プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

[購入検討中さん [ 30代]]

プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
　　　東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)

下総中山にプラウド２棟目が登場しました。

[1551: 匿名さん]

>>1549 匿名さん

いや、数年前の築浅なら買値以上も期待できる上げ相場で、500万もダウンしたのは問題外だよ。

ただ、それは最初に欲張りすぎてその後にどんどん値下げしたので、様子見の見込み客が限界まで待った結果だな。
最初から買値と同等の価格設定なら恐らく売れてた。

[1552: 匿名さん]

>>1551 匿名さん
当然だけど最後の売れ残りなので部屋の向き階数間取り仕様は選べません。

[1553: マンション比較中さん]

中古マンション売買の売り方のテクニックの綾もあるのだろうが、
結局のところ、２年の築浅で売ると
４２００万程度というのが１年前の相場。
（中部屋、中層階、７０㎡程度という場合）

ディアージュの場合だと５３００万円で買っていると
１１００万円ほどの値下がりになるということ。

もう、中古マンション相場は郊外から近郊へと
下がり基調は明確だからね。

[1554: マンコミュファンさん]

>>1553 マンション比較中さん
情報ソースはどこ？
印象操作は良くないよ

[1555: マンション比較中さん]

当物件の１階が未入居のまま賃貸に出てますが
１６．５万円では借り手がいなくて
賃料１５万の管理費８０００円という値下げ。

収益還元法でいくと、この物件の価値は
どうみても３０００万円には及ばない。
維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等を考慮すると
２６６０万程度か。

というのが、下総中山の不動産相場ではないでしょうかね。

[1556: マンション検討中さん]

>>1554 マンコミュファンさん

プラウド下総中山(ディアージュではない)が、4200万円で売買されたのをソースにしたのでは？

[1557: マンコミュファンさん]

>>1555 マンション比較中さん
下総中山で賃貸収益を期待するのはちょっとキツイ。あくまでココは実需エリア。

[1558: マンコミュファンさん]

収益的にも成り立つのは本八幡市川。
タワーズウエスト、パークシティ、ガレリアサーラなら17-25万くらいで貸せてるし需要も旺盛。
やっぱり賃貸は立地だね

[1559: ご近所さん]

ここは子育てしたりするには本当に良いエリア。
賃貸出すだとか、飲み屋が多い方が良いとかならお隣の駅へだな。

[1560: マンション比較中さん]

賃貸に出すのはなにも不動産経営とかじゃないですよ。
転勤、リストラ、親の介護とかで
定期借家にしたり、売却するが売れないのでとか
いろんな意味でもし、賃貸で貸したらという考えは必要なのでは。
そのための収益還元法なのですから、永住するから大丈夫というのは
転ばぬさきの杖という発想がないのでしょうね。

[1561: マンコミュファンさん]

新船橋のプラウドが新築時2600～3000万円の住戸が17万円位で賃貸されています。今は中古価格が4000万円を超えてますので、こちらの物件は3500万円位が相場と考えれば良いでしょうか？

[1562: マンション検討中さん]

>>1561 マンコミュファンさん
17万で貸せれば4000万で買っても利回り5%超えるから収益還元法で言えばアリ。買ってもいいと思う

[1563: マンション検討中さん]

新船橋のプラウドはなんだか賞をもらったとかで人気化してるけど、明らかに割高ですね。
支線の立地でターミナル駅みたいな価格はいずれ剥がれます。
売り物件がワンサカ出てますから、価格交渉が必要です。
まあ、個人の価値観だから新築売り出し価格から、1000万高く買ってもいいのですが

[1564: 匿名さん]

>>1563 マンション検討中さん

そもそも新船橋のプラウドはなぜ元値が激安だったのかって話です。明らかに土壌汚染が理由でしょう。駅力が無いのもそうだけど。

仕様は良いので健康と脚に自信がある人は良いのではないですか？

[1565: マンション検討中さん]

キター！
隣駅の市川にも恩恵がありそう
シネコンとかモールが出来たら雰囲気変わるね！！
http://www.decn.co.jp/?p=91938

[1566: マンション検討中さん]

マンションは立地。都心は無理でもこちらに5000万半ば近く出すなら、木場、東陽町辺りの築浅マンション買えるからね。丸の内とか銀座なら通勤ドアツードアで30分だわ。なんだか価格の歪みがあるようだ。

[1567: 匿名さん]

新船橋？ないない。

[1568: 匿名さん]

木場？東陽町？？ないない｡

[1569: 匿名さん]

>>1565 マンション検討中さん
恩恵ないでしょ。笑
コルトンがあればとりあえずOK。

ただ、これにより市川駅物件の需要が少し減って小岩に流れる人が出て市川物件の価格が下がればラッキー。

[1570: 匿名さん]

だいたいその程度の規模の商業施設なんか
市川に何の影響もないでしょ
市川にはすでにコルトンあるんだし

[1571: 名無し]

江戸川区でも都営新宿線の
船堀とか一之江とかどの駅前も
とてもきれいでいい住宅地になっているね。
JRよりも整然としているから、都営新宿線沿線はねらい目カモ
しかも、市川、本八幡、下総中山よりも不動産価格は
同じか安いくらい。

[1572: マンション検討中さん]

>>1571 名無しさん
船堀一之江はホント何もない。
駅近意外は資産価値がないと思う。

[1573: マンション検討中さん]

都営新宿線？ないない

[1574: 匿名さん]

>>1571 名無しさん
価値が低いから価格が安い

[1575: 匿名]

第5期第5次販売の新発表とのこと。
いつまで第5期販売と言い続けるのか・・・

[1576: 周辺住民さん]

5×5=25
第25期！

[1577: マンション掲示板さん]

リアルな話あと何戸くらい残ってるんですかね？？

[1578: 匿名さん]

30戸くらいです。

[1579: 匿名さん]

約80戸です。

[1580: 匿名さん]

まだそんなに売れ残っているのですか
もう新築マンションとは言えなくなってくるのに...

[1581: 匿名さん]

掲示板遡るば分かりますがここは青田売り時の価格発表の時から売れないって意見が多数でしたからね。
竣工在庫多数は多くの人が予想した通りかと

[1582: 名無し]

発売当初から高すぎる、割高の声が多く
販売は不振だろうという意見と

プラウドでこの造りと環境なら
お値打ちという意見が

二分してましたね。

結果的にお値打ちと思った人は
購入したのでしょうが、いかんせん少数派だったのでしょう。

売れ残った原因は価値を見出した人がとても少なかったということです。

売残り戸数は先に出た３０～８０戸という幅の大きなところ
しか予測できませんが、販売方法で５期５次とかいくのをみると、個人的には多めかなと思います。

[1583: 名無しさん]

少し価格設定に無理がありましたね。
エクセレントシティマンションの多発を除けば、少し市川駅～船橋駅の新築マンションに一服感が見られている中での売り切り競争から少し遅れている感じがします。

東京方面への通勤が殆どでしょうから、市川駅での階段の乗り降りを含めた乗換時間も含めると意外とかかりますし、目立った長所が「コルトンに近い」くらいですからね。

[1584: ご近所さん]

地元住民で平日・週末関係無く通りますが、電気が点いている部屋が東・南合わせて20～30戸でサイクルポートも半分も埋まっていません。

[1585: 通りがかりさん]

>>1584 ご近所さん

部屋の灯りの状況よりも、テラス側外壁面に取付けられているエアコンの冷媒配管の状況を観察された方が、よりリアルに入居状況が分かると思いますよ。

[1586: マンション検討中さん]

エアコンてどの部屋も初期設定されていないのですか！？

[1587: 匿名さん]

賃貸じゃないんだから

[1588: 匿名さん]

車はほとんど埋まってるよね

[1589: 近所]

ここを買うほど、予算がある人なら、
逆にここは買わないよね。
って思う。

逆にここを買いたいなって思う人は、
ここにこんなには出せないなって思う。

生協、コルトン、駅、小学校にも、
どれも言うほど近くはないしね。

見た目も、値段の割にはショボく見えるんだけど。
そんなことない？

[1590: 匿名さん]

>>1589 近所さん

長谷工の施工ですがプラウドなので高級感ありますよ

[1591: 名無し]

過去レス読むと
直床、床暖房なし、ディスポーザーなし
アルコーブなしと

なしなしだらけなのだが
１０年前のプラウドと比較すると…

[1592: マンション検討中さん]

>>1591 名無しさん

床暖房はありますよ。
他はなしです。

[1593: 匿名]

>>1590 匿名さん
私は高級感は、感じなかった。
割と道路にも、隣のマンションにもぎりぎりに建ってるし、
外壁も淡い色で、かるーい感じ。
バルコニーもあの硝子はダサいし。

高級感ある、広々した雰囲気や重厚な感じはないよね。
外観的には値段なりには見えない。
普通の値段のマンションに見えるけど。

[1594: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1595: 匿名]

土地を高値づかみしたから、価格が高いんですよ。

[1596: 名無し]

２００３年ごろに新築マンション買った人って
例えば下総中山だと３LDK ７０㎡、駅徒歩７分前後だと
３５００万円ぐらいで買っているんだけど、
中古でいま売りに出ている物件がほぼ同じ値段なんだよね。

これって新築価格が２５％ほど上がった結果によるんだけど、
１５年近く住んだ経費がタダ、厳密にいうと固定資産税と管理費、修繕積立金
駐車場を借りていればそれ。月に４万程度で住めたわけなんです。

これが逆に新築価格がいまから２５％程度１０年で下がると
中古で売る場合は大きなマイナスになるから注意ですよ。

５０００万で新築購入、１０年後は３７５０万程度が新築価格に下がる
自分の中古物件は３０００万を切る→残債で身動きが出来ない。

[1597: 名無しさん]

もっと下がるでしょうね。
ただの総武線各駅停車しか止まらないですし。
（東京方面に隣駅の同じホームで快速乗り換えならまだしも、２つ隣の市川駅で階段歩いて別ホーム乗換ですから）

[1598: 通りがかりさん]

そもそもここはマンションのことならハセコーやで。

本八幡、市川ならまだしも下総中山で徒歩6分の
ハセコーマンションとか普通に価値ないやろ。
環境がいい？なら戸建買えや。

[1599: 匿名さん]

もう検討者じゃない人ばかりの掲示板になっている様ですが、私はここ即決でしたけどね。

[1600: 匿名さん]

1596さんみたいな人って、
なんでこの掲示板で、熱弁してんのかな？？
なんのメリットがあるんだろ？
だれに発信してるんだ？
熱弁してる暇があったら、自分のほしい物件の掲示板いけばいいのに。。