プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

[購入検討中さん [ 30代]]

プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
　　　東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)

下総中山にプラウド２棟目が登場しました。

[183: 匿名]

携帯電話の電磁波も含めてWHOも見解がころころ変わります。
癌をはじめとした病気への因果関係を主張する人もいますが、
無害だという人もいます。
私見では、とても強力な電子レンジが常時稼働で
傍にあるという感覚でとらえています。
自分なら至近であれば住まないです。

[184: 匿名さん]

東京電力は無害って言うよ。

だだ、世の中には体質的に電磁波に過敏な人もいるみたい 。気のせいではなくてね。そういう人にはアウト。

そうでなければあまり気にしないでいいんじゃない？
普通の人に問題あるなら、送電線のまわりは健康被害出まくりで大変なことになると思うよ。

まあ普通は嫌悪施設だから価格に少しは織り込まれるんだけど、ここは普通じゃない高さだからなあ。

[185: 匿名さん]

鉄塔についてはいろんな意見がありますね。線路の近くに暮らしても体調が悪いという方もいるし、もちろん鉄塔に近いマンションでかなり心配される書き込みがありましたが保育園も近くありどうかなと思っていましたがもう数年たっても大きな問題もなさそうです。働く方や旅行や趣味など家にずーといることもないでしょう。いろいろおもい悩む方が体に悪い気もします。

[186: 匿名さん]

我が家には小さい子供がいないので、電磁波影響はあまり気にしてないです。
ただもしいたとしたら、選ばないとは思います。
自分のことなら自己責任で割り切れますけど、
子供のこととなると排除できるリスクの可能性は排除したいですし。

ただ、単に鉄塔＆高圧線が目障りなのと、強風時の風切音が相当うるさいので
むしろそっちの方が個人的には嫌ですね。

[187: ご近所の奥さま]

電磁波は人それぞれなのでなんとも言えませんが、雨風の時音が出ているのは事実です。
いざ住んでから雨の日窓を閉めても音が気になって眠れない、なんていう事になると困りますよね。
各階どれ位音がするのか情報があればいくらか安心出来ますが、その辺を考慮せずに青田買いをするのはリスクがあるかと思います。

[188: 匿名さん]

たしか本八幡のプラウドも鉄塔至近でしたが、あちらは順調に売れましたね。

[189: 匿名さん]

本八幡（3分）と下総中山（6分）じゃ駅力が違い過ぎて比較にならないと思いますよ。

[190: 匿名さん]

価格も本八幡の方が安かったんじゃない？

[191: 匿名さん]

何戸販売になるのでしょうね？要望書次第・・だと思いますが、どんな感じなんでしょうか？
モデルルームとかがいっぱいというほどではないにしても、盛況だったとするのであれば、ある程度の数は
出してくるのかしら？というふうに思いました。

送電線に関しては気にする人としない人と結構極端に分かれそうですよ。
ここを検討している人はそもそもあまり気にしないのでは？

[192: 購入検討中さん]

日本人はブランド大好き。
野村は地中海CMでブランド化に成功した。購読ターゲット、とくに主婦に効果があったのでは。ブランド代が3割入っている。

[193: 匿名]

第一期60戸の正式価格表が届きましたが、1階2階は全体的に値下げしましたね。

[194: 匿名さん]

今回売り出しの楽さ坪単価は坪216～坪277って感じか。
まあ妥当なとこじゃないかな。


物件概要
物件名
プラウド下総中山ディアージュ ( 第1期 )
販売時期
平成28年5月28日～平成28年6月5日
所在地
千葉県市川市鬼高二丁目1240番93(地番)
交通情報
総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
種別
マンション
敷地面積
5,482.27m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第TBTC15000100号
用途地域
第一種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上9階
建物竣工時期
平成29年2月中旬 (予定)
入居時期
平成29年4月上旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
144戸 (他に管理事務室1戸)
販売戸数
60 戸
販売価格
42,990,000円 (1戸) ～84,390,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
5,400万円台
(9戸)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
65.73m2 ～ 100.59m2
バルコニー
10.61m2 ～ 16.02m2
ルーフバルコニー
25.50m2 ～ 40.75m2（月額使用料:1,020円 ～1630 円）
テラス
5.68m2 ～ 13.20m2
専用庭
18.60m2 ～ 25.50m2（月額使用料:740円 ～1020 円）
管理費(円)/月額
9,200円～14,100円
修繕積立金(円)/月額
7,560円～11,560円
管理準備金(円)/引渡時一括払
17,700円～27,200円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
723,000円～1,106,500円
enecoQ利用料
1,672円
駐車場
有り(敷地内)72台（平置式72台うち身障者優先1台）（月額使用料12,000円 ～ 14,000円）
駐輪場
あり288台（スライド式183台、2段式90台、平置式15台）（月額使用料200円 ～ 600円）
バイク置場
あり5台（月額使用料2,500円）
ミニバイク置き場
あり6台（月額使用料2,000円）
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は管理会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション

[195: 匿名]

平均坪単価で２５０万円ぐらいかな。
これだと東京２３区の城北エリア（北区、板橋区あたり）の一部新築より高くなってしまう。
竣工後に売れ残って、大幅値下げでもあれば考えるかな。
もちろん、買えなくても
この仕様と値段では、後悔はないですね。

[196: 匿名]

60戸販売ってことは、それに近い要望書が出てるのでしょうか？

[197: 匿名さん]

少しで控えめな売り出しですね。

[198: 匿名]

どんどん価格が下がりますね（笑）
とは言っても、まだまだ私には高いけど。
はじめから安く売ればいいのに。

[199: 匿名さん]

プラウド市川が坪270～280位だったので、今の相場ならここはそんなもんでは。妙典でさえ、パークハウスが市川並みだったしね。
昔より仕様が落ちるとはいえ、買いたい人はいるだろうし、まあ何とか手が届くレベルの価格の部屋も設定してきたので、妥協して買うひともいるだろうし。

永住希望なら管理費の安さはプラスだから。

とは言え、数年前を知ってるとなかなか決断しずらいのもたしか。

[200: 匿名さん]

一般的なプラウドの売り方として、144戸という規模の第1期販売としては
全体の約7割をベースにした100戸前後の売り出しが標準的なあり方です。
野村不動産は販売初速のスタートダッシュと売れ行き好調感の演出を重んじますから。

にもかかわらず、第1期販売での販売戸数が60戸（4割程度）に留まった、ということは
要望書の集まりが相当悪かった、ということに尽きるのですが、
同時にこれ以上の要望書の上積みが見込めない＆これ以上の値下げの余地が少ないということも
意味しているように思います。

どうしてもこの物件の立地にこだわりたくて、かつ結果高値掴みになっても後悔しない、
と思える人なら決断のしどころかもしれません。
ここでデベが販売に踏み切るということは、
結果はどうあれこの価格で一旦市場の信を問う（選挙？ｗ）というデベ側の意思表示なわけで。
もちろん、それに投票するかしないかは、有権者の勝手ですが。
今の価格で好きな部屋を選んで買うか、建物の完成を待って値段交渉を狙うか、の2択になる気がします。
もっとも値段交渉の段階で欲しい部屋が残ってるかは分かりませんから、
そこにこだわりたい人は覚悟を決めて突っ込んでみるのも選択肢です。
消費増税の延期とか先行きが不透明になってきた昨今、様子見も立派な戦略だとは思いますが。

要は「本当に、この値段で、この場所の、この商品を買いたいのか？」という基本に戻る話ですね。

[201: 匿名さん]

>>200

そうですね。最近のバブルの失速感から、ここいらが天井だと思うので、覚悟を決めて買うかどうかですね。

ただ、相場高は当面続くだろうから、長期販売なら割りきって買う人もいるでしょう。野村は最近は無理に竣工前完売にはこだわらなくなってきてるみたいなので。残りが少しなら手じまい値引きはやってるみたいですが。

有力な競合がなければの話ですが。さて、どうなるでしょうか。

[202: 匿名さん]

ここいらが天井、だとするとほんとの高値掴みになってしまいますね（苦笑

まぁ、高値掴みでも売却さえしなければ損は表面化しませんから、
転勤だの引っ越しだのの可能性が皆無なら割り切って買うのもありかもしれない。
要はそこで家族が幸せに暮らせるかどうかですし。

後は、以前の物件よりも自分が高い値段で購入していて、
かつ今後の物件の値段が下がっていく、という状況に対しての耐性、
言い換えると精神力・心の強さの問題かな。
買って住み始めても、不動産の広告とかは一切見ない方が幸せかもね。

[203: 匿名さん]

いまどきだと、親からの援助も大きいだろうから、近くに住む親から支援してもらえるというシチュエーションなら、残債割れとか気にしなくて良いんじゃない？
相続税の節税がわりにもなるしね。

ただ、数年前より同じ広さなら500万～1000万値上がりしてるから、損した感は否めないけど。でも住宅はある意味時価だからなあ。

[204: 匿名]

親が近くに住んでて、かつでかい資金援助がある、って２つを満たすケースは、ここの総戸数に対しては結構ニッチなんじゃないかな？

親が近所住まいなら言うことないけど、そうでなければわざわざ大枚はたいてこの場所に？ってなりそう。金を出す人は口を出す、のが世の常だし。

口出しせずに金だけポンと出してくれる親、私も欲しかった(笑)

[205: 購入検討中さん]

3階以下の低層階は南側マンションが同じくらいの大きさなので冬場は陽射しがあまりないかなあ。

[206: 匿名]

この価格帯だと
世帯年収で最低８００万はないと買えない。
いまはローンも史上最低金利だけど
これは異常。
現状年収が低くても買えるから、その後のローン破たんの
危険性が増していると思う。

[207: 匿名さん]

>>206

まあ好きで買うから、ローン支払えなくなってもしょうがないンジャナイ？
そこまでして買いたい人を、外野が止める筋合いは無いわけで。

[208: 周辺住民さん]

ウチは世帯年収1000万だけど、高くて諦めましたよ。

[209: マンション比較中さん]

予定価格から（特に4ldkは）大幅に調整が入った今、お得だ、と捉えるより不人気？と疑心暗鬼になった人が多いのではないのでしょうか。
子育て世帯だと、市川は保育園問題もあって厳しいし、子育て終了世代は4ldkは広すぎるし、いろいろ条件厳しそう。

[210: 匿名]

好みは別にして、
築浅中古だったら、湾岸の豊洲あたりの
タワーマンションが買える価格なんだが。

資産価値的にはそちらがいいような気がする。
下総中山は地縁、血縁がある人以外の一見さんにはなんの魅力もないと思うのだが
（もちろん、住むと良さが実感できるんだがね）

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん

湾岸のタワマンの中古だと、管理費と修繕積立金がバカ高いので、買値は同じでもランニングコストが違うかな。
タワマン中古だと、繕費はかなり上がってるだろうし、実際に大規模修繕して足りないから更に値上げとかありそうだし。

湾岸タワマンはランニングコスト負担を何とも思わない収入でないと厳しいよ。ここを検討する層とはターゲットが違う。

[212: 匿名さん]

今どき豊洲界隈の築浅タワマンはこんな値段じゃ買えないよ・・・

新築が坪単価400万円近くなってるご時世に、築浅中古をそんな安値で売りに出すオーナーはいないでしょ。

ここの値段が不相応に高いのは認めるけど、そこは所詮千葉でのレベルで、
さすがに豊洲との比較は先方に失礼。

[213: 匿名]

スーモで豊洲の物件見てみると、75平米の広さ、高層階、築4〜7年くらいで6000万切る物件はかなりある。

[214: 匿名さん]

維持費はおいくら？

[215: 匿名]

駅前のプラウド下総中山が中古で「スーモ」に出てますね。
5790万円　３LDK
専有面積
７０．９㎡
4階/7階
築年：2014年10月

売り出し価格は４７９４万円です。
駅近なのでとてもリーズナブル
興味のあるかたはどうぞ

坪単価は約２７０万円

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん

1000万上乗せしてきたってこと？
それだと買うひといないっしょ。

[217: 周辺住民さん]

売れるはずないよね（笑）
先日のNHKのクローズアップ現代見て変な色気でも出したか？

[218: ご近所さん]

プラウド下総中山ディアージュの
５階中部屋７０、６６㎡が５１００万円台～５５００万くらいであるから
どうみても強気ですね～
売れればラッキーぐらいですかね。
都心だって、中古は在庫が山積だってのに。

[219: マンション検討中さん]

確認しました。
中古が５７００万で
新築時の価格が４７００万ですね。
どうみても…情弱狙い

[220: 匿名さん]

資産価値がそうとう上がってる、、、訳ではないんですかね？ここもそれを期待できるとか。、、、

[221: マンション比較中さん]

中古物件の場合
売り出し価格＝売主が売りたい価格と
成約価格＝実際に買主が買った値段は
大きく違いますからね。
１か月以内に売れれば、値引きは少ないですが
２～３か月売れなければ、「スーモ」の場合は価格更新という
表示が付いて、売主側が勝手に値段を下げていくことになります。

下総中山の場合、売り出してから成約までの期間は
かなり長いです。半年以上、なかには１年以上も価格を小刻みに
下げている築浅物件もありますね。

[222: 匿名さん]

>>221 マンション比較中さん

そうですか。
1000万円上乗せは、売り主さんの希望ですかね。
ではどこの時点で買ってくれる適正価格まで落としてくるかですね。

個人的には、築浅物件なら、新築時の価格が上限と思ってます。

かなり割安な時期の新築なら、最近の中古相場の高騰で買値より高くなることはあり得ます。
ただ、ここ数年の割高相場で割増価格で買った物件が、買ったときの価格以上で売れることは滅多にないでしょう。再開発で価値上昇のエリアでないかぎり。

[223: マンション比較中さん]

新築時の価格以上で買う、というのはなんだか損した気分ですよね。
特に日本人はまっさら＝新築が大好きですし、
他人が２年も住んだ物件に１０００万円もプラスして買いたいとは
個人的には思えません。

ただし、中古マンションは新築と違って
一点ものですから、たった一人だけ欲しい人がいればいいわけなので
たまたま出値で売れるケースがないとはいえません。

売主もそういう偶然にかけているのです。

[224: 匿名さん]

まあ昔のように情報が無い訳ではなく、新築価格などがネットに残ってますからね。

さすがに相場や新築価格と大きく解離した中古価格はまともな検討者には受け入れられないでしょう。

その物件によほどの希少価値があるなら別ですが。

[225: 匿名さん [女性 30代]]

スーモみました。
写真も全然ないし、値段は１０００万ＵＰ・・・・
誰か魅力感じる人いますかね。。。
中古って買った価格がマックスですよね、、、せめて。。。
詳しくないのでわかりませんが、私なら４０００万くらいじゃないとつらいです、、、

[226: マンション比較中さん]

いまは都心や湾岸のマンションがプチバブル化している影響から
デベロッパーさんもノリノリで高い値付けしてきています。
購入検討している人は高値掴みしないように、
過去の新築時価格や近隣の過去現在の相場を検証しないと
買った瞬間に負債物件＝売っても残債が残るのでローン解消できません、になりますね。
下総中山の実需用は限られていますから、
新築も中古も半年も経てば下がり始めます。

[227: 匿名さん]

中古の売主さんが売った後に新しい家を購入する（賃貸なら別ですが）とした場合、当然ながらその購入額も今のご時世による高値だから、今の家を売りに出す時にはやはり高値で出すしかないんじゃないですか。なんだか悪循環な感じですね。

[228: 匿名さん]

高値で売りに出すのは自由だよ。
1千万でも2千万でものっけりゃいい。
少し前の都心人気エリアならあり得る話だけど、
下総中山でそれが通用するかどうか考えたらわかると思うがね。

[229: 匿名さん]

プラウド下総中山の中古が1000万上乗せで売れるなら、ディアージュ新築も1000万上乗せの価格でも売れますよ。

現実にはそんなことは有り得ないけどね。

そもそも下総中山の物件てマンション渡り鳥ができるわけないじゃん。

[230: マンション比較中さん]

マンション買う場合
ヨコの比較とタテの比較が必要だと考えます。
タテというのは時系列で過去１５年くらいの新築中古価格の推移です。
ヨコというのは駅、エリア間での比較のことです。

いま、価格高騰中の湾岸エリアですが、
実はもうピークが過ぎているといわれています。
例えば「スーモ」で見ると

スターコート豊洲 5080万円（3LDK）
駅豊洲徒歩４分
専有面積
71.48m（21.62坪）（壁芯
バルコニー面積：12.6m
所在階/構造・階建　8階/18階建
完成時期（築年月）2007年2月

プラウドタワー東雲キャナルコート　34階 5880万円（2LDK）
駅豊洲徒歩１１分
75.06m（壁芯）
バルコニー面積：19.29m
所在階/構造・階建34階/52階地下2階建
完成時期（築年月）2012年12月

これらをプラウド下総中山の中古５７９０万円と比較すると
どうみても、下総中山でこの価格は高すぎます。
湾岸の豊洲でさえ、表記の価格では売れません。

[231: 物件比較中さん [男性 40代]]

第一期「販売御礼」のメールが来ました。
完売ではなく、販売。
どういう意味ですかね。

[232: マンション比較中さん]

「販売御礼」
完売御礼と謳えない結果だったと推測されます。

登録完売、○○戸供給御礼などは知ってましたが、
販売御礼って何なんでしょうね、本当に。

供給御礼と近い意味かな。
売り出しました、販売が開始しております、ありがとう的な意味？

しかし、販売という言葉には売買の完結的ニュアンスが含まれるので
優良誤認の可能性もありますね。