プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1795: 匿名さん]

第2期四次とかもうなんのことやら。

だんだん出来上がってきたが、想像より下な印象は受けるだろう。
盛ってるとまでは言わないが、印象が上がることはない。

[1796: 匿名さん]

＞＞1790公平を装っていても内容が…

＞京阪狙いなら西宮を諦めて箕面方面が無難、通勤時間も短縮できる
北口から梅田まで１３分だが箕面だともっと時間が掛かります。

＞この近辺の住人は駅東側のコープか西方の関西スーパーを利用
コープが一番近いが関西スーパーまで行くならほぼ同距離に、
イカリ、マックスバリュー、サンデン、万代、業務スーパー。

＞171号線沿いに断層が走っている
断層はもっと離れていて門戸厄神近く。

＞道路騒音と駅近にこだわる人はスルー
＞171号線の騒音は、北側で窓を開ければ気になる
北側はマンションの陰でほとんど聞こえないし南窓ならさらに聞こえない。

＞学区は広田小・平木中で中学に難がある
西宮市内では低いが他市との比較なら難とまでは言えない。
また勝負は高校から、近くの西高はおすすめで生徒数は多くないが、
学区が再編成され現在急上昇中で今後さらなる向上が見込めるし
平中からだと偏差値比で推薦が取りやすい利点もあります。

市立西宮高等学校 進学実績　※2015年度延合格者数
旧帝大34人　早慶上理ICU20人　GMARCH22人　関関同立509人

[1797: マンション検討中さん]

ここは武庫川の氾濫時の水没地域ですよね。1790で外れていると言う指摘がありましたが、防災マップ2016年3月版を見ると0.5mの地域に該当してました。念のため訂正しておきます。

[1798: 匿名さん]

>>1797 マンション検討中さん

きみ、悪意ある画像だねえw

ここは端の端なのだから最もマシなレベルと言えるね。

少しでも範囲に入るのがいやなら、西北、阪神JR西宮、門戸厄神、甲子園口、香櫨園、今津は住めないよ

当方は山手のマンションに住んでるが、君みたいなゴミがマンコミで阪神間の山手は土砂崩れガー、土石流ガー、花崗岩ガー、活断層ガーと荒らしてたね

[1799: 匿名さん]

冠水を気にしてたら大阪平野の半分は住めないし、
その他の自然災害も同様でそんなの気にしてたら持家なんて買えなくなる。
問題は生死に関わる程の災害に見舞われるのか又そのリスクはどの程度なのかが問題。

[1800: マンション検討中さん]

誤った情報を正したまで。
本気で購入を考えるならあらゆる情報を調べて真剣に考慮するのはあたりまえ。間違った情報の方が悪意を感じます。

[1801: 匿名さん]

そもそも1790は解っていて流したのだろう。
断層とか箕面が便利だとか嘘だらけの情報で勝手にまとめと称して書込み、
冠水ではすぐバレる嘘を書込み西北贔屓なのをアピール。
でも内容が幼稚すぎ。

[1802: 名無しさん]

嘘を書くのも、嘘ではないが本当でもないことを書くのも、不動産屋に染み付いた習性で恥ずかしいな。勝手に刺しあってろよ、笑

[1803: マンション比較中さん]

>>1796
門戸厄神の近くに断層があるのですか？
どこでわかるのでしょうか？

[1804: 匿名さん]

>>1794
付属は御影です。少し前まではのんびりした校風ながら半数近くが神戸高に進学するレベルでした。今は制度変更でようやく卒業生が出てきましたが中学のレベルは今でも高いようです。阪神狙いなら市西ＧＳを目指すことになります。京阪は府立二高に大きく差をつけられています。
保育所はどこまで希望が通るかわかりません。便利さでは、通勤下車駅が北口なら高木です。プレミスト南の道をまっすぐ東進すれば線路を渡れます。ともかく緊急時のためにシッターさんを押さえておくことです。

[1805: 1790]

>>1797
武庫川氾濫浸水地域は当方の間違いです。改訂されて範囲が広がっていました。
>>1796
上の方で誰かが質問していましたが門戸の断層は初耳です。上ヶ原断層のことでしょうか？
>>1790記載の断層は西宮断層です。

[1806: マンション検討中さん]

>>1804
ありがとうございました。ベビーシッターは検討中です。小学生のようにお迎えサービスがあればいいんですけど。

[1807: 匿名さん]

断層ってこれだな
嘘だらけは>>1796や>>1801の方だったか
断層を知られたくない大和の人かな

[1808: 匿名さん]

1期　　 70戸販売
2期1次　30戸販売
2期2次　？
2期3次　？
2期4次　2戸販売

第2期4次の2戸は売れたみたい
3次までも1戸減っている
今までに売れたのは90戸ぐらい？
公園もできてきたけど残りの販売は時間が掛かりそうだ

[1809: 匿名さん]

>>1807
断層がそんなに太いわけ無いだろ（笑）
その地図はその範囲内の何処かに有るとだけの曖昧な表記、
実際にはこの建物から５００mほど離れてますね。

兵庫県HPより（国立研究開発法人産業技術総合研究所）
https://gbank.gsj.jp/activefault/cgi-bin/search.cgi?search_no=j024&...

[1810: 匿名さん]

>>1807
その断層ですが阪神淡路大震災の時に存在が明らかになった未知の断層ですね。
当時は曖昧な表記でしたがその後調査が進み今は1809の資料のように場所も特定されてます。
また今後大きく動くのは数千年後なので問題はないかと思います。

[1811: 匿名さん]

>>1808
第2期5次も2戸販売？
どれだけ小出しで売り出すんだよ
これから2年かけて売るつもりなの？

[1812: 匿名さん]

>>1811 匿名さん
反応厳しいんでしょうね。

[1813: 匿名さん]

ギリギリのとこで企画してるとは思うけど
やっぱり値段の割には・・感は否めないね。

ここは部屋の広さ、天井の高さと、横幅の狭さは
きつかった。
今のマンションの新築時より1500万載せて
大幅に質が下がると辛いね。

初めて買う人には仕様は影響ないかもだが、
あと1500万載せたらいいとこで戸建買える
と思われるよね。

スケールメリット生かして長谷工使って
この詰め込み具合でこの値段てことは
土地の買値が高すぎたんだろうな。

ジオガーデンズみたいな安物路線でも
それはそれで売れやいだろうしな。

[1814: 匿名さん]

>>1813
住みやすい地域は土地が高く、住みにくい地域は土地が安い、
ただそれだけ。

[1815: 匿名さん]

「西北」の良さはターミナル駅としての利便性。その利便性を十分に享受出来ない立地場所となると厳しい目で見られるのは当然。
最初の頃に勢いよく「即完売は当然！」って豪語していたヤツは今、どうしてるのかな？

[1816: 匿名さん]

>>1814 匿名さん

おやおや。薄っぺらい30点ぐらいの回答で早朝からドヤりんぐさんだね。恥ずかしいね。

住みやすさ？土地の値段が住居に適してるかどうかで決まってると思ってどれだけマンション脳なのさ。済むに耐えない梅田駅前の商業施設の土地代の方が高いなんて自明。

土地代ってもマンション特有の状況もさらにあるわけよ。広さのいるマンション用地が全国的に少なくおまけに鉄筋コンクリの建設費高騰で微妙な土地の物件だと売れないから人気の土地は入札が激しくなってるわけ。それで土地取得価格がうなぎ登りに上がっちゃってるんだけどね。ここの取得価格みて計算してみたら？無理かな。

毎朝4時台から西宮スレに書き込みお疲れ様。激務の中、無理しないでね。

[1817: 販売関係者さん]

まだ半分も売れてません

[1818: 匿名さん]

ここは正直、厳しい状況だね。
西北と言えどもこのエリアはビミョーだし。

[1819: 通りがかりさん]

町名でアカンな
知らん人は知らんやろけど
西北ネーム付けりゃ済む感覚が絶望的

[1820: 匿名さん]

>>1819
今、そういう人多いですからねぇ。冠に「西宮北口」がついてたらどこでもイイみたいなおバカさんっww
急にマンション買うことになった人なんかが陥りやすい。もっと個々の物件を吟味して！って教えてあげたい。

[1821: 匿名さん]

売れ行きが全てを物語っているんじゃないかな！？
そういった意味では消費者もバカじゃ無いってことじゃ？？　

[1822: 通りがかりさん]

R171より北側でも尚「北口」？

[1823: 匿名さん]

みんな必死すなw

明らかに苦しさはあるけど、まだ竣工までに4ヶ月あるんやで〜

西宮なんて最近は販売後2年かかってる物件ばかりやん

誰もここが瞬間蒸発するなんて思ってなかったでしょ

甲陽園1つ、仁川2つ、苦楽園3つ、西北2つ、むしろ前から売ってるそっちをなんとかしてあげたら？w

これからつぎつぎでてくる阪急さんもしんどいと思うで

ここは単価230万ぐらいならまだよかったかもな

日建さんのデザインがどんな感じになりますかね

それ次第で竣工後に動くかどうかやろね

[1824: 匿名さん]

＞1823
竣工までに9割位売れたら許容範囲だろうけど、ここは売れ残りが多すぎるだろ。

[1825: 匿名さん]

一部の西北信者は瞬間蒸発を疑いもせずに豪語してた時がありましたよ。あの時が懐かしいww

[1826: 匿名さん]

>>1824 匿名さん

おまえの許容範囲なんか知らんがな

竣工ま前に9割って3年以上前の話や

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1827: 匿名さん]

不人気物件は売れ残りを消化するの厳しいよ。

[1828: 匿名さん]

>>1827 匿名さん

不人気物件で売れ残りが消化しやすいことなんかあるか

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1829: 匿名さん]

>>1822
どこの話し？
>>1823
もう出来てるよ
お披露目会済んだんじゃないか

[1830: 通りがかりさん]

家も車も誰が何言おうとも自己満足1200%でall-okだよ

[1831: 匿名さん]

そうなんだけど、やはり同居人が気になるわ。結局、トータル何戸売れて、年越すの？

[1832: 匿名さん]

いま2期5次販売中で販売戸数が33戸
推定だが95戸程度が売却済で残戸数が54戸程度のはずだ

[1833: マンション検討中さん]

>>1832 匿名さん
結構ありそうですが、中学入試の結果待ちでも間に合うものでしょうか。

[1834: 匿名さん]

>>1833
ここは棟でかなり住環境が違います。ご希望の部屋が残っているかモデルルームで確認をお勧めします。
西棟と5階以上の南棟をお奨めします。ちなみにエレベーターは西棟に2台、東棟に1台です。

[1835: マンション検討中さん]

>>1834 匿名さん
ありがとうございます。
地図ではよくわかりませんが、現地に行かないとわからないこともありそうですね。
よく検討します。

[1836: 通りがかりさん]

地元民からすると「西北」はややこしい所の代名詞
薄っぺらいイメージ戦略に騙されないことを祈ってるよ
住む所なんだから四方八方安徳したいでしょ

[1837: 契約済み]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1838: 匿名さん]

>>1836
どのようなことがややこしいのでしょうか？

[1839: 匿名さん]

せめてこのスレ読み直そうよ
他の西北スレも見直そうよ
うんざりするぐらい既出
警告だけして有益なことを書かない地元民の登場も飽きたよ

[1840: 匿名さん]

近所に積水の戸建ができそうですね。あんだけの土地があれば、結構な戸数ができそうですが、高そうですね。

[1841: マンション検討中さん]

いよいよ入居が見えてきましたね。
モデルルームの賑わい、寒い時期は過ぎましたか？

[1842: eマンションさん]

BMはうれてますか？

[1843: 匿名さん]

早速賃貸がでてます。
76平米、16.4万、3階。

表面利回り3.5%ぐらいですね。
西北でも駅10分だとこれ以下しか取れないのね。

なかなか厳しいですね。

https://suumo.jp/chintai/__JJ_FR301FD001_arz1060z2bcz1100079990684z2bs...

[1844: 匿名さん]

プラン・ドゥ・シーWEBソリューションなんてのが賃貸事業されてるんですね。結婚式前後から流し込むのかしら。

[1845: 匿名さん]

>>1841
年末から全く売れていない

[1846: 匿名さん]

本当に利回り3.5なのですか？
そうなら中古相場は分譲価格の3割安スタート？と思うくらい、新築プレミアムのかけらもありませんね。

[1847: 匿名さん]

キャピタルゲインが見込めず、
インカムゲインが年3.5%物件なんか
損得抜きの実需買いしかないよ。
資産価値を気にする人は今買うものではない。
実損が著しいから節税目的にもならんよ。

[1848: 匿名さん]

新築プレミアムの意味をわかってないのに、いちびってドヤるのは恥ずかしいな。新築プレミアムがのってるから利回りがさがるのであって、高い賃料をとれることだと思ってるのだろうね。悲しいね。

[1849: 匿名さん]

ちょっと知識のある人なら、ここを投資で買おうなんて思わないはずだから、ほぼ１００％実需でしょうね。
賃貸は急に転勤になったとかでしょうね。即売りすると、諸費用も込めるとなんやかんやで１０００万は確実に損失が出そうな気配なので、賃貸でローンを賄えればという思惑でしょうか。

[1850: マンション検討中さん]

この物件って諸費用込みでいくらの物件なんですか？14万円あまりで管理費や税を引くと手元いくら返済に回せるのかなぁ。

[1851: 匿名さん]

いや、そもそもですが、まだ所有権は購入者じゃないのでは？
今のタイミングで賃貸募集する事は他人の物を勝手に掲載募集しているということにはならないのですか？

[1852: 匿名さん]

>1851
はい、そうですが全然問題はありません。
あなたの家を私が売主として第三者に勝手に売る契約も有効です。

[1853: マンション比較中さん]

西宮北口という便利な駅なのに駅から10分も離れてはそのメリットが半減ですからね。近々この物件が「中古」というグループに一括りされた時にはさらに検索にも引っ掛かりづらくなってくるでしょうし、、、
そもそも西北エリアという比較的注目されているエリアながら、新築引渡間際でもまだかなりの残戸数があるというのは将来的な「厳しさ」を予見している気がします。西北と言えども立地を間違えるとただの高い買い物になるだけです。

[1854: マンション検討中さん]

もう賃貸…
半分空家…
これから交渉楽しみです。

[1855: 匿名さん]

>>1854
半年ほど前にモデルルーム行った時でも半分は売れてたのに、
それから全然売れてないなんて考えれないのですが？？？

[1856: 匿名さん]

第1期で半分売れたが、今100戸位？

[1857: マンション検討中さん]

小出しにしてるけど、一期から今まで、完売の期は無くって、先着順でもなかなかですね。あと2年ぐらいかけてボチボチかな。良い部屋と空き部屋入居の格差出てきそうですね。

[1858: 匿名さん]

>>1855 匿名さん
西宮で半分しか売れなかったの自体が問題ですよ。
初回の販売開始時期を出来る限りの延ばしてその間になんとか半分位まで埋められる程度のお客をなんとか集めたって感じだと。
最初の頃はここの板も「完売するのにそう時間はかかからない！」「西北なら高くない！」等の適当な一種宣伝めいた発言が連発されてたので、その口車に乗っただけの人は本当に可哀想。
実際に今になって現状を突きつけられると、ネガティブ意見にも冷静に耳を傾ける人も出てくるので余計に販売ペースは落ちてくる。。。
最初はどこの物件もそこそこ販売出来るだろうけど、そこからどの程度ペースで売れていくかがマンション本来の実力だし、今後中古になった時の貸し出しや売却に影響する。
そもそもここならわざわざ西北に拘る必要ないのでは？って思いませんか？

[1859: 匿名さん]

2000レスもずっと追いかけてんのか
いつもながら気持ち悪いな、爆笑

[1860: 匿名さん]

1期の勢いはどこへやらですね。苦笑
今や他スレでも「売れてない物件」として挙げられる始末。まだ引渡も済んでない状態でこれだと今後が思いやられるかと思います。

[1861: 匿名さん]

>>1832
3戸減った

[1862: マンション検討中さん]

減ったって、どういうこと？
売れたってことかな⁇

[1863: 匿名さん]

公式サイトに出ている第1期～第2期6次物件概要の戸数が残っている部屋数ですか？
販売戸数31戸となっていますが、現在はもう全ての期分け販売が終了し、
先着順として31戸が販売されている状態でしょうか。
間取りは公式に出ているもののみですか？

[1864: 匿名さん]

>>1863
現在販売中なのが31戸、残り20戸前後がこれから売り出されるでしょう。
間取りはモデルルームで。

[1865: 匿名さん]

昨年12月での３３戸から僅か３戸しか売れていない。ほぼ1/3が完成在庫になりそうな勢いの弱さ。
ここまで来ると、値引き期待大と言いたいが、大和は値引き販売はしないんだっけ？

[1866: マンション検討中さん]

最近は低金利なのでデベロッパーも急いで現金化するメリットが減ってるので、さぁ、値下げあるかな
残り物の部屋で、ええのあるとええね

[1867: 匿名さん]

これだけ駅遠物件なのにどの位の値引きを希望？
そもそも値引きしてもらってまで買いたくなるマンション？
そこまで無理して西北に住みたい？？(笑)

[1868: 匿名さん]

そもそも徒歩１０分は近くはないが遠くもない、
ていうか西北で徒歩５分ならもっと高くなるし、
この程度の距離で西北に住めるのなら許容範囲。

[1869: マンション検討中さん]

値引きしてもらうんじゃなくって、本来の値で売らないといけない物件。

[1870: 名無しさん]

もっと高くなったとしても、マンション買うなら駅近くを購入したい。そのことを妥協してまでただ西北に住みたいって考えるのはどうなんだろう。それこそ無理してる感があってイタい。
しかも西宮でも夙川や苦楽園等なら雰囲気が好きだけどメディアに持ち上げられてる感の強い西北にそこまでして住みたいものなんだろうかね？個人的には駅近くの中古タワーの方がよっぽど西北の利便性を享受出来て価値があるように思う。

[1871: 匿名さん]

1868みたいなミーハーでなんとか無理してでも西北アドレスに住みたいんだけど、みたいな人がここみたいな物件を購入するんだろう。

まっ、そのために駅からわざわざ10分歩くのが許容範囲と思えるのならそれはそれで勝手なんだけど、、住んでみたらきっと後悔すると思うな。

販売価格もそこそこするコチラを買う層が果たしてそこを妥協してまで買うのか甚だ不思議。

[1872: 匿名さん]

西北と言えども許容範囲から外れる駅から離れた物件を購入するのにはいささか勇気が要ります。

[1873: 匿名さん]

この駅から離れた距離を許容範囲と考えることが出来る人がターゲットならもう少し安くて適当な販売価格でないと売れないんじゃないかと思う。

[1874: マンコミファン]

売れてないんですからこれ以上叩くのは勘弁してあげて下さい。

[1875: マンション検討中さん]

皆んなが手が出ない物件という言い方もできる。買えることがステイタス！

[1876: 匿名さん]

＞＞1875
逆転の発想ですか。レッツポジティブ的な考えもいいかも。

[1877: 匿名さん]

設備仕様や距離よりも、狭い間取りが多いのが気になって検討から外しました。

少なくとも小学校卒業までは住むつもりの子連れファミリーにとっては、70平米＋α程度はきついです。リセールは値段に関係なく買い手が少ないのでは。

せめて70後半はほしいし、ディンクスか幼児までならもっと駅近がいいし、環境が気にならないなら南側にするかな。

西北なのに、駅遠、静かな北側なのに幹線道路近く、公立いまいち、そして高い、狭いとなると、買う理由がなかった。

この価格帯を出せる人はだいたいの地域は買えるから、ここは西北の新築になんとしてでも今住みたい人にしか受けないような。

[1878: 匿名さん]

ステイタスを求める人なら尚更こんなトコ買わないでしょ 笑

不特定多数の掲示板と言えどももう少しポジの意見が出ても不思議でも無いのに、憧れの書き込みというよりはネガティブな意見ばかりがこうも出てる物件だと尚更、ステイタスどころか逆に買うと辱めをうけそうな感じしませんか？

普通にマンションだけを見ても、ここを買ったからといってステイタスになるほどのマンションでもない。

[1879: 匿名さん]

＞＞1875

皆が手を出さないの誤りですよね？
しかもステイタスがあるようなマンションならこれほど売れ残っていないでしょ？？

[1880: 匿名さん]

初期の書き込みとは打って変わってのマイナス意見ばかりですね。
まっ、現実ってこんなものです。
今となってはジャズのお店が近隣にどうのこうのと訳の分からないポジ発言してたヤツが懐かしい　
せっかくだから、今こそもう少しここの物件を宣伝して盛り上げてあげたら？？　笑

しかももうここ完成しちゃうけど、売れ残りって大丈夫なのか？
西北を選択する人って「売れ残り」ではステイタスを感じる事出来ないだろうし。

[1881: マンション検討中さん]

この時期完成の他物件でも完売の物件ってある？？

[1882: 匿名さん]

>>1881
それも含めてネガ派が西北を冷静に分析して、正しい結論を出していたという事。

[1883: 口コミ知りたいさん]

>>1881 マンション検討中さん

同じプレミストでも北摂の北千里はほぼ完成後直ぐに売れたって聞いた。
千里中央の大規模マンションも完成前にほぼ売れているらしい。
市内になると探せばもっと出てくる。
近場の塚口もマークフロントは即日完売！

[1884: 評判気になるさん]

>>1881 マンション検討中さん
西北は今や無理矢理立地の悪いとこにしか建てるしかないから皆無。

[1885: 匿名さん]

>>1880
「パラゴンで鳴らしてるジャズ喫茶」を自慢げにされてた方ですよね？
確かにウケました。
あの時は散々、西北北西部エリアの自慢を連呼されてました。笑

[1886: マンション検討中さん]

今30戸先着順とのこと。
すでに賃貸に回った部屋もあるらしいけど、売れ残ってるの？
まだ売り残ってるが正しい？

[1887: 匿名さん]

資料請求者専用のページがありますね。
最近、こういった資料請求した人だけのページって多いです。あまり公開しない企業が増えてきたのかも。

30戸先着ですか？予約制でモデルルームオープンしています。ということは、入居もすぐできるってことなのかな。あと、コーチング講演会も気になります。これっておもしろいこころみですね。

コーチングは子育てにも役立つかな？と思うと聞いてみたい気分です。

[1888: マンション検討中さん]

平木中の進学実績って向上してるんですか？

[1889: 匿名さん]

>>1888 マンション検討中さん
いいえ

[1890: 匿名さん]

4戸減った、昨日は1戸成約か。

[1891: マンション検討中さん]

おっ春になって売れ始めましたね。
一時はどうなるかと思いましたけど、入居時にはほぼほぼ完売も見えてきたかな。一次購入組としては。

[1892: 匿名さん]

>>1891 マンション検討中さん
来年3月には売れてるんじゃないですか
西棟なら値上がりします
南、東は値下がりします

[1893: 匿名さん]

>8941
今まで長い期間かけて100戸がやっとなのに、残りの40戸が直ぐに売れるとは思えませんが。

[1894: 匿名さん]

すまん1891の間違い。