プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1501: 素人さん]

>普 通 は 「 竣 工 前 」 が 基 準だ ろ ？ ？

このドヤ最高っすねww
で、その基準を満たした物件は、どこ？
僕ちゃん、何個言えるかな〜☆

[1502: 匿名さん]

>1500
予告広告無しで売ってるんだ。やばいよ。

[1503: マンション検討中さん]

マンションのショールーム4件ほどまわったけど、壁の厚さがカタログに無いのここだけだけやわ。

[1504: 匿名さん]

>予告広告無しで売ってるんだ。やばいよ。
このドヤ最高っすねww
予告広告なんて必要ないんだよ。
予告広告をしたら本広告がいるだけ〜☆

[1505: 匿名さん]

50残ったら平均6000万としたら30億か。長谷工に支払いジャンプ要請するのかな。大幅値引き期待できるかな？

[1506: 匿名さん]

近隣でマンション買った西北擁護派はアピールで必死だね。最近の西北の物件は立地がイマイチなので売れ行きも鈍化傾向。自分達の買ったエリアの人気が凋落気味って書かれまいと営業マン以上に頑張ってる感じで見ていて痛い。

[1507: 匿名さん]

竣工前完売を目標にしてるマンションは多いんじゃないかな？空室になればその分維持管理費が嵩むわけだし、デベにとって良いことなんてひとつもないんだから。
確かに価格高騰の煽りもあって、竣工前に「完売御礼」を掲げる物件は少なく見当たらないが、逆にこの時期に竣工前完売を果たせば相当割安だったのか、立地が良い価値ある物件かもしれない。
そういった意味では竣工前完売するような人気物件を探すのはベストだし、例え竣工前に売れなくてもその直後に売り切ってしまうのがベター。要は早くに売れるに越したことはないですよ。
仁川の物件みたいにいつまでも売れず状態になるといずれ「不人気物件」の烙印を押されるだけだしね。
ここも場所が場所だけにあまり悠長に構えている暇はないと思いますよ。

[1508: 素人さん]

>>1507 匿名さん

無知だねえ。
例えば、住友不動産を勉強してはどうかな。

[1509: 匿名さん]

＞＞1508
資金力豊富な住不は特殊。
無知だねえ。
例えば、野村不動産を勉強してはどうかな。

[1510: 匿名さん]

物件の人気・不人気は色んな尺度があると思うが「竣工前」完売、未完売は間違い無く１つのベンチマークになっているのは事実。多くの掲示板スレを見てもそれを気にしている書き込みは多い。
竣工後に売れ残りを残しておくメリットなどないのだから。
住友不動産の場合も当然、竣工前に売れるのなら売れるに越したことは無いのは当然。
それをくだらないとか意味が無いと書き連ねるのはネガティブに書かれて困る関係者ばかりのパターンが多い。

[1511: 匿名さん]

>>1508 素人さん

素人さんが無知だねえ。と発言されるのも意味がわからんけど、、、
それならどう無知なのか説明してみたら？
竣工前に売れなくてもメリットを享受出来るのは誰？？
無知な人が少し耳にしたスミフの販売戦略を出してきてもここでは笑われるだけだよ。

[1512: 匿名さん]

竣工前完売がベンチマークなんて旧時代の話。
竣工完売すれば契約者からの金でゼネコンへの支払いができるから
体力のないカタカナおデベサンがそうするしかなかっただけのこと。
スミフの資金力が特殊と書いている人もいるが、
竣工時に売れていなかってゼネコンに代金を払えなく
つぶれるデベなんてもうリーマンで全滅したよ。
最近の入札価格高等で竣工完売で事業計画が組めない。
竣工1年とか2年で完売を狙う物件なんてざらにあるよ。
ここが何年残ろうがダイワから見れば無傷に近いし
ローレルコートだって近鉄からすれば屁でもないだろう。
ぎゃあぎゃあ騒いでいるのはマンコミの評論化気取りキモオタ。

[1513: 匿名さん]

まあ会社にとって小さな傷でも担当者は大きな深手だね
今週末に竣工後販売開始のブリリア薬師町の販売が始まる
その結果をじっくり見てみようか

[1514: 素人さん]

ぷっ、不動産営業ちゃんは無知だねえw 資金があるないではなくそれを前提に利益が高値の長期販売で最大化されるからやってるんだよ。資金があるから利益はドブにすてるなんて会社ないんから。

マンション事業のPLや会社全体のBSみような。せめて営業利益率ぐらいはよろしくね。スミフ、営業利益率は業界トップだよ。

野村のそれは彼らの背景にあった利益最大化の方法なんだよ。

戦略やケイパビリティによってkpiなんて変わって当然なんだけど、営業ちゃんは値引きしないことと売り切る速さしか考えなくていいから人生らくだよねえ。って営業ちゃんじゃわかんないかww

[1515: 素人さん]

>>1512 匿名さん

ま、利益を出すために長期販売してるのと、企画が失敗したから長期販売になってるのは違うけどな。ローレルコートは後者の典型。

[1516: 匿名さん]

>>1511 匿名さん

素人ってのは不動産さん営業ではないという意味なんじゃない？君らと君らの顧客は人生の格が違うんだから、同じ土俵で見ないほうがいいよ？笑

坊ちゃん、「資金力」 って何をさしてるの？人間力みたいなもの？笑「維持管理費」っていくらかかるの？あんたの安いインセンティブぶんぐらい？笑 野村の値引き前の平均粗利はいくら？短期での値引きと長期での販管費、どちらのインパクトがでかいの？そんなのIRみればざっくり計算できるじゃん。

あっ、IRもみたことないか。非上場会社の販売君じゃ仕方ない。すんまそん。笑

[1517: 匿名さん]

>>1516
是非、教えてくれ！

[1518: 匿名さん]

評論化気取りキモオタ相手に必死に発言してる1512から続く一連の発言者が一番笑えたりして！？？爆

[1519: 匿名さん]

最近の西北物件では149って大きいから110売り出して85申し込みって、人気の評価難しいね。でも2期が10ってのは手応えはそれほど良くないと考えるべきかな。竣工半年切って3期がいつ頃どのくらいの数を売りに出すか。
会社の業績は文句ないから値引きは無いだろう。

[1520: 匿名さん]

第１期、欲張らずに70だけ売出しときゃあ完売御礼だったのに。そうすりゃ、人気物件かと思われてもっと売れたのではないかと思う今日この頃。

[1521: 匿名さん]

70なら70で総戸数の半分にも満たないって感じになるだろうから、どっちみちここは当初想定したようにはうまくいってないのがすぺて。せめて大和じゃなくて積水ブランドならもう少し人気が出たんじゃないかな。
立地をカバーするものがないと厳しいね。

[1522: 匿名さん]

一次だの一期だのにして人気に見せるの、あんまり効果ないよ。はっきりいって業者のひとりよがり。

買い手は買いたい部屋を予算内で買えればいいし、売り手は利益が最大化される想定期間で売り切れればいい。

竣工前完売とか多少の長期販売で人気だの不人気だの気にしてるのは新築市場の外野ちゃんだけでしょ。

住居としての質や中古市場での価値はまた別の話。

例えばルネグランは当時高すぎてずっと売れてなかったけど、今では賃貸も中古も爆上がり。ジオガーデンズも地歴問題で時間かかったけど安かったから爆上がり。わからんもんですよ。

期分けして販売個数を少なくして完売したことにするなど、この業界の意味不明な慣習には笑ってしまう。

[1523: 匿名さん]

ガーデンズ 414戸 177万 (平均坪単価)
ルネグラン 49戸 219万
プレミスト 149戸 254万

[1524: 匿名さん]

＞＞1522
爆上がり？？笑

[1525: 匿名さん]

素人はチラシの価格が相場だと思い込む人が多いが、実際の取り引き価格とは別物。
特に安値取引は水面下で終了する。
そしてその価格は絶対秘密、なぜなら転売益額が
バレるから。
中古物件で税込みとあるのはそう云う物件。
中古物件を見てると転がし物件が多くて腹が立つで。

[1526: 匿名さん]

爆上がりにしとかないとプレミストの価格の整合性が無くなるからだろうね。
数年前に発売なら、坪200万がやっとの立地だと思う。

[1527: 匿名さん]

>>1524 匿名さん

はあ？低学歴の営業ちゃん、ほんまきついわww

僕ちゃん、ルネグランもガーデンズも散々高いとか地歴がとか言われて長期販売したてが、今では17%値上がりしているじゃん？実際の売買価格で、チラシじゃなくてさあ。

ここは売値が高いからそんな値上がりは難しいが、酷く下りもしないよ。そもそも竣工前完売の必要など買い手にも売り手にもないのだよ。オタクのとこのような資金繰りが厳しい中堅以下じゃなければw

販売期間厨の感じが、営業として飼い慣らされました感が凄くてクソウケるww

[1528: 匿名さん]

>>1526 匿名さん

時限的なコスト高騰じゃなくて、西北の人気に伴う地価高騰と入札競争激化が大きな原因だから、まだまだ高騰は続くよ。200まで戻らないだろう。とはいえ買い手はそろそろそれに乗るのは止めるべき。

[1529: 匿名さん]

次の次の短観で西北がどう書かれるか？

[1530: 匿名さん]

高い高いと言われてるここも10年もすれば買ってて良かったと思う日が来るのかな、不動産も株も優良地区や優良株は安定していて下落時の値下りも少なく上昇期にはきっちり上がるのが最近の傾向。
しかし中途半端に値上がりしてもまだまだこれから上がるから今が買い時と言われるのに限ってその時がピークで下落時にドツボにハマり立ち直れない不動産や株も多い。
今後の動向は景気にも左右されるから優良地区でも安心は出来ないが中途半端な場所を買うよりもここの方が安心感はあるな。

[1531: 匿名さん]

1.2期の先着順が25➡27に増加してますね。第2期の10戸のうち2戸は契約に至らなかったのかな。

[1532: 匿名さん]

失礼、勘違いでした。
物件概要をそのまま鵜呑みにすると、第2期は当初売り出し10戸⇒７戸に減少⇒さらに５戸に減少になるのかな。
それとも新規に先着順を増やしたのかな？

[1533: 匿名さん]

少なくとも1527みたいな営業マンから購入はしたくないですね。ここの営業担当ではないのが救いかと思う。

[1534: 匿名さん]

>販売期間厨の感じが、営業として飼い慣らされました感

笑った。
業者の良し悪しの論理で調教されてる人いるよね。

[1535: 匿名さん]

横のどぶ川がな…。

[1536: 匿名さん]

>>1535 匿名さん

その煽り、誰からもウケてないよ。笑
何度もやっるけどさ。
煽るなら反応を見て打ち手変えようぜ。

暴落ネタや粉塵ネタはみんな飽きてるから、
実は断層がある！！とか、
大型ネタでいかなきゃ。

ネットですらおまえの人生みたいに
盛り上がらないと辛いだろ？笑

[1537: 匿名さん]

テンション高いね。大丈夫？

[1543: 匿名さん]

契約段階で複数のキャンセルを食らうのって、何らかの理由があるんでしょうか？

[1549: 匿名さん]

[No.1538～本レスまで、特定個人への批判投稿のため削除しました。意見が対立しても相手の人格批判はお控えください。 管理担当]　

[1550: 匿名さん]

日本語辞典・どぶ川

主に都市部において、下水が流れる溝渠を意味して用いられる語。工業排水や生活用水などで汚れ、悪臭を発するものを指して用いられることが多い。

因みに西宮市の下水道率は99.9%(西宮市HPより)だし、
尼崎みたいな工業排水が流されることも無いので、
隣の川はドブ川の定義には含まれません。

[1551: 匿名さん]

ドブ川ねたは1468でも投下してるやん
アホちゃうか

[1552: マンション検討中さん]

>>1543 匿名さん
私も購入を検討していたものです。
私の場合ですが、西宮北口のネームバリューと、営業さんの売り文句であるこの場所でこの規模のマンションは二度と出ないと言われて飛びついてしまいました。しかし、そ後に自分の足で妻と一緒に駅から歩いたり(朝、昼、夜)、Googleマップで周辺の状況を確認したり、マンションの仕様を他のマンションと比較したり、近所の方、警察、街の不動産屋さんなどに聞いてまわりました。
その結果私は共働きの妻が駅からの夜道が長いと言う事と、私は高級志向のわりに壁の厚みや天井の高さなどがやや気になり結局やめました。理由は人それぞれ価値観だと思います。高い買い物なので最後は自分集めた情報で判断なさった方が良いですよ。
きっとキャンセルなさった方も、営業さんからの情報のみで最初に判断なさったのではないでしょうか？

[1553: 匿名さん]

171の近く、横の川が気になる、駅から10 分が近いか遠いか。気になる点もあるが、西宮北口にしたらまだマシな立地、ベランダが透明パネルのペラペラマンションでなくマシなデザイン、規模。何を優先させるかですね。

[1554: マンション検討中さん]

現地を見てきました。
建物周りの足場もかなり外されていて外観がよくわかりました。

[1555: 匿名さん]

連休中にいくつか売れるかと見ていましたが売れていないようですね。

[1556: とくめい]

>>1555 匿名さん

ん？なんで？
モデルルームに張り付いてみていたん？

[1557: 匿名さん]

＞＞1555
3連休の稼ぎ時でも1戸の契約も無しということ？　

[1558: 匿名さん]

>>1557
物件概要の残戸数が27戸から動いていないですよ

[1559: 匿名さん]

残戸数と現在販売戸数は同じ数字なの？

[1560: 匿名さん]

1・2期で110売り出し27残っているから、未発売の39+27で残り66と違いますか。

[1561: 匿名さん]

>>1560
27戸は販売残戸数ね

[1562: 匿名さん]

ピタッと売れ行きが止まってしまった

[1563: 匿名さん]

売れ行き止まったっていうほどそもそも売れ行きが良いとは思いません。
そもそも「西宮北口」を冠にしたマンション名なのに、今の販売状況では苦戦中以外の何物でもないのではないでしょうか。そもそも丸橋町でこの価格でこの立地、西北好みの客層が心打たれるとは思いにくいですよ。

[1564: 匿名さん]

>>1563
西北好みの客層が心打たれるマンションってどの地域で幾らぐらいのマンションでしょうか？

[1565: 匿名さん]

今 お物件だと三井住友銀行の社宅が立地としては理想的だと思います。

[1566: 匿名さん]

>>1565
あれ社宅ってもったいない
駅から5分、1300坪、学区以外は周辺もまあまあ
計画変更して販売しないかな
狭い面積の住戸が多いけど若い夫婦がお子さんをどこの小学校に入学させるか興味ある
転勤族だったらあまり関係ないけどね

[1567: 通りがかりさん]

>>1566 匿名さん
その隣のタイムズにマンション建つよ！

[1568: 匿名さん]

メガバンクの社宅のある住宅街はそれだけでも住み易さの保証付、銀行には融資に伴い土地を評価する専門部署があり土地に関してもプロフェッショナル集団、そこが社員を住まわせるのに最高の立地と判断し社宅を建てた訳だから、ここが住みにくい訳がない。
最近は一連のマンション高騰でこの辺も随分と高くななりごちゃごちゃ書いてる人も居るが、今後も資産性の高い住宅街としての評価は不動でしょうね。

[1569: 匿名さん]

ここを本当に最高の立地として評価した上での話ならそのプロフェッショナル度が疑わしい。笑
決して西宮を住みにくいとまでは言わないが、ここの周辺立地が最高だなんて思ってるのは付近の関係者だけですよ。世帯数減少傾向が今より顕著になってくれば、自ずと駅遠物件で販売価格が高かった物件は憂き目を見ることが明白。ここが資産性が高いなんて思うのは新築時の今だけでしょうね。

[1570: 匿名さん]

>>1569
1568ですが、まあ最高とは上げすぎだったかもしれませんが、最高とは最高級の意味で書いたのではなく、
通勤、環境、予算、資産性、などが高次元でバランスが取れ、社員が住むのに相応しい場所として社宅を建てたのですよね。
確かに駅が近い方が資産価格は高いがコストパフォーマンスから見れば５〜１０分程度が理想じゃないでしょうか、
現にメガバンクの社宅の多くは、その程度の距離にあります。

[1571: 匿名さん]

>>1568 匿名さん
銀行の土地を評価するプロフェッショナル集団！？？本当にそんな目利き出来る人がいるの？しかも、こんな北口ごときの社宅でそのプロ集団なる専門部署が綿密な将来的価値を計算してないでしょ。大規模融資物件でもあるまいし。
この銀行社宅エリアが本当にそんな資産性があるなら、すでに皆がこのエリアに飛び付いて即完してるよ。

[1572: 匿名さん]

北口のこの立地でこの社宅に匹敵するまとまった土地が出ること、もう無いですよ。
土地勘のない人が思い描く北口はこの近辺。この地域だからこそ北口が住みたい街NO.1。
住友が手放さずに社宅で運用する事で ここの資産価値の高さは十二分に証明されていますよ。
もちろんプレミストの立地は対象外ですよ。ここは今もそうですが将来的にもダメだと思います。

[1573: 職人さん]

社宅予定地は、市が保有してたが、高木小校区の生徒増加に伴い
三井住友銀行社宅跡地に高木北小を新設することとしを決定した際に
交渉条件の中で、三井住友銀行が、等価交換として、西宮市に要求
して取得（獲得）したもの。
みなさん、知ってるでしょ？

[1574: 匿名さん]

社宅の土地は南西側では最高だろう。芸文西側は静かでいいところだしな。

ただ、つまらん銀行の社畜リーマンの住処を一等地で提供するのは残念極まる。大規模社宅っていつの昭和だよ。上司の家族や嫁にヘコヘコとか地獄だな。ま、親が住銀マンですという家族ばかりの住宅なんて住みたくないね。無駄にプライド高いし、子供の付き合いが面倒くさそう。子供の塾や進学校レベルに上司部下関係が絡んで裏表でのマウンティングもすごそう。

[1575: 匿名さん]

>>1569は話しの流れが読めてないというか理解出来てないな

[1576: 匿名さん]

>>1571
だから皆がこのエリアに飛びついて即売しちゃた
両度町は開発終了だろ

[1577: 匿名さん]

>>1571
はい、銀行は土地のプロフェッショナル集団。
土地を適正に評価しそれに見合った融資額を決める、そんなの目利きじゃないと出来ないじゃないですか。
また大規模融資じゃなくても会社の資産ですよ、社宅なんて後々目に付くので汚点を残さないためにも担当者は必至です。
>>1574
なんだか偏見丸出しですね〜確かに社宅内部では色々と有りそうだけど、外部に対しては概ねマナーも良く周りに不快感を与える人は少ないですよ。
因みに私が居た小学校では銀行の転勤族も多かったけど、皆さん真面で問題を起こす人は誰も居ませんでした。

[1578: 匿名さん]

1577ですが1574様に対しての書込み、外部に対しては何も書かれてなかったですね、意味を取り違えていました。
確かに内部では色々と厳しそうだと思います。

[1579: 匿名さん]

久々に1戸売れた。このスローペースだと竣工迄に100戸売れないのではないか。

[1580: マンション比較中さん]

物件概要等での売れ行き実績ってちゃんと更新されているのかしら？？本当にそんなローペースなんでしょうか。
「西宮北口」と言えば住みたい街ナンバー１のエリアですよね？？
それなのに竣工完売どころか100戸も売れないなんて事が起こるんでしょうか？？　駅から遠い＆交通量の多い幹線道路に近いという問題点はあるんでしょうが、他にも致命的な問題点ってありますかね？？
本当の人気エリア物件なら販売価格が多少高いくらいなら、価格に関係無くどんどんで売れていくイメージなんですけど。

[1581: マンション検討中さん]

1554の方が足場が外れたとの事なので昨日2度目の現地訪問、手前のA棟が幕で覆われて良くは分からないが、BC？は隣のマンション？から少し確認可能、中々高級感がありそうです、高層階なら後1千万安ければ購入したいと、どぶ川がスレに良く出てきますが臭いは気にならなく駅前迄行くと鯉や鮒？30㎝以上の魚が20匹位元気に泳いでました、2度目なので道に迷わず男足（やや速い）7分でマンション迄到着、気になるのは中庭？駐車場がどのような形なのか大きな車が入るのか、ご存じの方情報を、多分会員になれば詳細に分かるのだろうけど一度登録するとしつこいのでしていません、よく出る天井髙と壁の厚さも教えていただければ助かります。。

[1582: 匿名さん]

>>1581
部屋の話だけはモデルルームに乗り込んで聞いた方がいいですよ
記名を断ればいいんだから

[1583: マンション検討中さん]

ジオグレイスに1票とおもうのですが。

[1584: 匿名さん]

>>1583
スレ違い

[1585: 匿名さん]

>>1583
理由は？

[1586: マンション検討中さん]

1582さんありがとございます、記入が断れないのですwww平日休みで何故か西宮北口に行ける日はショールーム休館日、ネットでとは思うが嘘の住所書けない小心者です。

[1587: 匿名さん]

2期の残戸数が24戸になりましたね

[1588: マンション比較中さん]

今は昔と違って「駅から徒歩10分」でも敬遠される時代。特に西北みたいな交通便を前面に推しだしたエリアなら尚更。大規模さで言えば塚口物件の方が駅にも近く街全体が新しく整備され満足感が高いだろう。

[1589: 匿名さん]

>>1588
近くてもあの環境や商業施設じゃ一生満足なんか得れないだろう、
駅近や価格で飛びついた人も住んでから現実に気が付いて後悔しそう。

[1590: 匿名さん]

＞＞1589
駅近のタワーになかなか空きが出ないのが後悔されていない証拠。
西北なら駅遠い物件よりは駅近に住みたいと思う。

[1591: 匿名さん]

>>1590
1589は塚口の話しです

[1592: 匿名さん]

そりゃ駅が遠いより近いに越したことはないが、
近ければ価格も高くなるし、
予算とのバランスを考えるのなら５〜１０分が理想ですね。

[1593: 匿名さん]

西北で探している人は他エリアより多少高いくらいは許容範囲。駅より近い距離で高い物件、遠い物件で安い物件なら多くは高くても近い物件を選択する輩が集まっているしそういう物件に食いつきたいと物色している輩が多い。
今は遠い物件もそれなりに高いから西北信者にそっぽむかれているに他ならない。

[1594: 匿名さん]

＞＞1589
西宮ガーデンズなんか近隣住民で毎日の生活で使っている人いるんだろうか？
それなら塚口みたいな日常生活に密着したものが揃っている方が使い勝手が良いと思うけど。
ガーデンズだけが目立っている西北だけど、中身を見ればそれほど使える商業施設で無い事は貴方も薄々感じてるんじゃないの？？笑

[1595: 匿名ボロボロの]

ボロボロのサンサンタウンと一緒にされても困る。

[1596: 匿名さん]

職住近接の観点から好まれる西宮北口だけど、流石に駅から10分じゃメリット半減。毎日往復20分。駅遠で大和の物件に5000万以上・・・って考えると普通に考えて無理でしょ。
そう考える人が多いからこの売れ行き状態なんだろうけど。

[1597: 匿名さん]

>>1594
ガーデンズ、毎日行ってますよ
コープよりもイズミヤの方が品数が多いから

[1598: 匿名さん]

少なくともここに住む人はイズミヤに買い出し行く前にコープで力尽きるだろうね。距離的に。笑
やっぱり場所的に遠いよここは。

[1599: 匿名さん]

>>1598
この辺りの住人は通勤以外は5分以上は歩かない
自転車も保育所幼稚園の送り迎え以外は乗らない
車です

[1600: 匿名さん]

ここに住んでガーデンズに車で行く人なんかいませんよ。
最高に時間とガソリンの無駄ですね。
この辺は屈指のチャリンコ地帯ですけけど。