プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1616: 匿名さん]

>>1615
半分も売れていないと言うソースは？

[1617: 匿名さん]

西北に限らず、大和ハウス工業、プレミスト自体がブランド力が弱いんだよな。
マンション業界では中古暴落率、下位グループだね。
https://www.sumai-surfin.com/price/UrinushiTourakuKansai2016/

[1618: 匿名さん]

西側も足場が外れたけど公園でセットバックしているから圧迫感は無いね

[1619: 匿名さん]

北口が好きだけど、南側に住む勇気はない、という人には一定のニーズがあるのではないでしょうか。
高木校区の方が無難とは思いますけど、タイミングもありますしね。

[1620: 匿名さん]

仮に南側に住む勇気はなくても、ここはその論理で行くと南側となんら変わりませんよ。中学校区は一緒だし、小学校はひろただし。

[1621: 匿名さん]

>>1620
廣田はいいですよ。
中学校が問題ありなら、阪神間の教育熱心なお母さん方にすごく人気のある中学附属、高校公立のコースにすればいいんですよ。

[1622: 匿名さん]

>>1613 匿名さん

>南が人気って数年前まで
>坪160-170ぐらいで売ってたわけで
>阪神間の43号線南レベルの価格

ターミナル駅は色んな人が住んでるね。

南側は、学生賃貸、安賃貸、市営県営住宅、昔からの戸建、B地区もある。

分譲もたった10年で150前後、ジオタワー以降の200前後、ジオクラウンズからは250前後に急激な変化がある。こんな振れたのは後は都心部ぐらいたろう。

個人的にはあまりに雑多な人が集まるところは好まない。特に普通は人が選ばないようなところをそれなりのお金を出して住むような場所は微妙。まだ北側の方がボトムも高く住人の均質性が高そうではある。特に北東側。

実際どうなんだろう。子育てとか。

[1623: 匿名さん]

＞＞1622
いつまで昔のイメージで話してんの？なんだかんだ言っても今の西北は南側エリアですよ。笑
そもそも西宮で住宅街エリアが好みならこの地は選ばないだろうし、西北自体は交通アクセスが取り柄なわけでそういった意味では雑多なエリアになるのは当然。ここみたいに西北で駅まで遠い不便な地を選ぶのが一番ナンセンス。

[1624: 匿名さん]

南はジオタワー、ウエリス、ラピタス以外は全て5分以上。
目くそ鼻くそ。

その駅距離1分、2分の違いを得るために劣悪な住環境や学区を選ぶセコい社畜感・保育感に共感できるかどうか。

坪160ぐらいの安マンションに集まる収入レベルの生活感の層と交わりたいかどうか。

ナフコで家具揃えて、業務スーパーで食材買って、週末はガーデンズでご飯食べて、阪急百貨店と住宅展示場で夢見て、鉄緑会で子供に学歴の夢託すライフスタイル。ロールモデルは三井住友の社宅の皆様。

そんな雑然とした街に何故か第一種低層風の物件に坪単価が倍近い金を払えるさらに理解し難い住人が混じってくる。都心より少しマシなヤカラ風情。

南側はそれをなんとも思わない人向け。北側は利便性を享受しながらもまだマシな住環境を得たい人たち。丸橋と高木でも全く人種が違うから比較しても意味がない。

[1625: 匿名さん]

>>1624 匿名さん

っと力いっぱい叫んでも南側のここより高いジの方が売れるんじゃないの？

[1626: 匿名さん]

20世紀仕様の西北に住みたいかか、それとも２１世紀仕様の西北に住みたいかの選択だよね。

[1627: 匿名さん]

地歴、学区、所得格差の階層問題

地元民から移住民の意識格差

山手幹線、阪神高速、JR、今津線、ガーデンズ重体の騒音と汚染

手の施しようがない606号線以西の

ガーデンズと安マンションができただけで、20世紀の負の遺産は根何も解決してない。

南はそんな素敵な21世紀の街です。

>>1624 匿名さん
ライフスタイルに吹いたわ。

[1628: 匿名さん]

環境は悪いが安い南
環境はいいが高い北

こういう構図だと思ってたが、
全面的に南を絶賛の人がいて驚いた。

環境なんてどうでもいい
独身やディンクスはいいとして、
ファミリーなら
南が当時のお安いお値段以外に
何が北より優れてるとと思うのかしら？

ここは北側だけど遠いし
171が近いし学区悪いしで
悩ましいのはわかる。

ただ、甲風園や高木の駅近に
お安いマンションでたらそちら買うでしょ？
それでもブランズやプラネスーペリアや
ジオガーデンズを買うの？
さすがに信じられないんだけど。

しかも南は安くもなくなってしまっている。
土地もない。なにもいいことがない。

まさかガーデンズ？
そこまでしてガーデンズなの？？

[1629: 匿名さん]

>>1625 匿名さん

ジオグレイスなんて皆さんはターゲット外でしょ。買い替え需要なんて狙ってないから、何言ってるの(笑)

75平米を3500万で買ってた皆さんに、平均120平米で1億なんて払えないでしょー。


21世紀の南側など仲間づらしても、全く向こうは思ってないからさ、あなた圧倒的に格下なのよ？わかる？(笑)

[1630: マンション比較中さん]

>>1628

>環境は悪いが安い南
>環境はいいが高い北

ン十年前のイメージです。今は西宮北口は南側の再開発された地域の方が良いですし、将来性がありますよ。
大規模に開発しずらく将来性が低い北側を高く買うのはどうなんだろう？？
南側も最近は高くになってきてるけど、それでも需要はここよりあるかと思います。

[1631: 匿名さん]

>>1630 マンション比較中さん

きみ、ちょっとずれとるな。
浅いレスばかりつけんなよ。

阪急のイーメジ戦略みたいにイメージとかじゃなくて、具体的に何がええのか？と質問されてるんや。

1627の言うとおり、マイナスは変わらず、大枠マンションとガーデンズが増えただけや。

将来性はまだあるだろうが、具体的になんの予定がある？阪急の商業ビルぐらいで、また外部向けのお店やん。


値段も高いのはクラウンズだけ。
数年前まで南側が圧倒的に安い。

全く数十年前の話をじゃなく、今も同じ。
大幅に改善はされたがね。

[1632: 匿名さん]

私も歩いた雰囲気では南側のエリアの方が綺麗に整備されて良かったと思いますよ。
西宮ガーデンズも近いですし。南側が価格が安いのなら尚更、お得なんじゃないのかしら？わざわざ高くてここみたいに駅から遠い物件を探すよりは。

[1633: 匿名さん]

昔から西北を知るものからすると北側のいわゆる「西宮七園」界隈が有名だけど、今の西北のイメージは圧倒的に南側の駅前なんだよね。
道路は拡張され、近代的な高層マンションが建ち並び、ガーデンズのイメージが相まって、新参者が特に好むエリアに変貌している。北側の高木エリアはまだまだこれからって感じだけど、この北西部のいわゆる昔からのエリアは古びて小さな住宅がひしめき合ってまとまった整備するわけにもいかず変化が乏しく取り残され感は否めない気がする。

[1634: 匿名さん]

>>1632
南側のどこを歩かれたんですか？
南側のどのあたりの物件が安いのでしょうか？

[1635: 匿名さん]

イメージ、駅前、歩いた雰囲気、、、

その程度の理解で外野の人気でてるだけということ

買い物に来るのは結構

住処として具体的な良さは誰も言えないのが笑える

そのイメージに合致するのは
ジオタワー、芸文、コナミ、ガーデンズのあたりだけ

うられているマンションはほぼその外

森下町、神名町、芦原町、神祇官町、田代町、大屋町、深津町

足を踏みいれたら知識がなくても引いてしまう場所

明らかに場末

狭い地域に団地マンションの詰め込み

いざ住もうと思ったら諸所の問題にみんな悩む

数年前まで安かったから売れただけ

これからは7000万が最低価格

もう安いものは出ない 場所もない

入居時期によって所得格差が激しく
アッパー中心の街づくりも無理

ここからが正念場

>地歴、学区、所得格差の階層問題
>地元民から移住民の意識格差
>山手幹線、阪神高速、JR、今津線、ガーデンズ渋滞の騒音と汚染
>手の施しようがない606号線以西

[1636: 匿名さん]

>>1635 匿名さん

南の数年前にきたマンション移民なんて
中の中程度の給料しかないのだから
今の西北では踏み台の旧世代だよ。


当時なら
阪神間なら、43号線以南、塚口やJ尼、神戸新興タウンレベル
北摂なら、桃山台や千里山レベル

高騰してる今なら
Ｊ塚口のプラウドシティレベル。

その程度の層だということ。
ここを買える層とは悪いけどレベルが違う。
最新の西北民と話があうはずがない。

[1637: 匿名さん]

将来性ばかり話す人、イタいよね(笑

デベ目線や投資家目線ならわかるけど、あなたがた実需なんでしょ？今を我慢して将来のための地域に子連れで住んでどうするの？しかも酷い環境なのに。

しかも将来性＝大規模な再開発による商業施設とマンションの増加となってるのもイタいなあ。それって住環境と関係ないじゃん。マンションふえたらウザいよね？第二第三のガーデンズができて毎日何するのかしら？(笑

芦屋川、夙川、御影、岡本、住吉、苦楽園口、甲陽園、仁川、甲東園、六甲、、、、阪神間、特に阪急沿線は大規模開発の余地は少ないけど高値安定。オワコンから程遠い。外から生活水準やライフスタイルが逸脱した人も入ってこずとても安心。

西北の北側もそういうことなのよ。いい意味で変わらない。むしろ北側に安マンション作って変な人がきたり、派手な商業施設作ってお水みたいな人がこないで結構です。

資産価値だけなら都心部のタワマン買うし、実需も意識するなら千里中央の駅前を買うけどね。

南は塚口と争っていればいいと思うよ。(笑

[1638: 匿名さん]

資産性は、駅距離×買値。特に後者は時期によって二倍近く違う。新築と中古も違う。目的が売却と賃貸でもやや異なる。

住人の質は、買値。安物には尼でも芦屋でもそれなりの人が集まってくる。新築時が肝。

住居の質は、値段×立地。後者は物件の個別性が高い。西北は複数の幹線道路と線路からの距離、近隣との密集度がポイントだろう。

これで現在あるマンションを評価して買えばいいのではないかな。

例えばルネグランは賃貸向けにはいいが、住むとこじゃない。ジオガーデンズは新築時は安くて良かったが、今は住むにも貸すにも買にも必要のない物件となる。

[1639: 匿名さん]

>>1637 匿名さん

長々連投されてるみたいだけど、、、熱いねぇ、必死だねww
西北選択者、特に北側がある程度の生活水準ある人なんだったら、ここは北側でも僻地で条件悪い分、仕様を良くしなくちゃ見向きもされないですよ。
お金に余裕がある人が集まるのならそこそこの普通仕様ではねぇ。。。
あと、実需と言えども売却リスクが高いのは買いませんよ。ここは周りに大型のマンションが建つリスクが少ないが、駅から遠く益々取り残されたエリアになっていくかもしれない。そもそも今現状の売れ行きが全てを物語っている気がする。

[1640: 匿名さん]

安物マンションに入居済みの南側信者が馬鹿にされてるだけでしょ。
誰もここは推してないし、南のクラウンズも売れてない。
グレイスも死ぬだろう。
要は南北関係なく値段が西北の限界超えてるってことかな。

ここで70平米6000万も驚いたが、
グレイスの立地で110平米1億越えも笑った。

[1641: 匿名さん]

>>1638
あまいね、安モンでも地域性ってのがある。
岡本や芦屋や夙川の中古と塚口の新築で価格が同じでも集まる人の質は違う。
塚口はいわばガラの悪さに免役を持ってる人しか買わ無いし、逆に岡本や芦屋や夙川はそれらに抵抗を持つ人や環境や教育に気をつけてる人が集まってる。特に子供は環境により変わりやすいから教育に気を使う人は塚口はあまり選ば無い。
そして北口は夙川などよりは少し落ちるものの塾や私学の選択肢の広さ、ガーデンズなどの商業施設や大阪神戸へのアクセスの良さなどトータルバランスに優れ人気が出るのも当然の結果でしょう。
ただ今まではそこに価格もそれほど高く無いが付いてたけどそれが無くなったのが残念、ここまで高いのなら岡本や芦屋や夙川の新しい中古でも買えてしまう、それなら中古でも良いかって気持ちにもなる。

[1642: 匿名さん]

あとは可能性あるのはどこがあるかな？
噂知らない？

グレイス隣の駐車場
決まり？

プラネの南、古野電気の東の駐車場
何故放置？

ガーデンズ南の駐車場
場所はきついが、、

ハウジングギャラリー
一等地の無駄遣い。ビルの中でできる。

みやっこキッズパーク
保育園だっけ？

古野電気
オフィスビルに入ればいいのに。

高木の畑
ビー地区建て替え
ガーデンズプレミスト横の東レ寮
深津中横の広島銀行寮

あと、芸文横のパチンコ屋はほんと邪魔

[1643: 西北さん]

>>1641 匿名さん

基本的に同意です。

教育面はそうですかねえ。特に深津平木地域は、塾の利便性はあっても小中の義務教育はむしろ不安が大きいですね、塚口と違う意味で。アップサイドではなくリスクサイドを避けるために私立前提で学校選択、資金、塾を考慮する必要があるのは意識高い芦屋だと夙川だの言わずとも、街としてはむしろ稀有ですよ。都心並みのポラリティがありボトムも低い。要はめんどくさいかな。

ところで、いくらぐらいが落ち着きどころですかね？もしくは開発次第ではまだあがりますかね？

[1644: 匿名さん]

>>1643
他とのバランスを考えるのなら５〜１０％ほどは高めじゃないでしょうか、ただ北口ブームはしばらく続くでしょうし結局はこの程度で落ち着いてしまうような気もします。
また今後価格に影響する程の開発は今後無いと思いますがマンションが建てれる土地も減りつつあり、それが資産価値の下落には有効に働くと思うので他と比較した資産性は良好だと思います。
ただ今の建築費高騰もいずれ落ち着くでしょうし景気も低迷すれば北口に限らずマンション価格は大幅に下落する時がいずれ来るでしょうね。

[1645: 匿名さん]

>>1644
建築費は高騰していない
関西では昨年半ばから緩やかに下落気味

[1646: 匿名さん]

いつまでも西北やら芦屋やら言ってるのは昭和の考え方。阪神間で言えば今後はますます各駅の中心部という限られたエリアに人気が集中するよ。いわゆる駅前5分以内。今や芦屋ですらその凋落ぶりを騒がれるくらいだぞ。現状の西北のマンションの売れ行き見てても立地はどこも今の人気に乗じて、なんとか探した場所ばかりで魅力的な物件は皆無。
普通、住みたい町一番とも言われる街の物件なら、高くても左団扇で売れていくハズなのに実際はどうだろう。もう、その傾向は徐々に出始めている。

[1647: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
既にエリア人気にあやかって多数のデベロッパーかマンション建築に群がっている。今後はその全ての物件が競合物件になるだろうから資産性が良好とは無責任な発言かと思いますよ。

[1648: 匿名さん]

>>1645
建築費は下落気味なのは判ってます、でも現在も高騰中なのは間違えなし大幅に下落するのは東京オリンピック以降でしょうかね。
>>1646
あれ？西北人気は平成になってからだろ？まあ都心まで時間の掛かり過ぎる物件は人口減少に伴い今後もますます需要は落ち込むでしょうけど西北で１０分なら問題無いでしょ、阪神間は元々が都心にも近いので少なら駅から遠くても需要はそれなりに見込めますよ。
所で最近の駅近ブームは何故ブームなのか判ってますか？団塊の世代が次々に定年を迎え駅遠物件を売り払って駅近の便利な高額物件を購入してるからですよ、団塊の世代はお金持ちが多いからね、でもその需要もそろそろ終わり今後需要が減ると高く成り過ぎた価格も下がる事が予想されるのでブームに流され駅近くを買うのは注意が必要ですね。

[1649: 匿名さん]

「資産性が良好！」なんて発言ほど胡散臭いものは無い。しかも不特定多数は発言するような掲示板でww
そんなの簡単にわかるなら今頃、リッチ層の仲間入りでココには居ないよね？

[1650: 匿名さん]

>>1648 匿名さん
西北で10分かかるから、ここは遠い、遠いって言われてるんだろっ！よく読んでから発言しろよ。
高いカネ出して住むなら近くて便利なとこにってのが今時のニーズ。ここいらの物件は毎日車でご通勤するような方々が購入する物件でもないだろうから余計に駅からの距離は重要性が増す。それと団塊世代のみが駅前を購入？？今や若いファミリー層だって駅前に飛び付いてるわ。

[1651: マンコミュファンさん]

>>1650 匿名さん
高いカネ出して住むなら近くて便利なとこにってのが今時のニーズ。

徒歩10分やからこの値段で買えるんやろが！
駅近くならどんな値段すると。。。億やぞ。
駅前欲しければ塚口でも買っておけ。

[1652: 匿名さん]

塚口近くて安くても要らん、てのがここのニーズ層。
また1651さんの書かれてる内容はごもっとも、
タイムイズマネーだけど近いとそれなりに高い、
その時給に見合うか稼ぎがある人は駅前を買えば良い。
これは塚口も同じ、
安い駅前でも塚口で徒歩10分のマンションはもっと安い
その価格差に見合うだけの時給を稼いでいる人なら否定しない。

[1653: 匿名さん]

>>1646 匿名さん

芦屋が没落すると稚拙なアンケート結果で判断してしまう情弱の方ですね。マンコミで素人相手にドヤりたくなるさもしさ、よくわかります。

[1654: 匿名さん]

>>1651
この人はいつもの塚口信者じゃないですか？
この手の下品な書き込みの後にはいつも西宮は柄が悪いなどの書き込みが付くのでその前に釘を刺します。

[1655: 匿名さん]

>>1648
関西では高騰していないんですよ
プレミストも計算したら分かるけど建築費は安いんですよ

[1656: 匿名さん]

>>1655 匿名さん
建築費指数あきらかに関西もほぼ上がりっぱなしですよ。金型から人件費まで全て。おまけにここは入札が激しく土地仕入れ値が高すぎるだよ。要は原価高。

[1657: 匿名さん]

>>1656
落札された売買価格は調べたら解るが、入札者数なんて極秘事項で一部の関係者しか知らな人何で解るんだろうね。
そしてマンション用地のほとんどが入札なので安ければ落札出来ないしわざわざ相場よりも高過ぎる価格で落札される事もない。
なのにこの手の書き込みは多いよね。

[1658: 匿名さん]

高くても売れると判断して入札に参加したんだよね。で、これだけしか売れていない。
売れない価格で応札した企業の責任大。購入者に高価な付けを回されても困ります。

[1659: 検討者]

え、高いと思ったら買わなければいいんですよ？ ダイワが買えと迫っているんですか？

[1660: 口コミ知りたいさん]

>>1657 匿名さん
今の土地入札はそもそもの相場なんて気にしてないよ。相場意識したら落札できない。
土地を買いたいのはマンションデベロッパーだけじゃないんだよ。そいつらにとったら坪いくらで再販するなんて眼中にない。

[1661: 口コミ知りたいさん]

>>1658 匿名さん

計画失敗でこれだけしか売れてないのか計画通りにこれだけ売れたのか？何故そのサジ加減をご存知？
今やデベロッパーは即日完売とかこだわらずスミフのように期間がかかっても後から値上げするとかじっくり売るのが主流だと。

[1662: 匿名さん]

>>1657 匿名さん

はぁぁ？入札数？どこにそんな話がwww

売値(＝買ってくれる値段)と地価からみて取得金額は地価からするとかなり割高なのは自明だから激しいと言ってるの、わかる？そもそも金額知ってるの？あんたに高低を判断できる知識あるの？ないないw

相場より高くはならないって、どアフォ？買われた値段が相場なんだよww100戸規模の丸橋町のマンション用地相場なんて存在すると思ってるの？クソ笑えるwww

デベは泳ぎ続けないと死ぬ生き物だから売れる値段を考えると利益が薄くても土地を買って回さないと死ぬわけ。大和はそれでもやる意義と取るべき利益があると判断して高値で買っただけの話。今の時代高いから買えましぇーんなんてやってたら4.5年は事業停止だよ。おまえの塩漬けの株券と一緒にすんなカスwww

これから阪急の小規模物件しか出てこないのはグループの街開発があるからなだけで、利益だけなら売値も限界と建築費高騰が続く今2.30戸のマンションなんてどこもやらない。


で、関西の建築費が高くなってないソースは？話逸らすなよ？

短期的要因として震災オリンピック需要は続いてるし、職人不足はリーマンショック後の成り手の激減とベテランの廃業の構造的要因のダブルパンチだから、建築費が安くなる理由なんてどこにもない。少なくとも公共事業の短期需要が枯れるまでは。

建材費がただにでもなったのかな？ほら、データ出してご覧？www

[1663: 匿名さん]

建築費は昨年末くらいがピークで少しずつ下がっていくというのが多く耳にしていたが、万博決まったらそんなに下がらないかも。

[1664: 匿名さん]

wwwが好きな下品な人が出てきたね

[1665: 匿名さん]

そう、しかも、ソースソースうるさい人。