プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。
公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 徒歩6分
京成本線 「京成中山」駅 徒歩10分
東西線 「原木中山」駅 徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)
下総中山にプラウド２棟目が登場しました。
[スレ作成日時]2015-10-19 10:21:05
プラウド下総中山ディアージュってどうよ？
| No.151 |
by 匿名さん 2016-04-16 08:43:42
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| No.152 |
少なくともここは大丈夫、ということですよね？それって船橋の話ということで。
ならばいいんじゃないでしょうか。 公式サイトを見ていると子育て世代推しだなぁと思います。 実際にスレッドを見ていると子供さんがいらっしゃるのかな？という書き込みも見られますし。 子育て環境は揃っている方であると考えて宜しいのでしょうか。 |
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| No.153 |
>>151
ニュースでましたね。でたのは隣のイオンモールの更に隣の別の工場跡地ですね。 |
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| No.154 |
>>152様
比較的揃っているかと思います 幼稚園・小学校・中学校とどれも徒歩10分圏内で小児科や図書館なども近くにあるので ただ市川市は待機児童が多いので、共働き世帯の場合お子さんを保育園に入れるのは大変かと思います 近くにある保育園や延長保育の充実した幼稚園は船橋市が多く、市川市民が入るのは難しいと聞きます |
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| No.155 |
>>153
自治体がその後公表した地下水汚染マップによると影響範囲は遥かに広域ですよ。地中が壁で仕切られてるわけではないのでやむ無しです。 |
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| No.156 |
ちょうど市境ですからね
マンションの敷地から西側が市川市で、目の前の道路から東側が船橋市ですからね 保育園は大変そう あと、余談ですが市境は開発が後回しにされがちということもありますね |
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| No.157 |
市境はそうなんですよね…（汗）
人が集まりやすいところにどうしても施設は作るということになってくるので仕方がないといえば仕方がない。 保育園、ですよねぇ・・ ただでさえ入るのが大変だという話ですが。 小規模保育園などがせめて多く作られればいいのですけれどそれも難しいのか？ |
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| No.158 |
予約なしで、モデルルーム来場OKですとの
メールが来てますね。 |
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| No.159 |
よっぽど人が来てないのかな・・・
行ったら簡単に帰してくれなさそう（笑） |
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| No.160 |
本日は、平井駅前でこの物件のビラ配りやってました。
ごくろうさまです。 興味がないわけではないですが、市川アドレスのせいか、価格が強気ですね。同じ値段でシティテラス平井にも手が届いてしまいます。何が正解なのか迷います。 |
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| No.161 |
アドレスが市川市といっても、駅は下総中山。地縁血縁がある人以外は検討しない物件だと思う。坪単価は250万前後だと江戸川区より高いし、江東区と変わらないのか。プラウドの販売力はすごいが、慌てて買う必要性は感じない。近隣の新築マンションも中古マンションも売れ行きはかなり悪いのが現状です。
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| No.162 |
いくらコープ野村じゃなくてプラウドでも高すぎるよ。
ブランド構築に金かけすぎておかしくなってるんじゃないの（笑） |
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| No.163 |
相場的なところはどうなのか分りませんが、妥当なところなんだろうなぁ。
また総武線 「下総中山」駅から徒歩6分、京成本線 「京成中山」駅から徒歩10分、 東西線 「原木中山」駅から徒歩18分。 これは私なら総武線で妥協してしまう。 京成線まで行こうかどうか・・・ |
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| No.164 |
地元の人間しか評価しないようなマイナー立地で相場から乖離した高値じゃ厳しいね。
30戸なら地元の地縁者だけで完売するかもだけど、144戸だし。 予約なしでも見学できます、とか客入りが悪そうなのが答えなんでしょうね。 |
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| No.165 |
６０００万円に近いとすると、自己資金を手厚く２０００万としても
ローンが４０００万円。３５年ローンでも月々の返済は１３～１４万円程度。 管理費、修繕積立金が計２万円強、駐車場が１２０００円前後。 固定資産税は不明だが、１０万は超えるだろうか。 年間で２００万円以上かかる計算になる。 給与が上がらない、雇用が危ない、共働きが不可能になると 厳しい。終の棲家だから、値下がりは関係ないといっても 売却が不可避になったら、残債が残るのと残らないのでは大きく違うので 頭金が半分くらい出せないのだったら、考えたほうがいいとは思う。 |
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| No.166 |
頭金半分、ってそれじゃあ大半の人間は買えないんじゃない？（笑）
それにここの物件の問題は、価格なりの価値がない、ってことで、 長谷工施工の省コストマンションなのに、値段が高過ぎる。 省コスト仕様でも値段が安ければそれなりの存在価値はあるけど、 仕様が悪くて価格が高いんじゃ話にならない。 １４４戸の規模のマンションでディスポーザーすらもなくて、 管理費抑えました、って言われても体のいいコストカットにしか聞こえないし。 別に６０００万円してもいいけど、それなりの商品を作って欲しかった。 直接関係ないけど、営業のおばちゃんの質もひどかった。 「絶対に資産価値が下がりません、売って良し・貸して良しのマンションです！」 ってやたらと力説するから、ホントか？と思って賃貸の家賃相場を聞いたら、 「・・・調べてません。でも、高く貸せると思います！」だって。 あまりにバカバカしくてそこで話をする気を失った。 プラウドってことで期待して見に行った部分もあったけど、 プラウドの皮をかぶったよくある長谷工の郊外マンションだった。 色々な部分で質が低すぎる残念な物件、って感想。 オハナ下総中山に改名した方がいいんじゃないかと思う。 |
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| No.167 |
頭金半分ってさすがに難しそう。
30％くらいじゃないでしょうか。 その他諸経費やらなにやらでかかってきますから。 ファミリー向けの郊外型のマンションということですので もう少し安ければ、という声が多いのだろうなと思いました。 |
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| No.168 |
>>166
よく研究されてらっしゃる。 モデルルームに行ったんですね。 あと、二重床でもないんですよ。 クッションフロアにしたのはなぜでしょう？ 階高出すためかな？ ２．５メートル天井高を訴求してましたわ。 頭金は厚めに入れとかないと、いまよく言われている老後破産もありえる、かもです。 |
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| No.169 |
マンションマニアのブログによると予定価格は以下みたい。
70㎡以下の部屋ならざっくり5500以下。 75㎡以上の部屋なら低層階でも5500あたりのスタート。 戸数多いのにさすがにやりすぎなので、角部屋と広い部屋以外は調整入ると思うけど、どうなることやら。 南西向き Ａタイプ ９１．０５㎡ 角住戸 ２０１ ７２００万円台 ＠２８０ Ｂ２ｒタイプ １００．５９㎡ 角住戸・ルーフバルコニー付き ８０１ ８９００万円台 ＠２９１ Ｃｃｇタイプ ７８．５０㎡ １０３ ５８００万円台 ＠２４４ Ｃタイプ ７３．５０㎡ ３０３ ５５００万円台 ＠２４７ ６０２ ５７００万円台 ＠２５６ Ｂ３タイプ ７５．４８㎡ ３０５ ５７００万円台 ＠２５０ ７０３ ５９００万円台 ＠２５８ Ｆ１タイプ ７０．６６㎡ ２０８ ５１００万円台 ＠２３８ ５０７ ５３００万円台 ＠２４７ ７０６ ５４００万円台 ＠２５２ 南東向き Ｉタイプ ８３．２６㎡ 角住戸 ２１５ ６９００万円台 ＠２７３ ８１２ ７５００万円台 ＠２９７ Ｊタイプ ６５．７４㎡ ２１６ ４９００万円台 ＠２４６ ６１５ ５３００万円台 ＠２６６ Ｋｒタイプ ８９．７１㎡ 角住戸・ルーフバルコニー付き ６１７ ８１００万円台 ＠２９８ Ｍタイプ ７５．０２㎡ 角住戸 ３２０ ６１００万円台 ＠２６８ |
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| No.170 |
これだと、高額マンションにありがちな、安い部屋ととても高い部屋だけ売れて、中間の高い部屋が売れ残って苦戦するパターンになりそう。
安い部屋はそこしか買えない人が集中し、とても高い部屋は地元の金持ちが買うからね。 |
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| No.171 |
>>166
プラウドなのに、そこまで仕様が低くて、価格 も高いとは驚きました。 数年前に新船橋駅前にできた1500戸のプラウドは、70平米以上が2500万円～で中心価格帯も3500万円位で大半が80平米超えのクオリティーの高いマンションでした。 施工は大林と戸田建設、二重床は当たり前で突板仕様、low-eガラスに20%もの電気スタンド完備した自走式駐車場、通風機能を設けた住戸に引戸を多用し、エントランスも豪華極まりない仕様。 そう考えると、軽く二倍は高いと思うのは私だけでしょうか？ |
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| No.172 |
さすがにその比較はナンセンスでしょ。
プラウド新船橋は震災直後で近年一番不動産価格が低かった時期だもの。 ただ、ここの物件が価格なりの価値がないというのは同意。 プラウドで直床を見せられるとは思わなかった。 というか、以前別のプラウドを見に行った時、 そこの営業が直床の他物件をボロクソに言ってたんだけどね。 コストダウンの結果物件価格が安くなってるならいいんだけど、これじゃあね。 土地の購入でしくじっちゃったのかなぁ。 |
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| No.173 |
プラウド船橋との比較を何度も持ち出してますが、無意味ですよ。
あの物件は、最近の底の時期の大規模で恐る恐る売り出した、野村が安すぎる値付けをして即完させてしまった、デベにとっては失敗物件でしたから。 即完するほどコストパフォーマンスが高く激安なマンションは滅多に出ないから、それとの比較は意味ないですよ。 比較するなら下総中山や本八幡のプラウドがだとうなんじゃないですか。まあそれでもコストカット仕様で坪単価が何十万もアップしてますけどね。。。 |
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| No.174 |
下総中山なんて市川市内では市境の言わば辺境扱いの場所。
そんな場所で市川や本八幡並みの値段で売り出して、暮らしの中心区、って図々しいにも程がある。 市川市の中心部の本八幡とかから２割安位の設定ならそこそこ売れると思うけどね。 少なくとも前回のプラウド下総中山はそういう値段で売れたんだし。 |
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| No.175 |
どなたかが書いていたけど
市と市の境界なので保育園が入れないとありました。 こちらの物件は市川市なので 船橋駅前のあけぼの保育園（あと弥生も）に入るのは難しいです。 市川市側の保育園は少し遠いです。 行政サービスを受けるなら道路一本隔てた本中山のほうが便利だったですね。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
>>173
無意味ではないと思いますよ。近隣のプラウドとの比較も大事と思いますが、プラウド船橋と比較することにより、二倍は高い！高すぎる！値付けが！おかしい！と検討者が団結して売主にアプローチすることにより、高すぎて売れないと判断すれば、売主は価格改定も決断するかもしれません。 175さんの保育園にも入りづらいとのコメントがありますが、プラウド船橋には敷地内に二つも保育園があり、すぐ近くにも数件保育園があるような環境と比べれば二倍どころではないかもしれません。 このような記事もみつけました。 https://blog.e-mansion.co.jp/archives/676 勉強になりますね？ |
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| No.178 |
本気で言ってます？
そこまで価格差のある物件を引き合いに出して高い高いとゴネる奴（客とは書きません）なんて もはや検討客の扱いなんかされませんよ。 二倍は高い！（＝半額なら買います）、ってそんな人間まで客として対応するぐらいなら、 静かにお引き取りいただく方を選ぶと思います、私がデベなら。 あ、お客様にふさわしい物件が、とか言ってオハナ北習志野紹介しちゃうかなｗ ましてや労組の団体交渉じゃあるまいし、団結してアプローチって。。 匿名掲示板の「便所の落書き」なんて、どれだけ積みあがっても所詮は道端を舞ってる枯葉みたいなもの。 仮に高い！値付けが！（以下略）なんて書き込みが500件、1000件あったとして、 177さんが一人で書いてるかもしれないんだし。 更に言うなら、モデルルームに見学に来た人間が購入に至る確率はせいぜい10～20％。 こういう掲示板で高い高いと言ってる人間は圧倒的多数派の8～9割の中の方たちが中心で、 それでも売れる物件は売れてしまう。 事実、過去に即日完売した物件を見ても、価格についての意見は「高い高い」が大半だったわけで。 マンコミュでのＤＪあかいさんのブログが参考になりますよ。 https://www.sumu-log.com/archives/542 ただ、誤解してほしくないのですが、 私もここの物件の価格は物件の価値に見合ってないとは思ってます。 だからと言って、177さんと同じレベルの話はしたくないし、『団結』もできません。 |
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| No.179 |
ディベさんオリンピックまで不動産価格は上がり続けるという予想のもとで販売するつもりだったんでしょうね。
確かにここ数年どこの新築マンションも強気な価格できてる感じはしますが、それにしても費用対効果が悪すぎですよね。 保育園の事もありますが、もうひとつ。 マンションのすぐ近くにある送電線ですが、雨の日にバチバチと音がします。 窓を閉めれば音は聞こえにくいのかもしれませんが、実際に送電線（鉄塔）付近に住んでみたらどう感じるのでしょう。 送電線に関して営業さんに説明受けた方いらっしゃいますか？ |
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| No.180 |
規模に対してエレベーター2基だけって少なくないですか？朝とか大変そうな気が
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| No.181 |
いわれて見れば鉄塔が東側のすぐ側にありますね。
これはマイナス評価です。 本中山～鬼高は送電線の鉄塔が連なっているので要注意です。 真下に一軒家なんてことも多いです。 最低でも５０メートルは離れたほうがいいとは思います。 値段については超割高だと思いますが、 買う買わないは個人の判断なので、持論を他人に押し付けれるのは無意味。 ただ、不動産は金融資産と同じなので 相場というものがあります。 上がり下がりする株と似た側面があります。 |
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| No.182 |
送電線の近くだと人体に何らかの影響があるのでしょうか？
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| No.183 |
携帯電話の電磁波も含めてWHOも見解がころころ変わります。
癌をはじめとした病気への因果関係を主張する人もいますが、 無害だという人もいます。 私見では、とても強力な電子レンジが常時稼働で 傍にあるという感覚でとらえています。 自分なら至近であれば住まないです。 |
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| No.184 |
東京電力は無害って言うよ。
だだ、世の中には体質的に電磁波に過敏な人もいるみたい 。気のせいではなくてね。そういう人にはアウト。 そうでなければあまり気にしないでいいんじゃない？ 普通の人に問題あるなら、送電線のまわりは健康被害出まくりで大変なことになると思うよ。 まあ普通は嫌悪施設だから価格に少しは織り込まれるんだけど、ここは普通じゃない高さだからなあ。 |
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| No.185 |
鉄塔についてはいろんな意見がありますね。線路の近くに暮らしても体調が悪いという方もいるし、もちろん鉄塔に近いマンションでかなり心配される書き込みがありましたが保育園も近くありどうかなと思っていましたがもう数年たっても大きな問題もなさそうです。働く方や旅行や趣味など家にずーといることもないでしょう。いろいろおもい悩む方が体に悪い気もします。
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| No.186 |
我が家には小さい子供がいないので、電磁波影響はあまり気にしてないです。
ただもしいたとしたら、選ばないとは思います。 自分のことなら自己責任で割り切れますけど、 子供のこととなると排除できるリスクの可能性は排除したいですし。 ただ、単に鉄塔＆高圧線が目障りなのと、強風時の風切音が相当うるさいので むしろそっちの方が個人的には嫌ですね。 |
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| No.187 |
電磁波は人それぞれなのでなんとも言えませんが、雨風の時音が出ているのは事実です。
いざ住んでから雨の日窓を閉めても音が気になって眠れない、なんていう事になると困りますよね。 各階どれ位音がするのか情報があればいくらか安心出来ますが、その辺を考慮せずに青田買いをするのはリスクがあるかと思います。 |
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| No.188 |
たしか本八幡のプラウドも鉄塔至近でしたが、あちらは順調に売れましたね。
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| No.189 |
本八幡（3分）と下総中山（6分）じゃ駅力が違い過ぎて比較にならないと思いますよ。
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| No.190 |
価格も本八幡の方が安かったんじゃない？
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| No.191 |
何戸販売になるのでしょうね？要望書次第・・だと思いますが、どんな感じなんでしょうか？
モデルルームとかがいっぱいというほどではないにしても、盛況だったとするのであれば、ある程度の数は 出してくるのかしら？というふうに思いました。 送電線に関しては気にする人としない人と結構極端に分かれそうですよ。 ここを検討している人はそもそもあまり気にしないのでは？ |
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| No.192 |
日本人はブランド大好き。
野村は地中海CMでブランド化に成功した。購読ターゲット、とくに主婦に効果があったのでは。ブランド代が3割入っている。 |
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| No.193 |
第一期60戸の正式価格表が届きましたが、1階2階は全体的に値下げしましたね。
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| No.194 |
今回売り出しの楽さ坪単価は坪216～坪277って感じか。
まあ妥当なとこじゃないかな。 物件概要 物件名 プラウド下総中山ディアージュ ( 第1期 ) 販売時期 平成28年5月28日～平成28年6月5日 所在地 千葉県市川市鬼高二丁目1240番93(地番) 交通情報 総武線 「下総中山」駅 徒歩6分 京成本線 「京成中山」駅 徒歩10分 東西線 「原木中山」駅 徒歩18分 種別 マンション 敷地面積 5,482.27m2 土地権利/借地権種類 所有権 建築確認番号 第TBTC15000100号 用途地域 第一種住居地域 構造・規模 鉄筋コンクリート 地上9階 建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定) 入居時期 平成29年4月上旬 (予定) 分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有 総戸数 144戸 (他に管理事務室1戸) 販売戸数 60 戸 販売価格 42,990,000円 (1戸) ～84,390,000円 (1戸) 最多価格帯(万円) 5,400万円台 (9戸) 間取り 3LDK ～4LDK 専有面積 65.73m2 ～ 100.59m2 バルコニー 10.61m2 ～ 16.02m2 ルーフバルコニー 25.50m2 ～ 40.75m2（月額使用料:1,020円 ～1630 円） テラス 5.68m2 ～ 13.20m2 専用庭 18.60m2 ～ 25.50m2（月額使用料:740円 ～1020 円） 管理費(円)/月額 9,200円～14,100円 修繕積立金(円)/月額 7,560円～11,560円 管理準備金(円)/引渡時一括払 17,700円～27,200円 修繕積立基金(円)/引渡時一括払 723,000円～1,106,500円 enecoQ利用料 1,672円 駐車場 有り(敷地内)72台（平置式72台うち身障者優先1台）（月額使用料12,000円 ～ 14,000円） 駐輪場 あり288台（スライド式183台、2段式90台、平置式15台）（月額使用料200円 ～ 600円） バイク置場 あり5台（月額使用料2,500円） ミニバイク置き場 あり6台（月額使用料2,000円） 管理形態 区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は管理会社に委託予定 売主 野村不動産株式会社 施工 株式会社長谷工コーポレーション |
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| No.195 |
平均坪単価で２５０万円ぐらいかな。
これだと東京２３区の城北エリア（北区、板橋区あたり）の一部新築より高くなってしまう。 竣工後に売れ残って、大幅値下げでもあれば考えるかな。 もちろん、買えなくても この仕様と値段では、後悔はないですね。 |
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| No.196 |
60戸販売ってことは、それに近い要望書が出てるのでしょうか？
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| No.197 |
少しで控えめな売り出しですね。
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| No.198 |
どんどん価格が下がりますね（笑）
とは言っても、まだまだ私には高いけど。 はじめから安く売ればいいのに。 |
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| No.199 |
プラウド市川が坪270～280位だったので、今の相場ならここはそんなもんでは。妙典でさえ、パークハウスが市川並みだったしね。
昔より仕様が落ちるとはいえ、買いたい人はいるだろうし、まあ何とか手が届くレベルの価格の部屋も設定してきたので、妥協して買うひともいるだろうし。 永住希望なら管理費の安さはプラスだから。 とは言え、数年前を知ってるとなかなか決断しずらいのもたしか。 |
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| No.200 |
一般的なプラウドの売り方として、144戸という規模の第1期販売としては
全体の約7割をベースにした100戸前後の売り出しが標準的なあり方です。 野村不動産は販売初速のスタートダッシュと売れ行き好調感の演出を重んじますから。 にもかかわらず、第1期販売での販売戸数が60戸（4割程度）に留まった、ということは 要望書の集まりが相当悪かった、ということに尽きるのですが、 同時にこれ以上の要望書の上積みが見込めない＆これ以上の値下げの余地が少ないということも 意味しているように思います。 どうしてもこの物件の立地にこだわりたくて、かつ結果高値掴みになっても後悔しない、 と思える人なら決断のしどころかもしれません。 ここでデベが販売に踏み切るということは、 結果はどうあれこの価格で一旦市場の信を問う（選挙？ｗ）というデベ側の意思表示なわけで。 もちろん、それに投票するかしないかは、有権者の勝手ですが。 今の価格で好きな部屋を選んで買うか、建物の完成を待って値段交渉を狙うか、の2択になる気がします。 もっとも値段交渉の段階で欲しい部屋が残ってるかは分かりませんから、 そこにこだわりたい人は覚悟を決めて突っ込んでみるのも選択肢です。 消費増税の延期とか先行きが不透明になってきた昨今、様子見も立派な戦略だとは思いますが。 要は「本当に、この値段で、この場所の、この商品を買いたいのか？」という基本に戻る話ですね。 |
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