プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1160: 匿名さん]

保育所重視なら西宮は避けたほうがよい。市はハコモノづくりは熱心だけど保育所行政は関心無し。
西北直近のむつみ保育所も閉所する。西北南部をお奨めの方、通う保育所は芦原町ですよ。

[1161: 匿名さん]

関心なしはいいすぎちゃう？

今後数年で1000人以上の受け入れ強化やるし。
世間動向と西宮人気のダブルパンチで追いついてないってことでは。

じゃあ、神戸？大阪市内？たいしてかわらない。
尼崎？芦原の保育園嫌がるぐらいだから、みんなもっといやって言うでしょ。
宝塚？伊丹？遠いって言うんでしょ。
吹田？豊中？興味ないって言うでしょ。

いつもの議論ですよ。

[1162: 坪単価比較中さん]

2年半前の記事ですが、西宮市の保育所問題の記事が産経新聞にありました


2014.1.13 12:00
【関西の議論】待機児童ゼロ→一転１６０人の「謎」…“住みたい街”西宮市の実情から見えてきた保育行政の課題（1/4ページ） - 産経WEST
http://www.sankei.com/west/news/140113/wst1401130059-n1.html

[1163: 匿名さん]

>>1161
>数年で1000人
できるものならやってみたら
そんな予算は計上されていない

[1164: 匿名さん]

>>1163 匿名さん

何言ってるのか全くわからない(笑)

西宮の中傷のためならアホと思われてもいい勇気を持てる君に乾杯だよ。

3年で1500人受け入れ頑張るってさ。

行政にドヤるなら今村市長の発言おってたら注力していくことぐらいわかるんだけど、せめて新聞ぐらい読もうな。

http://mainichi.jp/articles/20160609/ddl/k28/010/449000c

[1165: マンション検討中さん]

こと子育て支援に対しては、西宮市と芦屋市は、レベルが低い。保育所の問題もそうだし、子供の救急医療の体制もやばい。完全に尼崎と伊丹に頼ってるしな。黙ってても子育て世代が集まってくるから、市も本気を出さないんだろう。
保育所重視なら西宮を避けた方が良いというのは事実。ただ、人生のそんな数年のことで住む場所を決めるのもな。西宮の良い点もいっぱいあるしな。

[1166: 匿名さん]

西宮と芦屋の良い点は、見栄重視の見せかけ政策
尼崎に良い点は、子育て支援など市民重視の政策

西宮や芦屋で子供育てるには何かとお金が掛かりますが、
年収2000万以上もあれば問題無く生活出来る良い街です。

[1167: 匿名さん]

阪神間全体が高いのだけど、
西宮は公認保育園の料金が少し下がったよね。

ここを買える層なら一番上の区分になるだろう。

いつもの尼の民が騒いでるけど、
尼崎のほうが保育料は高いからね。

尼はおまえみたいな貧乏人のために
金持ちが搾取されるんだよ、すっこんでろよ(笑)

最高額パターン

市民税と保育料
神戸市39.7万以上、7.3万
芦屋市39.7万以上、8.9万
西宮市39.7万以上、8.4万
尼崎市39.7万以上、9.3万
伊丹市39.7万以上、9.0万
宝塚市39.7万以上、9.2万

大阪市53.6万以上、7.0万
世田谷区131万以上、7.3万

[1168: マンション検討中さん]

>>1167
それって1人分ですね？
2人だとやっぱり保育所は10万超え？ですね。あと非常時に数万円、20万弱が全部手取りから出ていきますからね、大変ですよ。

[1169: 匿名さん]

>>1168 マンション検討中さん

上は3歳未満児の一人分です。

3歳以上になったら約半額になりますね。

あと、二人目は半額、三人目は無料です。

なので、複数のお子さんがいても最大でも12.6万円、上の子はすぐ3歳以上になるでしょうから、もっとさがります。


無認可にいくと子供が複数いるときつそうですね。
安くならないところが多いように思います。
他の方いかがでしょう。

http://www.nishi.or.jp/media/2015/hoikuryouhyo20150901.pdf

[1170: 匿名さん]

子供を保育所に入れるためにカーチャンが必死になって働き、家を買って余裕のないカツカツの生活をする。
近所の共働き世帯はみんなそう。同じ子供乗せ電動チャリで朝早くから出勤して、夕方会社帰りに迎えに行って、俺が帰宅する頃には子供をヒステリックに叱る声が窓越しに聞こえる。

何だかなぁ。

[1171: 匿名さん]

>>1170 匿名さん

昭和の文化住宅にいらしたのですね。
カーチャンが必死こいて育ててくれたのに、出来上がりもこう無残とは泣くに泣けませんな。

ここに住める世帯年収1500から2000万は
自身のキャリアとさらに豊かな暮らしのために働いてるでしょうし、
保育料なんて気にならない経済的余裕もあるでしょう。

ヒステリック云々というあたりに、教養のない昭和の低学歴の匂いがして、なんだか咽せかえりますね。

[1172: 匿名さん]

>>1171
独り者？家計の計算ができないようだ。

[1173: 匿名さん]

1171の人はよくここに来てるけど、何か辛いコンプレックスの塊か何かをお持ちのようですね。現実逃避の夢を見ておられるようですが、ここを買う位の世帯年収で税金、保育料、保険にローンも払って共働きで子育てする生活感ってそんなにゆとり感じられないです。
バタバタするから時間を買う意味も含めて西北を選ぶんですよ。。

[1174: 匿名さん]

ものすごくざっくりいえば、30代半ば共稼ぎ乳幼児2人で、生活25、小遣い10、住居車10、保育所他20、ローン税20、貯蓄15、計100/月ってとこか。ここから税込年収を逆算すればいい。

[1175: 匿名さん]

久々に１戸減って、第一期は残り２７戸となっていますね。
これでは入居が始まっても第一期すら完売できないという悪夢が現実味を帯びてきつつあるのでは？
西北のこれから出るほかの物件もこれで学習してに、西北人気に便乗した価格設定を改めてほしい。

[1176: 匿名さん]

西北人気に便乗した価格設定にするならせめて駅前5分圏内（400m圏内）なら、納得しようがあるけど、流石にこれだけ駅から遠いと「大規模」という特徴以外にこれといった強みも無いわけだし、何よりもこれだけの期間で本当に1戸しか売れなかったのなら、私が想像していた以上に購入者がシビアな目線で見ていることになるな。

[1177: 匿名さん]

>>1175
どこを見ればいいの？
このスレの物件概要は28戸のまま。

[1178: 匿名さん]

プレミストのＨＰにある物件概要ですよ。

[1179: 評判気になるさん]

>>1175
1期の最初の販売戸数は幾らでした？
1期の最初の売り出した日付解りますか？

>>1177
今はこれです


http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/g...

今回情報更新日 平成28年7月29日
次回更新予定日 平成28年8月5日

第1期物件概要

販売戸数 27戸
一戸当たりの専有面積 70.65m2～112.78m2
バルコニー面積 11.40m2～33.50m2
ルーフバルコニー面積 22.44m2･40.57m2
専用庭面積 8.65m2･9.55m2･10.62m2
ポーチ面積 2.75m2･3.32m2･3.43m2･10.37m2･10.94m2
テラス面積 11.40m2･12.25m2･13.58m2
販売価格（税込） 5,160万円～8,990万円
最多販売価格帯 5,200万円台(4戸)
間取り 3LDK(22戸)･4LDK(5戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 8,800円～14,100円
管理準備金／一括 ： 17,600円～28,200円
修繕積立金／月額 ： 8,300円～13,200円
修繕積立基金／一括 ： 581,000円～924,000円
ルーフバルコニー使用料／月額 ： 1,100円･1,700円
専用庭使用料／月額 ： 400円

[1180: 匿名さん]

第1期100戸売り出し。6月12日締切70戸成約。30戸先着順で販売。

[1181: 評判気になるさん]

>>1180
どうもです
そんなに多数の1期を売り出して今の売り上げ戸数なら人気ですね
期次分け販売しなかったのは良心的な販売方法だし、どうせなら149戸一斉販売すれば良かったのにね

[1182: 匿名さん]

いや、最初に70売れたのはいいが
そこから2ヶ月経って
数戸しか売れてないということが
問題なのだと。

このペースだと一年経っても
20戸しか売れず、
完売は今から3年後以降なる、、

もち値引きはされるだろうが
いい部屋は少なくなるだろ。

[1183: 評判気になるさん]

>>1182
大和ハウスも一番需要の多い85㎡前後の間取りを多く作れば良かったのにね

駅10分で9,000万の部屋なんて誰が買うんだろう・・・
駅10分の65㎡の部屋を単身・若い夫婦だけ・老後の夫婦だけとかが買うとは思えない・・・

[1184: 匿名さん]

駅10分が問題ならこれから西北東側で売り出される物件はどうなんだ？

[1185: 評判気になるさん]

>>1184
5,000万円のマンションで
駅10分が許せるのは西宮北口駅だからです

他の駅なら
駅5分で4,500万円までですね

[1186: 匿名さん]

>>1183 評判気になるさん

そんなことしたら7000万円弱の部屋しかなくなるがな。ますますかわんわ。

[1187: 匿名さん]

もしかして1期の次は2期だと思っているの？

[1188: 匿名さん]

>>1185
5000万じゃない。5000万が最低ライン。しかも西北の東側。

[1189: 匿名さん]

＞＞1188
それだからミーハー西北信者が販売価格についていけず今の販売状況になっているってことだよね？
そろそろデベも西北人気がピークだってことを認識するべき。
同駅圏では人気エリアに当て込んで、所構わず「西北」をなんとか名乗れそうな場所に建築しまくってるけど新築マンションの供給が過剰で今後のリセールバリューも心配。特に駅から遠いここみたいな物件はね。

[1190: 匿名さん]

東ってなにを指してるのかしら。
徒歩10分圏内なら
北東>北西＝南東駅近>南西>南東両度町より奥
でしょ。
ただ、北東はそこに新築マンションはない。

[1191: 匿名さん]

今後は「家余り時代」に突入する。既に全国的には空き屋は増加傾向で例え西宮でも例外なくいずれそれは顕著になる。
これだけ一斉に周囲に新築マンションが建つと将来の潜在的な競合物件は必然的に増え、駅から遠い物件から順にふるいから落とされることになるだろう。

[1192: 匿名さん]

今後西北の阪急の建設予定が目立つのは、阪急が頑張っているというより、他のデベがやらないからかもしれないな。デベ的にも西北の土地の高騰となかなか落ちない建材人件費を足すと高くなるし、ここも含めて値段に逆がついてきてないのをみると、手を出しにくいのかもしれないな。阪急はグループとして西北に命運かけてるからそれでもやると。

まあ、とはいえ上の変な投資家さんのように過剰に暴落を煽る必要はないよ。何もデータみていってないし、そもそも何年も同じこと言って全くあたってないから。投資家というか、エコノミストというか見送り専門というか西北が好きじゃないというだけでしょ。予想が外れてきたことに対する反省文を提出いただきたいですなあ(笑)

[1193: マンコミュファンさん]

>>1190
方角を言われても新参者にはピンと来ません
西宮北口駅徒歩15分圏内の町名ランキングを作って欲しい

[1194: マンション比較中さん]

各々バラバラでしょうね。ランキング。
昔から住み着いている人は北側の町を上位にカウントするでしょうし、ここ最近の再開発地区周辺のニューカマーは南側を推すでしょうし。
少なくとも今の「住みたい」とされている西北のイメージ、対象地区はガーデンズに象徴される南エリアのキレイに整備された辺りだと個人的には思いますけどね。

[1195: 匿名さん]

>>1194 マンション比較中さん

具体的にどこのこといってるの？

南東なんて全く再開発されてないじゃん
汚い賃貸ばかり

南西も近いところは土地はないし、
幹線道路と商業施設でゴチャゴチャ
ちょっといったらアレな地域なわけで

ガーデンズ周り本当にあるいたことあるの？
ガーデンズに続く歩道橋おりたことないんじゃないの？

[1196: 匿名さん]

>>1193 マンコミュファンさん

新参者に町名でわかるわけないわな。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1197: 匿名さん]

プレミストが徒歩７分なら売れたと思う？

[1198: 匿名さん]

>>1197 匿名さん

ほぼ変わらんのちゃう？
一番は値段と広さがネックでしょ。

距離は10分以内なら
5分以内になってインパクトでてくるかと。

[1199: 匿名さん]

薬師町のブリリアなんて、西北まで13分だからな。2ヶ月強でどんな値付けをして売り切ろうとしてるだろう？

[1200: 匿名さん]

徒歩5分とか10分とか色々言ってるけど、具体的にどこよ？こんなターミナル駅で駅周りは商業施設か公共施設ばかりなだから、徒歩5分で物件なんてほぼでないよ(笑)。

住宅展示場を潰すか、コナミを潰すか、アクタのURを潰すか、ガーデンズ前の狭小ビル群を潰すか、甲風園の屋敷を潰すか。ま、なかなか期待できんわな。

西北は徒歩10分以内ならOKでしょ。

[1201: 匿名さん]

まあJR尼みたいに駅開発区に競合が乱立して少し離れるだけで価格がガタガタに落ちる地域よりも、
競合が少なく駅から離れても価格が極端に落ちない地域の方が将来的な資産価値は安定してそうだけどね。

[1202: 匿名さん]

いやー、西北も1プレミストで10分越すとガタガタになると証明された訳で。

[1203: マンション検討中さん]

他の地域は別として、西宮の人口減少は将来が暗くなるようなことはないのではないでしょうか？

2013年度のデータですが
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson13/1kouhyo/gaiyo.pdf
　　　2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
西宮市 482,640 491,267 492,999 490,412 484,817 476,980 467,007

どなたかが懸念されている家余りが顕著になることは、今後50年間は西北周辺ではないと思います。
むしろ交通の便が悪かったり近くに買い物する場所がない地域などの家があまり、このマンション周辺は需要が続くと思うのが普通かと思います。

この地域は、西宮北口が最寄であることは間違いないので需要は購入後も残ると思います。資産価値についてはそのときの景気に左右されるので何ともいえませんが、中立的なこの辺の住人からすると少し高いのは否めないです。

立地について欲を言えば、もう少し171号線から離れたエリアで北口と言えば甲風園のあたりがベストでしょうが、あそこにこの規模のマンションは簡単に建てられないでしょう。

[1204: 匿名さん]

>>1202
いやいや例のJ尼直結は今より景気も良かったのにここより販売ペースは遅かったからね。

[1205: 匿名さん]

>>1202 匿名さん

比較するときは同じ基準で比較しような
単価、総額、距離、仕様を揃えないと意味ないよな

みんな距離より値段のせいだと思ってるよ
近くてもジオグレイスもうれないと思うよ

[1206: 匿名さん]

>1205 だから駅遠物件なのに西北というだけで勘違いの価格設定した結果がこのありさまを引き起こしているんですよ。距離と価格は密な相関関係にあるというのがよくわかる事例ですね。

[1207: 匿名さん]

>>1205
だからJR尼直結よりも早いペースて売れてるやん？

[1208: 匿名さん]

ここはJR尼直結物件よりも、大阪から遠い、駅から遠い、価格が高い、販売時期が悪い、
でも販売ペースは早い。

[1209: 匿名さん]

>>1206 匿名さん

本当に何言ってるのかよくわかんない(笑)

ここが徒歩10分越しだから売れてないというなら、西北徒歩10分前後の坪260ぐらいと比較しないと意味ないと指摘されてるの、わかる？

例えば、今より人気も地価も低かった時代の徒歩5分の坪210ジオタワーと比較してここが売れてないから、徒歩10分が理由にはならないって、わかる？

それなら徒歩9分坪245のクラウンズの方が比較対象として適切だよね。クラウンズがほぼ同じ距離でたった20戸なのに完売してないのだから、徒歩10分が売れない理由と言い切れないこと、論理的に理解できる？

西北人気にのっかってって、何それ。取得地価と建設費が高いんだから、価格上昇は仕方ない。長谷工使ってコストカットしてこの値段しか出せないのだから。暴利を貪って失敗したと思ってる？違うよ？

価格と距離の相関の事例？
もはやなんの話かもわからない。チーン(笑)

尼を比較してる人は論外だから触れないよ、しっしっ(笑)