プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。
公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 徒歩6分
京成本線 「京成中山」駅 徒歩10分
東西線 「原木中山」駅 徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)
下総中山にプラウド２棟目が登場しました。
[スレ作成日時]2015-10-19 10:21:05
プラウド下総中山ディアージュってどうよ？
| No.1 |
by 購入検討中さん [ 30代] 2015-10-19 10:27:17
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削除依頼
プラウド下総中山は船橋市、下総中山から徒歩４分に対して、こちらは市川市で徒歩６分と微妙な距離になりますが、市川市寄りなので、コルトンプラザに近く本八幡駅前の市営駐輪場を利用すれば、本八幡駅も一応利用できる距離かなと思います。
施工は前回と同じく長谷工なので仕様面は同等か昨今の不動産価格上昇傾向から若干抑えて、値段もちょい増しくらい（70㎡で4700万円）くらいかなーと思っていますがいかがでしょうか。 日立社員寮跡地のため、地権者に大きく振り回されることはないかと思います。 Googleマップみると、今現在公園はないので、提供公園があるのでしょうか |
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| No.2 |
以前から地盤工事していたので気になっていましたが、ようやくＨＰが公開されたんですね。周囲の道路は例に漏れず狭いところですが、商業施設も揃っているし、駅まで６分ということであれば、立地としては悪くないと思います。ただ、あの辺りは結構冠水し易い場所じゃなかったかな。最近はかなり対策されたんでしょうかね。
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| No.3 |
ファミリータイプの広々とした間取りですから、家族で購入される方が
多そうです 投資用というよりは永住目的で購入される方が大半でしょうから、 同じ環境の方が多いと暮らしやすそうなのは利点です |
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| No.4 |
市川マイスターが選ぶ成熟した街がコンセプトのようですが、成熟した街というのは静かな環境ってこと？
それとも年齢層の高めな落ち着いた人が多く暮らす街ってことかな？ |
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| No.5 |
各駅停車駅だから、快速の停車駅のように栄えてて賑やかで騒々しいのとは反対の環境ってことをポジティブに表現している？
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| No.6 |
穴場だと思いますよ。
最上階の100m2超えはひょっとしたら大台じゃないですか。 世の中変わったものですな。 |
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| No.7 |
南向き中心で、郊外のマンションと言う感じで広めの専有面積。
１００平米超えは最上階などのプレミアム住戸ということになってくるのかな？ 各駅停車駅なので、不便さなどは若干かんじるかも。 その分快速停車駅とは違ってマンション等は多少は安くなる要素になるのかなぁと。 どうなんでしょうね？ |
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| No.8 |
市の境なので、保育園や小学校は船橋市のほうが近いですが、利用できないのでちょっと不便かな。
全国的には船橋市のほうが有名（ふなっしー、市船、アンデルセン公園など）ですが、財政基盤は市川市がしっかりしているので、落ち着いた環境というのはよいかもしれませんね。 あとは、昨今の不動産価格の上昇がどの程度影響するか。プラウド下総中山と同じくらいの値段なら買いですね。 |
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| No.9 |
>>2
冠水しやすい場所なんですか？ 現地を下見に行ったら、近くの川、真間川ですか？の水量が多く、 しかも川から下った先の低い土地に現地があり、 気になったのですが。 言われれば確かに冠水しそうな場所でした。 |
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| No.10 |
真間川はたまに悪臭がしますよ。
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| No.11 |
40年以上近所で生活しておりますが、
冠水したことはなかったと思いますよ。 |
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| No.12 |
市川市は、外かん道路できると合わせて下水道整備を大幅に進む予定なので、今は（家庭の排水を垂れ流している）ドブ臭い川もかなり改善期待できそうですね
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| No.13 |
とりあえず、冠水の可能性としては市川市の洪水マップを見ればよろし。
http://www.city.ichikawa.lg.jp/gen06/1511000002.html ここは冠水の可能性はありますよ。可能性はね。 市川市は一時間あたり50mmの雨なら排水できるよう整備を進めてるらしいから、ちょっとの雨では大丈夫だろうけど、ゲリラ豪雨とか真間川が反乱するとどうかな。 営業は大丈夫ですと言うと思いますが、契約時の重要事項説明書では、液状化マップと洪水マップは起こりうるリスクとして必ず説明されます。売主は知り得るリスクを全て購入者に伝える義務があり、購入者はそれを承知の上で買うという証跡になりますので。モデルルームで何と言われようと、最終的には重要事項説明書が全てです。そこは自己判断ですね。 少なくとも低地にある以上、もし半地下があったら絶対避けるべきでしょう。一階もなるべく避けた方が無難ですね。 |
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| No.14 |
大丈夫もなにも、この辺りに何か起こればこの周辺も同じことになるんじゃないですか。
洪水マップとか言ってもココだけじゃないですからね。 また洪水とは川の流れにも関わるだろうから、その付近に建物を建てなければ良いだけなのに。 |
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| No.15 |
30年くらい前に冠水したことがあります。
そのくらいレアな出来事ですね。 |
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| No.16 |
市川市洪水ハザードマップによると、
プラウド下総中山ディアージュの建設予定地は 0.5～1メートルの浸水の可能性ありの区域（緑の部分）に含まれてる。 右の画像の青枠部分が建設予定地。 それを、まあだいじょうぶっしょとみるか、 万が一を考えて避けるか、 １階を避ければ大丈夫と考えるかは検討者次第だね。 あとは駐車場が機械式でかつ地下に掘ってたら要注意だね。 
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| No.17 |
あえてそんな場所を積極的に選ぶのか、と言う論点もありますね。
たとえば、子供の学区縛りの人だったりすると、 線路の向こう側とかにはいけないんだから、諦める・割り切るしかないし、 そんなの関係なければリスクは無い方がベターでしょう。 あと、自分が住むのが1階の部屋でなくても、 共用施設や機械設備系の多くは地下にあるのだから 浸水時は結局無傷とはいかないわけで。 |
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| No.18 |
マンションが浸水被害に遭った場合の修繕はコスト的にどれくらい必要になるのでしょう。
浸水した場合、電気やガスは使えなくなってしまうでしょうが、最悪専有部が住めなくなる事態は避けたいので1階は避けておいた方がいいのかな？ |
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| No.19 |
エレベータやら機械式駐車場やらが泥水に浸って壊れたら億じゃきかないんじゃないかな。
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| No.20 |
億単位ですか・・・
水害での被害は、マンションで加入する保険で補償されないのでしょうか。 最悪の事を考えればマンションの高層に済めば被害は最小限で済む、という 考えではなく、そもそも水害リスクのあるマンションを選ばない事が 得策なんでしょうかね。 |
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| No.21 |
>>20
そうですよね、水害のリスクがあるのは間違いないわけで それでもかまわない、もしくは気にしないと思えないなら 買わない方がよいでしょうね 記録的⭕⭕～とか悪天候のたびに不安になるのはキツいですよね わかってはいるけど悩むんですよね～ |
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| No.22 |
小学校や中学校も近くて
買い物などもご近所で住ませることが出来て便利な立地にあるなと思います。 駅へも遠くないので車は手放しても良いくらいかもしれません。 川が近いのはちょっと悩みますが、簡単には氾濫しないのかなと思っています。 |
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| No.23 |
もしもの災害があったら144戸の住民で費用を賄わなければいけないと考えるときついかなと思いますが、なんらかの補償はあるんじゃないでしょうか。
22さんがいわれるているように、教育施設も医療施設も、商業施設も、必要な施設はほとんど徒歩5分～10分以内にあるようで、かなり便利な場所のように思います。 |
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| No.24 |
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| No.25 |
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| No.26 |
>>25
まあ地縁のある方が割り切って買うって感じじゃない？ |
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| No.27 |
物価は安いし、穏やかな町ですからねー
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| No.28 |
マンションの損害保険は管理組合で加入するものだと思いますが、
住人が入居後管理組合が動き出してから独自に加入するものなのか、 売主が手配した保険を承認する形になるのか、保険の特約は事前に 確認できるのか？などが知りたいです。 |
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| No.29 |
そういうことは、契約前に確認できるのではないでしょうか。
保険に入るとしても費用は住人が出すのでしょうから。 意識したことがないですけれど、知っておくことの一つではあるかと思います。 個別には定期、長期アフターサービスが充実しているようですから、建物全体に関してもしっかりした体制があるんじゃないでしょうか。 |
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| No.30 |
入居前に決まった会社の損保に加入するものだと思います。
詳しくは、担当の営業さんに聞けば教えていただけると思います。 |
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| No.31 |
No.16さんが載せてる地図は、すぐ近くの真間川の氾濫想定。
No.13さんが載せてる同じページから行ける江戸川の破堤想定では、 あの辺り一帯が1.0～2メートルの浸水の可能性ありの区域（青の部分）に含まれてます。 とはいえ便利な地域ですよ。 各駅停車しか停まらないから、駅前も非常にコンパクトです。 ただ、コルトンプラザの将来性は危険かもしれません。 1988年開業で老朽化してますし、中核店舗はあのダイエーです。 |
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| No.32 |
↑イオンね。
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| No.33 |
ニッケコルトンプラザって、まだ行ったことがないのですが
TOHOシネマがあったりする大きなショッピングモールのようですね。 家の近くにあるなんて便利でいいなと思います。 映画はよくみるほうなので、近くなら、時間を作って行きやすいなとわくわくします。 |
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| No.34 |
>31さん
1988年開業となると28年ですか。 ショッピングプラザが老朽化により建替え、または閉店となるのは築何年が 目安となるのでしょう。 そういえばダイエーは2018年をめどに屋号をなくし、イオンに切り替えるとの 話がありますがここもそうなのでしょうか？ |
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| No.35 |
>>34
儲かっているところは閉館せずリニューアルしたり増改築していくので、何年で無くなるという期限はないと思いますよ。 初期は映画館ありませんでしたし、全館全面リニューアルが2009年してます。 市川市も街作りの重要施設と認識しており、そう簡単には無くならないと思いますよ |
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| No.36 |
この地区はいくらぐらいになると思いますか？駅からは近いし静かそうだし、魅力です。
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| No.37 |
不動産価格が上昇中と書く方がいるが、それは都心部の話で、下総中山だと中古マンションが売れないまま一年以上晒されているケースがかなりある。プラウドブランドで今回も強気の値付けでも売り切るのだろうが、中古で売るとき大変。
先の下総中山プラウドより高ければモデルルームにもいかないかな。エクセレントシティが三軒できるが、立ち上がった駅10分物件はまだ売れ残りありで、ひつこいくらいチラシがくる。 |
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| No.38 |
説明会の案内連絡がきました。
行かれる方いますか？ |
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| No.39 |
プラウド下総中山の価格はいくらだったんでしょうか・・・
この前現地行ってきました。 環境的には悪くないのですが、左右が公園でした。 近くに川もあるし、虫とかが気になります。近くの方その辺はいかがでしょうか？ |
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| No.40 |
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| No.41 |
2月末にモデルルームオープン前に物件概要等の説明会を開催するとのことでした。
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| No.42 |
http://www.sutekicookan.com/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%83%89%E4%B8...
ここに価格のっていますが、南向き4階 71.6:4800万 77.1:5300万と書かれていますね。 建築費高騰もあり、これより高くなるのは仕方ないかもしれませんね。 もっとも規模が大きいことと、日立社員寮ということで日立製エレベータ等を利用する条件で土地を優遇してもらっていたりすると、なんとか同等レベルに抑えてきそうと思いますよ。 ただ、前回は一斉販売で一瞬で売れてしまったこともあり、強気の可能性もあります。 |
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| No.43 |
情報ありがとうございます！！！！！！
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| No.44 |
実際にモデルルームを見てみると、かなり印象が違うということがよくあります。
このあたりは、気になる方はチェックしてみるのがよいのではないでしょうか。 人によってはずいぶんと印象が違う、ということも多いような気がします。 |
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| No.45 |
事前の説明会いってきました。
明確な金額は言っておりませんでしたが、72ｍ2前後で5,300～5,500万円ぐらいの価格のニュアンスでした。 （津田沼の某マンションより高い金額で売るみたいです。） 一応モデルルーム見学会にはいきますが、上記の金額でしたら高過ぎですのでやめようと思います。 さすがに5,000万円超えたら手が出ません。 |
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| No.46 |
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| No.47 |
４５さん
説明会情報ありがとうございます。 金額・・・ビックリです。 下総中山新築だとそんなにするものなのですね。ショックです。東京のが便利で安い気がしました。そんなにまだ調べてはいないですが・・・ モデルルームは行くつもりですが、無理だろうなという感じです。 |
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| No.48 |
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| No.49 |
出来れば、各部屋に窓があることを希望していますが
なかなか角部屋でないと難しいのかなと考えています。 みなさんは、窓のない部屋の場合、冷暖房などはどのようにされるご予定ですか？ |
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| No.50 |
>>49
角住戸でなくても中住戸のいわゆる田の字、縦型リビングであれば エアコンは設置できますよ ただ、横型のこの物件でいうとCタイプだと窓というより配管の穴がないので工事をしないと取り付けられないのが一般的なようですね 売り主に相談した方がよいでしょうね 入居後の工事だと、管理組合の規約によってはスムーズにいかない場合があるようです |
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| No.51 |
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| No.52 |
現地見てきました。近くに銭湯があるので、洗濯物干しへの影響が気になりそうでした。
間取りは70㎡が中心、65㎡の3LDKもそろえているので、都心のように専有面積が狭くなっているのが残念でした。 80㎡越えだと、角部屋中心なので、高そうな印象で、残念ながら購入は見送りかなーと思います。 |
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| No.53 |
モデルルームのお知らせきましたね！予定が合えば行きたいと思います。
情報交換よろしくお願いします！ |
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| No.54 |
もっと敷地キチキチに作ってくるのかと思っていたのですが、意外とランドプランはゆったり目？
あまりこの辺りで詰めて作ってしまうと、返って目立ってしまうというのがあるのかもしれませんね。 いずれにせよ駐車場等確保されている点は良いと思います。 角部屋が広めの専有面積の部屋中心ですか。 価格は恐らく、高めになるのでしょうね。 |
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| No.55 |
５４さん
資料を取り寄せられたのでしょうか。 公式ページでは、駐車場のことなどの記載は見当たりませんでした。 駐輪場についても記載がないので、どうなのかなと心配したくらいです。 価格帯はいつに詳細が公表されるのか、待って考えたいなと思っています。 |
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| No.56 |
津田沼のMRで、こちらのマンションは坪平均260万になるという説明を受けました。
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| No.57 |
中山あけぼの保育園は船橋市なので、入園選考にあたり市川市民は-4点となって、よほど他に高得点が取れなければ入園できません。このマンションの近隣施設に船橋市の保育園を載せるのは誇大広告だとおもいます。
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| No.58 |
モデルルーム見学いよいよ始まりますね。
見学行った方、情報交換お願いします。 |
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| No.59 |
事前説明会で、最寄り駅は下総中山駅(JR総武線)、京成中山駅(京成本線)、原木中山駅(東京メトロ東西線)で、３路線利用可と言われました。
私個人的には、原木中山駅を最寄り駅ということで、値段吊り上げる要素にするのは納得いかないかなという感想です |
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| No.60 |
75平米で6200万円程度。。買えませんね。
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| No.61 |
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| No.62 |
そ、そうなんですか…。
下総中山でその価格って本当に！？なんて思ってしまいます。 専有面積は75だとマンションだとゆったりしているほうではありますが。 駅にもっと近いならともかく、近くもなく遠くもない距離なんで。 ううむ…。 実際の販売が始まるくらいに反応を見て価格を変えてくる可能性もあり？ |
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| No.63 |
10年前なら近隣エリアの快速停車駅、駅徒歩1分の75平米が3900万で買えたことを考えると、ご時世とは言え高すぎですね。この金額で買えるならば都心のマンションだって買えます。習志野、船橋、市川エリアは高騰傾向にあるので、今は待ちの時期かも知れません。
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| No.64 |
>>63
おっしゃる通りです。近年の高騰に合わせてプラウドブランドというだけで他と比べ更に1,2割高い状況です。検討しておりましたが、東京の中古マンションをゆっくり探します。 |
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| No.65 |
そんな値段で販売して、買うやつがいるとでも思っていることがあほらしいですね
どんな世帯年収の人が買えるんだよって感じです 平気で「変動金利なら買えますよ」と言ってくるからたちが悪いです それで騙されて買う人がいたら見てみたいです |
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| No.66 |
高すぎ・・・
悲しくなります。 元々東京に住めない人が千葉や神奈川に住む気持ちを考えてほしいです。 都内に遠いかわりに少し安い。そんなものだと思ってました。 ６０００越えのそんな価値があるのか疑問です。 |
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| No.67 |
角部屋なら人気があってメチャクチャ高くしてくるから、それぐらいいくかも。中部屋でそれならぼったくりすぎ。
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| No.68 |
6000万は高すぎですね。
普通のサラリーマン世帯には手が出ない価格。。。。 千葉のマンションにそこまで出して買う人がいるか私も疑問に思います。 |
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| No.69 |
下総中山にそんな価値はないですね
マンション価格が上がってきているとはいえ、下総中山にはよくて5000万円ぐらいの価値しか感じないです。 マンション購入に大金をつぎ込んでお金が無くなり、子供に好きなことをさせてあげれない親にはなりたくないです。 |
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| No.70 |
その通りです。ま、価格はいくらノイズをあげても変わらないでしょうが、、、。焦って買って将来の有意義なものを削ることはしたくありませんね。
他を探しましょう！ |
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| No.71 |
最上階の角部屋は8000万以上でしょ。
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| No.72 |
下総中山の駅は本八幡市川に比べたら小さいのに、あの値段って・・・
わたしは小さい駅のが好きですが、あの駅のマンションにあの値段はないと思います。 本八幡の駅直結とかならまだわかりますが(それでも高いと思ってます) 本八幡タワマン眺望よし南向き上層階じゃないと納得いきません |
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| No.73 |
モデルルーム行った方いませんか？
ホントに6000万もするのかな。 |
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| No.74 |
去年完成したプラウド下総中山の最上階も確か8000万越えでしたよ。
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| No.75 |
>>74
であれば、角が6000万はありうるね。 |
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| No.76 |
本八幡・市川ならいざ知らず、下総中山で坪単価２６０万円とは、
相場とはいえ恐ろしい時代になりましたね～ |
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| No.77 |
モデルルーム行ってきて、平均5600万円ぐらいでした。
内装はやはりプラウドでしたので、しっかりしてました。 階数によって違いますが、だいたい70m2で5200万円で、1m2あがるごとに1m2あがるごとに100万円上がるイメージです |
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| No.78 |
原木中山駅から程近い地域にある市街化調整区域は直ちに調整撤廃で区画整理をして分譲地としても良いが、現状は整備予定があっても未だまともに整備されず、のんびりしてのっぺりとした景観で資材置場や畑も多いままで、現状維持は後退し、大気汚染が心配されながら改善が殆ど進まず、ダイオキシン類が環境基準値を達成していても産廃処理施設が多く、ゴミの匂いが漂い、大型車が砂埃を立てる等、環境が劣悪なままは駄目で、広告次第では捨てたものでないにしても市街化区域と接する部分では個別開発による専用住宅が建築され、南側では農地、学校や福祉施設、トラックヤード、資材置き場、休耕地や荒れ地が有り、許可条件に適合する倉庫、事務所等の建築は可能でも第1種低層住居専用地域の指定に伴う用途制限で建築が認められず、周囲の環境に好ましくない影響を与え、道路建設の影響、川や高速道に囲まれている孤立地帯で、土地の所有権の絡みから発展が遅れていると言われても金を掛けて改善されないのはおかしい。
逆に言えば原木中山駅から程近い地域の調整区域の調整撤廃と区画整理で分譲地とすれば人の流れが変わり、東京への集中が緩和され、不動産業者や建設業者が増収増益となり、ゴミのポイ捨てが減少し、枝番となっている地番等の整理や公図の正確化と共に登記簿の地積の正確化され、従来の登記位置や面積等が不明確でも登記明確化され、産廃処理施設の永久追放、幹線道や主要区画道に歩道設置、道路網再編で交差点に隅切り設置、危険交差点除去、公園整備で児童の路上での遊技減少、消防活動困難区域解消、周辺施設への通勤客、魅力、税収、中流層の増加、人口分布の各区平準化がされ、市域一体化、休耕地や荒れ地の増加抑制、商業や経済、地域の活性化、通風や採光等が確保された良好な景観や生活環境の提供、都市骨格形成、地域の印象や避難機能・災害に対する安全性向上、浸水や衛生面での快適性向上、土地の高度利用と整形化、全面道路幅員拡大、公共施設や供給処理施設の整備、街区再編、未利用地集約を通じ、商業や業務、生活、交流等の様々な機能導入、道路建設の際の代替地としての使用、誰にでも利益があり、「周りを見ると沈む」と言われなくなり、畑も多いため虫が多く、洗濯物を干していても春を過ぎると虫が付かなくなり、「住むなら少し値段かかっても妙典や行徳辺りに住むほうが良い」、「後悔している」、「失敗だった」等と言われなくなり、京成系列会社何社かに商機があり、評価も人気も知名度も高まり、生活水準が向上し、他地区との格差が是正される等の効果が有る。 現在なら原木中山駅から程近い地域の再開発について注目され、更に栽培が容易で需要がある野菜の栽培、清掃工場の永久追放、公民館と図書館等の建替えや移転、用途地域を準工業地域に変更して学校を新設し、市境問題解消や学区変更ゲストハウス設置、マンション規制全廃で育児支援マンションを造ること、企業が顧客に向けて流通に関係した一連の体系的市場志向活動実施、顧客や消費者にとって価値あるブランド構築のための活動実施、法務局市川支局復活、江戸川河川敷に1km以上の桜並木、バーベキューや花見等ができる所を造ること、経営課題を導き出すこと、競合関係にある地域を特定の指標に従って座標空間上に位置づけ、若い世帯に的を絞り「母になるなら」等と育児しやすい街を広告して移住促進、原木山妙行寺や日枝神社は電車やバス、駅、ラジオの広告で売り出すこと、市営宿泊施設新設、駅前ロータリーに桜を植えること、喘息対策、ゴミゼロ運動等をテレビで取り上げて貰うこと、住民参画型のまちづくりやバイオマス利活用等々も必要。 原木中山駅前にはカフェダイニングO.F.F等も有るが、マクドナルドや牛角、すき家、松屋、ミスタードーナツ、ほっともっと、サイゼリヤ、鉄道模型カフェ、銀行、病院、くすりの福太郎、手作りハム専門店、紅茶専門店、画廊、雑貨店、美容室、セレクトショップ、ゲームセンターやダーツ、ボーリング等が出来る所、量り売り百貨店等も有れば良く、高架下や空き地、月極駐車場、空き店舗等、造れる所は多く、時間調整等で色々利用でき、ドトールコーヒーしかないと言われる程で、他駅と比べると寂しい感じがしており、前から飲食産業等が何故何処も参入してこないか疑問視されている。 逆に言えば競合相手が居ないから住民の潜在需要の大きさがわかってくれるし、景観改善や印象の向上、資産の有効利用にもなるのは誰の目にも明らかなのに、これまでしていなかったのも明らかに各社の怠慢。 現在は妙典橋が建設されていることもあり、原木中山駅は一日辺りの乗車人員も周辺地域の人口も現状の1.3倍以上に増えても良い。何故なら趣味に特化したアニメや同人ショップ等のいくつかがあまり遠くなく、あまり通信販売に頼らなくて良く、公共交通機関が発達し、車無し生活に向き、都心部の通勤圏として十分機能でき、雇用が十分確保されて大企業も有り、職住近接が実現でき、競合相手がおらず、さほど高齢化率が上昇せず、若年層転入が多いから潜在住宅需要も十分有り、人口が全体で急激に減らず、便利な公共施設や文化的施設が有って街並みが整備されれば育児に良い街になり、治安はあまり悪いように感じられず、地価や家賃の高さに比べて居住面積が広く、高家賃でも高級で、新住民の多い地域では一人暮らしの若者や単身者が多く、一人で放っておいて貰う権利を重視するあまり交流が希薄でなく、環境維持等の問題は多数の住民の協力を得られるし、部屋数と同数の駐車場が有り、家賃と別料金で高額になるため自家用車保有や維持が困難でなく、美術館や博物館等文化施設があまり遠くなく、買物が便利で買物難民問題が無いこと等から。 |
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| No.79 |
私もモデルルーム行ってきました。モデルルームはなかなか雰囲気よく、ここで6000万と聞いていて不安でしたが私の希望住戸は5000万前半位で、意外と普通という感じでした。後は、営業の方が管理費がメリットとおっしゃってたのでそれに期待してます。
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| No.80 |
市川市が千葉都民といわれるように、価格も都心価格に引きずられてだいぶ高いなという印象です。
この付近の新築戸建なら4000万から買えるので、単純に市川に住むならこのマンションは割高と思います。 ただ、ある程度年齢いっており、庭の手入れ等の管理業務を業者に委託してゆったり住む、というには最適なマンションと思います。キッズルームではなく、キッチンスタジオを用意しており来客をもてなせますし、マンション隣に公園あるのでファミリー層でも予算合えばいいと思いました。 ディスポーザーなし、機械式駐車場なしでかつそれなりに駐車場がある（=管理費に割り当てられる）なので、管理費も抑えられると思うので、ランキング含めたトータルで考えたほうが良さそうですね |
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| No.81 |
>77さん
価格の情報を提供して下さってありがとうございます。 1m2あがるごとに100万円ですか。階層による違いはどれくらいになるのか… 正直予想より少し割高（市川という立地を見くびっていました(^_^;)）でしたが 管理費が抑えられればトータルでお買い得なのかもしれません。 |
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| No.82 |
プラウド本八幡ディアージュの中古出ていますね。76㎡くらいで南向き角部屋で約6000万円。
ここの7階75.48㎡とほぼ同じくらいの価格ですが、分譲時は5500万円くらいだったと思います。 こっちが出来上がるころは、本八幡の方は築2年ですが、中古が嫌でなければ比較してもよいのではないでしょうか。 規模や外観は下総中山ディアージュのほうがよさそうですが、交通利便性は、本八幡のほうが強みありますね。 |
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| No.83 |
こちらはディスポーザーが付かないのですね。100戸超え物件、そしてプラウドなので付くものと思っていました。
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| No.84 |
わたしもディスポーザーないのは残念で仕方ありません。。。
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| No.85 |
ディスポーザー不要な方にとっては管理費などのメリットがあるかと思いますが、やはり一度使うと非常に便利で、これを条件にマンションを探している程なので今回は検討外になりました。
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| No.86 |
床暖、ディスポーザはマストでしょ。
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| No.87 |
モデルルーム行ってきました。
5000万円以内で買える部屋はほぼ無く、(65平米の1.2階のみ)下総中山なのに本八幡の新築よりも高い事に正直驚きました。 市川や本八幡は手が届かないけど下総中山なら…と期待しましたが、見事に裏切られました。 予算5500万以上の方であれば選べるお部屋も増えると思います。 ルーフバルコニー付きの高層階はまだ価格出ていませんでしたが、多分8000万円以上になるだろうとの事です。 1番広い100平米超えのお部屋は億ションかもしれませんね。 |
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| No.88 |
下総中山で平均5500万円の価値を感じないんですけど。
モデルルームも見ましたけど、そんな金出して買う価値が見つからなかったですね てか、下総中山で億ションってばかばかしいにも程がある |
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| No.89 |
隣の日商岩井マンションの中古物件なら1300万ですね。しかも駅に近いし。そう考えると戸建を購入して方が賢い気がする。
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| No.90 |
とはいえモデルルームもとても混んでいて、ここもサクッと売れちゃうんですかね。むしろここより安くていいマンションがあるなら教えてください！
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| No.91 |
>>90
親から援助受ければ、買えない物件ではないですからねえ。 贈与税の特例も続くことだし。 ローンも変動が超低金利なので、援助があればなんとかローン組むことだけならできるし。 将来金利が上がって死にそうですが。 流石に平均が6000万近くなったら買えない、もしくはお金あっても買わないですけど。 |
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| No.92 |
モデルルーム行ってきました。
収納もバッチリだし、平置きだし、とても魅力的でした。 ただ、ディスポーザがついてないのが、本当にマイナス。本当に残念。 野村の方が“ここは下総中山イチのマンション”と言ってましたが、だったらなぜつけないの？？？って感じです。 １４４戸もあるし、ごみ置き場がいっぱいになりそうなので、つけてほしかったです。 我が家は、虫が苦手なため、一番ほしい設備でした。 それ以外は場所も本当に最高です。帰り道も安心だなと思いました。 ここで聞く話ではないですが、ディスポーザは虫来ますか？？ 多少防げるものなのでしょうか？ |
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| No.93 |
下総中山でこの価格は高すぎと思います。立地的には新船橋駅前のプラウド船橋中古や津田沼の奏のもり7～10分の方が良いと思います。
下総中山の地縁者を除いて。 |
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| No.94 |
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| No.95 |
>>93
さすがに新船橋はないでしょう。 |
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| No.96 |
下総中山のこのマンションをこの値段で買う人って、何が気に入って買うのですか？
私は近隣に子供の頃から住んでいますが、現地の建設予定地に何度も足を運び、周りの商業施設、道路、車の往来、保育園、学校などを確認したうえで、値段に納得できず、他に良い物件を見つけたので、そちらを購入する話を進めることにしました。 このマンションを買うということは、この値段に納得して買うみたいですけど、どの辺りを納得されたのですか？ 後学のために教えて下さい。 |
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| No.97 |
ここに限らず、今はどこであっても○○（場所）の割に高すぎって状態です。
首都圏のマンション平均価格がバブル期超えたんですから。 2、3年前の値段を知ってる人で納得して買ってる人は去年今年はまずいなくて、多くの人は仕方ないと思って買っているのでしょう。 社宅や住宅補助の期限、子供の入学のタイミング等に合わせて仕方なく。 と、言いつつやっぱり下総中山でこれは高すぎですよねぇ笑 市川駅か本八幡ならまだしも。 |
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| No.98 |
鬼高がいい人は鬼高しか考えられんのよ。
住所が本中山になることさえ嫌なんよ。 |
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| No.99 |
>>94
地縁がある方だからでしょ。都内に住みの方なら千葉県はありえないとか。市川市民なら本八幡より千葉市よりはありえないとか。って方は沢山いると思う。 そんなんじゃなくて、もっと論理的に、通勤時間が一時間以上かかるから、街並みが綺麗でスーパー隣接してるけどだめだとか。発言しないと参考になりませんよ。 |
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| No.100 |
>>95
近辺で魅力的な資産価値もある駅って、市川、本八幡、西船橋、船橋、津田沼だと思います。 その中でも、駅力では船橋、津田沼が圧倒的。 市川、本八幡は土地柄が良い。西船橋は賑やかだけど品が落ちるので、この中では一番下かな。 さて、下総中山は各駅だし便利な商業施設も無いので、ずっと落ちると思います。東京にちょっぴり近いことと、ニッケが近いことが良いところでしょうか。 総合すると、船橋駅から電車2分の駅前である新船橋駅は、イオンモール隣接だし、立地的に下総中山駅6分と同じ位の価値だと思います。 また、津田沼駅7分の奏の杜のマンション群と比べると、若干奏の杜が価値高いと思います。 下総中山はマイナーなので、下総中山でマンションを探す方は、新船橋や奏の杜と比べるとずっと少ないのが現実で、比較するとマイノリティな方々です。 検討する方は地縁があり下総中山を限定する方が主体ですので、検討者が少なくても、物件の供給も少なくライバルもいないので、割高に設定されることが多いのが現状です。 結果、下総中山に限定せず広いエリアで探している方は、わざわざ割高な物件は選ばず、奏の杜や新船橋など、新規の大型開発に魅力を感じ人気が集中していくことになります。 |
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| No.101 |
昨今の相場を考えるとこの価格も致し方ないかなと思います。むしろ周辺の相場が上がって資産価値が維持されるのであれば地元住民としてはありがたいです。
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| No.102 |
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| No.103 |
次から次へと東京や品川に大規模オフィスができて、
最近では通勤利便性から多摩や武蔵野なんかよりも 東京の下町エリアや千葉の人気が高まっているとか。 共働きが増えて職住近接を重視する層にとっては 街のブランドよりも利便性を選ぶそうで。 乗り換えは必要ですが下総中山も東京駅まで30分かからないし、 今後ジワジワと人気が出るのでは、と期待しています。 |
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| No.104 |
大手で主要路線駅近だったらもう値段はこんなもんでしょう。うちは子供がいるので、下総中山のようなのんびりしつつも利便性がある街の方が、いいと思ってます。勤務先までの距離も悪くないので。また、待ってたら高くなりそうなので購入を検討してます。
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| No.105 |
ここに限らず最近のマンションは高すぎです・・・
世間では給料が上がってるわけでもないのに、 この価格帯を買える人が大勢いるということに驚いてます。 昔なら錦糸町あたりを買えたくらいの方々が下総まで下ってきてるのかな〜 |
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| No.106 |
いやー確かに管理費は安い
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| No.107 |
営業の方のレコメンドがいくつか散見されますね。
中山は船橋以西の千葉県総武線エリアの中では、最も繁華性はないものの 歴史ある寺がある等一番落ち着いていてとても住みやすい良いところですし、 このマンションの立地も駅に近すぎず遠くはなく、かなり良い立地だと思います。 ですが、いくら地価や建築費の高騰が主原因とは言え、中山でこの値段は高すぎですよ。 メインターゲットをバブル時期に駅遠の戸建てを買った方にしているのか、 共働きをターゲットにしているのかわかりませんが、 このような値段で１００戸以上売り切れるのでしょうか。 この値段出すなら都心の築浅中古でそこそこのもの買えちゃいますよ。 |
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| No.108 |
管理費が安いって、月いくらですか？
購入する人たちってそうとう収入があるんでしょうね。。。うらやましいです。 |
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| No.109 |
100戸以上だから、一万前半ってとこかなあ。
野村の管理費は高いけど、戸数あるからそれくらいで済むのでは。 |
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| No.110 |
あとは駐車場が平置きだから、余計なコストはかからないはず。
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| No.111 |
http://mansion-madori.com/blog-entry-2199.html
2年前分譲ですが、本八幡徒歩6分の4ldkでこの値段でしたからねえ。 最上階でも7000万超えなかったから、いかに高くなっていることか、、 |
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| No.112 |
駅から同じくらいの距離のエクセレントシティとずいぶん値段が違うようですが、内装のグレードが違うということなんでしょうか？
初心者なもので、、、すみません。 |
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| No.113 |
>>112
ブランド料、大手の安心料ですね。 内装やエントランスには凝るので、そこはプラウドが上かも。 外廊下やバルコニーとかは、今時はどこも吹き付けや長尺シートなので、どこもみすぼらしいかな。一昔前なら総タイル張りでしたが。 内覧会でエントランスと外廊下の見映えのギャップに唖然としますよ。 でも今時ならしょうがない。 管理費とかは、野村のほうが高いですね。 |
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| No.114 |
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| No.115 |
ありがとうございます。個人的には共用部にはこだわりはないのですが、妻がエントランスにこだわりそうなので実物を見たら揺れてしまいそうです
あとは値段とどう折り合いをつけるかですね。。。 |
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| No.116 |
値段が一番折り合いをつけるのが難しいところですよねぇ。
マンションって結局値段があってこそ、という所が多々ありますから。 下総中山で値段が高いとちょっとなぁとも思いつつ、 最近はどこも高いから都内に比べたらこの辺りはまだ抑え気味の価格だと感じる人からすれば 値頃感はあるのかもしれませんよ。 |
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| No.117 |
やっぱり高すぎて売れないみたいで、不動産の営業が必死すぎる。
最初の強気の態度はどこにいったのやら。 下総中山でそんな値段では買いませんよ。 不動産の言いなりになって、高値で買うと、野村不動産はまた調子にのって次のマンションをさらに高値で売るから後々のためにもならん。 |
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| No.119 |
売れてないんですか？
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| No.120 |
やはり冷静に考えると高いですね。
最上階は8000万円台。 5000万円台後半が主流の物件となっているようですね。 買えるかもしれませんが、下総中山でこの価格は後々相当、厳しいことになると思います。 駅の規模感、街並、地価、東京への距離、 様々なことを踏まえての妥当な価格帯は、 現状の価格よりも600〜800万円低い価格だと判断しています。 その分をブランド代と判断するのは、各々の自由です。 5年後、オリンピックも終わり、 地価暴落が予想されます。 少子高齢化もあり、明らかな不況となるでしょう。 ローンはリスクです。リスクは小さいに越したことはありません。 このような価格で、「低金利」といった点だけでは、無理して購入は出来ませんね。 |
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| No.121 |
マンマニさんのブログで紹介されてましたね〜
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| No.122 |
超低金利で今が買い時と煽られていますが、それでもリスクとなってしまうでしょうか。
マンション価格が割高でもローン金利がこれだけ低ければ完済までの期間が短くて済む、マンション価格が安くなる頃には金利が上昇し、損得で考えると今買っても同じとおっしゃる方もいて戸惑います。 |
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| No.123 |
オリンピック開催後の5年後に価格が落ち着いているだろうと考え、それまで賃貸にするとしたら、賃料1月18万円として5年で1080万円かかることに。
損得で考えたらきりがないから、結局必要な時に無理のない資金設計ができるのならそこで買うということで良いのではと思います。 |
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| No.124 | ||
| No.126 |
>>123
この辺りで3LDK程度ですと、賃料13万位までが相場じゃないでしょうか。 管理費、積立費も考えると、5年で1000万以上とは思えませんが…。 いずれにしろ3LDKで5000万円代は高過ぎですね。 マンション価格が頭打ちと聞いているので、個人的には今安易に高すぎる物件に手を出すのは怖いです。 |
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| No.127 |
賃貸は分譲に比べて値上がりが少ないですから、価格高騰時は賃貸で乗り切る方が得かもしれません
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| No.128 |
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| No.129 |
>>128
私は同意ですよ！ このマンションを前向きに捉え、購入する意向の方にはちょっと驚いております。 どう考えても違うでしょう！と。 資産価値を考えてもうちょっと冷静になってもいいのに。と思っています。。 いくら資材が高くなってるからといって、、、。 ディベロッパーがバブルに便乗して高値での売り抜けを狙ってるとしか思えませんね。 都心の上げ止まりをみると、もはやバブルは？？ パンッ |
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| No.130 |
下総中山は落ち着いてて、でもお店もそれなりにあるし、本当に住みやすいエリアだと思う。
賑やかさなら本八幡や船橋に負けるし、駅名の知名度も全くないけど、 便利な総武線沿線の東京からすぐの駅で、ファミリー世帯が住む場所としてはベストな選択ですよ。穴場、通好み。 このスレの雰囲気もまったりしてて、なんとなく下総中山らしくて良い。 都心・湾岸のスレとか殺伐としてますからね。 しかしね、このマンションの値段はおかしいよ。 立地はそこそこ良いと思うけど、駅直結タワーでもないし、有名学区というわけでもないし、 近隣相場より明らかに高い値段とする理由が見当たらない。 建築費の高騰や都心バブルの影響だとしたら、それは「一時的」なものだし、 人口動態から言って、移民をガンガン入れる事でもない限り、 将来リセール価格が上昇する可能性はほとんど無い。どんどん下がるだけ。 まあ、お金に余裕がある方なら、こんなにウダウダ考えなくてもいいんだろうけど。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
適正価格かどうかは分かりませんが、市川や都内での価格を考えるともうしょうがないでしょう。後は家族のタイミング等で各々判断すれば。反対にオリンピック後に安くなるかどうか分からないことを待つ方がリスクのような気がしますけど。まぁ抽選の倍率が減っていいんですけどね
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| No.133 |
倍率なんてないでしょ
営業さん☆ |
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| No.134 |
確かにこの物件に関しては営業さんが珍しく苦労していそうですね。
待った方が良さそう、、、。 |
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| No.135 |
下総中山は市川や都内とは違うよ、営業さん
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| No.136 |
わたしは下総中山大好きです。
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| No.137 |
正直、この値段でこの立地だったら都内で探すだろ 千葉でマンションを買うのは立地や仕様、広さの割に都内と比べて安いからなのに デベは全く分かってないね |
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| No.138 |
某レストランの水800円みたいな感覚がありますね。
どんなブランドでも水は水。 同じ800円ならもっと味の分かり易いワインやデザート、庶民的でもお腹にたまる定食に費やした方が満足度は高い。 物件を比較したり、ここの掲示板を読ませて頂いたりしてそう思いました。 まあ水を800円で飲みたい本物志向の方も多々いらっしゃるのかもしれませんけどね。羨ましい限りです。 |
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| No.139 |
なんだかんだで完売しますよ。
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| No.140 |
そうだといいですね
営業さん☆ |
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| No.141 |
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| No.142 |
予約無しでは受け付けないし、その予約もオープン数週先まで埋まってる、
ってのがプラウドのスタンダードだと思ってたけど、こんなに客入りの悪いプラウドは初めて見た。 オープン初日からガラガラなんだもの。 まぁ下総中山は悪いところじゃないけど、市川市内の暮らしの中心区は言い過ぎだと思うよ、営業さん。 それに値段も勘違いしすぎたね。 |
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| No.143 |
プラウド船橋は3000万が中心価格帯だった。
総武線ではないけど2分で船橋駅。 いま思えばあの頃が買いだったのか？ |
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| No.144 |
>>思えばあの頃が買いだったのか？
それは、大不況の時期のことですか？ やっぱりそんな時こそ、一番の買いの時期なんだよね。 多分、１０年？１５年？２０年後？には買い易い価格になっているかもね。(^^; 時代は繰り返します。 |
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| No.145 |
下総中山で３LDKとしては狭い７０㎡程度で5000万を軽く超えるとなると
高すぎ×３ぐらいですね。このあたりの築浅中古マンション（９年以内）だと 80㎡で3800万程度で購入できますからね。 駅前のタワー型でも4000万切ります。 注意点は下総中山の中古マンションがとても売れていないということです。 結構条件がいいのに、1年近く、なかには1年以上放置されている築浅、駅10分以内物件が多いです。 例えば、出値が4480万円→4180万（思い切って値下げ） 売れない→3990万円、売れないさらに値下げという物件があります。 特定されるので今の値段は言いませんが。 明らかに、アベノミクス需要はピークアウトしてます。 工賃や資材が高い時に施工しているので、高いだけでは。 |
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| No.146 |
>>143
70平米以上で2500万円～でしたからね。今と比べたらメチャクチャ安い時期に、当時のその他の物件よりメチャクチャ安かった訳ですからね。2500～のプラウド船橋とここの5000万円の価値は同じ位じゃないかな。 |
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| No.147 |
値下げするというハガキが届きました。
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| No.148 |
>>146
船橋のプラウドは地歴の特殊事情があって安かったわけです。比較対象にならないですね。 |
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| No.149 |
工場跡地で土壌汚染が出たんでしたっけ？
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| No.150 |
>>148
仮にここが土壌汚染が出ても、価格は変わらないと思いますよ。土地が多少安くなっても、土壌改良に莫大な費用がかかりますからね。 特殊事情とは、野村初の1500戸にも及ぶ大規模開発で、将来価値をみ誤ったことが最大の理由でしょう。販売する側としては1500戸もの大規模を販売した経験がなく、同じ1400戸もの大規模で失敗しているユトリシアを見ててびびったことが要因です。 対して、購入側は土壌改良されているなら問題にならず、それよりも、駅前の大規模複合開発に魅力を感じた訳なんです。 経験豊富な三井なら、あの価格はつけなかったでしょうね。柏の葉キャンパスの様な価格になったはずです。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
少なくともここは大丈夫、ということですよね？それって船橋の話ということで。
ならばいいんじゃないでしょうか。 公式サイトを見ていると子育て世代推しだなぁと思います。 実際にスレッドを見ていると子供さんがいらっしゃるのかな？という書き込みも見られますし。 子育て環境は揃っている方であると考えて宜しいのでしょうか。 |
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| No.153 |
>>151
ニュースでましたね。でたのは隣のイオンモールの更に隣の別の工場跡地ですね。 |
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| No.154 |
>>152様
比較的揃っているかと思います 幼稚園・小学校・中学校とどれも徒歩10分圏内で小児科や図書館なども近くにあるので ただ市川市は待機児童が多いので、共働き世帯の場合お子さんを保育園に入れるのは大変かと思います 近くにある保育園や延長保育の充実した幼稚園は船橋市が多く、市川市民が入るのは難しいと聞きます |
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| No.155 |
>>153
自治体がその後公表した地下水汚染マップによると影響範囲は遥かに広域ですよ。地中が壁で仕切られてるわけではないのでやむ無しです。 |
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| No.156 |
ちょうど市境ですからね
マンションの敷地から西側が市川市で、目の前の道路から東側が船橋市ですからね 保育園は大変そう あと、余談ですが市境は開発が後回しにされがちということもありますね |
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| No.157 |
市境はそうなんですよね…（汗）
人が集まりやすいところにどうしても施設は作るということになってくるので仕方がないといえば仕方がない。 保育園、ですよねぇ・・ ただでさえ入るのが大変だという話ですが。 小規模保育園などがせめて多く作られればいいのですけれどそれも難しいのか？ |
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| No.158 |
予約なしで、モデルルーム来場OKですとの
メールが来てますね。 |
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| No.159 |
よっぽど人が来てないのかな・・・
行ったら簡単に帰してくれなさそう（笑） |
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| No.160 |
本日は、平井駅前でこの物件のビラ配りやってました。
ごくろうさまです。 興味がないわけではないですが、市川アドレスのせいか、価格が強気ですね。同じ値段でシティテラス平井にも手が届いてしまいます。何が正解なのか迷います。 |
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| No.161 |
アドレスが市川市といっても、駅は下総中山。地縁血縁がある人以外は検討しない物件だと思う。坪単価は250万前後だと江戸川区より高いし、江東区と変わらないのか。プラウドの販売力はすごいが、慌てて買う必要性は感じない。近隣の新築マンションも中古マンションも売れ行きはかなり悪いのが現状です。
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| No.162 |
いくらコープ野村じゃなくてプラウドでも高すぎるよ。
ブランド構築に金かけすぎておかしくなってるんじゃないの（笑） |
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| No.163 |
相場的なところはどうなのか分りませんが、妥当なところなんだろうなぁ。
また総武線 「下総中山」駅から徒歩6分、京成本線 「京成中山」駅から徒歩10分、 東西線 「原木中山」駅から徒歩18分。 これは私なら総武線で妥協してしまう。 京成線まで行こうかどうか・・・ |
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| No.164 |
地元の人間しか評価しないようなマイナー立地で相場から乖離した高値じゃ厳しいね。
30戸なら地元の地縁者だけで完売するかもだけど、144戸だし。 予約なしでも見学できます、とか客入りが悪そうなのが答えなんでしょうね。 |
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| No.165 |
６０００万円に近いとすると、自己資金を手厚く２０００万としても
ローンが４０００万円。３５年ローンでも月々の返済は１３～１４万円程度。 管理費、修繕積立金が計２万円強、駐車場が１２０００円前後。 固定資産税は不明だが、１０万は超えるだろうか。 年間で２００万円以上かかる計算になる。 給与が上がらない、雇用が危ない、共働きが不可能になると 厳しい。終の棲家だから、値下がりは関係ないといっても 売却が不可避になったら、残債が残るのと残らないのでは大きく違うので 頭金が半分くらい出せないのだったら、考えたほうがいいとは思う。 |
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| No.166 |
頭金半分、ってそれじゃあ大半の人間は買えないんじゃない？（笑）
それにここの物件の問題は、価格なりの価値がない、ってことで、 長谷工施工の省コストマンションなのに、値段が高過ぎる。 省コスト仕様でも値段が安ければそれなりの存在価値はあるけど、 仕様が悪くて価格が高いんじゃ話にならない。 １４４戸の規模のマンションでディスポーザーすらもなくて、 管理費抑えました、って言われても体のいいコストカットにしか聞こえないし。 別に６０００万円してもいいけど、それなりの商品を作って欲しかった。 直接関係ないけど、営業のおばちゃんの質もひどかった。 「絶対に資産価値が下がりません、売って良し・貸して良しのマンションです！」 ってやたらと力説するから、ホントか？と思って賃貸の家賃相場を聞いたら、 「・・・調べてません。でも、高く貸せると思います！」だって。 あまりにバカバカしくてそこで話をする気を失った。 プラウドってことで期待して見に行った部分もあったけど、 プラウドの皮をかぶったよくある長谷工の郊外マンションだった。 色々な部分で質が低すぎる残念な物件、って感想。 オハナ下総中山に改名した方がいいんじゃないかと思う。 |
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| No.167 |
頭金半分ってさすがに難しそう。
30％くらいじゃないでしょうか。 その他諸経費やらなにやらでかかってきますから。 ファミリー向けの郊外型のマンションということですので もう少し安ければ、という声が多いのだろうなと思いました。 |
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| No.168 |
>>166
よく研究されてらっしゃる。 モデルルームに行ったんですね。 あと、二重床でもないんですよ。 クッションフロアにしたのはなぜでしょう？ 階高出すためかな？ ２．５メートル天井高を訴求してましたわ。 頭金は厚めに入れとかないと、いまよく言われている老後破産もありえる、かもです。 |
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| No.169 |
マンションマニアのブログによると予定価格は以下みたい。
70㎡以下の部屋ならざっくり5500以下。 75㎡以上の部屋なら低層階でも5500あたりのスタート。 戸数多いのにさすがにやりすぎなので、角部屋と広い部屋以外は調整入ると思うけど、どうなることやら。 南西向き Ａタイプ ９１．０５㎡ 角住戸 ２０１ ７２００万円台 ＠２８０ Ｂ２ｒタイプ １００．５９㎡ 角住戸・ルーフバルコニー付き ８０１ ８９００万円台 ＠２９１ Ｃｃｇタイプ ７８．５０㎡ １０３ ５８００万円台 ＠２４４ Ｃタイプ ７３．５０㎡ ３０３ ５５００万円台 ＠２４７ ６０２ ５７００万円台 ＠２５６ Ｂ３タイプ ７５．４８㎡ ３０５ ５７００万円台 ＠２５０ ７０３ ５９００万円台 ＠２５８ Ｆ１タイプ ７０．６６㎡ ２０８ ５１００万円台 ＠２３８ ５０７ ５３００万円台 ＠２４７ ７０６ ５４００万円台 ＠２５２ 南東向き Ｉタイプ ８３．２６㎡ 角住戸 ２１５ ６９００万円台 ＠２７３ ８１２ ７５００万円台 ＠２９７ Ｊタイプ ６５．７４㎡ ２１６ ４９００万円台 ＠２４６ ６１５ ５３００万円台 ＠２６６ Ｋｒタイプ ８９．７１㎡ 角住戸・ルーフバルコニー付き ６１７ ８１００万円台 ＠２９８ Ｍタイプ ７５．０２㎡ 角住戸 ３２０ ６１００万円台 ＠２６８ |
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| No.170 |
これだと、高額マンションにありがちな、安い部屋ととても高い部屋だけ売れて、中間の高い部屋が売れ残って苦戦するパターンになりそう。
安い部屋はそこしか買えない人が集中し、とても高い部屋は地元の金持ちが買うからね。 |
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| No.171 |
>>166
プラウドなのに、そこまで仕様が低くて、価格 も高いとは驚きました。 数年前に新船橋駅前にできた1500戸のプラウドは、70平米以上が2500万円～で中心価格帯も3500万円位で大半が80平米超えのクオリティーの高いマンションでした。 施工は大林と戸田建設、二重床は当たり前で突板仕様、low-eガラスに20%もの電気スタンド完備した自走式駐車場、通風機能を設けた住戸に引戸を多用し、エントランスも豪華極まりない仕様。 そう考えると、軽く二倍は高いと思うのは私だけでしょうか？ |
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| No.172 |
さすがにその比較はナンセンスでしょ。
プラウド新船橋は震災直後で近年一番不動産価格が低かった時期だもの。 ただ、ここの物件が価格なりの価値がないというのは同意。 プラウドで直床を見せられるとは思わなかった。 というか、以前別のプラウドを見に行った時、 そこの営業が直床の他物件をボロクソに言ってたんだけどね。 コストダウンの結果物件価格が安くなってるならいいんだけど、これじゃあね。 土地の購入でしくじっちゃったのかなぁ。 |
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| No.173 |
プラウド船橋との比較を何度も持ち出してますが、無意味ですよ。
あの物件は、最近の底の時期の大規模で恐る恐る売り出した、野村が安すぎる値付けをして即完させてしまった、デベにとっては失敗物件でしたから。 即完するほどコストパフォーマンスが高く激安なマンションは滅多に出ないから、それとの比較は意味ないですよ。 比較するなら下総中山や本八幡のプラウドがだとうなんじゃないですか。まあそれでもコストカット仕様で坪単価が何十万もアップしてますけどね。。。 |
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| No.174 |
下総中山なんて市川市内では市境の言わば辺境扱いの場所。
そんな場所で市川や本八幡並みの値段で売り出して、暮らしの中心区、って図々しいにも程がある。 市川市の中心部の本八幡とかから２割安位の設定ならそこそこ売れると思うけどね。 少なくとも前回のプラウド下総中山はそういう値段で売れたんだし。 |
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| No.175 |
どなたかが書いていたけど
市と市の境界なので保育園が入れないとありました。 こちらの物件は市川市なので 船橋駅前のあけぼの保育園（あと弥生も）に入るのは難しいです。 市川市側の保育園は少し遠いです。 行政サービスを受けるなら道路一本隔てた本中山のほうが便利だったですね。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
>>173
無意味ではないと思いますよ。近隣のプラウドとの比較も大事と思いますが、プラウド船橋と比較することにより、二倍は高い！高すぎる！値付けが！おかしい！と検討者が団結して売主にアプローチすることにより、高すぎて売れないと判断すれば、売主は価格改定も決断するかもしれません。 175さんの保育園にも入りづらいとのコメントがありますが、プラウド船橋には敷地内に二つも保育園があり、すぐ近くにも数件保育園があるような環境と比べれば二倍どころではないかもしれません。 このような記事もみつけました。 https://blog.e-mansion.co.jp/archives/676 勉強になりますね？ |
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| No.178 |
本気で言ってます？
そこまで価格差のある物件を引き合いに出して高い高いとゴネる奴（客とは書きません）なんて もはや検討客の扱いなんかされませんよ。 二倍は高い！（＝半額なら買います）、ってそんな人間まで客として対応するぐらいなら、 静かにお引き取りいただく方を選ぶと思います、私がデベなら。 あ、お客様にふさわしい物件が、とか言ってオハナ北習志野紹介しちゃうかなｗ ましてや労組の団体交渉じゃあるまいし、団結してアプローチって。。 匿名掲示板の「便所の落書き」なんて、どれだけ積みあがっても所詮は道端を舞ってる枯葉みたいなもの。 仮に高い！値付けが！（以下略）なんて書き込みが500件、1000件あったとして、 177さんが一人で書いてるかもしれないんだし。 更に言うなら、モデルルームに見学に来た人間が購入に至る確率はせいぜい10～20％。 こういう掲示板で高い高いと言ってる人間は圧倒的多数派の8～9割の中の方たちが中心で、 それでも売れる物件は売れてしまう。 事実、過去に即日完売した物件を見ても、価格についての意見は「高い高い」が大半だったわけで。 マンコミュでのＤＪあかいさんのブログが参考になりますよ。 https://www.sumu-log.com/archives/542 ただ、誤解してほしくないのですが、 私もここの物件の価格は物件の価値に見合ってないとは思ってます。 だからと言って、177さんと同じレベルの話はしたくないし、『団結』もできません。 |
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| No.179 |
ディベさんオリンピックまで不動産価格は上がり続けるという予想のもとで販売するつもりだったんでしょうね。
確かにここ数年どこの新築マンションも強気な価格できてる感じはしますが、それにしても費用対効果が悪すぎですよね。 保育園の事もありますが、もうひとつ。 マンションのすぐ近くにある送電線ですが、雨の日にバチバチと音がします。 窓を閉めれば音は聞こえにくいのかもしれませんが、実際に送電線（鉄塔）付近に住んでみたらどう感じるのでしょう。 送電線に関して営業さんに説明受けた方いらっしゃいますか？ |
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| No.180 |
規模に対してエレベーター2基だけって少なくないですか？朝とか大変そうな気が
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| No.181 |
いわれて見れば鉄塔が東側のすぐ側にありますね。
これはマイナス評価です。 本中山～鬼高は送電線の鉄塔が連なっているので要注意です。 真下に一軒家なんてことも多いです。 最低でも５０メートルは離れたほうがいいとは思います。 値段については超割高だと思いますが、 買う買わないは個人の判断なので、持論を他人に押し付けれるのは無意味。 ただ、不動産は金融資産と同じなので 相場というものがあります。 上がり下がりする株と似た側面があります。 |
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| No.182 |
送電線の近くだと人体に何らかの影響があるのでしょうか？
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| No.183 |
携帯電話の電磁波も含めてWHOも見解がころころ変わります。
癌をはじめとした病気への因果関係を主張する人もいますが、 無害だという人もいます。 私見では、とても強力な電子レンジが常時稼働で 傍にあるという感覚でとらえています。 自分なら至近であれば住まないです。 |
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| No.184 |
東京電力は無害って言うよ。
だだ、世の中には体質的に電磁波に過敏な人もいるみたい 。気のせいではなくてね。そういう人にはアウト。 そうでなければあまり気にしないでいいんじゃない？ 普通の人に問題あるなら、送電線のまわりは健康被害出まくりで大変なことになると思うよ。 まあ普通は嫌悪施設だから価格に少しは織り込まれるんだけど、ここは普通じゃない高さだからなあ。 |
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| No.185 |
鉄塔についてはいろんな意見がありますね。線路の近くに暮らしても体調が悪いという方もいるし、もちろん鉄塔に近いマンションでかなり心配される書き込みがありましたが保育園も近くありどうかなと思っていましたがもう数年たっても大きな問題もなさそうです。働く方や旅行や趣味など家にずーといることもないでしょう。いろいろおもい悩む方が体に悪い気もします。
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| No.186 |
我が家には小さい子供がいないので、電磁波影響はあまり気にしてないです。
ただもしいたとしたら、選ばないとは思います。 自分のことなら自己責任で割り切れますけど、 子供のこととなると排除できるリスクの可能性は排除したいですし。 ただ、単に鉄塔＆高圧線が目障りなのと、強風時の風切音が相当うるさいので むしろそっちの方が個人的には嫌ですね。 |
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| No.187 |
電磁波は人それぞれなのでなんとも言えませんが、雨風の時音が出ているのは事実です。
いざ住んでから雨の日窓を閉めても音が気になって眠れない、なんていう事になると困りますよね。 各階どれ位音がするのか情報があればいくらか安心出来ますが、その辺を考慮せずに青田買いをするのはリスクがあるかと思います。 |
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| No.188 |
たしか本八幡のプラウドも鉄塔至近でしたが、あちらは順調に売れましたね。
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| No.189 |
本八幡（3分）と下総中山（6分）じゃ駅力が違い過ぎて比較にならないと思いますよ。
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| No.190 |
価格も本八幡の方が安かったんじゃない？
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| No.191 |
何戸販売になるのでしょうね？要望書次第・・だと思いますが、どんな感じなんでしょうか？
モデルルームとかがいっぱいというほどではないにしても、盛況だったとするのであれば、ある程度の数は 出してくるのかしら？というふうに思いました。 送電線に関しては気にする人としない人と結構極端に分かれそうですよ。 ここを検討している人はそもそもあまり気にしないのでは？ |
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| No.192 |
日本人はブランド大好き。
野村は地中海CMでブランド化に成功した。購読ターゲット、とくに主婦に効果があったのでは。ブランド代が3割入っている。 |
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| No.193 |
第一期60戸の正式価格表が届きましたが、1階2階は全体的に値下げしましたね。
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| No.194 |
今回売り出しの楽さ坪単価は坪216～坪277って感じか。
まあ妥当なとこじゃないかな。 物件概要 物件名 プラウド下総中山ディアージュ ( 第1期 ) 販売時期 平成28年5月28日～平成28年6月5日 所在地 千葉県市川市鬼高二丁目1240番93(地番) 交通情報 総武線 「下総中山」駅 徒歩6分 京成本線 「京成中山」駅 徒歩10分 東西線 「原木中山」駅 徒歩18分 種別 マンション 敷地面積 5,482.27m2 土地権利/借地権種類 所有権 建築確認番号 第TBTC15000100号 用途地域 第一種住居地域 構造・規模 鉄筋コンクリート 地上9階 建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定) 入居時期 平成29年4月上旬 (予定) 分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有 総戸数 144戸 (他に管理事務室1戸) 販売戸数 60 戸 販売価格 42,990,000円 (1戸) ～84,390,000円 (1戸) 最多価格帯(万円) 5,400万円台 (9戸) 間取り 3LDK ～4LDK 専有面積 65.73m2 ～ 100.59m2 バルコニー 10.61m2 ～ 16.02m2 ルーフバルコニー 25.50m2 ～ 40.75m2（月額使用料:1,020円 ～1630 円） テラス 5.68m2 ～ 13.20m2 専用庭 18.60m2 ～ 25.50m2（月額使用料:740円 ～1020 円） 管理費(円)/月額 9,200円～14,100円 修繕積立金(円)/月額 7,560円～11,560円 管理準備金(円)/引渡時一括払 17,700円～27,200円 修繕積立基金(円)/引渡時一括払 723,000円～1,106,500円 enecoQ利用料 1,672円 駐車場 有り(敷地内)72台（平置式72台うち身障者優先1台）（月額使用料12,000円 ～ 14,000円） 駐輪場 あり288台（スライド式183台、2段式90台、平置式15台）（月額使用料200円 ～ 600円） バイク置場 あり5台（月額使用料2,500円） ミニバイク置き場 あり6台（月額使用料2,000円） 管理形態 区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は管理会社に委託予定 売主 野村不動産株式会社 施工 株式会社長谷工コーポレーション |
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| No.195 |
平均坪単価で２５０万円ぐらいかな。
これだと東京２３区の城北エリア（北区、板橋区あたり）の一部新築より高くなってしまう。 竣工後に売れ残って、大幅値下げでもあれば考えるかな。 もちろん、買えなくても この仕様と値段では、後悔はないですね。 |
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| No.196 |
60戸販売ってことは、それに近い要望書が出てるのでしょうか？
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| No.197 |
少しで控えめな売り出しですね。
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| No.198 |
どんどん価格が下がりますね（笑）
とは言っても、まだまだ私には高いけど。 はじめから安く売ればいいのに。 |
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| No.199 |
プラウド市川が坪270～280位だったので、今の相場ならここはそんなもんでは。妙典でさえ、パークハウスが市川並みだったしね。
昔より仕様が落ちるとはいえ、買いたい人はいるだろうし、まあ何とか手が届くレベルの価格の部屋も設定してきたので、妥協して買うひともいるだろうし。 永住希望なら管理費の安さはプラスだから。 とは言え、数年前を知ってるとなかなか決断しずらいのもたしか。 |
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| No.200 |
一般的なプラウドの売り方として、144戸という規模の第1期販売としては
全体の約7割をベースにした100戸前後の売り出しが標準的なあり方です。 野村不動産は販売初速のスタートダッシュと売れ行き好調感の演出を重んじますから。 にもかかわらず、第1期販売での販売戸数が60戸（4割程度）に留まった、ということは 要望書の集まりが相当悪かった、ということに尽きるのですが、 同時にこれ以上の要望書の上積みが見込めない＆これ以上の値下げの余地が少ないということも 意味しているように思います。 どうしてもこの物件の立地にこだわりたくて、かつ結果高値掴みになっても後悔しない、 と思える人なら決断のしどころかもしれません。 ここでデベが販売に踏み切るということは、 結果はどうあれこの価格で一旦市場の信を問う（選挙？ｗ）というデベ側の意思表示なわけで。 もちろん、それに投票するかしないかは、有権者の勝手ですが。 今の価格で好きな部屋を選んで買うか、建物の完成を待って値段交渉を狙うか、の2択になる気がします。 もっとも値段交渉の段階で欲しい部屋が残ってるかは分かりませんから、 そこにこだわりたい人は覚悟を決めて突っ込んでみるのも選択肢です。 消費増税の延期とか先行きが不透明になってきた昨今、様子見も立派な戦略だとは思いますが。 要は「本当に、この値段で、この場所の、この商品を買いたいのか？」という基本に戻る話ですね。 |
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