プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1486: 匿名さん]

そうですか、ありがとうございます。

[1487: 匿名さん]

最初は竣工前完売を当然の如く叫ばれていたこの掲示板も今では竣工後に売れ残ることを前提にした話に推移しつつあらなぁ。

[1488: 名無しさん]

読み返しても最初から竣工前完売を当然の如く叫ばれていたとは思えないし、高すぎるからもっと厳しいのではないかという声も多かったわけだが。

話を歪曲したい業者が増えつつあるなあ。おもしろいなあ。ローレルコートとプラネスーペリアとエスリードの営業かなあ。

[1489: 口コミ知りたいさん]

発売する前はすんげぇー勢いあること言うてたヤツらが多かったで。今じゃ全然だけど。
想像以上に苦戦してるのを見て落胆されているのかと思う。

[1490: 匿名さん]

>>1479
入所できるかどうか別にして、北口の駐輪場に自転車を置くなら高木が意外と便利です。

[1491: 匿名さん]

一般検討者は、竣工前完売当然と叫んだりしない。人気が出ると抽選になるからね。竣工まで時間があるのに苦戦してるとなげ嘆いたりしない。買ってなければ関係ないからね。購入済みでも落胆する必要なんてない。事故が起こったわけでもないんだからね。

業者はけなされているのを見ても、褒められているのを見ても、業者の仕業だと思うのをみると哀れみを感じる。

[1492: 匿名さん]

>>1491
竣工前までそれほど時間がないんじゃないの？この余り様では。苦笑

[1493: 匿名さん]

まだ5ヶ月あるけど。苦笑

竣工一年で売り切るなら、まだ17ヶ月、月に4戸。
さすがにいけるやろ。苦笑

西宮売れ残り代表の近鉄、エスリード、新星和野村、近隣の阪急、東京建物の人らは静かにしときなはれ。苦笑

[1494: 匿名さん]

おいおい普通は「竣工前」が基準だろ？？
よりによって1年も余裕をみないと完売目標達成できないの？
ここは相当苦戦してるとは聞いてるものの本当なんだな。
苦笑を連発してる場合やないで。　笑
駅遠、国道近く　設備＆間取り普通、特に飛び抜けた特徴も無いのなら、西北狙いのそっぽ向かれるのも仕方が無い話かもしれないな。

[1495: マンション検討中さん]

>>1490 匿名さん

ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

[1496: 匿名さん]

これまで過大評価されてきたエリアは今後の下落リスクが高いと言える。
人気エリアであるがゆえに供給量も増え続けているが、今後の人口、世帯数減少の波がまとまに訪れると、売却時にはこのことが仇になってくると思われる。
10年もすれば、ここも”ただの中古”になるのだから、購入はよくよく考えないといけない。
新築時に早々に売れていなければそのリスクはさらに高まると言っても過言ではない！

[1497: マンション検討中さん]

>>1494 匿名さん

おいおい、どこのデベロッパーの普通だよ。
普通は竣工完売なんて考えてないよ。
そんなこと考えていたら土地が仕込めないよ。

[1498: 匿名さん]

>>1494 匿名さん

竣工前が基準？？
あーあ、知ったかしちゃってー、お花畑さん。笑

竣工前で完売した物件、この数年で阪神間全体の何パーセントあるのかね？具体的に言ってごらん、ほら？笑

ま、竣工前で完売する必要がないことと、ここの物件が買いかどうかは関係ないがな。

どのみち買わないよーん。

[1499: 匿名さん]

しかし計算してみたまえ。
第一期の売れ残りの３０戸を３か月ちょっとかけて７戸成約だろ。
１か月に２戸のペースでしか売れていない。
これだと第三期で数戸上積み（第二期が７戸だからね）しても、竣工時に１００戸に届くか微妙なラインだと思うけどね。
残ると予想される５０戸を１年で売るなんて大幅値引きしないと無理。

[1500: マンション検討中さん]

>>1499 匿名さん

第1期とか第2期しか販売がないと思うオツム。

[1501: 素人さん]

>普 通 は 「 竣 工 前 」 が 基 準だ ろ ？ ？

このドヤ最高っすねww
で、その基準を満たした物件は、どこ？
僕ちゃん、何個言えるかな〜☆

[1502: 匿名さん]

>1500
予告広告無しで売ってるんだ。やばいよ。

[1503: マンション検討中さん]

マンションのショールーム4件ほどまわったけど、壁の厚さがカタログに無いのここだけだけやわ。

[1504: 匿名さん]

>予告広告無しで売ってるんだ。やばいよ。
このドヤ最高っすねww
予告広告なんて必要ないんだよ。
予告広告をしたら本広告がいるだけ〜☆

[1505: 匿名さん]

50残ったら平均6000万としたら30億か。長谷工に支払いジャンプ要請するのかな。大幅値引き期待できるかな？

[1506: 匿名さん]

近隣でマンション買った西北擁護派はアピールで必死だね。最近の西北の物件は立地がイマイチなので売れ行きも鈍化傾向。自分達の買ったエリアの人気が凋落気味って書かれまいと営業マン以上に頑張ってる感じで見ていて痛い。

[1507: 匿名さん]

竣工前完売を目標にしてるマンションは多いんじゃないかな？空室になればその分維持管理費が嵩むわけだし、デベにとって良いことなんてひとつもないんだから。
確かに価格高騰の煽りもあって、竣工前に「完売御礼」を掲げる物件は少なく見当たらないが、逆にこの時期に竣工前完売を果たせば相当割安だったのか、立地が良い価値ある物件かもしれない。
そういった意味では竣工前完売するような人気物件を探すのはベストだし、例え竣工前に売れなくてもその直後に売り切ってしまうのがベター。要は早くに売れるに越したことはないですよ。
仁川の物件みたいにいつまでも売れず状態になるといずれ「不人気物件」の烙印を押されるだけだしね。
ここも場所が場所だけにあまり悠長に構えている暇はないと思いますよ。

[1508: 素人さん]

>>1507 匿名さん

無知だねえ。
例えば、住友不動産を勉強してはどうかな。

[1509: 匿名さん]

＞＞1508
資金力豊富な住不は特殊。
無知だねえ。
例えば、野村不動産を勉強してはどうかな。

[1510: 匿名さん]

物件の人気・不人気は色んな尺度があると思うが「竣工前」完売、未完売は間違い無く１つのベンチマークになっているのは事実。多くの掲示板スレを見てもそれを気にしている書き込みは多い。
竣工後に売れ残りを残しておくメリットなどないのだから。
住友不動産の場合も当然、竣工前に売れるのなら売れるに越したことは無いのは当然。
それをくだらないとか意味が無いと書き連ねるのはネガティブに書かれて困る関係者ばかりのパターンが多い。

[1511: 匿名さん]

>>1508 素人さん

素人さんが無知だねえ。と発言されるのも意味がわからんけど、、、
それならどう無知なのか説明してみたら？
竣工前に売れなくてもメリットを享受出来るのは誰？？
無知な人が少し耳にしたスミフの販売戦略を出してきてもここでは笑われるだけだよ。

[1512: 匿名さん]

竣工前完売がベンチマークなんて旧時代の話。
竣工完売すれば契約者からの金でゼネコンへの支払いができるから
体力のないカタカナおデベサンがそうするしかなかっただけのこと。
スミフの資金力が特殊と書いている人もいるが、
竣工時に売れていなかってゼネコンに代金を払えなく
つぶれるデベなんてもうリーマンで全滅したよ。
最近の入札価格高等で竣工完売で事業計画が組めない。
竣工1年とか2年で完売を狙う物件なんてざらにあるよ。
ここが何年残ろうがダイワから見れば無傷に近いし
ローレルコートだって近鉄からすれば屁でもないだろう。
ぎゃあぎゃあ騒いでいるのはマンコミの評論化気取りキモオタ。

[1513: 匿名さん]

まあ会社にとって小さな傷でも担当者は大きな深手だね
今週末に竣工後販売開始のブリリア薬師町の販売が始まる
その結果をじっくり見てみようか

[1514: 素人さん]

ぷっ、不動産営業ちゃんは無知だねえw 資金があるないではなくそれを前提に利益が高値の長期販売で最大化されるからやってるんだよ。資金があるから利益はドブにすてるなんて会社ないんから。

マンション事業のPLや会社全体のBSみような。せめて営業利益率ぐらいはよろしくね。スミフ、営業利益率は業界トップだよ。

野村のそれは彼らの背景にあった利益最大化の方法なんだよ。

戦略やケイパビリティによってkpiなんて変わって当然なんだけど、営業ちゃんは値引きしないことと売り切る速さしか考えなくていいから人生らくだよねえ。って営業ちゃんじゃわかんないかww

[1515: 素人さん]

>>1512 匿名さん

ま、利益を出すために長期販売してるのと、企画が失敗したから長期販売になってるのは違うけどな。ローレルコートは後者の典型。

[1516: 匿名さん]

>>1511 匿名さん

素人ってのは不動産さん営業ではないという意味なんじゃない？君らと君らの顧客は人生の格が違うんだから、同じ土俵で見ないほうがいいよ？笑

坊ちゃん、「資金力」 って何をさしてるの？人間力みたいなもの？笑「維持管理費」っていくらかかるの？あんたの安いインセンティブぶんぐらい？笑 野村の値引き前の平均粗利はいくら？短期での値引きと長期での販管費、どちらのインパクトがでかいの？そんなのIRみればざっくり計算できるじゃん。

あっ、IRもみたことないか。非上場会社の販売君じゃ仕方ない。すんまそん。笑

[1517: 匿名さん]

>>1516
是非、教えてくれ！

[1518: 匿名さん]

評論化気取りキモオタ相手に必死に発言してる1512から続く一連の発言者が一番笑えたりして！？？爆

[1519: 匿名さん]

最近の西北物件では149って大きいから110売り出して85申し込みって、人気の評価難しいね。でも2期が10ってのは手応えはそれほど良くないと考えるべきかな。竣工半年切って3期がいつ頃どのくらいの数を売りに出すか。
会社の業績は文句ないから値引きは無いだろう。

[1520: 匿名さん]

第１期、欲張らずに70だけ売出しときゃあ完売御礼だったのに。そうすりゃ、人気物件かと思われてもっと売れたのではないかと思う今日この頃。

[1521: 匿名さん]

70なら70で総戸数の半分にも満たないって感じになるだろうから、どっちみちここは当初想定したようにはうまくいってないのがすぺて。せめて大和じゃなくて積水ブランドならもう少し人気が出たんじゃないかな。
立地をカバーするものがないと厳しいね。

[1522: 匿名さん]

一次だの一期だのにして人気に見せるの、あんまり効果ないよ。はっきりいって業者のひとりよがり。

買い手は買いたい部屋を予算内で買えればいいし、売り手は利益が最大化される想定期間で売り切れればいい。

竣工前完売とか多少の長期販売で人気だの不人気だの気にしてるのは新築市場の外野ちゃんだけでしょ。

住居としての質や中古市場での価値はまた別の話。

例えばルネグランは当時高すぎてずっと売れてなかったけど、今では賃貸も中古も爆上がり。ジオガーデンズも地歴問題で時間かかったけど安かったから爆上がり。わからんもんですよ。

期分けして販売個数を少なくして完売したことにするなど、この業界の意味不明な慣習には笑ってしまう。

[1523: 匿名さん]

ガーデンズ 414戸 177万 (平均坪単価)
ルネグラン 49戸 219万
プレミスト 149戸 254万

[1524: 匿名さん]

＞＞1522
爆上がり？？笑

[1525: 匿名さん]

素人はチラシの価格が相場だと思い込む人が多いが、実際の取り引き価格とは別物。
特に安値取引は水面下で終了する。
そしてその価格は絶対秘密、なぜなら転売益額が
バレるから。
中古物件で税込みとあるのはそう云う物件。
中古物件を見てると転がし物件が多くて腹が立つで。

[1526: 匿名さん]

爆上がりにしとかないとプレミストの価格の整合性が無くなるからだろうね。
数年前に発売なら、坪200万がやっとの立地だと思う。

[1527: 匿名さん]

>>1524 匿名さん

はあ？低学歴の営業ちゃん、ほんまきついわww

僕ちゃん、ルネグランもガーデンズも散々高いとか地歴がとか言われて長期販売したてが、今では17%値上がりしているじゃん？実際の売買価格で、チラシじゃなくてさあ。

ここは売値が高いからそんな値上がりは難しいが、酷く下りもしないよ。そもそも竣工前完売の必要など買い手にも売り手にもないのだよ。オタクのとこのような資金繰りが厳しい中堅以下じゃなければw

販売期間厨の感じが、営業として飼い慣らされました感が凄くてクソウケるww

[1528: 匿名さん]

>>1526 匿名さん

時限的なコスト高騰じゃなくて、西北の人気に伴う地価高騰と入札競争激化が大きな原因だから、まだまだ高騰は続くよ。200まで戻らないだろう。とはいえ買い手はそろそろそれに乗るのは止めるべき。

[1529: 匿名さん]

次の次の短観で西北がどう書かれるか？

[1530: 匿名さん]

高い高いと言われてるここも10年もすれば買ってて良かったと思う日が来るのかな、不動産も株も優良地区や優良株は安定していて下落時の値下りも少なく上昇期にはきっちり上がるのが最近の傾向。
しかし中途半端に値上がりしてもまだまだこれから上がるから今が買い時と言われるのに限ってその時がピークで下落時にドツボにハマり立ち直れない不動産や株も多い。
今後の動向は景気にも左右されるから優良地区でも安心は出来ないが中途半端な場所を買うよりもここの方が安心感はあるな。

[1531: 匿名さん]

1.2期の先着順が25➡27に増加してますね。第2期の10戸のうち2戸は契約に至らなかったのかな。

[1532: 匿名さん]

失礼、勘違いでした。
物件概要をそのまま鵜呑みにすると、第2期は当初売り出し10戸⇒７戸に減少⇒さらに５戸に減少になるのかな。
それとも新規に先着順を増やしたのかな？

[1533: 匿名さん]

少なくとも1527みたいな営業マンから購入はしたくないですね。ここの営業担当ではないのが救いかと思う。

[1534: 匿名さん]

>販売期間厨の感じが、営業として飼い慣らされました感

笑った。
業者の良し悪しの論理で調教されてる人いるよね。

[1535: 匿名さん]

横のどぶ川がな…。