プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

[購入検討中さん [ 30代]]

プラウド下総中山ディアージュについて語りましょう。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimousanakayama/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他（地番）
交通：総武線 「下総中山」駅 　徒歩6分
　　　京成本線 「京成中山」駅 　徒歩10分
　　　東西線 「原木中山」駅 　徒歩18分
建物竣工時期 平成29年2月中旬 (予定)
入居時期 平成29年4月上旬 (予定)

下総中山にプラウド２棟目が登場しました。

[163: 匿名さん]

相場的なところはどうなのか分りませんが、妥当なところなんだろうなぁ。

また総武線 「下総中山」駅から徒歩6分、京成本線 「京成中山」駅から徒歩10分、　東西線 「原木中山」駅から徒歩18分。
これは私なら総武線で妥協してしまう。
京成線まで行こうかどうか・・・

[164: 匿名さん]

地元の人間しか評価しないようなマイナー立地で相場から乖離した高値じゃ厳しいね。
30戸なら地元の地縁者だけで完売するかもだけど、144戸だし。

予約なしでも見学できます、とか客入りが悪そうなのが答えなんでしょうね。

[165: 周辺住民さん]

６０００万円に近いとすると、自己資金を手厚く２０００万としても
ローンが４０００万円。３５年ローンでも月々の返済は１３～１４万円程度。
管理費、修繕積立金が計２万円強、駐車場が１２０００円前後。
固定資産税は不明だが、１０万は超えるだろうか。
年間で２００万円以上かかる計算になる。
給与が上がらない、雇用が危ない、共働きが不可能になると
厳しい。終の棲家だから、値下がりは関係ないといっても
売却が不可避になったら、残債が残るのと残らないのでは大きく違うので
頭金が半分くらい出せないのだったら、考えたほうがいいとは思う。

[166: 匿名さん]

頭金半分、ってそれじゃあ大半の人間は買えないんじゃない？（笑）
それにここの物件の問題は、価格なりの価値がない、ってことで、
長谷工施工の省コストマンションなのに、値段が高過ぎる。
省コスト仕様でも値段が安ければそれなりの存在価値はあるけど、
仕様が悪くて価格が高いんじゃ話にならない。
１４４戸の規模のマンションでディスポーザーすらもなくて、
管理費抑えました、って言われても体のいいコストカットにしか聞こえないし。
別に６０００万円してもいいけど、それなりの商品を作って欲しかった。

直接関係ないけど、営業のおばちゃんの質もひどかった。
「絶対に資産価値が下がりません、売って良し・貸して良しのマンションです！」
ってやたらと力説するから、ホントか？と思って賃貸の家賃相場を聞いたら、
「・・・調べてません。でも、高く貸せると思います！」だって。
あまりにバカバカしくてそこで話をする気を失った。

プラウドってことで期待して見に行った部分もあったけど、
プラウドの皮をかぶったよくある長谷工の郊外マンションだった。
色々な部分で質が低すぎる残念な物件、って感想。
オハナ下総中山に改名した方がいいんじゃないかと思う。

[167: 匿名さん]

頭金半分ってさすがに難しそう。
30％くらいじゃないでしょうか。
その他諸経費やらなにやらでかかってきますから。

ファミリー向けの郊外型のマンションということですので
もう少し安ければ、という声が多いのだろうなと思いました。

[168: 周辺住民さん]

>>166
よく研究されてらっしゃる。
モデルルームに行ったんですね。
あと、二重床でもないんですよ。
クッションフロアにしたのはなぜでしょう？
階高出すためかな？　２．５メートル天井高を訴求してましたわ。
頭金は厚めに入れとかないと、いまよく言われている老後破産もありえる、かもです。

[169: 匿名さん]

マンションマニアのブログによると予定価格は以下みたい。
70㎡以下の部屋ならざっくり5500以下。
75㎡以上の部屋なら低層階でも5500あたりのスタート。

戸数多いのにさすがにやりすぎなので、角部屋と広い部屋以外は調整入ると思うけど、どうなることやら。




南西向き

Ａタイプ　９１．０５㎡　角住戸
２０１　７２００万円台　＠２８０

Ｂ２ｒタイプ　１００．５９㎡　角住戸・ルーフバルコニー付き
８０１　８９００万円台　＠２９１

Ｃｃｇタイプ　７８．５０㎡
１０３　５８００万円台　＠２４４

Ｃタイプ　７３．５０㎡
３０３　５５００万円台　＠２４７
６０２　５７００万円台　＠２５６

Ｂ３タイプ　７５．４８㎡
３０５　５７００万円台　＠２５０
７０３　５９００万円台　＠２５８

Ｆ１タイプ　７０．６６㎡
２０８　５１００万円台　＠２３８
５０７　５３００万円台　＠２４７
７０６　５４００万円台　＠２５２

南東向き

Ｉタイプ　８３．２６㎡　角住戸
２１５　６９００万円台　＠２７３
８１２　７５００万円台　＠２９７

Ｊタイプ　６５．７４㎡
２１６　４９００万円台　＠２４６
６１５　５３００万円台　＠２６６

Ｋｒタイプ　８９．７１㎡　角住戸・ルーフバルコニー付き
６１７　８１００万円台　＠２９８

Ｍタイプ　７５．０２㎡　角住戸
３２０　６１００万円台　＠２６８

[170: 匿名さん]

これだと、高額マンションにありがちな、安い部屋ととても高い部屋だけ売れて、中間の高い部屋が売れ残って苦戦するパターンになりそう。
安い部屋はそこしか買えない人が集中し、とても高い部屋は地元の金持ちが買うからね。

[171: 匿名さん]

>>166
プラウドなのに、そこまで仕様が低くて、価格 も高いとは驚きました。
数年前に新船橋駅前にできた1500戸のプラウドは、70平米以上が2500万円～で中心価格帯も3500万円位で大半が80平米超えのクオリティーの高いマンションでした。
施工は大林と戸田建設、二重床は当たり前で突板仕様、low-eガラスに20%もの電気スタンド完備した自走式駐車場、通風機能を設けた住戸に引戸を多用し、エントランスも豪華極まりない仕様。
そう考えると、軽く二倍は高いと思うのは私だけでしょうか？

[172: 匿名さん]

さすがにその比較はナンセンスでしょ。
プラウド新船橋は震災直後で近年一番不動産価格が低かった時期だもの。

ただ、ここの物件が価格なりの価値がないというのは同意。
プラウドで直床を見せられるとは思わなかった。
というか、以前別のプラウドを見に行った時、
そこの営業が直床の他物件をボロクソに言ってたんだけどね。

コストダウンの結果物件価格が安くなってるならいいんだけど、これじゃあね。
土地の購入でしくじっちゃったのかなぁ。

[173: 匿名さん]

プラウド船橋との比較を何度も持ち出してますが、無意味ですよ。
あの物件は、最近の底の時期の大規模で恐る恐る売り出した、野村が安すぎる値付けをして即完させてしまった、デベにとっては失敗物件でしたから。
即完するほどコストパフォーマンスが高く激安なマンションは滅多に出ないから、それとの比較は意味ないですよ。

比較するなら下総中山や本八幡のプラウドがだとうなんじゃないですか。まあそれでもコストカット仕様で坪単価が何十万もアップしてますけどね。。。

[174: 匿名]

下総中山なんて市川市内では市境の言わば辺境扱いの場所。
そんな場所で市川や本八幡並みの値段で売り出して、暮らしの中心区、って図々しいにも程がある。
市川市の中心部の本八幡とかから２割安位の設定ならそこそこ売れると思うけどね。
少なくとも前回のプラウド下総中山はそういう値段で売れたんだし。

[175: 周辺住民さん]

どなたかが書いていたけど
市と市の境界なので保育園が入れないとありました。
こちらの物件は市川市なので
船橋駅前のあけぼの保育園（あと弥生も）に入るのは難しいです。
市川市側の保育園は少し遠いです。
行政サービスを受けるなら道路一本隔てた本中山のほうが便利だったですね。

[176: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>175

市外在住だと、保育園の点数は-６点です。
1、2点で争っているのに、6点では、基本入れないと考えた方がいいですね。

[177: 匿名さん]

>>173
無意味ではないと思いますよ。近隣のプラウドとの比較も大事と思いますが、プラウド船橋と比較することにより、二倍は高い！高すぎる！値付けが！おかしい！と検討者が団結して売主にアプローチすることにより、高すぎて売れないと判断すれば、売主は価格改定も決断するかもしれません。
175さんの保育園にも入りづらいとのコメントがありますが、プラウド船橋には敷地内に二つも保育園があり、すぐ近くにも数件保育園があるような環境と比べれば二倍どころではないかもしれません。
このような記事もみつけました。
https://blog.e-mansion.co.jp/archives/676
勉強になりますね？

[178: 匿名さん]

本気で言ってます？
そこまで価格差のある物件を引き合いに出して高い高いとゴネる奴（客とは書きません）なんて
もはや検討客の扱いなんかされませんよ。
二倍は高い！（＝半額なら買います）、ってそんな人間まで客として対応するぐらいなら、
静かにお引き取りいただく方を選ぶと思います、私がデベなら。
あ、お客様にふさわしい物件が、とか言ってオハナ北習志野紹介しちゃうかなｗ

ましてや労組の団体交渉じゃあるまいし、団結してアプローチって。。

匿名掲示板の「便所の落書き」なんて、どれだけ積みあがっても所詮は道端を舞ってる枯葉みたいなもの。
仮に高い！値付けが！（以下略）なんて書き込みが500件、1000件あったとして、
177さんが一人で書いてるかもしれないんだし。

更に言うなら、モデルルームに見学に来た人間が購入に至る確率はせいぜい10～20％。
こういう掲示板で高い高いと言ってる人間は圧倒的多数派の8～9割の中の方たちが中心で、
それでも売れる物件は売れてしまう。
事実、過去に即日完売した物件を見ても、価格についての意見は「高い高い」が大半だったわけで。

マンコミュでのＤＪあかいさんのブログが参考になりますよ。
https://www.sumu-log.com/archives/542

ただ、誤解してほしくないのですが、
私もここの物件の価格は物件の価値に見合ってないとは思ってます。
だからと言って、177さんと同じレベルの話はしたくないし、『団結』もできません。

[179: ご近所の奥さま]

ディベさんオリンピックまで不動産価格は上がり続けるという予想のもとで販売するつもりだったんでしょうね。
確かにここ数年どこの新築マンションも強気な価格できてる感じはしますが、それにしても費用対効果が悪すぎですよね。

保育園の事もありますが、もうひとつ。
マンションのすぐ近くにある送電線ですが、雨の日にバチバチと音がします。
窓を閉めれば音は聞こえにくいのかもしれませんが、実際に送電線（鉄塔）付近に住んでみたらどう感じるのでしょう。
送電線に関して営業さんに説明受けた方いらっしゃいますか？

[180: 購入検討中さん]

規模に対してエレベーター2基だけって少なくないですか？朝とか大変そうな気が

[181: 匿名]

いわれて見れば鉄塔が東側のすぐ側にありますね。
これはマイナス評価です。
本中山～鬼高は送電線の鉄塔が連なっているので要注意です。
真下に一軒家なんてことも多いです。
最低でも５０メートルは離れたほうがいいとは思います。

値段については超割高だと思いますが、
買う買わないは個人の判断なので、持論を他人に押し付けれるのは無意味。
ただ、不動産は金融資産と同じなので
相場というものがあります。
上がり下がりする株と似た側面があります。

[182: 匿名さん]

送電線の近くだと人体に何らかの影響があるのでしょうか？