プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[2268: 匿名さん]

>>2263 eマンションさん
詳しいね、もっといろいろ教えてくれ
アホ、カスワード抜きでね

[2270: 外野]

よくよみましょうね。パンパンローンさんは自己破産リスクあるってことですよ。

2203：マンコミュファンさん[2017-09-03 13:23:53]
盛り上がってますね。

西北の北西側は築5年から10年で見ると、徒歩9分のジオ花鳥園が@180ぐらい、徒歩5分以内なルネとアーバンライフが@220ぐらいのようです。

こんな駅から遠くて厳しそうな仕様で@260で買ったらどかなり大変かと。

西北の中古市場が今と同じ水準なら、ジオの中古価格例から見ると5年後にジオと同じぐらい、つまり45%落ちると考えるのが論理的ですね。

西北人気が落ちることはないですが、中古市場は新築の高騰に引きずられている面が大きく、中古市場はもう限界がきているので、もっと悪くなるリスクもあります。

[2271: 匿名さん]

どこかの思惑での集計されているランキングでは西北人気は暫くさがらないやろな。 ただ上昇自体も既に落ち着き始めてるし、西北が騒がれるのもここ数年で後は徐々に下降線やろ。いつまでも人気エリアとして騒がれていると適当な建設地がなくなった時には販売関係者も困るんやし、早いとこそれまでにどこか次の新しい人気エリアを生みだし新たな需要を喚起するんが仕事。そうでなくても既に西北はそこそこの規模で駅に比較的近い立地の物件は中古しかなくなってきていて新築検討者が将来のリスクを見据えて駅近の質のいい中古に流れる始末。
兎に角、今まで無計画に売りまくって供給過多のエリアは今後、世帯数減少ともなると駅から遠い物件はイザという時に賃貸に出すのも売りに出すのも厳しい環境が待っているんだわ。それを承知でご検討どうぞ。

[2272: 匿名さん]

>>2269 外野さん
長谷工以外でどこがいいの？

[2273: 匿名さん]

>>2269 外野さん
あと、長谷工だとどう酷いのか
具体例もよろしく

[2274: マンション検討中さん]

>>2260
なるほど、
ローイーはやっぱり付いてるのが良いですね。
解りやすいご説明有難うございます。
しかしここで妨害工作を繰り返してる人って無職？
なんかそんな気がします。

[2275: 匿名さん]

>>2272>>2273
本気で知る気があるのなら、クソ荒らしの多いここで聞くよりもネットでしょ。

[2276: マンコミュファンさん]

>>2275 匿名さん
荒らしも良い荒らしとクソ荒らしがいて
良い荒らしはちゃんと説明できるはずと信じているのです

[2277: 匿名さん]

>>2276
ここの過去スレ見れば判るが、
クソ荒らしの多いここで聞いても混乱するだけ、
ネットで検索する方が情報も多く集まりますね。

[2278: 匿名さん]

>>2276
良い荒らしなんて存在しない、荒らしを目的とする時点で説明出来ても情報は偏る。

因みに長谷工の良い所は長年ローコスト仕様を手掛けてきたノウハウは尊重されるべき。
悪い所は高級物件のノウハウが少なく、個人的に最も気になるのは高級な演出が苦手でダサくなる傾向がある。

[2279: マンション検討中さん]

ローコスト長谷工なのに、デザインは竹田なのに、この高値でこの仕様にしかならないとはね〜

長谷工様でも竹田様でもどうにもならない大和の高値土地掴みということ。それにのっかる皆さん。why〜？

デザイン　△入ったらほぼ吹き付け。色汚い。
ランドプラン △ 詰め込みまくり。中庭えぐい。
直床20cm　△普通 以下。二重ではない。
壁湿壁18cm 　○ 普通。
アンボンドスラブ　× 遮音性悪い長谷工仕様
間取り △ ザ田の字の長谷工仕様
梁や柱　× めり込みまくりの長谷工仕様
天井　×240cm最低の長谷工仕様
スパン　×6m前半しかないナロー長谷工仕様
広さ　×70平米ちょい。ファミリーに売りづらい。

これがいいと思う人、具体的な反論は？
知らないからないでんでしょ〜

[2285: 通りがかりさん]

[No.2280～本レスまで、前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2286: 匿名さん]

でも、ポテンシャルの高い西北なら売れるんだろ？？爆

[2287: 検討板ユーザーさん]

騒音はもとより皆さん171号線の排ガスとかって気にならないのでしょうか？私はそれが一番気になりました。この周辺で物件探しする場合はそもそもタブーな話題なのですかね？

[2288: マンション検討中さん]

せやな

[2289: 匿名さん]

>>2287
排ガス気になるなら郊外物件へどうぞ。

道路地図を広げて見てご覧よ！

西北の周辺は交通量の多い主要幹線道路が縦横無尽に走ってるから。

それでもそんなの気にならない！大気の悪さなんて喫煙しまくるよりマシなんだし！って人向け。

何よりも大阪からのアクセスが程よい西北・・・。

でも、駅から遠かったりしたらその意味ないねんけどね。

[2290: マンション検討中さん]

駅から遠くても大通りにぶつかるのが西北の難しさ。
駅に近いと電車がうるさいというね。

171は山手幹線より煩いよ。

[2291: 通りがかりさん]

以前、検討して現物を見せて貰いましたが、価格の割に室内のスペックの低さには驚きました。
特に、この価格帯にして、各部屋のカーテンレールは、むき出しで賃貸そのもの。
他の設備も価格に見合ってない。
それだけで、あり得ないと思いました。1000万安かったら我慢しましたが。

[2292: マンション検討中さん]

追加

カーテンレール カバーなし×
風呂排水ボタン プラスチック ×
風呂照明 ダウンライトではない ×

[2293: 匿名さん]

安くしてる噂 耳にしたんですが！、、、

[2294: マンコミュファンさん]

>>2293 匿名さん
どのくらい値引きしてるか具体的に聴かれましたか？

[2296: マンション検討中さん]

[NO.2295と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2297: マンション検討中さん]

>>2294 マンコミュファンさん

700万＋諸費用引きを指値で買いに行こうぜ

[2298: 匿名]

>>2297 マンション検討中さん
2294です。情報ありがとうございます！
10%超の値引きって可能なんですか？諸費用まで追加となるとお得感はありますね〜。

[2299: マンション検討中さん]

>>2298 匿名さん

10パーセントはわからないけど、諸費用値引きは物件の売買価格にはいらないから要望しやすいよ。大和は9末が半期決算かな？3%はいけるでしょ。タイミング狙ってぶっこもう！

[2300: 匿名さん]

値引きなんてデマでしょ？まさかこれだけ西北の物件をアゲておいてそんなオチはサスガにないでしょう？

[2301: 匿名さん]

>>2300
今日も下げ活動ご苦労様

[2302: 匿名さん]

＞＞2301
辛いな。値引きの話が本当なら・・・。

[2303: マンコミュファンさん]

>>2300 匿名さん
あるんやないの、値下げ
エアコンサービス以上のキャッシュ的なの

[2304: 匿名さん]

今、このエリアの物件って正直、どこもイマイチ。唯一ここは大規模なのが他とは異なるんだけど、ソレを大々的に推すことしか出来ないのは逆に痛い。
「西北に住んでるのー」みたいなレベルの低い会話がお好きな奥様がババ掴みにも気づかぬままご購入って感じがお似合いかもしれん。

[2305: 匿名さん]

西北なんて駅前物件でなければどれも興味なし。
メディアに踊らされ過ぎ。賢い消費者はその点に気付いてる！

[2306: マンコミュファンさん]

＞＞2304
その通り。何故ここまでちやほやされるのかわからん場所やね。昔からこの地を知っている人ならそう思う。
「ジオ」も阪急のお膝元のここでアチコチで小規模なやつをやってるけど、「ジオ」ブランドでさえ苦戦してるもんな。同じハウスメーカーでもグランドメゾンならまだしもダイワのプレミストで、この場所でこの価格、それでいてその仕様なら厳しい。西宮北口の人気も本当に好まれるのは駅周辺のごくごく限定された場所だけってのを理解しないと買った後に後悔するだろうな。

[2307: マンション検討中さん]

既に住まわれている住人の方々は日々のスーパーはどこ使っているのでしょうか？？
門戸側のikari？？ここを高いだの言ってる人には普段使いには難しいと思うんだけど。だからと言って南側のCoop？？

[2308: マンション検討中さん]

>>2307 マンション検討中さん

高い、ってのはグロスじゃなくて値段相応じゃないってことなんよ。わかる？

イカリにいってイオンで買えるものを割高で買ったり、ぼったくり品をプレミアムだと思っちゃうような君にはわからんだろうがね。笑

ワゴンRフルオプにしたら300万近く行くけど、車体は軽自動車だからね。ここ、ダレクサスじゃなくてダイハツワゴなのよ？わかる？笑

[2309: 匿名さん]

>>2308　
ワゴンRなんて車を持ち出されてもようわからんわ。おたくは軽にはめっぽう詳しいんか知らないんけどさ。

そんなおたくはikariスーパーでそもそも買い物せんでしょ？中華のお総菜とか頻繁に買うこともなかろうに。今晩でも食べてみたら？そこそこ美味しいで　笑。

１，２度ikariスーパーに行った事がある程度で偉そうに言わない、言わない。付け焼き刃で物事を語ると失笑もんだよ。

あと、その強がったヤンキーフェイクの話口調、そろそろ止めた方が良いと思うよ。いい年こいてまともに会話出来てないとそれも失笑されるよ。

まぁ、そもそも一連の発言してる内容も例えもようわからんものばかっしやし、「わかる？」って聞かれてもなぁー・・・わからんわ！

[2310: 匿名さん]

>>2308
2309です。追記しますね。
ikari で買い物する人は例え同じ牛乳がイオンで安かろうがikariをメインで使っているならわざわざイオンまで行って牛乳だけアッチでむこうで買おう！なんてそんな時間の無駄な事はしませんよ。ン十円高かろうがikari1箇所で買い物を済ませますよ。たかが日常の食料品ごときでプレミアムどうのだなんて、割高に思うのは君みたいにココを到底買えない人だけですって。無理をしてikariを語りなさんな。

[2311: 通りがかりさん]

＞＞2308
>>高い、ってのはグロスじゃなくて値段相応じゃないってことなんよ。

値段相応かどうかなんか各々購入者の主観によって異なるんじゃね？
お前がここを価格相応でなく高いと判断する人もいりゃ、安いって判断する人もいる。
大体、ここの販売価格がそれ相応の建物だったとしてお前自身、買えるのか？買えなくて嫉んでるのか、大幅な値引きでもしてもらいたいのか？

[2312: 匿名]

>>2310 小魚さん

釣られやすすぎじゃないのかな

[2313: 匿名]

>>2311 営業さん

主観が全てらならなんでもいい
市営住宅こそ至高ってのも主観

お前は何し来てるの、社員ちゃん

[2314: マンコミュファンさん]

>>2310 匿名さん
なんか知らんけど、
イカリうんぬんはもういいわ、ありがと
あ、追記いらんからね

[2315: マンション検討中さん]

主観さんの評価は？
主観さんの知識は？


共用施設 ○西北で大規模大規模
駅距離 ×10分 論外
環境　△国道近すぎ、囲まれすき
利便性 ×買物施設遠い
デザイン ×ほぼ吹き付け。色汚い
ランドプラン ×中庭駐車場えぐい
壁湿壁18cm ○普通
アンボンド20cm × 遮音性悪い長谷工仕様
間取り ×ザ田の字の長谷工仕様
アルコープ ×最低限の長谷工仕様
梁や柱　× めり込みまくりの長谷工仕様
天井　×240cm最低の長谷工仕様
スパン　×6m前半しかないナロー長谷工仕様
広さ　×70平米ちょいの東京仕様
カーテンレール ×カバーなしの長谷工仕様
風呂排水ボタン ×プラスチック
風呂照明 ×ダウンライトではない 長谷工仕様
キッチン△デュポンモデスト
バス　◯キレイサーモフロア
トイレ △収納一体型。手洗いカウンターやタンクレスなし。
窓 △ローイーなし

[2316: マンション検討中さん]

買えない？
買わないの間違いでは？

[2317: マンコミュファンさん]

>>2315 マンション検討中さん
出たっっっーーーー！？

[2318: マンコミュファンさん]

>>2316 マンション検討中さん
私のもう一つの選択肢
「買わない」

[2319: マンション検討中さん]

>>2310 匿名さん

イカリより貴殿のマンションの知識は？

[2320: マンション検討中さん]

>>2318 マンコミュファンさん

芦屋や夙川や岡本や住吉が買えない層が
西北程度の長谷工程度に飛びついてるのでは？

[2321: マンション検討中さん]

>>2317 マンコミュファンさん

出ているのはここの柱と梁では？

[2322: マンコミュファンさん]

>>2321 マンション検討中さん
座布団サービス、山田くーん

[2323: マンション検討中さん]

買わないから値引きしてるのでは？

[2324: 評判気になるさん]

>>2315 マンション検討中さん

飽きた！ご苦労様、以上。

[2325: マンション掲示板さん]

>>2315 マンション検討中さん
アルコープじゃなくてアルコーブね。 教えといてあげるよ、物知りさん。

[2326: 初心者]

>>2315 マンション検討中さん

勉強になるので続けください。

[2327: マンション検討中さん]

くわけとけや

鍵 △手ブラキーなし
廊下 △メーターモジュールではない
洗面所 △観音扉
下駄箱 ×クローゼットなし、寝室めり込み

[2328: マンション検討中さん]

デベ ×マンション素人大和

関西騰落率16位。平均以下。大手準大手には全敗。投資屋エステム、プレサンス、オリックスより下。エスリードとほぼ同じ。高値で人気のないものを売り切る営業力があるということだな。すごいなー。

[2329: 匿名さん]

>>2328
あらら資料を途中で切っちゃうのね、その先を見せると都合悪いのかな？
まあそれだけでも平均築年数の浅いデベの値下がり率が低いが、それって当たり前の現象やん。

[2330: 匿名]

>>2329 匿名さん

社員さん、ちゃんと計算してから書き込めよ〜

騰落率を築年数で割った年間騰落率で出しても、ダイワはトップにすら入らないんだけど。資産価値のないデベは確定だよね。(笑)

そんなことより、ご近所の築浅が数千万お安いことの方がリアルな未来の下落値だよね。(笑)

https://smp.suumo.jp/chukomansion/hyogo/sc_204/pj_88373858/

https://smp.suumo.jp/chukomansion/hyogo/sc_204/pj_88536597/

[2331: マンコミュファンさん]

>>2327 マンション検討中さん
くわけとけや　　とは？

[2332: マンション検討中]

>>2329 匿名さん

いやいや、スクショかははみだしただけやで。

全体を見せると御社にもっと不都合な事実になってしまうけど、ええんかな？

関西は16/22位

関東版もあってな。20/30位

https://s.sumai-surfin.com/contents/20161025

悲惨な結果やな。

今度はどんな言い訳が来るん？また人格攻撃や買えないんだろってのは禁止で頼むわ。

[2333: マンション検討中さん]

>>2330 匿名さん
どちらも5、6年後、15年後の参考になりますね〜。
ありがとうございます!

ちなみにアーバンの方は真南に出来たプレミストから部屋が丸見えになって更に値が下がったとかは考えられますか？

[2338: 匿名]

まとめておくね。

デベ騰落率×
関西は16/22位
関東は20/30位

物件資産価値×
西北の北西側は築5年から10年で見ると、徒歩9分のジオ花鳥園が@180ぐらい、徒歩5分以内なルネとアーバンライフが@220ぐらい。西北の中古市場が今と同じ水準なら、ジオの中古価格例から見ると5年後にジオと同じぐらい、つまり45%落ちる

共用施設 ○西北で大規模大規模
駅距離 ×10分 論外
環境　△国道近すぎ、囲まれすき
利便性 ×買物施設遠い
デザイン ×ほぼ吹き付け。色汚い
ランドプラン ×中庭駐車場えぐい
壁湿壁18cm ○普通
アンボンド20cm × 遮音性悪い長谷工仕様
間取り ×ザ田の字の長谷工仕様
アルコープ ×最低限の長谷工仕様
梁や柱　× めり込みまくりの長谷工仕様
天井　×240cm最低の長谷工仕様
スパン　×6m前半しかないナロー長谷工仕様
広さ　×70平米ちょいの東京仕様
カーテンレール ×カバーなしの長谷工仕様
風呂排水ボタン ×プラスチック
風呂照明 ×ダウンライトではない 長谷工仕様
キッチン△デュポンモデスト
バス　◯キレイサーモフロア
トイレ △収納一体型。手洗いカウンターやタンクレスなし。
窓 △ローイーなし
鍵 △手ブラキーなし
廊下 △メーターモジュールではない
洗面所 △観音扉
下駄箱 ×クローゼットなし、寝室めり込み

[2339: 匿名]

>>2333 マンション検討中さん

元々社宅あったからどうかな。
プレミスト民から丸見えのえぐさはある。
ここの防音壁として存在していると言ってもいい。

[2347: マンコミュファンさん]

[No.2334～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、前向きな情報交換を阻害する情報のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2348: マンション検討中さん]

>>2333 マンション検討中さん

北のアーバンはほぼ同じではないかな。眺望は以前とさほど変わらないのと、高値新築が出来てむしろ中古市場を引き上げてるから。

あと、アーバンライフはすぐ北と駅五分の両方にあるね。駅近の方は築8年で@220ぐらいかな。駅に近く道路や線路も近くなく良い物件でしょう。南がビルだけど。

ジオもあわせて考えると、やはりここは5-10年で今の市場環境なら@180-200ぐらいになるというのが妥当な計算だろうね。

西北は阪急がやたら供給を続けてるし、生産緑地がかなり多いのが固有のさらなるリスク要因かなと思います。

[2349: 匿名さん]

追加しておくね。

西北は供給過剰にさらに拍車が掛かるが、尼崎今後工場の閉鎖に伴う供給によりますます発展し、将来はより大阪に近い尼崎が西宮人気を上回る日もそう遠くはないと断言する。

西宮の生産緑地×供給過剰
尼崎の工場跡地◯需要拡大

[2350: マンション掲示板さん]

>>2349 匿名さん

匿名で断言されてもね。
住所と名前も書いといてよ。

[2351: マンション検討中さん]

>>2349 匿名さん

尼との比較はしておらず、西北は尼と価格が相関しているわけでもないので、勝手に追加しなくていいですよ。

まあ、マクロで見れば、西北でも学区、公立の学力、地歴問題でファミリーニーズに障害があるのに、尼はさらに問題の程度が厳しく、この上げ潮で人口も減少、地価も下がっており、マンションは破格の野村以外は全く売れてないのでダウンサイドリスクは西宮より遥かに高いでしょうね。人口も西宮は40年にトントンの一方、尼は25%の劇的な減少も見込まれています。

[2352: 匿名]

>>2349 匿名さん
尼人気が西北を上回るのは別に構わないんだけど、
このマンション検討者はそもそも尼を候補に入れていない方が大半だと思いますよ。
ちなみに自分が検討する場合も尼は候補に入れません。

[2353: 匿名さん]

2349
需要があるから供給されるのが順番。
供給されたからと言って需要を喚起される程
尼に人気はないよ。
尼がそれなりの価格になってるのは人気地区暴騰
による玉突き現象によるもの。
熱気が冷めたら一番に下落する。
jr塚口なんかは競合して値下げ合戦になるよ。

[2354: 匿名さん]

->>2351
障害？またデマ飛ばしてるけどこのマンションが校区の平小は私立中学への入学率は西宮市内では並の上、阪神間の平均値でなら上位の進学率。
また徒歩圏塾数も関西屈指の数であり教育熱心な家庭も多くこんな環境も西北人気の一員とされてる。

[2355: 匿名さん]

平中の評判が悪いから平小の私学中進学率が
高いのではないの？

[2356: 匿名さん]

>>2351
破格?あそこは駅前でも完工8ヶ月でやっと完売したのに破格じゃないだろうw
あなたの中では破格だったのだろうけど賃貸も塩付けだし焦りでここで暴れてるのか？

[2357: マンション検討中さん]

>>2352 匿名さん

その通りでしょう

[2358: マンション検討中さん]

>>2353 匿名さん

的確ですね。

塚口野村は安くて物件としてよいからそれなりに売れてるだけ。

だから、塚口三菱と東急は玉突きで坪250越えとなり全く売れていない。三菱は業者に転売してようやく終わったという有様。

業者の期待ほどこの都心回帰の流れに乗れてないんだよね。他に選択肢はあるし、関西の魔境だから。

[2359: マンション検討中さん]

>>2354 匿名さん

ここ平小じゃなくて広田だろ。

なんで私立中の進学率が教育環境よ良さの指標になるんだよ。西北は底辺の平木中と深津中にぶつかるから中間層以上はみんな私立に逃げてるんだよ。神戸や大阪と違うわけ。

教育熱心な人にとっては塾や交通が便利な一方、公立が西宮はレベルが低く、西北は底辺が転がってるのが悩みなの。

そのへんわからないとマンション売れないよ？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[2360: マンション検討中さん]

>>2356 匿名さん

プレミスト民いつも尼と戦ってるよなwここよりも塚口三菱東急よりも2500万安いのだから十分お値打ちだろ。

なんでもかんでも尼の安物と争うとここの人が可哀想だよ？勘弁してあげて。。

[2361: 匿名]

>>2354 匿名さん
ここの校区は小学校は広田小学校ですよ〜。
小学校はとても良いけど中学校がって人が多いのが現状だったはず。
中学校はイマイチらしいけど、昔に比べたら大分マシになってきたって。
平木中学区のお住まいだった「ヤ」の付くお仕事に従事されていた宅のご子息らが減って言った為とも聴いた。
中学校は私立でって入居者も多いと聞く。

[2363: マンション掲示板さん]

総合選抜や平木深津の残念さが私立中文化を生み、
やたらと塾が増え、
意識高い家族が増え、
外から西北まで通う人も増え、
ミドルからアッパーまでの私立文化が高まってきたから、
平木深津の存在は重要なんだな。

地元中行くなら塾もいらない。
アッパー高じゃないなら普通の塾でいい。
交通の利便性も子供には関係ない。

私立小学校は自営のアホ子供も多いから教育にベストとは限らない。

[2364: 匿名さん]

ここは平木以上に人気の広田小学校で中学も人気の学文中学だし、
同じく西北のもう一つの学区である瓦木中学は西宮で一番人気。

東灘も芦屋も西宮も阪急沿線はどこも公立学区が良く私学進学率も高いのが共通の特徴。
もうこの件に関してはどんな尼工作しようと格差がありすぎだから覆せないですよ。

http://www.gaccom.jp/schools-23329/district.html
http://www.iezo.net/tiikinavi/hyogo/nishinomiya_ninki.html

[2365: 匿名さん]

間違えました、

広田小学校は間違えなしですが学文中ではなく平木中でした、
西宮市内で広田小は上位ですが、平木中は並の上程度ですね。

http://www.iezo.net/tiikinavi/hyogo/nishinomiya_0106.html

[2366: 匿名さん]

>>2364 匿名さん

西宮市の一番人気は甲陵中学ですよ。

[2367: 匿名さん]

＞＞２３６５
トンチンカンなカキコミは止めなはれ。
広田の上が学文とは土地鑑無しも甚だしい(間違うにも程がある）
そして、瓦木が一番なのは生徒数。
平木が並みの上なら、西宮に並み以下は無い事になるよ。
新参の西北住民かな？みっともなく燥いでちと痛いわ。