プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1551: 匿名さん]

ドブ川ねたは1468でも投下してるやん
アホちゃうか

[1552: マンション検討中さん]

>>1543 匿名さん
私も購入を検討していたものです。
私の場合ですが、西宮北口のネームバリューと、営業さんの売り文句であるこの場所でこの規模のマンションは二度と出ないと言われて飛びついてしまいました。しかし、そ後に自分の足で妻と一緒に駅から歩いたり(朝、昼、夜)、Googleマップで周辺の状況を確認したり、マンションの仕様を他のマンションと比較したり、近所の方、警察、街の不動産屋さんなどに聞いてまわりました。
その結果私は共働きの妻が駅からの夜道が長いと言う事と、私は高級志向のわりに壁の厚みや天井の高さなどがやや気になり結局やめました。理由は人それぞれ価値観だと思います。高い買い物なので最後は自分集めた情報で判断なさった方が良いですよ。
きっとキャンセルなさった方も、営業さんからの情報のみで最初に判断なさったのではないでしょうか？

[1553: 匿名さん]

171の近く、横の川が気になる、駅から10 分が近いか遠いか。気になる点もあるが、西宮北口にしたらまだマシな立地、ベランダが透明パネルのペラペラマンションでなくマシなデザイン、規模。何を優先させるかですね。

[1554: マンション検討中さん]

現地を見てきました。
建物周りの足場もかなり外されていて外観がよくわかりました。

[1555: 匿名さん]

連休中にいくつか売れるかと見ていましたが売れていないようですね。

[1556: とくめい]

>>1555 匿名さん

ん？なんで？
モデルルームに張り付いてみていたん？

[1557: 匿名さん]

＞＞1555
3連休の稼ぎ時でも1戸の契約も無しということ？　

[1558: 匿名さん]

>>1557
物件概要の残戸数が27戸から動いていないですよ

[1559: 匿名さん]

残戸数と現在販売戸数は同じ数字なの？

[1560: 匿名さん]

1・2期で110売り出し27残っているから、未発売の39+27で残り66と違いますか。

[1561: 匿名さん]

>>1560
27戸は販売残戸数ね

[1562: 匿名さん]

ピタッと売れ行きが止まってしまった

[1563: 匿名さん]

売れ行き止まったっていうほどそもそも売れ行きが良いとは思いません。
そもそも「西宮北口」を冠にしたマンション名なのに、今の販売状況では苦戦中以外の何物でもないのではないでしょうか。そもそも丸橋町でこの価格でこの立地、西北好みの客層が心打たれるとは思いにくいですよ。

[1564: 匿名さん]

>>1563
西北好みの客層が心打たれるマンションってどの地域で幾らぐらいのマンションでしょうか？

[1565: 匿名さん]

今 お物件だと三井住友銀行の社宅が立地としては理想的だと思います。

[1566: 匿名さん]

>>1565
あれ社宅ってもったいない
駅から5分、1300坪、学区以外は周辺もまあまあ
計画変更して販売しないかな
狭い面積の住戸が多いけど若い夫婦がお子さんをどこの小学校に入学させるか興味ある
転勤族だったらあまり関係ないけどね

[1567: 通りがかりさん]

>>1566 匿名さん
その隣のタイムズにマンション建つよ！

[1568: 匿名さん]

メガバンクの社宅のある住宅街はそれだけでも住み易さの保証付、銀行には融資に伴い土地を評価する専門部署があり土地に関してもプロフェッショナル集団、そこが社員を住まわせるのに最高の立地と判断し社宅を建てた訳だから、ここが住みにくい訳がない。
最近は一連のマンション高騰でこの辺も随分と高くななりごちゃごちゃ書いてる人も居るが、今後も資産性の高い住宅街としての評価は不動でしょうね。

[1569: 匿名さん]

ここを本当に最高の立地として評価した上での話ならそのプロフェッショナル度が疑わしい。笑
決して西宮を住みにくいとまでは言わないが、ここの周辺立地が最高だなんて思ってるのは付近の関係者だけですよ。世帯数減少傾向が今より顕著になってくれば、自ずと駅遠物件で販売価格が高かった物件は憂き目を見ることが明白。ここが資産性が高いなんて思うのは新築時の今だけでしょうね。

[1570: 匿名さん]

>>1569
1568ですが、まあ最高とは上げすぎだったかもしれませんが、最高とは最高級の意味で書いたのではなく、
通勤、環境、予算、資産性、などが高次元でバランスが取れ、社員が住むのに相応しい場所として社宅を建てたのですよね。
確かに駅が近い方が資産価格は高いがコストパフォーマンスから見れば５〜１０分程度が理想じゃないでしょうか、
現にメガバンクの社宅の多くは、その程度の距離にあります。

[1571: 匿名さん]

>>1568 匿名さん
銀行の土地を評価するプロフェッショナル集団！？？本当にそんな目利き出来る人がいるの？しかも、こんな北口ごときの社宅でそのプロ集団なる専門部署が綿密な将来的価値を計算してないでしょ。大規模融資物件でもあるまいし。
この銀行社宅エリアが本当にそんな資産性があるなら、すでに皆がこのエリアに飛び付いて即完してるよ。

[1572: 匿名さん]

北口のこの立地でこの社宅に匹敵するまとまった土地が出ること、もう無いですよ。
土地勘のない人が思い描く北口はこの近辺。この地域だからこそ北口が住みたい街NO.1。
住友が手放さずに社宅で運用する事で ここの資産価値の高さは十二分に証明されていますよ。
もちろんプレミストの立地は対象外ですよ。ここは今もそうですが将来的にもダメだと思います。

[1573: 職人さん]

社宅予定地は、市が保有してたが、高木小校区の生徒増加に伴い
三井住友銀行社宅跡地に高木北小を新設することとしを決定した際に
交渉条件の中で、三井住友銀行が、等価交換として、西宮市に要求
して取得（獲得）したもの。
みなさん、知ってるでしょ？

[1574: 匿名さん]

社宅の土地は南西側では最高だろう。芸文西側は静かでいいところだしな。

ただ、つまらん銀行の社畜リーマンの住処を一等地で提供するのは残念極まる。大規模社宅っていつの昭和だよ。上司の家族や嫁にヘコヘコとか地獄だな。ま、親が住銀マンですという家族ばかりの住宅なんて住みたくないね。無駄にプライド高いし、子供の付き合いが面倒くさそう。子供の塾や進学校レベルに上司部下関係が絡んで裏表でのマウンティングもすごそう。

[1575: 匿名さん]

>>1569は話しの流れが読めてないというか理解出来てないな

[1576: 匿名さん]

>>1571
だから皆がこのエリアに飛びついて即売しちゃた
両度町は開発終了だろ

[1577: 匿名さん]

>>1571
はい、銀行は土地のプロフェッショナル集団。
土地を適正に評価しそれに見合った融資額を決める、そんなの目利きじゃないと出来ないじゃないですか。
また大規模融資じゃなくても会社の資産ですよ、社宅なんて後々目に付くので汚点を残さないためにも担当者は必至です。
>>1574
なんだか偏見丸出しですね〜確かに社宅内部では色々と有りそうだけど、外部に対しては概ねマナーも良く周りに不快感を与える人は少ないですよ。
因みに私が居た小学校では銀行の転勤族も多かったけど、皆さん真面で問題を起こす人は誰も居ませんでした。

[1578: 匿名さん]

1577ですが1574様に対しての書込み、外部に対しては何も書かれてなかったですね、意味を取り違えていました。
確かに内部では色々と厳しそうだと思います。

[1579: 匿名さん]

久々に1戸売れた。このスローペースだと竣工迄に100戸売れないのではないか。

[1580: マンション比較中さん]

物件概要等での売れ行き実績ってちゃんと更新されているのかしら？？本当にそんなローペースなんでしょうか。
「西宮北口」と言えば住みたい街ナンバー１のエリアですよね？？
それなのに竣工完売どころか100戸も売れないなんて事が起こるんでしょうか？？　駅から遠い＆交通量の多い幹線道路に近いという問題点はあるんでしょうが、他にも致命的な問題点ってありますかね？？
本当の人気エリア物件なら販売価格が多少高いくらいなら、価格に関係無くどんどんで売れていくイメージなんですけど。

[1581: マンション検討中さん]

1554の方が足場が外れたとの事なので昨日2度目の現地訪問、手前のA棟が幕で覆われて良くは分からないが、BC？は隣のマンション？から少し確認可能、中々高級感がありそうです、高層階なら後1千万安ければ購入したいと、どぶ川がスレに良く出てきますが臭いは気にならなく駅前迄行くと鯉や鮒？30㎝以上の魚が20匹位元気に泳いでました、2度目なので道に迷わず男足（やや速い）7分でマンション迄到着、気になるのは中庭？駐車場がどのような形なのか大きな車が入るのか、ご存じの方情報を、多分会員になれば詳細に分かるのだろうけど一度登録するとしつこいのでしていません、よく出る天井髙と壁の厚さも教えていただければ助かります。。

[1582: 匿名さん]

>>1581
部屋の話だけはモデルルームに乗り込んで聞いた方がいいですよ
記名を断ればいいんだから

[1583: マンション検討中さん]

ジオグレイスに1票とおもうのですが。

[1584: 匿名さん]

>>1583
スレ違い

[1585: 匿名さん]

>>1583
理由は？

[1586: マンション検討中さん]

1582さんありがとございます、記入が断れないのですwww平日休みで何故か西宮北口に行ける日はショールーム休館日、ネットでとは思うが嘘の住所書けない小心者です。

[1587: 匿名さん]

2期の残戸数が24戸になりましたね

[1588: マンション比較中さん]

今は昔と違って「駅から徒歩10分」でも敬遠される時代。特に西北みたいな交通便を前面に推しだしたエリアなら尚更。大規模さで言えば塚口物件の方が駅にも近く街全体が新しく整備され満足感が高いだろう。

[1589: 匿名さん]

>>1588
近くてもあの環境や商業施設じゃ一生満足なんか得れないだろう、
駅近や価格で飛びついた人も住んでから現実に気が付いて後悔しそう。

[1590: 匿名さん]

＞＞1589
駅近のタワーになかなか空きが出ないのが後悔されていない証拠。
西北なら駅遠い物件よりは駅近に住みたいと思う。

[1591: 匿名さん]

>>1590
1589は塚口の話しです

[1592: 匿名さん]

そりゃ駅が遠いより近いに越したことはないが、
近ければ価格も高くなるし、
予算とのバランスを考えるのなら５〜１０分が理想ですね。

[1593: 匿名さん]

西北で探している人は他エリアより多少高いくらいは許容範囲。駅より近い距離で高い物件、遠い物件で安い物件なら多くは高くても近い物件を選択する輩が集まっているしそういう物件に食いつきたいと物色している輩が多い。
今は遠い物件もそれなりに高いから西北信者にそっぽむかれているに他ならない。

[1594: 匿名さん]

＞＞1589
西宮ガーデンズなんか近隣住民で毎日の生活で使っている人いるんだろうか？
それなら塚口みたいな日常生活に密着したものが揃っている方が使い勝手が良いと思うけど。
ガーデンズだけが目立っている西北だけど、中身を見ればそれほど使える商業施設で無い事は貴方も薄々感じてるんじゃないの？？笑

[1595: 匿名ボロボロの]

ボロボロのサンサンタウンと一緒にされても困る。

[1596: 匿名さん]

職住近接の観点から好まれる西宮北口だけど、流石に駅から10分じゃメリット半減。毎日往復20分。駅遠で大和の物件に5000万以上・・・って考えると普通に考えて無理でしょ。
そう考える人が多いからこの売れ行き状態なんだろうけど。

[1597: 匿名さん]

>>1594
ガーデンズ、毎日行ってますよ
コープよりもイズミヤの方が品数が多いから

[1598: 匿名さん]

少なくともここに住む人はイズミヤに買い出し行く前にコープで力尽きるだろうね。距離的に。笑
やっぱり場所的に遠いよここは。

[1599: 匿名さん]

>>1598
この辺りの住人は通勤以外は5分以上は歩かない
自転車も保育所幼稚園の送り迎え以外は乗らない
車です

[1600: 匿名さん]

ここに住んでガーデンズに車で行く人なんかいませんよ。
最高に時間とガソリンの無駄ですね。
この辺は屈指のチャリンコ地帯ですけけど。

[1601: 匿名さん]

>>1599 匿名さん

そんな人は夙川、苦楽園界隈に住みますよ。
西北の外れにそんな層は少ない。逆にもしそな人がいたなら住むところに相当無頓着な人じゃない？

[1602: 匿名さん]

地歴云々言われる方もおられるんでしょうけど、今、西北と言えば南側エリアのイメージですよね！？？
しかし、こちらの北側の国道の交通量は半端なかったです。
西宮と言えば環境が良いのが好まれる一因かと思っていたのですけど、少しイメージが変わりました。

[1603: 匿名さん]

＞１６０２
土地勘のない人が考えている西北のイメージでプレミストに来たら、ここじゃあない感はみなさん抱くでしょうね。

[1604: 匿名さん]

>>1602
中古狙いなら別ですが、残念ながら南側にはもう用地が無いのです。

[1605: 匿名さん]

南側の環境のいい物件ってどこのことかな？はやくに開発されたウエリス、ラピタス、ベリスタ、ジオタワーだけでは。

ここ数年の開発は幹線道路以南。微妙な地歴や立地で異様な空気漂ってるし、しかも安物物件ばかり。

ブランズ、プラネスーペリア、トルチェビータ、プレサンス、ジオガーデンズ、、本当にひどい。バルコニーがアルミ柵なんて分譲で初めて見たよ。

今後の立ちそうな空き地も高速沿いやろくな土地がない。

ここのプレミストがいいとはいわんが、地域も立地も物件の質も圧倒的に上でしょう。値段は高すぎだが、ジオグレイスは輪をかけて高いからな。あんなとこに1億って。

[1606: 匿名さん]

ジオグレイスの方が距離、仕様などまだ西北好みの人には受けそう。
デベロッパーもここと比べると阪急の方が高級感あるイメージで良いイメージだしね。

[1607: マンション検討中さん]

土地勘無いから分からないけど、西宮北口のイメージって北東側の高木公園付近の印象が強いけど間違いかな？あの付近が一番住みやすそうなんだけど。

[1608: 匿名さん]

>>1607 マンション検討中さん
北東が住みやすいなんて遠い昔の勝手なイメージですよ。商業施設が固まった南側の方がなにかと生活便があって住みやすいですよ。
ここもそうですけど、虫食いのように住宅街に無秩序にマンションが建てられ今や景観もなにもないですし、西北の中でも取り残された感じしません？？
私も土地勘ないですけど。笑

[1609: 匿名さん]

>>1606
ジオグレイスは工事は二流の奈良の業者で南側は倉庫のような建物ばかりですよ。
球場前線沿いと違って無秩序に建てられたマンションに見下ろされる環境で、それでも8000万超えるらしいですよ。

[1610: 匿名さん]

現地を歩きもしない知ったかちゃん達がガーデンズと芸術文化センターとコナミを見ただけで、南の雰囲気素敵ーてレベルで語ってるつうことよ。

山手幹線以南なんて1605のとおり悲惨なところにお安くマンション売りつけただけ。

もう南が新興でお安かった時代も終わったし土地も少ないから、そんな場所すらないし、おまえらの手の届く範囲じゃなくなってるけどな。

ここのお値段を出してももっと劣悪なところか、もっと高いところしかない。

[1611: 匿名さん]

でもガーデンズと兵庫芸術センターが出来たおかげで北口の人気が沸騰したわけで、プレミストもそのおこぼれをちょうだいしようというわけですよ。でも場所が新生北口じゃあないからこの不人気、ではないかな。

[1612: 匿名さん]

周りが言うほど西宮北口って良いかな？もう駅前近くにそこそこの大きさの建物は空きスペースないし、北側のごちゃごちゃ感満載のエリアも大きく開発される予定もなかろう。
すでにこのエリアは食べ尽くされた感ありあり。特に北側は前途多難に思う。

[1613: 匿名さん]

前途多難って笑
土地がないとお先真っ暗なの？
成熟したら暴落するの？
んなわけないww

北がごちゃごちゃって意味不明
駅前超えたら超整然とした住宅街
北東も北西も南の比じゃない

南東側なんて
ガーデンズに至る道はベンシルビル
ガーデンズより東は狭小賃貸街

南西側は山幹以南両度町以西はオワコン

ほんとうにあるいたことあるの？

南が人気って数年前まで
坪160-170ぐらいで売ってたわけで
阪神間の43号線南レベルの価格

それが250を超えて300近いなんてお笑いですよ
ガーデンズ以降マンションが増えだけじゃんw

世帯年収が600万の層の地域に
1500-2000万が分けはいってくる感じね

[1614: 匿名さん]

世帯年収1500〜2000万が86世帯買ってくれたのか。
あと63世帯。がんばれ。

[1615: 匿名さん]

あの、残念ながら86も売れてません。。。
やっと半分に行くか行かないか。

[1616: 匿名さん]

>>1615
半分も売れていないと言うソースは？

[1617: 匿名さん]

西北に限らず、大和ハウス工業、プレミスト自体がブランド力が弱いんだよな。
マンション業界では中古暴落率、下位グループだね。
https://www.sumai-surfin.com/price/UrinushiTourakuKansai2016/

[1618: 匿名さん]

西側も足場が外れたけど公園でセットバックしているから圧迫感は無いね

[1619: 匿名さん]

北口が好きだけど、南側に住む勇気はない、という人には一定のニーズがあるのではないでしょうか。
高木校区の方が無難とは思いますけど、タイミングもありますしね。

[1620: 匿名さん]

仮に南側に住む勇気はなくても、ここはその論理で行くと南側となんら変わりませんよ。中学校区は一緒だし、小学校はひろただし。

[1621: 匿名さん]

>>1620
廣田はいいですよ。
中学校が問題ありなら、阪神間の教育熱心なお母さん方にすごく人気のある中学附属、高校公立のコースにすればいいんですよ。

[1622: 匿名さん]

>>1613 匿名さん

>南が人気って数年前まで
>坪160-170ぐらいで売ってたわけで
>阪神間の43号線南レベルの価格

ターミナル駅は色んな人が住んでるね。

南側は、学生賃貸、安賃貸、市営県営住宅、昔からの戸建、B地区もある。

分譲もたった10年で150前後、ジオタワー以降の200前後、ジオクラウンズからは250前後に急激な変化がある。こんな振れたのは後は都心部ぐらいたろう。

個人的にはあまりに雑多な人が集まるところは好まない。特に普通は人が選ばないようなところをそれなりのお金を出して住むような場所は微妙。まだ北側の方がボトムも高く住人の均質性が高そうではある。特に北東側。

実際どうなんだろう。子育てとか。

[1623: 匿名さん]

＞＞1622
いつまで昔のイメージで話してんの？なんだかんだ言っても今の西北は南側エリアですよ。笑
そもそも西宮で住宅街エリアが好みならこの地は選ばないだろうし、西北自体は交通アクセスが取り柄なわけでそういった意味では雑多なエリアになるのは当然。ここみたいに西北で駅まで遠い不便な地を選ぶのが一番ナンセンス。

[1624: 匿名さん]

南はジオタワー、ウエリス、ラピタス以外は全て5分以上。
目くそ鼻くそ。

その駅距離1分、2分の違いを得るために劣悪な住環境や学区を選ぶセコい社畜感・保育感に共感できるかどうか。

坪160ぐらいの安マンションに集まる収入レベルの生活感の層と交わりたいかどうか。

ナフコで家具揃えて、業務スーパーで食材買って、週末はガーデンズでご飯食べて、阪急百貨店と住宅展示場で夢見て、鉄緑会で子供に学歴の夢託すライフスタイル。ロールモデルは三井住友の社宅の皆様。

そんな雑然とした街に何故か第一種低層風の物件に坪単価が倍近い金を払えるさらに理解し難い住人が混じってくる。都心より少しマシなヤカラ風情。

南側はそれをなんとも思わない人向け。北側は利便性を享受しながらもまだマシな住環境を得たい人たち。丸橋と高木でも全く人種が違うから比較しても意味がない。

[1625: 匿名さん]

>>1624 匿名さん

っと力いっぱい叫んでも南側のここより高いジの方が売れるんじゃないの？

[1626: 匿名さん]

20世紀仕様の西北に住みたいかか、それとも２１世紀仕様の西北に住みたいかの選択だよね。

[1627: 匿名さん]

地歴、学区、所得格差の階層問題

地元民から移住民の意識格差

山手幹線、阪神高速、JR、今津線、ガーデンズ重体の騒音と汚染

手の施しようがない606号線以西の

ガーデンズと安マンションができただけで、20世紀の負の遺産は根何も解決してない。

南はそんな素敵な21世紀の街です。

>>1624 匿名さん
ライフスタイルに吹いたわ。

[1628: 匿名さん]

環境は悪いが安い南
環境はいいが高い北

こういう構図だと思ってたが、
全面的に南を絶賛の人がいて驚いた。

環境なんてどうでもいい
独身やディンクスはいいとして、
ファミリーなら
南が当時のお安いお値段以外に
何が北より優れてるとと思うのかしら？

ここは北側だけど遠いし
171が近いし学区悪いしで
悩ましいのはわかる。

ただ、甲風園や高木の駅近に
お安いマンションでたらそちら買うでしょ？
それでもブランズやプラネスーペリアや
ジオガーデンズを買うの？
さすがに信じられないんだけど。

しかも南は安くもなくなってしまっている。
土地もない。なにもいいことがない。

まさかガーデンズ？
そこまでしてガーデンズなの？？

[1629: 匿名さん]

>>1625 匿名さん

ジオグレイスなんて皆さんはターゲット外でしょ。買い替え需要なんて狙ってないから、何言ってるの(笑)

75平米を3500万で買ってた皆さんに、平均120平米で1億なんて払えないでしょー。


21世紀の南側など仲間づらしても、全く向こうは思ってないからさ、あなた圧倒的に格下なのよ？わかる？(笑)

[1630: マンション比較中さん]

>>1628

>環境は悪いが安い南
>環境はいいが高い北

ン十年前のイメージです。今は西宮北口は南側の再開発された地域の方が良いですし、将来性がありますよ。
大規模に開発しずらく将来性が低い北側を高く買うのはどうなんだろう？？
南側も最近は高くになってきてるけど、それでも需要はここよりあるかと思います。

[1631: 匿名さん]

>>1630 マンション比較中さん

きみ、ちょっとずれとるな。
浅いレスばかりつけんなよ。

阪急のイーメジ戦略みたいにイメージとかじゃなくて、具体的に何がええのか？と質問されてるんや。

1627の言うとおり、マイナスは変わらず、大枠マンションとガーデンズが増えただけや。

将来性はまだあるだろうが、具体的になんの予定がある？阪急の商業ビルぐらいで、また外部向けのお店やん。


値段も高いのはクラウンズだけ。
数年前まで南側が圧倒的に安い。

全く数十年前の話をじゃなく、今も同じ。
大幅に改善はされたがね。

[1632: 匿名さん]

私も歩いた雰囲気では南側のエリアの方が綺麗に整備されて良かったと思いますよ。
西宮ガーデンズも近いですし。南側が価格が安いのなら尚更、お得なんじゃないのかしら？わざわざ高くてここみたいに駅から遠い物件を探すよりは。

[1633: 匿名さん]

昔から西北を知るものからすると北側のいわゆる「西宮七園」界隈が有名だけど、今の西北のイメージは圧倒的に南側の駅前なんだよね。
道路は拡張され、近代的な高層マンションが建ち並び、ガーデンズのイメージが相まって、新参者が特に好むエリアに変貌している。北側の高木エリアはまだまだこれからって感じだけど、この北西部のいわゆる昔からのエリアは古びて小さな住宅がひしめき合ってまとまった整備するわけにもいかず変化が乏しく取り残され感は否めない気がする。

[1634: 匿名さん]

>>1632
南側のどこを歩かれたんですか？
南側のどのあたりの物件が安いのでしょうか？

[1635: 匿名さん]

イメージ、駅前、歩いた雰囲気、、、

その程度の理解で外野の人気でてるだけということ

買い物に来るのは結構

住処として具体的な良さは誰も言えないのが笑える

そのイメージに合致するのは
ジオタワー、芸文、コナミ、ガーデンズのあたりだけ

うられているマンションはほぼその外

森下町、神名町、芦原町、神祇官町、田代町、大屋町、深津町

足を踏みいれたら知識がなくても引いてしまう場所

明らかに場末

狭い地域に団地マンションの詰め込み

いざ住もうと思ったら諸所の問題にみんな悩む

数年前まで安かったから売れただけ

これからは7000万が最低価格

もう安いものは出ない 場所もない

入居時期によって所得格差が激しく
アッパー中心の街づくりも無理

ここからが正念場

>地歴、学区、所得格差の階層問題
>地元民から移住民の意識格差
>山手幹線、阪神高速、JR、今津線、ガーデンズ渋滞の騒音と汚染
>手の施しようがない606号線以西

[1636: 匿名さん]

>>1635 匿名さん

南の数年前にきたマンション移民なんて
中の中程度の給料しかないのだから
今の西北では踏み台の旧世代だよ。


当時なら
阪神間なら、43号線以南、塚口やJ尼、神戸新興タウンレベル
北摂なら、桃山台や千里山レベル

高騰してる今なら
Ｊ塚口のプラウドシティレベル。

その程度の層だということ。
ここを買える層とは悪いけどレベルが違う。
最新の西北民と話があうはずがない。

[1637: 匿名さん]

将来性ばかり話す人、イタいよね(笑

デベ目線や投資家目線ならわかるけど、あなたがた実需なんでしょ？今を我慢して将来のための地域に子連れで住んでどうするの？しかも酷い環境なのに。

しかも将来性＝大規模な再開発による商業施設とマンションの増加となってるのもイタいなあ。それって住環境と関係ないじゃん。マンションふえたらウザいよね？第二第三のガーデンズができて毎日何するのかしら？(笑

芦屋川、夙川、御影、岡本、住吉、苦楽園口、甲陽園、仁川、甲東園、六甲、、、、阪神間、特に阪急沿線は大規模開発の余地は少ないけど高値安定。オワコンから程遠い。外から生活水準やライフスタイルが逸脱した人も入ってこずとても安心。

西北の北側もそういうことなのよ。いい意味で変わらない。むしろ北側に安マンション作って変な人がきたり、派手な商業施設作ってお水みたいな人がこないで結構です。

資産価値だけなら都心部のタワマン買うし、実需も意識するなら千里中央の駅前を買うけどね。

南は塚口と争っていればいいと思うよ。(笑

[1638: 匿名さん]

資産性は、駅距離×買値。特に後者は時期によって二倍近く違う。新築と中古も違う。目的が売却と賃貸でもやや異なる。

住人の質は、買値。安物には尼でも芦屋でもそれなりの人が集まってくる。新築時が肝。

住居の質は、値段×立地。後者は物件の個別性が高い。西北は複数の幹線道路と線路からの距離、近隣との密集度がポイントだろう。

これで現在あるマンションを評価して買えばいいのではないかな。

例えばルネグランは賃貸向けにはいいが、住むとこじゃない。ジオガーデンズは新築時は安くて良かったが、今は住むにも貸すにも買にも必要のない物件となる。

[1639: 匿名さん]

>>1637 匿名さん

長々連投されてるみたいだけど、、、熱いねぇ、必死だねww
西北選択者、特に北側がある程度の生活水準ある人なんだったら、ここは北側でも僻地で条件悪い分、仕様を良くしなくちゃ見向きもされないですよ。
お金に余裕がある人が集まるのならそこそこの普通仕様ではねぇ。。。
あと、実需と言えども売却リスクが高いのは買いませんよ。ここは周りに大型のマンションが建つリスクが少ないが、駅から遠く益々取り残されたエリアになっていくかもしれない。そもそも今現状の売れ行きが全てを物語っている気がする。

[1640: 匿名さん]

安物マンションに入居済みの南側信者が馬鹿にされてるだけでしょ。
誰もここは推してないし、南のクラウンズも売れてない。
グレイスも死ぬだろう。
要は南北関係なく値段が西北の限界超えてるってことかな。

ここで70平米6000万も驚いたが、
グレイスの立地で110平米1億越えも笑った。

[1641: 匿名さん]

>>1638
あまいね、安モンでも地域性ってのがある。
岡本や芦屋や夙川の中古と塚口の新築で価格が同じでも集まる人の質は違う。
塚口はいわばガラの悪さに免役を持ってる人しか買わ無いし、逆に岡本や芦屋や夙川はそれらに抵抗を持つ人や環境や教育に気をつけてる人が集まってる。特に子供は環境により変わりやすいから教育に気を使う人は塚口はあまり選ば無い。
そして北口は夙川などよりは少し落ちるものの塾や私学の選択肢の広さ、ガーデンズなどの商業施設や大阪神戸へのアクセスの良さなどトータルバランスに優れ人気が出るのも当然の結果でしょう。
ただ今まではそこに価格もそれほど高く無いが付いてたけどそれが無くなったのが残念、ここまで高いのなら岡本や芦屋や夙川の新しい中古でも買えてしまう、それなら中古でも良いかって気持ちにもなる。

[1642: 匿名さん]

あとは可能性あるのはどこがあるかな？
噂知らない？

グレイス隣の駐車場
決まり？

プラネの南、古野電気の東の駐車場
何故放置？

ガーデンズ南の駐車場
場所はきついが、、

ハウジングギャラリー
一等地の無駄遣い。ビルの中でできる。

みやっこキッズパーク
保育園だっけ？

古野電気
オフィスビルに入ればいいのに。

高木の畑
ビー地区建て替え
ガーデンズプレミスト横の東レ寮
深津中横の広島銀行寮

あと、芸文横のパチンコ屋はほんと邪魔

[1643: 西北さん]

>>1641 匿名さん

基本的に同意です。

教育面はそうですかねえ。特に深津平木地域は、塾の利便性はあっても小中の義務教育はむしろ不安が大きいですね、塚口と違う意味で。アップサイドではなくリスクサイドを避けるために私立前提で学校選択、資金、塾を考慮する必要があるのは意識高い芦屋だと夙川だの言わずとも、街としてはむしろ稀有ですよ。都心並みのポラリティがありボトムも低い。要はめんどくさいかな。

ところで、いくらぐらいが落ち着きどころですかね？もしくは開発次第ではまだあがりますかね？

[1644: 匿名さん]

>>1643
他とのバランスを考えるのなら５〜１０％ほどは高めじゃないでしょうか、ただ北口ブームはしばらく続くでしょうし結局はこの程度で落ち着いてしまうような気もします。
また今後価格に影響する程の開発は今後無いと思いますがマンションが建てれる土地も減りつつあり、それが資産価値の下落には有効に働くと思うので他と比較した資産性は良好だと思います。
ただ今の建築費高騰もいずれ落ち着くでしょうし景気も低迷すれば北口に限らずマンション価格は大幅に下落する時がいずれ来るでしょうね。

[1645: 匿名さん]

>>1644
建築費は高騰していない
関西では昨年半ばから緩やかに下落気味

[1646: 匿名さん]

いつまでも西北やら芦屋やら言ってるのは昭和の考え方。阪神間で言えば今後はますます各駅の中心部という限られたエリアに人気が集中するよ。いわゆる駅前5分以内。今や芦屋ですらその凋落ぶりを騒がれるくらいだぞ。現状の西北のマンションの売れ行き見てても立地はどこも今の人気に乗じて、なんとか探した場所ばかりで魅力的な物件は皆無。
普通、住みたい町一番とも言われる街の物件なら、高くても左団扇で売れていくハズなのに実際はどうだろう。もう、その傾向は徐々に出始めている。

[1647: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
既にエリア人気にあやかって多数のデベロッパーかマンション建築に群がっている。今後はその全ての物件が競合物件になるだろうから資産性が良好とは無責任な発言かと思いますよ。

[1648: 匿名さん]

>>1645
建築費は下落気味なのは判ってます、でも現在も高騰中なのは間違えなし大幅に下落するのは東京オリンピック以降でしょうかね。
>>1646
あれ？西北人気は平成になってからだろ？まあ都心まで時間の掛かり過ぎる物件は人口減少に伴い今後もますます需要は落ち込むでしょうけど西北で１０分なら問題無いでしょ、阪神間は元々が都心にも近いので少なら駅から遠くても需要はそれなりに見込めますよ。
所で最近の駅近ブームは何故ブームなのか判ってますか？団塊の世代が次々に定年を迎え駅遠物件を売り払って駅近の便利な高額物件を購入してるからですよ、団塊の世代はお金持ちが多いからね、でもその需要もそろそろ終わり今後需要が減ると高く成り過ぎた価格も下がる事が予想されるのでブームに流され駅近くを買うのは注意が必要ですね。

[1649: 匿名さん]

「資産性が良好！」なんて発言ほど胡散臭いものは無い。しかも不特定多数は発言するような掲示板でww
そんなの簡単にわかるなら今頃、リッチ層の仲間入りでココには居ないよね？

[1650: 匿名さん]

>>1648 匿名さん
西北で10分かかるから、ここは遠い、遠いって言われてるんだろっ！よく読んでから発言しろよ。
高いカネ出して住むなら近くて便利なとこにってのが今時のニーズ。ここいらの物件は毎日車でご通勤するような方々が購入する物件でもないだろうから余計に駅からの距離は重要性が増す。それと団塊世代のみが駅前を購入？？今や若いファミリー層だって駅前に飛び付いてるわ。