プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

[購入検討中さん [ 30代]]

プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
　　　東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)

下総中山にプラウド２棟目が登場しました。

[301: マンション掲示板さん]

都内の町田の新築で80m2の間取りが4300万円だからなぁ
ここの70m2は3700万円くらいが適正なのでは。

[302: 匿名]

町田駅徒歩10分以内マンションより下総中山の方が高いのか。町田は最近発展して人気なのに、明らかに下総中山の値付けはおかしいね。今後の街チカラも町田の方が期待できるのに。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん

まあ買う人がいれば高くてもその値付けはただしいから。
ここは売れてないからまちがってんだね。

もしこの価格で売れてれば、どんなに馬鹿げた価格でもそれが相場なんだよね。

さすがに下総中山の住民層でバカ売れはしなかったみたいだけど。

[304: 評判気になるさん]

>>298 匿名さん

今回の台風で物件の辺りが冠水、通行止めになったのですか？

[305: 匿名さん]

冠水により通行止めです。
地元民は結構当たり前化してますよ。

JR南側はハザード悪いし、地盤も悪いからね。
区役所HPでハザードマップも液状化マップも
でてるから見てみなよ。

ギャラリー行かなくても、情報が知れる時代だから
怖いよね。

[306: 評判気になるさん]

>>305 匿名さん

台風の後に見に行ったので、営業の方に聞いてみたけれど、そんな事全然言ってませんでした。都合が悪いから隠してるのかな。

駅から帰るのに真間川渡らなきゃいけないから心配。
一階は庭も付いてていいかなと思ったけど、水没するかも？？

[307: 匿名さん]

販売側は不都合な真実は語りません。
というよりも、自分が住むわけじゃないから無頓着。
不動産関係者は賃貸住みが多いと言いますし。

[308: 評判気になるさん]

下総中山ってどんな街ですか？

法華経寺の方は落ち着いた感じがするんだけど、反対の14号の方は、ガラが悪いと言ったら語弊があるかもしれないけれど、からまれたらちょっと恐い感じがしました。


気のせいですか？

[309: 匿名さん]

気のせいです。市川や本八幡よりは静かな街です。

[310: 匿名]

>>308 評判気になるさん

気のせいです。
東京都内より静かです。

[311: 匿名]

確かに静か。

中～低所得層が多い感じはする。
昔ながらの銭湯があるってことは、風呂なし物件にすんでる人が多いってことでしょ？

これから南口側も古い物件の建て替えがすすめば、ちょっとはよくなりそうだけど。どれだけ先の話かわからないからね。

[312: 匿名]

南側の駐車場や畑、古いアパートが
どんどん新築アパートや賃貸の小型マンション
になっていますね。
パッと見渡しても１０件以上あります。

相続税対策という煽りで業者が猛烈な営業をかけた結果ですが
あまりにも立ちすぎですね。

一人暮らしを下総でする人、そんないるのかと思ってしまいます
（チラ裏でした…）

[313: 匿名さん]

下総中山、最近若い人が増えてますよ。

[314: 物件比較中さん [男性 40代]]

第３期の販売が、延期続きですね。
(８月後半→９月初旬→９月中旬)

[315: 匿名]

>>314
要望書が集まっていないから＝売れそうにないから＝完売御礼が出せないから
というのが理由でしょうね。

今年に入って、春から夏へとマンション販売の状況は悲惨化してきています。
都心のタワマンプチバブルも終わって、近郊、郊外エリアはそもそもそれほど売れていなかった
のに、さらに売れなくなっています。

一言で言うと、風向きははっきりと変わっていますね。
急落はしないけれど、今年、来年、再来年と値引きの横行と値付けの見直しが進んでいくと思います。

[316: 匿名さん]

>>315 匿名さん

まあ高くても売れる物件と、やすくしないと売れない物件の両極端化が進むんですかね。
そして、安くするためさらに仕様を落としたショボいマンションが増えると。

なんでも、郊外にも値上げの波が広がってるらしいので、本格的に新築マンション冬の時代がくるのかしらん。

[317: 匿名]

>>316
高くてても売れない物件
高いのに仕様を落としまくっている物件
がこちらですね。

他所のプラウドでは少し前に
二重床必須ですと
セールトークしていたばかりか
直床を貶していたセールスマン

同じ会社の物件が直床

プライドがない？

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん

将来は、それより仕様が落ちるって言う話ですよ。

そして、二重床が直床より優れているというのはよく言われますが、それもセールストークの一種ですね。

直床で、天井高が2400mmとかなら、階高の低さを誤魔化す手段でマイナスだけどね。

[319: 匿名]

直床なんですか？！
プラウドなんて二重床が当たり前だと思っていたのに。

真間川周辺に住んでる友人が虫が多いよって言ってたけど、ここもそうかな？
中層階あたりが安くていいかと思ってたけど、虫が多いし、騒音はありそうだし考え直そうかと…。

[320: 匿名さん]

ここはプラウドとは名ばかりの長谷工マンションですからね。

[321: 匿名さん]

両サイドに公園があること、駐車場が平置きになっている、大規模ながらの共用施設が魅力的です
駐車場はシャッターゲートになっていますから一般の方は出入りできないようになっていることは安心でしょう。両サイドに公園がありますから子供が駐車場で遊ぶってことも無さそうでいいですね。
コミュニティラウンジはキッズルームとして利用可能なのでしょうか。

[322: 匿名さん]

にしても高過ぎ。

[323: 匿名さん]

確かに。
冷静に、ここは下総中山、しかも南側、川向こう。
直床。
高すぎですよね。

土地余ってる所に公園。当たり前。

[324: 匿名]

公園は現地に行った方なら分かるけど
ウナギの寝床ですよ
幅数メートル

[325: 匿名]

コミュニティラウンジは予約が必要だそうです。
空いてるからって自由にキッズルームとして遊ぶことはできないと言うことでしたよ。
でも、予約すればキッチンもついているので、お友達を呼んでパーティー等は出来るのでいいですよね。


公園は草だらけでしたよ。
プラウドの持ち物じゃないから、汚いけどどうしようもないですね。
ブランコがあるのが良かったです。

[326: 匿名さん]

ほぼ立ち上がってきたけれど、
南側のマンションが同じ高さで
向かい合わせ、お見合い状態で
眺望は望めず、向い側マンションの住民さんが
廊下を通るたびにのぞきこまれるような気がしますね。

マンション同士の間隔も
立ち上がると３０メートル程度では
少ないような。

カーテンが必須だと
やはり…

[327: 匿名さん]

＞＞３２５
＞＞コミュニティラウンジは予約が必要だそうです。
＞＞空いてるからって自由にキッズルームとして遊ぶことはできないと言うことでしたよ。
＞＞でも、予約すればキッチンもついているので、お友達を呼んでパーティー等は出来るのでいいですよね。

予約はやはり必要だと思います。
平日よりも週末に借りることが多いでしょうし、予定が重なると大変。
ただ、誰もがマナーを守ってきれいに使用しないと
あっという間に汚くなってしまうでしょう。維持費は結構かかるのかもしれないです。

[328: 匿名]

すぐ近くの産業道路が台風で冠水、タイヤの半分まできててビックリ。過去にあったが通行止めになるかも。この辺りは微妙な高低差で浸水したり、しなかったりするから、よほど地元の人に調査して購入したほうがいいです。今回の降り具合でココまでヒドイとは想定外です。

[329: 匿名さん]

>>328 匿名さん

まあ新小岩駅のホームが陥没するよりはましなのては。

[330: 匿名さん]

こちらの書き込みを見て公園がそういう感じなのは初めて知りました。
草が多く生えているということは、あまり人も来ていないということなんでしょうか。夏の雑草は踏みしめられてもそれでも関係なく伸びちゃうから、そういうわけでもないのかなぁ。
この辺りの小学生は放課後どこで遊んでいるのでしょうね？？

[331: 物件比較中さん [男性 40代]]

狭い公園なので、子供たちが来てボール遊びするような感じではないですね。
未就学児が親と来て、少し遊んでいくような公園です。

[332: 匿名さん]

砂場したり小さい子が安心して遊べるところも必要ですよね
大きくなったら少し遠出していろんな公園めぐりもいいかもしれません
元気に遊ぶとぐっすり寝てくれますから。
遊びで学ぶことも多いので親も夢中になっちゃいそう。

[333: マンション検討中さん]

駅徒歩4分のプラウド下総中山、またまた値下げしてますね。4790万円、これで三度め。出し値から約1000万円の値引きかあ。でも売れないかなあ。誰か買ってください。私はまだまだ下がると思うので怖くて買えません。ローンですから。

[334: 匿名さん]

>>333 マンション検討中さん

新築時の価格まで戻っただけですね。
これで検討を始める人がちらほら出てくるのでは。

短期間でドンドン値下げするということは、高値で売れるならちょっと出してみようかではなく、本当にすぐ売りたい事情があると思うので、もっと値下げを引き出せそうですね。指値はありかもね。

[335: マンション検討中さん]

1000万も下げると、足下見られちゃいますね。
何故に、1000万乗せしたのか。
別の意味で注目されてしまっている気が。

[336: マンション検討中さん]

>>335
どうみても、プラウド下総中山ディアージュ（当物件）の
売り出し価格を参考にしたとしか思えませんね。

価格交渉が入ることを見越して
少しだけ強気の値段と思ったのだと思います。

自分のところは駅４分だから
新築同条件であれば高いはず。

けれど中古だからなあ、なんて机上の空論を重ねて
３００万ぐらいだったら引いてもいいな、という戦術で臨んだ。

ま、売主はこう考えたという推論ですが…

結果は無残な状態、興味を持っているであろう買い手候補者が
値段をみて、内見にさえこなかったのでしょう。
こうなると、さらし物件化してしまいますね。

参考にした当物件が、売れていないのだから
前提からして間違っているわけです。

[337: マンション検討中さん]

はじめの価格で売れていれば、ディアージュへの追い風になったでしょうね。
が、リセールバリューが見込めない証明になってしまいました。
さて、このままの価格でいくんですかね。
このペースだと、入居前完売は厳しそうですが。

[338: 匿名さん]

>>333 マンション検討中さん

この坪単価なら23区でも買えるので売れないでしょうね。

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん

普通に考えれば売れませんが、地元ラブの金持ち地縁者が一定数いるから、ある程度ははけるよ。

ただし、その数は限りがあり、既に限界近いということでは。

ある程度の規模だと、地元民だけではきついので周辺エリアや遠隔エリアから集客する必要があるけど、それには他のエリアと比べて付加価値が必要。
価格だったり、立地だったり、充実設備だったり、物件によって他エリアへのアピールポイントは違うけど、ここの売りは何なのか。

販売側はコンセプトをしっかり決めて集中アピールすべしだけど、それは野村が得意とするところなんだが。地元民ターゲットのコンセプトだけど、価格が高すぎて想定以上につかまえきれないのかね。

[340: 評判気になるさん]

ここは市川と言っても船橋の生活圏ですよね。マンションバブルの時期には船橋のマンションもそれなりに人気があったけど、現在では”準”東京とは言い難いですよ。結論として「高い」のが実感です。プラウド下総中山ももっと下がります。23区で購入した方が将来的には損をしないで済むかなぁー。

[341: 匿名さん]

損得勘定で考えたら、今の時期にこのエリアで買うと恐らく大きく損をするでしょうね。
でも、それでもいいから住み心地の良いゴテゴテしてない下総中山に住みたい、という層が買えば幸せになれるんでしょう。

ただ、ここまで価格が上がると、リスクヘッジで万が一の残債割れなど出口戦略も気にしないといけないからなあ。

親からの千万円単位の援助があるなど、かなり余裕をもって買えるなら、資産価値は最悪切り捨ててもいいんだけどね。

[342: マンション検討中さん]

夏頃まではネガティヴな意見や否定派がいると、反論する前向き検討派がいたが、最近ではネガティヴ一色ですね。
完全に値付け間違えてますし、需要も地元民だけの駅ですから。田舎くさくていいところですけどね、下総中山。先に買った家族さんが不和にならなければいいけれど。

[343: マンション検討中さん]

週に2度はチラシポスティング、新聞折り込み毎週、駅前でチラシ配りスタッフ。見学行くと高級お菓子や金券的な物。必死さがエスカレートしていて売れてないのが分かる。都心とか湾岸の勢いでやってしまった。

[344: 匿名さん]

久々にこちらにお邪魔しています
苦戦しているのですね…


うちはディスポーザ？がついてれば購入に前向きでした

市川市に家族がいること
駅から踏切なしで女でも安心な所（現在自転車１０分、踏切有、暗い所に住んでる）
下見にきたときに下総中山が気に入った、住んでみたい！！！


来年から生ごみを出せる日が週２になるそうです。
１４４戸もあって、ごみ置き場はきついと思います…
なのに、この値段！！びっくりです！！


でも完成したら見に行きたいと思います。コルトンいくついでに外から。

[345: 匿名さん]

野村は住友と違って値引きすると聞きました。そこからが本当の販売開始でしょうか。

[346: 名無しさん]

竣工、入居後と売れなければ、コッソリ値引きするところがほとんどです。スミフ、ゴクレのぞく。値引き交渉はテクが必要です。

[347: 名無しさん]

下総中山の中層階中部屋3LDK75平米の相場は長らく4000万円いかないくらい。
それが駅4分プラウドが800万円ほど高く出し、完売。そして当物件でさらに900万ほど高く販売中というのがいままでの経緯。駅4分プラウドは築2年で4790万まで値下げしたが売れていない。ということは当物件を5500万円で買うと、2年後は？誰が考えても分かるはず。中古価格は駅4分の方が当然有利だ。

[348: 匿名さん]

もう、なんか売れない感が醸成されて
買う気がまったくなくなった。
１０００万円安くても、下総相場より高いって
プライスミスだよね～

公共工事みたいに、土地＋資材＋工賃って
コスト積み上げすればいいわけじゃないから。

[349: マンション検討中さん]

DMがきて、144戸に対し80戸販売したと記載されてるが、販売＝契約なのでしょうか。
80戸も契約済なら、売れ行き順調と思います。

[350: マンション検討中さん]

一期60戸 二期10戸 三期10戸
の販売で、販売御礼(笑)出してたので、対外的な販売数でしょうね。
四期も、10月中旬→下旬→11月上旬と延び延びですからね。