プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[41: 37]

悩みの一番の問題はコスト、定住を考えて25坪超えを考えると総予算が・・・。
阪神間で6000万超えだと、戸建か西北・御影間の中古マンションが十分選択肢に入ってきます。
あと、ロの字型の棟中央の駐車施設がどうしても気になっています。
学校は各自のお考えで選んでください。
ちなみに下の子が市西に最近まで通っていましたが、進学校とは思えないほど体育会系も強い、のほほんとしてユッタリした学校でした。あのクラシカルな制服のイメージ通りです。

[42: 匿名さん]

阪神間で６０００万越え程度では、敷地３０坪も厳しい庭無し車庫のみ狭小住宅になるよ。
それなりの立地、物件になれば億越え必至。
予算が限られるならマンションで我慢すべき。
戸建てに拘るなら宝塚、三田ぐらいでないと。西宮芦屋東灘ではミニ住宅しか手に入らない。

[43: 匿名さん]

41番さんへ
駐車場はどのような点が気になるのでしょうか？東、西、南の3棟あって、真ん中が駐車場というプランはどの棟からも均等アクセスでよいと思いますが。
機械式(と思われる)という点ですか？

[44: 匿名さん]

ここもう値段出てるの？
それとも予想金額で話してるの？

[45: 37]

>>43
まだ資料を取り寄せていませんし、市役所で閲覧もしていないので、あくまでも推測なのですが、配置図を見る限り2-3階建ての駐車場ビルか機械式ではないかと思うのです。
条件は全く異なりますが、JR塚口駅前の大型物件のように住棟間の緑があれば、購入にかなり傾くのですが・・・。

[46: 匿名さん]

私もJR塚口の大型物件の方が魅力に感じてます。
ここは緑が少なそうだし環境にも魅力を感じません。

[47: 匿名さん]

>>46
住宅街としてのレベルならJR塚口よりこちらの方が上なのは多くの人が認める衆知の事実だけどね。
ただ野村さんは販売上手で緑が少し多目の公園程度なのに森と称し、
イラストイメージも実施にはマンションが有り見えない角度から描いたりちょっとやり過ぎいだったが、
一番酷いイラストは取る下げたみたいですね。
まあマンションに囲まれた緑地だしあまり期待が大きいと後でがっかりすると思いますよ。

[48: 匿名さん]

住環境としては、良いとは思いません。
171からひとつマンションを挟んでいるけと、音と空気は気になるかなと。今住んでいる場所も171から少し入っているけど、夜窓を開けているとTVの音に影響するくらい気になるし、ベランダの物干しなんかは結構黒くなります。
田舎者なのでそう感じるのかもしれませんが。
小さい子供がいる家庭だったら、中学の学区がちょっと…やし。
そんな場所で坪単価250と聞いて無いなと候補から外しました。

[49: 匿名さん]

>>48
環境としては普通だと思うけど、
それじゃ候補に上がってる場所はどの辺り？

[50: 匿名さん]

仁川です。

[51: 物件比較中さん]

西北って響きに物件探しをするものの、実は西宮市内でも特に西北周辺は大きな幹線道路、高速道路に四方八方囲まれ、どこの道路もかなりの交通量で空気が悪いのがマイナスなんですよね。
だからと言って北側にあがると不便だし、マンションに住むからには利便性の伴った駅前が良いんだけど、新築物件はありませんしね。塚口も検討したんですが、福知山線の不便さがネックです。
一層、宝塚の方が良いのかしら？と悩みます。

[52: 匿名さん]

あれもこれも求めて収拾がつかなくなるパターンですね

[53: 住まいに詳しい人]

不動産に満点物件はない。
が、あれこれ迷って結果買いそびれるのは、バブルの最終局面の今、悪い事ではないよ。
気に入った物件が無ければ買わなければよい。
その内に需給のバランスが変わって確実に価格が急落するのは必定。
その時はライバル（買い手）も少なく良い買い物が出来るよ。
焦るな。

[56: 匿名さん [男性 40代]]

>>48
坪単価250万は、どこからの情報でしょうか？
電話で聞くと、価格は全く未定と言っていました。

取得価格から考えると、高すぎると思います。

それなら、私も断念です。

[60: 37]

土地値が35億と公開されていますので、販売価格は坪215-240万、消費税を概算で5％程度とすると、税込で坪230-255万ぐらいかな。

[61: 匿名さん]

>>45
たぶん機械式だろうね。時間がかかるデメリットはあるけど使用料は安いと思う。通常ハイルーフと普通と分かれてて、普通は月1万円より下じゃないかな。(勝手な予想)
線路北側で171より南で10分以内はこの敷地規模はこれまでもこれからも無いんじゃないかな。(すいません北東はよくわかりませんが)
これが最大の売りと思う。
小規模に比べて管理費、駐車場は安いと思うし。

[62: 匿名さん]

北東側はマンション少ないよね。
ここ15年でほとんどない。
あっても門戸厄神の近くまでいってしまう。
最寄りで徒歩10分のウェリス。

北西側もここ15年で6軒のみ。

[63: 匿名さん]

>>53
対して詳しくないな。
普通のこと。

[64: 匿名さん]

>>56
他のモデルルームで知りました。
どこのモデルルームに行っても、近隣の建築中マンション、建築予定マンション等の地図が有りましたが、どこで見ても250だだったので、そうなのかなと。

[65: 37]

>>45
少し言葉足らずでした。
駐車場は機械式なのですが、150台となれば2-3階建てのビルのような上屋が付いてくると思うのです。

[66: 61]

>>65
屋根や壁があったら雨や直射日光が防げるから逆にうれしいけど、たぶん駐車場機械設備だけと思う。
確かに3階くらいまではマイナス面あるかもしれないけど、各棟、各住戸とも玄関側だから大きな要因ではないのでは。

[67: 物件比較中さん]

>>66
3500万円の物件ならそれでもいいでしょうね。

[69: ご近所さん [女性 30代]]

売りたい価格は決まっていますよ。

決まっていない訳ないでしょう。

営業トークでそう答えなさいってことでしょ。

高いってばれちゃうとお客さん逃げちゃいますもんね。

250万が高いというよりも買える人が買うんですよ！

[70: 匿名さん]

日本語でok

[71: ご近所の奥さま]

地元の方もけっこう買いそうです。城山や高座辺りは引越し希望が多いですからね。
問題は車の騒音だけ。

[72: 匿名さん]

両親の家が上ヶ原なんで、丸橋でも子供は特例で上ヶ原中行かせますね。小学校は広田は優秀です。社宅多いしお受験熱も高いです。
深津はマンションの勢い＆少人数でよくなってるようですが平木は本当にいい噂を聞きません。
中受か越境するならここは最適な場所です。
171もここはスピードを落とさざるをえない場所なので言うほどうるさくないですよ。
能登町の171一本裏に一人暮らししてましたが本当に環境よかったです。

[73: 匿名さん]

171は純粋に交通量は多いなとは思っていますが、スピードが出しにくくなっているということなのであれば
そんなにブンブンうるさいというほどではないのかな？と感じました。

学校に関してはその学校のカラーというものはあるにはありますが、
その年によって結構性格も変わってくるのではないか、と。
クラスの相性みたいなものがありますので。

[74: ご近所さん]

171の北側の丸橋町に住んでますが、夜窓を開けていると、個人的には音が気になります。救急車、パトカー、バイク、大型トラックの音あたりが。
このマンションは171に面するわけじゃないと思うのでわかりませんが。
音の感じ方も個人差があると思いますが。
だいぶ前からマンション建設予定となっていたので気になっていましたが、想定価格を聞いて無理だと諦めました。
予算範囲内であれば良い物件だと思います。

[75: 匿名さん]

この坪単価で長谷工ってきついですね。
間取りや躯体は田の字中心で期待できないでしょう。

コストカット重視でとこまでいきまかね。プラネ仁川みたいに駅近だけでおせばいいのに、高級ぶってカス仕上げだと死ぬと思います。こたらは大規模物件ですし、なおのこと。

吹き付け、アルミ格子、北側 通路側柱めり込み、玄関からリビング丸見え、低い天井、アルコーブなし、スロップシンクなし、ディスポーザーなし、直床、ペラボー仕切り、少ないエレベーター数、一階までゴミ持参、ヘタレ植栽、ミストサウナなしなど、どこまで当てはまるかな。

[76: 匿名さん]

>>75
御勤めご苦労様

[77: 匿名さん]

>>76
素人にわざわざご挨拶いただき恐縮です
御勤めご苦労様

[78: 匿名さん]

立地や建物にオンリー１的なアピールするものもなく、ただアドレスが「西宮」ってだけで購入検討するのは”住みたい街ランキング”とかの文言や阪急電鉄のイメージに踊らされている人達でしょう。
しかも、西宮のイメージは北口のごくごく小さな一角のエリアを想像している人が多いのだろうけど、近頃販売されるマンションはどこもそのエリアから外れたところ。何かアピールできるものがないと先刻も誰かが言ってるけどいずれ周りの中古マンションと同じ１物件になるだけ。

[79: 匿名さん]

JR尼崎なら駅前のごく一部だけって事になるだろうけど、
西宮北口はガーデンズだけではなく有名塾は勢揃いだし、
学校の選択肢も広く環境も一方向を除き悪くはなく選択肢も広い。
これらの裏付けもあったからこそ人気地区になった訳で
尼崎とは根本が違いますよ。

[80: 匿名さん]

学区とか塾を過剰にプラス要因としてあげる人がいるが、
子供を何年間学校に通わせるつもりかな？
他スレで校区だけが売りの物件には、学区さえ良ければ後はガマン出来ると言う人も。
バランス感覚が狂ってるとしか言いようがないね。

[81: 匿名さん]

＞79
西宮も尼崎も五十歩百歩。どちらも最近開発がかかってから人気の熱が少し騰っているだけで、本来は夙川～御影くらいこそが本当の人気地区だと思うよ。

[82: 匿名さん]

ガーデンズ近くに新築マンション計画があれば良いんでしょうが、それ以外なら一層、駅から離れて交通便（立地）に拘らず緑が豊富で環境が良い比較的敷地が広く区画されているエリアに戸建てに移る方が西宮住まいらしい気がします。
駅遠マンションとか狭小地戸建てで「西宮住まい」と言っても無理してる感ありまくりで恥ずかしい気がするのは私だけではないとおもうのですけど、どうでしょう？？

[83: 匿名さん]

>>82
人それぞれですね

[84: 匿名さん]

>>82
見栄っ張りでいつも他人の目がきになる人なら、
「西宮住まい」に変なプライドを盛込みたくなるのでしょうね。
大阪市内や尼崎とは違う西宮の良さが解らない人なら、
たとえ高価な戸建てを西宮に建てたとしても宝の持腐れですね。

[85: 匿名さん]

>>82
駅遠戸建は山の上で不便でハイコストです。
それなら昭和園や甲風園の中古が年に１，２戸売りに出るので、そちらの方がよいでしょうね。

[86: 匿名さん]

>>85
最近芦屋や西宮にこの手の書き込みを書き続けてる人が居ますが、土地勘がないのでしょうかねぇ。
駅から遠ければ価格も安くなるし山だけじゃなく平地でも駅から遠い所も有りますよ。

[87: 匿名さん]

>>86
じゃあ、>>82さんの言う「駅から離れて交通便（立地）に拘らず緑が豊富で環境が良い比較的敷地が広く区画されている」西宮ってどんな所ですか？
まさか船坂や名塩じゃないでしょうね。

[88: 検討中の奥さま]

たぶん公園に面した西向きの部屋が眺望も良くて一番なのでしょうね。

[89: 匿名さん]

>>87
女神山界隈や剣谷界隈なら余裕でその条件をクリアー出来るね。

[90: 匿名]

目神山でしょう？

[91: 匿名さん]

>>89
目神山の「広い」敷地に家を建てたら幾らかかかるかご存知なんでしょうか？

[92: 匿名さん]

夙川苦楽園口、甲陽園界隈は良いが、
目神山など山の上の戸建は…本当に不便やわ

[93: 匿名さん]

>>91
地価の安い目神山で、敷地の広くない戸建を建てる人が少なくないのが現実やけどね。
又、敷地１００坪と言ってもそのうち法地分が５０坪と云うのもあるし。
金が無いなら、利便性優先でマンションにした方がいいと思うが、
こればっかりは各個人の好みやからなあ。

[94: 匿名さん]

目神山のイメージって、海の見える家に住む子供のいない40代の高所得夫婦がチェーンを積んだBMWで山から駆け下りてくる、って感じかなぁ。
そんな夫婦が50代後半に引越しするのが、このマンションだろうね。

[95: 匿名さん]

あくまで87さんの条件に見合った地区をチョイスしただけ、
駅から離れていても自然が豊かで敷地は300㎡程度で家は150㎡、
敷地の条件と家のグレードにより価格は5000〜1億の範囲で建てれます。

[96: 匿名さん]

>>94
目神山をあえて選ぶ人なら50代で降りる人は少ないだろうね。
自然が好きでガーデニングが好きで移り住む人も多いのじゃないかな、もし降りるとしたら車の運転が辛くなった時期だろうね、まあ車も維持費を考えるとタクシー利用の方が安い可能性も有るから。
それと考え方は人それぞれで年を取ったから便利な場所に移り住む人もいれば、逆にリタイヤ後に緑豊かな場所に住み替える人も居る。
でも田舎は不便過ぎるが目神山なら大阪にも1時間程度で行けるし日々の生活も駅前揃うので田舎程は不便でも無し。

[97: 匿名さん]

自然の中での暮らしにも憧れますが、田舎暮らしに慣れていないとしたら、
けっきょくは利便性を重視して街暮らしを選んでしまいそうな気もします。
あくまでも自分の場合ですが。
ガーデニングが趣味なので庭のある暮らしもしたいですが、
マンションの住みやすそうな面も捨てがたいです。
こちらのマンションのバルコニーはどんな形態になるのでしょうか。
ガーデニングを楽しめるような広さと設備があれば良いのですが。
一階は庭付きになるのかどうかも気になるところです。

[98: 匿名さん]

ここ、171号線に近すぎるでしょ？少し入ったところと言っても道路沿い物件とほとんど変わらない。
おまけに交通量が半端ない。
「西宮北口」アドレスに住んでみたい人には良いのかもしれないけど、候補には入れるのは難しいかなぁ。

[99: 匿名さん]

西北アドレスは憧れもないし、
マイナスアドレスが多いエリア
人気アドレスは極僅かな住所だけです

[100: 匿名さん]

道路沿いと同じとはいいすぎでしょ。
ビルとマンション挟んでるし。
特にアーバンライフががっつり遮音壁にになってる。

駅近いくと電車の音がきこえるし、駅南は山幹や高速あるし、この程度が無理なら西北はどこも無理かも。まあ、歩いただけで、上層階は音が抜けるから違うのかも。

ランドプラン次第ですが、今の形なら北側の棟で南側の棟はさらに遮られることになるから、よりいいかもね

[101: 購入検討中さん]

現地に行って来ました。

音凄いですよ！

これを大丈夫っていう人は信じられません。

[102: 匿名さん]

ほな、西北はすべて無理やな

山幹、171、阪急神戸線、阪急今津線、JR、名神、どこいっても音が待ち受けてる

しゅーりょー

[103: 匿名さん]

>>100
171は東西じゃなくて斜めに通っているから北側のマンションが遮音になっているとは言い切れないと思いますよ。現在、171の北側少し入ったところに住んでますいますが、窓を開けているとテレビ見ていて気になるくらいです。特に夜は。音の感じ方は人それぞれなのでわかりませんが。

[104: 匿名]

ここって・・・

西北？？

[105: 住まいに詳しい人]

場所としては、完全に西北ですね。

[106: 住まいに詳しい人]

続投。
夜(夜中)は六甲おろしで、北からの風で
音が気になる人は、 気になるかもしれません。
もちろん、全く気にならない人もいます。
昼はほとんどの人が、気にならないでしょう。
眺望を取るなら、上層階。音が嫌なら下の階
が良いですよ。

[107: 匿名さん]

>>100
北側に棟が建つのですか？

[108: 匿名さん]

>>107
わからん。今の寮は東西に長いのが南北に並んでるというだけ。ここは東南西のコの字型になるかもね。

[109: 匿名さん]

>>107
建物はコの字型で、北側に高層は建ちません。価格の高いのはたぶん公園に面した西側です。マンション入口は西南角ですね。

[110: 匿名さん]

>>109
このじがたですか。
東南西に並ぶのですかね。

西向きが高くなるのは何故ですか？
北と西は171の影響がもろにありますよね。
あと、西側は公園に面する位置にないですよ。

[111: ご近所さん [男性]]

長谷工のローコスト企画マンションらしいです。

何を削るか検討中みたい。

[112: 匿名さん]

>>110
公園は西側です。
南棟ですが、すぐ南側の公営住宅が３階建て、少し離れた社宅が４階建てなので、5～7階以外はプライバシーに難があります。付近の高い建物から周辺を見ればどちら向きがよいかがわかります。
171の騒音は、購入検討される方が現地で判断してください。夜間も忘れずに。たぶん気にされない方がけっこう多いと思います。

[114: 物件比較中さん]

長谷工マンションってだけで選択肢から外すわ。。。

[115: 匿名さん]

長谷工以前に尼は論外、子供がかわいそうだからありえない。

[116: 匿名さん]

>>115
今時、そんな見解してるようじゃ、甘い。
昨今の塚口やJ尼の大規模な再開発での勢いは正直、凄いわ。

[117: 匿名さん]

まぁ好みでしょ
尼崎も、長谷工も嫌だわ

[118: 匿名さん]

>>112
よくご存知で。配置図公開されているんですか？
おっしゃる通り西側公園だと西と南は同じくらいの単価かも。ただし、ご指摘の通り南の5階以上は眺望が開け一気に単価アップですね。
安いのは戸建に面している東の2階まででしょうか。

[119: 匿名さん]

>>116
この件で突っ込んでも差は歴然なので恥かくだけです。

尼崎は不人気だから、
大規模再開発されても市内からの転入者が多を占め、
市外からの流入は少なく人口減少が止まらない。

西宮は人気だから、
現在は大規模開発が無くても市街からの転入者が多く
人口も順調に増え続けてる。

[120: 匿名]

昔ここに建っていた寮の一番１７１寄り側に住んでいましたが、騒音はほとんど気になりませんでしたよ。
騒音に文句を言っている住民もいませんでしたし、たまに１７１を通る暴走族の音がうるさいくらいです。
高さや工法の違いなどの影響もあるかもしれませんが、ご参考まで。

[121: 購入検討中さん [男性 30代]]

長谷工のマンションは、
パンフレットでは分からないところがコストダウンされていてびっくりするよな！
※正確には分かりにくいように描かれているかな。

廊下側の壁？が団地みたいなシルバー格子が標準になっている。　
あれは、雨の日びしょびしょになるし、何よりふらっと落ちそうで、高層階買った人は
出来上がってから怖さにおののくんやろう。

[122: 匿名さん]

>120
>昔ここに建っていた寮の一番１７１寄り側に住んでいましたが、騒音はほとんど気になりませんでしたよ。
>騒音に文句を言っている住民もいませんでしたし、たまに１７１を通る暴走族の音がうるさいくらいです。

そうなんですね。
騒音がないのであれば、安心しました。
深夜の暴走族も昔ほどは居ないでしょうし大丈夫かなと思いました。

[123: 匿名さん]

深夜の暴走族はどこにでも現れますから、これを気にし出すとマンション購入は難しいと思います。
毎日集合する場所でなければ、そこまで気にしなくても良いのでは？

ゲストルームがあるのはいいなと思いました。

[124: [男性 40代]]

140世帯でゲストルームとか共用設備そろえておかないとただの団地でしょ。

[125: 匿名さん]

暴走族ってまだいるんですか？私は久しく見ていませんが。

[126: 匿名さん]

>>125

１、２台で爆音をまき散らしながら走っている輩は西北の駅周辺でも深夜見かけるよ。

[127: マンコミュファンさん]

１７１号線にほぼ面した場所で静けさを求めるのは少し矛盾してるんとちゃう？
ここは「西宮」を冠した地域名重視の人だけに受けが良いトコと違う。このところ西北周辺って街の人気にあやかってこういった具合の物件ばかりだよな。

[128: 匿名]

ここ門戸ちゃうの？西北？

[129: 匿名]

○○○○門戸やったらあかんの？

[130: 匿名さん]

ここは共用施設にゲストルームがあるんですか？
駅から少し距離があるので友人が泊まりに来た際は気軽に利用してもらえていいかもしれません。
ゲストルームの他に、何か特筆すべき設備がありますか？
個人的な希望としてはカフェ、スタディルーム、カーシェアなどもあるといいと思います。

[131: 匿名]

>>130
そんなん作ったら維持費ばっかりかかる。無理無理。

[132: 匿名さん]

西北住まいを検討する輩に多いんだよな。過度な共用施設を希望するくせに、管理費や維持費が高いとか言ってる庶民。
金無いくせに見栄だけは一人前。芦屋に住めなくてなんとか必死に西宮で踏ん張ろうとする。
この立地エリアをわざわざ選ぶ人ってそんな感じかな！？

[133: 匿名]

>>132
金はないよ。あたりまえやん。芦屋ごっこ物件を買うよりましやろ。

[134: 匿名]

無駄な施設は要らん。

[135: 匿名さん]

カフェは企業が関わってくるので管理組合に大きく影響がありそうですが、スタディルームやカーシェアリングはさほど維持費がかからないように思います。
カーシェアリングも、契約すれば管理はおまかせで管理組合への負担はありませんし初期費用もほとんどかからなかった筈。

[136: 物件比較中さん]

苦楽園口から夙川を渡ったところで工事が始まっていますね。丸橋町の半分程度の戸数ですが、どちらが良いでしょうね？

[137: 匿名]

知らんがな。

[138: 匿名さん]

駅までの距離より、その街を選ぶという人もいるんだろうが、駅までの距離は物件価格や資産価値に直結する一面として大きなウエイトを占める。 現に「西北」エリアってだけで放って置いても売れるのは過去の話になりつつある。

[139: 匿名]

>>138
それって当たり前の話やんか。

[140: 匿名さん]

ここは敷地が広いのかな？
提供公園が688平米だそうですが、提供公園とはマンション住民だけでなく
周辺の地域住人も利用できる公園でしたっけ？
セキュリティや騒音の面で影響を受けなければいいなと思います。