プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[461: 匿名さん]

>>460
天井240、スパン6mってワコーレ以下ですね。

[462: 匿名さん]

70m2～75m2の部屋が大半。
面積を抑えて、金額のグロスを抑えているのがよくわかる。

スパンは面積に応じてやや狭めかなという感じ。
天井が低いので、スパンの狭い部屋を買うと圧迫感あるかも。

変に60～70m2ちょっとの3LDKを買ってしまったら、リセールがきつそうだね。
ニーズないから。

面積とスパン

77.92m2>6200
77.38m2>6200
80.65m2>6400
75.95m2>6000
71.34m2>6250
71.67m2>6250
90.2m2>6500
82.12m2>6150
77.90m2>6150
76.80m2>6000
72.60m2>6000
70.65m2>6000
65.05m2>6000
75.21m2>6500
71.69m2>6150
75.46m2>6450
74.55m2>6450
88.01m2>7150

95.77m2>8900
104.47m2>7950
101.48m2>8900
105.10m2>7900

[463: マンション検討中さん]

いつも通勤で見て思うのですが、アサヒビール跡地の広大は更地にマンション計画は無いんでしょうかね？？あの面積なら相当な戸数を要したマンションが計画できるような気がするんですが。。。
流石にそうなれば、もう少し大きな部屋で価格を抑えたものが出てくるんじゃないかなぁーって期待してしまうのですけど。

[464: 匿名さん]

徒歩10分の物件でこの間取りと金額、これなら数年前の南側の大規模物件の「ジオ･ガーデンズ」の方がまだバランスが良かったような気がするが、大規模＆グリーンを謳ったアチラの物件も実際は大コケ。
「西北物件」という広告やイメージのみに捕らわれず10年後、20年後に一目置かれる物件になるかどうかをよく見極めることが大切なように思う。

[465: 匿名さん]

>>463
市役所に問い合わせれば、何が建つか教えてくれますよ。

[466: 匿名さん]

>>463
西宮市は病院にしたいようなニュースが以前ありましたが、計画は進んでなさそうです。。

跡地にマンションができれば、土地柄的にマンコミが荒れる物件になりそうですね。。。

[467: 匿名さん]

土地柄、土地柄と声高に騒がれる（荒らされる）人ってほとんど実際は検討されていない気がするね。
「土地柄」をどうのこうの言う前に先ずはその「人柄」を気にしたらどうなのか？って思います。
住みやすく、便利で快適な場所であれば完売するほどの需要戸数は必ず出てくるでしょうし。

あれだけ広くて駅へのアクセスも便利な場所ですので、住戸計画がゼロでは無いような気がします。開発が進めばかなり注目度の高いエリアになるでしょう。ただ完成まではまだ年月がかかるでしょうし、それまで待てるかどうかではないでしょうか？

[468: 匿名さん]

西宮市作成アサヒビール西宮工場跡地まちづくりガイドラインより

⑤施設立地の留意事項
１．住宅
対象地を含む津門小学校通学区域は、現在、「教育環境保全のため
の住宅開発抑制による指導要綱」に基づく「予測地区」に指定さ
れている。「受入困難地区」や「準受入困難地区」等には指定され
ていないものの、児童・生徒数が急増すれば学校施設が不足する
おそれがあるため、周辺地域の教育環境に影響を及ぼすような住
宅団地の建設は行なわないものとする。

マンションは無理では？

[469: 匿名]

パチンコ出来へんかな…。

[470: 匿名さん]

天井高が240とやたら低いのに、通常の直床スラブなのはなぜだろうと思ってたら、アンボンド工法じゃん。。。
長谷工お馴染みの低仕様。

ボイドスラブのように小梁はなくなるが、遮音性が落ちるという食わせ物。
今は長谷工ぐらいしか使ってない。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15627/

普通の直床より落ちるからスラブ厚は分厚くする必要があるのに、スラブ厚は20cm??
ボイドスライブなら25-30cmは最低とってるが。。

高さを稼ぐために無理やり詰め込んでるということかな。
天井が低くくて、床が薄くて、遮音性が低いものを使ってるって、そんな仕様に7000万。。

広さも東京都心レベルしかないね。関西郊外なら70後半が普通だが、転勤族向けかしら。。

[471: 購入経験者さん]

467のコメントは確実に売り手側だな。
購入者にとって、土地柄は非常に気にして当たり前。あるいは気にしなくても知識・情報として知っておくべきです。

どこに育っても育つ子は育ちますが、周りの環境に影響を少なからずうけるはず。

[472: 匿名さん]

>>471
環境なんかは気にするけど、土地柄なんかそんなに気にせんけどな。
地盤とかそんなことならまだしも、昔ここがなんとかやったから買うとか買わないとか、、、そんなに興味ないし、くだらん。

[473: 匿名さん]

人それぞれではあるが、
こんな高い買い物で、不動産という立地を買うにあたって、土地柄を気にしない人は考えられない。まずそれはない。

[474: 購入検討中さん]

ここも気にすべき土地柄にあたるんですか？

[475: 匿名]

>>474 購入検討中さん

ここじゃなく、駅南側が気にすべき土地柄。
地元の人は買わない。
だからここは少々高くても、駅北側物件だから注目してる人も多い。

[476: 匿名さん]

>>475 匿名さん
土地柄よりも生活に直接関係してくる大気や臭い、騒音、便利さ、治安などの方がよっぽど普通は気にするけど。
それでいて土地柄が良ければそれに越したことはない。勿論、縁起の悪い何かがあったとか、起こった場所とかなら考えるけどな。

[477: 購入検討中さん]

>>475 匿名さん
そうですか。
ありがとうございました。
だから強気な値段であり、注目されている物件でもあるのですね。

[478: 匿名さん]

土地柄そのものは、自分一人で永住したり賃貸に住むだけならいいが、
今後の資産価値と公立学校の良しあしにつながってくる。
残寝ながら、資産価値や学区は、みんながいいと思うものが、いいものになる、美人投票なわけで。
ここはアドレスは問題ないんだが、小中学校ともに学区は残念というのがもどかしいんだよな。


アサヒビールのところは難航してるみたいよ。
市が買い取った土地の活用用が決まってないから、民間がかってる他の土地の検討もできないと。
10年以内に住めたらいいなって感じじゃないかな。

http://sennich.hatenablog.com/entry/2015/12/10/204703

仮にマンションできたら、敷地がでかいので場所によるが、阪神国道が数分、ガーデンズなら10分ちょっと、西北まで15分、JR西宮まで10分ちょっとと、完璧ではないが西宮の中でもまずまずのところになるだろうとは思う。

[479: 購入経験者さん]

小学校区は問題ありませんよ。
中学からは私立が良いのでは。
特に女の子は。

[480: 匿名さん]

小学校はともかく、中学校も公立コースもいけるような環境はしておきたいとは思いますが、西宮はなかなか難しいですね。マンションが多くて利便性がよくて小中公立どちらもよいっていうのはなかなかない。
特に、中学は平木と深津を避けたいとなると限られる。


ここは
広田小、平木中
で、中学が悩ましい。


北東なら、
高木小、瓦木中
と小中どちらもいいが、西北徒歩10分以内のマンションはほぼない。
個人的には門戸から一駅なのでそれでいいと思うが。


甲東小、甲陵中
も人気だがマンションエリアじゃないし、不便。戸建永住向け。

北夙小、夙川小、苦楽園中
の苦楽園・夙川界隈は、小学校はいいが、苦楽園中が遠すぎて、みんな私立コースで抜け殻。


西北の南は小中ともに微妙で住宅環境も北側より落ちるから、ガーデンズ以外にいいところがない。

[481: 匿名さん]

瓦木中は今二つでしょ。

[482: 購入検討中さん]

平木は昔から凄かったけど、校区の中に問題のエリアは確かに今もある。段々希釈されている気もするけどね。あと10年経てば更に希釈されて懸念も小さくなると思います。

[483: 匿名さん]

西北界隈なんて所詮ここ10年で急に注目され出したエリアで昔は尼崎と変わらないような所だったんだから、直ぐには土地柄変わるわけないじゃないか。西北やJ尼なんて所詮、にわか人気なわけで、芦屋や岡本とは違うくね？
だったら、いちいた土地柄なんて気にせんと便利さ重視の物件探す方が賢い選択だろ。ここは駅から遠いぞ。

[484: マンション比較中さん]

便利さ重視で探したらプレミストに行き着いたんだけど。

[485: 匿名さん]

それで良いなら買えばいいじゃん。

[486: 匿名さん]

＞＞484
「便利さ重視」でココがヒットしたっていう貴殿の検索力に驚きです。
イメージ先行の西宮（西北）好きで便利だと思えるならココに飛びついて下さい（苦笑）

[487: 購入経験者さん]

イメージ先行？、って言うけど
実際に西北は便利だよ。
他に会社員や学生のいるファミリー層で
もっと生活しやすい便利な場所ってある？

[488: 匿名さん]

阪急沿線よりJR沿線の方が圧倒的に便利♪　

[489: 匿名さん]

西宮市内のJR沿線で便利な場所ってあるの？

[490: 匿名さん]

JRは、路線区が広いから、しょっちゅう
事故の影響を受けて頻繁に遅延や停止を起こす
んだよな〜。
イメージの良い駅もないのだけど。

[491: 匿名さん]

西北の中でも南側のマンション群なら便利、ただ駅から徒歩10分で歩車分離でストレートでない道を歩くのは決して便利では無い。
便利さで言えば関西はダントツで新快速停車駅。今はめぼしい物件が無いので快速停車駅でも良いかな！？？
阪急西宮北口は三ノ宮～梅田間の行き来でOKなら良いけど、そこから乗り継ぐのが距離があって不便。お洒落イメージの阪急沿線沿いだけど、それなら山手に住んでこそ。西北人気と騒がれているけど完全にガーデンズのイメージに乗せられている。

[492: 匿名さん]

＞＞490
だから「イメージ先行」って言われるんじゃないの？

[493: 匿名さん]

この物件を擁護するつもりはないので、一般論だけど、491さんの話とかって、完全に論理
破綻してしまっている。
この物件を論じたいのか、西北とJRのどこか
の駅を比較しているのか、それとも阪急沿線
の山手と比較したいのか、一貫性がないから
話がバラバラで説得性に欠けるよね。
とにかく西北を悪く言いたいのだろうな、
ってことは伝わるけどね。

[494: 購入検討中さん]

JR沿線も魅力的ですが、今、めぼしい物件がないですよね。ここはスーパーが近くに出来ればより便利な物件だと思います。

[495: 490]

>>492
イメージの良い駅がないと書いたのは、
JRのことです。(笑)

[496: 匿名さん]

西宮の本来の良さは苦楽園や甲陽園、夙川などの事で本来は西北周辺の界隈はイマイチなんだけど、西宮ガーデンズ開業以来、何故か西宮＝西北でお洒落でキレイみたいなイメージが持たれているだけ。実際に歩いてみたら邸宅街などはないし、煩いし空気汚いし、尼の延長上と変わらんよ。

[497: 購入経験者さん]

夙川、甲陽園、苦楽園もピンキリだからね〜。
邸宅を求めているわけじゃないのでしょ、
ここの検討者は？
昨今の西北はお洒落で充分綺麗になったと思うけど。
買い物便利だし、開業医も多いし、塾も便利。
阪神間に住んでいる人は、三宮・梅田間の移動で
十分なことも多いし。
逆にガーデンズ、ガーデンズって騒ぎ過ぎ
じゃないかな？
ガーデンズなくても西北は便利で住みやすい
のだけど、住んでない人には、分からない
のだろうね。

[498: 匿名さん]

今では坂ありの邸宅街は時代遅れのエリア。
駅までフラットで歩けて利便性の高いエリアが人気。

[499: 匿名さん]

西北を必死に擁護する気持ちはわかるけど、、、同じ西北でも特にこの物件って門戸にも近いくらいで駅中心からは距離があるよね？国道にも激近だし場所的に本当に住みやすいのか？？

そもそもガーデンズがなけりゃ、西北自体は今ほど価値は高まってないよ。
ガーデンズの前身の頃、知ってるだろ？今の西北人気はガーデンズがあってこそだと思うぞ。
俺も5年ほど西宮に住んでたけど、今の値段に合うほどの場所かと聞かれれば、「？？」って感じがする。

まぁ、要件とする塾とかが本当に優先事項なら西北にしたら良いんじゃない？
俺は長く住む家を数年しか通わせないだろう塾とかのために選ぶことは出来ないサラリーマンだから、、、。

[500: 購入経験者さん]

歳をとった時を考えると、駅周辺に飲食店や医者が多いのは、便利だと思いますが。
サラリーマンなら、本当に便利。特急停車駅で歩いて帰れるのは、終電間近なら、尚更実感。
芸文があって、芸術に親しみ、アクタの図書館を
愛用する私は、ここ以外考えられないくらい
ですね。
この物件が良いかどうかは購入検討者がよく考えれば良いことです。
まぁそれにしても高くなり過ぎたとは、
つくづく思いますが。

[501: マンション比較中さん]

484です。
我が家の条件である、通勤は電車・特急停車駅・終電の時間・事故の場合の2ウェイの交通手段・出張が多いので新幹線と空港へのアクセス・買い物・公共と医療施設・震災洪水・駅からの距離で検討すると、阪神間の新築で適当な物件がありません。
どなたか、他に良い新築物件があれば教えてください。
徒歩10分は私的には全く問題ありません。信号もなく、ほとんど車が通れない道ですし。

[502: 匿名さん]

そうそう、良い物件ですよ。 値段と仕様が伴ってないだけですから。

[503: 匿名さん]

そんなの納得上で買うんだからいいんですよ。
もうそのネタ飽きた。
美味しい店とか周辺情報知りたいです。
良い和食屋とかあればいいな。

[504: マンション比較中さん]

西北は新大阪に出るには阪急から御堂筋線に乗り換えが必要でしかも移動距離が長いし、地下鉄から新幹線への移動も意外に離れている点で残念だし、何と言っても大阪市内の他エリアへの移動が不便。
阪急は阪神地区では西宮と岡本の2択、JRなら尼崎、芦屋の2択。流石にこの超便利な駅となると物件は無いな。
徒歩駅前10分に妥協が出来るならココの物件を初めとして、今何カ所か新築販売がされている西北物件になる。
全ての条件は満たせないけど、個人的には今の塚口の大規模物件が価格と立地でお買い得感があると思うし、予算があって少し高級志向なら住吉駅前も良いと思っています。（駅前で高すぎたのか苦戦してるみたいだけど。）

[505: 購入経験者さん]

↑うーむ、リアルに住んでいる人間から言わせると不思議なコメントだよね〜。
西北が、大阪市内の移動大変？なのなら、岡本や西宮(これ夙川のつもり？？)は尚更遠いねよ？
空港バスで、関空も伊丹もすぐだし、御堂筋線って乗り換えすぐですよ。
もひとつ言えば、新大阪なら、JR西宮から歩けばすぐですね。
この物件のロケーションなら多分徒歩15分
位です。(笑)

[506: 匿名さん]

岡本や夙川に住めるなら普通はそちらに住みませんか？そもそもそのエリアの中でも良い場所に住んでいる人って大阪市内への移動も車使いが多そうなので、鉄道ってそれほど気にしてないんじゃないの？逆に西宮って普通のサラリーマンが頑張って手の出しやすいトコだから鉄道による交通便が重視されるんじゃないの？？まっ、私の周りの勝手なイメージだから一概には言えないけど、、、私的にはやっぱ、夙川以西に住みたいかなぁ。　それにしても西北も数年前に比べると本当に高くなってきましたね。

[507: 匿名さん]

わたしも今の西北の人気にはいささか懐疑的です。大阪に通勤する人が多いのでしょうけど、通勤便はキタエリアに限定されるかと。阪急神戸線は人気ですけど、使い勝手はＪＲに及ばないかと思いますよ。ここから西宮駅まで歩けない距離ではありませんが、現実的でないとも思います。

[508: 匿名さん]

504は阪急梅田や新大阪に行ったことがないのでは？
JR尼崎って通勤時間以外に何かいいところある？

[509: 匿名さん]

>>508 匿名さん
西宮市民は尼崎を意識し過ぎだよ(笑)
まっ、どっちもどっち。

[510: 匿名]

JR尼崎は大阪には5分で行けるし、本当に便利。
JR塚口は電車の本数が少ないので、便利と捉えていいのか疑問。
どちらも再開発で駅前綺麗になり、魅力はあります。しかし、JRの遅延、人身事故の多さで、サラリーマン的には困ることが多い。

この物件から新幹線に乗りたいなら、健康的にJRまで歩くかタクシー呼べばいいのでは？