プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1251: 匿名さん]

第2期開始したくても買ってくれる見込み客が限りなくゼロに近くて出来ないんじゃあ無いか？
第1期も第1期2次、3次と出せないのは購入者がいないので先着順で対応するしか無いんだと思う。

[1252: 評判気になるさん]

物件概要の情報で必ず更新されるものなんですかね？いずれまとめて売れた戸数分表示されるとか・・・。
本当に売り出されてからほとんど変動がないとしたら、相当、不人気物件でしょ。まだ、第1期でしょ。普通なら残りも順調に売り切ってもう第2期が始まってるもんですよ。
西北も遠くて価格が高いとついてくる人が少ないのかな？？所詮、その程度のエリアなのかもしんない。笑

[1253: 周辺住民さん]

>>1252
物件概要は宅地建物取引業法の規定じゃなかったかな？

JR茨城のプレミストの方に興味持ってきたよ
今は西宮の賃貸だけど、元々は阪神間に地縁がある訳じゃないから吹田、豊中、茨木、西宮、芦屋で検討してます

ここは駅10分でも5,500万の80㎡あればよかったのにな


今回情報更新日 平成28年8月5日
次回更新予定日 平成28年8月12日

第1期物件概要

販売戸数 27戸
一戸当たりの専有面積 70.65m2～112.78m2
バルコニー面積 11.40m2～33.50m2
ルーフバルコニー面積 22.44m2･40.57m2
専用庭面積 8.65m2･9.55m2･10.62m2
ポーチ面積 2.75m2･3.32m2･3.43m2･10.37m2･10.94m2
テラス面積 11.40m2･12.25m2･13.58m2
販売価格（税込） 5,160万円～8,990万円
最多販売価格帯 5,200万円台(4戸)
間取り 3LDK(22戸)･4LDK(5戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 8,800円～14,100円
管理準備金／一括 ： 17,600円～28,200円
修繕積立金／月額 ： 8,300円～13,200円
修繕積立基金／一括 ： 581,000円～924,000円
ルーフバルコニー使用料／月額 ： 1,100円･1,700円
専用庭使用料／月額 ： 400円
登録受付期間 先着順申込受付中

[1254: 匿名さん]

ここは、信号・踏み切りなく駅まで行けるから、本当に10分で行ける。
決して遠くないけどね。

[1255: 匿名さん]

せこい業者ばっかり(笑)

もうネタも出尽くしたし、竣工まではずっと外野業者ばかりかな。

竣工前完売かどうかは売る側の指標だからなあ。売れる物件＝歩合アップ＝いい物件？はぁ？(笑)

この2年で即完売するような物件なんてどこも高すぎるからほぼ存在しないよね。土地があっても入札が激しすぎて結局高くなる。

例えば、今後の立地最高な物件なら千里中央駅直結のシエリアがあるが、定借なのにすでに隣のタワーより高いようだかはら、絶対に竣工前完なんてしないだろう。

ここが竣工前完売かどうか過度に気にしなくていいよ。今の西北は土地取得価格が将来の値上がりを織り込んだ価格になってるから、今の感覚だと高いのは当然。

もちろん織りこまれた価格が正しいかはわからないし、関西もしくは西北市場の限界も感じるが、この価格帯と立地なら儲かりはしなくても資産価値は大丈夫だろう。爆下がりなんて煽るだけのインチキエコノミストと同じ。ないない。

ちなみに当方が持つ物件の１つは、竣工後に購入したものだが、お陰様で20%値上がりしている。近所の即完売物件は安いだけでろくでもないところにたってるから値下がり中。業者の販促パワーと新築用の値付けがされた新築市場と、純粋に市場人気で動く中古市場は異なるのだよ。

ここの資産価値を気にするなら、ここを買いそうな人たちが気にしそうなことを押さえておくことだろうな。ファミリーが多いのだから、安いからといって変に小さな3LDKや騒音や空気が悪そうなところに手を出したらアウト。部屋によって分かれるだろうね。

ちなみに即完売物件には、もっと高値で売れたはずだから失敗物件という業者の皆さんの書き込みがバンバン出てくるからね。

ああいえばこういうだけで、ほんとおもしろいよ、君たちは(笑)

[1256: 匿名さん]

>>1255 匿名さん

ここでは珍しくまっとうな意見ですなあ。
素晴らしい。

売れてないなどと騒ぐ段階でも売れ行きでもないのに、業者が騒ぎすぎやろ。

しかも、まともに西北も歩いたことがなさそうなバカばっかり。徒歩10分以内ですらいい場所なんて限られてるのに、駅徒歩5分がどうのとか、それどこの土地やねん。笑かすわ。

徒歩3分圏はほぼ商業施設やろ。駅から丸見えのルネグランですら徒歩5分かかる。あんなところに住みたいんか？これから南昭和園にそんな都合のええ土地なんかでてくるかいな。

南もまともなところはラピタス、ジオウェリス、イートピア、三井住友の新しい社宅、新しいジオグレイスで実質終わりや。ジオグレイスの西隣の小さい土地ぐらいちゃうの。あとは山手幹線沿いにでてくるぐらい。そんなん絶対お断り。

ジオガーデンズ側はガーデンズ、病院、教習所、高速で埋め尽くされとる。田代町の狭い範囲ぐらいやな。阪急さんが予定してるけど、他にきあまことあらへん。

[1257: 匿名さん]

他にいい立地が無いという追い風がありながら7週間で3戸という数字が事実なら、消費者にそっぽを向かれているんでしょう。

[1258: 匿名さん]

>>1256 匿名さん
前から思うが長いねん！必死すぎて。
要はもう西北には良い立地がないってことで。

[1260: 匿名さん]

プレミストだけが売れていないのか、西北の他の物件は売れているのか、そこをチェックしないと。
たぶん客は、西北バブルに興味を失って箕面・千中のミニバブル目当てに引っ越して行ったんだよ。知人にもそういうのが１人いるけど、学校のレベルが違いすぎると言ってた。

[1261: ご近所さん]

ここは西北過去最高価格。

最近のものって言われても
ルネグランは長らく売れてなかったし、
クラウンズで急に価格があがって全くうれてない。

ここはそれより高い。

西北があがったのってここ3年。
2010年以降でも駅南なんて坪160台。
ここより2500万ぐらいお安い。
それより前ならもっと安い。

2012年の西北と今の西北、たいして変わらないよ。
ガーデンズできたのは2008年だし。

どこまであがるのですかね。
皆さんすごいですね。

皆さんのおかげで西北に住んでる私は含み益になってますが、
売って買い直したら大金か出ていくので、戸建にしようかと(汗)。


ジオグレイス　坪280?
ここ　坪254
クラウンズ　坪245
プレサンス　坪179
ルネグラン　坪219
ガーデンズ　坪177
ローレルコート　坪182
ドルチェヴィータ　坪164
プレミスト　坪224
プラネスーペリア　坪166
ブランズ　坪161
ジオ風月庵　坪195
ジオ花鳥苑　坪183
ベリスタ　坪201

[1262: ご近所さん]

あと、箕面を連発してる方ってなんでしょうね。

そもそも箕面は戸建街だし、地価もアベノミクスに関係なく下がり続けてるし、箕面駅は2007年から分譲マンションは建ってないし、おもしろいですね。

千里中央はここ10年は変わらず人気ですね。坪200前後で安定してます。駅前再開発もされるようで、少しあがってきてますが、バブルでもなんでもないでしょう。他の地域同様程度の上り幅です。公立の学校にしたって、ニュータウンの均質的な街と、西宮みたいなそこそこ雑多なターミナル駅の街を比較しても仕方ないですね。地域や時期によって住まれる方のタイプも全くことなりますし。中学以降は私立が多数派、あちらは公立が多数派です。

西北の開発はまだ続きますし、ここより大阪に近いとなると尼崎なのでここが「最前線の郊外」でしょう。
なので、今がいつかパチンと消えてしまうという意味でのバブルだとは思いませんね。
ただ、価格は買い手にとってはもう天井かなと思います。

私なら、1億も近くもこの街のマンションに払うなら、他のことに使いますよ。

[1263: 匿名さん]

結局は関西も関東も人気地区は高い高いと言われながらもますます他との価格差は開くばかりだよな、西北も景気の動向でいずれ価格が下落する時が来るだろうけどここより人気が低い地域はもっと下がってるだろし…
まあそんな時期でも西北は価格が高すぎるからまだまだ下がると言われ続けるだろうな（笑）

[1264: 匿名さん]

>>1261
面白いことが書いてある。
中古を売っても新築が買えない、と。

[1265: 匿名さん]

仮に5年前のの買値が6000万
中古売値が7500万になってても、
ここの買値は8500万になる。

ここを買うなら
設備とクロスが小綺麗になるだけで、
長谷工仕様で天井も低くなって
スラブも薄くなって
駅から遠くなって何もいいことがない。

ジオタワー並みの立地なら買うが、
もうあのクラスはまず出ない。

というわけで、住みながら儲けたいなら
発展途中の街に流れ続けるしかない。

もしくは建設費がさほどあがってない
戸建にするしかない。

ほら、そこで塚口ですよ(笑)
尼のプラウドはそうやって営業すべき。

[1266: 匿名さん]

>>1264 匿名さん

そう書いてないと思うよw

[1267: 匿名さん]

>>1261 ご近所さん

戸建検討者なら、そもそもここ覗かないでしょ。そんな必死に発言せんやろ！
特に計画無いのが本当の話(笑)

[1268: 匿名さん]

>>1263 匿名さん
西北人気のメッキが剥がれればそれなりに価格は下がります。それが世の常。株で言えば騰がりつつある人気銘柄に実力以上の値がつき、それに群がってるのと同じ。
遠目で先ずは冷静に眺めることが大事。
適当なエコノミストの評価と同じで、雑誌媒体、人の意見に左右されず自分の目と足で感じてみて！高い買い物なんだしね。

[1269: マンション検討中さん]

>>1265
なるほどね！古くから住み着いている西北周辺の住民が高値で売り抜けて、より新しく、綺麗で便利な塚口に移住してきているわけだね。どうりで塚口物件で元西宮住民をお会いすることが多いわけだ。
タワーでもない限り、長谷工なら許せるし、同じ施工会社なら住み良い立地物件を購入、検討するのは当然だよね。

[1270: 管理担当]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[1271: 匿名さん]

ポケモンに例えるのならここは尼モンスターの巣ですね（笑）

[1272: ご近所さん]

尼営業の1269は浅はかすぎるわ、、

尼営業を馬鹿にしてる1265にコメントにいそいそとのっかるとか、、なぜ、、

[1273: 匿名さん]

まじめに教えてほしんだけど尼営業の人が西北スレに何をしにくるの？
尼の宣伝？
ヒマつぶし？
西北の営業に移りたいけど無理だった？

[1274: 匿名さん]

＞＞1270～1273
尼崎営業マンとやり合いにもうウンザリ。ここの物件の事書いてよ。貴方独りがムキにならなって相手にしてるから向こうも余計に食ってかかってくるのでは？
スルーすれば良い話では？？

[1275: ご近所さん]

>>1274 匿名さん

いや、こちらがおもしろがってるだけですよ。
しかも何人もいるしw

物件情報はすでに色々書いて飽きたから
今度は
あんたも少しは情報提供してはどうかな

[1279: マンション検討中さん]

塚口のプラウドに決めるつもりでした。だって安いんだもん。

におい臭くても、音がうるさくても


安けりゃ　　いいかなって。


でも、横のイニシアの新築時の価格を聞いたら

あほらしくてやめました。

[1280: 匿名さん]

5500万の物件買うのは年収1500万、4000万の物件買うのは年収800万、勘違いして西北見に来てあわてて尼に戻った客を引っ掛けてるんだろう。

[1281: eマンションさん]

塚口のプラウドとJ尼のローレルコートは
長谷工アーベストやん。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1282: 匿名さん]

>>1281
長谷工と長谷工アーベストは違うの？
何が違うので

[1283: eマンションさん]

>>1282 匿名さん

長谷工アーベストは販売会社。
長谷工はゼネコン。(土地買ってデベに売りつけて長谷工仕様で企画させる特殊なゼネコン)

アーベストはろくな話ないみたいね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47386/

[1284: eマンションさん]

[No.1276～本レスまで、テキストを削除いたしました 管理担当]　　　

[1285: 匿名さん]

>1281　塚口は売主３社と同じく長谷工アーベスト、野村不動産、JR西日本不動産開発の３社販売体制ですね。

[1286: 匿名さん]

>>1279
確かにJR塚口のイニシアは今となっては安かったがあれでも当時は高すぎて大量売れ残り、
でもJR尼崎は既にピークを過ぎたしそこより落ちるJR塚口は今販売中のマンションで街としてはピークだと思う。
その点、西北は高値でも下落リスクは尼の両駅よりは少なく安定した街だと思う。

[1287: 匿名さん]

住みたい街ランキングで北口がこの先も１位をずーとキープできる保証もなく、逆に考えれば今が西北のピークと考えることもできるかの知れない。

[1288: 匿名さん]

>>1287
そうだね西北は今がピークとの考えには異論無し、でも1286でも書いたように下落リスクの少ない街として書いたまで。
関西も関東も街の流行り廃りは有るけれど、上位地区は順位が入れ替わっても大きく下落するリスクは何処も少ないです。

[1289: 匿名さん]

>>1279
Ｊ塚って匂いがひどいんですか？

[1290: 匿名さん]

西北の中でも下落するエリアとある程度価値を維持するエリア（駅近）と2極化でしょ。
現時点でのここの売れ行きを見ても明らか。妥当なのかは疑問が残る「住みたい街ランキング」で１位なら当然ここの営業は左団扇の状況のハズ。現実は人気がピークで売価が最高値を示し、でも売れ残った状態が続いている。それなら行く末は目に見えて明らか。

[1291: 匿名さん]

西北は電車に乗る人には便利な町だと思うけど、それだけでしょ。
電車通勤しなくていい層にはまったく魅力を感じないもんなあ。街並みの風情がないから。なんとなく震災後に大規模再開発した六甲道あたりとかぶる。
同じ値段出すならやっぱりどう考えても夙川か芦屋、岡本、御影あたりでのんびり暮らしたいな。町の持ってる雰囲気が西北とは全然違いますもん。歩いてる人の雰囲気も。

[1292: 匿名さん]

関西全体からみたら、西宮北口でも十分上品な所だと思う。
そりゃ、芦屋、夙川あたりと比較すると劣るけど、適度に庶民的、そこがちょうど住みやすい所でもあるのでは？
それに同じ値段でありますか？
中古ならあるかもしれないけど、

[1293: 匿名さん]

だとしたら、本当かどうかわからないが、西北の購入層は世帯年収１５００マン以上だと何回も書き込んであったと思うが、芦屋夙川は２０００マン以上はみとかないといけないのか？

[1294: 匿名さん]

関西全体から見るとそうなんですか？
この辺の阪神間の住民からすると、西北に「上品」なイメージは全くないんだけどなー（笑）

[1295: 匿名さん]

>>1291 匿名さん

同意見です♪
昔に比べれば駅南側はガーデンズを中心に大きく変わったけど、少し歩いたら昔のまんまの古びた小さな住宅とかばっかり。北側もゴチャゴチャしたまんまで二言目には「昔は良かったのよ♪」ばっかり。阪神間なら夙川以西に限ります。

[1296: 匿名さん]

上品な西宮北口なんて阪急の創り出した勝手なイメージやん。
どいつもこいつも幻想に騙されすぎや。
確かにガーデンズできて街並みは小綺麗になったけど、昔からそうやったんちゃうで。
西宮球場のあった頃なんか酔っ払いとガラの悪いのが仰山タムロしててなぁ、コマスイミングの辺りでは酔っ払いがよう喧嘩しよってたわ。
俺が小さい頃はあの辺にあったマクドによう連れて行ってもらったわ。
街の風景が変わっても、そこに住んでる住民のDNAなんて何世代もたたん限り簡単には変わらんで。

けどまぁ、昔より生活が便利になっとるし、街が小綺麗になるのは歓迎やで。
と、大屋町に35年住んでいる住民が言ってみる。

[1297: 匿名さん]

>>1293
諸経費込6000万の物件で、会社補助・親補助無しで30半ば乳幼児2人の共稼ぎなら世帯年収1500万必要だろう。
子供を持たなければ1200万もあれば十分。
芦屋あたりで2000万高い物件でも金利が安い現在でローンは年間100-150万程度しかアップしないはず。つまり世帯年収はほとんど変わらない。
実際に、若い夫婦は今後の年収アップが見込めるから西北を捨てて夙川芦屋で探している。
駅近駅近と姦しいが、そんな連中は、駅から徒歩圏内であれば駅からの距離はあまり重要視していない。

[1298: 匿名さん]

西宮北口は昔を知ってると住みたいとは思わない
住みたい街ランキングは不思議ですね
住みたいとは思わない、出掛けたいとは思う
落ち着かないです

東京の住みたい街は納得だけどね
やはり夙川から神戸東灘区岡本、御影、住吉が街の雰囲気、環境で住みたいと思う
芦屋は個人的に抵抗あるけど(笑)

[1299: 匿名さん]

そうなんよね。
共働きであくせく電車通勤する必要がなければ、そこまで駅近である必要はないです。
駅前でゴチャゴチャしている場所より、風情があって素敵な散歩道のある場所がいい。愛犬連れてただ歩いてるだけで気持ちがいいとこ。
ターミナル駅なんかよりむしろイカリ、オアシス、コープさん、気の利いたカフェが近いって方が嬉しかったりしますw

[1300: 匿名さん]

1299
それって、西北の北西が当てはまるけど、
分かって書いている？
ターミナル駅だし、オアシスはないけどね。(笑)