ザ・ガーデンズ西葛西【契約者限定】その2

[契約済みさん]

ザ・ガーデンズ西葛西の契約者限定スレその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/388105/

所在地：東京都江戸川区西葛西2-22-5
交通：東西線西葛西駅徒歩8分
総戸数：358戸
間取り：2LDK～4LDK、58.11～99.14平米（TR含む）
入居：2016年3月下旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス
施工：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

検討：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/528429/

[328: 契約済みさん]

>>322
すまいLOOPの有料プランは、機器の経年による故障も対象となりますが、
火災保険は、何らかの事故が原因の故障が対象で、経年劣化は対象にならないのが、大きな違いと認識しています。

何年か経って、何だかよくわからないけど動かなくなった場合は、困ったことに、保険が適用され難いということですね。

[329: 契約済みさん]

　どこか駐車場空いてませんか？

どこもなくて困ってます。
どこか近くであれば教えてください。
よろしくお願いいたします。

みなさんは駐車場決まってますか？

[330: 契約済みさん]

３２９さん
駐車場ですが、うちは昨年内に空きが見つかり、もったいないけれど早々に契約して賃料払っています。
少しの時間差で契約できなかったところもいくつかありました。ガーデンズの方かな？
あと、昨年の話ですが、葛西橋通りから北には少しあるようだと聞きました。
見つかるといいですね。

[331: 契約済みさん]

どなたかエアコン購入される時に、高層階や最近のマンションは機密性が高いからという理由でコポコポなるかもしれないと言われた方いますか？

ガーデンズはどうなんでしょうか？コポコポならないようにダクトにパーツをつけると一個3000円すると電気屋さんに言われました、、、

ちなみにダクトにカバーを取り付け予定なので後付けが出来ないかもです。

[332: 入居前さん]

コポコポですか？　今UR賃貸ですが台風とか来ると、鳴っているあれですね。結構うるさいので私も電気屋さんに聞いてみます

[333: 契約済みさん]

>>331
気密性が高いからコポコポって、具体的にどういうことですか？

[334: 入居前さん [男性 30代]]

>>331 さん

私も某Yカメラさんからエアコンを購入して、その際にコポコポの件を言われました。
ググったところ、排水が上手くされない時に出るみたいですね。

詰まりでない場合は窓を開けたり通気口を開ければ治まるようですが、寒い季節に冷たい空気をあまり入れたくないので逆止弁を付けようと思います。

こちらのサイトで図解がありましたのでご参考に
http://restyle.ti-da.net/e2427258.html

[335: 契約済みさん]

今日の13時頃の画像ですが、ベランダの外側の色おかしくないですか？
一部の部屋だけ色が違います、、、

[336: 契約済みさん]

もう一枚。

[337: 契約済みさん]

ん？そういうデザインでしょ？
モデルルームの模型もそうでしたよ。

[338: 入居前さん [男性 30代]]

駐車場の最初の抽選はかなり不公平ね、一律ではなくて、何階からなので集中した階に対してはハズレやすい。
２年後にハズレた方は優先に入り、残りは抽選すると一番望ましい。
概算にマンションの世代は356世代が、車持ち世代は210世代、1/3の世代は駐車場ができ、1/4の世代は車持ちが止まる場所はなし、近所の駐車場は殆ど空いていない、マンションに離れてる場所へ駐車するしかない。
悲しい事は近い駐車場はすべて大和マンションの世代に取られた。

[339: 引越前さん]

私も駐車場の抽選には疑問を抱きました。キャンセルが出る度に希望を募り抽選を行う方式では、確率論的に公平とは言えないと思います。最初の抽選で優先順位を決めたなら、キャンセルが出る度に優先順位の高い方から希望を聞くべきかと…

[340: 入居前さん [ 30代]]

>338さん
２年後に全て再抽選し直したいという意味ですよね？
それは望み薄だとおもいます。
マンション規約の変更には3/4の賛成が必要だたかと。
半分以上の世帯に駐車場が割り振られている以上、1/2の賛成も得られないと思います。
しかも、契約前から抽選は分かっていたこと。
外れることも想定して自己責任で購入を決められたのではないですか？
駐車場を確保できた私が発言しても気分を害されるかも知れませんが、早く気持ちを切り替えられた方が良いですよ？
子供みたいな我が儘振りかざしてもみっともないだけですし、
338さんが周りと調和できず住み辛くなってしまわれないか心配です。
賛同されるのは抽選外れた方の中でもごく一部の方だけではないでしょうか。

ただ、三井の対応もお粗末だったとは思います。
お隣の抽選外れ組が溢れてくるのは予想できたこと。
抽選タイミングを隣より早めるなど対策はあったはず。

[341: 入居前さん [ 30代]]

連投失礼します。
因みに我が家は駐車場が必須条件でしたので、
抽選に外れた場合は解約も辞さずの覚悟でした。
ただし、解約の場合のダメージを軽減するために、
手付を5%に抑えておくなど自己防衛の対策はしていましたよ。

[342: 入居前さん]

かなり以前の話で恐縮ですが、当初MRで駐車場の割合について伺った際、希望状況を見て4階建を検討することもある。と言われましたが、どうなんでしょうか？身近なところでも、増設の実績は見聞きしますが。

[343: 引越前さん [ 40代]]

ここまでくると、あとは管理組合次第だと思うけど、難しいんじゃないかな？三井はもう何もしない。っていうかできないと思う。役所の許可とったり何かと面倒ですよ。そもそも増設可能な作りになってるのかどうか。

[344: 契約済みさん]

増設できるにしても、入居者が高齢になって空き駐車場が増えたときに管理費跳ね上がりそう。勘弁してほしいです。

[345: 入居前さん [男性 30代]]

>>340
投票に半数を超えれば、採決

[346: 入居前さん [ 30代]]

管理規約を新しく定めたり、変更する場合は、総会にて区分所有者および議決権の4分の3以上の決議が必要になります。
ただし、公正証書による規約の設定の他、全員合意による書面決議によっても可能とされています。※
また、管理規約の制定、改廃が一部の区分所有者に特別の影響を与える場合は、その区分所有者の承諾が必要とされています。

http://www.mitsui-kanri.co.jp/mansion/union/management/rule.html

これは？

[347: 入居前さん [男性 30代]]

>>346
これから規約の作成ですよね、どんなルールを運用するかは皆さんが決めるね

[348: 通りすがり]

>>346
管理規約の使用細則で規定されるのでは。それなら、普通決議で、出席者の過半数の賛成で可決できますよ。まあ受益者が半数以上いるのであれば、普通に否決されるでしょうけど。

[349: 入居前さん [ 30代]]

普通決議だと過半数、特別決議だと3/4ということみたいですね。
以前、他物件ですがデベに確認したところ、駐車場は一度契約すれば、3/4の賛成が無いと規約を変えられないのでほぼ安泰と言われました。間違いでなければ規約の変更にあたり、3/4の賛成が必要かと思います。正解ご存じのかた、お願いします。

[350: 入居前さん [ 30代]]

管理規約は契約の際にみなさん受け取ってますよね？

[351: 入居前さん]

車を持たない世帯からすると、4階建に増設など、わざわざ自分にメリットのないことでコスト負担はできませんので、反対票となります。
車を持っていて既に当選している世帯も同様です。
よって、4階建になることはあり得ません。
抽選のやり直しについては、どうでもいいので反対票を投じます。

[352: 契約済みさん]

>>338
まあ、くじ運がなかったこと、三井不動産への根回しが足りなかったことを反省してください。

規約の変更は特別決議なので提案するだけ無駄です。また、当該建物は容積率に余裕がありませんので、駐車場の増築は不可能です。

民法、建築基準法、区分所有者法などを勉強してください。話はそれからです。

もう自慢の日産ティーダ売ったらどうですか。

[353: 入居前さん [ 30代]]

>>352
349です。ありがとう。すっきりしました。
まれに駐車場に関して規約が変更されるケースがあるようですが、
例えば60戸に対して数台分しかスペースがないような物件なんでしょう。
再抽選を希望されてる方にはお気の毒ですが、352さんの仰る通りかと。

[354: 入居前さん [男性]]

>>352
トヨタヴォクシーです。

[355: 契約済みさん]

>>352
なんで日産ティーダなの？(笑)

[356: 契約済みさん]

>>352
根回ししたら駐車場確保できたの？

[357: 契約済みさん]

マンション内の駐車場がどうしても必要だったのなら駐車場付住戸を選ぶべきだったんじゃないですかね。近隣になくて駐車出来ないなら車は手放すか、遠くでも借りるか、駐車場の確保できる住居に引っ越すかだと思うけど。
抽選にハズレたからと言って不公平だの２年後に再度抽選しろとかどうなんだろうか。

[358: 348]

>>352
管理規約自体の変更は特別決議、管理規約の細則は普通決議ですね。そして、駐車場はどちらかというと細則で規定されることが多いようてすね。ガーデンズはどうなんでしょうというところですね。

[359: 入居前さん [男性 30代]]

>>357
君は当選者ね

[360: 入居前さん [男性 30代]]

>>357
日本語は変ですね。

[361: 契約済みさん]

駐車場は管理規約「第15条」。来客用駐車スペースに関しては共用施設使用細則。です。

[362: 入居予定さん]

根回しというより、抽選方法や規約の確認は契約前にできることです。抽選に外れた場合、解約が出ない限りチャンスがないのわ分かってたこと。当然それを理解したうえで契約書にサインしたんですよね？いい大人なんだから。

[363: 348]

>>361
であれば特別決議で、駐車場の使用方法の変更の可能性はほぼゼロですね。

[364: 入居予定さん]

>>363さん
そういうことですね。
よくよく考えれば気の毒でも何でもない。
抽選方法に意義があるのであれば、くじを引く前に意義を述べるべきでしたね。
くじに参加しておいて外れたから規約を変えろは筋が通りません。

[365: 入居前さん]

いよいよ来月入居、楽しみですね！
ところで、キッチンの天板についてお伺いいたします。 今までキッチンはステンレスしか使った事がありません。 使用前にコーティング等は必要なのでしょうか？ 調べてみましたが、どうしても必要という訳でもないような…
詳しくご存知の方がいらっしゃれば、使用上の注意も含めてアドバイスをお願いいたします。

[366: 匿名さん]

駐車場をゲットする一番簡単な方法は、理事に立候補して、駐車場料金を値上げすること。

消費税増税は控えてるし、当初の計画では機械式駐車場は安く見積もられてるはずだから、きちんと計算すれば値上げの理屈は立つ。

で、駐車場設置率は4割ぐらいだろうから、普通決議の値上げなら簡単に総会を通る。
値段が上がれば解約する人も出るし、駐車場をゲットできるよ。
規約を買えるより、値上げで空きを作るほうがよっぽど簡単で、駐車場を使わない人を含めたみんなのためになる。

[367: 匿名さん]

>>366
ガーデンズは機械式ではなく立体平置きなんですが。
機械式はお隣ですよ。

[368: 入居前さん [ 30代]]

入居前の段階でどんな理屈立つんですか？
修繕積立金の不足とか？笑
総会を私物化するような低レベルな理事が出てこないことを願ってます。

[369: 入居前さん]

>>366さん
確かに値上げの決議は普通決議だけど、この物件の場合管理規約の別表の中に駐車料金明記されてるんだよね。
ここ書き換えるためには結局3/4の賛成票が必要なんじゃない？

[370: 引越前さん]

三井good job笑

[371: 入居前さん [男性 30代]]

>>366
賛成します。

[372: 入居前さん]

366が言うほど簡単ではないですよ。一応プロがはじき出した数字、そこを変更するには相応の説得力がないと。駐車場に何割かの空きが出ても修繕費が賄えるよう設定されているはずですので、よほど物価の変動がない限り、すべて埋まっている駐車場で維持管理費や修繕費の不足は成立しません。
私は駐車場使用予定者ですが、合理性・必要性のある値上げの提案なら賛同いたしますよ。ただ現時点ではマンション内のもめごとの原因でしかなく、発議自体いかがなものでしょう。
以下は参考までに。
http://www.g-leaf.or.jp/faq/2011/07/post-13.html

[373: 契約済みさん]

>>356
根回しはした方が当選確率あがるかもねってこと。

公平なくじを行うことを国土交通省は求めていないしね。

それに値段が安い区画より、高い区画を優先するのは当然。どこのデベも同じ。

買うときも部屋の申し込みが重なったら抽選なんかしないからね。確実に決済できる方を売主は選ぶわけよ。

[374: 匿名]

>>371
私も賛成します。

[375: 契約済みさん]

>>356
根回しはした方が当選確率あがるかもねってこと。

公平なくじを行うことを国土交通省は求めていないしね。

それに値段が安い区画より、高い区画を優先するのは当然。どこのデベも同じ。

買うときも部屋の申し込みが重なったら抽選なんかしないからね。確実に決済できる方を売主は選ぶわけよ。

[376: 匿名さん]

駐車場が絶対必要なのに、なぜここを検討し購入したのか不思議ですね。
「駐車場を借りられないかも知れない」って考えない訳ないですよね？
値上げって言っても、そんな簡単に上げられないですよ。

[377: 入居前さん]

大理石なので、汚れがしみこむ可能性があるのですね。フッ素コーティングがお勧めされており、　「マキシマム プラチナコート」　こんな商品を見つけました。　やっておこうなと考えています。