プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

[購入検討中さん [ 30代]]

プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
　　　東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)

下総中山にプラウド２棟目が登場しました。

[1531: マンション検討中さん]

パークシティーの希少性とお得感をアピールしてる書き込み何なの？

[1532: 検討板ユーザーさん]

タワーズウエストもいいよね
鉄骨不足の事件もあったけど無事に引き渡しまでに解決できた。選ばれた人たちだけが住めると思う。

[1533: 検討板ユーザーさん]

下総中山は主要駅ではないし資産価値としてはなかなか厳しい。でも幕張徒歩15分よりはマシくらいかな

[1534: マンション掲示板さん]

市川のブランズもウィルローズも売れ残ってる状況で、マイナー駅のここは今後も見通し暗いだろうな。

何ならエクセレントシティが一番順調か

[1535: マンション検討中さん]

>>1529 匿名さん
修繕費も上がってる終わった中古物件が全然値段下がらないのは何ででしょう？不動産屋に聞いたら買いも賃貸もココ指名で待ちが多いという話しか聞かないですけど。

[1536: 周辺住民さん]

どんだけパークシティが好きなんだよ。

[1537: 匿名さん]

日経平均が２万円台に｡
これから景気がよくなり､物価も値上がってくる｡
今､様子見している人たちが､いつまで様子見してられるか｡
楽しみ｡｡｡

[1538: マンション検討中さん]

>>1537匿名さん　
楽しみが見つかってよかったですね。

[1539: 周辺住民]

>>1537 匿名さん
様子見している人はこのスレの物件よりお得な物件を探し出しますから、気にしなくて大丈夫ですよ。

[1540: 匿名さん]

>>1536 周辺住民さん
他に良い物件がないってことでしょう。
タワーズウエストとパークシティは選ばれた人たちしか買えないわけだし。残念ながら貧乏人はお呼びでない

[1541: 匿名さん]

パークシティーは選ばれなくても買えるし、もう邪魔だからパークシティーの話はするな。

[1542: 匿名さん]

>>1541 匿名さん
そもそも物件が出てこないんだからパークシティもタワーズウエストも買えない（笑）

[1543: 匿名さん]

ココは下総中山なのに割高だから販売が苦しいんだな。65平米で4900万はちょっと厳しい。

[1544: マンション比較中さん]

新築も売れてないが、中古も売れていない。
マンションは売りやすいというが、それは中古戸建に比べてと言う話。

半年以上売れていない物件が積みあがっている。
やはり感じるのは、マンションの１階は売りずらい。
駅徒歩５分以内の立地は売りやすい。

不動産屋の査定で最初高い値付けすると
売るのに苦労する。

駅徒歩４分のプラウドが過去話題になったけど
４９７０万から５回くらい値下げして
最後の売値は４２００万円台だった。

[1545: 匿名さん]

>>1544 マンション比較中さん
売れ残り待ってると金利上がって結局同じになるって

[1546: マンション検討中さん]

キャッシュで買えると金利上昇
は関係ない、というか、有利になりますね。
マンションは、さらに売れない。

[1547: ご近所さん]

＞＞１５４４
初めは儲け狙ってあり得ないほど高めに売りに出したんでしょうけど、
それでも新築時で買った時と変わらず売れたんだから良かったんじゃない？それもすぐに
あちらは線路沿いの悪条件あったのに。結局、ブランド力は大きいわな。

[1548: マンション検討中さん]

>>1547 ご近所さん
新築時は、4780万円では？
２年で500万円ダウン。

[1549: 匿名さん]

中古は2年くらいは下がるでしょ。
築3～6年くらいは値下がりが少なかったりする。
買ってすぐ売ると500万円ダウンしたように見えるが、
6年後売っても500万円ダウンのままだったりする。
それが不動産。

[1550: 匿名さん]

>>1549 匿名さん
3700万で買った物件を5800万で売ったけどこれも不動産。

[1551: 匿名さん]

>>1549 匿名さん

いや、数年前の築浅なら買値以上も期待できる上げ相場で、500万もダウンしたのは問題外だよ。

ただ、それは最初に欲張りすぎてその後にどんどん値下げしたので、様子見の見込み客が限界まで待った結果だな。
最初から買値と同等の価格設定なら恐らく売れてた。

[1552: 匿名さん]

>>1551 匿名さん
当然だけど最後の売れ残りなので部屋の向き階数間取り仕様は選べません。

[1553: マンション比較中さん]

中古マンション売買の売り方のテクニックの綾もあるのだろうが、
結局のところ、２年の築浅で売ると
４２００万程度というのが１年前の相場。
（中部屋、中層階、７０㎡程度という場合）

ディアージュの場合だと５３００万円で買っていると
１１００万円ほどの値下がりになるということ。

もう、中古マンション相場は郊外から近郊へと
下がり基調は明確だからね。

[1554: マンコミュファンさん]

>>1553 マンション比較中さん
情報ソースはどこ？
印象操作は良くないよ

[1555: マンション比較中さん]

当物件の１階が未入居のまま賃貸に出てますが
１６．５万円では借り手がいなくて
賃料１５万の管理費８０００円という値下げ。

収益還元法でいくと、この物件の価値は
どうみても３０００万円には及ばない。
維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等を考慮すると
２６６０万程度か。

というのが、下総中山の不動産相場ではないでしょうかね。

[1556: マンション検討中さん]

>>1554 マンコミュファンさん

プラウド下総中山(ディアージュではない)が、4200万円で売買されたのをソースにしたのでは？

[1557: マンコミュファンさん]

>>1555 マンション比較中さん
下総中山で賃貸収益を期待するのはちょっとキツイ。あくまでココは実需エリア。

[1558: マンコミュファンさん]

収益的にも成り立つのは本八幡市川。
タワーズウエスト、パークシティ、ガレリアサーラなら17-25万くらいで貸せてるし需要も旺盛。
やっぱり賃貸は立地だね

[1559: ご近所さん]

ここは子育てしたりするには本当に良いエリア。
賃貸出すだとか、飲み屋が多い方が良いとかならお隣の駅へだな。

[1560: マンション比較中さん]

賃貸に出すのはなにも不動産経営とかじゃないですよ。
転勤、リストラ、親の介護とかで
定期借家にしたり、売却するが売れないのでとか
いろんな意味でもし、賃貸で貸したらという考えは必要なのでは。
そのための収益還元法なのですから、永住するから大丈夫というのは
転ばぬさきの杖という発想がないのでしょうね。

[1561: マンコミュファンさん]

新船橋のプラウドが新築時2600～3000万円の住戸が17万円位で賃貸されています。今は中古価格が4000万円を超えてますので、こちらの物件は3500万円位が相場と考えれば良いでしょうか？

[1562: マンション検討中さん]

>>1561 マンコミュファンさん
17万で貸せれば4000万で買っても利回り5%超えるから収益還元法で言えばアリ。買ってもいいと思う

[1563: マンション検討中さん]

新船橋のプラウドはなんだか賞をもらったとかで人気化してるけど、明らかに割高ですね。
支線の立地でターミナル駅みたいな価格はいずれ剥がれます。
売り物件がワンサカ出てますから、価格交渉が必要です。
まあ、個人の価値観だから新築売り出し価格から、1000万高く買ってもいいのですが

[1564: 匿名さん]

>>1563 マンション検討中さん

そもそも新船橋のプラウドはなぜ元値が激安だったのかって話です。明らかに土壌汚染が理由でしょう。駅力が無いのもそうだけど。

仕様は良いので健康と脚に自信がある人は良いのではないですか？

[1565: マンション検討中さん]

キター！
隣駅の市川にも恩恵がありそう
シネコンとかモールが出来たら雰囲気変わるね！！
http://www.decn.co.jp/?p=91938

[1566: マンション検討中さん]

マンションは立地。都心は無理でもこちらに5000万半ば近く出すなら、木場、東陽町辺りの築浅マンション買えるからね。丸の内とか銀座なら通勤ドアツードアで30分だわ。なんだか価格の歪みがあるようだ。

[1567: 匿名さん]

新船橋？ないない。

[1568: 匿名さん]

木場？東陽町？？ないない｡

[1569: 匿名さん]

>>1565 マンション検討中さん
恩恵ないでしょ。笑
コルトンがあればとりあえずOK。

ただ、これにより市川駅物件の需要が少し減って小岩に流れる人が出て市川物件の価格が下がればラッキー。

[1570: 匿名さん]

だいたいその程度の規模の商業施設なんか
市川に何の影響もないでしょ
市川にはすでにコルトンあるんだし

[1571: 名無し]

江戸川区でも都営新宿線の
船堀とか一之江とかどの駅前も
とてもきれいでいい住宅地になっているね。
JRよりも整然としているから、都営新宿線沿線はねらい目カモ
しかも、市川、本八幡、下総中山よりも不動産価格は
同じか安いくらい。

[1572: マンション検討中さん]

>>1571 名無しさん
船堀一之江はホント何もない。
駅近意外は資産価値がないと思う。

[1573: マンション検討中さん]

都営新宿線？ないない

[1574: 匿名さん]

>>1571 名無しさん
価値が低いから価格が安い

[1575: 匿名]

第5期第5次販売の新発表とのこと。
いつまで第5期販売と言い続けるのか・・・

[1576: 周辺住民さん]

5×5=25
第25期！

[1577: マンション掲示板さん]

リアルな話あと何戸くらい残ってるんですかね？？

[1578: 匿名さん]

30戸くらいです。

[1579: 匿名さん]

約80戸です。

[1580: 匿名さん]

まだそんなに売れ残っているのですか
もう新築マンションとは言えなくなってくるのに...

[1581: 匿名さん]

掲示板遡るば分かりますがここは青田売り時の価格発表の時から売れないって意見が多数でしたからね。
竣工在庫多数は多くの人が予想した通りかと

[1582: 名無し]

発売当初から高すぎる、割高の声が多く
販売は不振だろうという意見と

プラウドでこの造りと環境なら
お値打ちという意見が

二分してましたね。

結果的にお値打ちと思った人は
購入したのでしょうが、いかんせん少数派だったのでしょう。

売れ残った原因は価値を見出した人がとても少なかったということです。

売残り戸数は先に出た３０～８０戸という幅の大きなところ
しか予測できませんが、販売方法で５期５次とかいくのをみると、個人的には多めかなと思います。

[1583: 名無しさん]

少し価格設定に無理がありましたね。
エクセレントシティマンションの多発を除けば、少し市川駅～船橋駅の新築マンションに一服感が見られている中での売り切り競争から少し遅れている感じがします。

東京方面への通勤が殆どでしょうから、市川駅での階段の乗り降りを含めた乗換時間も含めると意外とかかりますし、目立った長所が「コルトンに近い」くらいですからね。

[1584: ご近所さん]

地元住民で平日・週末関係無く通りますが、電気が点いている部屋が東・南合わせて20～30戸でサイクルポートも半分も埋まっていません。

[1585: 通りがかりさん]

>>1584 ご近所さん

部屋の灯りの状況よりも、テラス側外壁面に取付けられているエアコンの冷媒配管の状況を観察された方が、よりリアルに入居状況が分かると思いますよ。

[1586: マンション検討中さん]

エアコンてどの部屋も初期設定されていないのですか！？

[1587: 匿名さん]

賃貸じゃないんだから

[1588: 匿名さん]

車はほとんど埋まってるよね

[1589: 近所]

ここを買うほど、予算がある人なら、
逆にここは買わないよね。
って思う。

逆にここを買いたいなって思う人は、
ここにこんなには出せないなって思う。

生協、コルトン、駅、小学校にも、
どれも言うほど近くはないしね。

見た目も、値段の割にはショボく見えるんだけど。
そんなことない？

[1590: 匿名さん]

>>1589 近所さん

長谷工の施工ですがプラウドなので高級感ありますよ

[1591: 名無し]

過去レス読むと
直床、床暖房なし、ディスポーザーなし
アルコーブなしと

なしなしだらけなのだが
１０年前のプラウドと比較すると…

[1592: マンション検討中さん]

>>1591 名無しさん

床暖房はありますよ。
他はなしです。

[1593: 匿名]

>>1590 匿名さん
私は高級感は、感じなかった。
割と道路にも、隣のマンションにもぎりぎりに建ってるし、
外壁も淡い色で、かるーい感じ。
バルコニーもあの硝子はダサいし。

高級感ある、広々した雰囲気や重厚な感じはないよね。
外観的には値段なりには見えない。
普通の値段のマンションに見えるけど。

[1594: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1595: 匿名]

土地を高値づかみしたから、価格が高いんですよ。

[1596: 名無し]

２００３年ごろに新築マンション買った人って
例えば下総中山だと３LDK ７０㎡、駅徒歩７分前後だと
３５００万円ぐらいで買っているんだけど、
中古でいま売りに出ている物件がほぼ同じ値段なんだよね。

これって新築価格が２５％ほど上がった結果によるんだけど、
１５年近く住んだ経費がタダ、厳密にいうと固定資産税と管理費、修繕積立金
駐車場を借りていればそれ。月に４万程度で住めたわけなんです。

これが逆に新築価格がいまから２５％程度１０年で下がると
中古で売る場合は大きなマイナスになるから注意ですよ。

５０００万で新築購入、１０年後は３７５０万程度が新築価格に下がる
自分の中古物件は３０００万を切る→残債で身動きが出来ない。

[1597: 名無しさん]

もっと下がるでしょうね。
ただの総武線各駅停車しか止まらないですし。
（東京方面に隣駅の同じホームで快速乗り換えならまだしも、２つ隣の市川駅で階段歩いて別ホーム乗換ですから）

[1598: 通りがかりさん]

そもそもここはマンションのことならハセコーやで。

本八幡、市川ならまだしも下総中山で徒歩6分の
ハセコーマンションとか普通に価値ないやろ。
環境がいい？なら戸建買えや。

[1599: 匿名さん]

もう検討者じゃない人ばかりの掲示板になっている様ですが、私はここ即決でしたけどね。

[1600: 匿名さん]

1596さんみたいな人って、
なんでこの掲示板で、熱弁してんのかな？？
なんのメリットがあるんだろ？
だれに発信してるんだ？
熱弁してる暇があったら、自分のほしい物件の掲示板いけばいいのに。。

[1601: 名無し]

熱弁、即決しました、などと書く方がよほどの
印象操作だと思いますがね。

この物件だけを検討して買う人よりも
いろいろ沿線、近隣を複数検討する人のほうが圧倒的に多いわけです。

比較するのが習慣になっていない人っているんですね。

[1602: 匿名さん]

>>1601 名無しさん

はいはい、もう良いから

[1603: 匿名さん]

買った人と今後の検討者に、少しはまともに物件を探す能力を身に付けさせたいんじゃないですかね？
掲示板の前向きなサクラコメントを鵜呑みにする人って相変わらず多いですし、そういった人がまんまと騙されて市場を歪めさせてますから。
（決してこの物件が悪いとかではないですよ）

[1604: マンション検討中さん]

女性は圧倒的に新築マンションが大好きな傾向にあります。耳の痛い話しは聞きたくないということですが、現実を見ないと痛い目を見る可能性がぐんと上がるのが世の常です。

[1605: 匿名さん]

誰でも新築と中古、どっちが好きですか？って言われたら新築なんじゃないかな？
でも、首都圏ではやや中古の成約数のほうが多いみたいだね。
新築よりも中古のほうが売れている。

ところで、このマンション、どういう人なら買って正解なんだろう？
・どうしても事情があって下総中山に住みたい
・どうしても新築がいい
・どうしても駅徒歩6分は譲れない＆6分なら許容範囲内
・当たり前だけど予算内であること

個人的にはこれだけの予算があるなら、下総中山じゃないところがいいと思うけど、
下総中山の新築に高いお金払っても住みたいって人が、こんなにいるんだって結構驚いた。
全く売れないかもしれないと思ってたけど、何十戸かは売れているんでしょう？
ある意味凄いと思う。

子供を転校させたくなくて、社宅が出なきゃいけない年で、とかそういうやむを得ない事情がある人がこんなにいるのか、みたいな。

[1606: マンション検討中さん]

下総中山でこの価格はないけれど、デベロッパーは土地を定期的に買わないと、社員の給料払えないし、会社の存続もあり得ません。この地の取得競争に一番高値入札したのが、野村であったというだけですね。土地、建築費、販売管理費、広告費、利益を合計すると、まあ結構なお値段になったということ。さすがに実需のエンドしかいない地域なので買いたい人、買える人は140人を大きく割り込み、あとは値引きか中古マンションになるまでチキンレースをやるかという顛末です。

[1607: マンション検討中さん]

期分け売り、5期はどこまでいくのやら？
五次で止まらず、五十三次ぐらいいくつもりか？

[1608: 口コミ知りたいさん]

座布団１枚です。
もうさ、普通に「残り何部屋です」とかっていう表示にしてほしいわ。

[1609: 匿名さん]

たしかに、その方が周りの小規模業者さんにとっては親切。

[1610: マンション検討中さん]

周りの業者さんには、別に残り戸数は関係ないのでは？
高過ぎるので、様子を見てる、検討者が一番気になりますよね。
近隣のマンションの見学に行くと、ここは大変なことになってるみたいですね～。といった反応ばかりでした。

[1611: 匿名さん]

宮崎台やら他のプラウド大規模売れてないから、
そう簡単に安くしないし、時間かければまた売れていくから
いつかはなくなるでしょ。

[1612: 匿名]

下総中山、総武線南側、高価格と総武線沿線としてはネガティブ要因が多いですね。
時間をかけても、価格を再検討しなければいつまでも完売しないでしょう。

[1613: 匿名さん]

万が一の確率でコルトンが潰れたり別の施設になったとしたら、資産価値は二千万以下か。

[1614: マンション検討中さん]

仕様が低すぎる。明らかに。

[1615: 匿名さん]

これが、市川、本八幡、船橋だったら、
この価格でも完売した気がするけど、
どうだろう？

[1616: マンション検討中さん]

市川駅、本八幡駅徒歩6分なら、なんとかいけたと思う。不動産市況が郊外から近郊と冷えつつあるいまからでは無理でしょう。下総中山で高い値付けは中古も新築も早く売らないと永久凍土となります。ただし、2000〜2003年辺りにマンション購入した場合は買値が安いのでりすくはない。

[1617: 匿名さん]

>>1616 マンション検討中さん

まあ地元民には受け入れがたい高値、だから都心部で買えなくなった層からの集客が必須だけど、そういう客を惹き付ける立地、物件の魅力、駅力に乏しいということかなあ。

[1618: 通りがかりさん]

プラウドは注目されるから、どの物件も他の会社のネガ担当が貼りついてるよ～と聞いたことありますが、
ここを見ていると本当みたいですね。
私は本八幡よりは中山の方が好きだな。高いから買わないけど。

[1619: 匿名さん]

まだ、5期5次なんだね。
なんで、残り全部先着順にしないんだ？

人によっては、
欲しい部屋がまだ売りに出されていないって可能性もあるわけ？

どんどん売らないのはなんでなんだろ？

[1620: 匿名さん]

欲しいって言われた部屋を売りに出してるんだから実質先着順かと

[1621: 匿名さん]

どのくらい残ってるのかな？
半分？1/3？1/4？
残ってるのは、どういう部屋なんだろ？

売れるのは、
最上階、角部屋、広い部屋、1階の庭付き、
逆に一番安い部屋＝2階、あたりかな？

これと言った特徴がない、中層階の真ん中とかが残るのかな？

[1622: マンション検討中さん]

残り30とセールスから聞きました。

[1623: 通りがかりさん]

もはや終わった物件ですね。
高値で土地掴まされちゃいました。
野村の営業責任者は冷や飯食わされてるんでしょうか

[1624: マンション検討中さん]

水面下でかなり値引きしてると思います

[1625: 通りがかりさん]

>>1624 マンション検討中さん
と 言いますと具体的には?

[1626: 通りがかりさん]

>>1624 マンション検討中さん
と 言いますと具体的には?

[1627: 通りがかりさん]

1625です。
端末操作間違えました。
煽りみたいになってしまい申し訳ない。
1626は無視してくださいm(__)m

[1628: 匿名]

第5期第6次新発表、個数未定、予定販売価格4600万円台～6100万円台。
ちなみに先着順は1戸、83.26㎡で5989万円。

チラシでは大塚家具とコラボをPRしているが、逆効果ではなかろうか。

[1629: 匿名さん]

なんで？
大塚家具、私は好きだけどなあ。ダメ？

価格だけ見ると、別に変じゃないよね。
4600～6100。

ただ、それが狭い低層階だとびっくりする。
価格見ると、そこそこの広さと、
高層階イメージするもん。

でも1000とか値引きしてるなら全然ありだよね。
会社的には1000くらい引いても、
完売したゃったほうが楽な気がする。

ずーっと販売中だと、すごくコストかかりそう。

[1630: マンション検討中さん]

確かに、あのモデルルームはコストかかりそうですよね。
受付や、お茶だしなど、やたらと人が多い。
削減して、価格下げたらいいのに。
営業も焦りがあるのか、強引な感じが。
比較物件のけなし方が酷かったです。