プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[2315: マンション検討中さん]

主観さんの評価は？
主観さんの知識は？


共用施設 ○西北で大規模大規模
駅距離 ×10分 論外
環境　△国道近すぎ、囲まれすき
利便性 ×買物施設遠い
デザイン ×ほぼ吹き付け。色汚い
ランドプラン ×中庭駐車場えぐい
壁湿壁18cm ○普通
アンボンド20cm × 遮音性悪い長谷工仕様
間取り ×ザ田の字の長谷工仕様
アルコープ ×最低限の長谷工仕様
梁や柱　× めり込みまくりの長谷工仕様
天井　×240cm最低の長谷工仕様
スパン　×6m前半しかないナロー長谷工仕様
広さ　×70平米ちょいの東京仕様
カーテンレール ×カバーなしの長谷工仕様
風呂排水ボタン ×プラスチック
風呂照明 ×ダウンライトではない 長谷工仕様
キッチン△デュポンモデスト
バス　◯キレイサーモフロア
トイレ △収納一体型。手洗いカウンターやタンクレスなし。
窓 △ローイーなし

[2316: マンション検討中さん]

買えない？
買わないの間違いでは？

[2317: マンコミュファンさん]

>>2315 マンション検討中さん
出たっっっーーーー！？

[2318: マンコミュファンさん]

>>2316 マンション検討中さん
私のもう一つの選択肢
「買わない」

[2319: マンション検討中さん]

>>2310 匿名さん

イカリより貴殿のマンションの知識は？

[2320: マンション検討中さん]

>>2318 マンコミュファンさん

芦屋や夙川や岡本や住吉が買えない層が
西北程度の長谷工程度に飛びついてるのでは？

[2321: マンション検討中さん]

>>2317 マンコミュファンさん

出ているのはここの柱と梁では？

[2322: マンコミュファンさん]

>>2321 マンション検討中さん
座布団サービス、山田くーん

[2323: マンション検討中さん]

買わないから値引きしてるのでは？

[2324: 評判気になるさん]

>>2315 マンション検討中さん

飽きた！ご苦労様、以上。

[2325: マンション掲示板さん]

>>2315 マンション検討中さん
アルコープじゃなくてアルコーブね。 教えといてあげるよ、物知りさん。

[2326: 初心者]

>>2315 マンション検討中さん

勉強になるので続けください。

[2327: マンション検討中さん]

くわけとけや

鍵 △手ブラキーなし
廊下 △メーターモジュールではない
洗面所 △観音扉
下駄箱 ×クローゼットなし、寝室めり込み

[2328: マンション検討中さん]

デベ ×マンション素人大和

関西騰落率16位。平均以下。大手準大手には全敗。投資屋エステム、プレサンス、オリックスより下。エスリードとほぼ同じ。高値で人気のないものを売り切る営業力があるということだな。すごいなー。

[2329: 匿名さん]

>>2328
あらら資料を途中で切っちゃうのね、その先を見せると都合悪いのかな？
まあそれだけでも平均築年数の浅いデベの値下がり率が低いが、それって当たり前の現象やん。

[2330: 匿名]

>>2329 匿名さん

社員さん、ちゃんと計算してから書き込めよ〜

騰落率を築年数で割った年間騰落率で出しても、ダイワはトップにすら入らないんだけど。資産価値のないデベは確定だよね。(笑)

そんなことより、ご近所の築浅が数千万お安いことの方がリアルな未来の下落値だよね。(笑)

https://smp.suumo.jp/chukomansion/hyogo/sc_204/pj_88373858/

https://smp.suumo.jp/chukomansion/hyogo/sc_204/pj_88536597/

[2331: マンコミュファンさん]

>>2327 マンション検討中さん
くわけとけや　　とは？

[2332: マンション検討中]

>>2329 匿名さん

いやいや、スクショかははみだしただけやで。

全体を見せると御社にもっと不都合な事実になってしまうけど、ええんかな？

関西は16/22位

関東版もあってな。20/30位

https://s.sumai-surfin.com/contents/20161025

悲惨な結果やな。

今度はどんな言い訳が来るん？また人格攻撃や買えないんだろってのは禁止で頼むわ。

[2333: マンション検討中さん]

>>2330 匿名さん
どちらも5、6年後、15年後の参考になりますね〜。
ありがとうございます!

ちなみにアーバンの方は真南に出来たプレミストから部屋が丸見えになって更に値が下がったとかは考えられますか？

[2338: 匿名]

まとめておくね。

デベ騰落率×
関西は16/22位
関東は20/30位

物件資産価値×
西北の北西側は築5年から10年で見ると、徒歩9分のジオ花鳥園が@180ぐらい、徒歩5分以内なルネとアーバンライフが@220ぐらい。西北の中古市場が今と同じ水準なら、ジオの中古価格例から見ると5年後にジオと同じぐらい、つまり45%落ちる

共用施設 ○西北で大規模大規模
駅距離 ×10分 論外
環境　△国道近すぎ、囲まれすき
利便性 ×買物施設遠い
デザイン ×ほぼ吹き付け。色汚い
ランドプラン ×中庭駐車場えぐい
壁湿壁18cm ○普通
アンボンド20cm × 遮音性悪い長谷工仕様
間取り ×ザ田の字の長谷工仕様
アルコープ ×最低限の長谷工仕様
梁や柱　× めり込みまくりの長谷工仕様
天井　×240cm最低の長谷工仕様
スパン　×6m前半しかないナロー長谷工仕様
広さ　×70平米ちょいの東京仕様
カーテンレール ×カバーなしの長谷工仕様
風呂排水ボタン ×プラスチック
風呂照明 ×ダウンライトではない 長谷工仕様
キッチン△デュポンモデスト
バス　◯キレイサーモフロア
トイレ △収納一体型。手洗いカウンターやタンクレスなし。
窓 △ローイーなし
鍵 △手ブラキーなし
廊下 △メーターモジュールではない
洗面所 △観音扉
下駄箱 ×クローゼットなし、寝室めり込み

[2339: 匿名]

>>2333 マンション検討中さん

元々社宅あったからどうかな。
プレミスト民から丸見えのえぐさはある。
ここの防音壁として存在していると言ってもいい。

[2347: マンコミュファンさん]

[No.2334～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、前向きな情報交換を阻害する情報のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2348: マンション検討中さん]

>>2333 マンション検討中さん

北のアーバンはほぼ同じではないかな。眺望は以前とさほど変わらないのと、高値新築が出来てむしろ中古市場を引き上げてるから。

あと、アーバンライフはすぐ北と駅五分の両方にあるね。駅近の方は築8年で@220ぐらいかな。駅に近く道路や線路も近くなく良い物件でしょう。南がビルだけど。

ジオもあわせて考えると、やはりここは5-10年で今の市場環境なら@180-200ぐらいになるというのが妥当な計算だろうね。

西北は阪急がやたら供給を続けてるし、生産緑地がかなり多いのが固有のさらなるリスク要因かなと思います。

[2349: 匿名さん]

追加しておくね。

西北は供給過剰にさらに拍車が掛かるが、尼崎今後工場の閉鎖に伴う供給によりますます発展し、将来はより大阪に近い尼崎が西宮人気を上回る日もそう遠くはないと断言する。

西宮の生産緑地×供給過剰
尼崎の工場跡地◯需要拡大

[2350: マンション掲示板さん]

>>2349 匿名さん

匿名で断言されてもね。
住所と名前も書いといてよ。

[2351: マンション検討中さん]

>>2349 匿名さん

尼との比較はしておらず、西北は尼と価格が相関しているわけでもないので、勝手に追加しなくていいですよ。

まあ、マクロで見れば、西北でも学区、公立の学力、地歴問題でファミリーニーズに障害があるのに、尼はさらに問題の程度が厳しく、この上げ潮で人口も減少、地価も下がっており、マンションは破格の野村以外は全く売れてないのでダウンサイドリスクは西宮より遥かに高いでしょうね。人口も西宮は40年にトントンの一方、尼は25%の劇的な減少も見込まれています。

[2352: 匿名]

>>2349 匿名さん
尼人気が西北を上回るのは別に構わないんだけど、
このマンション検討者はそもそも尼を候補に入れていない方が大半だと思いますよ。
ちなみに自分が検討する場合も尼は候補に入れません。

[2353: 匿名さん]

2349
需要があるから供給されるのが順番。
供給されたからと言って需要を喚起される程
尼に人気はないよ。
尼がそれなりの価格になってるのは人気地区暴騰
による玉突き現象によるもの。
熱気が冷めたら一番に下落する。
jr塚口なんかは競合して値下げ合戦になるよ。

[2354: 匿名さん]

->>2351
障害？またデマ飛ばしてるけどこのマンションが校区の平小は私立中学への入学率は西宮市内では並の上、阪神間の平均値でなら上位の進学率。
また徒歩圏塾数も関西屈指の数であり教育熱心な家庭も多くこんな環境も西北人気の一員とされてる。

[2355: 匿名さん]

平中の評判が悪いから平小の私学中進学率が
高いのではないの？

[2356: 匿名さん]

>>2351
破格?あそこは駅前でも完工8ヶ月でやっと完売したのに破格じゃないだろうw
あなたの中では破格だったのだろうけど賃貸も塩付けだし焦りでここで暴れてるのか？

[2357: マンション検討中さん]

>>2352 匿名さん

その通りでしょう

[2358: マンション検討中さん]

>>2353 匿名さん

的確ですね。

塚口野村は安くて物件としてよいからそれなりに売れてるだけ。

だから、塚口三菱と東急は玉突きで坪250越えとなり全く売れていない。三菱は業者に転売してようやく終わったという有様。

業者の期待ほどこの都心回帰の流れに乗れてないんだよね。他に選択肢はあるし、関西の魔境だから。

[2359: マンション検討中さん]

>>2354 匿名さん

ここ平小じゃなくて広田だろ。

なんで私立中の進学率が教育環境よ良さの指標になるんだよ。西北は底辺の平木中と深津中にぶつかるから中間層以上はみんな私立に逃げてるんだよ。神戸や大阪と違うわけ。

教育熱心な人にとっては塾や交通が便利な一方、公立が西宮はレベルが低く、西北は底辺が転がってるのが悩みなの。

そのへんわからないとマンション売れないよ？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[2360: マンション検討中さん]

>>2356 匿名さん

プレミスト民いつも尼と戦ってるよなwここよりも塚口三菱東急よりも2500万安いのだから十分お値打ちだろ。

なんでもかんでも尼の安物と争うとここの人が可哀想だよ？勘弁してあげて。。

[2361: 匿名]

>>2354 匿名さん
ここの校区は小学校は広田小学校ですよ〜。
小学校はとても良いけど中学校がって人が多いのが現状だったはず。
中学校はイマイチらしいけど、昔に比べたら大分マシになってきたって。
平木中学区のお住まいだった「ヤ」の付くお仕事に従事されていた宅のご子息らが減って言った為とも聴いた。
中学校は私立でって入居者も多いと聞く。

[2363: マンション掲示板さん]

総合選抜や平木深津の残念さが私立中文化を生み、
やたらと塾が増え、
意識高い家族が増え、
外から西北まで通う人も増え、
ミドルからアッパーまでの私立文化が高まってきたから、
平木深津の存在は重要なんだな。

地元中行くなら塾もいらない。
アッパー高じゃないなら普通の塾でいい。
交通の利便性も子供には関係ない。

私立小学校は自営のアホ子供も多いから教育にベストとは限らない。

[2364: 匿名さん]

ここは平木以上に人気の広田小学校で中学も人気の学文中学だし、
同じく西北のもう一つの学区である瓦木中学は西宮で一番人気。

東灘も芦屋も西宮も阪急沿線はどこも公立学区が良く私学進学率も高いのが共通の特徴。
もうこの件に関してはどんな尼工作しようと格差がありすぎだから覆せないですよ。

http://www.gaccom.jp/schools-23329/district.html
http://www.iezo.net/tiikinavi/hyogo/nishinomiya_ninki.html