プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

[購入検討中さん [ 30代]]

プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
　　　東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)

下総中山にプラウド２棟目が登場しました。

[122: 匿名さん]

超低金利で今が買い時と煽られていますが、それでもリスクとなってしまうでしょうか。
マンション価格が割高でもローン金利がこれだけ低ければ完済までの期間が短くて済む、マンション価格が安くなる頃には金利が上昇し、損得で考えると今買っても同じとおっしゃる方もいて戸惑います。

[123: 匿名さん]

オリンピック開催後の5年後に価格が落ち着いているだろうと考え、それまで賃貸にするとしたら、賃料1月18万円として5年で1080万円かかることに。
損得で考えたらきりがないから、結局必要な時に無理のない資金設計ができるのならそこで買うということで良いのではと思います。

[124: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん [女性 40代]]

>>122さま
一生住むのであれば、問題ないと思います。
低金利はプラス材料ですが、価格そのものにリスクが高すぎます。

>>123さま
おっしゃる通りですが、18万円の賃貸に住んでる方は少ないのではないでしょうか。

[126: 不動産勉強中]

>>123
この辺りで3LDK程度ですと、賃料13万位までが相場じゃないでしょうか。
管理費、積立費も考えると、5年で1000万以上とは思えませんが…。
いずれにしろ3LDKで5000万円代は高過ぎですね。
マンション価格が頭打ちと聞いているので、個人的には今安易に高すぎる物件に手を出すのは怖いです。

[127: 匿名さん]

賃貸は分譲に比べて値上がりが少ないですから、価格高騰時は賃貸で乗り切る方が得かもしれません

[128: 匿名さん]

>124

終の棲家のつもりの購入でも人生何がるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動きが取れなくなって悲惨。転売のことは考慮しないと。

[129: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん [女性 40代]]

>>128
私は同意ですよ！

このマンションを前向きに捉え、購入する意向の方にはちょっと驚いております。

どう考えても違うでしょう！と。
資産価値を考えてもうちょっと冷静になってもいいのに。と思っています。。

いくら資材が高くなってるからといって、、、。
ディベロッパーがバブルに便乗して高値での売り抜けを狙ってるとしか思えませんね。

都心の上げ止まりをみると、もはやバブルは？？


パンッ

[130: 物件比較中さん]

下総中山は落ち着いてて、でもお店もそれなりにあるし、本当に住みやすいエリアだと思う。
賑やかさなら本八幡や船橋に負けるし、駅名の知名度も全くないけど、
便利な総武線沿線の東京からすぐの駅で、ファミリー世帯が住む場所としてはベストな選択ですよ。穴場、通好み。
このスレの雰囲気もまったりしてて、なんとなく下総中山らしくて良い。
都心・湾岸のスレとか殺伐としてますからね。

しかしね、このマンションの値段はおかしいよ。
立地はそこそこ良いと思うけど、駅直結タワーでもないし、有名学区というわけでもないし、
近隣相場より明らかに高い値段とする理由が見当たらない。
建築費の高騰や都心バブルの影響だとしたら、それは「一時的」なものだし、
人口動態から言って、移民をガンガン入れる事でもない限り、
将来リセール価格が上昇する可能性はほとんど無い。どんどん下がるだけ。

まあ、お金に余裕がある方なら、こんなにウダウダ考えなくてもいいんだろうけど。

[131: 匿名さん]

>>130

そうなんですよ
どう考えても価格のみが高騰しちゃってる感じですよね

[132: 匿名さん]

適正価格かどうかは分かりませんが、市川や都内での価格を考えるともうしょうがないでしょう。後は家族のタイミング等で各々判断すれば。反対にオリンピック後に安くなるかどうか分からないことを待つ方がリスクのような気がしますけど。まぁ抽選の倍率が減っていいんですけどね

[133: 検討中の奥さま]

倍率なんてないでしょ
営業さん☆

[134: 匿名さん]

確かにこの物件に関しては営業さんが珍しく苦労していそうですね。
待った方が良さそう、、、。

[135: 周辺住民さん]

下総中山は市川や都内とは違うよ、営業さん

[136: [男性 50代]]

わたしは下総中山大好きです。

[137: 匿名さん]

正直、この値段でこの立地だったら都内で探すだろ
千葉でマンションを買うのは立地や仕様、広さの割に都内と比べて安いからなのに
デベは全く分かってないね

[138: 物件比較中さん]

某レストランの水800円みたいな感覚がありますね。
どんなブランドでも水は水。
同じ800円ならもっと味の分かり易いワインやデザート、庶民的でもお腹にたまる定食に費やした方が満足度は高い。
物件を比較したり、ここの掲示板を読ませて頂いたりしてそう思いました。
まあ水を800円で飲みたい本物志向の方も多々いらっしゃるのかもしれませんけどね。羨ましい限りです。

[139: 匿名さん]

なんだかんだで完売しますよ。

[140: 検討中の奥さま]

そうだといいですね
営業さん☆

[141: 匿名さん]

>>140
まあ、完売はするでしょうけど
問題はいつ完売するかってことですよね

どこも入居前に売り切りたいところでしょうね

[142: 匿名さん]

予約無しでは受け付けないし、その予約もオープン数週先まで埋まってる、
ってのがプラウドのスタンダードだと思ってたけど、こんなに客入りの悪いプラウドは初めて見た。
オープン初日からガラガラなんだもの。

まぁ下総中山は悪いところじゃないけど、市川市内の暮らしの中心区は言い過ぎだと思うよ、営業さん。
それに値段も勘違いしすぎたね。

[143: 購入検討中さん]

プラウド船橋は3000万が中心価格帯だった。
総武線ではないけど2分で船橋駅。
いま思えばあの頃が買いだったのか？

[144: 匿名さん]

>>思えばあの頃が買いだったのか？
それは、大不況の時期のことですか？
やっぱりそんな時こそ、一番の買いの時期なんだよね。
多分、１０年？１５年？２０年後？には買い易い価格になっているかもね。(^^;
時代は繰り返します。

[145: 周辺住民さん]

下総中山で３LDKとしては狭い７０㎡程度で5000万を軽く超えるとなると
高すぎ×３ぐらいですね。このあたりの築浅中古マンション（９年以内）だと
80㎡で3800万程度で購入できますからね。
駅前のタワー型でも4000万切ります。
注意点は下総中山の中古マンションがとても売れていないということです。
結構条件がいいのに、1年近く、なかには1年以上放置されている築浅、駅10分以内物件が多いです。
例えば、出値が4480万円→4180万（思い切って値下げ）
売れない→3990万円、売れないさらに値下げという物件があります。
特定されるので今の値段は言いませんが。
明らかに、アベノミクス需要はピークアウトしてます。
工賃や資材が高い時に施工しているので、高いだけでは。

[146: 匿名さん]

>>143
70平米以上で2500万円～でしたからね。今と比べたらメチャクチャ安い時期に、当時のその他の物件よりメチャクチャ安かった訳ですからね。2500～のプラウド船橋とここの5000万円の価値は同じ位じゃないかな。

[147: 購入検討中さん]

値下げするというハガキが届きました。

[148: 匿名さん]

>>146
船橋のプラウドは地歴の特殊事情があって安かったわけです。比較対象にならないですね。

[149: 匿名さん]

工場跡地で土壌汚染が出たんでしたっけ？

[150: 匿名さん]

>>148
仮にここが土壌汚染が出ても、価格は変わらないと思いますよ。土地が多少安くなっても、土壌改良に莫大な費用がかかりますからね。
特殊事情とは、野村初の1500戸にも及ぶ大規模開発で、将来価値をみ誤ったことが最大の理由でしょう。販売する側としては1500戸もの大規模を販売した経験がなく、同じ1400戸もの大規模で失敗しているユトリシアを見ててびびったことが要因です。
対して、購入側は土壌改良されているなら問題にならず、それよりも、駅前の大規模複合開発に魅力を感じた訳なんです。
経験豊富な三井なら、あの価格はつけなかったでしょうね。柏の葉キャンパスの様な価格になったはずです。

[151: 匿名さん]

>>149
そうです。
土壌改良してマンション建てたのに、その後も有毒物質が検出されてニュースになりました。

[152: 匿名さん]

少なくともここは大丈夫、ということですよね？それって船橋の話ということで。
ならばいいんじゃないでしょうか。

公式サイトを見ていると子育て世代推しだなぁと思います。
実際にスレッドを見ていると子供さんがいらっしゃるのかな？という書き込みも見られますし。
子育て環境は揃っている方であると考えて宜しいのでしょうか。

[153: 匿名さん]

>>151
ニュースでましたね。でたのは隣のイオンモールの更に隣の別の工場跡地ですね。

[154: ご近所の奥さま]

>>152様

比較的揃っているかと思います
幼稚園・小学校・中学校とどれも徒歩10分圏内で小児科や図書館なども近くにあるので
ただ市川市は待機児童が多いので、共働き世帯の場合お子さんを保育園に入れるのは大変かと思います
近くにある保育園や延長保育の充実した幼稚園は船橋市が多く、市川市民が入るのは難しいと聞きます

[155: 匿名さん]

>>153
自治体がその後公表した地下水汚染マップによると影響範囲は遥かに広域ですよ。地中が壁で仕切られてるわけではないのでやむ無しです。

[156: 周辺住民さん]

ちょうど市境ですからね
マンションの敷地から西側が市川市で、目の前の道路から東側が船橋市ですからね
保育園は大変そう
あと、余談ですが市境は開発が後回しにされがちということもありますね

[157: 匿名さん]

市境はそうなんですよね…（汗）
人が集まりやすいところにどうしても施設は作るということになってくるので仕方がないといえば仕方がない。

保育園、ですよねぇ・・
ただでさえ入るのが大変だという話ですが。
小規模保育園などがせめて多く作られればいいのですけれどそれも難しいのか？

[158: 周辺住民さん]

予約なしで、モデルルーム来場OKですとの
メールが来てますね。

[159: 匿名さん]

よっぽど人が来てないのかな・・・

行ったら簡単に帰してくれなさそう（笑）

[160: 匿名さん]

本日は、平井駅前でこの物件のビラ配りやってました。
ごくろうさまです。

興味がないわけではないですが、市川アドレスのせいか、価格が強気ですね。同じ値段でシティテラス平井にも手が届いてしまいます。何が正解なのか迷います。

[161: 購入検討中さん]

アドレスが市川市といっても、駅は下総中山。地縁血縁がある人以外は検討しない物件だと思う。坪単価は250万前後だと江戸川区より高いし、江東区と変わらないのか。プラウドの販売力はすごいが、慌てて買う必要性は感じない。近隣の新築マンションも中古マンションも売れ行きはかなり悪いのが現状です。

[162: 匿名]

いくらコープ野村じゃなくてプラウドでも高すぎるよ。
ブランド構築に金かけすぎておかしくなってるんじゃないの（笑）

[163: 匿名さん]

相場的なところはどうなのか分りませんが、妥当なところなんだろうなぁ。

また総武線 「下総中山」駅から徒歩6分、京成本線 「京成中山」駅から徒歩10分、　東西線 「原木中山」駅から徒歩18分。
これは私なら総武線で妥協してしまう。
京成線まで行こうかどうか・・・

[164: 匿名さん]

地元の人間しか評価しないようなマイナー立地で相場から乖離した高値じゃ厳しいね。
30戸なら地元の地縁者だけで完売するかもだけど、144戸だし。

予約なしでも見学できます、とか客入りが悪そうなのが答えなんでしょうね。

[165: 周辺住民さん]

６０００万円に近いとすると、自己資金を手厚く２０００万としても
ローンが４０００万円。３５年ローンでも月々の返済は１３～１４万円程度。
管理費、修繕積立金が計２万円強、駐車場が１２０００円前後。
固定資産税は不明だが、１０万は超えるだろうか。
年間で２００万円以上かかる計算になる。
給与が上がらない、雇用が危ない、共働きが不可能になると
厳しい。終の棲家だから、値下がりは関係ないといっても
売却が不可避になったら、残債が残るのと残らないのでは大きく違うので
頭金が半分くらい出せないのだったら、考えたほうがいいとは思う。

[166: 匿名さん]

頭金半分、ってそれじゃあ大半の人間は買えないんじゃない？（笑）
それにここの物件の問題は、価格なりの価値がない、ってことで、
長谷工施工の省コストマンションなのに、値段が高過ぎる。
省コスト仕様でも値段が安ければそれなりの存在価値はあるけど、
仕様が悪くて価格が高いんじゃ話にならない。
１４４戸の規模のマンションでディスポーザーすらもなくて、
管理費抑えました、って言われても体のいいコストカットにしか聞こえないし。
別に６０００万円してもいいけど、それなりの商品を作って欲しかった。

直接関係ないけど、営業のおばちゃんの質もひどかった。
「絶対に資産価値が下がりません、売って良し・貸して良しのマンションです！」
ってやたらと力説するから、ホントか？と思って賃貸の家賃相場を聞いたら、
「・・・調べてません。でも、高く貸せると思います！」だって。
あまりにバカバカしくてそこで話をする気を失った。

プラウドってことで期待して見に行った部分もあったけど、
プラウドの皮をかぶったよくある長谷工の郊外マンションだった。
色々な部分で質が低すぎる残念な物件、って感想。
オハナ下総中山に改名した方がいいんじゃないかと思う。

[167: 匿名さん]

頭金半分ってさすがに難しそう。
30％くらいじゃないでしょうか。
その他諸経費やらなにやらでかかってきますから。

ファミリー向けの郊外型のマンションということですので
もう少し安ければ、という声が多いのだろうなと思いました。

[168: 周辺住民さん]

>>166
よく研究されてらっしゃる。
モデルルームに行ったんですね。
あと、二重床でもないんですよ。
クッションフロアにしたのはなぜでしょう？
階高出すためかな？　２．５メートル天井高を訴求してましたわ。
頭金は厚めに入れとかないと、いまよく言われている老後破産もありえる、かもです。

[169: 匿名さん]

マンションマニアのブログによると予定価格は以下みたい。
70㎡以下の部屋ならざっくり5500以下。
75㎡以上の部屋なら低層階でも5500あたりのスタート。

戸数多いのにさすがにやりすぎなので、角部屋と広い部屋以外は調整入ると思うけど、どうなることやら。




南西向き

Ａタイプ　９１．０５㎡　角住戸
２０１　７２００万円台　＠２８０

Ｂ２ｒタイプ　１００．５９㎡　角住戸・ルーフバルコニー付き
８０１　８９００万円台　＠２９１

Ｃｃｇタイプ　７８．５０㎡
１０３　５８００万円台　＠２４４

Ｃタイプ　７３．５０㎡
３０３　５５００万円台　＠２４７
６０２　５７００万円台　＠２５６

Ｂ３タイプ　７５．４８㎡
３０５　５７００万円台　＠２５０
７０３　５９００万円台　＠２５８

Ｆ１タイプ　７０．６６㎡
２０８　５１００万円台　＠２３８
５０７　５３００万円台　＠２４７
７０６　５４００万円台　＠２５２

南東向き

Ｉタイプ　８３．２６㎡　角住戸
２１５　６９００万円台　＠２７３
８１２　７５００万円台　＠２９７

Ｊタイプ　６５．７４㎡
２１６　４９００万円台　＠２４６
６１５　５３００万円台　＠２６６

Ｋｒタイプ　８９．７１㎡　角住戸・ルーフバルコニー付き
６１７　８１００万円台　＠２９８

Ｍタイプ　７５．０２㎡　角住戸
３２０　６１００万円台　＠２６８

[170: 匿名さん]

これだと、高額マンションにありがちな、安い部屋ととても高い部屋だけ売れて、中間の高い部屋が売れ残って苦戦するパターンになりそう。
安い部屋はそこしか買えない人が集中し、とても高い部屋は地元の金持ちが買うからね。

[171: 匿名さん]

>>166
プラウドなのに、そこまで仕様が低くて、価格 も高いとは驚きました。
数年前に新船橋駅前にできた1500戸のプラウドは、70平米以上が2500万円～で中心価格帯も3500万円位で大半が80平米超えのクオリティーの高いマンションでした。
施工は大林と戸田建設、二重床は当たり前で突板仕様、low-eガラスに20%もの電気スタンド完備した自走式駐車場、通風機能を設けた住戸に引戸を多用し、エントランスも豪華極まりない仕様。
そう考えると、軽く二倍は高いと思うのは私だけでしょうか？