プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

[購入検討中さん [ 30代]]

プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
　　　東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)

下総中山にプラウド２棟目が登場しました。

[163: 匿名さん]

相場的なところはどうなのか分りませんが、妥当なところなんだろうなぁ。

また総武線 「下総中山」駅から徒歩6分、京成本線 「京成中山」駅から徒歩10分、　東西線 「原木中山」駅から徒歩18分。
これは私なら総武線で妥協してしまう。
京成線まで行こうかどうか・・・

[164: 匿名さん]

地元の人間しか評価しないようなマイナー立地で相場から乖離した高値じゃ厳しいね。
30戸なら地元の地縁者だけで完売するかもだけど、144戸だし。

予約なしでも見学できます、とか客入りが悪そうなのが答えなんでしょうね。

[165: 周辺住民さん]

６０００万円に近いとすると、自己資金を手厚く２０００万としても
ローンが４０００万円。３５年ローンでも月々の返済は１３～１４万円程度。
管理費、修繕積立金が計２万円強、駐車場が１２０００円前後。
固定資産税は不明だが、１０万は超えるだろうか。
年間で２００万円以上かかる計算になる。
給与が上がらない、雇用が危ない、共働きが不可能になると
厳しい。終の棲家だから、値下がりは関係ないといっても
売却が不可避になったら、残債が残るのと残らないのでは大きく違うので
頭金が半分くらい出せないのだったら、考えたほうがいいとは思う。

[166: 匿名さん]

頭金半分、ってそれじゃあ大半の人間は買えないんじゃない？（笑）
それにここの物件の問題は、価格なりの価値がない、ってことで、
長谷工施工の省コストマンションなのに、値段が高過ぎる。
省コスト仕様でも値段が安ければそれなりの存在価値はあるけど、
仕様が悪くて価格が高いんじゃ話にならない。
１４４戸の規模のマンションでディスポーザーすらもなくて、
管理費抑えました、って言われても体のいいコストカットにしか聞こえないし。
別に６０００万円してもいいけど、それなりの商品を作って欲しかった。

直接関係ないけど、営業のおばちゃんの質もひどかった。
「絶対に資産価値が下がりません、売って良し・貸して良しのマンションです！」
ってやたらと力説するから、ホントか？と思って賃貸の家賃相場を聞いたら、
「・・・調べてません。でも、高く貸せると思います！」だって。
あまりにバカバカしくてそこで話をする気を失った。

プラウドってことで期待して見に行った部分もあったけど、
プラウドの皮をかぶったよくある長谷工の郊外マンションだった。
色々な部分で質が低すぎる残念な物件、って感想。
オハナ下総中山に改名した方がいいんじゃないかと思う。

[167: 匿名さん]

頭金半分ってさすがに難しそう。
30％くらいじゃないでしょうか。
その他諸経費やらなにやらでかかってきますから。

ファミリー向けの郊外型のマンションということですので
もう少し安ければ、という声が多いのだろうなと思いました。

[168: 周辺住民さん]

>>166
よく研究されてらっしゃる。
モデルルームに行ったんですね。
あと、二重床でもないんですよ。
クッションフロアにしたのはなぜでしょう？
階高出すためかな？　２．５メートル天井高を訴求してましたわ。
頭金は厚めに入れとかないと、いまよく言われている老後破産もありえる、かもです。

[169: 匿名さん]

マンションマニアのブログによると予定価格は以下みたい。
70㎡以下の部屋ならざっくり5500以下。
75㎡以上の部屋なら低層階でも5500あたりのスタート。

戸数多いのにさすがにやりすぎなので、角部屋と広い部屋以外は調整入ると思うけど、どうなることやら。




南西向き

Ａタイプ　９１．０５㎡　角住戸
２０１　７２００万円台　＠２８０

Ｂ２ｒタイプ　１００．５９㎡　角住戸・ルーフバルコニー付き
８０１　８９００万円台　＠２９１

Ｃｃｇタイプ　７８．５０㎡
１０３　５８００万円台　＠２４４

Ｃタイプ　７３．５０㎡
３０３　５５００万円台　＠２４７
６０２　５７００万円台　＠２５６

Ｂ３タイプ　７５．４８㎡
３０５　５７００万円台　＠２５０
７０３　５９００万円台　＠２５８

Ｆ１タイプ　７０．６６㎡
２０８　５１００万円台　＠２３８
５０７　５３００万円台　＠２４７
７０６　５４００万円台　＠２５２

南東向き

Ｉタイプ　８３．２６㎡　角住戸
２１５　６９００万円台　＠２７３
８１２　７５００万円台　＠２９７

Ｊタイプ　６５．７４㎡
２１６　４９００万円台　＠２４６
６１５　５３００万円台　＠２６６

Ｋｒタイプ　８９．７１㎡　角住戸・ルーフバルコニー付き
６１７　８１００万円台　＠２９８

Ｍタイプ　７５．０２㎡　角住戸
３２０　６１００万円台　＠２６８

[170: 匿名さん]

これだと、高額マンションにありがちな、安い部屋ととても高い部屋だけ売れて、中間の高い部屋が売れ残って苦戦するパターンになりそう。
安い部屋はそこしか買えない人が集中し、とても高い部屋は地元の金持ちが買うからね。

[171: 匿名さん]

>>166
プラウドなのに、そこまで仕様が低くて、価格 も高いとは驚きました。
数年前に新船橋駅前にできた1500戸のプラウドは、70平米以上が2500万円～で中心価格帯も3500万円位で大半が80平米超えのクオリティーの高いマンションでした。
施工は大林と戸田建設、二重床は当たり前で突板仕様、low-eガラスに20%もの電気スタンド完備した自走式駐車場、通風機能を設けた住戸に引戸を多用し、エントランスも豪華極まりない仕様。
そう考えると、軽く二倍は高いと思うのは私だけでしょうか？

[172: 匿名さん]

さすがにその比較はナンセンスでしょ。
プラウド新船橋は震災直後で近年一番不動産価格が低かった時期だもの。

ただ、ここの物件が価格なりの価値がないというのは同意。
プラウドで直床を見せられるとは思わなかった。
というか、以前別のプラウドを見に行った時、
そこの営業が直床の他物件をボロクソに言ってたんだけどね。

コストダウンの結果物件価格が安くなってるならいいんだけど、これじゃあね。
土地の購入でしくじっちゃったのかなぁ。

[173: 匿名さん]

プラウド船橋との比較を何度も持ち出してますが、無意味ですよ。
あの物件は、最近の底の時期の大規模で恐る恐る売り出した、野村が安すぎる値付けをして即完させてしまった、デベにとっては失敗物件でしたから。
即完するほどコストパフォーマンスが高く激安なマンションは滅多に出ないから、それとの比較は意味ないですよ。

比較するなら下総中山や本八幡のプラウドがだとうなんじゃないですか。まあそれでもコストカット仕様で坪単価が何十万もアップしてますけどね。。。

[174: 匿名]

下総中山なんて市川市内では市境の言わば辺境扱いの場所。
そんな場所で市川や本八幡並みの値段で売り出して、暮らしの中心区、って図々しいにも程がある。
市川市の中心部の本八幡とかから２割安位の設定ならそこそこ売れると思うけどね。
少なくとも前回のプラウド下総中山はそういう値段で売れたんだし。

[175: 周辺住民さん]

どなたかが書いていたけど
市と市の境界なので保育園が入れないとありました。
こちらの物件は市川市なので
船橋駅前のあけぼの保育園（あと弥生も）に入るのは難しいです。
市川市側の保育園は少し遠いです。
行政サービスを受けるなら道路一本隔てた本中山のほうが便利だったですね。

[176: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>175

市外在住だと、保育園の点数は-６点です。
1、2点で争っているのに、6点では、基本入れないと考えた方がいいですね。

[177: 匿名さん]

>>173
無意味ではないと思いますよ。近隣のプラウドとの比較も大事と思いますが、プラウド船橋と比較することにより、二倍は高い！高すぎる！値付けが！おかしい！と検討者が団結して売主にアプローチすることにより、高すぎて売れないと判断すれば、売主は価格改定も決断するかもしれません。
175さんの保育園にも入りづらいとのコメントがありますが、プラウド船橋には敷地内に二つも保育園があり、すぐ近くにも数件保育園があるような環境と比べれば二倍どころではないかもしれません。
このような記事もみつけました。
https://blog.e-mansion.co.jp/archives/676
勉強になりますね？

[178: 匿名さん]

本気で言ってます？
そこまで価格差のある物件を引き合いに出して高い高いとゴネる奴（客とは書きません）なんて
もはや検討客の扱いなんかされませんよ。
二倍は高い！（＝半額なら買います）、ってそんな人間まで客として対応するぐらいなら、
静かにお引き取りいただく方を選ぶと思います、私がデベなら。
あ、お客様にふさわしい物件が、とか言ってオハナ北習志野紹介しちゃうかなｗ

ましてや労組の団体交渉じゃあるまいし、団結してアプローチって。。

匿名掲示板の「便所の落書き」なんて、どれだけ積みあがっても所詮は道端を舞ってる枯葉みたいなもの。
仮に高い！値付けが！（以下略）なんて書き込みが500件、1000件あったとして、
177さんが一人で書いてるかもしれないんだし。

更に言うなら、モデルルームに見学に来た人間が購入に至る確率はせいぜい10～20％。
こういう掲示板で高い高いと言ってる人間は圧倒的多数派の8～9割の中の方たちが中心で、
それでも売れる物件は売れてしまう。
事実、過去に即日完売した物件を見ても、価格についての意見は「高い高い」が大半だったわけで。

マンコミュでのＤＪあかいさんのブログが参考になりますよ。
https://www.sumu-log.com/archives/542

ただ、誤解してほしくないのですが、
私もここの物件の価格は物件の価値に見合ってないとは思ってます。
だからと言って、177さんと同じレベルの話はしたくないし、『団結』もできません。

[179: ご近所の奥さま]

ディベさんオリンピックまで不動産価格は上がり続けるという予想のもとで販売するつもりだったんでしょうね。
確かにここ数年どこの新築マンションも強気な価格できてる感じはしますが、それにしても費用対効果が悪すぎですよね。

保育園の事もありますが、もうひとつ。
マンションのすぐ近くにある送電線ですが、雨の日にバチバチと音がします。
窓を閉めれば音は聞こえにくいのかもしれませんが、実際に送電線（鉄塔）付近に住んでみたらどう感じるのでしょう。
送電線に関して営業さんに説明受けた方いらっしゃいますか？

[180: 購入検討中さん]

規模に対してエレベーター2基だけって少なくないですか？朝とか大変そうな気が

[181: 匿名]

いわれて見れば鉄塔が東側のすぐ側にありますね。
これはマイナス評価です。
本中山～鬼高は送電線の鉄塔が連なっているので要注意です。
真下に一軒家なんてことも多いです。
最低でも５０メートルは離れたほうがいいとは思います。

値段については超割高だと思いますが、
買う買わないは個人の判断なので、持論を他人に押し付けれるのは無意味。
ただ、不動産は金融資産と同じなので
相場というものがあります。
上がり下がりする株と似た側面があります。

[182: 匿名さん]

送電線の近くだと人体に何らかの影響があるのでしょうか？

[183: 匿名]

携帯電話の電磁波も含めてWHOも見解がころころ変わります。
癌をはじめとした病気への因果関係を主張する人もいますが、
無害だという人もいます。
私見では、とても強力な電子レンジが常時稼働で
傍にあるという感覚でとらえています。
自分なら至近であれば住まないです。

[184: 匿名さん]

東京電力は無害って言うよ。

だだ、世の中には体質的に電磁波に過敏な人もいるみたい 。気のせいではなくてね。そういう人にはアウト。

そうでなければあまり気にしないでいいんじゃない？
普通の人に問題あるなら、送電線のまわりは健康被害出まくりで大変なことになると思うよ。

まあ普通は嫌悪施設だから価格に少しは織り込まれるんだけど、ここは普通じゃない高さだからなあ。

[185: 匿名さん]

鉄塔についてはいろんな意見がありますね。線路の近くに暮らしても体調が悪いという方もいるし、もちろん鉄塔に近いマンションでかなり心配される書き込みがありましたが保育園も近くありどうかなと思っていましたがもう数年たっても大きな問題もなさそうです。働く方や旅行や趣味など家にずーといることもないでしょう。いろいろおもい悩む方が体に悪い気もします。

[186: 匿名さん]

我が家には小さい子供がいないので、電磁波影響はあまり気にしてないです。
ただもしいたとしたら、選ばないとは思います。
自分のことなら自己責任で割り切れますけど、
子供のこととなると排除できるリスクの可能性は排除したいですし。

ただ、単に鉄塔＆高圧線が目障りなのと、強風時の風切音が相当うるさいので
むしろそっちの方が個人的には嫌ですね。

[187: ご近所の奥さま]

電磁波は人それぞれなのでなんとも言えませんが、雨風の時音が出ているのは事実です。
いざ住んでから雨の日窓を閉めても音が気になって眠れない、なんていう事になると困りますよね。
各階どれ位音がするのか情報があればいくらか安心出来ますが、その辺を考慮せずに青田買いをするのはリスクがあるかと思います。

[188: 匿名さん]

たしか本八幡のプラウドも鉄塔至近でしたが、あちらは順調に売れましたね。

[189: 匿名さん]

本八幡（3分）と下総中山（6分）じゃ駅力が違い過ぎて比較にならないと思いますよ。

[190: 匿名さん]

価格も本八幡の方が安かったんじゃない？

[191: 匿名さん]

何戸販売になるのでしょうね？要望書次第・・だと思いますが、どんな感じなんでしょうか？
モデルルームとかがいっぱいというほどではないにしても、盛況だったとするのであれば、ある程度の数は
出してくるのかしら？というふうに思いました。

送電線に関しては気にする人としない人と結構極端に分かれそうですよ。
ここを検討している人はそもそもあまり気にしないのでは？

[192: 購入検討中さん]

日本人はブランド大好き。
野村は地中海CMでブランド化に成功した。購読ターゲット、とくに主婦に効果があったのでは。ブランド代が3割入っている。

[193: 匿名]

第一期60戸の正式価格表が届きましたが、1階2階は全体的に値下げしましたね。

[194: 匿名さん]

今回売り出しの楽さ坪単価は坪216～坪277って感じか。
まあ妥当なとこじゃないかな。


物件概要
物件名
プラウド下総中山ディアージュ ( 第1期 )
販売時期
平成28年5月28日～平成28年6月5日
所在地
千葉県市川市鬼高二丁目1240番93(地番)
交通情報
総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
種別
マンション
敷地面積
5,482.27m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第TBTC15000100号
用途地域
第一種住居地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上9階
建物竣工時期
平成29年2月中旬 (予定)
入居時期
平成29年4月上旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
144戸 (他に管理事務室1戸)
販売戸数
60 戸
販売価格
42,990,000円 (1戸) ～84,390,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
5,400万円台
(9戸)
間取り
3LDK ～4LDK
専有面積
65.73m2 ～ 100.59m2
バルコニー
10.61m2 ～ 16.02m2
ルーフバルコニー
25.50m2 ～ 40.75m2（月額使用料:1,020円 ～1630 円）
テラス
5.68m2 ～ 13.20m2
専用庭
18.60m2 ～ 25.50m2（月額使用料:740円 ～1020 円）
管理費(円)/月額
9,200円～14,100円
修繕積立金(円)/月額
7,560円～11,560円
管理準備金(円)/引渡時一括払
17,700円～27,200円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
723,000円～1,106,500円
enecoQ利用料
1,672円
駐車場
有り(敷地内)72台（平置式72台うち身障者優先1台）（月額使用料12,000円 ～ 14,000円）
駐輪場
あり288台（スライド式183台、2段式90台、平置式15台）（月額使用料200円 ～ 600円）
バイク置場
あり5台（月額使用料2,500円）
ミニバイク置き場
あり6台（月額使用料2,000円）
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は管理会社に委託予定
売主
野村不動産株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション

[195: 匿名]

平均坪単価で２５０万円ぐらいかな。
これだと東京２３区の城北エリア（北区、板橋区あたり）の一部新築より高くなってしまう。
竣工後に売れ残って、大幅値下げでもあれば考えるかな。
もちろん、買えなくても
この仕様と値段では、後悔はないですね。

[196: 匿名]

60戸販売ってことは、それに近い要望書が出てるのでしょうか？

[197: 匿名さん]

少しで控えめな売り出しですね。

[198: 匿名]

どんどん価格が下がりますね（笑）
とは言っても、まだまだ私には高いけど。
はじめから安く売ればいいのに。

[199: 匿名さん]

プラウド市川が坪270～280位だったので、今の相場ならここはそんなもんでは。妙典でさえ、パークハウスが市川並みだったしね。
昔より仕様が落ちるとはいえ、買いたい人はいるだろうし、まあ何とか手が届くレベルの価格の部屋も設定してきたので、妥協して買うひともいるだろうし。

永住希望なら管理費の安さはプラスだから。

とは言え、数年前を知ってるとなかなか決断しずらいのもたしか。

[200: 匿名さん]

一般的なプラウドの売り方として、144戸という規模の第1期販売としては
全体の約7割をベースにした100戸前後の売り出しが標準的なあり方です。
野村不動産は販売初速のスタートダッシュと売れ行き好調感の演出を重んじますから。

にもかかわらず、第1期販売での販売戸数が60戸（4割程度）に留まった、ということは
要望書の集まりが相当悪かった、ということに尽きるのですが、
同時にこれ以上の要望書の上積みが見込めない＆これ以上の値下げの余地が少ないということも
意味しているように思います。

どうしてもこの物件の立地にこだわりたくて、かつ結果高値掴みになっても後悔しない、
と思える人なら決断のしどころかもしれません。
ここでデベが販売に踏み切るということは、
結果はどうあれこの価格で一旦市場の信を問う（選挙？ｗ）というデベ側の意思表示なわけで。
もちろん、それに投票するかしないかは、有権者の勝手ですが。
今の価格で好きな部屋を選んで買うか、建物の完成を待って値段交渉を狙うか、の2択になる気がします。
もっとも値段交渉の段階で欲しい部屋が残ってるかは分かりませんから、
そこにこだわりたい人は覚悟を決めて突っ込んでみるのも選択肢です。
消費増税の延期とか先行きが不透明になってきた昨今、様子見も立派な戦略だとは思いますが。

要は「本当に、この値段で、この場所の、この商品を買いたいのか？」という基本に戻る話ですね。

[201: 匿名さん]

>>200

そうですね。最近のバブルの失速感から、ここいらが天井だと思うので、覚悟を決めて買うかどうかですね。

ただ、相場高は当面続くだろうから、長期販売なら割りきって買う人もいるでしょう。野村は最近は無理に竣工前完売にはこだわらなくなってきてるみたいなので。残りが少しなら手じまい値引きはやってるみたいですが。

有力な競合がなければの話ですが。さて、どうなるでしょうか。

[202: 匿名さん]

ここいらが天井、だとするとほんとの高値掴みになってしまいますね（苦笑

まぁ、高値掴みでも売却さえしなければ損は表面化しませんから、
転勤だの引っ越しだのの可能性が皆無なら割り切って買うのもありかもしれない。
要はそこで家族が幸せに暮らせるかどうかですし。

後は、以前の物件よりも自分が高い値段で購入していて、
かつ今後の物件の値段が下がっていく、という状況に対しての耐性、
言い換えると精神力・心の強さの問題かな。
買って住み始めても、不動産の広告とかは一切見ない方が幸せかもね。

[203: 匿名さん]

いまどきだと、親からの援助も大きいだろうから、近くに住む親から支援してもらえるというシチュエーションなら、残債割れとか気にしなくて良いんじゃない？
相続税の節税がわりにもなるしね。

ただ、数年前より同じ広さなら500万～1000万値上がりしてるから、損した感は否めないけど。でも住宅はある意味時価だからなあ。

[204: 匿名]

親が近くに住んでて、かつでかい資金援助がある、って２つを満たすケースは、ここの総戸数に対しては結構ニッチなんじゃないかな？

親が近所住まいなら言うことないけど、そうでなければわざわざ大枚はたいてこの場所に？ってなりそう。金を出す人は口を出す、のが世の常だし。

口出しせずに金だけポンと出してくれる親、私も欲しかった(笑)

[205: 購入検討中さん]

3階以下の低層階は南側マンションが同じくらいの大きさなので冬場は陽射しがあまりないかなあ。

[206: 匿名]

この価格帯だと
世帯年収で最低８００万はないと買えない。
いまはローンも史上最低金利だけど
これは異常。
現状年収が低くても買えるから、その後のローン破たんの
危険性が増していると思う。

[207: 匿名さん]

>>206

まあ好きで買うから、ローン支払えなくなってもしょうがないンジャナイ？
そこまでして買いたい人を、外野が止める筋合いは無いわけで。

[208: 周辺住民さん]

ウチは世帯年収1000万だけど、高くて諦めましたよ。

[209: マンション比較中さん]

予定価格から（特に4ldkは）大幅に調整が入った今、お得だ、と捉えるより不人気？と疑心暗鬼になった人が多いのではないのでしょうか。
子育て世帯だと、市川は保育園問題もあって厳しいし、子育て終了世代は4ldkは広すぎるし、いろいろ条件厳しそう。

[210: 匿名]

好みは別にして、
築浅中古だったら、湾岸の豊洲あたりの
タワーマンションが買える価格なんだが。

資産価値的にはそちらがいいような気がする。
下総中山は地縁、血縁がある人以外の一見さんにはなんの魅力もないと思うのだが
（もちろん、住むと良さが実感できるんだがね）

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん

湾岸のタワマンの中古だと、管理費と修繕積立金がバカ高いので、買値は同じでもランニングコストが違うかな。
タワマン中古だと、繕費はかなり上がってるだろうし、実際に大規模修繕して足りないから更に値上げとかありそうだし。

湾岸タワマンはランニングコスト負担を何とも思わない収入でないと厳しいよ。ここを検討する層とはターゲットが違う。

[212: 匿名さん]

今どき豊洲界隈の築浅タワマンはこんな値段じゃ買えないよ・・・

新築が坪単価400万円近くなってるご時世に、築浅中古をそんな安値で売りに出すオーナーはいないでしょ。

ここの値段が不相応に高いのは認めるけど、そこは所詮千葉でのレベルで、
さすがに豊洲との比較は先方に失礼。