プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[349: 匿名さん]

悪条件が目立つコチラの物件でも「最寄り駅、西北！」（苦笑）を冠につけてこの規模を売ろうとするのだから、デベもある意味凄いよな。周辺は切り売りされてかおよそ邸宅街とはかけ離れた戸建てが所狭しと建っているだけでそれが余計にこの地の価値を貶めている気がする。

[350: 匿名さん]

>>348

高木とひとくくりにしているが、高木も高木東、高木西に分かれているし、
高木東でも、中津浜線に面したあたりは、距離的に丸橋町とさほど変わらないし
住環境としてはそれほど良いとは言えないと思う。

高木校区で5～6分程度と言えば、甲風園、北口町、長田町、高木西あたりだけど
大規模な土地は残っていないし、せいぜい北口町あたりで賃貸駐車場潰して
アパートを建設しているくらい。

[351: 購入検討中さん]

あの北口町の土地、坪200オーバーで売ってたけど、アパートで元が取れるんだろうか？

[352: 購入経験者さん]

この場所でほんとに＠260なんですか？
＠220ぐらいだと想像してましたが、確かめられた方いらっしゃらないのでしょうか？

ファミリー向けのマンションと理解し、懸念点は学校
1．広田小？　（違ったらごめんなさい）　小学校一年生から学級崩壊があると聞いてます。
２．平木中　JR西宮北側地域は昔から開発が難しいエリアにつき、十分理解して検討ください。

[353: 匿名さん]

>>352
@250やね。東側低層なら@230くらいで一番安いよ。
まあこの金額出せる家庭なら中学は基本私立でしょう。広田小そんなに悪いの？街の雰囲気は悪く見えないけど。
子供が阪神エリアの中学に行ってるから検討しているけど、このエリア高いわ。
大阪府民のままでしょう(泣)

[354: 匿名さん]

小・中学校ってそんなに大した問題じゃないと思うよ。どうせ塾通いだろうし。広田程度の話なら、現時点で高木も付属も同じ状態だよ。

[355: 匿名さん]

≫＠220ぐらいだと想像してましたが、確かめられた方いらっしゃらないのでしょうか？

何を根拠に220？
そんな値段で西宮市内で新築買おうとしたら山の上か海のそばしかないよ。

[356: 匿名さん]

最近の相場は異常に高騰しているから仕方ないかもしれないけど、通常の感覚だと352さんの書いている坪220でも高いと思うよ。
西宮でも少し前までは坪180程度のマンションもありましたけどね。
今からマンション買おうとしている人は大変ですね、金利が低いのが唯一の救いかな。

[357: 匿名さん]

「金利が低いのが唯一の救い」とはデベが泣いて喜ぶセリフだな。
金利が低いので、本来買えないレベルの人間まで買いに走った結果が
ここ数年の法外価格なのを理解すべきやね。

低い金利で割高物件を買うより、普通の金利で妥当価格物件を買う方が賢いよ。
その方が買い手も少なく、物件の選択肢も多いだろう。
つまり、バブル時の買い物は賢明ではない云う事。

時期を選べないなら別だが、慌てる事はないで。

[358: 匿名さん]

250でどこまで売れるか、楽しみだね。

まあ、西北は普通のリーマンの街で、特に格も感じさせないから、見栄に金を投下する層にはウケが悪い。

かといって、合理的な人たちには資産性や学区で選ぶには良いとは言えない物件なので、買い物と通勤と塾といった利便性以外の魅力は乏しい。

お値段もリーマンには7000万の壁があるといわれてるけど、それなりの高さの角部屋なら7000いくでしょ。

そこまでしてファミリーマンションを買うリーマンどれだけいるかなあ。無理して出したところで何を得るんだろうか。

まあ他に選択肢があるかというとないけど。

[359: 匿名さん]

>>358
資産性は悪くないんじゃない。
関西でここ5年くらいで価格上昇率トップクラス(1番かも)では。今の価格からという意味ならわからんでもないけど。
あと学区は他の人も書いてるけど、この価格買える家庭は中学からは基本私立だから関係ないよ。小学校は公立も多いとは思うけど駅前は関西随一の塾銀座。

[360: 352です。]

ほんとに＠250ぐらいなんですね。
びっくり。。。。
75m2 がちょうど@220で5000万円の計算です。感覚的なもので根拠はないです。
気が付けば西宮のマンションも凄いことになってきましたね。

ファミリー層対象の6000⁻7000万円のマンションを自力で購入できるほどのサラリーマンが関西にどれだけいるんだろうか。。

頭金1500－2000万いれても、4000－5000万円のローン　感覚的に35年ローンで12－13万円の月々返済、管理費修繕積立金等を考えると、手取りで50万円以上ないとほんとに家だけ購入の人になってしまいそう。駅前に大きなガーデンズでの買い物もしんどいかな。

[361: 匿名さん]

7000万位までなら何とか出せる家庭は多いでしょうからココは多分すぐ売れると思いますが、これ以上高くなるとなかなか厳しいかもしれないですね。
今後まだまだ上がるんですかね？？

[362: 匿名さん]

東京では6000-7000万円は珍しくない。購入層はサラリーマンが多い。じゃあどうやってローンが払えるかといえば、住宅手当があるから。別な言い方をすれば、そのレベルの勤務先でない人には縁のない物件。
阪神間で、会社の家賃補助で広めの賃貸物件に住んでいる連中や、共稼ぎで節税したい連中が、この物件を狙ってるよ。
塾や阪急の学童保育の送り迎えの時間ロスが無いのがメリットだそうだ。

[363: 匿名さん]

>>362
ここは東京ではない。
共稼ぎで節税と言っても、肝心の物件のキャピタルロスが甚大で結果大損こくよ。
塾に何年通わせるつもりなんやろ？

[364: 匿名さん]

>>363
東京と比べると安いってことでしょ。
向こうで買えない人（転勤族）たちがここなら買えるって考えるのは結構ありますよ。
キャピテルロスが甚大？とかはただの予想ですよね。何か根拠あってのことでしょうか。

[365: 匿名さん]

キャピタルロス甚大になるんですか？
今７０００万で購入しても１０年後に７５００万で売れる可能性もゼロではないですよね。
買値より高く販売している中古物件も現在たくさんありますし。
詳しくないので理由を教えて頂けると参考になります。

[366: 匿名さん]

資産性については大幅に下りはしないが普通だと思う。とにかく売値が高いのが原因。10年後に7500万で売るのは難しいのでは。

1.公示価格を見ても西北の地価は高騰しているが、ここはその比率を遥かに上回る相当の高値で土地を獲得してて原価が高い。自社の寮の跡地なでもない。

2.加えて、不動産バブルといってもインフレではなくコストプッシュで仕方なく高騰しているだけ。すでに新築も中古物件はだぶついてる。いつかわからないが、震災とオリンピックが落ち着けばコストは下がると、リーゾナブルな物件は出てくるはず。

3.所詮徒歩10分の国道近くのマンション。しかも再開発中のマンション乱立駅。もっといい条件の競合マンションは今後出てくるはず。

4.私は東京育ちたが、80m2@260で6300万円は感覚的に関西では高い。もっといい条件なら7000越えかな。戸建を選択したくなる。

大手メーカーでダブルインカム、30歳で世帯収入は1600万あるが、ここより住環境、校区、駅距離、地格も高いマンションを4年前に95m2@210で6000万で買った。私立も公立も問題ない。10年後に5-7%ダウンで売れたらいいなと思ってる。同僚はもっと安いマンションか、7000万台の戸建を建てている。

そんな地域で、10年後にこの程度のマンションが坪300近くで売れたり、そんな新築が続くとは思えない。

[367: 匿名さん]

>>362
住宅手当があるからドヤッ、って何？
世間知らず丸出しだなww

費用の大半が充当される借上社宅ならまだわかるが、住宅手当のはした金で住宅費用がうまるわけないだろ。

リーマンなら手当のおかげで東京と大阪でも住んでる住宅レベルが同じになるってこと？ならないだろ。意味不明。

[368: 匿名さん]

>>362

＞ここより住環境、校区、駅距離、地格も高いマンション

そういうマンションは今の状況なら買値より上がっているのでしょうね、羨ましい限りです。
ほんと5年位前にマンション買えば良かった、今の価格で買うのあほらしすぎ。

[369: 匿名さん]

↑まちがった。
362じゃなくて366さんへのレスです。

[370: 匿名さん]

>大手メーカーでダブルインカム、30歳で世帯収入は1600万あるが、ここより住環境、校区、駅距離、地格も高いマンションを4年前に95m2@210で6000万で買った。私立も公立も問題ない。10年後に5-7%ダウンで売れたらいいなと思ってる。同僚はもっと安いマンションか、7000万台の戸建を建てている。

うそ臭い設定で思わずわらった。

[371: 匿名さん]

>>370
え？なんでウソつく必要あるの？
住宅手当ドヤをバカにされた零細不動産業者の人？

[372: 匿名さん]

>>368
今はリーマン直前より高い上に、仕様が残念なものも多いですよね。

ただ、わたしの住んでいるところは西北並みの再開発は考えられない場所なので、値下がりもしにくい代わりに、大きなアップサイド見込めないです。

その点西北は夢がありますね。

ただ、関西のリーマン層にはすでに上限に近いのではと感じます。関西の資産持ちや世帯収入が2000を軽く超える層は西北10分の大規模マンションにわざわざ住まないと思いますし、転勤組の数も限りあるでしょう。

個人的には、ここを買うなら中途半端な部屋でなく、上層階の角部屋などにすべきだと思います。大規模でなければこれから徒歩5分圏内でまだまだ立つと思いますし。

[373: 匿名さん]

>>370
平均的な阪神間のスペックやん。
嘘じゃないと思うよ。

[374: 匿名さん]

夫婦で800✖️2で1600とかならうそじゃないかも。30歳1人で1600だとうそくさいけど。ってかメーカーなら無理でしょう。
リーマンなら商社か金融ならありえなくもないかな。

[375: 匿名さん]

30歳で1600万が平均なわけあるかいな。

関西なら、金融、電機、製薬、重工、製鋼などの上位、p&gのような外資メーカーぐらいしか高級なとこないがな。首都圏と違って戦コンやIBだの総合商社だのないんで、上もたかが知れてる。

夫婦で800×2か、最大手のトップクラス夫1100+嫁500ぐらいやろ。十分十分。シングルでは無理やな。

成り上り系は西北は選ばんからやろし。

ここはそんな限られたリーマンでもきついんだよ。10年後に7500越えとか、おめでたいねえ。

[376: 匿名さん]

ダブルインカムで夫婦それぞれ1000万円程貯金、親から贈与税免除分1200万+100万それぞれもらえば、自己資金4600万円。
真面目に働いて貯金して。阪神間に住みたい、通勤に便利な西宮北口住みたいリーマンが、買うのが多いんじゃないかな。
そうか、老後の贈与税対策。

[377: 匿名さん]

頭金に1000万円も入れるなら利回り10％の投資すればローンの大半が返せますよ。 10%程度は探せばありますからね。

[378: 匿名さん]

ここ検討してる人はお金持ってる人が多そうで、セレブが集う高級マンションになりそうですね。
街の雰囲気も変わりそうで楽しみです。

[379: 352です。]

30年前からこのあたりを良く知り、最近関東から関西企業に転職してきた私としては、びっくりたまげました。

関西にお金持ちがたくさんいて、お金をまわしてくれることは私のような外野からの閲覧者には有難いことです。

[381: 匿名さん]

20-30戸程度のマンションなら、今後ここよりも良質な物件が出てくる可能性はあるね。でも100戸となると無理だろうね。

[382: 匿名さん]

大規模にすることによるランニングコストの低下より、駅近物件の資産のさがりにくさの方が遥かにインパクト大きいからね。

仮に管理費が5000円違ったとしても、10年間で60万で、誤差レベルでしかない。それなら何百万も高値で売れる駅近を買うべきでしょう。

ちよっの前の徒歩5分のルネグランとかよかったかもね。今は中古で75が6000万でネットに出てるが、さすがに高すぎる。

あと、駅から離れたら住環境がよくなるのならまだいいんだけど、西北は国道、高速、阪急、JRが密集してるから必ずしもそうならないのが難しいところだね。ここは阪急から離れたものの171に近くなってるわけで。

買い物もガーデンズは駅の対角線で実質20分あるから、ご近所さんという距離でもないんだよなあ。

なんともいえない物件だね。
駅前にタワーができたら即買いするんだが。

[383: 匿名さん]

366の　大手メーカーでダブルインカム、30歳で世帯収入は1600万　には笑ってしまった。
そんな連中がまっ昼間にここに棲みついているんだもの。

[384: 匿名さん]

無い物を買いたいと言い、それが出現したとしてもなんやかんやと理由を付けて
買わん奴は山といるわな。

[385: 匿名さん]

買うべきでないものを買い時と煽り、買うべきものが出現したとしてもなんやかんやと理由がをつけてdisる業者に山とおるわな。

今は買ったらよほどの物件でないかぎり買ったらアカンのよ。

実態を伴わないマンションバブルと西北バブルの掛け算で危険な物件としかいいようがない。

[386: 匿名さん]

>>383
それだからこそ30歳共働きなのに1600万しか無いとも言えるね。
普通に大学卒業して普通に仕事してたらもっと上いく人も山ほどいるしね。

[387: 匿名さん]

>>386
不動産販社のコミッション営業にしかつけない低学歴は無知やのお。

このご時世にマンション売るなら、ここを買うようなまともな仕事についてる高学歴の実態を学ばなあかんわ。

そのためにはまずはわしらのケツでもなめるところからやな。頼むで。

[388: 購入経験者さん]

関西の某上場企業勤務、40歳　一馬力年収1500万円　貯金4000万円、家庭持ちのスペックです。
確かに7000万円は高値の物件ですが、買えない事はないです。

でも、ここまで出すなら、もっと駅近くか駅接続マンションのほうがいいかも

[389: 匿名さん]

なんか妙なコメントが多くなってきたけど、総論としては、
いくらなんでも高過ぎだろう
でもお金持ってる人意外にいるから欲しい人は買うだろうってことか
モデルルームは結構賑わっていたよ
1期もうすぐだけど当然半分以上は売り出すだろうから、どのくらい売れるか。

[390: 匿名さん]

ここがアベノミクスの弊害による法外価格の最終事例になるやろね。
しかし十年後には２０％のロスになってるだろう。
まあ、理論的にはデベの利益分が剥落すだけの事やけど。
その時安く買わせてもらいますわ、出来れば大規模修繕後が最高だが。

収益用としては新築物件では、とてもではないが採算が合わないのが現状。
収益還元法で検討して採算が合わんと云う事は賃貸有利と云う事なので
庶民諸君は無理して買う事はない思うがな。

[391: 匿名さん]

ジオクラウンズとの違いはなんだろうね？
規模以外は大きな差はない気がするんだが。
あちらは80m2の部屋ですら売れてないんだよな。

駅距離 同じ
価格 こちらの方が少し高い
騒音 同じぐらい？ジオは阪急と高速あり
学校 深津と平木でどちらも微妙
買い物 どちらも充実
雰囲気 こちらの方が明るい感じ

[392: 352です。]

ジオとの違いは、昔からのイメージです。
そちらは、工場と隣接という印象をもちます

[393: 匿名さん]

>>392
うーん、山手幹線から2国まで南下するとありますけど、この近辺に工場はみあたらないような。

丸橋より住宅街としての空気感は落ちますが、ガーデンズに近いですし、そこまで差がつくものなのかなと。

[394: 匿名さん]

>>390
最近発言が過激になってきてますねえ。法外価格の最終事例ときましたかww

価格高騰の原因は主に原価高騰と西北の地価高騰であって、アベノミクスが主要因だとはおもいませんねえ。

売却価格も6000万が10年後に7500万になるとは思いませんが、4800万になるとも思えませんねえ。

仮になったとしてもここが投資物件として適切とは思えませんねえ。ここが最終ってことも絶対ないでしょうねえ。

投資家として三流さんなんでしょうねえ。

割高だけどかなり売れるし、得はしないけど西北の今後の価値向上を踏まえると大きな損はしないという物件、要は普通ということですわ。

[395: 390]

＞＞394
その”原価の高騰”の主要因がアベノミクスによる波及効果と云う事を理解しょう。
経済とは連関するものですわ。
バブル時の普通の買い物と云う事は”高値掴み”と云う事でしょうな。

[396: 匿名さん]

>>394
建築原価は主に東北復興とオリンピック整備とアベノミクスによる建築増により人件費と資材が高騰、地価の高騰はアベノミクスで高騰、西北だけじゃなく優良地区は全国的規模で高騰しています。

[397: 匿名さん]

394さんの言ってることは的を得ていると思うよ。
390さんは投資うんぬん言ってる時点でずれている。ここは実需ですから。でも資産性は実需でも当然気にする。
だから395さん言う通り高値掴みと言われても仕方ない価格にはなってしまっていることも事実。
でもここは売れてしまうのも事実。高いとわかっていても西北徒歩圏でこの規模感は無いし出てこないから。クラウンズとの比較が出てたけど立地じゃないよ。
ここ欲しい人は規模感。単なる戸数じゃなくて敷地の広さから生まれる余裕感。これはそんなに珍しいことじゃないんだけどこの辺に無いんだよ。この価値観はわかる人にしかかわらないと思うけど。

[398: 匿名さん]

>>395
アベノミクスの波及効果って、何が、何に影響を与え、原価の何に波及したわけ？バブルって、意味わかってる？経済の連関って、何？

原価の高騰理由はどこにでもかかれてるが、、、震災とオリンピックの特殊な需要増加による人件費と資材費の高騰が最大の要因。20年で過去最高になり、数年前からも30%あがっている。あらゆるところで言及されてて、議論するまでもない。

なお、アベノミクスが関係あるとすると円安による輸入資材の高騰があるが、一方原油を中心とした資源価格は大幅に低下しているのである程度相殺されている。地価の高騰も一部あるが主要因ではない。

もしかしてオリンピックがアベノミクスとこじつけるほどあなたもアホじゃないだろう。ちゃんと勉強しなさい。