるけど
ウナギの寝床ですよ
幅数メートル

[325: 匿名]

コミュニティラウンジは予約が必要だそうです。
空いてるからって自由にキッズルームとして遊ぶことはできないと言うことでしたよ。
でも、予約すればキッチンもついているので、お友達を呼んでパーティー等は出来るのでいいですよね。


公園は草だらけでしたよ。
プラウドの持ち物じゃないから、汚いけどどうしようもないですね。
ブランコがあるのが良かったです。

[326: 匿名さん]

ほぼ立ち上がってきたけれど、
南側のマンションが同じ高さで
向かい合わせ、お見合い状態で
眺望は望めず、向い側マンションの住民さんが
廊下を通るたびにのぞきこまれるような気がしますね。

マンション同士の間隔も
立ち上がると３０メートル程度では
少ないような。

カーテンが必須だと
やはり…

[327: 匿名さん]

＞＞３２５
＞＞コミュニティラウンジは予約が必要だそうです。
＞＞空いてるからって自由にキッズルームとして遊ぶことはできないと言うことでしたよ。
＞＞でも、予約すればキッチンもついているので、お友達を呼んでパーティー等は出来るのでいいですよね。

予約はやはり必要だと思います。
平日よりも週末に借りることが多いでしょうし、予定が重なると大変。
ただ、誰もがマナーを守ってきれいに使用しないと
あっという間に汚くなってしまうでしょう。維持費は結構かかるのかもしれないです。

[328: 匿名]

すぐ近くの産業道路が台風で冠水、タイヤの半分まできててビックリ。過去にあったが通行止めになるかも。この辺りは微妙な高低差で浸水したり、しなかったりするから、よほど地元の人に調査して購入したほうがいいです。今回の降り具合でココまでヒドイとは想定外です。

[329: 匿名さん]

>>328 匿名さん

まあ新小岩駅のホームが陥没するよりはましなのては。

[330: 匿名さん]

こちらの書き込みを見て公園がそういう感じなのは初めて知りました。
草が多く生えているということは、あまり人も来ていないということなんでしょうか。夏の雑草は踏みしめられてもそれでも関係なく伸びちゃうから、そういうわけでもないのかなぁ。
この辺りの小学生は放課後どこで遊んでいるのでしょうね？？

[331: 物件比較中さん [男性 40代]]

狭い公園なので、子供たちが来てボール遊びするような感じではないですね。
未就学児が親と来て、少し遊んでいくような公園です。

[332: 匿名さん]

砂場したり小さい子が安心して遊べるところも必要ですよね
大きくなったら少し遠出していろんな公園めぐりもいいかもしれません
元気に遊ぶとぐっすり寝てくれますから。
遊びで学ぶことも多いので親も夢中になっちゃいそう。

[333: マンション検討中さん]

駅徒歩4分のプラウド下総中山、またまた値下げしてますね。4790万円、これで三度め。出し値から約1000万円の値引きかあ。でも売れないかなあ。誰か買ってください。私はまだまだ下がると思うので怖くて買えません。ローンですから。

[334: 匿名さん]

>>333 マンション検討中さん

新築時の価格まで戻っただけですね。
これで検討を始める人がちらほら出てくるのでは。

短期間でドンドン値下げするということは、高値で売れるならちょっと出してみようかではなく、本当にすぐ売りたい事情があると思うので、もっと値下げを引き出せそうですね。指値はありかもね。

[335: マンション検討中さん]

1000万も下げると、足下見られちゃいますね。
何故に、1000万乗せしたのか。
別の意味で注目されてしまっている気が。

[336: マンション検討中さん]

>>335
どうみても、プラウド下総中山ディアージュ（当物件）の
売り出し価格を参考にしたとしか思えませんね。

価格交渉が入ることを見越して
少しだけ強気の値段と思ったのだと思います。

自分のところは駅４分だから
新築同条件であれば高いはず。

けれど中古だからなあ、なんて机上の空論を重ねて
３００万ぐらいだったら引いてもいいな、という戦術で臨んだ。

ま、売主はこう考えたという推論ですが…

結果は無残な状態、興味を持っているであろう買い手候補者が
値段をみて、内見にさえこなかったのでしょう。
こうなると、さらし物件化してしまいますね。

参考にした当物件が、売れていないのだから
前提からして間違っているわけです。

[337: マンション検討中さん]

はじめの価格で売れていれば、ディアージュへの追い風になったでしょうね。
が、リセールバリューが見込めない証明になってしまいました。
さて、このままの価格でいくんですかね。
このペースだと、入居前完売は厳しそうですが。

[338: 匿名さん]

>>333 マンション検討中さん

この坪単価なら23区でも買えるので売れないでしょうね。

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん

普通に考えれば売れませんが、地元ラブの金持ち地縁者が一定数いるから、ある程度ははけるよ。

ただし、その数は限りがあり、既に限界近いということでは。

ある程度の規模だと、地元民だけではきついので周辺エリアや遠隔エリアから集客する必要があるけど、それには他のエリアと比べて付加価値が必要。
価格だったり、立地だったり、充実設備だったり、物件によって他エリアへのアピールポイントは違うけど、ここの売りは何なのか。

販売側はコンセプトをしっかり決めて集中アピールすべしだけど、それは野村が得意とするところなんだが。地元民ターゲットのコンセプトだけど、価格が高すぎて想定以上につかまえきれないのかね。

[340: 評判気になるさん]

ここは市川と言っても船橋の生活圏ですよね。マンションバブルの時期には船橋のマンションもそれなりに人気があったけど、現在では”準”東京とは言い難いですよ。結論として「高い」のが実感です。プラウド下総中山ももっと下がります。23区で購入した方が将来的には損をしないで済むかなぁー。

[341: 匿名さん]

損得勘定で考えたら、今の時期にこのエリアで買うと恐らく大きく損をするでしょうね。
でも、それでもいいから住み心地の良いゴテゴテしてない下総中山に住みたい、という層が買えば幸せになれるんでしょう。

ただ、ここまで価格が上がると、リスクヘッジで万が一の残債割れなど出口戦略も気にしないといけないからなあ。

親からの千万円単位の援助があるなど、かなり余裕をもって買えるなら、資産価値は最悪切り捨ててもいいんだけどね。

[342: マンション検討中さん]

夏頃まではネガティヴな意見や否定派がいると、反論する前向き検討派がいたが、最近ではネガティヴ一色ですね。
完全に値付け間違えてますし、需要も地元民だけの駅ですから。田舎くさくていいところですけどね、下総中山。先に買った家族さんが不和にならなければいいけれど。

[343: マンション検討中さん]

週に2度はチラシポスティング、新聞折り込み毎週、駅前でチラシ配りスタッフ。見学行くと高級お菓子や金券的な物。必死さがエスカレートしていて売れてないのが分かる。都心とか湾岸の勢いでやってしまった。

[344: 匿名さん]

久々にこちらにお邪魔しています
苦戦しているのですね…


うちはディスポーザ？がついてれば購入に前向きでした

市川市に家族がいること
駅から踏切なしで女でも安心な所（現在自転車１０分、踏切有、暗い所に住んでる）
下見にきたときに下総中山が気に入った、住んでみたい！！！


来年から生ごみを出せる日が週２になるそうです。
１４４戸もあって、ごみ置き場はきついと思います…
なのに、この値段！！びっくりです！！


でも完成したら見に行きたいと思います。コルトンいくついでに外から。

[345: 匿名さん]

野村は住友と違って値引きすると聞きました。そこからが本当の販売開始でしょうか。

[346: 名無しさん]

竣工、入居後と売れなければ、コッソリ値引きするところがほとんどです。スミフ、ゴクレのぞく。値引き交渉はテクが必要です。

[347: 名無しさん]

下総中山の中層階中部屋3LDK75平米の相場は長らく4000万円いかないくらい。
それが駅4分プラウドが800万円ほど高く出し、完売。そして当物件でさらに900万ほど高く販売中というのがいままでの経緯。駅4分プラウドは築2年で4790万まで値下げしたが売れていない。ということは当物件を5500万円で買うと、2年後は？誰が考えても分かるはず。中古価格は駅4分の方が当然有利だ。

[348: 匿名さん]

もう、なんか売れない感が醸成されて
買う気がまったくなくなった。
１０００万円安くても、下総相場より高いって
プライスミスだよね～

公共工事みたいに、土地＋資材＋工賃って
コスト積み上げすればいいわけじゃないから。

[349: マンション検討中さん]

DMがきて、144戸に対し80戸販売したと記載されてるが、販売＝契約なのでしょうか。
80戸も契約済なら、売れ行き順調と思います。

[350: マンション検討中さん]

一期60戸 二期10戸 三期10戸
の販売で、販売御礼(笑)出してたので、対外的な販売数でしょうね。
四期も、10月中旬→下旬→11月上旬と延び延びですからね。

[351: 匿名]

売主はどうしたって完売って書きたいはずですよね
その為に販売時期をコントロールしているんだから

相当ヤバいんですかね（汗）

[352: 匿名さん]

以前にも話題になってましたね。
販売は完売とは違うことについて。
確か、１期も２期も３期も販売御礼だったはず。
販売することにお礼しちゃうってことは
売っている自分にありがとうすることになりますね（笑）

冗談さておいて、６０戸、１０戸、１０戸
第四期はのびのび～というのは
もう隠しようのないくらい、売れていないムードですね。

[353: マンション検討中さん]

>>350　351　352
皆様ありがとうございました

封筒の表に赤字で「重要書類在中」
と記載されてて、期間限定の特別商談という内容でした。

今の価格なら、同じ総武線のシティテラス平井のほうが
安いような気もします。

[354: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん

そちらは、大規模、確か東電の施設のとなりで土地が安い、それと大規模なのに共用施設最小限で管理コストが極小っていうコスト重視の物件だからなあ。
それでも最初はこの立地で高すぎだと言われてたけど。
まあ都内23区で安めの立地とはいえ、そこよりもこのマイナー駅が高くなるとは、プチバブルの残骸を感じるね。

東西線沿いの妙典とかは、ここと同じように栄えてないけど落ち着きがあるかんじだけど、物件が少なく希少とかで、駅ちかのパークハウスがプラウド市川並みの高価格て瞬間蒸発してた。

ここも、ここしか物件がなければ地元ラブの金持ちで瞬間蒸発だったかもね。でも最初のプラウドや他の物件とかでそういう需要も少なくなってんだろうね。

[355: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん
確かに亀戸や平井と値段が変わらないですね。
都内の方が資産価値も高いし良いかもしれません。

[356: 匿名さん]

収納がたっぷりあるので部屋は広めに使えそうです。衣類だけでも結構スペース欲しいですから。
もう少しキッチンが使い勝手が良いと良かったかもしれませんね

[357: 匿名さん]

バカ高くて買う気が失せました。これなら葛飾亀有の駅近物件のほうがええわ。

[358: 匿名さん]

葛飾って…笑

[359: 匿名さん]

スレチかもしれないが、
最近考えるようになってしまった。

住み続ける限り、管理費、修繕積立金、車があれば駐車場代
そして、固定資産税。修繕積立金は１０年後とに１万円ちかく上がっていく。

かりに５０年住んだとしたら、年間６０万で３０００万円の出費。
３０歳代で購入すると、あながち５０年所有ってありえるなあと思って。

戸建がいいとは思ってないけれど、不透明な時代に少し考え込んでしまう。

勢いに乗って買わないと、買えないという、人もいるけど
それって何も語ってないしね。

[360: 匿名さん]

それにしても高いという印象しかない。北総線になるけど都内や空港へのアクセスが良い東松戸が狙い目かも知れない。

[361: 匿名さん]

>>359 匿名さん

ここの修繕費って、5年毎の値上げの計画はどういう感じなの？
そんなに急に高くなるの？

[362: 匿名さん]

最近は、どういう意図か分からんが、修繕積立基金というものをとる
物件が増えた。まあ、デベロッパー子会社の管理会社の栄養分か
当物件は
修繕積立金（月額7,560円～10,310円）　
修繕積立基金（一括） 723,000円～986,800円

５年ごと、１０年ごととかいろいろあるけど
同じような戸数の中古マンションをスーモとかでみると
掴めますね。
築２０年だと修繕積立金が月２５０００円とか結構あります。
８０００円→１６０００円（１０年）→２４０００円（２０年）とか
５年ごとであればこの半額づつあげていくのでは

[363: 匿名さん]

高い買い物ですが簡単に安いからと言って買うのも。。。でも戸建でもリフォームしたり立て替えたりを２から３回すると思うんです。マンションも自分のところけ綺麗にするってわけにもなかなかいかないし数十年たったら建築の技術だって格段に上がると思います
賃貸がいいわけでもないけれど転売できる場所だったりしていい住まいを追求することも考えていかないとかもしれません。マンションの建て替えがしやすい戸数も検討しなければならないかな。

[364: 匿名さん]

>>362 匿名さん

修繕積立金基金は修繕費の前払い分。
これがないと、毎月の修繕費が新築時から高くなるから、前もって集めるのです。

[365: マンション検討中さん]

>>364
毎月の積立だけだったものが、
最初に５０万～１００万の金をとる意味は。

それって、後払いでいいものを先払いするということですから。
購入者にとっては不利。誰の利益かは考えれば分かる。

[366: マンション検討中さん]

>>360 匿名さん
購入する層がまったく違うと思いますよ>東松戸

北総線って(笑)

[367: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん

それを後払いにすると、修繕費が5年毎に急激に値上げされる、もしくは１回目の大規模修繕で同じぐらいの一時金を要求されることになるのよ。
そうすると、値上げや一時金は嫌だと拒否する人が出てきたときに、管理組合が困る。
お金が貯まるまではマンションが劣化してても大規模修繕出来ないからね。

購入者にとって不利という話ではない。
どのみち必要になるお金を、揉める前に徴収するってことなので、逆にメリットなのです。
別に管理会社が懐に入れてる訳ではないのだよ。

販売側にもメリットはある。
毎月の修繕費を、最初の15年ぐらいは本当の必要額より安く見せることができて、ランニングコストが安いように錯覚させることで、販売促進になる。
でもそれは見せかけで、実は修繕積み立て基金として前払いしてるだけなんだけどね。

そんなことするなら、基金なんてせずに最初から均等積立にしとけよって感じですけどね。実質的な負担は変わらないんだから。

[368: 匿名さん]

管理費と修繕積立金を混同されてるのかもしれませんね。

[369: 匿名さん]

>>販売側にもメリットはある。
毎月の修繕費を、最初の15年ぐらいは本当の必要額より安く見せることができて、ランニングコストが安いように錯覚させることで、販売促進になる。

>>別に管理会社が懐に入れてる訳ではないのだよ。

これだけでも十分に購入者にメリットはない。
将来かかる資金を今払うことで、運用できた金利はどこへ
みせかけに騙されたことに変わりはない

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん
買う人全てが資金運用するのかな？
そんな人は少数だと思うが。

そこまで気にする人は、マンションは買えないね。きっとあなたはマンション反対派なんでしょうね。修繕積み立て金基金はどのマンションにもあるから。

[371: 匿名さん]

>>366 マンション検討中さん

では、ここはどういう層の人が購入するんですか。東京で買えない人？

[372: 匿名さん]

>>369 匿名さん

この物件を叩いているのか、マンション販売全体を叩いているのか、両方か、どちらなんでしょう？

[373: 匿名さん]

プラウド物件。東京都内勤務でもイケそうな気がします。千葉県内、千葉街道、京葉道路の間にある物件。

都内で買えない人というよりかは、車保有している人用のマンションかな。
都内だと車ナシで住む人が多いでしょうけれど、千葉だと車アリで住む人が多いのかと考えています。

TOHOシネマズ、ダイエーなどのショッピングセンターも近いです。