プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1636: 匿名さん]

>>1635 匿名さん

南の数年前にきたマンション移民なんて
中の中程度の給料しかないのだから
今の西北では踏み台の旧世代だよ。


当時なら
阪神間なら、43号線以南、塚口やJ尼、神戸新興タウンレベル
北摂なら、桃山台や千里山レベル

高騰してる今なら
Ｊ塚口のプラウドシティレベル。

その程度の層だということ。
ここを買える層とは悪いけどレベルが違う。
最新の西北民と話があうはずがない。

[1637: 匿名さん]

将来性ばかり話す人、イタいよね(笑

デベ目線や投資家目線ならわかるけど、あなたがた実需なんでしょ？今を我慢して将来のための地域に子連れで住んでどうするの？しかも酷い環境なのに。

しかも将来性＝大規模な再開発による商業施設とマンションの増加となってるのもイタいなあ。それって住環境と関係ないじゃん。マンションふえたらウザいよね？第二第三のガーデンズができて毎日何するのかしら？(笑

芦屋川、夙川、御影、岡本、住吉、苦楽園口、甲陽園、仁川、甲東園、六甲、、、、阪神間、特に阪急沿線は大規模開発の余地は少ないけど高値安定。オワコンから程遠い。外から生活水準やライフスタイルが逸脱した人も入ってこずとても安心。

西北の北側もそういうことなのよ。いい意味で変わらない。むしろ北側に安マンション作って変な人がきたり、派手な商業施設作ってお水みたいな人がこないで結構です。

資産価値だけなら都心部のタワマン買うし、実需も意識するなら千里中央の駅前を買うけどね。

南は塚口と争っていればいいと思うよ。(笑

[1638: 匿名さん]

資産性は、駅距離×買値。特に後者は時期によって二倍近く違う。新築と中古も違う。目的が売却と賃貸でもやや異なる。

住人の質は、買値。安物には尼でも芦屋でもそれなりの人が集まってくる。新築時が肝。

住居の質は、値段×立地。後者は物件の個別性が高い。西北は複数の幹線道路と線路からの距離、近隣との密集度がポイントだろう。

これで現在あるマンションを評価して買えばいいのではないかな。

例えばルネグランは賃貸向けにはいいが、住むとこじゃない。ジオガーデンズは新築時は安くて良かったが、今は住むにも貸すにも買にも必要のない物件となる。

[1639: 匿名さん]

>>1637 匿名さん

長々連投されてるみたいだけど、、、熱いねぇ、必死だねww
西北選択者、特に北側がある程度の生活水準ある人なんだったら、ここは北側でも僻地で条件悪い分、仕様を良くしなくちゃ見向きもされないですよ。
お金に余裕がある人が集まるのならそこそこの普通仕様ではねぇ。。。
あと、実需と言えども売却リスクが高いのは買いませんよ。ここは周りに大型のマンションが建つリスクが少ないが、駅から遠く益々取り残されたエリアになっていくかもしれない。そもそも今現状の売れ行きが全てを物語っている気がする。

[1640: 匿名さん]

安物マンションに入居済みの南側信者が馬鹿にされてるだけでしょ。
誰もここは推してないし、南のクラウンズも売れてない。
グレイスも死ぬだろう。
要は南北関係なく値段が西北の限界超えてるってことかな。

ここで70平米6000万も驚いたが、
グレイスの立地で110平米1億越えも笑った。

[1641: 匿名さん]

>>1638
あまいね、安モンでも地域性ってのがある。
岡本や芦屋や夙川の中古と塚口の新築で価格が同じでも集まる人の質は違う。
塚口はいわばガラの悪さに免役を持ってる人しか買わ無いし、逆に岡本や芦屋や夙川はそれらに抵抗を持つ人や環境や教育に気をつけてる人が集まってる。特に子供は環境により変わりやすいから教育に気を使う人は塚口はあまり選ば無い。
そして北口は夙川などよりは少し落ちるものの塾や私学の選択肢の広さ、ガーデンズなどの商業施設や大阪神戸へのアクセスの良さなどトータルバランスに優れ人気が出るのも当然の結果でしょう。
ただ今まではそこに価格もそれほど高く無いが付いてたけどそれが無くなったのが残念、ここまで高いのなら岡本や芦屋や夙川の新しい中古でも買えてしまう、それなら中古でも良いかって気持ちにもなる。

[1642: 匿名さん]

あとは可能性あるのはどこがあるかな？
噂知らない？

グレイス隣の駐車場
決まり？

プラネの南、古野電気の東の駐車場
何故放置？

ガーデンズ南の駐車場
場所はきついが、、

ハウジングギャラリー
一等地の無駄遣い。ビルの中でできる。

みやっこキッズパーク
保育園だっけ？

古野電気
オフィスビルに入ればいいのに。

高木の畑
ビー地区建て替え
ガーデンズプレミスト横の東レ寮
深津中横の広島銀行寮

あと、芸文横のパチンコ屋はほんと邪魔

[1643: 西北さん]

>>1641 匿名さん

基本的に同意です。

教育面はそうですかねえ。特に深津平木地域は、塾の利便性はあっても小中の義務教育はむしろ不安が大きいですね、塚口と違う意味で。アップサイドではなくリスクサイドを避けるために私立前提で学校選択、資金、塾を考慮する必要があるのは意識高い芦屋だと夙川だの言わずとも、街としてはむしろ稀有ですよ。都心並みのポラリティがありボトムも低い。要はめんどくさいかな。

ところで、いくらぐらいが落ち着きどころですかね？もしくは開発次第ではまだあがりますかね？

[1644: 匿名さん]

>>1643
他とのバランスを考えるのなら５〜１０％ほどは高めじゃないでしょうか、ただ北口ブームはしばらく続くでしょうし結局はこの程度で落ち着いてしまうような気もします。
また今後価格に影響する程の開発は今後無いと思いますがマンションが建てれる土地も減りつつあり、それが資産価値の下落には有効に働くと思うので他と比較した資産性は良好だと思います。
ただ今の建築費高騰もいずれ落ち着くでしょうし景気も低迷すれば北口に限らずマンション価格は大幅に下落する時がいずれ来るでしょうね。

[1645: 匿名さん]

>>1644
建築費は高騰していない
関西では昨年半ばから緩やかに下落気味

[1646: 匿名さん]

いつまでも西北やら芦屋やら言ってるのは昭和の考え方。阪神間で言えば今後はますます各駅の中心部という限られたエリアに人気が集中するよ。いわゆる駅前5分以内。今や芦屋ですらその凋落ぶりを騒がれるくらいだぞ。現状の西北のマンションの売れ行き見てても立地はどこも今の人気に乗じて、なんとか探した場所ばかりで魅力的な物件は皆無。
普通、住みたい町一番とも言われる街の物件なら、高くても左団扇で売れていくハズなのに実際はどうだろう。もう、その傾向は徐々に出始めている。

[1647: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
既にエリア人気にあやかって多数のデベロッパーかマンション建築に群がっている。今後はその全ての物件が競合物件になるだろうから資産性が良好とは無責任な発言かと思いますよ。

[1648: 匿名さん]

>>1645
建築費は下落気味なのは判ってます、でも現在も高騰中なのは間違えなし大幅に下落するのは東京オリンピック以降でしょうかね。
>>1646
あれ？西北人気は平成になってからだろ？まあ都心まで時間の掛かり過ぎる物件は人口減少に伴い今後もますます需要は落ち込むでしょうけど西北で１０分なら問題無いでしょ、阪神間は元々が都心にも近いので少なら駅から遠くても需要はそれなりに見込めますよ。
所で最近の駅近ブームは何故ブームなのか判ってますか？団塊の世代が次々に定年を迎え駅遠物件を売り払って駅近の便利な高額物件を購入してるからですよ、団塊の世代はお金持ちが多いからね、でもその需要もそろそろ終わり今後需要が減ると高く成り過ぎた価格も下がる事が予想されるのでブームに流され駅近くを買うのは注意が必要ですね。

[1649: 匿名さん]

「資産性が良好！」なんて発言ほど胡散臭いものは無い。しかも不特定多数は発言するような掲示板でww
そんなの簡単にわかるなら今頃、リッチ層の仲間入りでココには居ないよね？

[1650: 匿名さん]

>>1648 匿名さん
西北で10分かかるから、ここは遠い、遠いって言われてるんだろっ！よく読んでから発言しろよ。
高いカネ出して住むなら近くて便利なとこにってのが今時のニーズ。ここいらの物件は毎日車でご通勤するような方々が購入する物件でもないだろうから余計に駅からの距離は重要性が増す。それと団塊世代のみが駅前を購入？？今や若いファミリー層だって駅前に飛び付いてるわ。

[1651: マンコミュファンさん]

>>1650 匿名さん
高いカネ出して住むなら近くて便利なとこにってのが今時のニーズ。

徒歩10分やからこの値段で買えるんやろが！
駅近くならどんな値段すると。。。億やぞ。
駅前欲しければ塚口でも買っておけ。

[1652: 匿名さん]

塚口近くて安くても要らん、てのがここのニーズ層。
また1651さんの書かれてる内容はごもっとも、
タイムイズマネーだけど近いとそれなりに高い、
その時給に見合うか稼ぎがある人は駅前を買えば良い。
これは塚口も同じ、
安い駅前でも塚口で徒歩10分のマンションはもっと安い
その価格差に見合うだけの時給を稼いでいる人なら否定しない。

[1653: 匿名さん]

>>1646 匿名さん

芦屋が没落すると稚拙なアンケート結果で判断してしまう情弱の方ですね。マンコミで素人相手にドヤりたくなるさもしさ、よくわかります。

[1654: 匿名さん]

>>1651
この人はいつもの塚口信者じゃないですか？
この手の下品な書き込みの後にはいつも西宮は柄が悪いなどの書き込みが付くのでその前に釘を刺します。

[1655: 匿名さん]

>>1648
関西では高騰していないんですよ
プレミストも計算したら分かるけど建築費は安いんですよ

[1656: 匿名さん]

>>1655 匿名さん
建築費指数あきらかに関西もほぼ上がりっぱなしですよ。金型から人件費まで全て。おまけにここは入札が激しく土地仕入れ値が高すぎるだよ。要は原価高。

[1657: 匿名さん]

>>1656
落札された売買価格は調べたら解るが、入札者数なんて極秘事項で一部の関係者しか知らな人何で解るんだろうね。
そしてマンション用地のほとんどが入札なので安ければ落札出来ないしわざわざ相場よりも高過ぎる価格で落札される事もない。
なのにこの手の書き込みは多いよね。

[1658: 匿名さん]

高くても売れると判断して入札に参加したんだよね。で、これだけしか売れていない。
売れない価格で応札した企業の責任大。購入者に高価な付けを回されても困ります。

[1659: 検討者]

え、高いと思ったら買わなければいいんですよ？ ダイワが買えと迫っているんですか？

[1660: 口コミ知りたいさん]

>>1657 匿名さん
今の土地入札はそもそもの相場なんて気にしてないよ。相場意識したら落札できない。
土地を買いたいのはマンションデベロッパーだけじゃないんだよ。そいつらにとったら坪いくらで再販するなんて眼中にない。

[1661: 口コミ知りたいさん]

>>1658 匿名さん

計画失敗でこれだけしか売れてないのか計画通りにこれだけ売れたのか？何故そのサジ加減をご存知？
今やデベロッパーは即日完売とかこだわらずスミフのように期間がかかっても後から値上げするとかじっくり売るのが主流だと。

[1662: 匿名さん]

>>1657 匿名さん

はぁぁ？入札数？どこにそんな話がwww

売値(＝買ってくれる値段)と地価からみて取得金額は地価からするとかなり割高なのは自明だから激しいと言ってるの、わかる？そもそも金額知ってるの？あんたに高低を判断できる知識あるの？ないないw

相場より高くはならないって、どアフォ？買われた値段が相場なんだよww100戸規模の丸橋町のマンション用地相場なんて存在すると思ってるの？クソ笑えるwww

デベは泳ぎ続けないと死ぬ生き物だから売れる値段を考えると利益が薄くても土地を買って回さないと死ぬわけ。大和はそれでもやる意義と取るべき利益があると判断して高値で買っただけの話。今の時代高いから買えましぇーんなんてやってたら4.5年は事業停止だよ。おまえの塩漬けの株券と一緒にすんなカスwww

これから阪急の小規模物件しか出てこないのはグループの街開発があるからなだけで、利益だけなら売値も限界と建築費高騰が続く今2.30戸のマンションなんてどこもやらない。


で、関西の建築費が高くなってないソースは？話逸らすなよ？

短期的要因として震災オリンピック需要は続いてるし、職人不足はリーマンショック後の成り手の激減とベテランの廃業の構造的要因のダブルパンチだから、建築費が安くなる理由なんてどこにもない。少なくとも公共事業の短期需要が枯れるまでは。

建材費がただにでもなったのかな？ほら、データ出してご覧？www

[1663: 匿名さん]

建築費は昨年末くらいがピークで少しずつ下がっていくというのが多く耳にしていたが、万博決まったらそんなに下がらないかも。

[1664: 匿名さん]

wwwが好きな下品な人が出てきたね

[1665: 匿名さん]

そう、しかも、ソースソースうるさい人。

[1666: マンコミュファンさん]

間取りがどれもかなりの長方形で使いにくそう。しかも価格もそれなり。場所はまずまずだか、ちょっと強気すぎる価格設定かと。

[1667: 匿名さん]

>>1662
お互いに早とちりしてるみたいだなw
俺の書き込みは1648と1657で1648では建築費は高いと書いてる。
また、入札が激しく＝入札数が多く、と早とちりしてが確かに入札が多いとは書いてないねw

ただ建築費は1648でも書いたが東京オリンピックが過ぎれば建築費も安くなる、正確にはこれからゆっくり下落しオリンピック以降は下落幅が大きくなると思う。
貴方も「職人不足はリーマンショック後の成り手の激減とベテランの廃業の構造的要因のダブルパンチ」と書いてるけど現実が解ってるのならその理由も分析しなくっちゃw
昭和バブルで育った多くのベテランがもう年齢的に限界、そしてリーマンショック以降は不景気で建築に携わる人たちの人件費が大幅に削減され新たな成り手も少なくなり建築労働者の人口も減った。そこに東北大震災、アベノミクス、東京オリンピックと立て続けに建築需要が拡大したので一気に建築コストが上がった、だろ？しかし今後は？
建築労働者は賃金が上がれば成り手も増え、建築機器も仕事が増えれば増設され、しかし震災需要はピークを過ぎ、アベノミクスは終息に向かい、東京オリンピックが終われば？またダブついた建築労働者は削減され、建築会社は膨張した経費を消化するためにダンピングへ向かうのじゃない？
ソースも重要だけどそれを理解する力がなくっちゃねw

[1668: 匿名さん]

>>1667 匿名さん

途中まで同意見だけど、労働者がたぶつくってところは違うな。

ます、現在賃金をあげても労働者はほば増えてないのよ。基本的には同じパイの取り合い。若手の新人さんがリーマンで激減しさらに不人気職種にになり成り手が増えてない、おまけに数の多い団塊は引退しているからね。そんな賃金や福利厚生をちょっと変えたところで、誰でもできる低脳マンション販売員と違うのだから、スキルフルな職人さんは増えないんだよ。

あと賃金は日雇い単価をちょこっとあげてるわけではなく、まともな月給制したり住居などの福利厚生厚生も整えてるから、需要が減ったからって企業都合の劣悪な環境には戻せないと思うよ。

建築費については、公共事業の需要減速によって人件費、資材費と合わせて確実に下がると思うが、その落ち幅はかなり懐疑的だね。

最後に新築マンション価格そのものは立てる土地が減り続けてるのに都心部の人気は上がり続けてるから、2000年前半のようには戻らないと思うね。

まともなソースに基づく理解とそれを組み立てる力なくっちゃねw 雨が降ったら明日はかならず晴れると言うだけじゃあね

[1669: 匿名さん]

>>1660 口コミ知りたいさん
この立地で、たとえばマンデベ以外にどんなとこが？素人なので教えてください。

[1670: 匿名さん]

>>1661 口コミ知りたいさん
たしかにサジ加減は外野にはわからないですね。

竣工前完売厨は放置でいいと思います。

とはいえコスト高での値段高騰なので、デベにとってベストな環境ではないとおもいますが、実際どうなんでしょうね？

こんなにコストカットしても西北厨のおかげで利益ウハウハ！なのか、もうコストカットも限界きてます、、なのか。

例えば、竣工売りでのコストカットは購入者にとって不利益がないと思いますが、最近は設備仕様の低下は明らかですし、どうやっても目に見えないヤバいところを削られると、購入検討者としては困るなと。

私もメーカー勤務なので無理なものは無理というのはよくわかるので。

[1671: マンション比較中さん]

駅前はいかがなものか？健康な内は歩けば今は駅まで25分の所から自転車で通勤10分位出来れば徒歩圏内10分を探し中、ここと東急の打出と2択、ここは買い物が庶民価格の店舗が選べるが、芦屋は大丸かいかり、コンビニしか・・・・値段は同程度、どう思いますか。

[1672: 匿名さん]

某所からのコピペだが、「今のこの価格が「仕方ない水準」なのか「デベが利潤をことさら上乗せしたもので、値下げ余地がある」ものなのか、見極めようとしています。」とあってその通りだな。1670のような人は多いだろう。

[1673: 匿名さん]

>>1668
だから貴方が書いてる内容は現在迄の状況ですよ、人の塩漬け株を心配する前に自分の脳内ソース漬を分析しないとw
昭和バブルの頃は賃金を大幅に値上げしても工期が遅れる程の人手不足だったが、現在は工期が遅れる程の人材不足では無い。
そして建築労働者が過酷で末端の職種であるのは昭和バブルも今も同じ、賃金や雇用条件さえ改善されれば昭和時同様にゆっくりでも必ず人は集まりますよ、そして賃金が上がって既に3年東京オリンピックまであと3年これだけの期間があれば人も随分集まるし熟練者も増える。
しかし1667で書いたように此れからは建築需要が減りオリンピック以降は労働賃金もダンピングされる、その時には人を集める為に福利厚生にまで力を入れた下請は身動きが取れず倒産する所も増えるだろうね。
もしこれらの状況を打開するだけの破壊力があり現実的に起こり得る物としては近々来るとされてる東南海地震地震だろうね、これが来てしまうと東北震災どころの騒ぎじゃ無くなる。

[1674: 匿名さん]

>>1673 匿名さん

必ず集まりますよ、って事実として待遇改善してきたこの数年でマンションから公共事業だろうが職人の総数は減ってるわけw何を数字を見ていってる？金で無理に質の低い別のパイを連れてきてるというのが現実。真水分じゃない。

まあいいでしょう。今後は公共事業需要の低下と職人さん供給の低下、どっちのインパクトが大きいかは誰にもわからない。

復興とオリンピックの特需は減っても、自民党政権が続く限り国土強靭化計画も含めて公共事業需要はそれなりにあると思うが、マンション供給も減り続けてるわけで。

なんにせよ5年前にたくさん仕込んでおいて正解でしたわww

[1675: 匿名さん]

プレミストの一番の欠点は建物のレベルが低いこと
販売価格をあと200万上げて建物性能をアップさせればもと早くに売れただろうに
現在の仕様だと西棟と残りの棟の5階以上以外はお薦めできない

[1676: 匿名さん]

仕様を高くしないと売れないという事は 、それだけの立地という事。
立地が悪いと 価格勝負か設備のグレードを上げるかの2択。でないと売れない。

[1677: 匿名さん]

>>1676
バカか
日本語が読めない人なのか

[1678: 匿名さん]

>>1677 匿名さん
200万円あげたところでどれだけ建物がよくなる？ほとんど変わらんだろうよ。

[1679: 匿名さん]

>>1676 匿名さん

ほんまおまえみたいなアホ、どいういう人生送ったらこんなネットの場末でペラペラのドヤができるねんな。スレの何を読んだらそうなるんか、頭の構造に驚愕するわ。

こんな親を持つバカ息子アホ娘に子供が巻き込まれんようにするにはどうしたらええんやろかな。

[1680: 匿名さん]

>>1678
モデルルームに行けばわかる
実物を見ないでいい加減なことを書き込むんじゃない

[1681: 匿名さん]

>>1680 匿名さん
じゃあ具体的にたった200万でなにを変えられるかを書いてくれ。
かけないのであればあんたの書き込みはモデルを見ていないわしのいい加減な書き込みよりもさらにいい加減な書き込みということだわな。

[1682: 匿名さん]

>>1674
貴方レベルで５年前に仕込むなんて無理無理、後からならどうでも書けるw
ソースに浸かりすぎ真っ黒になって分析不能なのかな？キーワードはタイムラグ。
まあ見ててごらん今後建築費は徐々に下がりだし東京オリンピック以降はさらに大きく下がりだすから。

[1683: 匿名さん]

逆に無駄に豪華な設備を削って もっと安価な物件にすべきだったね。

[1684: マンション検討中さん]

現地見て来ました。
日曜日だったので、現場の作業音も無く音の確認も出来ました。静かで良いところでした。特に南側、東側が静かで良いですね。西側もやや171の車の音が聞こえますが、たいしたこと無いですね。
防犯性で少し気になった事がありました。南側の市営住宅の自転車置き場の屋根をつたって侵入されないか少し心配です。

[1685: 匿名さん]

>>1681
釣られてやるよ
200万で矩計が変えられる

[1686: マンション検討中さん]

>>1685 匿名さん
無理、高さ制限を考えてから書け。

[1687: 匿名さん]

>>1686
なぜもっと考えない？
手抜きをするなよ

[1688: マンション検討中さん]

>>1687 匿名さん
なぜわしが考えなあかん。
こちらはできないと言っている
できるというならできる根拠を示して言え

[1689: 匿名さん]

設備は頑張ってて構造がいまいちなんだよな。
天井高、スパン、広さ。悩ましい。

デザイン　○？完成後はどうか
共用施設 ○大規模はもう出ないんで。
駅距離　△10分 駅近はもうないんで。
環境　〇駅北側、電車からは遠い、国道は近い
直床20cm　○普通 。
戸境壁湿式18cm 　○。最近は乾式もふえてるんで
アンボンドスラブ　×
間取り 普通
アルゴープ 普通
部屋にめり込む柱　△
サッシ　〇210cm?
天井　×240cm
スパン　×6m前半
広さ　×70平米ちょち
バルコニー　○一部吹き付け
バルコニー境　◎コンクリ
キッチン　○デュポンモデスト、◎フィオレストーン、○バックパネル
バス　〇キレイサーモフロア、◎サーモタイル、○キレイドア、◎強化ガラスドア
トイレ　〇収納一体型トイレ、タンクレストイレ
水栓　△一体型　〇ビルトイン浄水器

[1690: 匿名さん]

>>1689
構造は関係ない
計画が悪い
プレミストの大きな欠点は二つ
階高と駐車場

6000万のマンションの購買層がモデルルームを見てちゅうちょする理由はその2点が大きい

[1691: 匿名さん]

駐車場は何がダメなの？

[1692: 匿名さん]

＞＞1689
環境○って・・・。国道の近さは騒音よりもむしろ空気が気になる。私は先ずはなによりもそこが気になりました。次に皆さんが仰っている駅からの遠さです。駅10分っていう距離なら西北に住む意味が半減するような気が致します。

[1693: 匿名さん]

>>1692 匿名さん
南なら徒歩10分は全て劣悪だから絶対に住めないねw そもそも環境関係なく、駅近なんてもう出ないし。

[1694: 匿名さん]

>>1693
何故、ここと南側エリアが関係するのでしょう？　「プレミスト西宮北口ザ・レジデンス」の他に南エリアの物件を検討しているとは一言も言ってませんし、むしろ考えているのはジークレの本山です。
西北という場所柄が好みで検討を始めましたが、立地場所はイマイチながら価格はそこそこだったので感想を述べてみたまでです。

[1695: 匿名さん]

>>1692
国道は近くても北側なのが救い、この辺りで北風が吹くのは冬の限られた日数だけ。
>>1693
南10分は全て劣悪だななんて、劣悪なのは南でも西側だけでその他は普通。
>>1694
確かにここの価格だと悩んでしまいますよね、ジーク本山ならお手頃で良いと思います。

[1696: 匿名さん]

>>1694
西北でマンション購入者は、基本的に見栄っ張りの人が多いと思います。これは冗談抜きで・・・WW。
売主はそのエリアの見栄っ張りターゲット層を分析した上で、彼らのプライドや購入マインドを刺激する商品を推しだしていけば多少高くとも群がる人は多いと思います。
翻ってこの大和が販売する「プレミスト西宮北口ザ・レジデンス」はどうだろう。新築で大規模・・・。
10年も経って「中古」という仲間に否が応でも分類された時に果たしてどうなのかを考えた上で検討されるのが一番良いのではないかと思います。
西北物件では大規模故に真っ先に検討する物件ではあるかもしれませんけど、1694さんのように冷静に検討して他を検討する方は後を絶たない感じがしますネ。

[1697: 匿名さん]

南側のガーデンズ芸文コナミしか知らない人はもういいよ。

環境がまともなのは
ベリスタ、ジオタワー高層階、ジオウエリス、ラピタス高層階 だけ。

プレミストはガーデンズから丸見え、阪急近く、
これ以外は地歴問題全てあり、おまけに
ブランズは山手幹線目の前、車販売店隣、
プラネは今津線、山手幹線近い、
ロイヤルシティ、プレサンス、ドルチェビータはJRと今津線目の前、
ガーデンズはJR目の前、

と騒音と汚染のど真ん中
安売りしてただけ。

[1698: マンション検討中さん]

外観お披露目会って(笑)

[1699: 西北住民]

>>1697 匿名さん
そう。西北南は山手幹線、JR、今津線南側、阪神高速、ガーデンズと騒音公害施設が多いからね。どこいっても逃げ場がないね。

ジオウエリス近辺のような場所は駅近なのに静かで整備されたマンション街であらゆる層にすすめられるが、他は良くない場所にねじこんでるような物件が多く、とくにファミリーは今の値段ならすすめないな。

北側はたてる場所がすくないから、駅近は物件自体が希少。ましてや駅近で良い立地となるとほぼ不可能。ルネグランみたいな微妙なのしか出てこない。土地を考えるとこんな大型物件は最後じゃない？高木側の戸数制限も解除される見込みもないし。

個人的には南北共に中古でよい立地のものを適度な値段で買ったほうがいいと思うね。南はたくさん中古でてるよ。北は少ないけどね。

[1700: 匿名さん]

何処かの工場地帯よりはましでしょ

[1701: 匿名さん]

>>1700 匿名さん

最近、西北スレが荒れるのはこれまでの安物住まいの南の移民のせいだと思うようになったね、君みたいなのを見ると。

西宮市物件で塚口と並べることが理解できなかったけど、数年前まで山幹以南は塚口プラウドシティと同じ値段だからなのか。なるほど。

。物件を必死で小馬鹿にしたところで、所得レベルが今から来る人たちと倍は違う。人生そのものが格下といっていい。

もう君たちの出る幕があるお値段じゃないから、引っ込んでなさい。

[1702: 通りがかりさん]

新築時単価が違いすぎるのだ。
中古も物件によって高騰率が違うのだ。
狭い街で格差社会だから噛み合わないのだ。

250 プレミスト、クラウンズ、グレイス、

200 ジオタワー、プレミスト、ベリスア、ルネグラン、ウェリス高木、ブリリア高木、

170 ジオ花鳥苑、ジオガーデンズ、プレサンス、ジオウェリス、ブランズ、プラネスーペリア、ドルチェビータ

[1703: 匿名さん]

1700さんが書いてる内容を公示地価で検証してみたが、山幹下では似たサンプルが無かったので大屋町にしてみた。
これによると塚口と北口では昔も今も価格は格段の差があり比較対象にする事自体が無意味。
それに対し西北の南北では幾分は北の方が高いがその差は少なく値上がり幅も似ていてこの程度なら大してヒエラルギーは感じない、それよりもマンション高騰による新旧の価格差の方が大きい。
最近西北の各スレで南北対立を煽ってる書き込みが多いがまたかって感じですかね。

尼崎市上坂部２－２０－２４
JR塚口600ｍ　建ぺい率/容積率60/200
Ｈ２８　164,000　
Ｈ２０　185,000

尼崎市南塚口町４－２－３７
JR塚口650ｍ　建ぺい率/容積率60/200
Ｈ２８ 112,000
Ｈ２０ 133,000

西宮市大屋町２６－１９
西宮北口750ｍ　建ぺい率/容積率60/200
Ｈ２８　274,000
Ｈ２０　268,000

西宮市大畑町４－１０
西宮北口800ｍ　建ぺい率/容積率60/200
Ｈ２８　301,000
Ｈ２０　299,000

[1704: 匿名さん]

1703ですがタグの1700は1701の間違え

[1705: 匿名さん]

1702さん、マンション高騰による新旧の価格差なんてここに限らず全国規模ですよ。

[1706: 匿名さん]

>>1703
尼崎は地価が下がってるの？

[1707: にしさん]

>>1703 匿名さん
何がいいたいか意味不明だな。
南北対立って、1702は南北両方入っている。
それに公示地価になんの意味もない。知識自慢？w

たった数年で新築時の値段が劇的に違うのだから、所得レベルの違う人たちが入ってくるのは当然でしょう。あなたが今住んでる場所が60%値上がりしたら買えないよねw

西北は全国的な建設費と地価上昇、西北の人気上昇に伴う地価と入札競争の激化全て重なったからの大高騰。世間的には20%。60%値上がりした地域は全国的にもすくない。

[1708: 匿名さん]

>>1706
尼崎の中では開発されたJR塚口はまだましだけどこれが現実、
この現象はJR尼崎も同じで両駅共に開発による付加価値よりも地域的な下落がまさった状態です。

[1709: 匿名さん]

>>1707
同じ西北でも場所や建物仕様で全然価格は変わるし
何を根拠に６０％？

[1710: マンコミュファンさん]

坪160ちょっとのマンション実需でなんてよく買う気になるなよな。例えばプラネスーペリアはバルコニーが鉄格子で本当に酷い。賃貸どころか市営住宅レベル。分譲で探す方が難しいよ。

あの辺は値上がりして中古200ぐらいで出回ってるが、実需買いなら引っ越さない限りは利益確定できない。西北で移ろうにも他も値上がりしてるので、手数料をドブに捨てるだけ。

というわけで、そこにしがみつくしかない。

元々阪神間では下の価格帯だったのだから、高いものに買い換えられる
余裕のある人はいないだろう。西北で中古がもっと出てきてもよさそうだがそうならないのは、そういうことなんじゃないのかな。

[1711: 匿名さん]

>>1710
分譲が高く売れる間に高く売りしばらく賃貸に住んで安くなった頃を見計らってまた新築を買うのはどう？

[1712: 匿名さん]

>>1707

170÷250＝147%

これがなんで60%の値上げに値上に？？？

貴方の書き込み自体が 矛盾していて信憑性ナシ

[1713: 匿名さん]

>>1702
プラネスーペリアは検討してたので記憶していますが単価は200程度、
170だと低層の条件の悪い部屋ですよ。

[1714: マンコミュファンさん]

>>1712 匿名さん

はあぁ？何の計算式？
しかも47%と60%を比べて必死ww

プラネスーペリア 166
ジオグレイス 現状260-270予定

これをもって約6割増と言っている。

ま、同じ土地で同じ仕様で建て直すなんてありえないなら、その時に売っている新築時という意味だがね。

しかも「矛盾」ってw
所得水準と知的水準の相関がよく見える事例ですね。

[1715: マンコミュファンさん]

>>1713 匿名さん
違います。平均166.4です。

[1716: 匿名さん]

>>1702 通りがかりさん
貧しいグループ170が、昔に安く買えたんだぜ自慢と今なら買えるお金はない悲しさで、コンプレックスこじらせてるだけです。マンションで勝って、人生で一番負ける、そんなコンプレックス。

[1717: 匿名さん]

ジオグレイスの価格発表は未だなのに何で分かる？
ここのアンチ軍団はめちゃくちゃやなw

[1718: 匿名さん]

>>1717 匿名さん
事実上決まってますけど？
ま、買えない君には関係ないかw

アンチ？何の？w

[1719: 匿名さん]

お買い物価格＝所得水準

270 グレイス、ジオタワー中古

250 丸橋プレミスト、クラウンズ、ガーデンズ前プレミスト中古

220 ジオウエリス中古、ルネグラン中古、ブランズ中古、

200 ジオタワー、ガーデンズ前プレミスト、ベリスア、ルネグラン、ウェリス高木、ブリリア高木、 ベリスタ中古、プラネ中古、花鳥苑中古

170 ジオ花鳥苑、ジオガーデンズ、プレサンス、ジオウェリス、ブランズ、プラネスーペリア、ドルチェビータ

[1720: 匿名さん]

>>1717 匿名さん


あほはおまえやん
モデルルームいったら教えてくれる
門前払いされたんやろな 貧困は悲しいな

[1721: 匿名さん]

>>1711 匿名さん

分譲賃貸はかなりランニングも敷金礼金かかるからなあ。ファミリーは特に無理ですわ。保育園幼稚園小学校中学校の切れ目しか。都合のいい時にいい物件がお手頃に出てこない。

[1722: 匿名さん]

本当の富裕層はこんなところ買いませんよ 笑
ここで書き込みもしないだろうし。爆

[1723: 匿名さん]

以前に知りあった零細不動産屋の従業員が1720みたいな人だったな、
人を見下し偉そうな事ばかり言ったけど、
10年以上たってもまだショボい賃貸マンションに住んでるw

[1724: 匿名さん]

>>1722 匿名さん
グループ170の方ですか？

[1725: 匿名さん]

偉そうに言ってるやつの物件みてみたいわ。狭い部屋に賃貸住まいなんとちゃうんか？
しかし、坪単価的にみてもここはほんまに割高感は拭えない。

[1726: 匿名さん]

>>1725 匿名さん

森下住宅の方ですか？

[1727: 匿名さん]

今の売れ行きどうよ？竣工前完売はおろか、かなり売れ残る可能性あるんでないの？？来年2月だっけ？

[1728: 匿名さん]

>>1725
西北に割安感の物件ってある？

[1729: 近隣さん]

>>1719 匿名さん

西北に住むならどこも環境はさしてよくないから、わかりやすく駅近が人気というか高値で売れるという良い事例ですね。

何を選んでも地歴、学区、騒音、空気汚染、視線、眺望のうち半数は妥協が必要ですから、環境を捨てられるコスパ重視のサラリーマン向きですよね。

ガーデンズ屋上や阪急電車からですら洗濯物から部屋中まで丸見えのマンションを見て、よくこんなとこに住むな、人種が違うなと思いながら西北を通ります。環境の良い高木の戸建は手が出ませんし。

そんな中、お値段以外はここはデメリットが少ない方でしょう。南や東なら騒音はほぼ無関係かと。

[1730: 近隣さん]

>>1728 匿名さん

全国どこにもないよ

[1731: 匿名さん]

現在は大阪の便利なタワマンに住んでいるが眺望ももう飽きたし便利な以外に住む楽しみは無しなので、古巣の芦屋や西宮や東灘界隈のマンションを物色中。
西北も悪くはないがこの街ってトキメキが無いんだよね、ガーデンズも毎日通うような感じじゃないし何度か行けば飽きてしまいそう。
そしてここまで高くなればもう少し手を伸ばせば夙川や芦屋や岡本辺りのマンションが買える、
賛否はあるだろうけどそれらの街は駅から少し離れていても街にトキメキがあり飽きないんだよね、
住んでみないと理解できないと思うけど少し高くてもそんなトキメキが理解できる人にとっては価値のある住宅街だと思う。

[1732: マンション掲示板さん]

>>1731 匿名さん

芦屋で坪100万円、岡本で坪200万円高いけど（笑）

[1733: 職人さん]

>>1731
なぜ、西宮のほんの一部である西北を、広域の芦屋、東灘と比較するのでしょうかね？
東灘でも芦屋でも、ときめかない地域もたくさんありますからね～。
あなたの古巣は、西宮なのか、芦屋なのか、東灘のどこなのか、はっきりして欲しいですね。

[1734: 匿名さん]

>1733 第三者だけど、きちんと比較してると思うよ、
　　　　1731の文面だと阪急沿線の岡本駅、夙川駅、芦屋は芦屋川駅の人気地域を指しているんだよ。
　　　　丸橋とでは差がありすぎて比較対象にならんのは同意する。

[1735: 匿名さん]

>>1733
説明不足ですみません。
初めは広域で東灘芦屋西宮で検討したが現在は岡本芦屋川夙川駅から１０分前後のマンションを物色中。
でも現在建築中のマンションで気にいるのが見つからなかったので最長で５年以内にでも見つけれれば良いと思っています。
因みに古巣ですが東灘の本山第二小学校から芦屋の岩園小学校に転校し中学から大学まではエスカレーター私学です。