ブランシエラ浦和

[物件比較中さん]

日本初の長期優良住宅認定マンションだそうです。
なんとなく頑丈そうなイメージがあるのですが、
詳しい事は良くわかりません。

専門家の方などいれば、ご意見お願いします。

売主：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション・不二建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

所在地：埼玉県さいたま市浦和区前地3丁目142番3（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 徒歩9分
　　　東北本線 「浦和」駅 徒歩9分
　　　高崎線 「浦和」駅 徒歩9分

[51: 匿名さん]

まあ、共同住宅に資産つぎ込まないほうが　よいかと。

戸建てにしておけば　土地は残るのでわ内科医。

[52: 匿名さん]

資産価値なら戸建ですね。いざ手放そうとなったとき、ローン残高と売却価格の収支が赤字になってしまったら最悪な結末に…。将来的にヴィンテージマンションになることが有望なら、このマンションに資産価値を求めてもよいのかも。駅からは9分というのはかなり微妙な広告ですね。

[53: 匿名]

資産としての収支を語るなら戸建もマンションも同じでしょう。
そんなことより、戸建盲信者の方の意見なんて誰も求めてないっすよ。
ホントに旧浦和の方々は地べたが好きですね。
すき間にはめた３階建てとか、キレイになった元沼地でも良いって言うんだからねぇ。

[54: 匿名]

３３さん

浦和で物件を探しているので、お話に興味を持ちました。
駅から徒歩何分ですか？

[55: 匿名さん]

おばかな、共同住宅　購入者はどうなるか　楽しみだわい。

１５年後にはスラム化、管理組合破綻、売りたくても買い手つかず　etc

榊さんに聞いてみな・・

[56: 匿名さん]

木造アパート賃貸の奴がよく言うよ。
1億の共同住宅を買えるなら買ってみなwww

[57: 購入検討中さん]

榊を信じてる時点でおばかな奴決定でしょう。

[58: 匿名]

なんだか地べたの方から声が聞こえますが、こういう方が共住嫌いで良かったかも。
わざわざ書き込みにいらっしゃらなくて結構ですよ。

[59: 匿名]

僻んでる底辺の方なんですよ。可哀想に、苦労しているうちに人格まで歪んでしまったんです。

[60: 匿名さん]

マンション嫌いなら、買わなきゃいいだけ。戸建が好きなら、戸建を買えばいいだけ。
人をけなして、自分を持ち上げたいのだろうから、マンションへの憧れが卑屈に表現されているだけでしょう。

[61: 匿名さん]

あの…スレ読んで。
今時、高圧線の鉄塔の電磁波など気にするのは、ばかげているんでしょうか…?
ちょっと気になってしまって…。

[62: 匿名]

電磁波の人体に及ぼす影響はいまだに公にはなっていません。
また、鉄塔の下に住んでいるから短命だとか、病気がちだ、という話もあまり聞きません。
私の友人はペースメーカー入れてますが、本人も携帯電話を当たり前に使用しています。
加えて、蛍光灯だって電磁波を利用してますし、太陽光も電磁波そのものらしいですよ。
気になるならおやめになった方がよろしいかと…。
つまり、ここをご覧になっている方々では、あなたの健康に誰も責任持てないということです。

鉄塔なんて眺望の妨げにならなきゃ十分かな。

[63: 契約済みさん]

近所に住んでいるのですが、こちらの物件を検討して改めて鉄塔が近くにあることに気付いたぐらいです。
電線が視界に入ると言われている５～８階については、全く気にならないというと嘘になります。
しかし、電線のおかげで南側の敷地（どんぐり山児童遊園を含む）には高い建物が建たない、という安心感があるというプラス思考をしております。

[64: 匿名さん]

ホームページ、物件概要のその他

【給湯器月額リース料／2,205円】って普通はかかるものですか？

[65: 匿名さん]

＞＞No.63 by 契約済みさん

さいたま市は平成24年度中に『住居系地区』に『高さ制限』導入を検討しているようです。
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1249303098197/files/shiryou082...
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1249303098197/files/shiryou082...

当物件は、第一種住居地域ですよね？何か説明はありましたでしょうか？
高さ制限が何ｍになるかわかりませんが、中層から上は眺望、日照共に担保されそうですね。

[66: 匿名さん]

アメリカで、高圧送電線の通っているラインで
住民のガン発生率が高くなることを立証するデータがあると
何かの記事で読みました。訴訟にもなったそうです。
アメリカなので、鉄塔の規模等は違うかもしれませんが…。
影響はゼロではないと思います。

細かい事を気にされない方は大丈夫でしょうが、
細かい事を気にする方はやめたほうが良いと思います。

[67: 契約済みさん]

重要事項説明の中で、景観法に基づく景観計画およびさいたま市景観条例が平成22年３月に制定される予定との説明を受けました。

また、容積率に関し、北西側道路（日の出通り）の都市計画道路予定地部分を含めて計算していることから同じ建物は建てられない、との説明がありました。建替えを前提としていないマンションなので、全く問題視しておりません（都市計画道路の幅員は25ｍの予定）。


電線に関しては、図面を利用した建築制限ラインの説明を受けました（敷地にかかっているとのこと。Ｄタイプ側）。

[68: 匿名さん]

計画道路云々は大宮のウェリス、、と同じ感じですかね。
高圧線（嫌悪施設）をも含めると、長期優良住宅でもかなり強気な値段設定ですねぇ。

[69: 匿名]

営業さん曰く、高収入の方が多いってさ。

[70: 匿名]

ここは校区はどうなのですか？
街の雰囲気はどうなのでしょう。

[71: 契約済みさん]

校区内に住んでいます。
仲本小学校、原山中学校の学区ですが、レベルは一定水準かと思います（幼稚園は浦和みずほ、母の会など）。浦高を例にとると、原山中学から今年前期で９人合格されたそうです（後期は昨日発表であり未確認）。
一戸建て中心の街で、ここから駅までの間には分譲マンションがあまり建ちません。駅前のパルコまで静かな雰囲気を保っています。

[72: 匿名（７０番）]

７１番契約済さま
さっそくのご返答ありがとうございます。
校区、雰囲気もよいｲﾒｰｼﾞわきました。
各住戸広いめだから間取りもこまごました部屋なくいいですね。
契約済さま　きっとここは将来プレミアムなマンションになると思います。

[73: いつか買いたいさん]

71番の契約済さまが羨ましいです。
私は頭金が少なく、ローン額が大きくなるので、購入を諦めました。

この物件、駅から徒歩10分ほどとはいえ、環境は良いですし
周りに高層階の建物も立ちそうにないですし、将来性のある
造りのマンションなので、終の棲家にするには申し分ないと思います。

よく設備面を見られてユニクロマンションと言われるらしいですが
初期投資を低く抑えられるので全く問題無いですよね。
20年後、30年後のリフォーム時に設備を整えればいい訳で。

今は手が届きませんが、10年後くらいに中古で出たら
購入を検討したいです。
10年経っても高いかな？

ちなみにこの物件の価格を見て諦めた方々は、
プラウド東仲町に流れているようです。
ＭＲで何人もお見かけしました。。

[74: 匿名さん]

うーん？？？？

実際はユニクロ方式で初期投資を低く抑えられるのはデベ側ですよね！
購入者はその分、今時の標準設備はオプション設置となり割高になりますよね？

[75: いつか買いたいさん]

もちろん、「今時の標準設備」を整えたい方なら
オプション買いが必要になります。

一方マンションという箱が手に入りさえすれば、中の設備は二の次、
ローン額を下げることを優先する私のようなものには、必ずしも
「今時の標準設備」の設備を全て揃える必要はないのではと思っています。

こういう見方なら、デベもローン額を抑えたい購入者にも
初期投資を抑えられるというメリットがあると思います。
（ご指摘の通り、全てを一度に手に入れたいという方には割高なのかもしれません）

当然、こういう考え方を成り立たすためには、前提として
20年、30年後を想定出来る「長期優良物件」であることが必要で、
一般のマンションではそうはいかないです。

このマンションは正にそれなので、喉から手が出るくらい欲しかったんですよ～。

[76: 匿名さん]

お疲れ様。

[77: 匿名]

その言葉の前に｢営業の方｣が抜けてますよね。

[78: 匿名]

気を使っていることが伺われるので、まぁ良しとしましょうか。

そうは言っても、オプション抜きで見たって高い過ぎますアタクシには…。
オプション込みで心踊らされる購入者の心理も織り込み済みですよね、もちろん。
気付いたら簡単に１千万上乗せですよ。

[79: 物件比較中さん]

資金はあるのですが、長期優良住宅の市場評価も将来的にまだ不透明な中、日本では歴史の浅いコンクリート共同住宅に資金をつぎ込む積極的動機が持てず悩んでしまいます。パルコまでの通りは都市計画区域内だし、将来的には同様のマンションが林立する可能性がないわけではないですよね。特にＡタイプの価格がＤタイプと比較して低すぎるのが気になります。将来的に景観が損なわれる可能性もあるのかと。同じ資金力なら駅から徒歩圏内の40坪以上の土地に注文住宅を建てるべきか…。うーん。私は別に戸建信仰者でもないし、まして共同住宅否定派でもありませんが、建物そのものは魅力あるので二の足を踏んでいます。どなたか積極的に買われた方のご意見を是非お聞かせ願えれば。それと、デベロッパーから売主、管理とすべて長谷工関連ですが、安心と思いきやなんとなく不安になってしまうのは私だけかな…。

[80: 購入検討中さん]

オプションに１０００万超って、凄い感覚。
何でそんなに金使うんだろう・・・
間取りから全部やり直させるつもりなんだろうか？

それなら、数年住んで、リノベしたらいいような気がする。

普通は数百も使えば、大満足かと・・・

[81: 匿名さん]

オプション含めると1000万円上乗せか…。一括で買える方々ならいいけど、長期のローン組んで購入する方々は大変じゃないかな。今後金利も変わるだろうし固定資産税や都市計画税がローンに上乗せされてきたら、購入価格の1.5倍位の資金力がないと手が出ない。戸数も少なめだから入居者が少なくなったら残った入居者たちで共益費や修繕積立金を工面しなきゃならない。購入者は相当な経済力の方々なんだろうね。

[82: 匿名]

長期有料住宅の市場評価・・・20年、30年後には長期優良という
ブランドの付いたマンションも増えているでしょから、希少性は
なくなっているかもしれませんよ。

ただ、一戸建てで長期優良マンションと同等の性能、例えば
耐震強度2級なんてのは無理でしょうから、普通の戸建てに
なりますね。

ブランシエラで気になっているのは、長期優良で建物のメンテナンス性
が高い、配管交換も簡単とか宣伝しておきながら、修繕費がプラウド
東仲町よりも高いということ。長谷工さん、どうして？と聞きたい。
ちなみに25年目くらいの修繕費は18000円でした。

[83: 匿名さん]

素朴な疑問です。
この物件、購入して30-40年とすみ続けた場合ほとんどの方が年金生活になっているかもしれないと思うのですが、その後子供たちに資産として残せるだけの価値があるものでしょうか。戸建なら土地という形で残せるので、子供たちがまた新しく箱物を造ればいい。マンションの場合、いかに長期優良住宅であってもさすがに数十年も経てば維持費がかさみますよね。建物本体も老朽化するはずです。しかもこのマンション、都市計画上、将来的に同規模で建て替えはできない。子供に残せないなら売ればいいんですが、将来的に長期優良住宅としての希少価値が薄れた共同住宅に資産価値がどれほどあるのかと思ってしまいます。ならばいっそうのこと東口方面でリーズナブルに長期優良住宅認定以外のマンションを買ったほうがいいのか真剣に考え込んでしまいます。皆さんどうお考えでしょうか。

[84: 匿名]

No.83さん

200年マンションというのが売りですから、建物本体の老朽化は
修繕作業で補修出来るレベルのものなのでしょう。
維持費が上がっていくのは間違いありませんが、
子供に残せないと考えるのは悲観的過ぎるのでは？

ただ、200年住宅といっても30年、50年、100年後には
相当時代遅れなマンションになっていると思いますよ。
100年後に100年前に建てられた遺跡みたいなマンションには
子供たちは喜んで住んでくれないような。。。

先が読めないご時勢ですから、資本が無い場合はリスクを抑えられる
普通の割安のマンションを購入した方がいいと私は思います。

[85: 匿名さん]

No.84さん。

ありがとうございます。
資金はあるのですが、やはり200年マンションが売りと言っても親の世代一代で終わるマンションと考えたほうがよさそうですね。買うなら一代で終わらせるつもりで買ったほうがよさそうです。ならやはり長期優良に固執せず他のマンションを探すほうが懸命そうですね。

[86: 不動産検討者さん]

「長期優良住宅」は、理念において賛同できるものの、東口でなかったら、あるいは、売主が人気デベ（野村、財閥系、等）だったら、この物件は長期優良住宅にする必要がなかったのではないか、と思うことがあります。何か決定的な点を補うべく、付加価値をつけるため、長期優良住宅という道を選んだように感じずにはいられません。長期優良住宅という点だけで購入を決めるにはあまりにもその歴史は浅く、将来的な資産価値への影響は未知数ですよね。

もちろん、浦和前地が最近の人気エリアであることは承知しておりますので、その点では人気の理由もうなずけるのですが、希望エリアだという実感がないと、将来的には不安が残るかも知れませんね。

[87: 契約済みさん]

個人的な意見です。
マンションは一般に３５（～５０）年程度で建替えが検討され始めるといわれますので、老後に建替え費用が捻出できず、場合によっては売却・退去せざるを得なくなる＝住むところがなくなる、ということを心配しておりました。
ここの躯体は他のマンションと比べてしっかりしているようですので、自分たちにとって「終の棲家」になればと考えました。子どもの代に資産として残れば、それはそれでうれしいです。

[88: 申込予定さん]

この掲示板も見て、プラウドとも比較して、どっちにしようか相当悩みましたが、ブランシエラに申し込みました。現在駅近にするんでいるので、プラウドの駅近が良いと思いましたが、最終的には静かな住環境と（いろんな意見があるようですが）長期優良住宅ということをポイントとして判断しました。
長期優良住宅は、以下のようなメリットがあります。
・国から結構な額の補助金が出ているので、その分売値が下げられていてお得（それでも高いですが、モノがその分モノがいいはず）
・減税ローン減税の減税率が1.2％（最大600万円）と高くお得（通常は1.0％、最大500万円）
・固定資産税の減税措置適用期間が延長される（3年→5年）
・将来的な資産価値を考えた場合、建物相当分の減価償却（価値低下）も少ないはず。（土地相当分は減価償却しない）
・長期優良住宅として注目されているので、手抜き・欠陥工事はないはず（と思いたい）

なお、それに比して長期修繕計画の金額が大きいのが気になりましたので質問したところ、長期優良住宅ということを前提としていない計画にしているとのことでした。実際にはそんなに掛からない可能性も高いのではないかと予測しました。

[89: 匿名さん]

自分の場合、20-30年後を想定できる「長期優良物件」だからこそ、現実を考えてしまい手が出せなくなりました。

将来、若い世帯の少ない高齢者住宅のようになってしまうんじゃないかと…。連れ合いや自分が病気になったら、認知症になったら、20-30年後にここ売りに出してもペイするのかなと。そしてもし高齢者が一人また一人といなくなり入居者が少なくなってしまったら、20-30年先の老後に共益費や修繕積み立てが重くのしかかってこないかと。

あまり子供たち世代には期待できそうもないし…。

同じ資金力があるのだったら長期ローンで疲弊することなく20-30年のタームで考えられる通常マンションのほうが、私はまだ気が楽です。

[90: 購入検討中さん]

実際、長期優良マンションはこれから実績を積んでいくことになるでしょう。
評価は２０年後ぐらいに出るのではないでしょうか？
最初だから、リスクはあるけどメリットもある。

寿命の短い内装に金を掛けて消費してしまうのなら、安全性や
耐久性にお金を掛けた方がリスクは少ないように思います。
金銭的に評価されるかどうかは別ですが・・・

もちろん、無理して買う物ではないと思います。

[91: 匿名さん]

No.90さんに私も賛成です。

この物件は、資本金が少ないのに無理して買うべきではない。
逆に資本があるのであれば、買うべきだと思います。

環境、日照良好、アクセス良し。
これらの価値が落ちることはないですから。

[92: 匿名さん]

資産価値一辺倒ではなく実際に住むのですから内装は大切ですよ。お金をかけて美しく便利に暮らすのもとても価値があることです。

＞＞67さんの
重要事項説明の中で、景観法に基づく景観計画およびさいたま市景観条例が平成22年３月に制定される予定との説明を受けました。
また、容積率に関し、北西側道路（日の出通り）の都市計画道路予定地部分を含めて計算していることから同じ建物は建てられない、との説明がありました。

という方が価値という点では気になりますが。

[93: 物件比較中さん]

AタイプとDタイプにあれだけ価格差があるのは何故でしょう。将来的に駅までの通り沿いの環境が大きく変わる可能性があるように思えてなりません。環境（日照含めて）は絶えず変動的です。欧米のように城郭都市としての堅牢な石造り文化が基本にあるのなら、地域ぐるみで環境が大きく変わることなく絶えず若い世代からお年寄りまで同じ建物の中で循環します。それこそが共同住宅の良さのはずなのに…。残念ながら日本はいまだそのような習慣になじまない土地信仰文化です。浦和もしかり。都市計画を起点とした街づくりからスタートするのなら…、地域の都市計画の一つとして「ブランシエラ浦和」が組み込まれているのなら…、私は迷わず購入したでしょう。

購入してよかったかどうか本当にわかるのが数十年後というのは、高いだけに実に悩ましい物件ですね…。願わくば「ブランシエラ浦和」がそうした欧米型生活文化発祥の基点となりますように。

[94: 契約済みさん]

内装について一部誤解があるようですのでお伝えします。

無償で内装、キッチン天板および収納扉カラーやキッチンカウンター高さが選べます。
さらに、「第１章」で契約した人にはタイプ別に「Ｅ-ｌａｂｅｌ」ポイントがもらえます（90Ｐまたは80Ｐ。1Ｐ＝１万円）。
12パターン（1ＤＫ～4ＤＫ）から自分が選択した間取りによってこのポイントがある程度使われますが、残ったポイントで内装仕様を選べます。ポイントを超えた部分は売買代金に上乗せとなって住宅ローンに組み込まれるという仕組みです。
先週末にこの説明・相談会が開催されましたが、自分の場合23万上乗せの予定です（数百万ではありません）。選ぶのは楽しいですね。

[95: 匿名]

ＭＲのオプションキッチンが一式200万円、てホントですか？

[96: 契約済みさん]

＞＞93さんへ
確かにＡタイプとＤタイプには少し価格差があるようです。どちらも角部屋ですが、Ａタイプは道路側ということで比較的安くなっているのだと思われます。日の出通りは今後拡張される予定ですし。

＞＞94さんへ
私も今まさにE-labelの検討しています。選ぶのは楽しいですよね。見るといろいろ欲しくなってしまうので困っちゃいますが。

[97: 匿名さん]

私もAとDの価格差は気になったので営業さんに質問してみましたがどうも歯切れが悪い。同じ階で広さが10平米ほどしか変わらず数千万の開きですからね。いくら通り側といっても開けていれば音の跳ね返りも少ないはずだし…。そこんとこどうなんですか？長谷工さん。

[98: 匿名はん]

＞No.97さん

南東側にバルコニー、窓があるからじゃないですか？
朝に光が入ってくるこないは大きいと思います。

[99: 匿名さん]

向きが真南向きではなく南西に振れていませんか？
南東・南西面と南西面・西の差もあるのでは？？？

[100: 匿名さん]

Ｄタイプ：南東面＋南西面
Ａタイプ：南西面＋北西面

99さんの言う通り、この差でしょう。
南東+南西に面しているのは大きいですよ。やっぱり。